湖北大型商業(yè)街項(xiàng)目定位及營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃圖文并茂

7.2013XXXX街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位及其營(yíng)銷執(zhí)行計(jì)劃目錄項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目性質(zhì)及其關(guān)聯(lián)因素分析項(xiàng)目理解與核心問(wèn)題界定項(xiàng)目營(yíng)銷推廣思路項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從宏觀商業(yè)發(fā)展看待本案從道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)銷階段劃分項(xiàng)目基本屬性界定項(xiàng)目核心問(wèn)題分析項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界定Part1項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題思考基本條件：毗鄰城市中心的老城區(qū)位三面臨街總體近6萬(wàn)方，B區(qū)8000余平米商業(yè)體量?jī)蓪訛橹?局部四層的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目基本屬性項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界定項(xiàng)目核心問(wèn)題思考發(fā)展方向問(wèn)題：做什么類型的商業(yè)？解決內(nèi)需型OR對(duì)外輻射型？業(yè)態(tài)方向問(wèn)題：項(xiàng)目適合做什么業(yè)態(tài)？傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)OR特色風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)？營(yíng)銷問(wèn)題：如何在較短的時(shí)間取得較佳的開(kāi)發(fā)效果？項(xiàng)目采取何種運(yùn)營(yíng)模式和銷售模式？項(xiàng)目性質(zhì)及其關(guān)聯(lián)因素分析Part2項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析老城核心生活區(qū)本案地塊項(xiàng)目素質(zhì)分析廣家洲路北正街南正街項(xiàng)目概況本案地處老城區(qū)邊緣地帶，位于廣家洲路與南正街交匯處西南，商業(yè)建筑面積約8000余平米。項(xiàng)目三面臨街，臨街面較長(zhǎng)，其中廣家洲路臨街面約185余米。項(xiàng)目商業(yè)基本指標(biāo)建筑面積8348.67㎡1棟3752.89㎡2棟835.24㎡3棟3760.54㎡商業(yè)層數(shù)2F，局部4F臨街面長(zhǎng)度約185M項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析項(xiàng)目四至北：接廣家洲路西：至北正街東：臨南正街南：鄰城中村住區(qū)項(xiàng)目三面臨街，其中南正街（雙向四車(chē)道）臨街面長(zhǎng)約50米，北正街（單行車(chē)道）臨街面約70米，廣家洲路（雙向二車(chē)道）臨街面約185米。項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊屬于老城生活區(qū)，區(qū)域整體環(huán)境較為破舊，建筑多以低層私房為主，年代普遍較為久遠(yuǎn)。項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析析項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品條件件分析商鋪基本特特點(diǎn)：8000平米1層層高4.22層層高3.6柱網(wǎng)間距：：4.4-5M商鋪進(jìn)深：：16.15-24.45M鋪均面積：：86平米總體評(píng)述：：本案商業(yè)存存在商鋪異異形、進(jìn)深深較大、柱柱網(wǎng)大而多多、單個(gè)商商鋪面積過(guò)過(guò)大等弊點(diǎn)點(diǎn)，商鋪整整體弊端較較多而優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)較少，商商鋪柱網(wǎng)密密集導(dǎo)致商商鋪難以有有效利用，，進(jìn)深較大大，這些因因素都將對(duì)對(duì)本案今后后的出售形形成較大阻阻礙。16.15M24.45M本案B地塊商業(yè)體體量較小，，無(wú)法打造造規(guī)模業(yè)態(tài)態(tài)，無(wú)法對(duì)對(duì)區(qū)域外消消費(fèi)者形成成有效吸引引。項(xiàng)目綜合素素質(zhì)分析本案優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)歸納優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)三面臨街街，昭示性性相對(duì)較佳佳。2、項(xiàng)目地處處老城區(qū)，，配套設(shè)施施相對(duì)齊全全，周邊居居住氛圍濃濃厚，有穩(wěn)穩(wěn)定的消費(fèi)費(fèi)客源。3、區(qū)域整體體商業(yè)環(huán)境境破舊，建建筑年代久久遠(yuǎn)，本案案對(duì)于區(qū)域域商業(yè)形象象將形成較較大提升。。1、本案所在在區(qū)域不屬屬于城市主主流商圈，，距離城市市核心商圈圈較遠(yuǎn)，難難以分流主主流商圈客客源。2、本案周邊邊商業(yè)環(huán)境境一般，整整體租金水水平較低。。3、本案商業(yè)業(yè)產(chǎn)品存在在柱網(wǎng)密集集、進(jìn)深大大、異形等等弊端，總總體利用率率不高，產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力力處于弱勢(shì)勢(shì)。劣勢(shì)：項(xiàng)目綜合素素質(zhì)分析從城市規(guī)劃劃角度看待待本案從項(xiàng)目宏觀觀商業(yè)環(huán)境境看待本案案從項(xiàng)目道路路交通條件件看待本案案從周邊環(huán)境境看待本案案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案從城市發(fā)展展規(guī)劃的角角度看待本本案行政經(jīng)貿(mào)板塊居住板塊從城市發(fā)展展規(guī)劃角度度看待本案案2011-2030當(dāng)陽(yáng)總體規(guī)規(guī)劃確定了了城市向西西的發(fā)展方方向，環(huán)城城西路以西西主要發(fā)展展行政、經(jīng)經(jīng)貿(mào)、居住住功能，城城市職能機(jī)機(jī)構(gòu)也將逐逐漸西遷，，隨著城市市職能機(jī)構(gòu)構(gòu)的西遷，，城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)、人口、、資金也將將隨之向西西部區(qū)域轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。本案不屬于于未來(lái)城市市發(fā)展的主主流方向，，本案所在在區(qū)域由于于開(kāi)發(fā)成本本較高，短短期內(nèi)不在在城市規(guī)劃劃的范圍內(nèi)內(nèi)。城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃將對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)格局形成成沖擊，老老城區(qū)商業(yè)業(yè)影響力將將逐漸被削削弱項(xiàng)目綜合素素質(zhì)分析從城市規(guī)劃劃角度看待待本案從項(xiàng)目宏觀觀商業(yè)環(huán)境境看待本案案從項(xiàng)目道路路交通條件件看待本案案從周邊環(huán)境境看待本案案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案從宏觀商業(yè)業(yè)環(huán)境發(fā)展展看待本案案沿河商圈汽車(chē)站商圈城市核心商圈盛泰商圈從宏觀商業(yè)業(yè)環(huán)境看待待本案城市核心商商圈業(yè)態(tài)業(yè)種十十分豐富，，是商家必必爭(zhēng)之地，，商業(yè)設(shè)施施較為齊全全，租金和和售價(jià)高昂昂，代表商商業(yè)設(shè)施有有步行街、、萬(wàn)象城、、東方購(gòu)物物廣場(chǎng)等。。