萬科城案例分析報告

2006-8戴德梁行研究顧問部萬科城案例分析1區(qū)位與交通區(qū)位特點處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的工業(yè)園區(qū)內(nèi)良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施交通正在逐步改善迎合大深圳格局下的城市擴張趨勢，但現(xiàn)階段周邊配套不足區(qū)位：龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)，梅觀高速與機荷高速交匯處。該區(qū)域目前是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)基地,擁有人口11萬人，面積達30多平方公里.擁有華為、新天下等知名企業(yè)。目前區(qū)域共有400多家企業(yè)。未來將形成高科技與第三產(chǎn)業(yè)并重的大基地。交通：距梅林關(guān)口5.2公里。與福田中心區(qū)的距離約11公里，與羅湖金融中心區(qū)的距離約12公里。項目西邊梅觀高速已建成，東邊清平快速均已建成.。目前自駕車可在20分鐘內(nèi)到達市中心；乘公交車從市中心直達萬科城約40分鐘萬科城2梅林關(guān)龍華鎮(zhèn)布吉鎮(zhèn)項目發(fā)展背景

——萬科“郊區(qū)大規(guī)模住區(qū)開發(fā)”的又一次實踐

萬科城占地面積47萬平方米建筑面積53萬平方米容積率1.1開發(fā)時間：2003年～四季花城占地面積37.4萬平方米建筑面積54.4萬平方米容積率1.45開發(fā)時間：1999年～2003年萬科第五園占地面積44萬平方米建筑面積55萬平方米容積率1.27開發(fā)時間：2003年～3項目發(fā)展背景

——開發(fā)時機的選擇

取地背景第一宗地：土地總面積397883.5平方米，總建筑面積為437670平方米。2003年7月競得，總價9.7億元，樓面價2200元/平方米。第二宗地：土地面積71,210平方米，總建筑面積92,500平方米。2004年3月競得，總地價2.34億，樓面地價2530元元/平方米。2003～2004年該區(qū)域商品住宅市場均價僅4500元/平方米，萬科城項目開發(fā)獲利壓力巨大。開發(fā)時機的選擇對城市擴張模式的判斷：產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)與交通主導(dǎo)的雙重擴張動力對未來房價走勢的判斷四季花城項目開發(fā)的經(jīng)驗積累房地產(chǎn)開發(fā)的時機關(guān)乎項目選擇的機會成本——提前兩步死，提前一步累，提前半步活

4主題開發(fā)模式

——在城市感較差的郊區(qū)地帶樹立起高檔樓盤形象西班牙建筑風(fēng)格突出的整體風(fēng)格：運用拱門、矮墻、塔樓和筒瓦、小開窗、外挑門亭、弧型窗等古典建筑元素

增加居住舒適度的設(shè)計手法：退臺式花園、空中花園等5主題開發(fā)模式

——在城市感較差的郊區(qū)地帶樹立起高檔樓盤形象6項目開發(fā)分期

——隨著項目市場美譽度的建立和深圳房地產(chǎn)市場的日益火爆，項目后期開發(fā)強度逐步加強萬科城與四季花城的開發(fā)節(jié)奏對比萬科城：四期開發(fā)四季花城：七期開發(fā)7項目開發(fā)分期

期數(shù)開盤時間推出套數(shù)建筑面積（萬平方米）一2004年10月72610.3二2005年5月52610.1三2006年3月169419四尚未確定-13.6萬科城各期開發(fā)進度及開發(fā)規(guī)模一覽表萬科城各期開發(fā)強度各期開發(fā)的物業(yè)類型一期：廣場、商業(yè)、學(xué)校、住宅二期：商業(yè)、住宅三期：住宅8項目開發(fā)分期

一期啟動區(qū)域的選擇臨交通主干道，增加可達性建設(shè)廣場、商業(yè)等“見光面”，增加樓盤的展示效果相對集中分布，減少后期對前期建成物業(yè)的影響開放式廣場九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；LoftTOHO小高層9住宅分析

——目標客戶判斷

家庭結(jié)構(gòu)萬科城對目標客戶的定位來源于對四季花城住戶家庭結(jié)構(gòu)的認識客戶來源區(qū)域華為、新天下等高科技企業(yè)

