曲靖古鎮(zhèn)項目投資分析報告

幻燈片曲靖爨鄉(xiāng)古鎮(zhèn)項目投資分析報告曲靖飛龍房地產開發(fā)有限公司幻燈片項目分析幻燈片現狀分析經

濟

區(qū)條旅

自資條游

歷沿資

社源綜

合

結

論

大區(qū)位優(yōu)勢給昆曲的聯合發(fā)展提了條件，在“滇中城市經濟圈”中發(fā)揮重要作用。自然環(huán)境溫和、舒適，是宜居之。城市總體規(guī)劃發(fā)展趨勢體現了城需迫切完善其功能，滿足人口增漲的需求。經濟的快速發(fā)展，刺激居民消費求的不斷增長，帶動旅游、休閑業(yè)的發(fā)展，迫切需求以投資項目的介入如旅游地中檔酒店及消費場所等激發(fā)當地居民及周邊尤其是省會昆明居民的休閑旅游活。歷史悠久獨特卻對具有獨特性唯一性的“爨文化”挖掘深度不夠未體現其特色與魅力，其市場潛力急需開發(fā)。旅游資源種類齊全，類型多樣，分散特色不突出，也不在云南發(fā)展成熟的旅游線路上，并且缺失旅游亮點，無法吸市場關注?；脽羝颇下糜伟l(fā)展大勢分析云

南旅游業(yè)正處于更新換代的關鍵時期歷時二十八年，云南旅游于中國光產業(yè)中翹楚八方、一領風騷。業(yè)界各門、各派以推云南為四季賣點年復一年審美趨于疲憊，促銷后力不繼，歐美市場之中國賣家在勢力影響范圍內日漸消潛。個性旅游時代不期而至，旅游商家未知市場之脈動，固守其“八菜一湯南北縱橫浮光”之十年不變策略，自窮其途，實難避免。云南在動態(tài)旅游的模式中，有長二十多年的成功經驗，而一個不容忽視的現象：休閑型的靜態(tài)旅游正在悄然興起。南省旅游業(yè)正處于更新換代的關鍵時期。在全球旅游大發(fā)展趨勢以及國家力開發(fā)西部的背景下，作為世界的、稀缺的、不可再生的旅游資源富集地云南應成為中國休閑旅游的目的地借助豐富的民俗文化休閑資源大力發(fā)展休閑旅游不能進一步擴大云南的世界品牌知名度也能帶動區(qū)域經濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，促進和諧會建設?；脽羝嘎糜伟l(fā)展分析

劣勢

旅游資源分散，離上檔次、上規(guī)、高起點、高質量、高水平、高標準還存在一定距

離。曲靖旅游產業(yè)同比云南省傳統(tǒng)優(yōu)的旅游地區(qū)，起步和開發(fā)較晚。旅游產業(yè)尚未形成以曲靖旅游為體的營銷理念和市場化運作運作機制。缺少具有競爭力中高檔的旅游飯或旅游飯店集團。旅游產業(yè)本身面臨人才短缺問題缺少專業(yè)的旅游服務隊伍，旅游的服務質量和水平較低，無法適應塑造旅游品牌的需要。曲靖地區(qū)的旅游社普遍規(guī)模小、力弱，缺乏競爭力，無法振興整個旅游大市場?；脽羝嘎糜伟l(fā)展分析

威脅曲靖的旅游主要還是以觀光產品主常單一發(fā)出多元的附加產品，遠沒有發(fā)揮出曲靖旅游的潛力，不能有效帶動曲靖區(qū)域經濟的價值和商業(yè)價值。曲靖市作為中心城市游天不足各的旅資又分散發(fā)過程中尚未得到有效的整合。休閑度假的產品沒有形成使只能游玩單個縣的景點后快速離去有動當地經濟的流轉稅基，沒有成為靖全地區(qū)經濟可持續(xù)發(fā)展的重要引擎。曲靖的旅游資源極為豐富但旅游的整體管理和開發(fā)水平還是相對落后源沒有得到很好的發(fā)揮礎和套設施還有很多不足路速的環(huán)境還沒有達到國際的水平等問題嚴重制約曲靖地區(qū)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展。觀念的落后富安自為的意識使得曲靖的旅游發(fā)展缺少激情聯動個產業(yè)的發(fā)展失去平衡，失去同其地區(qū)競爭的優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展的根基?；脽羝嘎糜伟l(fā)展分析

優(yōu)勢壯麗的山河、奇美的風光使曲靖有品種全面的自然景觀旅游資源；眾多的歷史遺跡和云南各少數民的民俗風情又構成了魅力十足的人文旅游資源；資源具有總量大、類型多、品位、組合優(yōu)、潛力大、功能多、前景好的特色。曲靖旅游發(fā)展分析