汽車(chē)站商圈圈包括家居市市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)等，，屬于商業(yè)業(yè)價(jià)值空間間有限的商商圈。沿河商圈主要以香榭榭水岸和上上上城商業(yè)業(yè)為依托，，業(yè)態(tài)主要要以餐飲及及娛樂(lè)等目目的性消費(fèi)費(fèi)業(yè)態(tài)為主主，就目前前而言，該該區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍一般般。盛泰商圈主要以盛泰泰華庭商業(yè)業(yè)街為依托托向周邊輻輻射，主要要商業(yè)設(shè)施施有蘇寧電電器、中百百倉(cāng)儲(chǔ)、雙雙虎家私等等，業(yè)態(tài)主主要以電器器、家居、、餐飲為主主，整體商商業(yè)氛圍較較佳。從宏觀商業(yè)業(yè)環(huán)境發(fā)展展看待本案案當(dāng)陽(yáng)城市核心商圈子龍路玉陽(yáng)路南正街長(zhǎng)坂路當(dāng)陽(yáng)市核心心商圈是由由子龍路、、長(zhǎng)坂路、、玉陽(yáng)路及及南正街四四條道路形形成的環(huán)形形街道組成成。南正街街及玉陽(yáng)路路商業(yè)功能能主要以服服裝零售為為主；長(zhǎng)坂坂路主要以以綜合商品品零售為主主；子龍路路以?shī)蕵?lè)消消費(fèi)和電子子產(chǎn)品零售售為主。本案所在不不屬于城市市主流商圈圈，且與城城市核心商商圈距離較較遠(yuǎn)，商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿ατ邢?。從?xiàng)目宏觀觀商業(yè)環(huán)境境看待本案案項(xiàng)目綜合素素質(zhì)分析從城市規(guī)劃劃角度看待待本案從項(xiàng)目宏觀觀商業(yè)環(huán)境境看待本案案從項(xiàng)目道路路交通條件件看待本案案從周邊環(huán)境境看待本案案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案從道路交通通條件看待待本案廣家洲路北正街南正街1、本案商業(yè)業(yè)三面臨街街，北、南南、東三面面分別臨北北正街（單單行車(chē)道））、南正街街（雙向四四車(chē)道）和和廣家洲路路（雙向兩兩車(chē)道），，臨街面總總長(zhǎng)度約200余米。2、北正街、、南正街分分別與廣家家洲路形成成夾角之勢(shì)勢(shì)。地塊道路交交通條件較較佳，昭示示性佳，交交通出行便便利，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目出售較較為有利。。從項(xiàng)目道路路交通條件件看待本案案項(xiàng)目綜合素素質(zhì)分析從城市規(guī)劃劃角度看待待本案從項(xiàng)目宏觀觀商業(yè)環(huán)境境看待本案案從項(xiàng)目道路路交通條件件看待本案案從周邊環(huán)境境看待本案案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案從周邊環(huán)境境狀況看待待本案從周邊環(huán)境境看待本案案1——商業(yè)環(huán)境本案所在區(qū)區(qū)域城市功功能主要為為居住片區(qū)區(qū)，項(xiàng)目周周邊聚集著著2萬(wàn)余住民，，項(xiàng)目周邊邊多為城中中村，房屋屋多以私房房為主，商商業(yè)主要以以住宅底層層商業(yè)為主主，建筑年年代普遍較較為久遠(yuǎn)，，商鋪品質(zhì)質(zhì)較差，購(gòu)購(gòu)物體驗(yàn)較較差，區(qū)域域商業(yè)設(shè)施施面臨升級(jí)級(jí)換代需求求。穩(wěn)定的消費(fèi)費(fèi)群體和商商業(yè)設(shè)施升升級(jí)換代需需求對(duì)本案案商業(yè)而言言是利好從周邊環(huán)境境狀況看待待本案從周邊環(huán)境境看待本案案2——業(yè)態(tài)環(huán)境周邊商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主要以以餐飲業(yè)和和零售業(yè)為為主，服務(wù)務(wù)型業(yè)態(tài)較較為欠缺。。零售業(yè)主主要以專業(yè)業(yè)店為主，，建材家居居類專業(yè)店店在區(qū)域內(nèi)內(nèi)商家較多多，但零散散分布，未未形成集中中經(jīng)營(yíng)，服服務(wù)業(yè)以基基本生活服服務(wù)為主，，缺乏金融融服務(wù)和娛娛樂(lè)服務(wù)。。周邊業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)較為落落后，存在在空白點(diǎn)，，本案商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展可從補(bǔ)充充型業(yè)態(tài)或或整合現(xiàn)有有業(yè)態(tài)資源源兩方面著著手。從周邊環(huán)境境狀況看待待本案從周邊環(huán)境境看待本案案3——市場(chǎng)租金水水平店名：福興興超市地段：廣家家洲路東段段店鋪面積：：65㎡年租金：12000元/年合每平米：：15.38元/㎡/月店名：阿玉玉家常菜館館地段：廣家家洲路東段段店鋪面積：：90㎡年租金：20000元/年合每平米：：18.52元/㎡/月店名：阿玉玉家常菜館館地段：廣家家洲路西段段店鋪面積：：55㎡年租金：14400元/年合每平米：：21.82元/㎡/月租金收益在在較大程度度上反映了了區(qū)域商業(yè)業(yè)價(jià)值，本本案區(qū)域商商業(yè)價(jià)值較較低。項(xiàng)目綜合素素質(zhì)分析從城市規(guī)劃劃角度看待待本案從項(xiàng)目宏觀觀商業(yè)環(huán)境境看待本案案從項(xiàng)目道路路交通條件件看待本案案從周邊環(huán)境境看待本案案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案1——區(qū)位項(xiàng)目商業(yè)建筑面積香榭水岸50000㎡當(dāng)陽(yáng)上城·尚街7000㎡凱旋名邸15000㎡盛泰華庭60000㎡雅思國(guó)際廣場(chǎng)63000㎡中央街區(qū)B60000㎡合計(jì)255000㎡當(dāng)陽(yáng)上城香榭水岸雅思國(guó)際廣場(chǎng)盛泰華庭中央街區(qū)B凱旋名邸當(dāng)陽(yáng)在售和和待售商業(yè)業(yè)供應(yīng)量已已達(dá)25萬(wàn)平米，市市場(chǎng)漸趨供供大于求之之態(tài)勢(shì)；眾眾項(xiàng)目由于于區(qū)位差異異化不大，，客戶選擇擇性較多，，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將日趨激激烈。預(yù)計(jì)未來(lái)商商業(yè)市場(chǎng)去去化速度較較慢。眾項(xiàng)目區(qū)位位條件差異異不大，本本案在未來(lái)來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中并無(wú)明明顯優(yōu)勢(shì)。。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案凱旋名邸上上城盛泰華庭香榭水岸項(xiàng)目柱網(wǎng)間距最大進(jìn)深層高1F2F凱旋名邸8185.23.8當(dāng)陽(yáng)上城4206——盛泰華庭41243.5香榭水岸6203.63.3本案3.5/4.7/5214.23.6中央街區(qū)本案產(chǎn)品劣劣勢(shì)頗多，，在產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中處于于弱勢(shì)地位位。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案2——產(chǎn)品本案商鋪設(shè)設(shè)計(jì)不規(guī)則則導(dǎo)致商鋪鋪通透性和和采光效果果較差，利利用率相對(duì)對(duì)較低。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境看待待本案3——商業(yè)基礎(chǔ)支支撐條件交通條件，臨主干道，人車(chē)流量交通性主干道當(dāng)陽(yáng)上城香榭水岸本案B區(qū)凱旋名邸子龍路玉陽(yáng)路序號(hào)項(xiàng)目臨交通性主干道人流量人/h車(chē)流量輛/h1雅思國(guó)際長(zhǎng)坂路264017582香榭水岸子龍路238811283盛泰華庭玉陽(yáng)路環(huán)城路164416744當(dāng)陽(yáng)上城車(chē)站路15608465本案B區(qū)——15607686凱旋名邸——828486環(huán)城東路盛泰華庭長(zhǎng)坂路雅思國(guó)際車(chē)站路人流量和車(chē)車(chē)流量是商商業(yè)繁榮程程度的強(qiáng)力力支撐，本本案不臨交交通性主干干道，人、、車(chē)流量相相比其他競(jìng)競(jìng)案存在不不足。