大型商業(yè)綜合體項目工程管理實施規(guī)劃編制指引

綜合體項目工程管理實施規(guī)劃編制指引10-08 PAGE11/74版本：A/0綜合體項目工程管理實施規(guī)劃編制指引XX有限公司工程管理部2011年10月8日編制目的綜合體項目是XX商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品形式，在未來發(fā)展中商業(yè)地產(chǎn)的比例也將不斷增大。綜合體項目的工程管理涉及面廣，對發(fā)展商的管理要求高，如何在保證高品質(zhì)條件下實現(xiàn)綜合體項目的快速開發(fā)是關(guān)鍵所在。對綜合體項目提前進行科學的工程管理實施規(guī)劃，并依據(jù)規(guī)劃有序地進行管理，是達到開發(fā)周期更短、質(zhì)量更優(yōu)、成本更低、現(xiàn)場安全文明更有保障的工程管理目標的有效途徑。本指引用以明確對大區(qū)及城市公司的綜合體項目工程管理實施規(guī)劃的編制要求。適用范圍適用于XX所有綜合體項目的工程管理實施規(guī)劃編制工作；除綜合體外的其他商業(yè)地產(chǎn)項目也可參考本指引。編制時間每個綜合體項目開工前，應(yīng)著手進行綜合體項目工程管理實施規(guī)劃的編制；在地下室結(jié)構(gòu)施工前應(yīng)完成綜合體項目工程管理實施規(guī)劃評審及備案工作。在評審備案后，綜合體項目工程管理實施規(guī)劃還應(yīng)根據(jù)工程進度分階段進行深化。編制組織及評審流程編制組織：綜合體項目工程管理實施規(guī)劃編制由項目部牽頭編制，大區(qū)及城市公司相關(guān)職能部門參與。評審流程：綜合體項目工程管理實施規(guī)劃編制完成—大區(qū)工程管理部組織大區(qū)內(nèi)部評審--綜合體項目工程管理實施規(guī)劃修改完成—上市公司工程管理部組織聯(lián)合評審--綜合體項目工程管理實施規(guī)劃修改完成—報上市公司工程管理部備案。編制內(nèi)容工程項目概況建筑市場資源分析工程建設(shè)難重點分析內(nèi)部綜合體項目工程建設(shè)經(jīng)驗借鑒工程管理模式與項目組織機構(gòu)信息管理項目建設(shè)目標合約規(guī)劃成本管理規(guī)劃進度管理規(guī)劃質(zhì)量管理規(guī)劃設(shè)計及深化設(shè)計規(guī)劃前期準備對承包商的管理對監(jiān)理的管理對第三方顧問的管理對租戶的管理安全文明施工及環(huán)境管理規(guī)劃驗收移交項目報建流程及外部協(xié)調(diào)風險控制附件綜合體項目工程管理實施規(guī)劃編制的具體指引內(nèi)容作為附件。目錄HYPERLINK\l"_Toc308988808"1工程項目概況2HYPERLINK\l"_Toc308988809"1.1工程概況2HYPERLINK\l"_Toc308988810"1.2項目定位介紹2HYPERLINK\l"_Toc308988811"1.3平面圖2HYPERLINK\l"_Toc308988812"2建筑市場資源分析2HYPERLINK\l"_Toc308988813"3工程管理難重點分析3HYPERLINK\l"_Toc308988814"4內(nèi)部綜合體項目工程建設(shè)經(jīng)驗借鑒6HYPERLINK\l"_Toc308988815"5工程管理模式與項目組織機構(gòu)7HYPERLINK\l"_Toc308988816"5.1工程管理模式介紹7HYPERLINK\l"_Toc308988817"5.1.1完全的施工總承包和施工總承包管理7HYPERLINK\l"_Toc308988818"5.1.2土建施工總包＋機電、幕墻、裝修等發(fā)展商指定分包8HYPERLINK\l"_Toc308988819"5.1.3自行工程總承包模式9HYPERLINK\l"_Toc308988820"5.2工程管理模式分析9HYPERLINK\l"_Toc308988821"5.2.1合理選擇工程管理模式9HYPERLINK\l"_Toc308988822"5.2.2上市公司推薦工程管理模式13HYPERLINK\l"_Toc308988823"5.3組織機構(gòu)13HYPERLINK\l"_Toc308988824"5.3.1項目部組織架構(gòu)圖14HYPERLINK\l"_Toc308988825"5.3.2主要崗位職責15HYPERLINK\l"_Toc308988826"5.4工程管理制度18HYPERLINK\l"_Toc308988827"6信息管理19HYPERLINK\l"_Toc308988828"6.1內(nèi)部信息管理19HYPERLINK\l"_Toc308988829"6.2檔案資料管理19HYPERLINK\l"_Toc308988830"7項目建設(shè)目標19HYPERLINK\l"_Toc308988831"8合約規(guī)劃20HYPERLINK\l"_Toc308988832"8.1合同文本23HYPERLINK\l"_Toc308988833"8.1.1工料規(guī)范23HYPERLINK\l"_Toc308988834"8.1.2工程量清單23HYPERLINK\l"_Toc308988835"8.2合同管理24HYPERLINK\l"_Toc308988836"8.2.1項目合同招標、預(yù)審24HYPERLINK\l"_Toc308988837"8.2.2項目合同議標定標、訂立24HYPERLINK\l"_Toc308988838"8.2.3項目合同實施、付款結(jié)算25HYPERLINK\l"_Toc308988839"8.2.4項目合同履約評價26HYPERLINK\l"_Toc308988840"9成本管理規(guī)劃26HYPERLINK\l"_Toc308988841"9.1成本目標26HYPERLINK\l"_Toc308988842"9.2設(shè)計階段成本控制27HYPERLINK\l"_Toc308988843"9.3施工階段成本控制27HYPERLINK\l"_Toc308988844"9.3.1成本控制要點27HYPERLINK\l"_Toc308988845"9.3.2工程進度款控制27HYPERLINK\l"_Toc308988846"9.3.3變更簽證及索賠控制28HYPERLINK\l"_Toc308988847"9.4結(jié)算階段成本控制28HYPERLINK\l"_Toc308988848"9.4.1結(jié)算審核28HYPERLINK\l"_Toc308988849"9.4.2結(jié)算分析29HYPERLINK\l"_Toc308988850"9.4.3合同糾紛29HYPERLINK\l"_Toc308988851"10進度管理規(guī)劃29HYPERLINK\l"_Toc308988852"10.1項目總進度計劃30HYPERLINK\l"_Toc308988853"10.1.1工程總進度計劃30HYPERLINK\l"_Toc308988854"10.1.2圖紙計劃31HYPERLINK\l"_Toc308988855"10.1.3方案編制計劃31HYPERLINK\l"_Toc308988856"10.1.4材料設(shè)備供應(yīng)商及指定分包定標計劃31HYPERLINK\l"_Toc308988857"10.1.5材料設(shè)備報審計劃及進場計劃32HYPERLINK\l"_Toc308988858"10.1.6大型施工機械進出場計劃32HYPERLINK\l"_Toc308988859"10.1.7檢驗及驗收計劃32HYPERLINK\l"_Toc308988860"10.2進度保證措施32HYPERLINK\l"_Toc308988861"10.2.1前期及外圍因素控制措施32HYPERLINK\l"_Toc308988862"10.2.2現(xiàn)場管理協(xié)調(diào)措施33HYPERLINK\l"_Toc308988863"10.3進度糾偏措施35HYPERLINK\l"_Toc308988864"11質(zhì)量管理規(guī)劃36HYPERLINK\l"_Toc308988865"11.1質(zhì)量目標36HYPERLINK\l"_Toc308988866"11.2質(zhì)量標準36HYPERLINK\l"_Toc308988867