四川房地產(chǎn)項目投資可行性報告

PAGEPAGE28“SG·DHSSSZ”項目投資可行性分析析析報告目錄HYPERLINK\l"_Toc513646872"目錄222HYPERLINK\l"_Toc513646873"第一章總論444HYPERLINK\l"_Toc513646874"一、項目背背景及概概況44HYPERLINK\l"_Toc513646875"二、主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)6HYPERLINK\l"_Toc513646876"表1“SGGG·DHSSZZ”項目主要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)6HYPERLINK\l"_Toc513646877"第二章住宅宅宅市場分分析與與營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略66HYPERLINK\l"_Toc513646878"一、投資環(huán)境分分分析6HYPERLINK\l"_Toc513646879"表2“十二二二五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會發(fā)展展主要要指標(biāo)7HYPERLINK\l"_Toc513646880"二、住宅市場分分分析8HYPERLINK\l"_Toc513646881"三、當(dāng)前住宅市市市場面臨臨的矛矛盾和問問題110HYPERLINK\l"_Toc513646882"四、營銷推廣戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略11HYPERLINK\l"_Toc513646883"表3樓盤銷銷銷售價格増増況況表12HYPERLINK\l"_Toc513646884"第三章項目目目選址及及區(qū)設(shè)設(shè)條件133HYPERLINK\l"_Toc513646885"一、項目選址1113HYPERLINK\l"_Toc513646886"二、區(qū)域歷史文文文化地位位133HYPERLINK\l"_Toc513646887"三、建設(shè)條件1113HYPERLINK\l"_Toc513646888"第四章建設(shè)設(shè)設(shè)規(guī)模及及功能能標(biāo)準(zhǔn)144HYPERLINK\l"_Toc513646889"一、建筑面積及及及內(nèi)容144HYPERLINK\l"_Toc513646890"二、項目規(guī)劃設(shè)設(shè)設(shè)計方案案144HYPERLINK\l"_Toc513646891"表4“SGGG·DHSSZZ”住宅戶型型155HYPERLINK\l"_Toc513646892"三、工程項目情情情況15HYPERLINK\l"_Toc513646893"表5工程項項項目一覽表表115HYPERLINK\l"_Toc513646894"第五章建建建設(shè)方案案166HYPERLINK\l"_Toc513646895"一、建設(shè)場地環(huán)環(huán)環(huán)境16HYPERLINK\l"_Toc513646896"二、總體規(guī)劃布布布局17HYPERLINK\l"_Toc513646897"表6項目建建建設(shè)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)一覽表表177HYPERLINK\l"_Toc513646898"三、建設(shè)方式1118HYPERLINK\l"_Toc513646899"表7招標(biāo)情情情況一覽表表118HYPERLINK\l"_Toc513646900"四、結(jié)構(gòu)設(shè)計1119HYPERLINK\l"_Toc513646901"五、室內(nèi)給排排水及供供電工工程19HYPERLINK\l"_Toc513646902"第六章項目目目施工進(jìn)進(jìn)度安安排21HYPERLINK\l"_Toc513646903"表8項目施施施工進(jìn)度安安排排表21HYPERLINK\l"_Toc513646904"第七章投資資資估算與與資金金籌措222HYPERLINK\l"_Toc513646905"一、投資估算2222HYPERLINK\l"_Toc513646906"表9“SGGG·DHSSZZ”項目投資資估估算（單位:萬元）222HYPERLINK\l"_Toc513646907"二、資金籌措2223HYPERLINK\l"_Toc513646908"第八章經(jīng)濟(jì)濟(jì)濟(jì)效益分分析223HYPERLINK\l"_Toc513646909"一、住宅銷售價價價格23HYPERLINK\l"_Toc513646910"二、銷售進(jìn)度及及及付款計計劃223HYPERLINK\l"_Toc513646911"表10各類類類建筑銷售售計計劃表244HYPERLINK\l"_Toc513646912"三、稅費率2444HYPERLINK\l"_Toc513646913"表11稅費費費率表244HYPERLINK\l"_Toc513646914"四、盈利能力分分分析24HYPERLINK\l"_Toc513646915"五、清償能力分分分析24HYPERLINK\l"_Toc513646916"六、主要經(jīng)濟(jì)指指指標(biāo)25HYPERLINK\l"_Toc513646917"表12主要要要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)表表25HYPERLINK\l"_Toc513646918"第九章風(fēng)險分分分析及對對策226HYPERLINK\l"_Toc513646919"一、風(fēng)險分析2226HYPERLINK\l"_Toc513646920"二、投資風(fēng)險的的的控制266HYPERLINK\l"_Toc513646921"第十章項目目目可行性性研究究結(jié)論及及建議議27HYPERLINK\l"_Toc513646922"一、結(jié)論27HYPERLINK\l"_Toc513646923"二、建議28HYPERLINK\l"_Toc513646924"附錄（國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)濟(jì)評價）2288HYPERLINK\l"_Toc513646925"表13項目目目總投資估估算算表（單位：：萬萬元）288HYPERLINK\l"_Toc513646926"表14投資資資使用計劃劃與與資金籌籌措表表（單位：：萬萬元）299HYPERLINK\l"_Toc513646927"表15售房房房收入與經(jīng)經(jīng)營營稅金及及附加加估算表（單位：：萬萬元）300HYPERLINK\l"_Toc513646928"表16損益益益表（單位：：萬萬元）300HYPERLINK\l"_Toc513646929"表17財務(wù)務(wù)務(wù)現(xiàn)金流量量表表（全部部投資資）（單位：：萬萬元）311HYPERLINK\l"_Toc513646930"表18財務(wù)務(wù)務(wù)現(xiàn)金流量量表表（資本本金）（單位：：萬萬元）322HYPERLINK\l"_Toc513646931"表19資金金金來源于運運用用表（單位：：萬萬元）333第一章總論一、項目背背景及概概況1、項目名稱SG·DHSZZZ2、開發(fā)商及簡簡簡介四川省科學(xué)城SSSG置業(yè)有限限公公司德陽陽分公公司四川省科學(xué)城SSSG置業(yè)有限限公公司是由由中國國工程物物理研研究院六六所所所屬SG實業(yè)總公公司司于二00四年十二二月月發(fā)起設(shè)設(shè)立的的高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的國國有控控股企業(yè)業(yè)。注注冊資本本金為為人民幣7730萬元。由由法法人股東東四川川省科學(xué)學(xué)城SG實業(yè)總公公司司、綿陽陽金色色家園商商貿(mào)有有限公司司等組組成。主主要經(jīng)經(jīng)營：房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、商商品品房銷售售、光光纖通訊訊設(shè)備備、數(shù)字字通訊訊器材設(shè)設(shè)備、基基礎(chǔ)機(jī)械械加工工、制造造、銷銷售等。公公司司資金實實力雄雄厚，科科技人人才眾多多，擁擁有中國國工程程物理研研究院院作為強(qiáng)強(qiáng)大的的后盾。3、項目地址德陽市玉泉路與與與屏山街街交匯匯處4、臨時接待中中中心德陽市廬山北路路路360號5、項目概況項目位于玉泉路路路與屏山山街交交匯處，有有四四棟電梯梯公寓寓組成，項項目目占地為171220㎡，總建建筑筑面積993554㎡,其中住宅宅面面積781668㎡，商鋪鋪面面積6576㎡，停車車庫庫面積146110㎡。項目目戶戶型區(qū)間間為51㎡——137㎡。以簡裝裝面面市。整整個項項目緊鄰鄰占地地千畝的的東湖湖山公園園，東東湖山上上是以以山水園園林為為載體，集集休休閑娛樂樂旅游游觀光健健身為為一體的的城市市近郊公公園，是是你感到到心曠曠神怡；；同時時周邊生生活配配套也是是十分分方便，下下面面簡單做做個介介紹：公交路線：1444路、23路、24路、27路等。