合理之商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)配置課件

合理之商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)配置商業(yè)綜述底商：傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式沿街商鋪，俗稱底商，是一種傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，這種模式具有恒久的生命力，長(zhǎng)久以來(lái)，一直受到人們的青睞。與其他的商業(yè)模式相比，投資沿街商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較小。其他的商業(yè)模式在近代才逐步形成和發(fā)展，如百貨商店、專業(yè)市場(chǎng)、綜合超市、專業(yè)超市等，他們都有各自的特色，但其經(jīng)營(yíng)靈活性比較差，雖然在某一時(shí)期會(huì)比較紅火，但不能保證長(zhǎng)期適應(yīng)人們的消費(fèi)習(xí)慣。而沿街店面，即使出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，也很容易轉(zhuǎn)讓。

商業(yè)步行街具有特征：1、硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、它應(yīng)該是多功能的，比如購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲、旅游六個(gè)方面。3、商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該是一流的。4、世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。商業(yè)步行街對(duì)城市發(fā)展的影響與作用(1)商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆。(2)重振原有商業(yè)中心，帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展。(3)塑造新的城市中心，沒(méi)有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無(wú)法形成城市的中心。(4)步行街對(duì)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新，改變了單一購(gòu)物結(jié)構(gòu)，通過(guò)發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。(5)強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力，改變城市空心化的格局。(6)步行街對(duì)城市文化影響較大，它是對(duì)都市文化的提升與再造。SHOPPINGMALL(銷品茂)發(fā)展MALL集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉(cāng)儲(chǔ)式商店、超市、 品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式休閑享受。根據(jù)所處 商圈情況，MALL內(nèi)部全部商品高、中、低檔的比例，各零售業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積的比例，購(gòu)物、餐 飲、娛樂(lè)、休閑各區(qū)域的比例必須合理，才能發(fā)揮MALL整合消費(fèi)的功能。MALL要是一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的、或者低端的，不可能吸引所有的消費(fèi)者，因此應(yīng)以中檔占多數(shù)。MALL一定要是一個(gè)賣場(chǎng)，購(gòu)物功能所占的比例不能低于50%，要以購(gòu)物為主。如果是餐飲占多數(shù)，就只能叫飲食中心，不是MALL；娛樂(lè)比例太多那是娛樂(lè)中心，也不能叫MALL，過(guò)分強(qiáng)調(diào)娛樂(lè)功能，那對(duì)發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂(lè)做得最好了，但95%的游客只去過(guò)一次。所以，MALL首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以重復(fù)去消費(fèi)。但單純的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不能打動(dòng)消費(fèi)者，只能是消費(fèi)、服務(wù)、娛樂(lè)的新穎和創(chuàng)新才能實(shí)際的打動(dòng)消費(fèi)者。零售百貨現(xiàn)在全國(guó)都比較蕭條，項(xiàng)目的功能比例零售不能占絕對(duì)的大比例，應(yīng)該充分發(fā)揮娛樂(lè)、飲食、康體等功能對(duì)消費(fèi)者的吸引力。提供完善的配套、功能，符合青年男女、兒童、老人，各階層的配套功能，使所有的消費(fèi)者都樂(lè)意在MALL內(nèi)進(jìn)行更長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)。社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)的含義社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米左右，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。

電影院影院如果按照生存方式來(lái)分代的話，影院最早就是一個(gè)文化設(shè)施，類似于體育場(chǎng)、藝術(shù)館、圖書館之類的，這是第一代影院。第二代影院無(wú)非就是從單廳發(fā)展到多廳，但還是文化設(shè)施。但到了第三代，影院真正發(fā)生了變化，成為了商業(yè)的一種業(yè)態(tài)，變成商業(yè)主力店。

