上海房地產(chǎn)營銷策劃報(bào)告

上海房地產(chǎn)營銷策劃報(bào)告某某房地產(chǎn)營銷策劃報(bào)告宏觀市場：(數(shù)據(jù)來源：上海市房地產(chǎn)交易中心)2001年上半年上海房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：元，增加%。9126836平方米，增加%。格指數(shù)建立以來的最高漲幅。。分析：宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，同時(shí)“十五”計(jì)劃將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。有發(fā)生。房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場的理性發(fā)展提供了保證，同時(shí)也增強(qiáng)了消費(fèi)者購房信心，個(gè)人購房比例不斷提高。投資性購房成為今年上半年一道亮麗的風(fēng)景線。供需市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場價(jià)格一路上揚(yáng)。結(jié)論： (一)、靜安區(qū)概況(數(shù)據(jù)來源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站)區(qū)域市場 (一)、靜安區(qū)概況(數(shù)據(jù)來源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站)靜安區(qū)是上海市一個(gè)典型的城市中心區(qū)，占地面靜安區(qū)周圍與6個(gè)區(qū)相臨：東臨成都北路，與黃浦區(qū)為鄰；西靠鎮(zhèn)寧路、萬航渡路、武寧西路、江蘇路、長寧路，與長寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南路、長樂路與盧灣區(qū)和徐匯區(qū)銜接；北至安遠(yuǎn)路、長壽路，與普陀區(qū)毗連；隔蘇州河與閘北區(qū)相望。二、人文特點(diǎn)上——東西文明的交織靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百道旖旎的都市風(fēng)景線。鐵、公交線路連接上海的四面八方。靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展力。三、城區(qū)規(guī)劃上——高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)。靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為：“一軸”安南京路沿線地區(qū)，面積約海城市東西發(fā)展的主軸上，是上海的中心、貿(mào)易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸線和黃金走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務(wù)區(qū)”的主要載體“南翼”的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn)“北翼”區(qū)”的要求對“北翼”進(jìn)行新一輪舊區(qū)改造根據(jù)以上特點(diǎn)和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實(shí)施“南留北拆”計(jì)劃。根據(jù)這份舊區(qū)改造和城區(qū)規(guī)劃計(jì)劃，區(qū)內(nèi)的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。“南留北拆”的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南的大順胡同、裕華新村等保護(hù)區(qū)內(nèi)的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產(chǎn)，需要長期保留。