本案周邊商商業(yè)基礎(chǔ)條條件較為薄薄弱，繁榮榮度較低小結(jié)1．本案商鋪鋪分布零散散，無(wú)法形形成集中型型商業(yè)，因因而本案商商業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)影響力有有限。2．地塊位于于老城區(qū)邊邊緣，距離離核心商圈圈較遠(yuǎn)，區(qū)區(qū)域價(jià)值潛潛力不足。。3．周邊業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)落后后，商業(yè)氛氛圍較差，，總體商業(yè)業(yè)價(jià)值不高高。4．競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目與本案區(qū)區(qū)位差別不不大，本案案無(wú)突出特特點(diǎn)，未來(lái)來(lái)將形成互互為競(jìng)爭(zhēng)之之勢(shì)。5．未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)呈供大于于求之勢(shì)，，而本案產(chǎn)產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中處于弱弱勢(shì)，產(chǎn)品品硬傷將為為本案銷售售增加阻力力。綜上所述，，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)不明顯而而劣勢(shì)較為為突出。因因此，本項(xiàng)項(xiàng)目將面臨臨著如何規(guī)規(guī)避和弱化化劣勢(shì)，充充分發(fā)揮項(xiàng)項(xiàng)目個(gè)性化化優(yōu)勢(shì)的嚴(yán)嚴(yán)峻考驗(yàn)。。小結(jié)結(jié)項(xiàng)目定位建建議Part3本案商業(yè)屬屬性界定外向型中間型內(nèi)向型外向型的社社區(qū)商業(yè)面面積與住宅宅面積之比比在10%———20%之間，商業(yè)業(yè)體量較大大，依靠本本社區(qū)居民民的消費(fèi)不不足以支撐撐商業(yè)的持持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)經(jīng)營(yíng)，需要要外部較大大規(guī)模消費(fèi)費(fèi)群來(lái)支撐撐商業(yè)的正正常經(jīng)營(yíng)，，這對(duì)周邊邊商業(yè)環(huán)境境要求較高高，需要周周邊環(huán)境能能夠提供足足夠的人流流。偏外向型的的商業(yè)面積積和住宅面面積之比在在5%——10%之間，這一一類別的社社區(qū)商業(yè)正正常經(jīng)營(yíng)主主要依賴于于本社區(qū)居居民的需求求，商業(yè)規(guī)規(guī)模上不能能追求巨大大化，否則則市場(chǎng)難以以消化。內(nèi)向型商業(yè)業(yè)面積與住住宅面積之之比在5%以下，社區(qū)區(qū)商業(yè)規(guī)劃劃時(shí)基本不不考慮社區(qū)區(qū)商業(yè)的對(duì)對(duì)外性，完完全依賴本本社區(qū)居民民的需求，，商業(yè)規(guī)模模的大小可可根據(jù)小區(qū)區(qū)人口規(guī)模模而變化，，一般情況況下本社區(qū)區(qū)人口規(guī)模模足以支撐撐商業(yè)的正正常經(jīng)營(yíng)。。社區(qū)商業(yè)的類型型從項(xiàng)目整體的角角度來(lái)看，本案案6萬(wàn)方的商業(yè)體量量，住宅建筑面面積約為34萬(wàn)平米，商業(yè)與與住宅體量之比比約為17%，結(jié)合上述特征征，本案應(yīng)屬于外向向型社區(qū)底商。。本案商業(yè)屬性界界定項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位價(jià)格定位項(xiàng)目定位思考商業(yè)項(xiàng)目定位戰(zhàn)戰(zhàn)略的高低，很很大程度上決定定其最終的開(kāi)發(fā)發(fā)成敗，定位太太高則與項(xiàng)目所所處的環(huán)境脫節(jié)節(jié)甚至?xí)c城市市脫節(jié)，難以說(shuō)說(shuō)服市場(chǎng)，太低低則不利于形象象樹(shù)立，易與同同類產(chǎn)品同質(zhì)化化，難以突圍。。在戰(zhàn)略形象定位位上，我們從項(xiàng)項(xiàng)目自身、市場(chǎng)場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)基基面進(jìn)行研判??！定位視角：項(xiàng)目目基本層面+市場(chǎng)層面+競(jìng)爭(zhēng)層面定位思路項(xiàng)目定位思考視角一：就項(xiàng)目目總體而言，商商業(yè)分布零散，，缺乏做大型商商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)；；視角二：區(qū)位商商業(yè)價(jià)值不突出出，人流不充足足；視角三：周邊商商業(yè)業(yè)態(tài)落后，，不利于商業(yè)形形象的提升。思路：為項(xiàng)目住住戶、周邊居民民提供生活配套套的消費(fèi)和服務(wù)務(wù)功能。項(xiàng)目基本層面項(xiàng)目定位思考市場(chǎng)層面視角一：當(dāng)陽(yáng)市市中心商業(yè)集中中度較高，本項(xiàng)項(xiàng)目地處核心商商業(yè)外圍，難以以形成商業(yè)聚集集效應(yīng)；視角二：其他商商業(yè)項(xiàng)目眾多，，不少外地及本本地大中型零售售商已進(jìn)駐當(dāng)陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目目的招商及后期期經(jīng)營(yíng)而言將造造成直接威脅。。思路：小空間、、全功能社區(qū)生生活配套型商業(yè)業(yè)。項(xiàng)目定位思考競(jìng)爭(zhēng)層面視角一：項(xiàng)目區(qū)區(qū)域是當(dāng)陽(yáng)城中中村改造核心區(qū)區(qū)域，附近及周周邊的拆遷改造造勢(shì)必將涌現(xiàn)更更多的商業(yè)，必必然形成大量底底商；視角二：眾多大大中型零售商（（如蘇寧、工貿(mào)貿(mào)、中百倉(cāng)儲(chǔ)等等）進(jìn)駐當(dāng)陽(yáng)，，帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)業(yè)租售水平提升升的同時(shí)，分流流了大部分實(shí)力力牌商業(yè)物業(yè)投投資者。思路：結(jié)合項(xiàng)目目自身及區(qū)位現(xiàn)現(xiàn)狀，塑造適合合市場(chǎng)的商業(yè)。。項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位價(jià)格定位項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定定位項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定定位集購(gòu)物、娛樂(lè)、、餐飲、休閑、服務(wù)于一一體的外向型社社區(qū)商業(yè)規(guī)模上，我們沒(méi)沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，，區(qū)位上，我們們只是城市商圈圈次級(jí)輻射區(qū)，，因此我們只有有結(jié)合實(shí)際，適適度創(chuàng)新，謀求求突圍。項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定定位總體戰(zhàn)略形象定定位依據(jù)依據(jù)1：項(xiàng)目距城市核核心商圈具有一一定距離，不在在城市核心商圈圈之內(nèi)；依據(jù)2：周邊商業(yè)設(shè)施施嚴(yán)重缺乏，商商業(yè)業(yè)態(tài)落后，，區(qū)位商業(yè)氛圍圍不突出；依據(jù)3：區(qū)位商業(yè)價(jià)值值不高，無(wú)法分分流現(xiàn)有城市商商圈人流；依據(jù)4：項(xiàng)目不具備跨跨區(qū)域商業(yè)輻射射能力基礎(chǔ)，缺缺乏做大型一站站式商業(yè)的條件件；依據(jù)5：以滿足住戶、、周邊居民生活活購(gòu)物需求及周周邊小區(qū)購(gòu)物、、娛樂(lè)、休閑、、餐飲、生活服服務(wù)等消費(fèi)需求求；依據(jù)6：利于引起市場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注及后期期營(yíng)銷推廣主題題的營(yíng)造。