機遇依托得天獨厚的自然資源和國家西部地區(qū)資金和政策的扶持發(fā)展自己的旅游產業(yè)兼?zhèn)淞宋鞑看箝_發(fā)和少數民族地的兩個優(yōu)勢靖來所的歷史機遇放曾經為曲靖帶來過繁榮在內陸進一步開放的發(fā)展環(huán)境拓國內旅游市場展商旅業(yè)，使曲靖成為云南旅游業(yè)的重要陣地。幻燈片

項目可行性研究幻燈片項

目

三

大

核

心

優(yōu)

勢

區(qū)位交通條件較好，距離省昆明多里，適合發(fā)展休閑、旅游，補缺城市功能；氣候條件使得曲靖是良好的宜居之地開發(fā)旅游地產提高品質商業(yè)居條件；此處擁有獨特性且具有壟斷性的旅游資源——爨文化，可彌補城市文化的缺失；幻燈片項目機遇曲靖必將在云南正在快速形成的國際國內休閑體驗旅游的大市場收獲新的產業(yè)價值；該項目將打破目前曲靖旅游產業(yè)面臨產業(yè)升級的瓶頸現狀。曲靖市經濟的快速發(fā)展，為項目旅游的展提供了的經濟基礎；基礎及配套設施較為完善，為項目旅游發(fā)提供了現實條件；曲靖被稱為“爨文化之鄉(xiāng)其獨特提供了項目創(chuàng)新性發(fā)展的條件；國道高等級公路建成通車曲靖--羅公路的即將建成通車曲靖際高速公路架構的形成為打造滇東黃金旅游路的奠定了堅實的基礎目可進入該旅游環(huán)線發(fā)揮其獨特的旅游效應。

國際國內、云南旅游從觀光型向休閑度假型的成功轉型，云南已形成國際國內休閑體驗旅游的大市場，為項目的發(fā)展提供了前提條件旅游地產已成為城市競爭力構建，旅游產業(yè)升級的破題的現實選項，此地高品質地產的開發(fā)有了現實依據。

幻燈片10市

場

預

判

近程休閑市場：

曲靖本地消費群周邊區(qū)域消費群

遠程旅游市場：

昆明市場消費群麗江－大理－楚雄－昆明－曲靖游線上消費群

商業(yè)投資市場：

曲靖地區(qū)投資休閑、旅游相關行者昆明地區(qū)投資休閑、旅游相關行者其它地區(qū)（云南省內外）投資休、旅游相關行業(yè)者幻燈片11釋爨幻燈片12“爨”

之

本

源爨韻》意為炊爨，即燒火做飯。漢字造字有六書，而爨字就占了“象形、指事、會意”三事。它的頭上是一個“甑用于蒸食的古器，兩邊以“臼持之“冖”像個灶口，下部表示“推林納火的形象推演了中國發(fā)明蒸食文化的過程。爨通常有五種意思，一是“炊也飯以釜甑爨，以鐵耕?《子·滕文公上)。二是“灶也，為俎孔碩，或燔或炙詩·小雅·楚茨。是“火

上湆在爨”《禮·土禮)。是“調和五味之處室即是廚房。五是戲曲名稱宗時國人來朝其衣裝裹動皆可笑優(yōu)效之為焉耕錄》。爨文化發(fā)展之后，擴大到包括了姓氏之爨，族別之爨，地域之爨，時間之爨，軍隊之爨，文字之爨等多個方面的涵義?！办嘁嗾髦诖蠡鸫讹堖^程充滿期待達之意境“樸實幸生活”的寫照。幻燈片13曲靖城市文化精神的淵源和底色項

目

之“

爨”

文

化

體

現多元融通、和諧共生進則天下、退則田園繁榮昌盛、安居樂業(yè)爨稱為文化，是因為它具有深厚的文化內涵。它是否形成過一個民族，學界還存在著爭論。但是爨氏自三國至唐曾稱霸云南南中四百余年人是當時南中的主體民族主成分為漢族移民與當地經濟文化比較發(fā)達的滇人融合收了兩者的傳統(tǒng)文化這特定歷史階段創(chuàng)造出了具有獨立風格的社會文明，即狹義的爨文化。幻燈片14曲靖城市文化精神的淵源和底色“

爨”

史

爨文化是中國歷史自秦朝至唐朝寶七年年）這500年間爨氏統(tǒng)治云南（包括今貴州、四川的部分縣市）時創(chuàng)造的歷史文它是曲靖文化精神的淵源和底色。以史實分析認為，曲靖這塊土地曾是滇文化發(fā)最早階段發(fā)祥地。滇文化可以大致分為三個階段：

