湖南商住一體項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)策劃提案

xxxxxx營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司謹(jǐn)呈：xxxx置業(yè)有限公司xx置業(yè)xx項(xiàng)目—全程營(yíng)銷(xiāo)策劃提案感謝貴司對(duì)我司的信任，使我們有機(jī)會(huì)參與貴公司xx項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃提案的深入溝通，并有機(jī)會(huì)搭建起雙方合作的平臺(tái)。在正式撰寫(xiě)本方案之前，和盛公司做了以下功課：——對(duì)本案開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)背景及所處的片區(qū)環(huán)境進(jìn)行了深度分析；——對(duì)本案產(chǎn)品進(jìn)行了深度的分析；——對(duì)本案營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行了切實(shí)可行的方案討論及思想交流；本方案著力對(duì)本案的營(yíng)銷(xiāo)策劃做了深入淺出、切實(shí)可行的探討，提出了適合項(xiàng)目的成熟見(jiàn)解，希望本方案能為貴公司xx的營(yíng)銷(xiāo)提供有益的參考。前言報(bào)告行文思路分析本案地塊位置、產(chǎn)品特征、優(yōu)劣勢(shì)及周邊環(huán)境、配套情況、深度挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提出本案的項(xiàng)目主題、客戶(hù)群定位。分析本案的整體市場(chǎng)背景、區(qū)域市場(chǎng)背景、政策環(huán)境、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃前景，找出現(xiàn)行市場(chǎng)背景條件下的差異化市場(chǎng)需求。根據(jù)產(chǎn)品特征，從現(xiàn)階段市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出發(fā)，制定本案的合理營(yíng)銷(xiāo)策略、銷(xiāo)售價(jià)格、整合推廣應(yīng)用。本案市場(chǎng)背景項(xiàng)目產(chǎn)品特性結(jié)合銷(xiāo)售策略，提出項(xiàng)目銷(xiāo)售操作過(guò)程中的實(shí)施建議、制定銷(xiāo)售計(jì)劃等。項(xiàng)目銷(xiāo)售策略項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行市場(chǎng)怎么樣是什么樣的項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)項(xiàng)目特性市場(chǎng)大背景銷(xiāo)售攻略產(chǎn)品特性區(qū)域市場(chǎng)與條件政策環(huán)境123市場(chǎng)背景項(xiàng)目分析營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告目錄銷(xiāo)售推廣計(jì)劃工作階段執(zhí)行4銷(xiāo)售執(zhí)行項(xiàng)目怎么賣(mài)什么價(jià)格多久賣(mài)完項(xiàng)目定位整合推廣應(yīng)用如何達(dá)成目標(biāo)第一章市場(chǎng)分析xx樓市現(xiàn)狀分析1星沙市場(chǎng)現(xiàn)狀分析22010年-2011年3月xx土地市場(chǎng)分析全市2010年土地供應(yīng)成交相對(duì)去年均出現(xiàn)小幅上漲，供應(yīng)建筑面積同比上14.59%，成交建筑面積同比上升10.31%,

2011年一季度，供應(yīng)6宗土地，面積達(dá)14.37萬(wàn)平米，同比減少84.72%，其中住宅供應(yīng)1宗，面積為0.76萬(wàn)平米，同比減少99.05%。2010年，xx土地供應(yīng)主要集中在岳麓區(qū)及雨花區(qū)，隨著該兩區(qū)市場(chǎng)熱度的不斷提升，政府加強(qiáng)了開(kāi)發(fā)力度，土地供應(yīng)加大，其中岳麓區(qū)尤為土地供應(yīng)重點(diǎn)，商住、商辦、工業(yè)地塊的最高供應(yīng)都集中此區(qū)域；2011年一季度xx供應(yīng)的6宗土地中，岳麓區(qū)與芙蓉區(qū)各2宗，雨花區(qū)和開(kāi)福區(qū)各1宗，而天心區(qū)沒(méi)有土地供應(yīng)。2010年/2011年一季度xx土地市場(chǎng)分析2010年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)供應(yīng)量分析xx商品房供應(yīng)量總體呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2010年再度回升2001-2010年商品房年度供應(yīng)走勢(shì)圖

xx房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì)，2010年增速大幅提升