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中，這些舊房和舊廠將逐步拆除，新建區(qū)。為完成該項(xiàng)規(guī)劃，靜安區(qū)今年實(shí)施的實(shí)事工程有(部分)：完成昌平路延平路——江寧路道路拓寬工程，辟通和拓寬陜西北路、昌化路。同時(shí)，完延伸工程。二期建設(shè)和北京西路常德路大綠地建設(shè)。觀道路沿街44幢居民多層住宅“平改坡”工程。： 今年上半年，靜安區(qū)交易價(jià)格水平低于去年同期的水平，主要原因是高品質(zhì)、高售價(jià)物業(yè)供應(yīng)量不足。應(yīng)量控制良好。中高房源的穩(wěn)定已經(jīng)成為房產(chǎn)市場的中堅(jiān)力量，在供應(yīng)量不足的情況下價(jià)格有上升趨勢；高價(jià)位房源的入市將大幅沖擊價(jià)格行情，未來市場格局基本確認(rèn)。目前的市場架構(gòu)可謂天時(shí)地利人和，區(qū)域房價(jià)指數(shù)將突破向上，并且在未來幾年內(nèi)，結(jié)論：小家庭購房族大多鐘情于兩室兩廳房。其中“三口之家型”比例是%、“年輕夫妻型”購買比例是%，均超過半數(shù)。他們購買兩房面積大約在90-110平方米，而購買三房的比例要低都基本出發(fā)點(diǎn)。目前上海人購房有兩大偏愛：一是越來越多的消費(fèi)者對板式小高層青睞有加。板式小高層既有高層物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，又有多層物業(yè)的高得房率和采光及通風(fēng)優(yōu)勢。二是消費(fèi)者在選擇小區(qū)規(guī)劃布局時(shí)，偏向于各類物業(yè)形態(tài)相結(jié)合的形式。比如小區(qū)內(nèi)有多層、高層、小高層、聯(lián)體別墅等，其中尤以多層、小高層相結(jié)合的小區(qū)住宅小區(qū)的景觀綠化、會(huì)所配套以及健身場等都成為消費(fèi)者選擇物業(yè)時(shí)的重要指標(biāo)。前幾年在剛開始改善居住條件的時(shí)候，上海人大多購買二室一廳房。不久為了追求一步到位，三室一廳房趨于熱銷。這些大都以大家庭的形式進(jìn)入市場。到了2001年，又從經(jīng)進(jìn)入購房主流。同時(shí)，購房時(shí)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和功能配比。最受歡迎的樓型是小高層在可以復(fù)選的情況下，有%的人選擇了小高層，有%的人選擇了多層。通過與受訪者的交流，發(fā)現(xiàn)小高層更受有“一步到位”消費(fèi)傾向人士的偏愛，他們普遍認(rèn)為此類物業(yè)結(jié)構(gòu)好，壽命長。在所有受訪者中，選高層的比例為%，而30歲以下的人選擇高層的比例達(dá)到了30%，明顯高于其他年齡組的人，這與年輕人特有的審便宜等因素。地塊狀況占地面積：95892平方米(其中一期占地33980平方米，二期占地33423平方米，三期建筑面積：407541萬平方米(其中一期144415平方米，二期142047平方米，三期121078平方米)容積率：地塊周邊景觀前方景觀(南部)南面景觀是周邊景觀中最好的，獨(dú)特的地理位置使得南京西路上的賓館、辦公樓、靜安寺商圈都在這一視野上后方景觀(北部)北面有大量的舊住宅尚未拆遷，對景觀有一定影響左側(cè)景觀(東部)對一期而言，東面的景觀受到曼克頓豪庭的阻擋，而且在住宅的私密性上也有影響右側(cè)景觀(西部)西面景觀近處為低層建筑，遠(yuǎn)處為一些高層住宅和商務(wù)樓，視野開闊，無阻擋景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，四個(gè)方向上除東側(cè)建筑將受到高層住宅遮擋外，其余方向上視野均好，尤其是南面的南京西路和靜安寺商圈構(gòu)成的人文景觀，給本案的定位帶來利益點(diǎn)。