教育配套：德陽陽陽一中、外外國國語學(xué)校校、德德陽八中中、黃黃河路小小學(xué)、四四川省商商貿(mào)學(xué)學(xué)校等。醫(yī)療配套：德陽陽陽腫瘤醫(yī)醫(yī)院（眼眼科醫(yī)院院）、德德陽肝膽膽醫(yī)院院、中山山醫(yī)院院等。休閑配套：東湖湖湖山公園園、旌旌湖文化化長廊廊等。生活配套：沃爾爾爾瑪超市市、玉玉泉綜合合市場場、香詩詩美林林市場、豐豐聯(lián)聯(lián)超市、富富江江超市、紅紅旗旗連鎖等等。6、資金來源本項目建設(shè)資金金金由SG職業(yè)有限限公公司自籌籌，不不足部分分通過過預(yù)售房房款和和銀行貸貸款解解決。7、可行性報告告告制定依據(jù)據(jù)（1）《城市居居住住區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)設(shè)計規(guī)范范》（2）《德陽市市城城市拆遷管管管理條例例》（3）《城市居居住住區(qū)公共服服服務(wù)設(shè)施施設(shè)置置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)設(shè)計計規(guī)范》（5）《住宅建建筑筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)準(zhǔn)》（6）《建筑工工程程交通設(shè)計計計及停車車場設(shè)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》（7）《城市道道路路綠化規(guī)劃劃劃及設(shè)計計規(guī)范范》（8）《高層民民用用建筑設(shè)計計計防火規(guī)規(guī)范》8、編制范圍根據(jù)國家有關(guān)政政政策、法法律、法法規(guī)及規(guī)規(guī)范對對SGDHHSSZ項目建設(shè)設(shè)的的目的、必必要要性、項項目區(qū)區(qū)域概況況、項項目規(guī)劃劃方案案及建設(shè)設(shè)內(nèi)容容、投資資方案案、融資資方案案與效益益分析析、財務(wù)務(wù)分析析、項目目風(fēng)險險分析等等方面面進(jìn)行全全面論論證和研研究。二、主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)表1“SGGG·DHSSZZ”項目主要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)序號項目名稱單位指標(biāo)1總占地面積㎡171202總建筑面積㎡993543地上建筑面積㎡847444住宅建筑面積㎡781685商業(yè)建筑面積㎡65766停車場面積㎡146107容積率4.958層數(shù)層1.2#地上334層，3.4#地上33層，地下1層9停車位個住宅地上72+++地下390+商業(yè)地上25=4488710地面建筑基底面面面積㎡363911住宅建筑基底面面面積㎡275812戶型區(qū)間㎡51.23————137..11713建筑密度%21.1514小區(qū)綠化%36第二章住宅市市市場分析析與營營銷戰(zhàn)略略一、投資環(huán)境分分分析1、德陽市基本本本情況①、地理位置置：德陽市地處成都都都平原與與川中中丘陵接接壤地地帶，市市區(qū)距距成都58公里，距距綿綿陽50公里，地地理位置置介于于東徑104..115°—104..443°，北緯31.11°—31.2277°之間，是是我我國西南南地區(qū)區(qū)重要的的重工工業(yè)城市市和農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)基地地。全市轄6個縣（市市、區(qū)）土土地地總面積積為59511..55平方公里里，人人口約384..5萬人，德德陽陽市中心心城區(qū)區(qū)建成區(qū)區(qū)規(guī)模模為45.776平方公里里，人人口約70萬人。②、行政區(qū)域劃劃劃分德陽市是198883年經(jīng)國務(wù)務(wù)院院批準(zhǔn)成成立的的地級市市，現(xiàn)現(xiàn)轄“一區(qū)三市市二二縣”即旌陽區(qū)區(qū)、廣廣漢市、什什邡邡市、綿綿竹市市、中江江縣和和羅江縣縣。德陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展展情況2011年是“十二五”開局之年年，全全市人民民在市市委、市市政府府的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，堅堅持“高位求進(jìn)進(jìn)、加加快發(fā)展”的工作基基調(diào)調(diào)，大力力推進(jìn)進(jìn)“一三五八”發(fā)展戰(zhàn)略略，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展全面面增長，人人民民生活水水平不不斷提高高，社社會事業(yè)業(yè)不斷斷進(jìn)步。表2“十二二二五”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會發(fā)展展主要要指標(biāo)指標(biāo)體系及名稱稱稱計算單位2010年2015年指標(biāo)屬性實際數(shù)五年年均增長%%%規(guī)劃數(shù)五年年均增長%%%1、地區(qū)生產(chǎn)總總總值億元921.311.4180012.0預(yù)期性2、人均地區(qū)生生生產(chǎn)總值元2500011.24865015.1預(yù)期性3、全社會固定定定資產(chǎn)投資資億元601.340.3五年累計投資總總總額同口口徑增增長50%以上預(yù)期性4、地方財政一一一般預(yù)算收收入入億元45.819.69014.5預(yù)期性5、社會消費品品品零售總額額億元299.715.954012.5預(yù)期性6、年末人口總總總數(shù)萬人389.24.5‰3946.5‰約束性7、城鎮(zhèn)居民可可可支配收入入元/人年1620212.12800012.0預(yù)期性8、農(nóng)民人均純純純收入元/人年648612.61150012.1預(yù)期性10、城市化水水平平%42.2提高1.1453提高2.16預(yù)期性11、森林覆蓋蓋率率%38.5提高0.2140.8提高0.46預(yù)期性12、節(jié)能：萬萬元元GDP能耗噸“十一五”累計計計下降20%達(dá)到國家及省上上上要求約束性13、減排：二二氧氧化碳排放放放量及主主要污污染物排排放噸達(dá)到國家及省上上上要求約束性注：1、地區(qū)生生產(chǎn)總總值絕對對數(shù)按現(xiàn)現(xiàn)價計計算，增增長速速度按可可比價價計算。2、地方財財政政一般預(yù)預(yù)算收收入增長長速度度為同口口徑增增長。3、以2010年為基期期測測算，考考慮物物價指數(shù)數(shù)為2.6％。3、從2011年起，固固定定資產(chǎn)投投資統(tǒng)統(tǒng)計起點點由50萬元提高高到500萬元，500萬元以下下的的項目和和農(nóng)戶戶投資將將不再再納入到到固定定資產(chǎn)投投資統(tǒng)統(tǒng)計范圍圍，“全社會固固定定資產(chǎn)投投資”指標(biāo)變?yōu)椤肮潭ㄙY產(chǎn)產(chǎn)投投資”。3、總體目標(biāo)新一輪德陽市城城城市總體體規(guī)劃劃描繪了了未來來德陽的的發(fā)展展藍(lán)圖，到到2020年，經(jīng)濟(jì)濟(jì)總總量較2015年再翻一一番番以上，綜綜合合經(jīng)濟(jì)實實力、人人民生活活水平平和生態(tài)態(tài)環(huán)境境保護(hù)再再上一一個新臺臺階，成成為具有有國際際競爭力力的重重大技術(shù)術(shù)裝備備制造業(yè)業(yè)基地地，國內(nèi)內(nèi)一流流的名優(yōu)優(yōu)食品品基地、清清潔潔化工基基地、新新材料基基地、現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)基地地和職業(yè)業(yè)教育育基地，成成為為西部經(jīng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)強(qiáng)市，重重要的的工業(yè)化化先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集集區(qū)，四四川重要要的區(qū)區(qū)域性中中心城城市和山山水宜宜居城市，實實現(xiàn)成德德綿同同城化發(fā)發(fā)展，在在西部地地區(qū)率率先實現(xiàn)現(xiàn)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)繁繁榮、生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)美美、和諧諧穩(wěn)定定、協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展展的全面面小康康社會。