"11.3樣板管理37HYPERLINK\l"_Toc308988868"11.3.1樣品陳列間37HYPERLINK\l"_Toc308988869"11.3.2施工工藝樣板37HYPERLINK\l"_Toc308988870"11.3.3移交樣板38HYPERLINK\l"_Toc308988871"11.4質(zhì)量控制與驗收40HYPERLINK\l"_Toc308988872"11.4.1設(shè)計質(zhì)量的控制40HYPERLINK\l"_Toc308988873"11.4.2工程質(zhì)量量通病分析析42HYPERLINK\l"_Toc308988874"11.4.3質(zhì)量通病病的預(yù)控以以及處理專專項方案42HYPERLINK\l"_Toc308988875"11.4.4方案審查查及技術(shù)交交底43HYPERLINK\l"_Toc308988876"11.4.5關(guān)鍵質(zhì)量量指標的監(jiān)監(jiān)控及檢驗驗辦法45HYPERLINK\l"_Toc308988877"11.4.6施工過程程驗收及工工序控制49HYPERLINK\l"_Toc308988878"11.4.7聯(lián)合驗收收49HYPERLINK\l"_Toc308988879"11.4.8移交租戶戶前的驗收收49HYPERLINK\l"_Toc308988880"11.4.9竣工驗收收及移交50HYPERLINK\l"_Toc308988881"12設(shè)計及深深化設(shè)計規(guī)規(guī)劃50HYPERLINK\l"_Toc308988882"12.1高品品質(zhì)與設(shè)計計成本管理理50HYPERLINK\l"_Toc308988883"12.2施工工圖設(shè)計單單位的管理理51HYPERLINK\l"_Toc308988884"12.3圖紙紙管理52HYPERLINK\l"_Toc308988885"12.4圖紙紙會審、變變更洽商52HYPERLINK\l"_Toc308988886"12.4.1設(shè)計交底底及圖紙會會審52HYPERLINK\l"_Toc308988887"12.4.2變更洽商商52HYPERLINK\l"_Toc308988888"12.5材料料定樣54HYPERLINK\l"_Toc308988889"12.6深化化設(shè)計管理理55HYPERLINK\l"_Toc308988890"12.6.1深化設(shè)計計范圍56HYPERLINK\l"_Toc308988891"12.6.2各專項設(shè)設(shè)計56HYPERLINK\l"_Toc308988892"12.6.3深化設(shè)計計的審核56HYPERLINK\l"_Toc308988893"12.6.4預(yù)留預(yù)埋埋56HYPERLINK\l"_Toc308988894"12.7建筑筑節(jié)能規(guī)劃劃59HYPERLINK\l"_Toc308988895"13前期準備備59HYPERLINK\l"_Toc308988896"14對承包商商的管理59HYPERLINK\l"_Toc308988897"14.1對總總承包商的的管理59HYPERLINK\l"_Toc308988898"14.1.1項目經(jīng)理理及主要管管理人員59HYPERLINK\l"_Toc308988899"14.1.2對總平面面規(guī)劃的管管理60HYPERLINK\l"_Toc308988900"14.1.3總包對指指定分包的的照管規(guī)劃劃60HYPERLINK\l"_Toc308988901"14.2對指指定分包的的管理61HYPERLINK\l"_Toc308988902"14.3對獨獨立承包商商的管理61HYPERLINK\l"_Toc308988903"14.4對甲甲供材的管管理61HYPERLINK\l"_Toc308988904"15對監(jiān)理的的管理61HYPERLINK\l"_Toc308988905"15.1監(jiān)理理的選擇原原則61HYPERLINK\l"_Toc308988906"15.2監(jiān)理理組織機構(gòu)構(gòu)62HYPERLINK\l"_Toc308988907"15.3監(jiān)理理方案62HYPERLINK\l"_Toc308988908"16對第三方方顧問的管管理62HYPERLINK\l"_Toc308988909"16.1成本本顧問62HYPERLINK\l"_Toc308988910"16.2專業(yè)業(yè)顧問62HYPERLINK\l"_Toc308988911"17對租戶的的管理63HYPERLINK\l"_Toc308988912"17.1租戶戶管理規(guī)劃劃63HYPERLINK\l"_Toc308988913"17.2租戶戶移交64HYPERLINK\l"_Toc308988914"17.3租戶戶裝修配合合及管理65HYPERLINK\l"_Toc308988915"18安全文明明施工及環(huán)環(huán)境管理65HYPERLINK\l"_Toc308988916"18.1安全全管理65HYPERLINK\l"_Toc308988917"18.2施工工消防管理理65HYPERLINK\l"_Toc308988918"18.3文明明施工66HYPERLINK\l"_Toc308988919"18.3.1施工現(xiàn)場場標識系統(tǒng)統(tǒng)66HYPERLINK\l"_Toc308988920"18.3.2施工主入入口大門66HYPERLINK\l"_Toc308988921"18.3.3施工主入入口形象要要求66HYPERLINK\l"_Toc308988922"18.3.4臨時圍墻墻設(shè)計66HYPERLINK\l"_Toc308988923"18.3.5施工單位位現(xiàn)場辦公公室要求66HYPERLINK\l"_Toc308988924"18.3.6項目部人人員配備要要求66HYPERLINK\l"_Toc308988925"18.3.7現(xiàn)場道路路66HYPERLINK\l"_Toc308988926"18.3.8衛(wèi)生間66HYPERLINK\l"_Toc308988927"18.4環(huán)境境管理67HYPERLINK\l"_Toc308988928"18.5成品品保護67HYPERLINK\l"_Toc308988929"19驗收移交交67HYPERLINK\l"_Toc308988930"19.1消防防驗收67HYPERLINK\l"_Toc308988931"19.2竣工工驗收67HYPERLINK\l"_Toc308988932"19.3移交交67HYPERLINK\l"_Toc308988933"20項目報建建流程及外外部協(xié)調(diào)68HYPERLINK\l"_Toc308988934"20.1項目目報建流程程68HYPERLINK\l"_Toc308988935"20.1.1工程報建建審批68HYPERLINK\l"_Toc308988936"20.1.2工程報建建審批流程程圖69HYPERLINK\l"_Toc308988937"20.2項目目外部協(xié)調(diào)調(diào)71HYPERLINK\l"_Toc308988938"21風險控制制72HYPERLINK\l"_Toc308988939"21.1外部部風險72HYPERLINK\l"_Toc308988940"21.1.1價格風險險72HYPERLINK\l"_Toc308988941"21.1.2市場風險險72HYPERLINK\l"_Toc308988942"21.1.3招商風險險72HYPERLINK\l"_Toc308988943"21.1.4法律、政政策風險72HYPERLINK\l"_Toc308988944"21.2過程程合規(guī)性評評價73HYPERLINK\l"_Toc308988945"21.3項目目建設(shè)中可可能出現(xiàn)的的風險73HYPERLINK\l"_Toc308988946"21.3.1進度延誤誤73HYPERLINK\l"_Toc308988947"21.3.2質(zhì)量事故故73HYPERLINK\l"_Toc308988948"21.3.3負面事件件73HYPERLINK\l"_Toc308988949"21.3.4承包商履履約能力評評價73HYPERLINK\l"_Toc308988950"21.4租戶戶移交風險險742011-10-08 PAGE27/74工程項目概況工程概況（1）項目概況編制內(nèi)容包括項項目名稱及及開發(fā)建設(shè)設(shè)單位情況況、工程名名稱、規(guī)劃劃設(shè)計單位位、規(guī)劃設(shè)計計經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標、建建筑設(shè)計概概況、項目分期、物業(yè)類型型及分布（商商場、寫字字樓、酒店店、住宅等）等，可以用一一些數(shù)據(jù)指指標或圖表表進行描述述。