當(dāng)然，本案也存在純市中心綠色缺乏的問題，因此，小區(qū)內(nèi)部大型的綠地就顯得尤為重要。交通條件市政大交通上：有地鐵二號(hào)線和地鐵七號(hào)線毗鄰本區(qū)在未來的兩年里，地鐵二號(hào)線會(huì)向西延伸至虹橋機(jī)場并向東和通往國際機(jī)場的磁懸浮交通相連2005年正式動(dòng)工的地鐵七號(hào)線北至寶山祁連山路，南達(dá)徐匯區(qū)中山南二路，途中將在靜安寺站與地鐵二號(hào)線進(jìn)行換乘。另地鐵七號(hào)線中，將有一個(gè)地鐵站建造在本案附近，靠近常德路、康定路。線線主要到達(dá)地區(qū)路23靜安曹家渡、人民廣場、南黃浦地區(qū)24靜安、盧灣、黃浦、外灘54靜安、長寧區(qū)76普陀、靜安、徐匯、長寧104新客站、靜安、徐匯、上海體113靜安、長寧、徐匯136徐匯、靜安、普陀138138靜安、黃浦、普陀本案交通方便，交通選擇余地大，且到淮海路、徐家匯商圈交通便捷，往返機(jī)場便利，是本案一大優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃分析產(chǎn)品分析本案產(chǎn)品將面臨3大矛盾，一是高檔住宅的高總價(jià)和小房型的總價(jià)市場承受力；二是高檔住宅和小房型如何在同一小區(qū)兼容；三是目標(biāo)市場的產(chǎn)品明朗化與大量的2房3房過產(chǎn)品熟輕熟重。本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場，而這樣的價(jià)格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘徺I小房型的消費(fèi)群是較難承受本案的高總價(jià)，而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房從本案目前的規(guī)劃來看較多的是2房到3房的過渡型產(chǎn)品，有可能在今后面臨的困難是大小房型由于面對的是不同的消費(fèi)群，如果大小房型共存會(huì)加大本案目標(biāo)消費(fèi)者的差異性，不利于本案的同一形象和造成購買大房型的消費(fèi)群因與其他消費(fèi)群混居而造成對本案的不滿，但是如果規(guī)劃成單一產(chǎn)品類型優(yōu)惠大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)。建議本案：3房之間的過渡產(chǎn)品仍可能占有一定的市場比例和風(fēng)險(xiǎn)因素；大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；二、地理位置分析本案坐落于上海市中心城區(qū)靜安區(qū)的中心地段，是真正中心中的中心；具有得天獨(dú)厚的海派文化承積；本地段歷史上是舊上海較高尚的居住區(qū)，周遭(包括原來基地內(nèi))有較多的青磚半圍合式的海派住宅；路；長壽路商業(yè)娛樂圈；規(guī)劃中地鐵線路和南北高架道路都在附近；三、總體規(guī)劃分析四、小區(qū)出入口分析西康路的車流量較之少于新閘路，因此小區(qū)的主要車輛出入口應(yīng)該安排在小區(qū)東西兩側(cè)的道路和武定路上；以目前規(guī)劃來看小區(qū)出入口離市政道路的十字路口較近，可能會(huì)影響審批；由于小區(qū)的出入口處使人行和車行共同使用，因此應(yīng)在初入口處做好人行和車行的標(biāo)識(shí)；常德路的出入口作為主要的車行出入口，設(shè)計(jì)略顯小氣；新閘路的出入口由于緊鄰開放空間和鋪地廣場、視覺效果理想，建議作為A塊的人行主要出入口和附以車行此處入口；在武定路上應(yīng)增加跨街天橋，從小區(qū)內(nèi)到小區(qū)內(nèi)，將整個(gè)小區(qū)緊密相連，公共設(shè)施共享，這樣對外宣傳也能將整案的綠化、設(shè)施等指標(biāo)數(shù)量累加；在靠近常德路和西康路的天橋還可設(shè)計(jì)成整個(gè)小區(qū)的門樓