以曲靖爨文化的滇中文明，主要少數民族特色文化，包括擁有自己的語言、生產方式和歌舞等習俗。曲靖為云南最早的首府:政治經濟文化中大理的南詔文化。明清之后，滇文化重心逐漸轉移昆明。

曲靖以爨性家族治滇的500年間創(chuàng)造了輝煌的爨文化，今天出土的爨碑等實物可以為證。幻燈片15曲靖城市文化精神的淵源和底色“爨”文化特點不會固步自封地堅守民族自我的東西是保持自己的特色在很多方面?zhèn)鞒辛酥性幕?，比如農耕方式和儒家想。

從地緣上，歷史上中原文化入滇曲靖就是必經的通道。因此，曲靖這塊土地上生活的人們，歷來都能較早吮吸先進營養(yǎng)，包括先進的文明成果。夷化的漢文化與漢化的夷文化的詣共融而形成的獨特的地域文明和社會文明及今，莫不如是?；脽羝?6策劃思路幻燈片17

曲靖依托昆明，背靠大城市，享受城市功能。再現“進則天下，退則田園”的曲靖爨鄉(xiāng)獨特的歷史人文情懷，是我們項目開發(fā)建設的最終訴求！幻燈片18策劃思想之一還原歷史真象曲靖為古南中地區(qū)最早的首府政治經濟文化中心曲靖也有一段古封建君主制中央統(tǒng)一領導下的封建領主的獨特統(tǒng)治地位不貢、不朝開門諸侯、閉門天子、無冕之王開創(chuàng)”一國兩制”先河

南詔滅爨、爨氏分化：北爨南彝爨鄉(xiāng)為云南多數少數民族之發(fā)源地

幻燈片19策劃思想之二透析文本“爨文”爨之化地域文：土情民民、史存歷史文：治心人鼎、史替“爨文”爨之化政治文：建主中統(tǒng)領下封領主爨史五年特會明遺“爨文”炊之化古滇先炊之民族地飲與族原食明融形的獨地美文“爨文”祈之化炊飲與康興旺發(fā)的福望幻燈片20策劃思想之三演繹神奇?zhèn)髡f“爨文化”為與炊飲文化以爨而名之地：獨特性、唯一性華夏始爨之地：權威性、傳奇性中華美食文化之鄉(xiāng)：延續(xù)性、可經營性打造項目為曲靖美食文化體驗基和片體現落“在南、吃在曲靖”的城市經營戰(zhàn)略，以取得項目商招商方面政策持?；脽羝?1項目定位幻燈片22爨鄉(xiāng)福

南中勝境

展現爨史盛世之原鄉(xiāng)風貌打造溯源祈福之精神家園再現制鼎南中的輝煌歷史一座具有獨特文化屬性的足市中高端美食休閑的旅游小鎮(zhèn)和高尚主題文化居住社區(qū)幻燈片23定位支撐文

化

歷史上由漢族移民與當地經濟文化比較發(fā)達的滇人融合形成的爨文化的發(fā)祥地，爨文化既是滇東文化的象征，又是云南歷史的縮影。曲靖幾千年的歷史文化積淀為提煉項目的文化屬性提供了豐富的依據。項目地的原住民為曲靖市最大的彝族自然村落，保有彝族鮮明的特色風體人情。當地餐飲文化發(fā)達，具有“游在滇西南，吃在滇東北”之說。項目毗連規(guī)模較大、香火旺盛的金蓮古寺，有較好的宗教文化和祈福文化的基礎。幻燈片24定位支撐

市場

云南省加大對滇東北旅游發(fā)展的入，曲靖成為該區(qū)域內重要節(jié)點。云南旅游市場正處于更新換代的鍵時期，由過去的觀光向休閑過渡。曲靖殷實的經濟基礎促進了城市閑市場快速發(fā)展對環(huán)境品質的要求日益提高。昆－曲區(qū)域本身就具有閑適生活社會氛圍，城市居民的休閑意識正在逐漸凸現。具有高端市場消費能力的群體對一居所休閑配套的需求日益增加。目前曲靖市缺乏區(qū)位、環(huán)境、品俱佳的中、高端休閑產品。曲靖在目前的發(fā)展中缺乏極具特的旅游市場賣點，為確立本項目的市場領軍地位提供空位?；脽羝?5定位支撐