（2）場地現(xiàn)狀及周周邊環(huán)境編制內(nèi)容包括項項目所處的的地理位置置及交通情情況，建設(shè)設(shè)項目所在在地的氣象象水文資料料等；場地地塊塊的分區(qū)開開發(fā)情況、平平面狀況、場場地自然狀狀況以及周周邊環(huán)境對對地塊開發(fā)發(fā)的影響、周邊市政政道路情況況等的描述述。（3）現(xiàn)場臨時水電電現(xiàn)有情況況編制內(nèi)容包括現(xiàn)現(xiàn)場及周邊邊市政臨時時給水、排排水排污的的接駁點情情況，現(xiàn)場場及周邊臨臨時電源的的接駁點情情況，以及及對施工用用臨時水電電的影響。項目定位介紹編制內(nèi)容包括項項目的檔次次定位以及建成后后的發(fā)展愿愿景，如商商場檔次（是城城市級的還還是區(qū)域級級的）、酒店星級級、寫字樓檔檔次、招商目標標定位，項項目未來期期望達到的的城市地標標地位等。平面圖編制內(nèi)容主要包包括：原始地貌圖；用地紅線圖；規(guī)劃總平面圖；；分區(qū)開發(fā)圖；地上地下管線圖圖。建筑市場資源分分析編制要求：為更更有針對性性地制定實實施規(guī)劃，在在工程定位位完成后，大區(qū)及城市公司應(yīng)對同類工程項目建筑市場情況進行分析。對比分析范圍不能僅僅局限于本地及周邊區(qū)域，而要著眼全國范圍內(nèi)的置地內(nèi)部及外部標桿企業(yè)類似項目。本章分析的重點有：同類工程工程管管理模式、質(zhì)量、工工期及價格格情況；國內(nèi)總承包資源源的管理模式式、技術(shù)積積累、機械械、管理人員、業(yè)業(yè)績、合同同體系等；當?shù)卦O(shè)計、監(jiān)理理及分包單位的的管理模式式、工作習習慣、業(yè)績、新的的發(fā)展變化化趨勢等；發(fā)展商指定分包包、材料設(shè)備備供應(yīng)商資資源的生產(chǎn)產(chǎn)加工能力力、類似項項目經(jīng)驗、施工質(zhì)量、供貨周期等；當?shù)卣ㄔO(shè)行行政主管部部門的管理理要求、管管理習慣等等；擬建項目與當?shù)氐厥袌鰳藯U桿項目的不不同點。對于新進入城市市，在拿地地后大區(qū)及及城市公司司應(yīng)組織系系統(tǒng)地進行行市場調(diào)查查分析，通通過自身管管理人員、合合作伙伴（設(shè)計院、測測量師、承承包商）、政府（建委、質(zhì)質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)監(jiān)）、競爭對對手（同類型房房地產(chǎn)公司司）及毗鄰城城市兄弟公公司全面了了解建筑市市場狀況，并并編制建筑筑市場調(diào)研研報告作為為本章的附附件。由于于建筑市場場環(huán)境是不不斷動態(tài)變變化的，對對于已經(jīng)在在持續(xù)開發(fā)發(fā)正常運作的的大區(qū)及城城市公司，每每年也應(yīng)對對建筑市場場分析再進進行一次檢檢討修訂。工程管理難重點點分析編制要求：本章章應(yīng)根據(jù)工工程特點、當當?shù)亟ㄖ惺袌銮闆r、內(nèi)部經(jīng)驗驗借鑒、項項目發(fā)展定定位和管理理目標，結(jié)合大區(qū)及及城市公司司工程管理理能力，對擬建設(shè)設(shè)發(fā)展工程程項目的難難重點進行行分析。建建議從項目管理理和施工技術(shù)術(shù)兩方面進進行分析。項目管理方面分分析的重點點有：目標進度計劃是是否偏緊，是是否應(yīng)在選選擇承包商商時提出特特殊要求；；在成本壓力或趕趕工狀態(tài)下下的質(zhì)量保保證措施；；項目檔次定位對對工程質(zhì)量量的要求；；配合招商有哪些些特殊要求求；租戶變更及照管管的要求；；外部協(xié)調(diào)的難度度；總包現(xiàn)場照管的的難度；大型設(shè)備采購進進度及進場場吊裝；移交物業(yè)及設(shè)備備調(diào)試的難難度；當?shù)赝袠I(yè)開發(fā)發(fā)建設(shè)的經(jīng)經(jīng)驗教訓(xùn)，借借鑒之處及及應(yīng)采取的的對策。施工技術(shù)方面分分析的重點點有：深基坑、大跨度度、異形、挑挑空、懸挑挑部位、滲滲漏多發(fā)區(qū)區(qū)、聲學敏敏感區(qū)等復(fù)復(fù)雜部位的的施工技術(shù)術(shù)難重點；；專業(yè)工程如鋼結(jié)結(jié)構(gòu)、幕墻墻、機電、精精裝修、園園林景觀的的技術(shù)難重重點；新技術(shù)應(yīng)用的管管理難重點點；施工場地狹小情情況下總平平面布置的的難重點；；對于以上難重點點，在實施施規(guī)劃中應(yīng)應(yīng)有針對性性地制定管管理對策措措施，實施施有效預(yù)防防，做到防防患于未然然。如，XX溜冰場場屋面與地地面通常是是施工難重重點。整個個溜冰場采用大跨度度、大空間間結(jié)構(gòu)體系系；冰場地面面構(gòu)造復(fù)雜，分分防潮層、保保溫層、防防水層、混混凝土保護層層、乙二醇醇管道層、細細沙層、冰層等，施工技術(shù)術(shù)難度大，工工序多，質(zhì)質(zhì)量隱患多多。表3.1深圳圳XX冰場施施工的難重重點序號項目施工單位難重點1屋面鋼結(jié)構(gòu)分包;幕墻分包；機電分包；裝飾分包；燈光音響分包；；屋面鋼結(jié)構(gòu)跨度度大，安裝裝難度大；；金屬屋面板、玻玻璃采光帶帶部位防滲滲漏要求高高；機電裝修施工需需滿堂高腳腳手架；機電管線吊桿位位置、檢修修通道需與與屋面鋼結(jié)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)；；消防卷簾安裝難難度大，軌軌道關(guān)聯(lián)吊吊頂及地面面；空調(diào)的送、回系系統(tǒng)及風口口布置，預(yù)預(yù)防冰面融融化；冰場應(yīng)減小吊頂頂表面與冰冰面的輻射射，預(yù)防吊吊頂結(jié)露；；屋面施工時間長長，影響地地面施工。2冰場地面冰場分包；裝修分包；地面防水、保溫溫隔熱要求求高，避免免冷凍管穿穿樓板，以以免冰場漏漏水；冰場地面熱水管管道層、水水泥砂漿保保護層、防防潮層、保保溫層、防防水層、混混凝土保護層層、乙二醇醇管道層、細細沙層，冰冰層等工序序多，施工工時間長；；冰場周邊裝飾需需與冰面施施工相互配配合；冰場的冷排管布布置均勻并并到周邊，預(yù)預(yù)防周邊結(jié)結(jié)水；融冰池周邊樓面面應(yīng)采用預(yù)預(yù)防結(jié)露和和防凍的措措施；冰場地面與屋面面機電吊頂頂立體交叉叉影響。XX冰場屋蓋鋼鋼結(jié)構(gòu)吊裝裝XX冰場上空斜斜球形鋁板板吊頂天花花又如，大型設(shè)備備機房深化化設(shè)計也是是項目的難難重點，重點深化化部位有冷凍凍主機房、水水泵房、主主配電房等等。設(shè)備房的的設(shè)備、管管線很多，包包括水、電電、通風等等，如果不不精心布置置會非常凌亂亂，給系統(tǒng)統(tǒng)的調(diào)試、使使用及維護護造成諸多多不便，甚甚至影響設(shè)設(shè)備的運行行效率，而而且設(shè)備房房是驗收、檢檢查、評優(yōu)優(yōu)、參觀必必經(jīng)之處，是是機電工程程質(zhì)量的重重要體現(xiàn)。因此，應(yīng)對設(shè)備房中設(shè)備的擺放、管道的布置、支架的設(shè)置、機房的排水、噪音的避免等進行深化設(shè)計。再如，XX涉及數(shù)數(shù)百家的大大小租戶，租租戶進場裝裝修的協(xié)調(diào)調(diào)管理量大大。而且租租戶也是隨隨著招商工工作動態(tài)變變化，會造造成工程的的大量修改改，結(jié)構(gòu)、砌砌筑、消防防、機電、裝裝修各工種種均要滿足足租戶要求求，短時間間快速跟進進。