房屋租賃業(yè)稅收及印花稅管理難點(diǎn)及對(duì)策

/一、房屋租賃業(yè)稅收（房產(chǎn)稅）（一）存在問(wèn)題及難點(diǎn)1.稅收宣揚(yáng)難，納稅人納稅意識(shí)淡薄。對(duì)個(gè)人出租房屋行為申報(bào)納稅的相關(guān)稅法宣揚(yáng)重視不夠，宣揚(yáng)不多，加上房屋租賃的納稅人群體多、狀況比較困難，有單位房屋出租、私有房屋出租，還有轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓的，因此稅務(wù)部門(mén)要想將房屋租賃稅收政策宣揚(yáng)到位，讓每一個(gè)房屋租賃的納稅人知曉稅收政策，自覺(jué)履行納稅義務(wù)，的確存在肯定的困難。2.稅源監(jiān)控難。房屋租賃行為既不須要在工商部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，又不須要在房管部門(mén)或其他職能部門(mén)注冊(cè)登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張租賃合同就可現(xiàn)金交易，收入帶有很大隱藏性，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)底數(shù)不清。房屋租賃涉及面廣、稅源分散、周期短、變動(dòng)性大，給稅源監(jiān)管帶來(lái)了很大難度：一是產(chǎn)權(quán)全部人難以找尋。有的產(chǎn)權(quán)全部人和房產(chǎn)不在同一個(gè)地方，有的是托付親朋好友幫忙看管，代收房租，查找產(chǎn)權(quán)全部人往往給稅務(wù)機(jī)關(guān)帶來(lái)了很大困難，對(duì)一些承租又轉(zhuǎn)租的納稅人，要想找到他們更是難上加難。二是租賃關(guān)系難以確認(rèn)。在稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅時(shí)，租賃雙方相互串通，有的說(shuō)是借用、有的說(shuō)是自用，有的說(shuō)是合伙經(jīng)營(yíng)，共同擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，致使租賃關(guān)系無(wú)法確認(rèn)。三是變動(dòng)頻繁難以監(jiān)控。房屋租賃常常出現(xiàn)轉(zhuǎn)租、停業(yè)、短期租賃等狀況，人員變動(dòng)較為頻繁，給稅源監(jiān)控帶來(lái)了很大難度。

3.部門(mén)協(xié)作難。房屋租賃管理工作涉及房管、公安、工商、稅務(wù)、街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)等部門(mén)。在實(shí)際工作中，各部門(mén)的管理體制不健全、管理部門(mén)職責(zé)不明確、管理行為不規(guī)范、綜合管理措施不完善，以致相關(guān)職能部門(mén)往往各自為政，信息不溝通，數(shù)據(jù)不共享，沒(méi)有共同規(guī)范管理房屋租賃市場(chǎng)，各部門(mén)之間缺乏行之有效的協(xié)作協(xié)作機(jī)制，未能形成齊抓共管的合力，無(wú)法從源頭上對(duì)房屋租賃業(yè)稅收進(jìn)行監(jiān)控。

