產(chǎn)品策劃分析報告課件

2#地塊盈虧平衡點分析產(chǎn)品整體盈利能力有較大提高；方案1更為均衡，后期產(chǎn)品價值潛力更大。方案2則更易達(dá)到盈虧平衡點。

別墅10000洋房6500高層5500

方案178001716011154000014280268080000方案242002496016224000011760268920000中低容積率小盤獨特自然資源高端規(guī)劃優(yōu)勢低配套依賴度產(chǎn)品市場風(fēng)險小“低+高”產(chǎn)品組合客層定位——選擇性；產(chǎn)品形態(tài)——創(chuàng)新性；產(chǎn)品內(nèi)涵—同質(zhì)性；項目屬性高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品產(chǎn)品組合分析產(chǎn)品組合整盤品質(zhì)單方土地利潤率低市場風(fēng)險基本研究思路從靜態(tài)盈利能力選擇產(chǎn)品組合從目前的市場售價情況我們來建立一個簡單的模型來分析各物業(yè)形態(tài)所能產(chǎn)生的收益（簡化模型，只考慮售價及建筑成本，未考慮其他隨物業(yè)類型而改變的要素。在策劃工作正式展開時聚浪會進(jìn)行詳盡的分析）從以上的分析可以看出：從總體價值最大化的角度考慮，必需采用“低密度+高密度”的構(gòu)筑策略在低密度物業(yè)形態(tài)中獨立別墅的盈利能力最高高密度物業(yè)形態(tài)中高層的盈利能力最高單方土地貢獻(xiàn)率

鎮(zhèn)江市場各物業(yè)形態(tài)盈利能力靜態(tài)分析低密度之間比較物業(yè)形態(tài)容積率售價土地單方收入建造成本土地單方成本土地單方收益獨立別墅0.3515000525020007004550雙拼別墅0.5585004675200011003575聯(lián)排別墅0.765004550200014003150

高密度之間比較花園洋房152005200200020003200多層1.442005880200028003080小高層1.845008100200036004500高層2.5450011250250062505000低密度部分打造90墅研判經(jīng)濟(jì)條件市場條件客源條件土地成本高，單位土地成本大高于單位建造成本，偷容積率有現(xiàn)實意義。普通正常聯(lián)排存在巨大價差，價格杠桿作用生效。普通聯(lián)排客戶與市中心公寓客戶之間存在中間層客戶。

市中心公寓普通聯(lián)排90墅上海300600300鎮(zhèn)江80150100普通聯(lián)排客戶與市中心公寓客戶之間存在中間層客戶。鎮(zhèn)江市場90墅產(chǎn)品開發(fā)及銷售條件缺乏市場支撐及客源支撐。VS90墅，搭建后南山淺水灣小聯(lián)排

鎮(zhèn)江市場各物業(yè)形態(tài)盈利能力靜態(tài)分析低密度之間比較物業(yè)形態(tài)容積率售價土地單方收入建造成本土地單方成本土地單方收益獨立別墅0.3515000525020007004550類獨棟0.6110006600200012005400雙拼別墅0.5585004675200011003575聯(lián)排別墅0.765004550200014003150在容積率及用地條件許可的前提下，優(yōu)先考慮舒適性、功能性更強(qiáng)的別墅產(chǎn)品，建議采用創(chuàng)新性產(chǎn)品——類獨棟，其次雙拼，其次特色聯(lián)排（寬面聯(lián)排）。低密度部分打造類獨棟二特色聯(lián)排10米面寬特色聯(lián)排，臥室全朝南，全套房設(shè)計聯(lián)排別墅的替換品——大平層大平層聯(lián)排別墅高密度部分打造高密度部分打造四面寬朝南，臥室全朝南一梯一戶主臥別墅套房布置進(jìn)深8.5米，板式大平層附送近10平米空中花園湖景第一線面積140平米左右基于成本考慮，建議建議不超過18層，低區(qū)部分可做townhouse,解決高層低區(qū)價值低的問題。產(chǎn)品建議花園洋房部分中區(qū)產(chǎn)品價值附加值小，產(chǎn)品價值低。電梯引入，解決高層區(qū)壓力，并打造電梯湖景別墅概念，提升產(chǎn)品價值1樓附送地下室，附加價值高，產(chǎn)品價值有保證三層兩戶，挑高4.5米客廳，獨創(chuàng)空中疊墅，產(chǎn)品優(yōu)勢提升高區(qū)無電梯，銷售抗性大單套面積130平方米下層上層93.1平方米

單位面積單價總價段寬面聯(lián)排、類獨別墅200-30010000200-300萬創(chuàng)新疊墅1306500845000大平層1405500770000高層townhouse1606500各物業(yè)形態(tài)總價段1#地塊產(chǎn)品淺析創(chuàng)新疊墅別墅高層高層別墅vs洋房高層別墅創(chuàng)新疊墅別墅高層vs變現(xiàn)能力強(qiáng)、附加值高2#地塊變現(xiàn)能力強(qiáng)，總體價值高創(chuàng)新疊墅、高層：現(xiàn)金流產(chǎn)品別墅：盈利產(chǎn)品（保留）3#1地塊酒店式公寓：30000平方米單套面積：30-50平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修、地暖、溫泉接入配套商業(yè)：10000平方米溫泉養(yǎng)生會所、養(yǎng)生餐飲、溫泉浴場、KTV等一