2002年是xx市商品房成交均價(jià)的低谷，成交均價(jià)為2149元/平方米。從2003年開(kāi)始，xx房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入上漲通道，2006年之前，xx房?jī)r(jià)一直處于緩慢上漲狀態(tài)，從2006-2008年開(kāi)始xx房?jī)r(jià)上漲加快，2007年上漲17.32%，2008年均價(jià)上漲24.23%，2009年房?jī)r(jià)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增速出現(xiàn)減緩，2010年房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，增速高達(dá)34.46%。

xx房地產(chǎn)市場(chǎng)年度成交均價(jià)分析2011年一季度xx（含四縣市）完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資161.27億元，同比增長(zhǎng)35.08%。商品房施工面積5707.10萬(wàn)m2，其中新開(kāi)工面積428.43萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)14.79%、-40.75%；竣工面積417.63萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)60.31%。2011年一季度xx房地產(chǎn)市開(kāi)發(fā)情況2011xx樓市現(xiàn)狀分析2011年1-4月xx樓市狀況分析——政策疊加下新增增供應(yīng)持續(xù)同比下下跌利率上調(diào)、加息、、限購(gòu)、限價(jià)、限限貸（部分停貸）），在一系列樓市市政策壓力下，一一季度xx樓市“高燒”日漸漸減退。1-4月，xx地區(qū)新建商品房累累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售563.94萬(wàn)㎡，同比減少4.91%，其中，住宅新增增批準(zhǔn)預(yù)售513.95萬(wàn)㎡，同比減少6.12%。1-4月，內(nèi)五區(qū)新建商商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售345.14萬(wàn)㎡，住宅317.72萬(wàn)㎡，同比減少19.41%；內(nèi)五區(qū)本月新建建商品房累計(jì)批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售109.75萬(wàn)㎡，其中，住宅宅100.57萬(wàn)㎡。這是xx樓市自開(kāi)年以來(lái)連連續(xù)4個(gè)月同比下跌。市場(chǎng)上不斷盛傳的的樓市調(diào)控政策將將繼續(xù)加碼而產(chǎn)生生的市場(chǎng)收緊預(yù)期期或多或少影響了了開(kāi)發(fā)商延遲推盤(pán)盤(pán)計(jì)劃，此外，一一系列實(shí)際調(diào)控政政策限購(gòu)令、限價(jià)價(jià)令落地，謹(jǐn)慎放放盤(pán)也是對(duì)政策疊疊加效應(yīng)的正常反反應(yīng)。2011年1-4月xx樓市狀況分析——成交市場(chǎng)穩(wěn)定小小戶(hù)型依舊受寵數(shù)據(jù)顯示，1-4月，xx地區(qū)新建商品房累累計(jì)銷(xiāo)售備案705.32萬(wàn)㎡，同比減少0.14%；其中，住宅累計(jì)計(jì)銷(xiāo)售備案633.80萬(wàn)㎡，同比下跌3.55%。1-4月，內(nèi)五區(qū)新建商商品房累計(jì)銷(xiāo)售備備案497.60萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)3.76%，住宅累計(jì)銷(xiāo)售備備案450.43萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)2.36%；本月住宅累計(jì)銷(xiāo)銷(xiāo)售備案106.17萬(wàn)㎡。從數(shù)據(jù)分析來(lái)看，，xx市郊區(qū)成交量受政政策影響明顯高于于市區(qū)，市區(qū)產(chǎn)品品抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)在在政策壓力下得以以顯現(xiàn)。2011xx樓市現(xiàn)狀分析2011年xx房地產(chǎn)產(chǎn)品主要特特征緊湊自用產(chǎn)品炙手手可熱對(duì)于現(xiàn)行的市場(chǎng)政政策環(huán)境，“限購(gòu)購(gòu)、限貸、限價(jià)””三限的影響，投投資需求被壓抑，，而不斷上漲的房房?jī)r(jià)對(duì)于一直處于于觀望的剛需購(gòu)房房者需求在上漲上上被迫釋放，60-80的二房，90-100的三房成為市場(chǎng)場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品；如如萬(wàn)科金域華府府、米蘭春天等等。緊湊小戶(hù)低低總價(jià)，功能齊齊全，給剛需的的釋放提供了很很好的平臺(tái)。2010年，別墅成交總總量超過(guò)60萬(wàn)平方米。但2011年的市場(chǎng)，已經(jīng)經(jīng)存在供應(yīng)過(guò)量量的危險(xiǎn)。