項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定定位當(dāng)陽(yáng)老城核心·社區(qū)型商業(yè)中心心項(xiàng)目推廣語(yǔ)副推廣語(yǔ)：集購(gòu)物、娛樂(lè)、、餐飲休閑、生活服務(wù)務(wù)于一體的外向向型社區(qū)商業(yè)主推廣語(yǔ)：項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位價(jià)格定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位功能定位功能決定業(yè)態(tài)，，業(yè)態(tài)決定經(jīng)營(yíng)營(yíng)成??！項(xiàng)目功能定位，，必須從實(shí)際出出發(fā)，做到精準(zhǔn)準(zhǔn)定位。生活休閑服務(wù)：：休閑功能、娛娛樂(lè)功能、餐飲飲功能；生活配套服務(wù)：：購(gòu)物功能、生生活務(wù)服功能；；項(xiàng)目商業(yè)功能定定位，遵循“小小空間、全功能能”的規(guī)劃思路路本項(xiàng)目的商業(yè)功功能定位是：集“休閑、娛樂(lè)、、餐飲、購(gòu)物、、生活服務(wù)”五大功能于一體體的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)功功能劃分：購(gòu)物以中型購(gòu)物中心心和超市為主力力店，結(jié)合富于于現(xiàn)代的獨(dú)立店店面裝修贏得穩(wěn)穩(wěn)定的消費(fèi)群體體。休閑美容美體、健身身中心等休閑業(yè)業(yè)態(tài)，配合綠化化組團(tuán)、精致小小品，時(shí)尚立面面設(shè)計(jì)，營(yíng)造現(xiàn)現(xiàn)代、舒適的休休閑氣氛，可設(shè)設(shè)置休憩長(zhǎng)椅等等位消費(fèi)者提供供一個(gè)休閑、輕輕松的駐足之處處，延長(zhǎng)消費(fèi)者者的逗留時(shí)間。。餐飲可引進(jìn)多種中西西飲食、特色餐餐飲。包括咖啡啡廳、西餐廳、、主題餐廳、酒酒水吧、茶館、、蛋糕房等。娛樂(lè)引進(jìn)KTV歌舞廳、足浴、、洗浴中心、網(wǎng)網(wǎng)吧、電玩等。。生活服務(wù)引進(jìn)多種生活配配套業(yè)態(tài)，如賓賓館、銀行、干干洗店、美容美美發(fā)、音像店、、、汽車(chē)美容、、家居裝飾、通通訊服務(wù)等，為為社區(qū)居民提供供便捷生活服務(wù)務(wù)。通過(guò)功能定位，，確定項(xiàng)目精致致社區(qū)商業(yè)規(guī)劃劃，將成為當(dāng)陽(yáng)陽(yáng)老城精致時(shí)尚尚、娛樂(lè)休閑的的社區(qū)商業(yè)的開(kāi)開(kāi)創(chuàng)者。由此吸吸納精英型消費(fèi)費(fèi)群體，培養(yǎng)固固定消費(fèi)客群，，創(chuàng)造更高的商商業(yè)價(jià)值，提高高項(xiàng)目特色附加加值，體現(xiàn)投資資前景和經(jīng)營(yíng)前前景。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位整體商業(yè)業(yè)態(tài)組組合建議休閑、娛樂(lè)、飲飲食、購(gòu)物、生生活服務(wù)生活服務(wù)為主，，娛樂(lè)、休閑、、餐飲、購(gòu)物為為輔具體業(yè)態(tài)配比，，今后將結(jié)合客客戶摸底情況和和實(shí)際招商、銷銷售進(jìn)展情況進(jìn)進(jìn)行配置。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位B區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展方向B區(qū)業(yè)態(tài)定位考慮慮因素：1、考慮B區(qū)住戶的基本商商業(yè)需求；2、結(jié)合B區(qū)周邊業(yè)態(tài)環(huán)境境特點(diǎn)；3、尋找業(yè)態(tài)空白白點(diǎn)；4、結(jié)合銷售難易易度考慮。A區(qū)B區(qū)C區(qū)項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位B區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展方向方向1：專業(yè)型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。充分整合周邊現(xiàn)現(xiàn)有30余家建材家居經(jīng)經(jīng)營(yíng)商戶，以專專業(yè)化、集約化化、規(guī)模化的經(jīng)經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大項(xiàng)目目的知名度和項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)對(duì)周邊邊市場(chǎng)的輻射能能力。方向2：補(bǔ)充型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)周邊業(yè)態(tài)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)情況，項(xiàng)目目500米半徑內(nèi)缺乏規(guī)規(guī)模超市、銀行行、酒店、娛樂(lè)樂(lè)商業(yè)。項(xiàng)目可可由此入手對(duì)周周邊業(yè)態(tài)形成互互補(bǔ)，將此類消消費(fèi)客群留在本本地。建議方向——專業(yè)型商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)與補(bǔ)充型業(yè)態(tài)態(tài)相結(jié)合以特色商業(yè)為噱噱頭，利用現(xiàn)成成建材商家資源源，可以在解決決B區(qū)商業(yè)滿鋪經(jīng)營(yíng)營(yíng)的同時(shí)起到擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度度和輻射能力的的效果，同時(shí)以以補(bǔ)充型業(yè)態(tài)滿滿足社區(qū)及周邊邊居民的生活需需求。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位B區(qū)商業(yè)分層業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃建議1F：主要以建材家家居類業(yè)態(tài)為主主，以超市、餐餐飲銀行等為輔輔2F：以家居賣(mài)場(chǎng)為為主、以網(wǎng)吧、、少兒培優(yōu)等為為輔考慮到2層商業(yè)與1層商業(yè)分拆銷售售，可能會(huì)造成成1層旺銷而2層滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，，以及2層租金回報(bào)率較較低的情況，同同時(shí)項(xiàng)目商業(yè)面面臨著諸多不利利條件，因此，，我公司建議采采用特色專業(yè)店店（建材街）+目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)態(tài)的組合方式，，以家居賣(mài)場(chǎng)的的穩(wěn)定回報(bào)降低低客戶對(duì)二層的的抗性，提升投投資客對(duì)二層的的興趣。特色專業(yè)店+目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)態(tài)項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位通過(guò)對(duì)周邊建材材類關(guān)聯(lián)商戶進(jìn)進(jìn)行采訪，可以以了解商戶對(duì)本本案關(guān)于打造建建材專業(yè)街的初初衷是否認(rèn)可，，本次采訪的商商戶共計(jì)34家商戶，其中建建材家居類關(guān)聯(lián)聯(lián)商戶約30家，其他類別商商戶共計(jì)4家。通過(guò)采訪發(fā)現(xiàn)，，94.1%的商戶目前店面面為租賃經(jīng)營(yíng)，，僅有2家（5.9%）的商戶經(jīng)營(yíng)店店面屬于自有。。建材專業(yè)店可行行度市場(chǎng)分析——商戶調(diào)研商戶大多以租賃賃門(mén)店經(jīng)營(yíng)為主主，說(shuō)明本案存存在著吸納此類類客戶的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位建材專業(yè)店可行行分析——建材類商戶意向向統(tǒng)計(jì)94%（32組）的受訪商戶戶表示愿意在條條件合適的情況況下購(gòu)買(mǎi)或租賃賃本案商鋪；價(jià)格（租售價(jià)格格水平）是阻礙礙眾商戶入駐本本案的最大抗性性。