發(fā)展機遇

作為云南省第二城地位越發(fā)鞏固，昆曲的聯合發(fā)展使曲靖能在“滇中城市經濟圈”的崛起中發(fā)揮重要作用。在總體規(guī)劃中已確定將曲靖發(fā)展成為珠江源區(qū)域百萬人口的大型城市，滇東北商業(yè)中心，年曲靖中心城市建成區(qū)面積將達到50平方公里，人口達到50萬年城建成面積突破100平公人口達萬以上成為南的第二個百萬人口城市。這將為本案實行持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略提供有利的保障。連續(xù)幾年GDP排名全省第二，僅次于昆明，并且保持高速增長礦產開采、煙草、商業(yè)等較為發(fā)達。連續(xù)兩年榮登中國城市競爭力研究會《中國十佳宜居城市排行榜年獲中國走向世界——中小城市成就獎，名列第六。振興旅游經濟的政府規(guī)劃幻燈片26定位支撐區(qū)

位、

交

通

曲靖自古有“滇黔鎖鑰戶喉”之稱，曲靖內有滇中城市群，外有泛珠經濟帶。項目區(qū)位交通條件較好，位于曲靖市郊，距離昆明140公里。曲靖—昆明城際列車每30分一趟，現運載流量為每天人左右。毗鄰高速公路，城市東南向出入口。

定位支撐環(huán)

境

曲靖地處低緯高原地區(qū)，冬春晴日數多，光照充足，氣候溫和，夏秋降水集中。曲靖屬高原山地與盆地相間的地景觀，全市地勢走向北高南低，西高東低，由西北向東南方向傾斜。項目地塊開闊，遠山近水，自然觀優(yōu)美。項目地為社會主義新農村建設試區(qū)，東臨千畝觀光葡萄園，西接農業(yè)小區(qū)，與南盤江水系相鄰?；脽羝?7投資分析幻燈片28開發(fā)思路

建筑風格：以滇東民居及川西民居收唐宋古建風格為特點設以獨具特色的仿旅游小鎮(zhèn)這載體的旅游文化精品工程。經營思想：打造曲靖市區(qū)最具規(guī)模的“文化體驗、休閑度假、餐飲美食、旅游接待”為一體的旅游文化商業(yè)地產項目，成為振興旅游經濟的城市新名片。開發(fā)理念：以文化旅游為主題、以商業(yè)運營為靈魂、以物業(yè)銷售為支持。盈利模式：以配套住宅銷售回收投資成本、以商業(yè)物業(yè)為主要開發(fā)利潤。開發(fā)模式：分期開發(fā)、滾動投資；先建文化觀光體驗區(qū)及社區(qū)配套項目，提升片區(qū)價值以提高物業(yè)售價?；脽羝?9建設方案

建設以“爨王府”為核心的歷史文化觀光體驗區(qū)建設中國唯一的“爨文化博物館”建設集地域、歷史、民族、宗教、文化為一體的觀光游覽區(qū)建設“旅游文化商業(yè)區(qū)”建設曲靖唯一之旅游巴士,并開通直達各景區(qū)專線巴士建設規(guī)模化”美食文化區(qū)、休閑文化區(qū)、旅游購物區(qū)、旅游接待服務區(qū)“建設曲靖市區(qū)唯一之“文化體驗社區(qū)”商旅度假社區(qū)

主題居住文化社區(qū)幻燈片30經濟技術指標用地規(guī)模規(guī)劃建筑面積容積率綠化率停車位

畝㎡360970㎡1.0555%個

凈用地文化公建商業(yè)建筑配套住宅其中大巴車位

約畝㎡㎡㎡個幻燈片31項目投資概算項

目

建

設

投

資

概

算

表項土地成本建安成本

數520畝360970㎡

平單成元㎡

總價萬1000054145

備包含公建及道路等投資1.4億其中商品房部分拆遷補償費合計

33377011273.78㎡

元㎡621元㎡元㎡

46307250066645幻燈片32銷售收入分析

項

目

銷

售

收

入

概

算

表項高尚住宅區(qū)商鋪部分可售物業(yè)合計

數206000㎡127770㎡333770

平售元㎡元㎡元㎡

總價萬5768051108108788

備別墅及洋房三層平均售價幻燈片33開發(fā)利潤分析項

目

銷

售

收

入

概

算

表項

開成()

開收()108788

開利(萬)

備幻燈片34投資分析結論投分結、項目公部物為發(fā)持固定產總建面27200㎡。市元㎡，此定產值億、項開價為可售業(yè)10.9億，定產約1.1億合項開價為12億

、項采分滾開方，開周計擬四五。開投啟資約億，接發(fā)潤為4.2億?；脽羝?5規(guī)劃思路幻燈片36周邊關系分析

交通緊鄰昆曲高速公路與326國，對外聯系便利。距麒麟區(qū)中心直線距離僅2公，與城區(qū)聯系便利。北側和南側為自然村落和農業(yè)用地；西與城區(qū)相鄰，目前主要為一些村鎮(zhèn)居民點和耕地。東側緊鄰326過，主要用地為農業(yè)用