根據(jù)深深圳XX統(tǒng)計，租租區(qū)墻體完完成后拆除除重新砌筑筑的量超過過總量35%。除確定定的總體開開業(yè)時間外外，可能主主力店租戶戶會要求提提前開業(yè)，對對工程建設(shè)設(shè)整體安排排沖擊很大大，需要為為提前開業(yè)業(yè)區(qū)域提前前完成移交場場地、與總總包協(xié)調(diào)施施工通道、垂垂直運輸工工具，提前前保護公共共區(qū)域裝修修成品，提提前完成消消防驗收、室室外工程等等。表3.2租戶戶移交及裝裝修管理內(nèi)容分項重點、難點分析析應(yīng)對措施向租戶場地移交圖紙租戶條件圖與施施工圖不符符。依據(jù)各專業(yè)施工工圖對條件件圖提早核核對移交由于現(xiàn)場與租戶戶條件圖相相比存在缺缺漏，導(dǎo)致致二次移交交，移交效效率低；租戶的不專業(yè)導(dǎo)導(dǎo)致其不肯肯輕易在移移交單上簽簽字。移交前按條件圖圖進行現(xiàn)場場核對并整整改（如現(xiàn)現(xiàn)場與圖紙紙有出入）；；對租戶進行講解解交底，使使其清楚、放放心；約租戶帶領(lǐng)其裝裝修人員一一同進行移移交。裝修照管進場指引租戶裝修隊伍不不了解總包包管理規(guī)章章制度，導(dǎo)導(dǎo)致裝修工工作進展緩緩慢，違規(guī)規(guī)現(xiàn)象時有有發(fā)生，遭遭到警告或或處罰后向向發(fā)展商、物物業(yè)抱怨。制定租戶裝修隊隊伍進場指指引；制定并下發(fā)總包包管理條例例；對租戶及其施工工隊進行總總包管理交交底。臨時水電臨時用電不規(guī)范范；亂拉亂亂接現(xiàn)象嚴嚴重，裝修修工作人員員安全意識識不強。不關(guān)閥門亂放水水?？偘鼮樽鈶艚y(tǒng)一一定制臨時時配電箱、電電表（有償償），采用用租區(qū)內(nèi)正正式電源，驗驗收后送電電；臨時用水點為總總包指定管管井內(nèi)正式式給水點；；總包定時巡查租租戶臨時用用電、臨時時用水；對對不規(guī)范行行為采取處處罰措施；；總包加強對租戶戶裝修隊用用電安全教教育。垂直運輸各租戶爭搶使用用運輸電梯梯，運輸效效率低；租戶缺乏對電梯梯的保護?？偘才烹娞菟舅緳C，統(tǒng)一一協(xié)調(diào)租戶戶使用消防防電梯、貨貨梯進行材材料運輸，同同時有效保保護電梯不不受破壞；；對于大租戶，提提供專用裝裝修材料運運輸電梯，供供其使用。垃圾清運施工垃圾隨意丟丟棄至租區(qū)區(qū)外。施工垃圾運至總總包指定垃垃圾堆放點點，由總包包統(tǒng)一外運運；采取處罰措施。成品保護租戶內(nèi)電纜電線線被盜；裝修材料被盜；；成品半成品遭踩踩踏破壞。移交后租戶即對對租區(qū)進行行封閉，設(shè)設(shè)門上鎖；；裝修材料在租區(qū)區(qū)內(nèi)堆放，同同時又不會會因亂放而而堵塞通道道，阻礙通通行；移交后與租戶裝裝修無關(guān)人人員不得進進入租區(qū)。內(nèi)部綜合體項目目工程建設(shè)設(shè)經(jīng)驗借鑒鑒隨著公司內(nèi)部的的綜合體項項目日益增增多，綜合合體項目工工程建設(shè)經(jīng)經(jīng)驗也在不不斷積累。對對于新建綜綜合體項目目，在編制制實施規(guī)劃劃前應(yīng)與已已有綜合體體項目工程程建設(shè)經(jīng)驗驗的城市公公司進行深深入交流，充充分汲取其其管理經(jīng)驗驗與教訓(xùn)，分分析哪些優(yōu)優(yōu)秀做法可可借鑒到本本項目中，哪哪些問題應(yīng)應(yīng)避免出現(xiàn)現(xiàn)，內(nèi)容可可涉及合約約規(guī)劃、資資源選擇與與管理、工工期、質(zhì)量量、成本等等方面。通通過這些分分析，可增增加實施規(guī)規(guī)劃編制的的針對性和和深度。工程管理模式與與項目組織織機構(gòu)工程管理模式介介紹綜合體工程的建建設(shè)難度大大，選擇的的工程管理理模式和總總承包資源源是否合適適對項目建建設(shè)的成敗敗至關(guān)重要要，大型商商業(yè)項目常常用的施工工總承包模模式主要有有：①完全的施施工總承包包和施工總承承包管理（模模式一）；③土建施工工總包＋機機電、幕墻墻、裝修等等發(fā)展商指定定分包（模模式二）；④自行工程程總承包（模模式三）。注：4.1節(jié)為為參考資料料，大區(qū)及及城市公司司編制實施施規(guī)劃不需需設(shè)置此內(nèi)內(nèi)容。完全的施工總承承包和施工工總承包管管理（1）完全的施工總承承包：完全的施施工總承包包是香港施施工總承包包模式。通通過選擇資資金、管理理、經(jīng)驗、合合約意識等等方面實力力較強的總總承包單位位，全盤承承接項目全全部工程，負負責整個項項目的質(zhì)量量、進度管管理、成本本控制與現(xiàn)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，按按合同承包包價完成所所有項目建建設(shè)工作后后移交發(fā)展商商。（2）施工總承包管理理：在施工總總承包管理理模式下，總承包單位可以自己不承接任何具體工程或只承接部分工程，其他工程分包給其他單位?？偝邪鼏挝回撠煬F(xiàn)場總體施工管理與協(xié)調(diào)，但未分包出去的所有工程，總承包商要負責完成。比較常見的情況況是承包商商承接主體體結(jié)構(gòu)等土土建工程，機機電、精裝裝修、幕墻墻等分包工工程由發(fā)展展商自行招招標定標后后，以指定定分包合約約方式與土土建總包簽簽訂“指定分包包合同”（多為三三方合同，發(fā)展商只與分包單位發(fā)生付款方面的合同關(guān)系）。土建總包負責各指定分包單位的協(xié)調(diào)管理及配合，并就整個項目的進度、質(zhì)量向發(fā)展商負責，承擔分包工程質(zhì)量的連帶責任；發(fā)展商主要管理、督促、協(xié)調(diào)總包，所有指定分包單位的工作經(jīng)過總包協(xié)調(diào)后申報給發(fā)展商，發(fā)展商一般只與指定分包發(fā)生付款審核、資金方面的關(guān)系。在這兩種模式下下，總承包包商需要有有較強的綜綜合體機電電、幕墻、裝裝修等計劃劃、管理、協(xié)協(xié)調(diào)能力。特特別是對于于各機電工工程，總承承包商要肩肩負機電深深化設(shè)計、機機電綜合布布線和綜合合預(yù)留、預(yù)預(yù)埋孔洞管管理等工作作，因此對對其機電工工程綜合管管理水平、能能力要求較較高?？偝邪坛两ńü芾砣藛T員外，須配配置有鋼結(jié)結(jié)構(gòu)、幕墻墻、機電、裝裝修等較高高素質(zhì)的各專業(yè)管管理人員，能能從工程整整體角度進進行進度、技技術(shù)、質(zhì)量量、安全管管控，組織織、指導(dǎo)、協(xié)協(xié)調(diào)、管理理各分包商商在時間、空空間上有序序、均衡、高高效地生產(chǎn)。能力要求：承接主體結(jié)構(gòu)的的土建總包包自身負責責的土建、粗粗裝工作要要按計劃及及時完成及及移交工作作面給各專專業(yè)分包商商；要有較強的分包包照管能力力，對分包包提供充分分的生產(chǎn)生生活設(shè)施：：包括臨時時水電、垂垂直運輸、通通道、腳手手架、安全全保衛(wèi)、垃垃圾清運等等的照管；；要配備有較高專專業(yè)素質(zhì)的的鋼結(jié)構(gòu)、幕墻墻、機電、裝裝修管理人人員，站在在整體工程程角度對專專業(yè)承包商商的圖紙、技技術(shù)方案、進進度質(zhì)量安安全進行管管理、控制制，如繪制制CSD、CBWD圖。做好各專業(yè)工作作交界面的的協(xié)調(diào)，包包括工序、節(jié)節(jié)點等。監(jiān)控、防范各專專業(yè)工程出出現(xiàn)的工期期延誤、質(zhì)質(zhì)量事故、安安全事故等等風險，對對出現(xiàn)問題題的分包及及時采取措措施補救，確確保項目順順利實施。優(yōu)點：施工總承包責任任清晰；發(fā)展商不需要投投入較多的的管理力量量。缺點：國內(nèi)滿足此模式式的總承包包商資源較較少；總承包缺乏對發(fā)發(fā)展商指定定分包的有有效管理。恒隆、嘉里、凱凱德置地的的項目基本本上采用該該模式，各家公司司在國內(nèi)也也有基本固固定的總承承包商。土建施工總包＋＋機電、幕幕墻、裝修修等發(fā)展商商指定分包包該模式下土建施工工總包主要要合同范圍圍是完成自自身土建工工程，并按按合同約定定向機電、幕幕墻、精裝裝修等發(fā)展展商指定分分包提供工工作面、施施工水電、垂垂直運輸工工具等配合合及負責安安全管理，指指定分包工工程的圖紙紙、技術(shù)、進進度質(zhì)量管管理協(xié)調(diào)由由發(fā)展商負責責。