山東現(xiàn)代國際物流基地策劃

#第三編市場調(diào)查與項(xiàng)目效益、市場調(diào)查、濟(jì)南市市中心地段寫字樓、商業(yè)房產(chǎn)價格調(diào)查（見表1）0表10 市中心地段寫字樓、商業(yè)房產(chǎn)價格調(diào)查情況一覽表分類項(xiàng)目名稱區(qū)位租金（元天吟售價（元吟租售率（）規(guī)模（萬而）標(biāo)準(zhǔn)層面積（^）入住時間勝利大廈泉城廣場中信廣場泉城廣場齊魯國廈泉城廣場純金龍大廈主樓及周邊區(qū)域?qū)懡瘕埓髲B東樓及周邊區(qū)域銀河大廈及周邊區(qū)域字中銀大廈泉城廣場泰山國際大廈及周邊區(qū)域樓發(fā)展大廈山大路及周邊區(qū)域銀座數(shù)碼山大路及周邊區(qū)域銀座寫字樓主樓泉城廣場綜銀座東部裙樓泉城廣場玉泉森信大酒店泉城廣場合良友富臨大酒店泉城廣場匯寶大廈及周邊區(qū)域樓華能大廈泉城廣場

、濟(jì)南市住宅房產(chǎn)價格情況調(diào)查（見表11）住宅房產(chǎn)價格調(diào)查調(diào)查情況一覽表項(xiàng)目名稱區(qū)位與本項(xiàng)目距離規(guī)模售價入住時間西湖花園大楊莊半公里萬一高層 元m2未入住實(shí)力榮翔段店公里萬一高層 元m2后周段店公里萬Itf元m2宋莊段店公里萬一 *>元m2西子花園匡山小區(qū)公里萬一元m2銀座花園經(jīng)十東路與本項(xiàng)目同處經(jīng)十路畝元im高層 元m2距離本項(xiàng)目不同地段住宅房產(chǎn)價格分析圖：一高層—一高層—多層距離（公里）按公里數(shù)推算物流住宅房產(chǎn)價格曲線圖如下：高層三多層距離（公里）、濟(jì)南市商業(yè)房產(chǎn)價格調(diào)查（見表2商業(yè)房產(chǎn)調(diào)查情況一覽表

項(xiàng)目名稱區(qū)位面積租金（元m2天）出租率入住時間距本項(xiàng)目公里數(shù)溫州服裝市場經(jīng)十西路萬一年實(shí)力大廈段店立交橋萬一年匯寶大廈大觀園萬一年玉泉森信大酒店泉城廣場萬Itf年距離本項(xiàng)目不同地段商業(yè)房產(chǎn)價格分析圖一租金價格 距離（公里）（元）， 按公里數(shù)推算物流基地商業(yè)房地產(chǎn)價格曲線圖—租金價格（元）距離（公里）、濟(jì)南市寫字樓房產(chǎn)價格調(diào)查（見表1）3表13 寫字樓類房產(chǎn)調(diào)查情況一覽表項(xiàng)目名稱區(qū)位與本項(xiàng)目距離售價租金（元Itf天規(guī)模入住時間

實(shí)力大廈段店公里元m2im泰山國際及周邊區(qū)域公里元m2萬im金龍大廈同上公里元m2萬im中信廣場泉城廣場公里元m2萬m2中銀大廈同上公里元m2萬m，距離本項(xiàng)目不同地段寫字樓銷售價格分析圖}元1}元1價售距離（公里）距本項(xiàng)目不同地段寫字樓租賃價格分析圖：距離（公里）5遠(yuǎn)距離物流中心租賃價格調(diào)查（見表4表14 遠(yuǎn)距離物流調(diào)查情況一覽表編號項(xiàng)目名稱地理位置與本項(xiàng)目距離規(guī)模租金出租率入住時間泉勝物流位于北外環(huán)路約公里占地三十年買市場配送出年