二、住宅市場分分分析1、當(dāng)前住宅市市市場現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟(jì)的快快快速發(fā)展以以及及國家對對住宅宅建設(shè)和和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度的的深化改改革，以以住宅為為主題題的房地地產(chǎn)市市場，總總體上上呈現(xiàn)出出平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展的的態(tài)勢勢。主要要表現(xiàn)現(xiàn)在：①、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)投資穩(wěn)步步回回升，商商品住住宅投資資增長長加快。②、山品住宅銷銷銷售形式好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，銷售售額大大幅增長長。③、住房消費熱熱熱點逐步形形成成，個人人購房房比例不不斷提提高。④、住房公積金金金制度逐步步完完善，個個人住住房消費費貸款款迅猛發(fā)發(fā)展。⑤、房地產(chǎn)二、三三三級市場場聯(lián)動動效應(yīng)突突出，三三級市場場逐漸漸活躍。綜上所述，我國國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場場具有廣廣闊的的發(fā)展前前景和和巨大潛潛力。在在計劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)向向市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的過過程中中，住宅宅市場場本身也也正在在發(fā)生著著深刻刻的變化化。這這一切，都都是是我國住住宅市市場進(jìn)一一步發(fā)發(fā)展的良良好開開端和基基礎(chǔ)。2、德陽市商品品品房現(xiàn)狀和和市市場需求求⑴、住宅市場供供供給情況：：從目前德陽房地地地產(chǎn)住宅宅市場場來看，前前幾幾個月，整整個個樓市在在全國國大環(huán)境境影響響下，購購買者者觀望情情緒比比較濃厚厚，大大家都在在等待待著樓市市大幅幅降價，雖雖然然在開發(fā)發(fā)商大大力的促促銷下下，剛需需置業(yè)業(yè)者的購購買力力得到了了釋放放，但是是相對對有限，不不能能很好的的緩解解當(dāng)前壓壓力，投投資性需需求被被抑制。⑵、商業(yè)市場供供供給分析：：目前德陽市純高高高層的項項目較較少基本本上都都集中在在老城城區(qū)核心心地帶帶，商業(yè)業(yè)項目目的開發(fā)發(fā)規(guī)模模也相對對較大大，銷售售價格格也較高高。目目前的社社區(qū)商商業(yè)較多多，基基本上每每個開開發(fā)項目目都設(shè)設(shè)計了商商業(yè)（臨臨街）用用房。電電梯公寓寓一般般都考慮慮了2-3層的商業(yè)業(yè)用用房。⑶、德陽市房地地地產(chǎn)市場需需求求分析：：①、需求范圍分分分析：德陽陽市市地處成成都、綿綿陽之間間，處處于成綿綿經(jīng)濟(jì)濟(jì)核心地地帶，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展比較較迅速，城城市市環(huán)境比比較適適合居住住，市市場需求求包括括周邊幾幾個市市縣。②、需求人口分分分析：主要要為為城市首首次置置業(yè)者、大大中中型企業(yè)業(yè)員工工、公務(wù)務(wù)員、企企業(yè)管理理人員員等為主主。③、需求數(shù)量分分分析：根據(jù)據(jù)德德陽市政政府制制定的城城市人人口規(guī)劃劃，到到2015年城市人人口口達(dá)到100萬人，即即每每年需新新增城城市人口6-8萬人左右右，再再加上現(xiàn)現(xiàn)有城城市人口口換房房需求，每每年年的剛性性需求求總量大大約為為180萬-240萬平方米米（約約2000000-3000000套住宅）。但但這些剛性需需求中較多的的一部分表現(xiàn)現(xiàn)為因購買力力不足而導(dǎo)致致的無效需求求，又因為德德陽目前的住住宅銷售價格格相對較高，商商品房銷售壓壓力應(yīng)該是很很大的。④、需求價格分分分析：從目目前前德陽市市已經(jīng)經(jīng)在售項項目可可以看出出，德德陽市各各區(qū)域域的樓盤盤銷售售價格差差距不不大，價價格幅幅度基本本在35000--57000元/左右，由由于于政府宏宏觀政政策調(diào)控控力度度越來越越大，已已經(jīng)明確確表示示要堅持持調(diào)控控政策不不動搖搖，老百百姓在在認(rèn)識到到房地地產(chǎn)價格格高位位運行后后投資資空間變變小，更更多選擇擇持幣幣待購，以以期期政府能能將房房價調(diào)控控下來來。從今今年起起，國家家又對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場場進(jìn)行重重點調(diào)調(diào)控，出出臺了了大量的的房產(chǎn)產(chǎn)政策，諸諸如如調(diào)整貸貸款利利率、限限制二二套、三三套房房等，從從全國國到地方方，房房地產(chǎn)市市場急急劇萎縮縮，銷銷售進(jìn)入入停滯滯狀態(tài)，雖雖然然目前價價格并并未被大大降，但但不排除除未來來大幅降降價的的可能，這這將將對項目目的開開發(fā)產(chǎn)生生重大大的影響響，也也將影響響項目目的價格格政策策。⑷、市場特征分分分析：①、在所有的購購購房者中，45歲以下的的中中青年人人占的的比重較較大。②、在所有的的購房房者中，城城城區(qū)人口口占的的比重較較大，在在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計中中應(yīng)關(guān)注注他們們的心理理需求求和家庭庭結(jié)構(gòu)構(gòu)特征。③、從目前德德陽市市住宅消消費市場場來看看，自主主和投投資性需需求各各占一個個比例例，但因因最近近房地產(chǎn)產(chǎn)市場場調(diào)控嚴(yán)嚴(yán)厲，以以投資為為目的的的購房房客戶戶占比重重已越越來越小小，故故在進(jìn)行行產(chǎn)品品設(shè)計時時，應(yīng)應(yīng)盡可能能地考考慮自住住性購購買需求求。④、企業(yè)人員員、國國家公務(wù)務(wù)員、經(jīng)經(jīng)商人人員等購購房比比例較多多。⑤、城區(qū)內(nèi)客客戶大大多數(shù)在在城區(qū)有有一套套住宅，屬屬于于二次置置業(yè)，也也有考慮慮第一一居所和和部分分投資需需求，主主要考慮慮樓盤盤的區(qū)位位、品品質(zhì)，開開發(fā)商商及物業(yè)業(yè)升值值空間。⑥、外地客戶戶大部部分屬于于第一次次置業(yè)業(yè)，周邊邊客戶戶基本都都作為為第一居居所不不太注重重升值值空間，對對物物業(yè)的性性價比比要求偏偏高，對對社區(qū)環(huán)環(huán)境認(rèn)認(rèn)同度一一般。三、當(dāng)前住宅市市市場面臨臨的矛矛盾和問問題我國以住宅為主主主體的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場，已已進(jìn)進(jìn)入平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展展期。認(rèn)認(rèn)真分分析當(dāng)前前住宅宅市場的的現(xiàn)狀狀，深入入研究究其面臨臨的主主要矛盾盾，并并從體制制、機(jī)機(jī)制和政政策上上探索改改革與與發(fā)展的的新思思路，對對房地地產(chǎn)業(yè)持持續(xù)、健健康、協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展，為為國民民經(jīng)濟(jì)與與社會會發(fā)展作作出新新貢獻(xiàn)是是很有有必要的的。⑴、當(dāng)前住宅市市場場發(fā)展的基基基本態(tài)勢勢①、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)發(fā)投資穩(wěn)步步回回升，商商品住住宅投資資增長長加快。②、山品住宅銷銷銷售形式好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，銷售售額大大幅增長長。③、住房消費熱熱熱點逐步形形成成，個人人購房房比例不不斷提提高。④、住房公積金金金制度逐步步完完善，個個人住住房消費費貸款款迅猛發(fā)發(fā)展。⑤、房地產(chǎn)二、三三三級市場場聯(lián)動動效應(yīng)突突出，三三級市場場逐漸漸活躍。綜上所述，我國國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場場具有廣廣闊的的發(fā)展前前景和和巨大潛潛力。在在計劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)向向市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的過過程中中，住宅宅市場場本身也也正在在發(fā)生著著深刻刻的變化化。這這一切，都都是是我國住住宅市市場進(jìn)一一步發(fā)發(fā)展的良良好開開端和基基礎(chǔ)。