4.確定收入難。按規(guī)定，對(duì)個(gè)人房屋出租取得的租金收入征收稅款，應(yīng)嚴(yán)格據(jù)實(shí)計(jì)征。但現(xiàn)實(shí)狀況是，因?yàn)槌鲎夥课菝娣e不同，地段不同、房間朝向不同、房型不一，樓層有異，甚至房東、房客性格不同，都會(huì)影響到租金的凹凸，房屋租金一房一價(jià)，相差懸殊。倘如房東、房客結(jié)成“攻守同盟”，拒絕供應(yīng)租賃協(xié)議，或供應(yīng)租賃協(xié)議不實(shí)或不能照實(shí)申報(bào)租賃收入的，稅務(wù)人員根本無(wú)從知曉房東所取得的真實(shí)租金收入，也不能在核定房東租金收入時(shí)來(lái)個(gè)“一刀切”。5.稅收負(fù)擔(dān)重，執(zhí)行政策難。從當(dāng)前的狀況來(lái)看，出租房屋稅負(fù)較高，其主要稅種及稅率為：增值稅3%、房產(chǎn)稅4%～12%、個(gè)人所得稅10%～20%，印花稅1‰等，總體稅率超過(guò)30%。出租房屋行業(yè)涉及稅種較多、總體稅率偏高，客觀上給稅收征管工作加大了難度，房屋租賃的稅收政策和管理很難執(zhí)行到位。（二）對(duì)策及建議1.廣泛宣揚(yáng)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。稅務(wù)機(jī)關(guān)要針對(duì)納稅人納稅意識(shí)淡薄，稅收流失嚴(yán)峻的狀況，廣泛采納網(wǎng)站、廣播、電視、報(bào)紙、稅務(wù)公開(kāi)欄以及“送稅法進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)等，發(fā)揮街道和社區(qū)居委會(huì)聯(lián)系群眾面廣的工作優(yōu)勢(shì)，實(shí)行逐戶(hù)走訪(fǎng)、個(gè)別宣揚(yáng)、文體活動(dòng)等多種形式宣揚(yáng)和普及稅法學(xué)問(wèn)，把房屋租賃稅收征管和社區(qū)評(píng)先評(píng)優(yōu)相結(jié)合，提升納稅人的納稅意識(shí)，在全社會(huì)真正形成誠(chéng)信納稅的良好氛圍。同時(shí)，要廣泛宣揚(yáng)依法誠(chéng)信納稅典型，曝光涉稅違法犯罪大案要案，強(qiáng)化震懾教化作用，提高納稅人的稅法遵從度和稅法宣揚(yáng)的針對(duì)性和實(shí)效性。2.加大稅源監(jiān)管力度。一是對(duì)轄區(qū)內(nèi)的個(gè)人房屋租賃狀況進(jìn)行仔細(xì)的專(zhuān)項(xiàng)清查，主管地稅機(jī)關(guān)設(shè)置稅款征收清冊(cè)和賬簿，建立并完善出租人的納稅資料檔案管理。建立特地的數(shù)據(jù)信息庫(kù)，納入計(jì)算機(jī)管理；二是依據(jù)實(shí)際狀況結(jié)合房屋的地區(qū)分布、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、市場(chǎng)租金價(jià)格等因素，核定應(yīng)納稅額；三是托付房管、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）、物業(yè)管理等單位或部門(mén)代征相關(guān)稅費(fèi)。并和代征單位簽訂《托付代征稅款協(xié)議書(shū)》，向代征單位頒發(fā)《托付代征稅款證書(shū)》，并按有關(guān)規(guī)定支付代征手續(xù)費(fèi)。3.加大執(zhí)法查處力度。一是開(kāi)展房產(chǎn)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查，稽查局要將收入較大的街道門(mén)面出租稅收納入稽查工作的重點(diǎn)，建立房屋出租稅收的定期巡查制度或不定期地組織開(kāi)展房屋出租稅收的專(zhuān)項(xiàng)整頓，將重點(diǎn)稽查和日常管理有機(jī)結(jié)合，整頓和規(guī)范房產(chǎn)稅收秩序，實(shí)現(xiàn)以查促管，以查促收。二是加大懲罰力度，實(shí)施小稅重罰，定期向社會(huì)公布房屋出租的稅款征收、減免稅、停留業(yè)、懲罰等狀況，曝光涉稅違法犯罪行為，教化納稅人，震懾不法分子，設(shè)立舉報(bào)電話(huà)或信箱，接受社會(huì)監(jiān)督。4.成立稅收征管專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮稅控聯(lián)管作用。制定一套嚴(yán)謹(jǐn)有效、操作性強(qiáng)的考核方法，由地稅系統(tǒng)內(nèi)部設(shè)立特地機(jī)構(gòu)或通過(guò)由政府組織成立以地稅主管、各部門(mén)抽調(diào)人力組成的特地管理機(jī)構(gòu)，變更以往的突擊性征管為日常性專(zhuān)一征管的征收模式，充分發(fā)揮稅收協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)和納稅評(píng)估作用，進(jìn)一步提高對(duì)房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。一是加強(qiáng)和房管部門(mén)的協(xié)作，剛好向稅務(wù)機(jī)關(guān)供應(yīng)出租房屋的位置、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積房產(chǎn)價(jià)值及產(chǎn)權(quán)全部人等信息，這樣可杜絕納稅人申報(bào)收入的隨意性；二是加強(qiáng)和工商部門(mén)的對(duì)口連接，剛好把握納稅人“進(jìn)”、“出”狀況，從而摸清房源、稅源；三是加強(qiáng)日常納稅評(píng)估工作。今后納稅評(píng)估的對(duì)象應(yīng)向小稅種傾斜，用各種各樣的方法盡可能多地駕馭稅源的規(guī)模和分布，對(duì)可能漏征、少繳稅款的單位要運(yùn)用評(píng)估方式進(jìn)一步了解相關(guān)狀況，以達(dá)到充分駕馭稅源的目的。二、印花稅（一）存在問(wèn)題及難點(diǎn)1.印花稅的稅目多，金額小，稅款難以足額征收。印花稅稅目有13個(gè)，涉及的應(yīng)稅憑證多達(dá)幾十種，由于憑證多、稅率多，加上印花稅屬于小稅種，稅收政策宣揚(yáng)輔導(dǎo)不到位，企業(yè)單位財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)了解不全面，不剛好，企業(yè)單位的應(yīng)稅憑證分散管理，其財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)應(yīng)稅憑證匯合不剛好，因此，企業(yè)單位很難剛好精確足額計(jì)算應(yīng)納印花稅額。