是香港港施工總承承包模式與與國內(nèi)平行行發(fā)包模式式結(jié)合的、有中國特色的模式。國內(nèi)絕大多數(shù)房房建工程都都使用此模模式或平行行發(fā)包模式式，社會土土建施工總總包也較習習慣該模式式，其實質(zhì)質(zhì)是發(fā)展商商擔任了總總包的進度度、質(zhì)量及及設(shè)計協(xié)調(diào)調(diào)管理角色色，對發(fā)展展商工程項項目管理的的要求較高高，發(fā)展商商要配置有有豐富管理理協(xié)調(diào)經(jīng)驗驗的項目經(jīng)經(jīng)理、工程程、機電、幕幕墻、裝修修等管理人人員來負責責對土建總總包及各發(fā)發(fā)展商指定定分包進行行計劃、組組織、協(xié)調(diào)調(diào)和控制。發(fā)展商的工程主導(dǎo)控制作用沒有他人能夠替代。優(yōu)點：發(fā)展商直接負責責指定分包包的協(xié)調(diào)管管理，效率率高；市場上容易選擇擇到土建擅擅長的“施工總承承包”。缺點：發(fā)展商需要配置置較多數(shù)量量且有豐富經(jīng)驗的的工程管理理人員；發(fā)展商需要承擔擔項目實施施過程中的的管理風險險。目前我司開發(fā)的的住宅項目目均采用該該項目管理理模式，其其實質(zhì)是由由項目管理理部承擔整整個項目管管理過程中中的統(tǒng)籌協(xié)協(xié)調(diào)工作，是是實質(zhì)意義義上的總包包。大型綜合體項目目中，萬達達采用的是是這種項目目管理模式式?？偝邪┕挝晃粚嵸|(zhì)上是是土建主體體施工單位位，合同范范圍主要為為土建主體體及粗裝修修。發(fā)展商商承擔了32項分包的的關(guān)系協(xié)調(diào)調(diào)及20項材料設(shè)設(shè)備的采購購及供應(yīng)。自行工程總承包包模式該模式相比模式二二的發(fā)展商商管理更深深入、徹底底，使用這這種模式的的發(fā)展商擁有有強大的設(shè)設(shè)計、施工工能力，部部分項目甚甚至連外部部設(shè)計單位位、名義的的施工總包包商都不用用了，自行行負責全部部的設(shè)計、深深化設(shè)計和和施工總承承包，基本本是開發(fā)商商內(nèi)部采取取國際承包包商的設(shè)計計-施工工程程總承包模模式。此模式對發(fā)展商商管理能力力要求更高，適合合有一定開開發(fā)規(guī)模、品品質(zhì)要求較較高的發(fā)展展商，若工工程不延續(xù)續(xù)、沒有規(guī)規(guī)模，則難難以形成管管理優(yōu)勢。工程管理模式分分析合理選擇工程管管理模式本節(jié)應(yīng)根據(jù)項目目具體情況況、開發(fā)商商自身的特特點、當?shù)亟ㄖ惺袌龇治?，確確定適合本本項目的工工程管理模模式。首先，對比當?shù)氐卦诮ɑ蛐滦陆愃祈楉椖坎捎玫牡墓こ坦芾砝砟Ｊ脚c總總承包商，如成都都公司通過過調(diào)研得出出當時成都都市場上開開發(fā)建設(shè)的的商業(yè)綜合合項目采用用的項目管管理模式及及合作單位位，見表5.2.11。表5.2.1成成都類似商商業(yè)項目調(diào)調(diào)查成都在建商業(yè)項項目開發(fā)商承建商工程承發(fā)包模式式造價咨詢單位1仁恒置地廣場仁恒置地（成都都）有限公公司龍信建設(shè)集團有有限公司模式三機電部分：威寧寧謝工料測測量行2來福士廣場成都來福士實業(yè)業(yè)有限公司司中建三局總承包包公司模式一新加坡一家工料料測量行3群光大陸廣場群光大陸實業(yè)((成都)有限公司司四川大陸新興建建設(shè)有限責責任公司不詳不詳4仁和春天（光華華店）成都仁和實業(yè)集集團華西集團模式二總包進場前，確確定好計量量、計價規(guī)規(guī)則（采用用2000定額），施施工支付進進度款時，公公司成本部部核實實際際發(fā)生工程程量、核定定單價，作作為付款依依據(jù)5華人置業(yè)愛美高高項目（華華置廣場）愛美高集團（中中國）有限限公司中建三局總承承包公司模式一威寧謝6鐵獅門一號項目目美國鐵獅門（TTSP）地產(chǎn)公公司不詳不詳7九龍倉紅星路項項目（IFC）九龍倉附屬龍錦錦綜合開發(fā)發(fā)(成都)有限公司司中建三局總承包包公司模式一利比8天府時代廣場九龍倉（東大街街）中建三局總承包包公司模式一成都利比工料測測量行9喜年廣場花樣年集團中建三局總承包包公司模式二不詳10萬達廣場成都萬達廣場投投資有限公公司中國航空港建設(shè)設(shè)模式二成都利比進行了了前期合約約策劃19SM城市廣場菲律賓SM集團團中建筑總公司兩家土建總包單單位A中建、B華西集團團，一個機機電總包華華西安裝，其其他指定分分包由土建建總包照管管不詳12百楊大廈成都百貨、遠東東集團省建十二公司模式二2000定額其次，項目部可可分析對比比其他城市市公司建設(shè)設(shè)綜合體項項目采用的的工程管理理模式、總承包商以及當時時該城市公公司的特點點，作為確確定工程管管理模式及及總承包商的參考。以深圳、沈陽、杭杭州公司為為例，三個個XX項目的的管理模式式采用的都都是施工總總承包管理理模式，主主要基于以以下方面的的考慮：沿襲香港、珠三三角、上海海等地商業(yè)業(yè)綜合體傳傳統(tǒng)做法，這這也是采用用成本顧問問模式下顧顧問推薦的的基本管理理模式；土建總包/機電電總包照管管整個工程程可以很大大程度上減減少發(fā)展商商管理幅度度，有效規(guī)規(guī)避、轉(zhuǎn)移移工程施工工風險，其其出發(fā)點是是盡量使施施工階段的的所有分包包工作由總總包方對發(fā)發(fā)展商負責責，因而發(fā)發(fā)展商面對對的工程責責任歸口單單一、降低低發(fā)展商風險險；三家城市公司在在項目初期期都是屬于于項目公司司性質(zhì)，項目管理團隊新新，組織體體系也在完完善中，需需要借助有有實力的承承包商來照照管工程；；均缺乏成熟的開發(fā)發(fā)商業(yè)項目目經(jīng)驗。鑒于商業(yè)業(yè)項目開發(fā)發(fā)的復(fù)雜性性，最大程程度地轉(zhuǎn)移發(fā)展商商風險，因因此采用施施工總承包包模式。三家城市公司在在具體項目目實施時采采用方式又又不盡相同同，主要體體現(xiàn)在土建建工程與主主要機電工工程的管理理方式上。1）深圳華潤中心心項目采用的是“大總總包模式”，土建總總包單位是是華潤建筑筑。華潤建建筑在整個個施工建設(shè)設(shè)階段要照照管發(fā)展商商確定的所所有指定分分包工程，并并對發(fā)展商商負責。此此外，幾個個主要機電電工程（強強電、給排排水、采暖暖通風等）的的施工內(nèi)容容是包含在在總包合同同施工范疇疇內(nèi)的，發(fā)發(fā)展商并未未將其列入指指定分包工工程。自有材料設(shè)備供應(yīng)商自有分包獨立承包商顧問業(yè)主材料設(shè)備供應(yīng)商自有材料設(shè)備供應(yīng)商自有分包獨立承包商顧問業(yè)主材料設(shè)備供應(yīng)商總包發(fā)展商設(shè)計監(jiān)理合同關(guān)系關(guān)鍵合同關(guān)系指令關(guān)系協(xié)調(diào)關(guān)系業(yè)主指定分包圖5.2.1深深圳華潤中中心二期管管理關(guān)系示示意圖2）XX項目采用的管理模式式是介于“大總包模模式”和“偏機電總總包模式”之間，嚴嚴格來講還還是“大總包模模式”。將工期期較長、造造價較高的的給排水、強強電、空調(diào)調(diào)通風等機機電工程作作為一個機機電主分包包，與發(fā)展展商、總包包簽訂指定定分包合同同。其選擇的機機電主分包包單位不具具備較強的的機電綜合合管理、綜綜合布線及及協(xié)調(diào)的能能力，因此此其他機電電工程仍然然由土建總總包單位照照管。3）沈陽華潤中心心一期項目目前期策劃時也傾傾向于使用用杭州項目目的模式。但但在08年底，沈沈陽項目引引入華潤建建筑作為機機電總承包包單位，采采用“機電總承承包管理模模式”。