畝斷經(jīng)營權(quán)租率約蓋家溝物流位于濟(jì)青高速零點(diǎn)公里處約公里一期畝元/天/4以上年濟(jì)南市不同地段物流中心價格曲線圖}天家方平左1格價距離（公里）}天家方平左1格價距離（公里）價格二、投資估算和資金籌措1、總體項(xiàng)目投資估算（見表1）5和資金籌措?？傮w總投資11億0元，產(chǎn)值417億.元5/年，平均利潤4.億3元5/年。其中：一期投資38億元，產(chǎn)值41.億5元/年，利潤11億3元5/年。二期投資21.億9元4，產(chǎn)值87.億7元6/年，利潤億元/年。三期投資18.億5元1，產(chǎn)值93.億3元5/年，利潤0.億2元6/年。四期投資31.億5元5，產(chǎn)值77.億3元9/年，利潤.2億8元/年。表15 山東現(xiàn)代物流基地項(xiàng)目投資估算期數(shù)投資億元產(chǎn)值（億元/年）利潤（億元/年）資金籌措一期自籌、銀行二期自籌、銀行三期自籌、銀行四期自籌、銀行2、一期現(xiàn)代航倉（一、二期）投資預(yù)測與效益（1）投資估算編制依據(jù)①《山東省建筑安裝工程綜合定額濟(jì)南地區(qū)價目表》（ 年1②《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額山東省單位估價表》（ 年1③《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）④《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）⑤類似工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)⑥建設(shè)單位提供的有關(guān)資料（2）投資估算的編制說明①項(xiàng)目總用地畝，按照《濟(jì)南市統(tǒng)一征地暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，初步測算，土地征用費(fèi)平均每畝約為45萬元。②投資估算中城市建設(shè)綜合配套費(fèi)、人防工程費(fèi)，依據(jù)濟(jì)南市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算。（3）投資估算初步測算，一期工程建設(shè)總投資為3800萬0元0?？偼顿Y估算詳見表1。6序號項(xiàng)目名稱估算投資額（萬元）備 注征地費(fèi)用建筑造價設(shè)備費(fèi)用按第1項(xiàng)之和的計算其它費(fèi)用合計表建設(shè)投資估算表工程費(fèi)用投資估算詳見表17。表17 工程費(fèi)用估算表序號功能分區(qū)項(xiàng)目名稱建筑面積萬平方米投資估算額（萬元）產(chǎn)品發(fā)送配送中心發(fā)送配中心國際物流大酒店現(xiàn)代物流港標(biāo)準(zhǔn)箱裝倉儲日貨倉國際航倉廣場大廈國際物流信息中樞國際物流科創(chuàng)研發(fā)中心社區(qū)公寓與配套服務(wù)公寓舊村改造社區(qū)服務(wù)道路市政主干道及區(qū)內(nèi)道路給排水及消防工程變配電工程空調(diào)采暖通風(fēng)工程通訊網(wǎng)絡(luò)工程綠化等其他室外工程合計（4）財務(wù)分析評價由于本項(xiàng)目規(guī)模龐大，內(nèi)容繁多，各功能分區(qū)的經(jīng)營方式目前尚不能確定，故經(jīng)濟(jì)效益不能詳細(xì)進(jìn)行計算，在此僅按照預(yù)計的產(chǎn)值收入和利潤來進(jìn)行簡單的財務(wù)分析和評價。初步預(yù)計，一期工程各功能分區(qū)的產(chǎn)值收入、利潤如下表（見表1）8表18 一期工程產(chǎn)值收入和利潤估算表項(xiàng)目名稱預(yù)計產(chǎn)值收入預(yù)計利潤率預(yù)計利潤1物流經(jīng)營萬元年億元年2商業(yè)房產(chǎn)萬元4 億元3安置房產(chǎn)萬元億元根據(jù)以上投資、收入、利潤數(shù)據(jù)，計算得出財務(wù)評價指標(biāo)（見表1）9表19 財務(wù)評估指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)據(jù)備注投資利潤率投資利稅率稅前投資回收期年由上述財務(wù)分析結(jié)果可知，項(xiàng)目所得稅前、所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率均大于10%的社會折現(xiàn)率，投資利潤率、利稅率達(dá)29%、30%。表明項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營能夠取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。、山東現(xiàn)代航倉一期（40畝5）投資預(yù)測（1）總成本