龍華片區(qū)的私營企業(yè)主

特區(qū)內(nèi)追求低密度、高品質(zhì)建筑的高收入者

10住宅分析

——戶型配比

先期開發(fā)以大戶型、高檔次的TOWNHOUSE、寬景HOUSE和情景洋房為主隨社區(qū)規(guī)模的逐漸成形，項目的市場吸引力大為增加，萬科城適時推出較多的公寓單位11住宅分析——戶型設(shè)計

Loft位置：高迪中心上層，分向湖面房和背湖面房戶型：1房1廳2衛(wèi)面積：68+20(送)M2特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開闊小高層位置：布置在臨湖景觀帶旁戶型：2-4房面積：70-125M2特色：送入戶花園TownHouse位置：相對私密的社區(qū)內(nèi)部及臨湖位置戶型：4-5房面積：220-269平米；其中后期聯(lián)院、景院HOUSE面積區(qū)間為158-178平米寬景House位置：布置在相對私密的社區(qū)內(nèi)部戶型：4-5房面積：137-205M2特色：超寬向陽面，一、二層送地下室花園洋房戶型：2-4房面積：70-130M2其他：底層送入戶花園12住宅分析——產(chǎn)品設(shè)計

寬景House特色1：超寬向陽面特色2：一、二層送地下室，三層送較大的露臺特色3：退臺設(shè)計形成不同的入戶方式獨立庭院二層露臺三層露臺13住宅分析——產(chǎn)品設(shè)計

聯(lián)院、景院House面寬不同聯(lián)院HOUSE采光中庭的運用中庭14商業(yè)分析

——商業(yè)定位服務(wù)于城市片區(qū)的區(qū)域級商業(yè)城市片區(qū)缺乏有規(guī)模、品牌的商業(yè)休閑購物中心，預(yù)計該地區(qū)未來對商業(yè)需求較高，預(yù)計該商業(yè)中心形成的商圈能夠向外輻射至坂田、龍華等地商業(yè)規(guī)?？偨ㄖ娣e約3萬㎡，約占項目總建筑面積的7.0％分2期開發(fā)，其中一期約2.2萬㎡，二期面積為8000㎡

15商業(yè)分析

——分期建設(shè)及平面分布一期商業(yè)二期商業(yè)餐飲日常服務(wù)（洗衣、理發(fā)、銀行、超市便利店）家裝日常服務(wù)、娛樂健身二期商業(yè)，以餐飲為主16商業(yè)分析

——不同業(yè)態(tài)的位置分布餐飲類與社區(qū)需求無直接關(guān)系輻射范圍大，與所處的城市區(qū)位有關(guān)，應(yīng)加強對外服務(wù)日常必備型如對內(nèi)服務(wù)型的便利店、理發(fā)店、洗衣店等一般屬于目的性較強的消費，對地段的要求相對較低

零售型商業(yè)以超市為代表，針對不同服務(wù)對象及服務(wù)半徑又可具體劃分為小型、中型和大型超市中型和大型超市應(yīng)考慮安排在住區(qū)外圍，一方面減小對住區(qū)的影響，一方面便于發(fā)揮對外輻射力

文化類商業(yè)需通過一定的聚集效應(yīng)來發(fā)揮作用，一般結(jié)合住區(qū)的公共活動中心，如會所等位置17商業(yè)分析

——現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析萬科城現(xiàn)有商業(yè)中，主要為滿足居民基本生活需求的商業(yè)類型，如日常服務(wù)、餐飲和過渡性的家裝類隨社區(qū)氛圍的成熟及服務(wù)半徑的擴大，預(yù)計未來更高級別的商業(yè)內(nèi)容如文化類（咖啡店、酒吧、音像等）的比例將逐步提高18商業(yè)分析

——銷售與經(jīng)營狀況分析帶租約銷售的模式在引進華潤萬家、肯德基、中國銀行等諸多商家后對外銷售，均價達到17000元/平方米經(jīng)營狀況租金在60～120元/平方米之間，視業(yè)態(tài)、位置和樓層而定出租率約為80％19萬科城開發(fā)業(yè)績豐盈的財務(wù)回報三期－－－－780011000