2.納稅意識(shí)不強(qiáng)，申報(bào)的稅目不齊全，漏稅現(xiàn)象較為普遍。由于印花稅稅目繁多、征稅面廣、政策困難、稅收政策的宣揚(yáng)不到位、稅收征管方式的落后，絕大多數(shù)納稅人不知道該如何計(jì)算繳納印花稅。如“購(gòu)銷(xiāo)合同”稅目，許多納稅人只申報(bào)銷(xiāo)售產(chǎn)品簽訂合同的印花稅，而對(duì)購(gòu)進(jìn)材料的合同及購(gòu)入固定資產(chǎn)的合同不申報(bào)，再如“建筑安裝工程承包合同”稅目，許多納稅人只知道建設(shè)施工方申報(bào)繳納印花稅，而對(duì)建設(shè)方簽定的建筑工程承包合同及建筑工程設(shè)計(jì)合同不申報(bào)，造成了部份稅款的漏繳。

3.納稅人不供應(yīng)或少供應(yīng)應(yīng)稅憑證，印花稅款難以征收到位。由于印花稅是一種行為稅，印花稅的計(jì)稅依據(jù)為書(shū)立、領(lǐng)受的憑證。而憑證的保管、供應(yīng)完全取決于納稅人，是否納稅和足額納稅的主動(dòng)權(quán)屬于納稅人。納稅人為了少繳稅款，往往只供應(yīng)金額較小的合同，或不供應(yīng)合同，評(píng)估人員很難自行取得干脆的計(jì)稅證據(jù)。4.稅收征管手段落后，源泉管理不到位。稅收征管手段較為單一，征稅方式大多以納稅人自行申報(bào)和納稅評(píng)估、稅務(wù)稽查為主，綜合治稅的手段運(yùn)用較少，印花稅源泉管理不到位。

5.對(duì)行政事業(yè)單位印花稅管理不到位。如行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)選購(gòu) 發(fā)生的購(gòu)銷(xiāo)合同、車(chē)輛保險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、醫(yī)院醫(yī)療設(shè)備選購(gòu) 發(fā)生的購(gòu)銷(xiāo)合同等未納入管理范圍，未規(guī)定進(jìn)行印花稅納稅申報(bào)。

（二）對(duì)策建議

1.加大稅收宣揚(yáng)力度，提高企業(yè)的納稅意識(shí)和業(yè)務(wù)水平。針對(duì)印花稅的稅目繁多且完全駕馭比較困難、納稅人對(duì)印花稅政策相對(duì)了解較少、納稅意識(shí)和業(yè)務(wù)水平都較低下的現(xiàn)狀，稅收機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)日常政策宣揚(yáng)輔導(dǎo)，進(jìn)行定期或不定期的稅收培訓(xùn)，提高納稅人的納稅意識(shí)，幫助企業(yè)財(cái)務(wù)人員精確計(jì)算印花稅額，逐步形成自覺(jué)、精確納稅的意識(shí)和習(xí)慣。

2.強(qiáng)化納稅輔導(dǎo)，優(yōu)化納稅服務(wù)，提高行政事業(yè)單位印花稅的納稅意識(shí)。將行政事業(yè)單位也納入印花稅監(jiān)管范圍內(nèi)，加強(qiáng)和優(yōu)化事業(yè)單位印花稅的納稅輔導(dǎo)，要求行政事業(yè)單位在履行個(gè)人所得稅扣繳義務(wù)的同時(shí)也履行印花稅納稅義務(wù)，按月辦理印花稅納稅申報(bào)，尤其加強(qiáng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療器械的購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅管理。

3.加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，強(qiáng)化代征代扣。印花稅征稅范圍較廣，征收難度和成本較大。要削減少征漏征以及無(wú)法征收的狀況發(fā)生，就要加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，充分發(fā)揮部門(mén)聯(lián)動(dòng)作用，對(duì)有關(guān)單位托付其代征稅款，提高綜合治稅水平和全民納稅意識(shí)。比如，讓銀行部門(mén)代征借款合同印花稅就可以真正做到合同在簽訂時(shí)雙方貼花；讓保險(xiǎn)公司代征車(chē)輛保險(xiǎn)合同印花稅就可以真正做到合同在訂時(shí)雙方貼花。4.實(shí)行源頭控管，提高服務(wù)質(zhì)量。結(jié)合黨的群眾路途教化實(shí)踐活動(dòng)，針對(duì)印花稅征收范圍廣、稅額小、稅負(fù)輕、稅源散等特點(diǎn)，加大日常