影院硬件條件要求要素規(guī)格條件層高影廳內(nèi)梁底到地面凈空不低于8米承重活載標(biāo)準(zhǔn)值≥300kg/㎡(不含階梯自重）影廳寬9～11米影廳長(zhǎng)1.5≤影廳長(zhǎng)/影廳寬≤1.8，且影廳長(zhǎng)不低于17米每百人疏散通道寬度地上一、二層為0.65米地上三層或與地面出入口地面的高差不超過(guò)10米的地下建筑為0.75米地上四層以上（含四層）各層或與地面出入口的高差超過(guò)10米的地下建筑為1.0米影廳疏散門每個(gè)影廳不少于兩個(gè)疏散門，且每個(gè)疏散門寬度不小于1.5m影廳墻體相鄰影廳的公共墻體需為雙層墻體，每堵墻厚度均為120mm,中間留空100mm墻體采用標(biāo)準(zhǔn)磚，都需建造到層頂并密封，墻壁都不可有縫或穿孔不相鄰的墻壁可作成180mm單層墻體電容量出租方提供空調(diào)冷凍水影院租賃面積≤1600㎡，應(yīng)提供≥220KW的一路供電電纜影院租賃面積＞1600㎡，應(yīng)提供≥于300KW一路供電電纜出租方不提供空調(diào)冷凍水影院租賃面積≤1600㎡，應(yīng)提供≥300KW的一路供電電纜影院租賃面積＞1600㎡，應(yīng)提供≥400KW的一路供電電纜一次消防出租方完成消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、消防泵房設(shè)備、消防廣播系統(tǒng)、煙感及火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防控制中心等消防工程，并取得建筑整體驗(yàn)收合格證及消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書給水影院衛(wèi)生間及小賣位置預(yù)留DN75給水管排水影院衛(wèi)生間及小賣位置預(yù)留φ110排水管排污影院衛(wèi)生間預(yù)留φ110排污管新風(fēng)口排風(fēng)口利用原有新風(fēng)、排風(fēng)口（井道）新建新風(fēng)、排風(fēng)口（井道）業(yè)態(tài)基本

特

點(diǎn)選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)1，食雜店TraditionalGroceryStore位于居民區(qū)內(nèi)或傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)輻射半徑0.3公里，目標(biāo)顧客以相對(duì)固定的居民為主營(yíng)業(yè)面積一般在100平方米以內(nèi)以香煙、飲料、酒、休閑食品為主柜臺(tái)式和自選式相結(jié)合營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上初級(jí)或不設(shè)立

2，便利店ConvenienceStore商業(yè)中心區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū)商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為白領(lǐng)階層、單身者、年輕人。顧客多為有目的的購(gòu)買。營(yíng)業(yè)面積100平方米左右，利用率高即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價(jià)高于市場(chǎng)平均水平以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開(kāi)設(shè)多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目程度較高3，折扣店DiscountStore居民區(qū)、交通要道等租金相對(duì)便宜的地區(qū)輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客主要為商圈內(nèi)的居民營(yíng)業(yè)面積300－500平方米商品平均價(jià)格低于市場(chǎng)平均水平，自有品牌占有較大的比例開(kāi)架自選，統(tǒng)一結(jié)算用工精簡(jiǎn)，為顧客提供有限的服務(wù)一般4，超市supermarket市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主營(yíng)業(yè)面積在6000平方米以下經(jīng)營(yíng)包裝食品、生鮮食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上程度較高5，大型超市Hypermarket市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上

大眾化衣、食、日用品齊全，一次性購(gòu)齊，注重自有品牌開(kāi)發(fā)自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積40%的停車場(chǎng)程度較高

6，倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店WarehouseClub城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和流動(dòng)顧客為主營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上以大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在4000種左右，實(shí)行低價(jià)、批量銷售自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算設(shè)相當(dāng)于營(yíng)業(yè)面積的停車場(chǎng)程度較高并對(duì)顧客實(shí)行會(huì)員制管理業(yè)態(tài)基本

特

點(diǎn)選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模商品（經(jīng)營(yíng)）結(jié)構(gòu)商品售賣方式服務(wù)功能管理信息系統(tǒng)

8，專業(yè)店SpecialityStore市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以有目的選購(gòu)某類商品的流動(dòng)顧客為主根據(jù)商品特點(diǎn)而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺(tái)銷售或開(kāi)架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識(shí)

程度較高

9，專賣店ExclusiveShop市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主根據(jù)商品特點(diǎn)而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利采取柜臺(tái)銷售或開(kāi)架面售方式，商店陳列、照明、包裝、廣告講究注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識(shí)，提供專業(yè)性服務(wù)

一般10，家居建材商店HomeCenter城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)目標(biāo)顧客以擁有自有房產(chǎn)的顧客為主營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上商品以改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主采取開(kāi)架自選方式提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)，停車位300個(gè)以上較高11,購(gòu)物中心shoppingcenter/shoppingmall社區(qū)購(gòu)物中心communityshoppingcenter市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心商圈半徑為5－10公里

