房地產(chǎn)項目前期策劃研究論文

第頁共頁房地產(chǎn)工程前期籌劃研究論文房地產(chǎn)工程前期籌劃研究論文【摘要】隨著城市建立的不斷開展，房地產(chǎn)的開發(fā)也越來越多，要使房地產(chǎn)的工程順利施行，就要關(guān)注工程前期籌劃研究，并對其進(jìn)展足夠的重視。對市場進(jìn)展考察，對設(shè)計進(jìn)展控制，以完善和進(jìn)步工程前期的研究工作，為后續(xù)工程的順利進(jìn)展鋪好道路?！尽尽娟P(guān)鍵詞】：^p】：】房地產(chǎn)；前期籌劃研究；調(diào)研引言：房地產(chǎn)開發(fā)工程分成兩個階段，分別是決策階段和施行階段，雖然施行階段的時間很長，顯得很重要，但要是沒有前期決策階段的努力，后期施工就不能展開，所以一個好的決策對于整個工程的成功與否有著舉足輕重的作用。重視前期的籌劃及設(shè)計階段的造價控制，保證房地產(chǎn)工程以最小的投資換取最正確經(jīng)濟(jì)效果，促進(jìn)房地產(chǎn)的開展。一、房地產(chǎn)工程前期籌劃的內(nèi)容分析^p〔一〕房地產(chǎn)工程前期研究主要作用和工作過程為：第一，房地產(chǎn)工程前期研究工作的主要任務(wù)是尋找并確立工程目的、定義工程，并對工程進(jìn)展詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，使整個工程建立在可靠的、堅實的、優(yōu)化的根底上，為工程的批準(zhǔn)提供根據(jù)，它是工程的決策過程。它不僅對工程的整個生命期，對工程的施行和管理都起著決定性作用，而且對工程的整個上層系統(tǒng)都有極其重要的影響。第二，工程工程的前期研究是確立工程是否可進(jìn)展投資決策的根據(jù)。目前在社會市場經(jīng)濟(jì)體制下，原由財政統(tǒng)一分配投資的形式變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元化投資格局。因此無論哪一種投資方和國家審批機(jī)關(guān)主要都是根據(jù)工程前期研究提供的評價結(jié)果。工程前期研究所確定的投資方向?qū)φ麄€工程的成敗是致關(guān)重要的，工程的前期費(fèi)用投入較少，工程的主要投入在施工階段，但工程前期研究籌劃對生命期的影響最大，稍有失誤就會導(dǎo)致工程的失敗，產(chǎn)生不可挽回的損失?！捕彻こ袒I劃的內(nèi)容包括市場調(diào)研和工程定位，這就需要首先對工程周邊的自然環(huán)境條件，工程開發(fā)時的市場和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等資料進(jìn)展搜集和調(diào)查。要在適應(yīng)市場條件下進(jìn)展籌劃，以最低的本錢來實現(xiàn)最大的利益。對搜集好的資料進(jìn)展仔細(xì)分析^p研究，找出影響房地產(chǎn)工程開發(fā)建立的主要原因，方便以后的施工進(jìn)展。工程定位就是把市場調(diào)研的結(jié)果和初步構(gòu)思轉(zhuǎn)化為可執(zhí)行的方案，必需要對其予以重視，因為它關(guān)系到工程的開發(fā)能否到達(dá)預(yù)期的目的，它確定了工程開展的方向，它的優(yōu)劣直接影響整個工程方案的成敗，要使其做的成功就要首先對搜集的資料和用戶需求進(jìn)展定量的分析^p，確定工程施行的總體構(gòu)思，使得工程的功能和房地產(chǎn)建立的內(nèi)容規(guī)模有一個根本的思路，并對工程投資、進(jìn)度、質(zhì)量三個方面設(shè)置相應(yīng)的目的，在此根底上，把客戶需求和所要獲得的利潤融進(jìn)工程定位中。在工程籌劃階段，有許多種方法來做好工作，其中最主要的方法是全面的深化的調(diào)查和分析^p工程所處的環(huán)境，因為環(huán)境的特點(diǎn)和變化直接影響工程籌劃的方向內(nèi)容，同時也對工程有著制約作用，只有互相協(xié)調(diào)，才能獲得籌劃與環(huán)境的協(xié)調(diào)?！踩撤康禺a(chǎn)開發(fā)工程前期本錢的風(fēng)險關(guān)鍵控制點(diǎn)為：第一，面臨風(fēng)險土地購置風(fēng)險、土地拆遷安置風(fēng)險。土地本錢支出約占到工程總本錢的對地塊的開發(fā)風(fēng)險后期升值的評估論證和本錢測算工作決定了工程的可行性。因此前期投資決策是工程開發(fā)中最重要的階段池是前期本錢最重要的風(fēng)險關(guān)鍵控制點(diǎn)。第二，面臨風(fēng)險設(shè)計質(zhì)量風(fēng)險、設(shè)計技術(shù)風(fēng)險。規(guī)劃設(shè)計費(fèi)雖然開發(fā)工程總本錢的不到，但在工程決策后對工程總本錢的影響達(dá)以上役計質(zhì)量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規(guī)劃設(shè)計階段的`本錢控制才能有效抓好工程造價進(jìn)而到達(dá)降低造價節(jié)約本錢的本錢管理目的。規(guī)劃設(shè)計階段也成為開發(fā)工程前期本錢的風(fēng)險關(guān)鍵控制點(diǎn)。二、優(yōu)化房地產(chǎn)工程前期籌劃的措施〔一〕限額設(shè)計是指按照批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計概算按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進(jìn)展方案挑選和設(shè)計并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資不被打破。