；五、公共綠化分析與現(xiàn)代風(fēng)格的建筑立面相適的是大規(guī)模的鋪地景觀和英式園林風(fēng)格的綠化組團(tuán)，萬方的綠地面積和集中綠化的規(guī)劃為此提供了前提；中綠化有利于提升本案的景觀品牌、提高綠化賣點(diǎn)的號(hào)召力；與此綠化方式相適應(yīng)是以落地照明為主的小區(qū)燈光照明；和過渡；以目前的綠化景觀規(guī)劃、綠化種植和豐富的水景將會(huì)成為本案的重要買點(diǎn)；積偏小，建議將整個(gè)小區(qū)的會(huì)所設(shè)施共享，以增加會(huì)所得人均占有率；具體會(huì)所設(shè)施如下(整個(gè)A、B、C地塊)：目壁球館乒乓球館韻律操室健身室籃球場兼羽毛球場室內(nèi)高爾夫練習(xí)場沖淋桑那飛鏢式保齡球場家庭視聽電影中心水吧及服務(wù)空間會(huì)議中心COFFEESHOP親子游戲場兒童電腦教室少兒課后輔導(dǎo)中心便利店發(fā)中心社區(qū)洗衣中心社區(qū)醫(yī)療保障中心運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施娛樂交誼中心親子世界社區(qū)服務(wù)設(shè)施備注分花式和SNOOKE可以露天管理中心、保姆機(jī)管理中心、保姆機(jī)構(gòu)小型商務(wù)中心七、交通分析本案周邊公共交通非常發(fā)達(dá)，火車站、南京路、人民廣場、靜安寺、曹家渡、徐家匯等都有直達(dá)的公交線路；行車沿常德路向南公里可到達(dá)延安路高架扎道口，沿新閘路向東公里可到達(dá)南北高架匝道規(guī)劃中的地鐵7號(hào)線也途徑本案的邊緣；八、安保管理分析本案共有8個(gè)以上的出入口，周邊目前還多為舊區(qū)因此要加強(qiáng)保安和物業(yè)管理服務(wù)；紅外線周界警戒和警報(bào)監(jiān)視系統(tǒng)是不可或缺的配置；每戶均應(yīng)設(shè)置緊急按鈕、可視對講和在各樓入口設(shè)置密碼門銷；在小區(qū)內(nèi)的主要出入口和地下室出入口設(shè)置錄像系統(tǒng)保留72小時(shí)、以便發(fā)生意外事故的追查；建議門窗設(shè)置磁簧感應(yīng)裝置，以防宵小侵入；現(xiàn)代的外立面、簡潔的線條、配以大型落地窗都將成為本案的亮點(diǎn)；外立面選用涂料，更能體現(xiàn)品質(zhì)感，但應(yīng)注意維護(hù)；十、入口門廳分析由于門廳面積較大，應(yīng)該加強(qiáng)門廳內(nèi)的布置和功能劃分目前的房型設(shè)計(jì)共同的缺點(diǎn)是：所有餐廳都是暗間，功能性較差、布置較難；又可以將樓層改為兩頭的一梯一戶大房型，中間的一梯兩戶較小房型；以目前規(guī)劃設(shè)計(jì)來看面積控制的較好；根據(jù)對產(chǎn)品的建議，房型配比建議如下：戶型戶型建筑面積(平數(shù)量(套)比例(%)86躍層6計(jì)小房型建議采用裝修房出售，較之個(gè)人裝修即能夠變相的降低小房型的總價(jià)，又可以減少日后物管維修的幾率；公共部分如門廳等應(yīng)提高建材設(shè)備的配置，這是高檔樓盤的重要標(biāo)志；一、優(yōu)勢充分發(fā)揮開發(fā)商的有利背景-----實(shí)力、專業(yè)、文化相通，這在中高檔樓盤的開發(fā)中尤2、高檔地段的區(qū)域性開發(fā)。在高尚地段的大規(guī)模開發(fā)機(jī)會(huì)較少，這一機(jī)會(huì)激發(fā)了客源的聚流。有足夠的開發(fā)規(guī)模，進(jìn)行創(chuàng)新的規(guī)劃，改變靜安原有居住中高尚但缺少環(huán)境好社區(qū)的不綜合優(yōu)勢的定位空間，是我們樓盤切入的主要優(yōu)勢。靜安區(qū)目前囤積100萬方以上的待開發(fā)土地，勢必在未來三年內(nèi)出現(xiàn)大盤量同期供應(yīng)不可避免。2、本項(xiàng)目地塊與競爭對手比較各有特色。顯。比之好的地塊和比之差的地塊容易造成對本項(xiàng)目的夾擊攻勢。