建筑面積為5萬(wàn)平方米以內(nèi)20-40個(gè)租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停車位300-500個(gè)各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)市區(qū)購(gòu)物中心RegionalShoppingCenter市級(jí)商業(yè)中心商圈半徑為10-20公里建筑面積10萬(wàn)平方米左右40-100個(gè)租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停車位500個(gè)以上各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)城郊購(gòu)物中心Super-areaShoppingCenter城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道商圈半徑為30-50公里，建筑面積10萬(wàn)平方米以上200個(gè)租賃店以上，包括百貨店、大型綜合超市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停車位1000個(gè)以上各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)12,工廠直銷中心FactoryOutletsCenter一般遠(yuǎn)離市區(qū)目標(biāo)顧客多為重視品牌的有目的的購(gòu)買單個(gè)建筑面積100-200平方米為品牌商品生產(chǎn)商直接設(shè)立，商品均為本企業(yè)的品牌采用自選式售貨方式多家店共有500個(gè)以上停車位各個(gè)租賃店使用各自的信息系統(tǒng)無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點(diǎn)招商主力店介紹家居類客戶名稱源自地域一般面積要求（m2）客戶簡(jiǎn)介百安居英國(guó)30000左右世界第一家家居及建材超級(jí)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)家居成品及高檔建材精品，講究規(guī)模、賣場(chǎng)環(huán)境及規(guī)范的管理好百年家居廣場(chǎng)深圳20000～30000主要經(jīng)營(yíng)中、高檔家具及家居百貨，在深圳除總店外已有幾店，同時(shí)發(fā)展策略亦逐步向國(guó)內(nèi)其它大城市進(jìn)軍，擴(kuò)張欲望強(qiáng)烈順電家居廣場(chǎng)深圳5000～10000以經(jīng)營(yíng)電器及中高檔、高檔家居飾物為主，在深圳已有兩家店，經(jīng)營(yíng)狀況此前非常良好，重質(zhì)量重服務(wù)，品牌口碑良好，但隨著國(guó)美、蘇寧的擴(kuò)張，順電的電器部分已喪失優(yōu)勢(shì)，目前經(jīng)營(yíng)路線正在突破好美家上海20000中高檔家居及建材超市華美樂(lè)廣州10000中高檔家居及建材超市集美店深圳20000左右中高檔家居及建材超市美克·美家

新疆天津6000美克·美家所屬的美克企業(yè)集團(tuán)是亞洲規(guī)模較大、家具出口名列前茅的企業(yè)之一。其高品質(zhì)的產(chǎn)品有著穩(wěn)固的歐美市場(chǎng)。2000年11月10日，美克股份在上海證券交易所成功上市發(fā)行；2001年6月，美克國(guó)際家具股份有限公司出資成立了美克美家家具裝飾有限公司，創(chuàng)立了自己的家具品牌——美克·美家，與此同時(shí)開(kāi)始和美國(guó)伊森艾倫公司合作，創(chuàng)建全國(guó)零售網(wǎng)絡(luò)。宜家北京30000宜家集團(tuán)是宜家國(guó)際系統(tǒng)有限公司(InterIKEASystemsB.V.)最大的特許經(jīng)營(yíng)者，宜家國(guó)際系統(tǒng)有限公司為宜家概念的所有者。宜家集團(tuán)在22個(gè)國(guó)家擁有154個(gè)商場(chǎng)建材裝飾類客戶名稱源自地域一般面積要求（m2）客戶簡(jiǎn)介家福特深圳30000香江集團(tuán)此次投入巨資打造家福特，顯示了其對(duì)于連鎖建材超市的獨(dú)到眼光。香江集團(tuán)總裁兼家福特董事長(zhǎng)翟美卿表示，目前國(guó)內(nèi)的連鎖建材超市難以形成規(guī)模效應(yīng)，即將誕生的“家福特”有望在幾年內(nèi)成為中國(guó)建材連鎖業(yè)的翹楚，在確保商品質(zhì)量的前提下，將爭(zhēng)取于２００８年在全國(guó)開(kāi)出３５家家福特連鎖店。OBI德國(guó)20000～40000世界上第四家家居建材超級(jí)市場(chǎng)，中華區(qū)總部位于上海，有豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及規(guī)范的管理，擴(kuò)張迅速東方家園北京20000以上東方家園裝飾建材中心（簡(jiǎn)稱東方家園）是由東方集團(tuán)全面引進(jìn)了美國(guó)THEHOMEDEPOT（家居貨棧）的