從區(qū)區(qū)域分布上看，，xx別墅集中于金星星北、含浦、芙芙蓉北、星沙和和暮云板塊，尤尤其是暮云板塊憑借其良好的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和豐富富的低容積率土土地資源成為別別墅集中帶。按按照有關(guān)統(tǒng)計(jì)，，目前xx別墅市場(chǎng)規(guī)劃量量約有6700套，上市量約5000套(08年至今)，未推房源約1700套，加上當(dāng)前市市場(chǎng)存量約1000套。別墅市場(chǎng)尤尤其是聯(lián)排的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，已成成現(xiàn)實(shí)。別墅產(chǎn)品大爆發(fā)發(fā)2011年xx房地產(chǎn)產(chǎn)品主要要特征目前在售的北辰辰三角洲、xx開(kāi)福萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣廣場(chǎng)、保利國(guó)際際廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)國(guó)國(guó)際新城等高端端項(xiàng)目，在下半半年會(huì)相繼推出出還有達(dá)美D6區(qū)、中海項(xiàng)目、、華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)項(xiàng)目、濱江新城城的世茂項(xiàng)目、、德思勤城市廣廣場(chǎng)等，且均成成為區(qū)域標(biāo)桿極極力帶動(dòng)了整體體市場(chǎng)價(jià)格。城城市綜合體項(xiàng)目目也加速發(fā)展，，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)來(lái)發(fā)展新高潮。。大盤(pán)時(shí)代全面到到來(lái)2011年xx房地產(chǎn)產(chǎn)品主要要特征北辰三角洲萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)達(dá)美D6區(qū)綠地中央廣場(chǎng)【招標(biāo)投標(biāo)新規(guī)正正施行】【老房貸xx仍享7折利率優(yōu)惠】【xx房產(chǎn)契稅新規(guī)元元旦實(shí)行】【xx2011年第一拍:商業(yè)樓東牌樓起起價(jià)27.5億】【綠地集團(tuán)斥巨資資搶駐市府核心心區(qū)】【xx市12層以下新建住房房應(yīng)統(tǒng)一安裝太太陽(yáng)能】【2010年xx市住房公積金覆覆蓋率位于全國(guó)國(guó)前列】【xx出臺(tái)新規(guī)：控制制性詳細(xì)規(guī)劃修修改前置審查】【xx深入推進(jìn)安居工工程和棚戶(hù)區(qū)改改造成績(jī)顯著】【xx城北5年投20億建安居房】【委員：xx商品房預(yù)售應(yīng)明明碼標(biāo)價(jià)“一房房一價(jià)”】【2011xx至少15個(gè)精裝項(xiàng)目面市市】2011年xx樓市重要?jiǎng)討B(tài)2011年5月樓市重要?jiǎng)討B(tài)態(tài)《商品房銷(xiāo)售明碼碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，5月1日起，商品房將將實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，銷(xiāo)售過(guò)程中不不得超過(guò)備案價(jià)價(jià)格。從5月18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融融機(jī)構(gòu)人民幣存存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（至21%）。這是央行年年內(nèi)第五次上調(diào)調(diào)存款準(zhǔn)備金率率，也是去年以以來(lái)第十一次上上調(diào)。本次上調(diào)調(diào)可鎖定商業(yè)銀銀行3700億元資金。國(guó)家持續(xù)出臺(tái)相相關(guān)政策，宏觀觀調(diào)控進(jìn)一步加加緊，銀行信貸貸政策更加嚴(yán)厲厲5月20日，xx省政府公布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作作的通知》，要求實(shí)行差別別化的房地產(chǎn)稅稅收與信貸，對(duì)對(duì)不能提供一年年以上當(dāng)?shù)丶{稅稅證明或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納證明的的非本地居民暫停停發(fā)放個(gè)人住房房貸款。2011年xx版限購(gòu)令xx市人民政府辦公公廳