1、靜安中心區(qū)域從未有大型高尚社區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展要求，在五到十年內(nèi)建成符合國際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品位的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活品質(zhì)區(qū)。這一舉措，將一改靜安房地產(chǎn)主流市場在前一輪開發(fā)中落后的局面，提升靜安區(qū)交易價(jià)格水平。2、上海經(jīng)濟(jì)的繁榮和WTO的加入，創(chuàng)造了多個(gè)市場，加之靜安本身的多市場吸納能力，為本項(xiàng)目多個(gè)市場定位提供了條件。上海的經(jīng)濟(jì)繁榮，在目前國際和國內(nèi)形勢下，并隨著WTO的加入，必將成為最大的收益者，上海的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一批新的購買客層……投資者和回歸者。3、進(jìn)入時(shí)機(jī)為我們創(chuàng)造戰(zhàn)機(jī)。有力地切入新一輪客源。供需平衡的破壞，會(huì)造成消費(fèi)者的持幣觀望和客源的分流。位如何捕捉多個(gè)目標(biāo)市場并進(jìn)行有效的排列如何選擇產(chǎn)品特質(zhì)讓我們搶奪如何形成強(qiáng)勢的開盤推廣產(chǎn)品定位靜安上城地40萬平米世界級(jí)花園城池靜安印象(靜安楓景)楓景是一幅畫；楓景是她的未來；楓景是國際菁英的生活家園。關(guān)于市場的鎖定一、客源構(gòu)成：主力市場靜安在上海最富有代表性，歷史悠久、人文薈萃，東西文明深植其中，不僅名人輩出，而且眾多“老貴”眷守于此，歷久以來是上海市民向往的居住地。靜安區(qū)寸土寸金，不僅呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展?jié)摿Γ巧虾．?dāng)然的高品位商業(yè)商務(wù)區(qū)。因此，區(qū)域內(nèi)的上班族的中高層人士是我們的一大成長市場隨著國際形勢的變化和中國WTO的到來，上海成為全世界矚目的安全、繁榮的國際大人士是我們的一大客層。營銷課題2、靜安文脈和綠脈二線交匯。3、展開“回歸”和“開放”兩種行銷運(yùn)動(dòng)。總體戰(zhàn)略靜安楓景o靜安楓林綠洲o靜安楓丹白露在本項(xiàng)目的營銷中，以“綜合優(yōu)勢”作為營銷的根本。2、創(chuàng)造四個(gè)“對話”。文明與目標(biāo)對象的對話發(fā)展商與國際接軌的對話歷史與未來的對話3、把握大盤開發(fā)的特點(diǎn)，將每個(gè)分期分為兩大銷售階段，開盤快速吸納客源，延長中期，保持持續(xù)旺銷的人氣。 (1)創(chuàng)造明確的蓄勢、引爆階段。嚴(yán)格要求開盤條件，以使開盤即能去化相當(dāng)部分盤量，建議現(xiàn)景發(fā)售，尤其在開盤地下會(huì)所的現(xiàn)景展示。 (2)在產(chǎn)品營銷的基礎(chǔ)上，迅速進(jìn)入對象強(qiáng)銷階段。步序一：地緣市場、總價(jià)市場、海外市場步序二：地緣市場和海外市場、全市市場和總價(jià)市場 (3)中期采用波段進(jìn)攻的方式，創(chuàng)造多次去化組團(tuán)。廣告總精神靜安尚地(UPTOWN)·城市綠城(CITYOASIS)UPTOWN從百樂門、中蘇友好大廈到梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場靜安不僅是上海的中心，靜安更象征著海派文明的人文神韻地新加坡財(cái)團(tuán)的傾情演繹，用國際的眼光再造一座市中心的希望之城CITYOASIS跨世紀(jì)的上海市中心最缺什么不缺悠久的文化底蘊(yùn)、不缺國際化大都市的恢弘氣勢不缺與世界并駕齊驅(qū)的高樓大廈，不缺與流行同步的大型百貨優(yōu)秀人才紛至沓來上海市中心最缺什么案名：靜安楓景(MAPLEPARK)案名解釋：區(qū)，其完全位于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，在上海也是獨(dú)一無二的。