華潤建建筑自有施施工內(nèi)容主主要包括：：給排水工工程、電氣氣安裝工程程、空調(diào)工工程、通風風及防排煙煙工程四項項內(nèi)容；其其他機電指指定分包如如消防工程程、防火卷卷簾工程、電電梯工程、燃燃氣工程、水水景工程、虹虹吸排水、智智能化工程程、變配電電工程、室室外照明工工程、發(fā)電電機安裝工工程、擦窗窗機安裝工工程、燈光光音響工程程、冷卻塔塔安裝工程程、溜冰場場工程等由由華潤建筑筑進行統(tǒng)一一管理、組組織協(xié)調(diào)、對對工期、質(zhì)質(zhì)量、成本本進行控制制。4）成都XX項目目與深圳華潤中心心項目相同同，采用的的是“大總包模模式”。總包單單位華潤建建筑在整個個施工建設(shè)設(shè)階段要照照管發(fā)展商商確定的所所有指定分分包工程，簽簽訂三方協(xié)協(xié)議，并對對發(fā)展商負負責；對獨獨立分包的的項目，由由發(fā)包方與與指定分包包直接簽訂訂施工合約約，但總承承包任然有有協(xié)調(diào)、照照管的職責責；此外，幾幾個主要機機電工程（強強電、給排排水、采暖暖通風等）的的施工內(nèi)容容是包含在在總包合同同施工范疇疇內(nèi)的，發(fā)發(fā)展商并未未對其列入入指定分包包工程。5）南寧華潤中心心一期項目目南寧公司采用的的是“大總承包包管理模式式”，機電采采用的是小小總包的模模式，機電電對總承包包負責，這這樣做在幅幅度減少了了發(fā)展商項目目部的管理理人員及具具體實施管管理工作量量，使發(fā)展展商項目部部能夠有更更多時間放放在計劃管管理、項目目統(tǒng)疇和各各項指定分分包策略的的思考上面面，精力更更多的放在在對總包、顧顧問公司的的監(jiān)督管理理上。最后，通過以上上的分析對對比，結(jié)合合當?shù)亟ㄖ袌鲑Y源源分析及對對公司自身身特點的分分析，綜合合考慮得出出適合本項項目的工程程管理模式式，并對承承包商提出出具體要求求。上市公司推薦工工程管理模模式根據(jù)XX大區(qū)管管控體系要要求，華潤潤建筑定位位為主要的的綜合體工工程總承包包商。為最最大限度發(fā)發(fā)揮華潤建建筑的總包包管理優(yōu)勢勢，推薦采采用華潤建建筑與城市市公司項目目部合并辦辦公，共同同組成項目目總承包管管理機構(gòu)，統(tǒng)統(tǒng)一履行發(fā)發(fā)展商、總總承包商、監(jiān)監(jiān)理的職能能。主要專業(yè)工程分分包建議通通過市場招招標選擇一一家綜合土土建管理實實力較強的的土建+鋼結(jié)構(gòu)分分包商，如如中建、中中鐵等；選選擇一家幕幕墻分包商商；由華潤潤建筑做機機電分總包包商；由優(yōu)優(yōu)高雅做精精裝修分總總包商。目前杭州錢江新新城二期和和無錫XXX基本采用用的是這種種模式。組織機構(gòu)發(fā)展商是工程建建設(shè)第一責責任者，是是設(shè)計、監(jiān)監(jiān)理、承包包商、材料料設(shè)備供應(yīng)應(yīng)商等建設(shè)設(shè)資源的整整合者。選擇合適適的設(shè)計、監(jiān)監(jiān)理特別是是承包商資資源并進行有效效管理協(xié)調(diào)調(diào)是實現(xiàn)項項目建設(shè)目目標的前提提，而協(xié)調(diào)調(diào)照管主要要依靠項目目部。因此，項項目部組織織架構(gòu)合理理，責任清清晰明確至至關(guān)重要。項目部組織架構(gòu)構(gòu)圖本節(jié)根據(jù)項目擬擬采取的工工程管理模模式和項目目特點，制制訂項目部部組織機構(gòu)構(gòu)。項目部部組織機構(gòu)構(gòu)圖需要表表示出項目目組織設(shè)置置結(jié)構(gòu)及管管理關(guān)系，以以及各組織織模塊的人人員配置情情況，如鄭州華潤中中心一期項項目部組織架構(gòu)構(gòu)見圖5.3.11。圖5.3.1鄭州州華潤中心心一期項目組組織架構(gòu)主要崗位職責本節(jié)根據(jù)項目組組織機構(gòu)，編制項目部主要管理人員的崗位職責，如：項目總經(jīng)理參與項目定位、參參與總控計計劃編制、參參與項目管管理流程建建立；負責項目部的全全面管理工工作；負責指定項目部部的崗位職職責及人員員編制，負負責牽頭編編制《項目目工程管理理實施規(guī)劃劃》；參與項目目標的的制定，負負責進行工工作目標的的分解落實實及員工的的績效考核核；負責貫徹落實項項目管理體體系文件的的各項內(nèi)容容；負責項目部行政政管理、團團隊建設(shè)；；負責部門各專業(yè)業(yè)小組之間間的協(xié)調(diào)，負負責組織項項目部所有有人員開展展工作，加加強過程工工作檢查、指指導(dǎo)和監(jiān)督督管理；負責項目整體計計劃的編制制及管理；；隨時掌握項目報報建工作進進展，積極極推動解決決報建工作作中出現(xiàn)的的困難；協(xié)調(diào)組織公司其其他部門按按整體計劃劃推動商業(yè)業(yè)項目工程程施工進度度；執(zhí)行公司發(fā)布的的各項指令令，接受公公司各業(yè)務(wù)務(wù)部門的指指導(dǎo)、檢查查、監(jiān)督；；負責管理、協(xié)調(diào)調(diào)、組織考考評項目參參建各方及及其相互工工作關(guān)系；；負責檢討工程建建設(shè)狀況，每每周督促項項目副經(jīng)理理編制《項項目工作簡簡報》，針針對存在的的問題，落落實具體措措施；按公司流程及授授權(quán)文件進進行付款及及合同審核核；組織工程部員工工進行技術(shù)術(shù)、管理體體系創(chuàng)新、學學習和培訓(xùn)訓(xùn)；組織協(xié)調(diào)相關(guān)部部門辦理政政府驗收手手續(xù)；收集各方面對項項目的評價價意見，負負責全面總總結(jié)項目發(fā)發(fā)展在各方方面的經(jīng)驗驗及教訓(xùn)，組組織編制《工工程建設(shè)后后評估報告告》。土建專業(yè)負責人人主持土建專業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)管理范范疇內(nèi)的各各項工作；；組織本專業(yè)組員員對項目內(nèi)內(nèi)其它專業(yè)業(yè)進行專業(yè)業(yè)支持和服服務(wù)配合；；負責土建專業(yè)工工程的安全全、質(zhì)量、進進度、成本本以及項目目現(xiàn)場的文文明施工管管理工作；；負責土建專業(yè)貫貫徹實施項項目管理體體系文件的的各項內(nèi)容容；負責管理本組專專業(yè)人員進進行現(xiàn)場巡巡視、監(jiān)督督、檢查、指指導(dǎo)、糾偏偏和驗收工工作；負責對本專業(yè)工工程資料、施施工方案、設(shè)設(shè)計及變更更進行審查查、把關(guān)；；負責土建專業(yè)組組的業(yè)務(wù)培培訓(xùn)、制度度管理和工工作考核；；組織對本專業(yè)技技術(shù)、方案案以及現(xiàn)場場問題的論論證和協(xié)調(diào)調(diào)處理工作作；負責土建專業(yè)與與其它專業(yè)業(yè)的協(xié)調(diào)配配合工作；；負責土建專業(yè)內(nèi)內(nèi)業(yè)工作管管理和監(jiān)督督檢查工作作，發(fā)現(xiàn)相相關(guān)重要技技術(shù)問題及及時向項目目經(jīng)理匯報報。機電專業(yè)負責人人主持機電專業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)管理范范疇內(nèi)的各各項工作；；負責機電專業(yè)施施工圖設(shè)計計的管理；；負責機電專業(yè)專專項深化設(shè)設(shè)計的管理理；組織本專業(yè)組員員對項目內(nèi)內(nèi)其它專業(yè)業(yè)進行專業(yè)業(yè)支持和服服務(wù)配合；；負責機電專業(yè)工工程的安全全、質(zhì)量、進進度、成本本以及項目目現(xiàn)場的文文明施工管管理工作；；負責機電專業(yè)貫貫徹實施項項目管理體體系文件的的各項內(nèi)容容；負責管理本組專專業(yè)人員進進行現(xiàn)場巡巡視、監(jiān)督督、檢查、指指導(dǎo)、糾偏偏和驗收工工作；負責對機電專業(yè)業(yè)設(shè)計單位位和顧問公公司的管理理；負責對本專業(yè)工工程資料、施施工方案、設(shè)設(shè)計及變更更進行審查查、把關(guān)；；負責機電專業(yè)組組的業(yè)務(wù)培培訓(xùn)、制度度管理和工工作考核；；組織對本專業(yè)技技術(shù)、方案案以及現(xiàn)場場問題的論論證和協(xié)調(diào)調(diào)處理工作作；負責機電專業(yè)與與其它專業(yè)業(yè)的協(xié)調(diào)配配合工作；；負責機電專業(yè)內(nèi)內(nèi)業(yè)工作管管理和監(jiān)督督檢查工作作，發(fā)現(xiàn)相相關(guān)重要技技術(shù)問題及及時向項目目經(jīng)理匯報報。