關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)管理有關(guān)關(guān)問(wèn)題的通知長(zhǎng)政辦發(fā)[2011]10號(hào)文件各區(qū)人民政府、、各有關(guān)單位：：為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管管理有關(guān)問(wèn)題的的通知》（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)）精神，促進(jìn)進(jìn)我市房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)關(guān)事項(xiàng)通知如下下：一、自本通知發(fā)發(fā)布之日起，暫暫執(zhí)行以下購(gòu)房房管理措施：對(duì)對(duì)在本市市區(qū)（（市轄五區(qū)，下下同）已擁有1套住房的家庭（（環(huán)長(zhǎng)株潭戶(hù)籍籍家庭），限購(gòu)購(gòu)1套90平方米（含）以以下新建商品住住房；對(duì)在本市市市區(qū)無(wú)住房并并能夠提供本市市居住證的外地地家庭，在主城城區(qū)限購(gòu)1套90平方米（含）以以下新建商品住住房；對(duì)在本市市市區(qū)，已擁有有2套（含）以上住住房的家庭、擁?yè)碛?套（含）以上住住房的外地家庭庭、不能提供本本市居住證的外外地家庭，暫停停在本市主城區(qū)區(qū)購(gòu)買(mǎi)90平方米（含）以以下新建商品住住房。二、境外機(jī)構(gòu)和和個(gè)人在本市購(gòu)購(gòu)房的，按《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部、國(guó)家外匯匯管理局關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步規(guī)范境外外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)購(gòu)房管理的通知知》（建房｛2010｝186號(hào)）的有關(guān)規(guī)定定執(zhí)行。三、限購(gòu)期間，，按本通知第一一條規(guī)定可購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)新建商品住房房的，已有住房房以房屋買(mǎi)賣(mài)合合同網(wǎng)上簽約時(shí)時(shí)間為準(zhǔn)。四、對(duì)購(gòu)買(mǎi)90平方米（含）以以下新建商品住住房的購(gòu)房人，，應(yīng)在申請(qǐng)房地地產(chǎn)預(yù)告登記時(shí)時(shí)，如實(shí)填寫(xiě)《購(gòu)房人家庭成員員住房情況申報(bào)報(bào)表》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《申報(bào)表》）。非同一家庭庭的2人以上共同購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)90平方米（含）以以下新建商品住住房的，應(yīng)分別別填寫(xiě)《申報(bào)表》。購(gòu)房人應(yīng)對(duì)《申報(bào)表》信息的真實(shí)性負(fù)負(fù)責(zé)，提供虛假假證明或虛假信信息的，應(yīng)承擔(dān)擔(dān)相關(guān)責(zé)任。五、限購(gòu)期間，，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所醒醒目位置，張貼貼限購(gòu)政策，履履行告知義務(wù)，，督促購(gòu)房人如如實(shí)填寫(xiě)《申報(bào)表》，核對(duì)購(gòu)房人及及其家庭成員的的戶(hù)籍、婚姻等等證明材料（對(duì)對(duì)外地家庭購(gòu)房房的、還應(yīng)核對(duì)對(duì)本市居住證）），在《申報(bào)表》簽署意見(jiàn)并蓋章章。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其其執(zhí)(從)業(yè)員，不執(zhí)行本本通知規(guī)定的，，暫停網(wǎng)上簽約約，其違規(guī)行為為記入信用檔案案，并由當(dāng)事人人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任任。七、限購(gòu)期間，，國(guó)家、省政府府另有規(guī)定的，，從其規(guī)定。八、具體執(zhí)行過(guò)過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)問(wèn)題由市住房城城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)責(zé)解釋。xx市人民政府辦公公廳二O一一年三月四日日2011年新國(guó)八條與xx版限購(gòu)令解讀新國(guó)八條要點(diǎn)：：進(jìn)一步落實(shí)地地方政府責(zé)任；；加大保障性安安居工程建設(shè)力力度；加強(qiáng)稅收收征管；對(duì)貸款款購(gòu)買(mǎi)第二套住住房的家庭，首首付款比例不低低于60％，貸款利率不不低于基準(zhǔn)利率率的1．1倍；嚴(yán)格住房用用地供應(yīng)管理；；落實(shí)住房保障障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工工作的約談問(wèn)責(zé)責(zé)機(jī)制等。解讀一：觀調(diào)控的出臺(tái)肯肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)造造成一定影響，，但所有調(diào)控政政策的周期有長(zhǎng)長(zhǎng)有短，力度有有強(qiáng)有弱，執(zhí)行行有實(shí)有虛，效效果有好有壞。。