本案具備打造的的建材類特色街街區(qū)的商戶基礎(chǔ)礎(chǔ)項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位建材類商戶意向向統(tǒng)計(jì)——面積需求32組意向客戶共計(jì)計(jì)需求面積為4540㎡，戶均面積需求求為142㎡84%的客戶面積需求求主要集中在100平米以下。建材類商戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積總需求基基本可以實(shí)現(xiàn)B區(qū)一層商業(yè)的滿滿鋪經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位B區(qū)各樓棟商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃副食101-103面積：131.47㎡㎡家裝建材104-122號(hào)鋪面積：1596.61㎡1號(hào)樓1層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位1號(hào)樓2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議議家居賣(mài)場(chǎng)201-224號(hào)鋪面積：2024.81㎡項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位2號(hào)樓1F面積：417.62㎡㎡2號(hào)樓3F面積：417.62㎡㎡超市網(wǎng)吧2號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位銀行110-114號(hào)鋪面積：487.47㎡㎡餐飲115-116面積：334.17㎡㎡家裝建材101-109號(hào)鋪678.06㎡㎡3號(hào)樓1層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位家居賣(mài)場(chǎng)201-215號(hào)鋪面積：1577.48㎡3號(hào)樓2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定定位少兒藝術(shù)培訓(xùn)301-302鋪面積：341.68㎡少兒藝術(shù)培訓(xùn)訓(xùn)401-402鋪面積：341.68㎡3號(hào)樓3、4層業(yè)態(tài)規(guī)劃建建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能能定位業(yè)態(tài)構(gòu)成情況況業(yè)態(tài)類別建筑面積（㎡）比例家裝建材2274.6727.2%家居賣(mài)場(chǎng)3602.2943.1%銀行487.475.8%餐飲334.174.0%教育培訓(xùn)683.368.2%超市417.625.0%副食131.471.6%網(wǎng)吧417.625.0%合計(jì)8348.67100.0%A區(qū)北片商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建建議A區(qū)廣家洲路段段商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃建議A區(qū)B區(qū)C區(qū)前面章節(jié)對(duì)廣廣家洲路段的的商業(yè)氛圍及及業(yè)態(tài)情況進(jìn)進(jìn)行了系統(tǒng)分分析，得出了了本案B區(qū)商業(yè)關(guān)于建建材主題的發(fā)發(fā)展方向，由由于A區(qū)北片商業(yè)與與B區(qū)同臨廣家洲洲路并練成一一線，區(qū)位及及環(huán)境條件大大體一致，若若B區(qū)建材類業(yè)態(tài)態(tài)招商若獲得得成功，則A區(qū)北片底商亦亦可借勢(shì)延伸伸，邀請(qǐng)更多多的建材商家家進(jìn)駐，將本本案廣家洲路路段底商打造造成為廣家洲洲路建材專業(yè)業(yè)店一條街。。將項(xiàng)目的廣家家洲路段商業(yè)業(yè)連成一片，，打造廣家洲洲路建材專業(yè)業(yè)店一條街廣家洲路建材材家裝一條街街A區(qū)北片商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建建議廣家洲路建材材街可行性依依據(jù)1、周邊有一定定建材商戶基基礎(chǔ)，具備整整合的基礎(chǔ)條條件；2、當(dāng)陽(yáng)建材市市場(chǎng)距離城區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，購(gòu)物物便利性較差差，本案所在在區(qū)域地處老老城區(qū)，更接接近消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)；3、本案及周邊邊共四個(gè)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，新房扎堆堆，超過(guò)10000套房源，存在在著巨大的建建材家裝消費(fèi)費(fèi)需求；4、根據(jù)消費(fèi)者者消費(fèi)就近原原則，若本地地存在建材市市場(chǎng)，則本區(qū)區(qū)域內(nèi)建材家家裝需求將首首選本地市場(chǎng)場(chǎng)；5、建材類經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式并非傳傳統(tǒng)坐銷，一一般以熟人介介紹和工程單單為主，門(mén)店店僅作展示功功能，因此門(mén)門(mén)店設(shè)置在哪哪里與其生意意的好壞并不不構(gòu)成絕對(duì)直直接關(guān)系。A區(qū)北片商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建建議廣家洲路建材材主題街的操操作難點(diǎn)本地建材類商商戶僅30余家，即使全全部整合也僅僅可實(shí)現(xiàn)B區(qū)商業(yè)的滿鋪鋪經(jīng)營(yíng)，若A區(qū)廣家洲路段段的底商也以以建材業(yè)態(tài)為為主，僅僅依依靠本地現(xiàn)有有的商戶資源源，就不足以以支撐建設(shè)廣廣家洲路建材材專業(yè)店一條條街的規(guī)劃，，說(shuō)白了就是是缺乏支撐““建材一條街街”的商戶基基礎(chǔ)。因此本本建材街需要要從外部拓展展建材商戶資資源（如當(dāng)陽(yáng)陽(yáng)建材市場(chǎng)等等地），若吸吸引區(qū)域外的的建材經(jīng)營(yíng)商商戶，則本案案又缺乏對(duì)區(qū)區(qū)域外商戶的的有效吸引力力。本案關(guān)于建材材主題的最大大操作難點(diǎn)是是：如何吸引區(qū)域域外商戶進(jìn)駐駐？A區(qū)北片商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建建議解決辦法——讓商戶留在本本地的最好辦辦法就是讓其其有錢(qián)可賺??！方法1：通過(guò)向住宅客客戶贈(zèng)送裝修修代金券的方方式吸引建材材商戶租賃或或購(gòu)買(mǎi)商鋪凡是購(gòu)買(mǎi)本案案住宅的客戶戶均可獲贈(zèng)一一張價(jià)值5000元（或10000元）的裝修代代金券，客戶戶可憑此代金金券，在中央央街區(qū)建材街街內(nèi)購(gòu)買(mǎi)如家家具、瓷磚、、衛(wèi)浴、門(mén)窗窗等裝修所需需物品。該裝裝修代金券僅僅限于在本市市場(chǎng)建材商戶戶消費(fèi)。商戶戶收到裝修代代金券后可憑憑代金券和銷銷貨單到開(kāi)發(fā)發(fā)商處兌現(xiàn)。。（注：5000元裝修代金券券金額可在住住宅面價(jià)中體體現(xiàn)。）對(duì)住宅客戶而而言：對(duì)建材商戶而而言：對(duì)開(kāi)發(fā)商而言言：一方面讓購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住宅的客戶戶感覺(jué)得到真真實(shí)惠，又能能避免降價(jià)帶帶來(lái)的負(fù)面影影響，對(duì)住宅宅可以起到促促進(jìn)銷售的作作用；另一方方面則讓建材材經(jīng)營(yíng)戶感覺(jué)覺(jué)到開(kāi)發(fā)商是是在設(shè)身處地地的為商戶著著想，最終促促成他們?nèi)腭v駐建材街，進(jìn)進(jìn)而對(duì)商鋪的的銷售起到促促進(jìn)作用。裝修代金券可可以給本建材材街的商戶帶帶來(lái)直接的生生意。客戶買(mǎi)房必然然需要裝修，，裝修代金券券這種實(shí)物比比打折扣要實(shí)實(shí)在。裝修代金券既既能促進(jìn)住宅宅銷售，又能能促進(jìn)商鋪的的招商和銷售售，可謂一舉舉兩得。