精裝修專業(yè)負責責人負責精裝修現(xiàn)場場協(xié)調(diào)，有有效控制施施工進度；；負責精裝修工程程的施工監(jiān)監(jiān)督指導(dǎo)工工作；配合設(shè)計管理部部提出精裝裝修專業(yè)設(shè)設(shè)計建議；；參與圖紙會審、設(shè)設(shè)計交底，管管理室內(nèi)精精裝修專業(yè)業(yè)設(shè)計變更更及技術(shù)資資料；負責招標過程中中與室內(nèi)精精裝修專業(yè)業(yè)設(shè)計相關(guān)關(guān)工作；協(xié)助市場部編制制租戶進場場精裝修專專業(yè)技術(shù)要要求；制定項目精裝修修專業(yè)施工工質(zhì)量控制制要點；負責項目經(jīng)理交交辦的其它它工作。電氣工程師負責電氣工程現(xiàn)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，有有效控制施施工進度、質(zhì)質(zhì)量、安全全；負責電氣工程的的施工監(jiān)督督指導(dǎo)工作作；配合設(shè)計管理部部提出電氣氣專業(yè)設(shè)計計建議；參與圖紙會審、設(shè)設(shè)計交底，管管理室內(nèi)電電氣專業(yè)設(shè)設(shè)計變更及及技術(shù)資料料；負責招標過程中中與電氣專專業(yè)設(shè)計相相關(guān)工作；；協(xié)助市場部編制制租戶進場場電氣專業(yè)業(yè)技術(shù)要求求；負責電氣專業(yè)與與其它專業(yè)業(yè)的協(xié)調(diào)配配合工作。暖通工程師負責暖通工程現(xiàn)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，有有效控制施施工進度、質(zhì)質(zhì)量、安全全；負責暖通工程的的施工監(jiān)督督指導(dǎo)工作作；配合設(shè)計管理部部提出暖通通專業(yè)設(shè)計計建議；參與圖紙會審、設(shè)設(shè)計交底，管管理室內(nèi)暖暖通專業(yè)設(shè)設(shè)計變更及及技術(shù)資料料；負責招標過程中中與暖通專專業(yè)設(shè)計相相關(guān)工作；；協(xié)助市場部編制制租戶進場場暖通專業(yè)業(yè)技術(shù)要求求；負責暖通專業(yè)與與其它專業(yè)業(yè)的協(xié)調(diào)配配合工作。給排水工程師負責給排水工程程現(xiàn)場協(xié)調(diào)調(diào)，有效控控制施工進進度、質(zhì)量量、安全；；負責給排水工程程的施工監(jiān)監(jiān)督指導(dǎo)工工作；配合設(shè)計管理部部提出給排排水專業(yè)設(shè)設(shè)計建議；；參與圖紙會審、設(shè)設(shè)計交底，管管理給排水水專業(yè)設(shè)計計變更及技技術(shù)資料；；負責招標過程中中與給排水水專業(yè)設(shè)計計相關(guān)工作作；協(xié)助市場部編制制租戶進場場給排水專專業(yè)技術(shù)要要求；負責給排水專業(yè)業(yè)與其它專專業(yè)的協(xié)調(diào)調(diào)配合工作作。文員對各類文件即時時流轉(zhuǎn)、準準確處理和和及時跟進進；報告、會會議通知、會會議紀要等等文件的收收發(fā)、歸檔檔；外部單位資料整整理組卷歸歸檔；做好工程部的后后勤管理工作；；每月變更臺帳、付付款臺帳、資資料臺帳的的編制管理理；收集整理竣工驗驗收相關(guān)資資料；負責工程竣工檔檔案移交。工程管理制度明確各項管理制制度，如質(zhì)質(zhì)量管理制制度、計劃管理理制度、安全管理理制度、招采管理理制度、合約管理理制度、成本管理理制度等。信息管理內(nèi)部信息管理內(nèi)部文件流轉(zhuǎn)是是否順暢對對項目部能能否準確高高效的完成成建設(shè)任務(wù)務(wù)有很大影影響，為了了使項目部部內(nèi)部形成成一個健全全順暢的文文件流轉(zhuǎn)環(huán)環(huán)境。項目目部應(yīng)制定一套嚴密、高高效的項目目文件體系系、印章使使用辦法和和圖紙管理理流程，可可以結(jié)合項項目部組織織架構(gòu)和OOA系統(tǒng)建立立項目信息息系統(tǒng)，盡盡量實現(xiàn)項項目信息傳傳遞扁平化化，可追溯溯性，達到到項目部高高效運作的的目的。檔案資料管理竣工資料備案工工作也應(yīng)安安排專人負負責，持續(xù)續(xù)跟進，提提前籌備，以以順利通過過檔案局驗驗收，不影影響最終的的竣工驗收收。檔案資料的管理理要注重過過程管理，及及時收集，避避免人事變變動后或者者時間拖長長后丟失，也也避免累積積到竣工前前才臨時突突擊集中整整理資料。檔案資料管理的的職責要在在統(tǒng)一專人人負責的基基礎(chǔ)上，在在各專業(yè)崗崗位上進行行分解，不不能僅依賴賴檔案管理理人員。檔案資料的收集集應(yīng)兼顧多多種用途，如如過程驗收收、竣工驗驗收、移交交租戶、工工程創(chuàng)優(yōu)、技技術(shù)創(chuàng)新成成果申報、內(nèi)內(nèi)部學習交交流總結(jié)等等，注意紙紙質(zhì)文檔、電電子文檔、多多媒體影像像文檔等多多種介質(zhì)文文檔資料的的收集管理理。通過工程管理模模式和項目目部組織架架構(gòu)以及信信息管理流流程的建立立，項目部部的管理體體系建設(shè)就就基本完成成了，這是是今后項目目管理的基基礎(chǔ)。這些些規(guī)劃內(nèi)容容是否科學學合理，會會對項目建建設(shè)的全過過程都產(chǎn)生生很大影響響，應(yīng)投入入精力重點點考慮。項目建設(shè)目標本章應(yīng)提出項目目整體目標標，整體目目標要切合合項目定位位，切合公司司高品質(zhì)戰(zhàn)略略及提高開開發(fā)效率導(dǎo)導(dǎo)向。整體目標標確定后，應(yīng)應(yīng)將整體目目標進行分解解，如：明確項目工期目目標，列出出項目進度度里程碑；；明確項目質(zhì)量目目標，確保保哪些獎項項、力爭哪些些獎項，如如確保省優(yōu)優(yōu)、爭創(chuàng)國國優(yōu)；明確項目成本目目標；明確項目安全文文明施工與環(huán)境保護護目標；明確項目團隊建建設(shè)目標；明確項目各方團團結(jié)合作目目標；合約規(guī)劃為逐漸規(guī)范項目目合約分判判模式，使使項目合約約工作有計計劃、高效效地展開，使使項目建安安成本得到到切實、有有效地控制制以確保目目標成本控控制指標的的實現(xiàn)，各大區(qū)及及城市公司司應(yīng)根據(jù)項項目特點、市市場資源和和工程管理理模式編制制合約規(guī)劃劃，強調(diào)可可操作性，便便于有效地地指導(dǎo)合約約工作的開開展。合約約規(guī)劃內(nèi)容容包括合約約體系的選選擇、合同同分判的確確定、合同同計價方式式的確定、合合約分判范范圍界面的的劃分、合合約結(jié)算方方式的選擇擇合約支付付形式的選選擇、土建建、裝飾、機機電單位的的選擇方式式及標段的的設(shè)置及合合同分判下下的目標成成本組成及及項目的資資金計劃等等合同體系（1）根據(jù)工程承發(fā)包包管理模式式和成本顧顧問的選擇擇，確定合合同體系、分分判方案和和標段劃分分方案；對合同分分類進行清清晰描述，并并繪制合同同分類圖，如如獨立分包包、指定分分包、甲供供材料、甲甲指乙供材材料等；確定總包包合同范圍圍和計價方方式；根據(jù)分部部分項工程程特點、工工程難、重重點分析和和過往項目目建設(shè)經(jīng)驗驗確定工作作界面劃分分，尤其注注意容易含含糊的交叉叉地帶，如如裝修與土土建的界面面、總包機機電與裝修修機電的界界面、裝修修與幕墻的的界面等。所所有分包的的合同界面面劃分清晰晰，有助于于工程順利利開展，避避免出現(xiàn)扯扯皮、拖延延工期的現(xiàn)現(xiàn)象。針對對確定甲供供材范圍的的原則：如果采用乙供無無法包死單單價，或即即使合同包包死單價，但但當材料漲漲價時施工工單位因無無能力承受受而重新計計價還價，并并影響工期期。