靜安屬于最早開埠的的租界。早期作門、靜安寺更曾是名媛紳士集聚的場所。楓葉之國——加拿大是享譽(yù)世界的生態(tài)之國。是一致公認(rèn)最適合居住的地方。其良好的植被條件、大面積的原始森林，各種生物和諧共存，創(chuàng)造了良好的生態(tài)循環(huán)。廣告組團(tuán)——挖掘靜安人文內(nèi)涵，確立區(qū)位代表的的領(lǐng)袖地位搶占靜安代表樓盤的領(lǐng)袖地位，確立不容置疑的地段優(yōu)勢。充分利用靜安的區(qū)位優(yōu)勢及深有強(qiáng)烈個(gè)性感染力概念品牌，創(chuàng)造具有全市影響力的品牌地位。塑造一個(gè)兼具上海過去與未來，代表上海輝煌成就的靜安形象。以靜安是上海的中心、楓景是靜安的中心作為切入點(diǎn)，確立本案中心之城的的品牌形象，以具有懷舊的人文色彩的設(shè)計(jì)表現(xiàn)，確立始終領(lǐng)袖上海的品牌氣質(zhì)，贏得層峰客層的認(rèn)流金歲月傳奇靜安上海心動(dòng)城中之城第二組團(tuán)強(qiáng)勢登陸，世界風(fēng)范——依靠發(fā)展商實(shí)力背景，創(chuàng)造精品策略依靠投資商作為新加坡財(cái)團(tuán)的實(shí)力背景，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)——巴馬丹拿以及以后景觀規(guī)劃、燈光規(guī)劃…知名國際單位的專業(yè)資歷，確立本案作為世界級(jí)住宅的精品地位。依MADEIN世界CBDVSWTO方遇上西方第三組團(tuán)北美楓情·生態(tài)之城——生態(tài)與人文對話的窗口，智慧與自然親近的平臺(tái)我們的目的是——“再造城市生活形態(tài)，再創(chuàng)城市生命輝煌”。依托“生態(tài)”主概念為元素來發(fā)散創(chuàng)意，以北美開放的自然生態(tài)和生命體驗(yàn)為基礎(chǔ)，將現(xiàn)代建筑與適合居住的自然境融合觀，以產(chǎn)生良好的聯(lián)想效應(yīng)。增強(qiáng)產(chǎn)品感染力。再造靜安公園發(fā)現(xiàn)一片恒溫森林海階段傳播本案在特別的地點(diǎn)、特別的時(shí)機(jī)，以特別的物業(yè)形態(tài)引爆樓市，必須輔以特別的手段和方三大“戰(zhàn)役”，環(huán)環(huán)逼近欲有驚濤之澎湃，必先蓄勢于高峽第一階段：一個(gè)與眾不同的入市——“楓葉紅了”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：運(yùn)作思路：采取多種形式與消費(fèi)者雙向溝通，導(dǎo)入“國際”的品牌優(yōu)勢“只說不賣”，全面宣傳產(chǎn)品幾大理念樹立“徹底國際生活”的產(chǎn)品形象，積蓄消費(fèi)欲望這一階段的主要目的有二：1、儲(chǔ)蓄消費(fèi)欲望，等到開盤時(shí)瞬間釋放，為開盤造勢；方式：以軟廣告+參與活動(dòng)的雙向式溝通，期望確立鮮明的品牌形象。不推發(fā)展商，先推業(yè)績。不說規(guī)劃師，先說作品。充分利用輿論導(dǎo)向，確保品牌建設(shè)。銷售手段：不賣國內(nèi)，先推國際，利用一些知名中介機(jī)構(gòu)，先推海外上市，以期通過“反彈琵琶”的方式，拔高產(chǎn)品檔位。第二階段：激起懸念的概念導(dǎo)入——“根歸靜安”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：運(yùn)作思路：不炒地段，先炒靜安不做產(chǎn)品，先做品牌不賣房子，先賣人文公關(guān)序幕。逐步將本案與靜安進(jìn)行品牌嫁接，形成獨(dú)特領(lǐng)導(dǎo)地位。第三階段：排山倒海般的公開面市——“未來、歷史在這里交匯”戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：果運(yùn)做思路：大手筆讓積蓄能量迅速發(fā)揮最大四、立體整合傳播針對不同的推廣需要制定專門的媒體策略－－A、針對品牌推廣輔線－－大型路牌、軟性宣傳等輔線－－車體，戶外導(dǎo)示，單片投遞等多種方式◆報(bào)紙媒體。