⑵、住宅市場面面面臨的只要要矛矛盾探析析我國以以以住宅為為主體體的房地地產(chǎn)市市場在發(fā)發(fā)展過過程中面面臨著著一些深深層次次的矛盾盾，出出現(xiàn)了買買方市市場的形形勢，結(jié)結(jié)構(gòu)性、階階段段性、體體制性性供給過過剩的的現(xiàn)象突突出，面面臨著市市場有有效需求求的不不足。主主要表表現(xiàn)在一一下三三個方面面：①、商品房空置置置量繼續(xù)上上升升，消化化空置置房壓力力加大大。②、住房制度改改改革的預(yù)期期進(jìn)進(jìn)度和力力度未未能實際際到位位，住宅宅市場場消費的的啟動動要有一一個過過程。③、市場發(fā)育程程程度整體水水平平偏低，地地區(qū)區(qū)之間發(fā)發(fā)展嚴(yán)嚴(yán)重不平平衡。綜上上上所述，這這幾幾點充分分反映映住住宅宅市場場在當(dāng)前前宏觀觀經(jīng)濟(jì)形形勢下下，擴(kuò)大大內(nèi)需需、加快快住宅宅建設(shè)的的迫切切要求，與與商商品房市市場有有效需求求不足足，供求求難以以有效銜銜接的的矛盾?；饨膺@一矛矛盾，是是今后幾幾年住住宅市場場發(fā)展展的主旋旋律。四、營銷推廣戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略高素質(zhì)的物業(yè)開開開發(fā)，除除了高高水平的的規(guī)劃劃、設(shè)計計外，還還需要有有一套套行之有有效的的市場營營銷策策略和手手段，高高標(biāo)準(zhǔn)的的經(jīng)營營和管理理，以以確保項項目有有市場銷銷路，開開發(fā)商有有合理理的收益益。根根據(jù)本項項目市市場定位位和開開發(fā)特點點，擬擬采用以以下營營銷推廣廣策略略：1、賣點分析①、項目高達(dá)3336%的綠化率率，且且緊鄰占占地千千畝的東東湖山山公園，使使得得整個小小區(qū)成成為一個“園林式”的單位，因因因此有其其突出出的環(huán)境境特點點。此外外，開開發(fā)商重重視小小區(qū)住宅宅戶型型多樣化化和房房屋外觀觀設(shè)計計，大大大增加加了該項項目的的吸引了了。②、項目位于黃黃黃河片區(qū)，已已落戶的生活活小區(qū)較多，配配套設(shè)施十分分豐富。教育育、休閑、娛娛樂、購物等等都很便利。③、小區(qū)堅持以以以“山無里，景景景無界，心心無無邊”的開發(fā)理理念念，項目為四四幢幢電梯公公寓組組成，居居民生生活便捷捷，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上還還引進(jìn)了“智能化”新概念，更更更加提高高了小小區(qū)居民民的舒舒適度。④、項目定位于于于黃河片區(qū)區(qū)中中高檔住住宅，但但價格相相對同同片區(qū)競競爭樓樓盤顯得得十分分親民，且且采采用多種種優(yōu)惠惠付款方方式極極大地提提高了了其競爭爭力。⑤、項目開發(fā)商商商是由中國國工工程物理理研究究院六所所所屬屬SG實業(yè)總公公司司于二00四年十二二月月發(fā)起設(shè)設(shè)立的的高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的國國有控控股企業(yè)業(yè)，在在成都、綿綿陽陽等地已已開發(fā)發(fā)多個優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的樓盤和和公共共設(shè)施項項目，信信譽良好好。2、廣告宣傳策策策略由于SG置業(yè)有有限公司司已經(jīng)經(jīng)在成都都、綿綿陽等地地開發(fā)發(fā)了一系系列樓樓盤在消消費者者心目中中形成成了良好好地形形象，再再加上上黃河片片區(qū)優(yōu)優(yōu)質(zhì)的生生活環(huán)環(huán)境對置置業(yè)者者都是一一個比比較大的的吸引引?！癝G·DHSSSZ”項目針對對確確定的目目標(biāo)群群體，按按計劃劃、分階階段，系系統(tǒng)的對對小區(qū)區(qū)的整體體形象象和“賣點”進(jìn)行廣告告宣宣傳。包包括以以下廣告告媒體體：現(xiàn)場場售樓樓部、工工地現(xiàn)現(xiàn)場、報報紙、電電視臺、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、公車車及戶戶外廣告告牌等等。3、促銷策略①、促銷的階段段段性策略，按按不同的階段段指定不同的的銷售策略。一一般按以下階階促銷：促銷準(zhǔn)備備備階段；；首次次公開展展銷和和銷售階階段；；二次公公開展展銷和銷銷售階階段；三三次公公開展銷銷和銷銷售階段段；掃掃尾銷售售階段段。②、銷售對象：：：城市首次次置置業(yè)者、大大中中型企業(yè)業(yè)員工工、公務(wù)務(wù)員、企企業(yè)管理理人員員等。③、促銷手段：：：擬采用多多種種促銷手手段，包包括：廣廣告宣宣傳、內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購、人人員直直銷、舉舉辦展展銷會、集集團(tuán)團(tuán)認(rèn)購、靈靈活活多樣的的付款款方式及及優(yōu)惠惠方案、售售樓樓現(xiàn)場樣樣板房房促銷等等。4、定價策略⑴、價格定位根據(jù)目前德陽市市市房地產(chǎn)產(chǎn)房源源交易信信息，以以及黃河河片區(qū)區(qū)一帶同同類房房地產(chǎn)銷銷售價價格如表3所示：表3樓盤銷銷銷售價格増増況況表序號名稱地段最低價（元/㎡㎡㎡)最高價（元/㎡㎡㎡)均價（元/㎡)))1黃河畔島黃河片區(qū)4260526047002瑞琪曼國際社區(qū)區(qū)區(qū)黃河片區(qū)4800623354003希望城黃河片區(qū)4788575850784凱旋國際老城區(qū)5258666855005春天印象城北片區(qū)4588514847006天籟福河?xùn)|片區(qū)400048004500從德陽市近期樓樓樓盤價格格情況況分析，中中高高檔住宅宅售價價在40000—6668元/㎡之間。參參參考各樓樓盤價價格和對對其區(qū)區(qū)位、環(huán)環(huán)境、配配套等對對比，“SG·DDHHSZ”價格定位位為為中高檔檔住宅宅，住宅宅價格格為4380元/㎡，商鋪價格格為66800元/㎡，停車車位位每個100000元。⑵、價格優(yōu)惠策策策略①、預(yù)付房款優(yōu)優(yōu)優(yōu)惠：（一次次性性交納100000元誠意金金，成成為銀卡卡用戶戶，擁有1%優(yōu)惠；一一次次性交納200000元誠意金金，成成為金卡卡用戶戶，擁有2%優(yōu)惠；一一次次性交納300000元誠意金金，成成為鉆石石卡用用戶，有有用3%優(yōu)惠。）②、集團(tuán)購購買買優(yōu)惠；③、特殊消消費費對象優(yōu)優(yōu)惠；；④、其他優(yōu)優(yōu)惠惠措施⑶、價格浮動策策策略：①、展銷會期期促促銷優(yōu)惠惠價；；②、仙器銷銷售售優(yōu)惠浮浮動價價；③、正常銷銷售售期段浮浮動價價；④、其他浮浮動動措施第三章項目目目選址及及區(qū)設(shè)設(shè)條件一、項目選址作為發(fā)展中的旌旌旌陽區(qū)內(nèi)內(nèi)，黃黃河片區(qū)區(qū)以上上風(fēng)上水水、純純居住、無無工工業(yè)等因因素和和其優(yōu)越越的自自然環(huán)境境，成成為城市市規(guī)劃劃中山水水宜居居特點的的重點點建設(shè)區(qū)區(qū)域。二、區(qū)域歷史文文文化地位位黃河片區(qū)的區(qū)域域域范圍是是指北北起青衣衣江路路，南至至黃河河?xùn)|路，東東靠靠東湖山山，西西側(cè)黃山山路；；整個片片區(qū)位位于德陽陽城市市的東北北面，是06年后新興興建設(shè)起來來的行政、高高尚居住中中心。在市市政府及建建設(shè)局的投投入巨資重重點打造之之下，強(qiáng)力力推進(jìn)片區(qū)區(qū)建設(shè)，首首先便是對對青衣江東東路、龍泉泉山北路等等重要道路路進(jìn)行了建建設(shè)，全面面完成了渭渭河路、廬廬山北路等等道路建設(shè)設(shè)。當(dāng)前片片區(qū)市政配配套設(shè)施越越來越完善善，道路寬寬闊縱橫交交錯，市、區(qū)區(qū)兩級眾多多行政機(jī)關(guān)關(guān)及國家級級重點示范范中學(xué)等名名校均在該該區(qū)；區(qū)域域內(nèi)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，東靠靠風(fēng)景秀麗麗的東湖山山公園，西西臨碧波蕩蕩漾的綿遠(yuǎn)遠(yuǎn)河，依山山傍水自然然條件出眾眾。三、建設(shè)條件1、區(qū)域配套:::近幾年內(nèi)內(nèi)德德陽市、區(qū)區(qū)兩兩級眾多多行政政機(jī)關(guān)辦辦公地地點已先先后遷遷到黃河河片區(qū)區(qū)；學(xué)校擁有鼎天幼幼幼兒園、國國家家級重點點示范范中學(xué)德德陽中中學(xué)、德德陽外外國語學(xué)學(xué)校等等；提供醫(yī)療服務(wù)的的的眼科醫(yī)醫(yī)院和和肝膽病病醫(yī)院院；綜合市場有主要要要玉泉農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場，為為市民民的生活活消費費提供了了便捷捷；2、區(qū)域樓盤情情情況（房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)）:黃河片區(qū)區(qū)當(dāng)當(dāng)前是以以純居居住社區(qū)區(qū)為主主，區(qū)域域內(nèi)樓樓盤主要要以萬萬興魅力力城系系列、福福康集集團(tuán)、順順天房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的樓樓盤為主主。