采用甲供的成本本確實低于于乙供；采用乙供時質(zhì)量量難以控制制；對金額不大、品品種又比較較繁瑣的水水電管材，盡盡可能采用用乙供。對對價格變動動幅度大、頻頻率快的材材料，如鋼鋼材、電纜纜、銅管等等，采用乙乙供如果無無法包死單單價，可以以對乙供約約定調(diào)價原原則，在資資金能力允允許、效率率能保證的的情況下也也考慮采用用甲供，但但驗貨手續(xù)續(xù)復(fù)雜、損損耗難以控控制的鋼筋筋、砼等材材料應(yīng)盡量量采取乙供供的方式。（2）合約計價形式的的選擇上，如如圖8.11所示，不不同類型的的計價模式式，體現(xiàn)了了發(fā)包方在在價格風險險上，不同同程度的承承擔而且與與承包方的的風險是相相對的。圖8.1不同同計價模式式下的發(fā)包包方、承包包方風險在實際的運用上上，以上各各類的計價價模式，亦亦可能因應(yīng)應(yīng)每個項目目的特性或或發(fā)布人的的要求，而而被混合采采用在不同同的合約分分判分項之之上。（3）為明確發(fā)展商與與總承包商商及各分包包商之間的的合約關(guān)系系，建議各各大區(qū)及城城市公司在在分判方案案和工程界界面確定后后，編制一一份工程合合同結(jié)構(gòu)圖圖，以指引引各分判商商合同的簽簽訂工作。如如沈陽華潤潤中心一期期項目合同同結(jié)構(gòu)圖見圖8.2。 綜合體項目工程管理實施規(guī)劃編制指引2011-10-08 PAGE28/74圖8.2沈陽華潤中中心一期項項目合同結(jié)結(jié)構(gòu)圖綜合體項目工程管理實施規(guī)劃編制指引2011-10-08 PAGE73/74合同文本合同文本一般由由通用條款款、專用條條款、工料料規(guī)范、工工程量清單單四個部分分組成形式式，這與合約約體系的選選擇有直接接關(guān)系，無無論合同文文本的組成成形式如何何，在各合約分分判的合約約條款中要特特別注意專專用條款、工工料規(guī)范和和工程量清清單編制的的規(guī)劃。又如，根據(jù)大區(qū)區(qū)及城市公公司資金狀狀況及市場場情況確定定合同付款款方式，以以下方式供供參考。A類：一般工程類類合同，按按月付款，每每月支付其其完成工程程造價的80～90%，在該分分項工程最最終付款以以后支付至至工程總價價的95%，留5%保修金；；B類：材料類合同同，每批材材料到場并并經(jīng)相關(guān)方方驗收合格格后支付該該批材料價價值的80%，在該分分項工程最最終付款以以后支付至至工程總價價的95%，留5%保修金；；C類：設(shè)備類合同同，合同簽簽訂，在收收到履約保保函后支付付定金10～30％，每批批設(shè)備到場場并經(jīng)相關(guān)關(guān)方驗收后后支付至70～80％，在調(diào)調(diào)試合格后后支付該批批設(shè)備價值值的80～90%，在該分分項工程最最終完共以以后支付至至總價的95%，留5%保修金；；D類：其它合同，根根據(jù)需要定定義特殊付付款方式，主主要以里程程碑付款為為主；E類：零星工程或或總額較小小的供貨合合同，完成成結(jié)算后一一次性付款款至95％，留5%保修金；；F：一般不設(shè)工程程預(yù)付款，特特殊情況時時可依審批批權(quán)限另定定。工料規(guī)范針對確定的分判判方案，結(jié)結(jié)合工程難難重點、質(zhì)質(zhì)量要求及及當?shù)亟ㄖ袌鰻顩r況，以大區(qū)區(qū)及城市公公司項目部部為主與工工程管理部部、合約管管理部共同同完成工料料規(guī)范的編編制規(guī)劃，明明確質(zhì)量標標準、技術(shù)術(shù)要求、管管理要求、維修要求等，避免籠統(tǒng)的合同條款，通過合理規(guī)劃使合同有針對性、操作性，盡量避免灰色地帶的產(chǎn)生，同時也杜絕在兩個分判合同中重復(fù)包含，如工料規(guī)范應(yīng)包括以下內(nèi)容：超越國家抽檢驗驗收標準的的質(zhì)量標準準，如高級級抹灰、石石材對紋、淋淋水試驗等等；質(zhì)量通病的預(yù)防防、過程監(jiān)監(jiān)控及驗收收，如增加加鋼絲網(wǎng)防防止裂縫、墻墻面抹灰前前甩毛、砂砂漿地坪前前樓板清理理等；移交驗收以發(fā)展展商物業(yè)驗驗收接收為為標準，不不是質(zhì)監(jiān)站站的驗收；；合同約定的管理理獎罰條款款。工程量清單根據(jù)工程及大區(qū)區(qū)及城市公公司情況可可自行或委委托測量師師編制工程程量清單，合合同文件及及工程量清清單應(yīng)組織織內(nèi)部評審審。評審主主要包括對對工程量清清單中清單單項目設(shè)置置的完整性性是否漏項項，清單項項目描述與與工料規(guī)范范、圖紙等等技術(shù)要求求是否統(tǒng)一一一致，工工程量計算算原則是否否與合約體體系一致。綜綜合體的成成本顧問通通常選用境境外測量師師行，需注注意境外工工程量計算算規(guī)則與國國家發(fā)布的的工程量清清單規(guī)范的的差異。合同管理大區(qū)及城市公司司應(yīng)建立合合同管理制制度，設(shè)立立專門機構(gòu)構(gòu)或人員負負責合同管管理工作。合合同管理應(yīng)應(yīng)包括合同同的招標、預(yù)預(yù)審、議標標定標、訂訂立、實施施計劃、實實施控制、付付款結(jié)算、爭爭議解決、履履約評價等等工作。合合同管理規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容容應(yīng)符合《XXX招標采采購管理制制度》中的的相關(guān)規(guī)定定。項目合同招標、預(yù)預(yù)審合同招標前的準準備工作主主要是對項項目特點、建建筑市場資資源進行分分析，確定定工程管理理模式，明明確投標單單位應(yīng)具備備的條件，據(jù)據(jù)此對投標標單位進行行預(yù)審，預(yù)預(yù)審過程可可參考以下下思路：單位的挑選:與置地兄弟單位位合作過的的良好承包包商；本地及周邊市場場上有良好好的口碑，無無不良業(yè)績績的承包商商；與利比及威寧謝謝等境外顧顧問有合作作經(jīng)驗的單單位；參與過類似公建建項目的優(yōu)優(yōu)良承包商商；與知名發(fā)展商合合作過的承承包商；與知名總承包單單位合作過過的承包商商；在此過程中也需需要同時考考慮到該單單位過往工工程之成本本水平，作作為最終評評分的依據(jù)據(jù)。面試、溝通，互互相了解及及推薦，觀觀察其重視視程度；對承包商施工的的工程、加加工基地進進行實地考考察，對擬擬派的項目目經(jīng)理進行行面試；通過承包商施工工的工程的的發(fā)包方、監(jiān)監(jiān)理、設(shè)計計顧問等對對其進行背背景調(diào)查，堅堅決消除掛掛靠、扯皮皮等不良行行為；綜合評分、排名名，向合格格單位發(fā)出出投標邀請請。項目合同議標定定標、訂立立根據(jù)相關(guān)法規(guī)，確確定招標代代理機構(gòu)（如如果需要），評評標小組成成員，議標標原則，制制定議標、定定標、訂立立的流程。項目合同實施、付付款結(jié)算項目合同實施計計劃合同實施計劃應(yīng)應(yīng)包括合同同實施總體體安排以及及合同實施施保證體系系的建立等等內(nèi)容。合合同實施保保證體系應(yīng)應(yīng)與其他管管理體系協(xié)協(xié)調(diào)一致，須須建立合同同文件溝通通方式，編編碼系統(tǒng)和和文檔系統(tǒng)統(tǒng)。大區(qū)及及城市公司司應(yīng)對同時時建設(shè)的多多個項目的的合同作總總體協(xié)調(diào)安安排。復(fù)核核所簽訂的的各類合同同能否涵蓋蓋項目的所所有內(nèi)容，既既不遺漏，也也不重復(fù)。在在價格、進進度、組織織等方面符符合項目目目標的要求求。合同實實施計劃應(yīng)應(yīng)規(guī)定必要要的合同實實施工作程程序。2）項目合同實施施控制合同的實施控制制包括合同同交底、合合同跟蹤與與診斷、合合同變更管管理和索賠賠管理等自自合同簽訂訂后至合同同終止的全全部合同管管理內(nèi)容。在合同實施前，合合同談判人人員應(yīng)對項項目部成員員進行合同同交底。合合同交底應(yīng)應(yīng)包括合同同的主要內(nèi)內(nèi)容、合同同實施的主主要風險、合合同簽訂過過程中的特特殊問題、合合同實施計計劃和合同同實施責任任分配等內(nèi)內(nèi)容。合同實施階段的的首要工作作是跟蹤和和診斷。進進行合同跟跟蹤和診斷斷應(yīng)符合下下列要求：：全面收集并分析析合同實施施的信息，