分運(yùn)用電視媒體。戶外媒體在信息的發(fā)布上具有時(shí)間長、受眾多、渲染氣氛的特點(diǎn)。比如車體、看板、燈箱、橫幅、刀旗：在開盤時(shí)以及進(jìn)行大型活動(dòng)時(shí)，主要路段懸掛橫幅、刀旗可以快速的發(fā)布信息、營造氣氛根據(jù)實(shí)際情況可以添加廣播、聲訊電話等作為輔助媒體。原則：盤期間－－集中兵力，急攻快打30天強(qiáng)銷期間－－保證頻率，根據(jù)房源形成節(jié)奏化進(jìn)攻持續(xù)期間－－降低頻率，以保證持續(xù)溝通為前提在整個(gè)的運(yùn)做過程中，應(yīng)保證頻率，以便始終保持與消費(fèi)者的溝通。但“全部用力等于全不用力”，應(yīng)該集中兵力于一些重要的節(jié)點(diǎn)，集中投放，媒體的綜合運(yùn)用、篇幅都應(yīng)該力度較大；而普通時(shí)段則可采用單一媒體、低頻率運(yùn)作的策略，只要保證持續(xù)形象展示即可。推廣預(yù)算1、本案(一期)與傳播有關(guān)的基本數(shù)據(jù)：可售面積――萬平方米總案值――億元營銷傳播預(yù)算按照總案值的2％計(jì)算――2100-2200萬元公公開期廣泛告知制造知名度強(qiáng)化地段發(fā)展商品牌銷售海報(bào)作業(yè)輔助新聞稿上海各大報(bào)紙塑造高品質(zhì)整體氣勢制造市場品牌產(chǎn)品形象塑造銷售海報(bào)報(bào)紙廣告強(qiáng)打期、電視聯(lián)手炒作視狀況補(bǔ)充修整現(xiàn)場看板，戶外看板指示牌指標(biāo)設(shè)計(jì)—制作—完成合理安排軟媒體攻勢計(jì)劃剩余產(chǎn)品促銷期利用買氣加強(qiáng)銷控促銷困難產(chǎn)品現(xiàn)場買氣特色強(qiáng)化M視狀況彈性運(yùn)作視狀況補(bǔ)充運(yùn)作視狀況彈性運(yùn)作媒體報(bào)紙播戶外媒體促銷銷售篇一．定價(jià)原則定價(jià)原則的制定是建立在相關(guān)市場調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，又綜合考量以下幾個(gè)因素：小區(qū)主要賣點(diǎn)是地段、品質(zhì)及景觀。因此棟系數(shù)的落差就要明顯，雖然小區(qū)目前只開南面一期，但仍要依據(jù)規(guī)劃將整個(gè)小區(qū)進(jìn)行考量。本區(qū)內(nèi)3#、4#是小區(qū)金它的系數(shù)相應(yīng)偏高；而1#、5#、6#、7#、8#、9#為明星或問題產(chǎn)品，價(jià)格系數(shù)適度；2#為草狗產(chǎn)品，價(jià)格系數(shù)是最低的。小區(qū)房型比較齊全，房型設(shè)計(jì)比較合理，最值得一提的是面積控制相當(dāng)好。從一房到躍層M2，客戶選擇余地較大；2房以M2及M2分別為1衛(wèi)及2衛(wèi)，符合市場需對市場需求又較大，因此房型系數(shù)也應(yīng)較高；四房及躍層雖然總價(jià)較一期內(nèi)的高占有率及其分布，系數(shù)應(yīng)較低理想，因此價(jià)格是最高的。小區(qū)的2#受變電站的影響最大，系數(shù)相對其他產(chǎn)品而言應(yīng)相對偏低。應(yīng)有一定的修正系數(shù)與其它房型區(qū)格開?？傮w來說，金牛產(chǎn)品是用來撥高利潤的，明星及問題是互相過渡的產(chǎn)品，是用來體現(xiàn)及穩(wěn)定利潤的，而草狗產(chǎn)品是用來鋪底的；從房型來講用修正系數(shù)提高2房的單價(jià)，控制了3房的總價(jià)是小區(qū)定價(jià)關(guān)鍵。付款方式為3種，建議貸款最大折讓為98折，一次性最大折讓是97折，分期付款或按進(jìn)度付款或參考貸款。有率占：金牛25%明星40%草狗12%問題23%增長率：可