土地:405*45=18225萬元物流\市場造價:16*700=11200萬元廣場高層造價:3*2*1500=9000萬元買斷性房產(chǎn)造價:16*600=9600萬元其他:1000萬元成本合計:49025萬元（2）收入預(yù)測物流、市場地塊：A、經(jīng)十西路一次性買斷商房（2.1萬平方米）：4350萬元其中：一樓店面：40m2/間X3500元/m2X150間=2100萬元二樓倉庫、住房：100m2/間X1500元/m2X150間=2250萬元B南北規(guī)劃路買斷性商房 套（ 萬平方米）： 萬元其中：一樓店面：40m2/間X2500元/m2X250間=2500萬元二樓倉庫、住房：100m2/間X1500元/m2X250間=3750萬元C余下的地塊：（萬平方米）采取物流經(jīng)營方式：4528萬.元8/年其中：手續(xù)費(fèi)：20億營業(yè)額X5%o=1000萬元/年信息費(fèi)：5元/條X5000條X365天=912.5萬元/年三產(chǎn)服務(wù)：200萬/年市場配送：1元/m2X365天X5萬m2=1825萬/年物流倉儲：0.3元/m2X365天乂5.4萬m2=591.3萬/年小計：4528.8萬元/年（3）商用地塊收入：（3）商用地塊收入：萬0元0買斷性住房： 16*15萬0元0=24000廣場高層（2幢）：2*3*4500萬=元27000收入預(yù)測總合計：買斷性出售收入：616萬0元0物流經(jīng)營收入：4528萬.元8/年（4）毛利測算：買斷性出售住房：61600*30萬%元=18480物流經(jīng)營收入：4528萬.元8/年*60%=27萬1元7/年.28（5）項(xiàng)目社會效益①將提供20000個就業(yè)崗位；創(chuàng)建新型工業(yè)社區(qū)模型。②有利于區(qū)域GDP的增長；③有利于規(guī)范物流市場和物流企業(yè)管理；④有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和投資環(huán)境的改善；⑤有利于推運(yùn)周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和提升直接受益者的經(jīng)濟(jì)效益；就山東全省而言，有利于推進(jìn)物流網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)點(diǎn)一體化。4、現(xiàn)代航倉一期動工區(qū)（41畝）投資預(yù)測（1）成本①地價： 萬元②造價：19.畝2：52.5萬7平方米*700=萬1元799畝:高層2:14.070平50方0米*1500=萬6元00沿街商鋪:5萬平方米*700=萬3元500③其他： 萬元④小計：萬元（2）收入畝5萬平方米）：廣場高層：出租的收益要高于出售的收益高層+裙樓：40000*3元6/5平*方1米./天5=21萬9元0/年沿街商鋪：50000*3元6/5天*=12.753萬7元./5年小計:492萬7元./5年畝5 平方米）：運(yùn)載收入： 萬元手續(xù)費(fèi)、信息費(fèi)、租賃費(fèi)收入：91萬元包裝加工：19萬5元小計:63萬6/年③小計：高層收入： 萬元年物流經(jīng)營：63萬6元/年（3）稅金（沒有計算土地使用稅及印花稅）高層:1190萬.元0/年7物流:170萬.元0/6年（4）有關(guān)財務(wù)指標(biāo):（除注明以年計外,其余數(shù)據(jù)以10年計,注冊資金1.億2元①高層+沿街商鋪收入：4927萬.元5/0年總造價:1053萬1元.80主營業(yè)務(wù)稅金:837萬.元67期間費(fèi)用:2106萬.元36毛利：3563萬2元.4所得稅:1106萬3元.6凈利:2246萬2元.45銷售凈利率:45.58%運(yùn)載中心（物流經(jīng)營萬元/年萬元萬元3萬元萬元萬元萬元