A區(qū)北片商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建建議解決辦法——讓商戶留在本本地的最好辦辦法就是讓其其有錢(qián)可賺！！方法2：通過(guò)建筑裝飾飾材料內(nèi)部招招標(biāo)的方式吸吸引區(qū)域外建建材商戶購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商鋪為了吸引區(qū)域域外的建材經(jīng)經(jīng)營(yíng)商戶到本本區(qū)域經(jīng)營(yíng)，，可以通過(guò)材材料招標(biāo)的方方式吸引商戶戶購(gòu)買(mǎi)本案商商鋪，凡是購(gòu)購(gòu)買(mǎi)本案商鋪鋪的建材經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶，均可可獲得邀請(qǐng)參參與本案建筑筑材料（如墻墻面磚、管材材、石材、線線材、鋼材、、門(mén)窗型材、、地磚等）招招標(biāo)的資格，，若商戶所提提供的的各項(xiàng)項(xiàng)產(chǎn)品指標(biāo)符符合要求，則則考慮予以優(yōu)優(yōu)先采用。（（注：招標(biāo)資資格僅限購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商鋪的建材材商戶。）A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展方向思思辨A區(qū)業(yè)態(tài)定位出出發(fā)點(diǎn)1、如何在市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立立自身特色及及優(yōu)勢(shì)2、考慮到本社社區(qū)及周邊居居民生活基本本需求3、如何擴(kuò)大本本項(xiàng)目的輻射射范圍和影響響力4、整合利用周周邊相關(guān)資源源條件5、要結(jié)合項(xiàng)目目商業(yè)分布特特點(diǎn)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展方向思思辨本案A區(qū)位于當(dāng)陽(yáng)老老中心核心商商圈邊緣，子子龍路與北正正街之間，子子龍路為城市市交通性主干干道，雙向4車(chē)道，路段人人、車(chē)流量較較大。北正街街為非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)道路，屬于于社區(qū)居民通通道，路寬5米。子龍路南正街北正街東正街廣家洲路地塊基本指標(biāo)A區(qū)占地面積74367.94㎡A區(qū)建筑面積264351.478㎡A區(qū)商業(yè)建筑面積44943.54㎡臨街面長(zhǎng)度345米A區(qū)商業(yè)概況A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展方向思思辨一、從本案周周邊業(yè)態(tài)環(huán)境境分析本案所在區(qū)域域不屬于傳統(tǒng)統(tǒng)商街，周邊邊商業(yè)氛圍較較淡，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主要以五五金電料及農(nóng)農(nóng)機(jī)為主，周周邊租金水平平普遍較低，，一般在20—25元/㎡/月，若發(fā)展傳傳統(tǒng)零售業(yè)存存在較大難度度，若要提升升本案商業(yè)的的影響力和價(jià)價(jià)值，則需跳跳出現(xiàn)有業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)，以主主題商業(yè)為突突破點(diǎn)。項(xiàng)目南臨東門(mén)門(mén)小學(xué)，學(xué)生生1500余人，是當(dāng)陽(yáng)陽(yáng)最大的小學(xué)學(xué)，本案可利利用學(xué)校資源源優(yōu)勢(shì)發(fā)展教教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)態(tài)。本案可以主題題商業(yè)為突破破口，同時(shí)借借助周邊相關(guān)關(guān)獨(dú)特資源條條件，打造優(yōu)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)。A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展方向思思辨當(dāng)陽(yáng)城市核心商圈300M中央街區(qū)商業(yè)本案雖距離城城市核心商圈圈僅300米，但經(jīng)過(guò)多多年的發(fā)展仍仍未形成成熟熟發(fā)達(dá)的零售售商業(yè)街區(qū)，，與之相比無(wú)無(wú)論商業(yè)氛圍圍乃至租金水水平，均是天天壤之別；本案距核心商商圈較近，有有較佳的地緣緣優(yōu)勢(shì)，本案案可考慮以目目的性消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)與核心商商圈零售業(yè)態(tài)態(tài)形成業(yè)態(tài)互互補(bǔ)和差異化化經(jīng)營(yíng)，便可可輕松分享核核心商圈的客客流。本案可充分借借勢(shì)城市核心心商圈，以目目的性消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)與核心商商圈形成差異異化競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)對(duì)商圈客流形形成分流二、從本案與與核心商圈關(guān)關(guān)聯(lián)度分析A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展方向思思辨當(dāng)陽(yáng)城市核心商圈香榭水岸餐飲娛樂(lè)商業(yè)區(qū)中央街區(qū)商業(yè)香榭水岸業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)主要以以目的性消費(fèi)費(fèi)業(yè)態(tài)為主，，沿河一帶主主要以餐飲、、娛樂(lè)及休閑閑業(yè)態(tài)為主，，但未形成同同類業(yè)態(tài)商家家聚集的效應(yīng)應(yīng)，所以難以以改變消費(fèi)者者的消費(fèi)習(xí)慣慣，另外其業(yè)業(yè)態(tài)檔次、消消費(fèi)水平相對(duì)對(duì)較高。本案與香榭水水岸僅一路之之隔，可充分分借勢(shì)與香榭榭水岸共同打打造餐飲娛樂(lè)樂(lè)特色街區(qū)，，打造當(dāng)陽(yáng)城城市客廳，但但業(yè)態(tài)檔次要要與之形成差差異化經(jīng)營(yíng)，，本著本案小小空間全功能能的規(guī)劃，消消費(fèi)檔次及規(guī)規(guī)模建議以中中檔為主。打打造多樣化，，扎堆經(jīng)營(yíng)的的效應(yīng)，讓大大眾休閑娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)有更多多的選擇，打打造經(jīng)常性消消費(fèi)。當(dāng)陽(yáng)最大的高高端足浴品牌牌——豪爵足道當(dāng)陽(yáng)最大的高高端餐飲品牌牌——聚義大酒店當(dāng)陽(yáng)最大的量量販KTV——嘜霸借勢(shì)香榭水岸岸商業(yè)，共營(yíng)營(yíng)餐娛規(guī)?；l(fā)展，并與與之形成差異異化競(jìng)爭(zhēng)，打打造經(jīng)常性消消費(fèi)業(yè)態(tài)三、從本案與與周邊商業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)度分析A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)適應(yīng)性分析析①②③④⑤⑥①：金陽(yáng)大酒酒店②：簡(jiǎn)樸寨③③：梁記粥粥鋪④：元尚尚品⑤⑤：聚義大大酒店⑥⑥：當(dāng)陽(yáng)陽(yáng)賓館⑦：名典咖啡啡當(dāng)陽(yáng)餐飲業(yè)仍仍處在粗放發(fā)發(fā)展階段，分分布范圍廣而而散，且呈低低端和中高端端兩級(jí)分化發(fā)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，，中檔餐館較較少，餐飲業(yè)業(yè)尚未形成較較為集中的餐餐飲消費(fèi)聚集集區(qū)（如武漢漢漢口的北湖湖、武昌的洪洪山廣場(chǎng)片）），低端餐館館店面形象較較小，環(huán)境差差、存在占道道經(jīng)營(yíng)，有損損城市形象。。