解讀二：房貸的按揭貸款款在比較長(zhǎng)的時(shí)時(shí)間內(nèi)，在銀行行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)當(dāng)當(dāng)中還是風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)可控的一個(gè)個(gè)產(chǎn)品，銀行方方面應(yīng)該不會(huì)放放棄，但在國(guó)家家調(diào)控政策比較較嚴(yán)的情況下，，改變它們金融融產(chǎn)品的位置是是不太可能的。解讀三：房地產(chǎn)的融資渠渠道很多，貸款款、基金、民間間借貸、信托等等等，還有其它它很多通道可供供開(kāi)發(fā)商選擇，，比如說(shuō)合資、、合作，比較典典型的一種方式式就是房企聯(lián)合合資金拿地，這這樣一來(lái)開(kāi)發(fā)商商對(duì)銀行的依賴(lài)賴(lài)性就不會(huì)太大大，這種現(xiàn)象在在銀根緊縮的局局面下將會(huì)越來(lái)來(lái)越多。解讀四：新建商品房市場(chǎng)場(chǎng)交易量受調(diào)控控影響，市場(chǎng)較較低迷，最近成成交量環(huán)比和同同比均有所下降降，但住房?jī)r(jià)格格既沒(méi)有大幅上上漲也沒(méi)有出現(xiàn)現(xiàn)明顯下降。結(jié)論：2011年樓市延續(xù)著2010年的調(diào)控勢(shì)頭，，“新國(guó)八條””一步步落實(shí)到到地方，銀行貸貸款進(jìn)一步收緊緊、個(gè)人房貸會(huì)會(huì)面緊縮。2011年購(gòu)房的主力人人群將以首次置置業(yè)和改善型住住房為主，住房房投資市場(chǎng)空間間將逐步縮小。。xx版限購(gòu)令要點(diǎn)：：對(duì)xx市區(qū)（市轄五區(qū)區(qū)，下同）已擁?yè)碛?套住房的家庭（（環(huán)長(zhǎng)株潭戶(hù)籍籍家庭），限購(gòu)購(gòu)1套90平方米（含）以以下新建商品住住房；對(duì)xx市區(qū)無(wú)住房并能能夠提供本市居居住證的外地家家庭，在xx市區(qū)限購(gòu)1套90平方米（含）以以下新建商品住住房；對(duì)在xx市區(qū)已擁有2套（含）以上住住房的家庭、擁?yè)碛?套（含）以上住住房的外地家庭庭，不能提供本本市居住證的外外地家庭，暫停停在本市主城區(qū)區(qū)購(gòu)買(mǎi)90平方米（含）以以下新建商品住住房。解讀一：“限購(gòu)令”限小不不限大、限新不不限舊、限內(nèi)不不限外：xx市政府未將環(huán)長(zhǎng)長(zhǎng)株潭戶(hù)籍家庭庭列入外地家庭庭，而外地家庭庭只要求提供本本地居住證。同同時(shí)區(qū)別其他城城市，xx并未限制二手房房買(mǎi)賣(mài)制約大部部分非理性住宅宅投資功能和基基本制約了投機(jī)機(jī)功能,住宅居住功能(包括真正改善型型需求及剛性需需求的)沒(méi)有誤傷.符合x(chóng)x這種規(guī)模城市的的進(jìn)一步發(fā)展需需要。解讀二：xx市場(chǎng)格局將發(fā)生生變化，目前國(guó)國(guó)家尚未對(duì)商業(yè)業(yè)樓宇及商業(yè)地地產(chǎn)作相應(yīng)要求求，受新國(guó)八條條及xx限購(gòu)令影響，部部分在市區(qū)或交交通要道邊已經(jīng)經(jīng)取得土地待開(kāi)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，將將采取曲線(xiàn)方式式變更土地性質(zhì)質(zhì)來(lái)規(guī)避銷(xiāo)售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，從而整體體市場(chǎng)中住宅物物業(yè)與商業(yè)比例例有所變動(dòng)，同同時(shí)待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目成本與購(gòu)房成成本相應(yīng)增加。。結(jié)論：從目前xx限購(gòu)政策來(lái)看，，限購(gòu)的對(duì)象具具有非常明確的的政治性及xx城市戰(zhàn)略智慧性性，不管如何，，目前所針對(duì)的的僅指住房行業(yè)業(yè)，商業(yè)、寫(xiě)字字樓、車(chē)位都不不受影響，但這這并不意味著商商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字字樓項(xiàng)目就會(huì)熱熱。受住宅限購(gòu)購(gòu)影響，資本會(huì)會(huì)向商業(yè)地產(chǎn)和和寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)移，，但并不是所有有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目和寫(xiě)字樓都都會(huì)受益。2011年新國(guó)八條與xx版限購(gòu)令解讀限購(gòu)令對(duì)xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的的影響分析1，xx五區(qū)的90平米以?xún)?nèi)的普通通住宅投資型需需求受限購(gòu)令影影響，而會(huì)把投投資需求轉(zhuǎn)向未未受限購(gòu)影響的的xx縣。