②整體財務(wù)指標(biāo):萬.元8/6年）萬.元8/6年）同5行+業(yè)6優(yōu)3平均銷售凈利率：2522.主營業(yè)務(wù)收入占總收入的比率所有者權(quán)益:1.2*10000+2522萬3元.（31.億=7）327223.凈資產(chǎn)收益率：67.76%資產(chǎn)負(fù)債率=65%（5）回收期要根據(jù)各年現(xiàn)金流入的分布預(yù)測計算。①高層收入萬元年總支出：10531.8+837.67*10+1106萬3元.（61年+0②物流收入萬元年③總支出 萬元年第四編組織機(jī)構(gòu)與管理一、組織機(jī)構(gòu)和勞動定員1、組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目前期由山東現(xiàn)代物流中心發(fā)展有限公司作為項(xiàng)目法人，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目調(diào)研、論證、立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計、招商等工作。以后按照建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求和《公司法》的規(guī)定，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的建設(shè)和建成后的經(jīng)營管理工作。

山東現(xiàn)代物流中心發(fā)展有限公司見下圖：2、勞動定員及來源根據(jù)工程的規(guī)模，參照同類物流基地的勞動定員情況，初步確定山東現(xiàn)代物流中心發(fā)展有限公司勞動定員為80人，其中管理人員20人，其他人員60人。主要管理人員由建設(shè)單位委派，其他管理、生產(chǎn)、技術(shù)等人員面向社會公開招聘、擇優(yōu)錄用。為確保現(xiàn)代航倉高效成功的運(yùn)作、經(jīng)營，應(yīng)對管理人員和一般員工分別進(jìn)行相關(guān)知識、專業(yè)技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，實(shí)行先培訓(xùn)，后上崗，以提高企業(yè)的服務(wù)水平和管理水平。二、基地管理山東現(xiàn)代物流基地建立一個符合先進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展要求，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要，有利于物流產(chǎn)業(yè)和其他市場主體發(fā)展，有利于發(fā)揮基地優(yōu)勢的管理體制。基地管理體制要求創(chuàng)新、精干、高效、減少層次，實(shí)現(xiàn)管理重心下移，權(quán)力下放，提高行政效率，方便企業(yè)發(fā)展，現(xiàn)代聯(lián)合控股集團(tuán)有限公司、山東現(xiàn)代物流中心發(fā)展有限公司具體負(fù)責(zé)基地區(qū)的建設(shè)和管理，聘請濟(jì)南市工商、財稅、計劃、經(jīng)濟(jì)、城建、規(guī)劃、土管、環(huán)保等政府有關(guān)部門參與管理。三、基地政策1、本基地于200年36月由山東省人民政府魯政字［2003號］文2件8確1定為濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)北區(qū)?；卣呖砂凑諠?jì)南市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相關(guān)政策執(zhí)行。2、本基地于200年55月23日由濟(jì)南市人民政府濟(jì)政發(fā)［2005號］文1件2，被列入200年5市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目?？上硎苁兄攸c(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)扶持政策。3、濟(jì)南市政府還制定《關(guān)于加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》，本項(xiàng)目被確定為濟(jì)南市3大物流園區(qū)，在重點(diǎn)項(xiàng)目扶持、土地使用、稅費(fèi)、資金扶持，信息扶持、對外協(xié)作扶持和人才基金扶持等方面給予優(yōu)惠、優(yōu)先扶持政策。4、其他相關(guān)政策扶持。四、基地招商1、招商原則按照國家、濟(jì)南市有關(guān)法律、法規(guī)，以有利于現(xiàn)代物流配送、運(yùn)載、倉儲、包裝、加工、配套服務(wù)以及第三方、第四方物流產(chǎn)