已已入市的的樓盤盤有：御御景東東苑、駿駿逸東東山、上上東風(fēng)風(fēng)景。即即將入入市的項項目有有萬興魅魅力城城四期、福?？悼等痃髀菢潜P戶型型戶型型面積從60平米的一一室室一廳到200余平米的的奢奢華戶型型齊全全。區(qū)域域樓盤盤主要以以中型型社區(qū)為為主，都都較注重重小區(qū)區(qū)的內(nèi)部部環(huán)境境和景觀觀配套套的打造造。3、交通方便SG·DHSZZZ坐落于北北起起青衣江江路，南南至黃河河?xùn)|路路，東靠靠東湖湖山，西西側(cè)黃黃山路的的黃河河片區(qū)，即即德德陽城市市的東東北面，是是06年后新興興建建設(shè)起來來的行行政、高高尚居居住中心心。其其市政配配套設(shè)設(shè)施越來來越完完善，道道路寬寬闊縱橫橫交錯錯，有14路、23路、24路、27路等公交交車車經(jīng)過此此地，距距離火車車站30需要25miinn,而距離汽汽車車站只需15miin，交通十十分分便捷。土地征用情況開發(fā)土地由出讓讓讓方式獲獲得土土地1711220㎡，土地地價價格為5680萬元。第四章建設(shè)設(shè)設(shè)規(guī)模及及功能能標(biāo)準(zhǔn)一、建筑面積及及及內(nèi)容SGGG·DHHSZZ項目建設(shè)設(shè)為為商業(yè)小小區(qū)，初初步規(guī)劃劃總建建筑面積積為9935544㎡，其中中住住宅面積781668㎡，商鋪鋪面面積6576㎡，停車車庫庫面積146110㎡。二、項目規(guī)劃設(shè)設(shè)設(shè)計方案案1、項目在規(guī)劃劃劃設(shè)計時，充充分考慮德陽陽整個消費需需求以及德陽陽市地方環(huán)境境對建筑的影影響，堅持“山萬里，景景無界，心無無邊”的開發(fā)理念念，項目致力力于打造一個個適合人居的的居住生態(tài)社社區(qū)。2、建筑外立立面風(fēng)風(fēng)格：概概念主題題生態(tài)態(tài)、時尚尚、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、適適用、舒舒適的現(xiàn)現(xiàn)代派派生活。主主要要通過窗窗、玻玻璃、陽陽臺、腰腰線、空空調(diào)機(jī)機(jī)位、屋屋頂?shù)鹊冉ㄖ杹韥眢w現(xiàn)。3、建筑內(nèi)裝裝飾：：為了更更好的順順應(yīng)市市場和給給客戶戶更大的的自由由發(fā)揮空空間，交交屋標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為清清水房，重重點點在隱蔽蔽工程程中盡量量做到到一次到到位，防防止客戶戶二次次裝修對對建筑筑產(chǎn)生破破壞。4、戶型定位位：由由于本項項目規(guī)模模不大大，戶數(shù)數(shù)不多多，但是是在設(shè)設(shè)計時特特別注注意不要要簡單單的重復(fù)復(fù)，充充分挖掘掘各戶戶型的特特點，使使每一個個戶型型盡量有有變化化，力求求達(dá)到到各具特特色和和獨有的的賣點點，以達(dá)達(dá)到吸吸引客戶戶的目目的。5、戶型設(shè)計：：根根據(jù)“SG·DDHHSZ”區(qū)位環(huán)境境和和住宅市市場需需求，規(guī)規(guī)劃為為以下及及三種種戶型：：表4“SGGG·DHSSZZ”住宅戶型型戶型面積（㎡）數(shù)量（套）套型A87.6350兩室兩廳一衛(wèi)137.1750三室兩廳兩衛(wèi)107.8350三室兩廳一衛(wèi)B51.23132一室兩廳一衛(wèi)72.25124兩室兩廳一衛(wèi)93.13124兩室兩廳一衛(wèi)107.83132三室兩廳一衛(wèi)C129.4950三室兩廳兩衛(wèi)87.6350兩室兩廳一衛(wèi)D69.2125兩室兩廳一衛(wèi)129.8425三室兩廳兩衛(wèi)130.4325三室兩廳兩衛(wèi)85.6825兩室兩廳一衛(wèi)總數(shù)862套以上戶型在設(shè)計計計時綜合合考慮慮了住宅宅使用用功能和和空間間組合、家家庭庭人口、職職業(yè)業(yè)特征等等因素素，住宅宅內(nèi)有有臥室、起起居居室、廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、儲儲藏藏室及陽陽臺、餐餐廳和書書房。各各種功能能空間間如臥室室、起起居室、餐餐廳廳、衛(wèi)生生間的的使用面面積也也滿足規(guī)規(guī)定的的要求。三、工程項目情情情況表5工程項項項目一覽表表序號項目名稱說明1土建工程建筑面積9933354㎡1.1住宅建筑面積7811168㎡1.2商鋪建筑面積657776㎡1.3停車場建筑面積1466610㎡2給排水工程水箱、水池、水水水泵機(jī)房房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)電）配電房變配電設(shè)設(shè)設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通信工程普通電話配線（端端子接單元口口）7火災(zāi)報警及安全全全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報報報警，可可視防防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)風(fēng)風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分分分道路場場地第五章建建建設(shè)方案案一、建設(shè)場地環(huán)環(huán)環(huán)境1、總體分析本項目位于地勢勢勢平坦，不不占占用城市市主干干道，無無需大大規(guī)模拆拆遷。城城市主次次干道道的水、電電、煤煤氣、通通訊等等市政設(shè)設(shè)施配配套完善善，承承擔(dān)施工工任務(wù)務(wù)的施工工隊伍伍，只要要滿足足施工資資質(zhì)的的企業(yè)就就能完完成施工工任務(wù)務(wù)。而德德陽市市滿足資資質(zhì)要要求的企企業(yè)有有幾十家家，施施工隊伍伍不成成問題，施施工工所需場場地、施施工道路路、用用水、用用電均均已滿足足，故故施工條條件較較好。2、自然環(huán)境境：⑴地形、地地貌德陽市市市旌陽區(qū)區(qū)地處處龍門山山東和和龍泉山山西北北地帶，地地跨跨成都平平原和和鹿頭山山系列列，綿遠(yuǎn)遠(yuǎn)河、凱凱江河由由西北北向東南南斜穿穿區(qū)境，石石亭亭江沿西西南區(qū)區(qū)界注入入，江江河間地地形開開闊平坦坦，綿綿遠(yuǎn)河以以東地地形起伏伏為丘丘陵區(qū)。全全區(qū)區(qū)地勢西西北高高，東南南低，西西北海拔拔在460米至600米之間。土土土地類型型按地地貌劃分分平原原、淺丘丘。⑵氣候、水水文德陽市市市屬于亞亞熱帶帶濕潤型型氣候候區(qū)，四四季分分明、氣氣候溫溫和、降降雨充充沛、無無霜期期長，平平均風(fēng)風(fēng)速小，冬冬季季常有干干旱，秋秋多綿雨雨。德陽市水資源總總總量為82.775億立方米米，其其中地表表水為為56.998億立方米米，地地下水為25.777億立方米米，在在水資源源總量量中可利利用水水量占總總水量量為35.7700%，其中地地表表水為22.338億立方米米，地地下水為7.13億立方米米。二、總體規(guī)劃布布布局1、片區(qū)規(guī)劃劃“SG·DHSSSZ”項目位于于位位于德陽陽城市市的東北北面，是06年后新興興建設(shè)起來來的行政、高高尚居住中中心，屬于于市政府及及建設(shè)局的的投入巨資資重點打造造之下以園園林旅游、休休閑娛樂和和中高檔住住宅為主的的區(qū)域。目目前，該片片區(qū)市政配配套設(shè)施齊齊全，周邊邊環(huán)境也十十分完善。2、總平面布布局“SG·DHSSSZ”總平面呈呈方方形布局局，由由4幢電梯公公寓寓組合而而成，其其中底層層或低低層為商商鋪，下下設(shè)地下下停車車場，綠綠化率率高達(dá)36%，布局合合理理，休閑閑宜居居。整體規(guī)劃設(shè)計特特特點A、在建造現(xiàn)現(xiàn)場銷銷售部時時應(yīng)充分分考慮慮樓盤概概念，充充分利用用項目目區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，體體現(xiàn)樓盤盤品質(zhì)質(zhì)、特征征。B、將項目外外觀色色彩和建建筑風(fēng)格格同小小區(qū)景觀觀有機(jī)機(jī)結(jié)合起起來，達(dá)達(dá)到天、地地、景景、房、人人的的完美統(tǒng)統(tǒng)一境境界。C、在項目目開盤時時先將將部分區(qū)區(qū)內(nèi)凈凈化，景景觀先先做出來來。尤尤其是接接待中中心的景景觀，體體現(xiàn)樓盤盤概念念，讓購購買者者有一個個切身身體會。D、在小區(qū)內(nèi)內(nèi)的景景觀凈化化設(shè)計重重點體體現(xiàn)生態(tài)態(tài)精品品樓盤的的概念念。E、充分利利用區(qū)位位優(yōu)勢勢提升綜綜合利利用效率率，在在屋高、平平面面規(guī)劃、外外立立面等方方面提提升項目目的商商業(yè)價值值。