當(dāng)陽(yáng)中高檔餐餐館分布情況況餐飲業(yè)總體以以低端為主，，中檔餐館發(fā)發(fā)展欠缺，缺缺乏聚集效應(yīng)應(yīng)四、從城市休休閑業(yè)態(tài)發(fā)展展現(xiàn)狀分析—餐飲業(yè)⑦A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展方向思思辨①②③④⑤⑥⑦⑧當(dāng)陽(yáng)休閑娛樂(lè)樂(lè)地圖五、從城市休休閑業(yè)態(tài)發(fā)展展現(xiàn)狀分析—娛樂(lè)業(yè)當(dāng)陽(yáng)娛樂(lè)休閑閑項(xiàng)目較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，相關(guān)設(shè)設(shè)施有限，消消費(fèi)者額選擇擇不多，且分分布不夠集中中，消費(fèi)體驗(yàn)驗(yàn)較差，當(dāng)陽(yáng)陽(yáng)目前缺乏一一個(gè)集中型的的娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所。①月伴灣KTV②銀興影院③9頻道酒吧④④千百度洗洗浴中心⑤東方國(guó)際健健身會(huì)⑥爵色酒吧⑦麥霸KTV⑧豪爵足道⑨⑨鉆鉆石音樂(lè)會(huì)所所城市娛樂(lè)消費(fèi)費(fèi)業(yè)態(tài)規(guī)模較較小，設(shè)施有有限，行業(yè)集集中度低，面面臨整合需要要。⑨A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展方向思思辨當(dāng)陽(yáng)餐飲業(yè)及及娛樂(lè)業(yè)行業(yè)業(yè)分布過(guò)于分分散，眾商家家各自為戰(zhàn)且且互為競(jìng)爭(zhēng)，，進(jìn)而將消費(fèi)費(fèi)者分流至各各處，地段的的差異造成眾眾商家生意層層參差不齊，，難以有效刺刺激消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生額外消費(fèi)費(fèi)。因此，對(duì)對(duì)本案而言，，若僅僅在業(yè)業(yè)態(tài)方面做到到種類豐富，，則亦無(wú)法改改變當(dāng)前行業(yè)業(yè)布局零散，，客戶分流的的局面，因此此，本案不僅僅要做到業(yè)態(tài)態(tài)種類豐富，，而且還應(yīng)做做到單一業(yè)態(tài)態(tài)的扎堆經(jīng)營(yíng)營(yíng)，打造一個(gè)個(gè)集吃喝玩樂(lè)樂(lè)游購(gòu)?qiáng)视谝灰惑w的一站式式消費(fèi)場(chǎng)所，，讓消費(fèi)者有有更多的選擇擇余地，才能能夠讓消費(fèi)者者在此停留更更長(zhǎng)的時(shí)間，，衍生更多的的消費(fèi)需求。。在注重業(yè)態(tài)豐豐富度的同時(shí)時(shí)還要形成單單一業(yè)態(tài)扎堆堆經(jīng)營(yíng)啟示：總結(jié)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)適應(yīng)性分析析六、從周邊居居民消費(fèi)需求求角度分析本案所在區(qū)域域?qū)儆诶铣侵兄行膮^(qū)，人口口較為密集，，本案3000余套房源，僅僅萬(wàn)居民，加加上周邊約20000居民，共計(jì)30000居民，存在著著較大的消費(fèi)費(fèi)品和生活服服務(wù)消費(fèi)需求求。適宜發(fā)展一定定體量的，服服務(wù)本社區(qū)及及周邊居民的的零售和生活活服務(wù)型業(yè)態(tài)態(tài)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展方向思思辨從項(xiàng)目區(qū)域商商業(yè)環(huán)境來(lái)看看從本案與核心心商圈關(guān)聯(lián)度度來(lái)看從本案與周邊邊商業(yè)關(guān)聯(lián)度度來(lái)看從城市業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看看主題商業(yè)模式式目的性消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)大眾化經(jīng)常性性消費(fèi)水平規(guī)?；l(fā)展總結(jié)從項(xiàng)目區(qū)位條條件來(lái)看老城中心區(qū)集購(gòu)物、飲食食、娛樂(lè)、旅旅游于一體的的大眾休閑商商業(yè)中心業(yè)態(tài)發(fā)展啟示示：從本案及周邊邊居民日常需需求來(lái)看配合一定體量量的零售業(yè)態(tài)態(tài)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展方向思思辨當(dāng)陽(yáng)市民娛樂(lè)樂(lè)休閑中心當(dāng)陽(yáng)城市對(duì)外外交流中心當(dāng)陽(yáng)特色風(fēng)情情展示中心當(dāng)陽(yáng)城市會(huì)客客廳將本案商業(yè)打打造成為：建設(shè)目標(biāo)：A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃建議A區(qū)塊沿子龍路路分布，子龍龍路路是城市市交通性主干干道，人車(chē)流流量較大，具具備較高的商商業(yè)價(jià)值，適適宜發(fā)展承租租能力較高的的業(yè)態(tài)；B板塊所沿道路路為規(guī)劃路，，但不屬于城城市主要交通通通道，商業(yè)業(yè)價(jià)值一般，，今后該路將將與北正街及及南正街拉通通，拉通后將將對(duì)本案B區(qū)有一定利好好，該區(qū)域適適宜發(fā)展對(duì)昭昭示性要求不不高的業(yè)態(tài)，，如餐飲業(yè)。。C區(qū)塊沿北正街街分布，北正正街道路較窄窄，不屬于車(chē)車(chē)行道，為社社區(qū)居民通道道，人車(chē)流量量十分有限，，該區(qū)商業(yè)對(duì)對(duì)外輻射能力力較弱，僅可可輻射周邊居居民，適合設(shè)設(shè)置生活服務(wù)務(wù)類及少量零零售業(yè)態(tài)。A：高價(jià)值區(qū)B：中價(jià)值區(qū)C：低價(jià)值區(qū)A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布置思思考A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議健身館北正街子龍路廣家洲路地下一層業(yè)態(tài)布局局建議健身館：1093.09平米A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議銀行零售零售零售生活服務(wù)餐飲零售、生活服務(wù)物業(yè)、配套用房零售餐飲餐飲零售、生活服務(wù)餐飲北正街子龍路廣家洲路超市物業(yè)用房地上一層業(yè)態(tài)布局局建議A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議教育培訓(xùn)休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)餐飲餐飲餐飲北正街子龍路廣家洲路地上二層業(yè)態(tài)布局局建議A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議教育培訓(xùn)快捷酒店休閑娛樂(lè)北正街子龍路廣家洲路地上三層業(yè)態(tài)布局局建議項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位位商業(yè)價(jià)格定位商業(yè)價(jià)格定位B區(qū)商業(yè)價(jià)格定位影響價(jià)格因素權(quán)重比類比項(xiàng)目本案香榭水岸當(dāng)陽(yáng)上上城盛泰華庭地段2016141815道路交通108686周邊環(huán)境543.543.5人流量15119129昭示性109897商業(yè)氛圍151181310可達(dá)性151411.51413產(chǎn)品條件1097.58.56.5合計(jì)100%82%67.5%86.5%70%通過(guò)市場(chǎng)比較法對(duì)對(duì)類比項(xiàng)目的如下下各類關(guān)聯(lián)因素進(jìn)進(jìn)行打分比較，綜綜合比較得出各項(xiàng)項(xiàng)目的評(píng)估值，如如下表：商業(yè)價(jià)格定位指標(biāo)類比項(xiàng)目本案香榭水岸當(dāng)陽(yáng)上上城盛泰華庭合計(jì)權(quán)重值82%67.5%86.5%70%一層商鋪銷售價(jià)格19000預(yù)期10000元15520（折后）——所占權(quán)重25%60%15%——一層商鋪權(quán)重均價(jià)4750元6000元2328元13078元根據(jù)可比銷售項(xiàng)目目，通過(guò)市場(chǎng)比較較法，得出本案一一層的參考價(jià)格，，如下表：注：盛泰華庭表面面均價(jià)20000