東方大廈建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性報(bào)告

東方大廈建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性報(bào)告項(xiàng)目背景擬建的東方大廈，總建筑面積33300平方米，是一座由龍躍公司開發(fā)的集辦公、商務(wù)配套于一體的5A級(jí)智能高檔商務(wù)寫字樓。作為高品質(zhì)的智能寫字樓，東發(fā)大廈具備5A級(jí)智能化寫字樓標(biāo)注，電話通信系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、電信寬帶系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等完善科技配套一應(yīng)俱全?；举Y料基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和說明本項(xiàng)目按一次建成投入運(yùn)營(yíng)進(jìn)行各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算，2006年開始投入建設(shè)，建設(shè)時(shí)間為29個(gè)月。2008年年底完工開始使用，公司打算把完工的東方大廈用于出租，20年后再出售。項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資估算單位：萬元投資估算總金額11793.46成本10643.46建筑工程費(fèi)用9345.24室外附屬工程29.12設(shè)備購(gòu)置費(fèi)350工程建設(shè)其他費(fèi)用413.3建設(shè)期利息65預(yù)備費(fèi)505.8費(fèi)用1050資金100資金籌措和運(yùn)用（1）資金籌措本項(xiàng)目總投資11793.46萬元，其中自有資金為4782.46萬元，占項(xiàng)目總投資的40.56%；借款資金為7011萬元，占項(xiàng)目總投資的59.45%。其中向銀行借款6000萬元，借款利率為6.2%，其余款項(xiàng)為商業(yè)銀行借款，其中：流動(dòng)資金借款為81萬元，貸款利率為4.9%，基建借款為930萬元，借款利率為6.4%，借款利息每年末償還。資金運(yùn)用項(xiàng)目建設(shè)期為29個(gè)月，橫跨3個(gè)年度，其中開發(fā)成本按第一年投入25%，第二年投入35%，第三年投入40%。本金歸還的資金來源于稅后利潤(rùn)和折舊攤銷等。流動(dòng)資金貸款假設(shè)期末借入，長(zhǎng)期借款在建設(shè)期的三年分別借入，借款比例分別為25%、35%、40%資金籌措單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年資金分年度使用計(jì)劃25%35%40%總投資11793.462923.374092.714677.38開發(fā)成本10643.462660.873725.21開發(fā)費(fèi)用流動(dòng)資金資金籌措自有資金用于固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資金借款長(zhǎng)期借款流動(dòng)資金借款財(cái)務(wù)評(píng)估資料運(yùn)營(yíng)收入及稅金測(cè)算龍躍公司打算以固定資產(chǎn)方式對(duì)外租出東方大廈，寫字樓轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)視同銷售環(huán)節(jié)，繳納企業(yè)所得稅，不繳納土地增值稅，同時(shí)固定資產(chǎn)提取折舊。項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入來源主要是租賃收入，據(jù)估算，2009-2013的租賃收入每年為1600萬元，2014-2018年的租賃收入每年1800萬元，2019-2023年的租賃收入每年為1950萬元，2024-2028年的租賃收入每年為1800萬元，其中營(yíng)業(yè)稅及附加，租金*5.55%；房產(chǎn)稅，租金*12%；所得稅，所得部分*20%；印花稅，租金*0.1%（在第一次繳納時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算）。2029年年初寫字樓銷售價(jià)格為9000萬元，評(píng)估價(jià)格為7000萬元，寫字樓銷售按銷售舊房繳納土地增值稅，寫字樓評(píng)估價(jià)7000萬元，增值率（9000-7000-500）/(7000+500)=20%,土地增值稅稅率為30%,應(yīng)繳納土地增值稅（9000-7000-500）*30%=450（萬元）總成本估算寫字樓折舊年限為20年，采用直線法折舊人工工資經(jīng)測(cè)算營(yíng)運(yùn)起始年工資基數(shù)按30萬元/年計(jì)，以后每5年增長(zhǎng)一次，增長(zhǎng)率為2%；?計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。?一、分別計(jì)算2006年至2029年的所得稅后凈現(xiàn)金流量?1、 現(xiàn)金流入=租賃收入+變賣固定資產(chǎn)余值+回收流動(dòng)資金?2、 現(xiàn)金流出=開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+流動(dòng)資金+營(yíng)業(yè)稅金及附加+房產(chǎn)稅+印花稅+土地增值稅+經(jīng)營(yíng)成本?3、 所得稅前凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出?4、 所得稅后現(xiàn)金流量=所得稅前凈現(xiàn)金流量-所得稅?二、計(jì)算NPV?NCF2006=-2923.37-107.88=-3031.25?NCF2007=-4092.71-258.91=-4351.62?NCF2008=-4677.38-431.52=-5108.9NCF2009=-100-435.49-81+1600-1.8-88.88-192-320-1.6=379.23按此種方法計(jì)算即可得NCF2010、NCF2011、NCF2012......NCF2029NPV=NCF2006+NCF2007*(P/S,2.25%,1)+NCF2008*(P/S,2.25%,2)......+NCF2029*(P/S,2.25%,23)=-3031.25-4351.62*(P/S,2.25%,1)-5108.9*(P/S,2.25%,2)+......+NCF2009*(P/S,2.25%,23)

通過以上計(jì)算分析可估算出NPV大于0，表明內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，方案的投資能獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，方案可行。盈虧平衡分析表根據(jù)計(jì)算分析得出，2016年收支結(jié)余大于零，東方大廈建設(shè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利。因此可得該項(xiàng)目對(duì)各個(gè)因素不確定性的承受能力相對(duì)較強(qiáng)。9.財(cái)務(wù)分析總結(jié)：本項(xiàng)目有良好的經(jīng)