4、項目建筑經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)標(biāo)表6項目建建建設(shè)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)一覽表表序號項目指標(biāo)1總用地面積17120㎡2總建筑面積99354㎡2.1停停停車場建建筑面面積14610㎡2.2地地地上建筑筑面積積84744㎡2.2.1住宅宅宅78168㎡2.2.2商鋪鋪鋪6576㎡3建筑層數(shù)34層3.1地地地上33層3.2地地地下1層4建筑總高99.3m5建筑容積率4.956綠化率36%7停車位數(shù)量4877.1地地地上977.2地地地下390三、建設(shè)方式1、項目發(fā)包方方方式是采用用公公開招標(biāo)標(biāo)的方方式。項目的勘察、設(shè)設(shè)設(shè)計，土土方工工程，樁樁基工工程，土土建工工程，裝裝修裝裝飾工程程，水水電工程程，綠綠化、景景觀塑塑造，小小區(qū)道道路及基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，重重要設(shè)備備、材材料等物物資的的采購，項項目目監(jiān)理宜宜采用用委托招招標(biāo)的的組織形形式。2、招標(biāo)范圍表7招標(biāo)情情情況一覽表表序號名稱招標(biāo)情況備注不招標(biāo)招標(biāo)1項目勘察、設(shè)計計計招標(biāo)2土方工程招標(biāo)3樁基工程施工招標(biāo)4土建工程施工招標(biāo)5裝修裝飾工程招標(biāo)6水電工程招標(biāo)7小區(qū)綠化、景觀觀觀塑造招標(biāo)8小區(qū)道路及基礎(chǔ)礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施施工招標(biāo)9重要設(shè)備、建筑筑筑材料等等物資資的采購購招標(biāo)10項目監(jiān)理招標(biāo)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)“SG·DDHSSZ”地質(zhì)勘查查情情況和本本項目目初步規(guī)規(guī)劃，工工程基礎(chǔ)礎(chǔ)和上上部結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計計擬采用用以下下類型：：1、基礎(chǔ)選型及及及處理樁基礎(chǔ)：根據(jù)項項項目所在在地地地基狀況況采取取打鋼筋筋混凝凝土預(yù)制制樁工工程。質(zhì)量保證：采用用用規(guī)格質(zhì)質(zhì)量必必須符合合設(shè)計計要求和和施工工規(guī)范規(guī)規(guī)定，且且有出廠廠合格格證的2、預(yù)制鋼筋混混混凝土樁。工藝流程操作：：：就樁樁樁機(jī)→起吊預(yù)制制樁→穩(wěn)樁→打樁→接樁→送樁→中間檢查查驗驗收→移樁機(jī)至至下下一個樁樁位深層攪攪攪拌樁：：采用用注漿加加固地地基施工工及大大體積混混凝土土筏板基基礎(chǔ)施施工，并并通過過動力觸觸探和和載荷試試驗等等原位測測試方方法對施施工結(jié)結(jié)果進(jìn)行行檢測測來驗證證試驗驗結(jié)果。上部結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)：“DHSZ”建筑群由4幢高99.3米的塔樓樓、高高層住宅宅組成成，其中中地上上33層，地下1層。地上建建建筑物為為框架架—剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，地下下停車車庫為底底板、側(cè)側(cè)壁頂板板均為為抗?jié)B等等級為為P6的防水混混凝凝土?？箍拐鹆伊叶葹?度，結(jié)構(gòu)構(gòu)安安全等級級為二二級，耐耐火等等級為二二級。其其中，屋屋面防防水等級級為2級，地下下室室防水等等級為為2級。必須指指指出的是是，德德陽在2008年地震以以后后，人們們逐漸漸對建筑筑物的的抗震強(qiáng)強(qiáng)度有有了一定定的要要求，因因此在在結(jié)構(gòu)施施工中中明確注注意提提升建筑筑抗震震強(qiáng)度，因因此此：使結(jié)構(gòu)構(gòu)具具有明確確的計計算簡圖圖和合合理的地地震作作用傳遞遞途徑徑。具備備必要要的抗震震承載載力，良良好的的變形能能力和和消耗地地震能能量的能能力。對對可能出出現(xiàn)的的薄弱部部位，擬擬采取措措施提提高抗震震能力力。五、室內(nèi)給排排水及及供電工工程給排水工程由生生生活給水水、消消防給水水、排排水三個個系統(tǒng)統(tǒng)組成。本本項項目位于于黃河河片區(qū)，可可運運用已有有的市市政給水水設(shè)施施。1、生活給水系系系統(tǒng)：采用用豎豎向分區(qū)區(qū)供水水方式，一一~五層為下下區(qū)區(qū)，采用用下行行上給市市政直直供給水水管提提供，六~十一層為為中中區(qū)，十十二層層及以上上威上上區(qū)，中中區(qū)和和上區(qū)均均采用用地下室室水泵泵房內(nèi)設(shè)設(shè)置無無負(fù)壓變變頻水水泵，供供給樓樓頂容積積為48m3的水箱。水水水表按樓樓層集集中放置置，熱熱水由戶戶內(nèi)氣氣燃?xì)鉄釤崴髌鞴?yīng)。給給水水干管、立立管管采用內(nèi)內(nèi)筋嵌嵌入鋼塑塑復(fù)合合管，室室內(nèi)生生活給水水管及及熱水管管均采采用PP-R聚丙烯塑塑料料給水管管，熱熱熔連接接。2、消防給水系系系統(tǒng):室外消火火栓栓由小區(qū)區(qū)給水水管網(wǎng)直直接供供水,20LL//s,室內(nèi)設(shè)置400mm3的消防蓄蓄水水池，消消防給給水由室室外給給水管供供給，消消火栓由由普消消泵(一備一用)從消防水水池池供給。樓樓頂頂設(shè)置容容積為為48m3的玻璃鋼鋼水水箱。本本工程程地下車車庫及及一、二二層商商場及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層公共走走廊，設(shè)設(shè)置自動動噴水水滅火系系統(tǒng)。自自動噴水水系統(tǒng)統(tǒng)危險級級Ⅱ級設(shè)計，噴噴噴水強(qiáng)度8L/mmiin·mm2,作用面積160mm2，系統(tǒng)設(shè)設(shè)計計流量為30L//ss,設(shè)濕式報報警警閥一套套，在在每層的的供水水干管上上調(diào)信信號蝶閥閥和水水流指示示器。加加壓泵房房內(nèi)設(shè)設(shè)主加壓壓泵6臺，系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)設(shè)水泵接接合器器6個，噴頭頭采采用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)型玻玻璃球噴噴頭，68。C溫度級。室室室內(nèi)系統(tǒng)統(tǒng)管道道豎向成成環(huán)狀狀連接，室室風(fēng)風(fēng)消火栓栓系統(tǒng)統(tǒng)及自動動噴水水滅火系系統(tǒng)管管道均采采用內(nèi)內(nèi)外壁熱熱鍍鋅鋅鋼管：DN≥100，采用溝溝槽槽式（卡卡箍）連連接或法法蘭連連接（閥閥門處處）；DN<11000,采用螺紋紋連連接。3、排水系統(tǒng)：：：室內(nèi)采用用污污廢水合合流，系系統(tǒng)采用用單立立管排水水方式式，伸頂頂通氣氣管，排排入室室外沼氣氣化糞糞池，經(jīng)經(jīng)處理理后再排排入市市政污水水管。室室內(nèi)排水水立管管采用U-PVVC螺旋排水水管管道，排排水橫橫管采用用擠出出成型U-PVVC排水管道道，承承插粘接接。4.供電配套系系統(tǒng)統(tǒng)⑴供電電源及電電電壓。供電電電電壓為10KV，從黃河河片片區(qū)的主主干線線接入，有有專專門的配配電房房進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)壓分分送。⑵負(fù)荷等級。工工工程消防用用電電設(shè)備，設(shè)設(shè)備備機(jī)房，小小區(qū)區(qū)道路照照明等等采用二二級負(fù)負(fù)荷，其其他為為三級。⑶計量方式。由由由系統(tǒng)進(jìn)線線設(shè)設(shè)專用計計量柜柜，每戶戶都有有電壓表表。5.照明及電力力設(shè)設(shè)計⑴照明設(shè)計。有有有正常照明明，小小區(qū)照明明，應(yīng)應(yīng)急照明明等，小小區(qū)主要要光源源為節(jié)能能型熒熒光燈，住住宅宅預(yù)留燈燈位，自自行選擇擇，在在公用的的疏散散通道，地地下下車庫等等，設(shè)設(shè)安全出出口標(biāo)標(biāo)志燈。⑵電力設(shè)計。生生生活水泵與與潛潛水泵水水位由由系統(tǒng)自自動控控制，消消防設(shè)設(shè)備接消消防中中心指令令開啟啟或停機(jī)機(jī)。6.供氣。采用用城城市管道煤煤煤氣供應(yīng)應(yīng)，每每戶都配配備專專用煤氣氣管道道，從事事先設(shè)設(shè)計的預(yù)預(yù)留孔孔接入。7.通風(fēng)⑴住宅空調(diào)。每每每個住戶室室外外都有空空調(diào)預(yù)預(yù)留位置置，可可自行購購買安安裝。⑵通氣。