限額設(shè)計是按照投資或造價的限額進(jìn)展?jié)M足技術(shù)要求的設(shè)計，從節(jié)約的角度出發(fā)把技術(shù)同經(jīng)濟(jì)有機(jī)的結(jié)合起來是建立工程投資控制系統(tǒng)中的一項關(guān)鍵措施。在整個設(shè)計過程中役計人員與經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)親密配合做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計?！捕撤康禺a(chǎn)籌劃的主要任務(wù)是確定工程的構(gòu)思、規(guī)模、內(nèi)容、性質(zhì)，并且對其可行性做出分析^p論證。通過建筑籌劃，提出建筑工程設(shè)計方案的框架，指導(dǎo)建筑設(shè)計工作。建筑設(shè)計前期籌劃不同，設(shè)計方案也不同，表達(dá)了設(shè)計者不同的價值觀念、文化觀念，為建筑賦予了新的內(nèi)涵。讓建筑工程具有實用性是建筑設(shè)計最根本的原那么，而建筑籌劃工作就是在為進(jìn)步建筑工程的實用價值而效勞。建筑籌劃是在設(shè)計者對工程的實際情況調(diào)查分析^p后得到的，為建筑設(shè)計提供了社會環(huán)境、市場情況、人文地理條件等信息因素。將建筑設(shè)計與實際情況嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)起來，使建筑設(shè)計不僅表達(dá)了設(shè)計者的設(shè)計理念，也滿足了業(yè)主和開發(fā)者的實際需要?！踩匙鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)濟(jì)開展迅速、競爭日益劇烈的情況下，要尋生存、求開展，就必須提升企業(yè)的整體才能。本錢控制在當(dāng)今的房地產(chǎn)開發(fā)中成為勢在必行的趨勢，其中建安本錢在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中占據(jù)很大成分。建安本錢是房地產(chǎn)工程開發(fā)的管理費(fèi)用中很重要的一部分，是影響房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢的最敏感因素。要做到有效控制房地產(chǎn)開發(fā)本錢，降低建安本錢，可以通過公開招標(biāo)、全員參與等方式來進(jìn)展。招標(biāo)工作在降低建安本錢方面非常關(guān)鍵，招標(biāo)時應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)招標(biāo)文件和合同管理的工作，保證招標(biāo)的公開性。土地增值稅作為保障收入公平分配、促進(jìn)房產(chǎn)市場安康開展的有力工具，加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，在一定程度上可以遏制土地的流轉(zhuǎn)和炒作、擠壓房地產(chǎn)的高額利潤、細(xì)化宏觀調(diào)控政策，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的交易秩序，對房地產(chǎn)行業(yè)的開展有著重要意義。〔四〕構(gòu)建房地產(chǎn)本錢控制系統(tǒng)：第一，工程立項控制。此系統(tǒng)主要是處理有關(guān)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政策法規(guī)等方面的信息，經(jīng)過整理存儲在數(shù)據(jù)庫以提供給用戶查詢，為決策者的決策提供根據(jù)，它包含了可行性分析^p、立項管理、工程信息管理、政策法規(guī)管理等模塊。第二，管理本錢控制。此系統(tǒng)從員工本錢、業(yè)務(wù)本錢及工程施工過程中的管理本錢角度進(jìn)展分別控制和管理。第三，營銷本錢控制。此系統(tǒng)根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況，做出不同價格的銷售經(jīng)濟(jì)分析^p，針對不同的情況制訂不同的銷售方案，進(jìn)展有效的廣告宣傳與費(fèi)用推廣管理，并在營銷過程中產(chǎn)生的售樓處費(fèi)用進(jìn)展管理。第四，財務(wù)本錢控制。此系統(tǒng)主要是針對工程所需資金的本錢和稅務(wù)本錢進(jìn)展核算，并提供報表查詢及打印功能。第五，不可預(yù)見本錢控制。此系統(tǒng)主要是針對在房地產(chǎn)工程運(yùn)行過程中各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的新增工程本錢、突發(fā)狀況本錢及其他一些不可預(yù)見費(fèi)用本錢進(jìn)展實時管理。三、完畢語房地產(chǎn)開發(fā)作為一個投資大，建立使用時間長，成效與風(fēng)險同在的過程，對工程前期籌劃的研究就顯得特別的重要，因為準(zhǔn)確地籌劃不僅是科學(xué)決策的主要保證，也是完成目的的保證。要通過借鑒國際先進(jìn)管理經(jīng)歷，做好房地產(chǎn)的工程前期籌劃?！尽緟⒖嘉墨I(xiàn)】：^p】：：[1]張玉賓.工程工程施工階段前期籌劃[J].科技與企業(yè)，2