元/平米，三年投資回回報(bào)20%，一次性再9.7折商業(yè)價(jià)格定位通過(guò)收益還原法驗(yàn)驗(yàn)證當(dāng)前項(xiàng)目周邊廣家家洲路沿線商鋪?zhàn)庾饨鹚揭话阍?5—20元/平米左右，在此取取高值計(jì)算，按照照目前通行的3%的投資回報(bào)率計(jì)算算，廣家洲路沿線線商鋪現(xiàn)時(shí)價(jià)值為為：20元/平米×12個(gè)月3%=8000元/平米每平米月租金×12個(gè)月年回報(bào)率=商鋪現(xiàn)時(shí)價(jià)值=考慮到周邊商鋪品品質(zhì)較低，商鋪折折舊等因素，同時(shí)時(shí)考慮到本案商鋪鋪整體形象較佳，，租金水平不可同同比，假定本案租租金在周邊商業(yè)租租金基礎(chǔ)上上浮50%，即每平米每月租租金為30元/平米，本案一層商商鋪現(xiàn)時(shí)均價(jià)應(yīng)為為：30元/平米×12個(gè)月3%=12000元/平米商業(yè)價(jià)格定位為了避免單一定價(jià)價(jià)方法可能存在誤誤差的風(fēng)險(xiǎn)，本案案采用市場(chǎng)比較法法與收益還原法相相結(jié)合的方法定價(jià)價(jià)，采取兩者均值值作為本案銷售均均價(jià)，本案B區(qū)一層商業(yè)實(shí)收均均價(jià)即為：（13078元+12000元）/2=12539元/平米修正之后價(jià)格為：：12500元/平米B區(qū)一層商業(yè)銷售均均價(jià)商業(yè)價(jià)格定位B區(qū)2層銷售均價(jià)香榭水岸沿街商業(yè)業(yè)二層均價(jià)為4500元/㎡，約為一層19000元/㎡的24%；盛泰華庭沿街部分分二層商業(yè)銷售均均價(jià)為4500元/㎡,約為其一層15520元/㎡的29%;根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目操作作的慣例以及商業(yè)業(yè)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)值的把把握，一般擬訂的的原則是：1F：2F=1：0.3—0.4；(該原則為指導(dǎo)定價(jià)價(jià)原則，并不作為為適用于任何項(xiàng)目目的“萬(wàn)能膠”。。而應(yīng)結(jié)合片區(qū)的的價(jià)格現(xiàn)狀和接受受程度做調(diào)整。)由于市場(chǎng)類比售項(xiàng)項(xiàng)目一、二樓價(jià)格格比差距較大，因因此本案取商業(yè)操操作通行價(jià)格比中中間值，即二樓價(jià)價(jià)格為一樓價(jià)格的的35%。二層均價(jià)為：12500元/㎡×35%=4375元/㎡修正之后的銷售均均價(jià)為：4400元/㎡項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)思路Part4項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)營(yíng)銷階段劃分項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理各樓棟商鋪面積一覽

1棟2棟3棟小計(jì)1F1728.08㎡417.62㎡1499.70㎡3645.4㎡2F2024.81㎡——1577.48㎡3602.29㎡3F——417.62㎡341.68㎡759.3㎡4F————341.68㎡341.68㎡合計(jì)3836.54㎡835.24㎡3833.56㎡8348.67㎡項(xiàng)目梳理——商業(yè)分布概況各樓棟分層鋪均面積

1棟2棟3棟46間16間35間1F78.55㎡52.2㎡93.73㎡2F84.37㎡——105.17㎡3F——52.2㎡170.84㎡4F————170.84㎡樓棟房源層別項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理高價(jià)值區(qū)中高價(jià)值區(qū)中價(jià)值區(qū)中低價(jià)值區(qū)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值劃分分根據(jù)項(xiàng)目昭示性特特點(diǎn)，人、車(chē)流線線特點(diǎn)以及消費(fèi)者者消費(fèi)習(xí)慣等特點(diǎn)點(diǎn)，我們將本案價(jià)價(jià)值進(jìn)行了劃分，，分成了四個(gè)檔次次的價(jià)值：項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)營(yíng)銷階段劃分項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路路租售并舉，以售為為主本案的最終目的是是將商鋪有效去化化，并在保證回款款的前提下盡可能能實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)。。因此，建議本案案采取租售并舉的的模式，招商階段段以租為主，建議議以三年為期進(jìn)行行培育期，進(jìn)入銷銷售階段租戶有優(yōu)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若租租戶放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)權(quán)利，則租約到到期后，新的租賃賃關(guān)系決定權(quán)在于于商鋪所有權(quán)人。。營(yíng)銷模式建議項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路路促銷策略客戶在購(gòu)鋪后，將將商鋪前三年的經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)交給商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)公司，獲得三三年內(nèi)每年7%的回報(bào)，三年總計(jì)計(jì)21%的租金回報(bào)，租金金每年返還，首年年7%的投資回報(bào)可直接接沖抵相應(yīng)的購(gòu)房房款。這種方式既既可以降低購(gòu)鋪門(mén)門(mén)檻，又可以避免免開(kāi)發(fā)商的一次性性返租壓力。帶租約銷售+三年返租計(jì)劃項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路路營(yíng)銷折扣體系客戶類別常規(guī)折扣額外折扣一層客戶按揭：享受9.9折一次性付款：9.7折認(rèn)籌階段：10000抵20000元，開(kāi)盤(pán)解籌準(zhǔn)時(shí)簽約（三天內(nèi)）另享1%折扣。開(kāi)盤(pán)前：“日進(jìn)斗金”活動(dòng)，認(rèn)籌最高3000元優(yōu)惠，逐日遞減100元。開(kāi)盤(pán)后：所有優(yōu)惠折扣取消，僅保留付款方式折扣二層以上客戶首年7%租金返還按揭：9.9折一次性付款：9.7折認(rèn)籌階段：10000抵20000元，開(kāi)盤(pán)解籌準(zhǔn)時(shí)簽約（三天內(nèi)）另享1%折扣。開(kāi)盤(pán)前：“日進(jìn)斗金”活動(dòng)，認(rèn)籌最高3000元優(yōu)惠，逐日遞減100元開(kāi)盤(pán)后：所有優(yōu)惠折扣取消，僅保留付款方式折扣項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路路項(xiàng)目入市初期銷售售表面均價(jià)預(yù)估本項(xiàng)目折扣成本優(yōu)惠項(xiàng)目1、認(rèn)籌優(yōu)惠2、準(zhǔn)時(shí)簽約3、付款優(yōu)惠4、租金返還成本合計(jì)折扣率116元/㎡1%2%3年12%15%+116元本案一層可售商鋪鋪整體實(shí)收均價(jià)為為：12500元/㎡項(xiàng)目一層入市初期期對(duì)外均價(jià)約為：：12500÷（1－15%）+116=14822元/㎡本案二層可售商鋪鋪整體實(shí)收均價(jià)為為：4400元/㎡項(xiàng)目二層入市初期期對(duì)外均價(jià)約為：：4400÷（1－15%）+116=5292元/㎡修正之后一、二層層入市初期對(duì)外均均價(jià)分別為：14850元/㎡和5300元/㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷思路路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)營(yíng)銷階段劃分項(xiàng)目推廣思路當(dāng)陽(yáng)人口分布特點(diǎn)點(diǎn)當(dāng)陽(yáng)城市轄區(qū)面積積2159平方公里，總?cè)丝诳诩s50萬(wàn)人，城區(qū)人口約約1