在地下下下車庫等位位置置安裝機(jī)機(jī)器排排煙通風(fēng)風(fēng)設(shè)備備，以保保證空空氣質(zhì)量量的清清新。8.通訊設(shè)施⑴光纖。小區(qū)接接接入電信的的光光纖設(shè)備備，電電話線的的接入入，每戶戶都有有預(yù)留線線路，可可自行選選擇開開通。⑵電視線路。同同同光纖一樣樣，統(tǒng)統(tǒng)一接入入，預(yù)預(yù)留線路路由用用戶自行行選擇擇。9.消防⑴小區(qū)的通道，樓樓樓梯道等等都有有消防設(shè)設(shè)備。⑵小區(qū)室外按規(guī)規(guī)規(guī)范設(shè)置消消火火栓。⑶地下車庫按規(guī)規(guī)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)設(shè)置防火分區(qū)區(qū)，并采用自自動噴淋系統(tǒng)統(tǒng)。10.環(huán)境保護(hù)護(hù)護(hù)⑴生活垃圾的處處處理。每個個樓樓層設(shè)置置有垃垃圾通道道，每每天進(jìn)行行垃圾圾的處理理，小小區(qū)設(shè)置置有垃垃圾箱，并并有有專人進(jìn)進(jìn)行打打掃。⑵生活污水。有有有專用管道道進(jìn)進(jìn)行合流流匯中中，進(jìn)入入片區(qū)區(qū)的城市市污水水管道。⑶噪聲。小區(qū)距距距離街道有有一一定的距距離，且且為高層層建筑筑，在這這方面面不需要要專門門的設(shè)施施設(shè)備備。第六章項目目目施工進(jìn)進(jìn)度安安排本項目目目計劃在在兩年年半左右右的時時間內(nèi)建建成。建建設(shè)進(jìn)度度計劃劃如下：：表8項目施施施工進(jìn)度安安排排表時間說明2011年3月月月項目建議書批復(fù)復(fù)復(fù)2011年4月月月--5月編制可行性研究究究報告并并報批批2011年7月月月--9月建筑方案設(shè)計2011年1000月綜合管網(wǎng)設(shè)計2011年1111月--12月施工圖設(shè)計2012年1月月月報建、領(lǐng)取建設(shè)設(shè)設(shè)規(guī)劃許許可證證2012年2月月月10日工程開工2012年6月月月完成投資25%%%2012年8月月月取得預(yù)售許可證證證，開始始預(yù)售售2012年1222月主體工程斷水2013年2月月月--5月單體工程驗收2013年4月月月--6月分項工程驗收2013年8月月月正式入住第七章投資估估估算與資資金籌籌措一、投資估算根據(jù)本項目設(shè)計計計方案確確定的的建筑面面積、結(jié)結(jié)構(gòu)、建建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，以以及可可行性研研究財財務(wù)評價價有關(guān)關(guān)取費要要求，估估算總投投資造造價如表9和表15所示。表9“SGGG·DHSSZZ”項目投資資估估算（單單位:萬元）序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本分期計計計劃進(jìn)度度123451土地費用568056802前期工程費9016013303基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費費272792718004建筑安裝工程費費費90882508508015005公共配套設(shè)施建建建設(shè)費455851702006開發(fā)間接費22740555540377管理費用40785858584688銷售費用909702302302201599開發(fā)期稅費36816020810其他費用368505010816011不可預(yù)見費1590540650400合合合計227206526440082762854664備注：本次費用用用設(shè)計以5個月為一一個個周期，時時間間從2011年3月——2013年8月，總共2年半時間間。二、資金籌措本項目建設(shè)資資資金完全由由建建設(shè)單位位自籌籌，四川省省科科學(xué)城SG置業(yè)有限限公公司德陽陽分公公司使用用自有有資金100000萬作為項項目目資本金金，按按照國家家對商商品房銷銷售有有關(guān)規(guī)定定，不不足資金金通過過向銀行行借貸貸和預(yù)售售房款款解決。借借貸貸資金約5589萬元，按按一一年期利利率10%計算，到到期期后還本本付息息，本金金及利利息擬用用預(yù)售售收入扣扣除相相關(guān)稅費費后進(jìn)進(jìn)行償還還，本本項目考考慮用用預(yù)售收收入扣扣除相關(guān)關(guān)稅費費后補充充建設(shè)設(shè)資金，將將采采取邊回回款邊邊將回款款用于于建設(shè)資資金以以及償還還債務(wù)務(wù)使用，最最大大限度的的利用用項目預(yù)預(yù)售收收入。第八章經(jīng)濟(jì)濟(jì)濟(jì)效益分分析一、住宅銷售價價價格根據(jù)工程所處位位位置，周周圍環(huán)環(huán)境條件件和房房地產(chǎn)市市場的的趨勢預(yù)預(yù)測，考考慮房地地產(chǎn)銷銷售風(fēng)險險和工工程建設(shè)設(shè)成本本等綜合合因素素，住宅宅按4380元/㎡，商鋪鋪按6680元/㎡進(jìn)行銷銷售售，平均均售價價4378元/㎡，停車車庫庫每個車車位100000元。二、銷售進(jìn)度及及及付款計計劃本項目計劃在111年半內(nèi)完完成成銷售，其其銷銷售計劃劃如表表10所示。表10各類類類建筑銷售售計計劃表項目合計123住宅（%）100156025商鋪（%）100106030停車位（%）100106030備注：所有業(yè)主主主均在2年內(nèi)付清清房房款，簽簽合同同當(dāng)年付付一半半，第二二年再再付一半半。三、稅費率本報告采用的各各各種稅費費如表表11所示。表11稅費費費率表稅費項目稅費率（%）稅費項目稅費率（%）營業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建設(shè)費費費7法定盈余公積金金金10教育費附加費3任意盈余公積金金金8企業(yè)所得稅25不可預(yù)見費7四、盈利能力分分分析項目在計算期內(nèi)內(nèi)內(nèi)經(jīng)營收收入435000萬元，可可獲獲利潤總總額183887萬元，扣扣除除所得稅9399萬元，公公益益金449萬元，公公積積金899萬元，任任意意盈余公公積金金719萬元后，還還還有6921萬元可分分配配利潤。項項目目繳納的的經(jīng)營營稅金2393萬元，企企業(yè)業(yè)所得稅9399萬元，合合計計繳納稅稅金117992萬元。項目全投資內(nèi)部部部收益率率（所所得稅前前）為為17.4422%，在預(yù)期期可可接受的的內(nèi)部部收益率率為12%時凈現(xiàn)值值可可達(dá)33088..03萬元，投投資資回收期期為2.96年。項目全投資內(nèi)部部部收益率率（所所得稅后后）為為9.599%，投資回回收收期為3.23年。資本金內(nèi)部收益益益率為10.9999%。詳見表17和表表表18五、清償能力分分分析本項目所需資金金金單獨由由開發(fā)發(fā)商自籌籌的話話是不夠夠的，因因此所需資資金金由開發(fā)發(fā)商自自籌、銀銀行短短期借款款和預(yù)預(yù)售房款款解決決。根據(jù)投資估算情情情況向金金融機(jī)機(jī)構(gòu)借款9203萬元，借借款款一年，在在2012年3月借入，2013年3月還款，借借借貸利率率按10%計算。在在投投資的第5期將其售售房房收入償償還銀銀行貸款款本金金9203萬元，利利息920萬元。除去向向向銀行短短期借借款，開開發(fā)商商還通過過預(yù)售售房款填填補投投資，在在總投投資的第4、5期共計3518萬元。但但是是當(dāng)戶主主停止止供應(yīng)房房款，開開發(fā)商就就面臨臨著資金金中段段的危險險，無無法供給給開發(fā)發(fā)所需，即即提提高了資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率。所所以以在向投投資者者分配利利潤時時，應(yīng)該該適當(dāng)當(dāng)?shù)亩嗔袅粢恍┬苊饷馇鍍攦數(shù)哪芰αΤ霈F(xiàn)現(xiàn)危機(jī)。六、主要經(jīng)濟(jì)指指指標(biāo)本項目的主要經(jīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)如表表14所示。表12主要要要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)表表序號名稱單位數(shù)據(jù)一建設(shè)規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品品品總建筑筑面積積㎡993541.1商品房銷售㎡99354其中：住宅㎡78168商鋪㎡6576停車場㎡14610二經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元227202資金籌措萬元22720其中：資本金萬元10000使用預(yù)售房款萬元3518銀行短期借款萬元92023經(jīng)營收入萬元435004經(jīng)營稅金及附加加加萬元23935總成本費用萬元227206利潤總額萬元183877所得稅萬元93998稅后利潤萬元8988三財務(wù)評價指標(biāo)1全部投資內(nèi)部收收收益率（所所得得稅前）%17.422全部投資投資回回回收期（所所得得稅前）年2.963全部投資內(nèi)部收收收益率（所所得得稅后）%9.594全部投資投資回回回收期（所所得得稅后）年3.285資本金內(nèi)部收益益益率%10.99第九章風(fēng)險分分分析及對對策為了確保風(fēng)險險險分析的質(zhì)質(zhì)量量，有必必要對對“SG·DDHHSZ”投資過程程中中可能存存在的的風(fēng)險因因素進(jìn)進(jìn)行科學(xué)學(xué)的分分析，使使投資資決策者者能更更好地把把握風(fēng)風(fēng)險的本本質(zhì)和和變化規(guī)規(guī)律，從從而采取取相應(yīng)應(yīng)的措施施或?qū)Σ邅頊p減少風(fēng)風(fēng)險損失失。一、風(fēng)險分析1、項目自身情情情況分析從德陽市目前的的的住宅市市場來來看，出出現(xiàn)了了住房供供過于于求的情情況。除除了市場場有效效需求不不足，改改革滯后后，購購房者舉舉棋不不定，房房價超超過消費費者的的承受能能力等等原因外外，小小區(qū)位置置偏僻僻，設(shè)施施不配配套，交交通不不方便，住住宅宅小區(qū)環(huán)環(huán)境不不盡如意意，缺缺乏良好好的居居住環(huán)境境是其其重要原原因。本項目目目市場定定位為為中高檔檔住宅宅，項目目在區(qū)區(qū)位價格格、交交通、小小區(qū)環(huán)環(huán)境等方方面有有較大的的市場場需求優(yōu)優(yōu)勢，但但在配套套設(shè)施施方面還還是一一個劣勢勢，由由于項目目相對對較小，其其自自身配套套較為為不完善善，主主要依靠靠所在在地黃河河片區(qū)區(qū)完善優(yōu)優(yōu)質(zhì)的的配套設(shè)設(shè)施。2、方案規(guī)劃分分分析項目市場定位是是是建立在在住宅宅小區(qū)合合理的的規(guī)劃基基礎(chǔ)上上，包括括小區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃、配配套環(huán)境境規(guī)劃劃、戶型型規(guī)劃劃等。硬硬杜絕絕規(guī)劃設(shè)設(shè)計單單調(diào)。缺缺乏完完善的配配套功功能的方方案規(guī)規(guī)劃，從從方案案的規(guī)劃劃上和和戶型的的設(shè)計計上贏得得消費費者，減減小項項目的市市場風(fēng)風(fēng)險。二、投資風(fēng)險的的的控制及早早早的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)或預(yù)預(yù)測到這這些風(fēng)風(fēng)險并能能及時時地采取取有效效地措施施，化化解或緩緩和、減減輕、控控制這這些風(fēng)險險。房房地產(chǎn)投投資的的成功在在很大大程度上上依賴賴于對風(fēng)風(fēng)險的的認(rèn)識和和管理理。改項項目控控制風(fēng)險險的方方式包括括以下下三項措措施：：1、通過加快進(jìn)進(jìn)進(jìn)度來回避避風(fēng)風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營營營周期越越長項項目建成成后的的經(jīng)濟(jì)形形勢就就越難預(yù)預(yù)測。其其次，開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營周期期越長長項目建建成后后的政治治形勢勢也越難難與粗粗。所以以回避避房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險的的辦法就就是加加快完成成開發(fā)發(fā)項目。針針對對該項目目，我我們采取取招投投標(biāo)的方方式和和建設(shè)單單位簽簽訂具有有法律律效應(yīng)的的城堡堡合同，以以保保證資金金的充充分供應(yīng)應(yīng)，與與建筑材材料等等物資供供應(yīng)商商簽訂施施工材材料供應(yīng)應(yīng)合同同。這樣樣極可可能避免免不必必要因素素的影影響。2、通過市場調(diào)調(diào)調(diào)查來降低低風(fēng)風(fēng)險通過市場場場調(diào)查，獲獲得得盡可能能多的的信息。獲獲得得的信息息有關(guān)關(guān)投資環(huán)環(huán)境和和環(huán)境項項目的的市場信信息越越多，做做出的的預(yù)測就就越精精確，從從而能能進(jìn)行正正確而而科學(xué)的的決策策，包括括投資資項目的的選擇擇、區(qū)位位的選選擇、時時機(jī)的的選擇、融融資資的選擇擇、租租售的選選擇等等。這樣樣就能能把不確確定性性降到最最低限限度，較較好的的控制房房地產(chǎn)產(chǎn)投資過過程中中的風(fēng)險險。3、通過加強(qiáng)管管管理來控制制風(fēng)風(fēng)險良好的項項項目管理理師重重要的保保證。從從投資開開發(fā)來來看，項項目全全過程的的投資資、進(jìn)度度和質(zhì)質(zhì)量是重重點。聘聘請有經(jīng)經(jīng)驗的的房地產(chǎn)產(chǎn)專家家進(jìn)行指指導(dǎo)是是非常有有必要要的，可可以有有效地減減少經(jīng)經(jīng)營費用用，提提高效益益水平平，進(jìn)而而降低低并控制制風(fēng)險險。第十章項目目目可行性性研究究結(jié)論及及建議議一、結(jié)論本項目屬于房地地地產(chǎn)住宅宅開發(fā)發(fā)項目，符符合合國家城城鎮(zhèn)住住宅開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)產(chǎn)業(yè)政政策，開開發(fā)用地地變更更及項目目建設(shè)設(shè)規(guī)劃手手續(xù)已已辦理，建建設(shè)設(shè)資金由由自籌籌和銀行行貸款款兩部分分組成成，現(xiàn)場場建設(shè)設(shè)條件具具備。自自地震后后德陽陽市民購購房需需求增加加以及及購房者者對房房產(chǎn)的要要求由由低檔走走向中中高檔的的趨勢勢，戶型型規(guī)劃劃為中高高檔住住宅，根根據(jù)對對德陽市市住宅宅市場分分析預(yù)預(yù)測，項項目開開發(fā)有市市場銷銷路。財財務(wù)分分析結(jié)果果表明明，項目目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益可可行。1、從經(jīng)濟(jì)效益益益來說：由由于于公司在在項目目開發(fā)建建設(shè)前前，進(jìn)行行了廣廣泛。深深入的的市場調(diào)調(diào)研，了了解客戶戶的需需求，目目前部部分單元元已有有意向性性客戶戶預(yù)定，銷銷售售前景看看好。改改方案采采取了了提前預(yù)預(yù)售，分分期付款款等措措施，可可以給給公司帶帶來高高額利潤潤回報報，可以以提高高公司在在社會會上的知知名度度，為公公司將將來的發(fā)發(fā)展奠奠定了基基礎(chǔ)，并并且為德德陽的的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)注入了了新鮮鮮血液，有有力力的推動動了德德陽的房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，起起到了搞搞活經(jīng)經(jīng)濟(jì)的作作用2、從社會效益益益來說：“SG·DDHHSZ”建成后，它它它將成為為黃河河片區(qū)內(nèi)內(nèi)有一一個亮點點，為為德陽地地區(qū)的的人民提提高了了優(yōu)越的的住宅宅環(huán)境，積積極極有效的的響應(yīng)應(yīng)了德陽陽市的的安居工工程，使使德陽人人民能能夠更好好地感感受到經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展給他他們帶帶來的直直接好好處，使使人民民感受到到黨的的旗幟下下能夠夠幸福的的生活活，能安安居樂樂業(yè)。因因此社社會效益益極為為可觀。3、從環(huán)境效益益益來說：改改開開發(fā)過程程全部部是文明明施工工，最大大程度度的減小小了對對環(huán)境的的破壞壞，改工工程完完成后，從從前前的臟亂亂差的的大體環(huán)環(huán)境變變成了環(huán)環(huán)境幽幽雅，全全新的的建筑造造型，秀秀麗的自自然景景觀，功功能齊齊全，配配套的的公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施以及及便利利的交通通，無無疑將在在該市市形成一一個全全新的修修養(yǎng)圣圣地，對對于梅梅花德陽陽的市市容，改改善環(huán)環(huán)境帶來來較大大的影響響?？v觀開發(fā)全過程程程，從經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益，社社會效效益和環(huán)環(huán)境效效益來看看，改改開發(fā)方方案是是完全可可行的的。二、建議強(qiáng)化項目目目進(jìn)程中中的投投資、質(zhì)質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度計劃劃，注注重對可可能發(fā)發(fā)生的不不利條條件及變變化因因素的預(yù)預(yù)測與與防范對對策，以以保證項項目按按期完成成。1、實行速度管管管理，加強(qiáng)強(qiáng)項項