2、改善型普通住住宅90平米以?xún)?nèi)需求部部分受限購(gòu)令影影響，會(huì)選擇與與xx市區(qū)對(duì)接的xx縣。3、由于xx市90平米以?xún)?nèi)的產(chǎn)品品受限購(gòu)，但是是需求旺盛，會(huì)會(huì)使得限購(gòu)以外外的區(qū)域增加相相應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)，，已達(dá)到相應(yīng)需需求釋放。xx限購(gòu)令的限購(gòu)范范圍僅為xx五區(qū)，而xx縣則在限購(gòu)之外外；但會(huì)由于xx五區(qū)的限購(gòu)從而而間接影響xx縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。xx限購(gòu)令將促使xx縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整整體交易加劇，，同時(shí)刺激部分分地產(chǎn)投資客群群向星沙轉(zhuǎn)移（（部分星沙項(xiàng)目目在廣告上打出出不限購(gòu)、不限限貸）。整體樓市現(xiàn)狀趨趨好，新政對(duì)樓樓市有一定的沖沖擊，開(kāi)發(fā)力度度與營(yíng)銷(xiāo)方式需需謹(jǐn)慎xx樓市穩(wěn)步走上快快車(chē)道，量?jī)r(jià)同同步上揚(yáng)成交均價(jià)穩(wěn)步上上揚(yáng)，成交量支支撐價(jià)格遞增趨趨勢(shì)xx總體市場(chǎng)勢(shì)頭趨趨好，房?jī)r(jià)升值值空間巨大123樓市新政對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)有一定程度的的影響，開(kāi)發(fā)力力度與營(yíng)銷(xiāo)策略略仍需謹(jǐn)慎4第一章市場(chǎng)場(chǎng)分析xx樓市現(xiàn)狀分析1星沙市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析2星沙鎮(zhèn)：位于xx市東北郊，距市市區(qū)約8公里，東與黃花花鎮(zhèn)相鄰，南與與芙蓉區(qū)接壤，，西濱撈刀河水水，北與安沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)交界。星沙鎮(zhèn)鎮(zhèn)是xx縣新縣城和國(guó)家家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)——xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)所在地。2010年全縣地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值620億元(預(yù)計(jì)，下同)，5年年均增長(zhǎng)17.1%,人均達(dá)77306元；財(cái)政總收入入75億元，年均增長(zhǎng)長(zhǎng)30%；全社會(huì)固定資資產(chǎn)投資五年累累計(jì)954.8億元，年均增長(zhǎng)長(zhǎng)31.5%。星沙——一座中等現(xiàn)代化化衛(wèi)星城市星沙概況xx縣在全國(guó)縣域經(jīng)經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力力排名由2005年第53位躍升到2010年第25位，躋身全國(guó)十十八個(gè)改革開(kāi)放放典型地區(qū)、全全國(guó)最具投資潛潛力和區(qū)域帶動(dòng)動(dòng)力中小城市百百?gòu)?qiáng)，獲得一系列榮譽(yù)譽(yù)“全國(guó)文明縣城城”“國(guó)家衛(wèi)生縣城城”“國(guó)家園林縣城城”“國(guó)家生態(tài)示范范縣”“中國(guó)人居環(huán)境境范例獎(jiǎng)”“最具幸福感縣縣城”等。xx縣-星沙鎮(zhèn)其城市地地位xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)位于xx縣縣城星沙，創(chuàng)創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，，規(guī)劃控制面積積60平方公里。區(qū)內(nèi)內(nèi)已建成縱橫交交錯(cuò)的交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，與區(qū)外京珠珠高速、長(zhǎng)永高高速、機(jī)場(chǎng)高速速、107國(guó)道、319國(guó)道立交互通。。區(qū)內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展展機(jī)械制造、電電子信息、新材材料、生物工程程等產(chǎn)業(yè)。星沙概況中國(guó)工程機(jī)械之之都國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有企企業(yè)107家2011年預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1200億元，實(shí)現(xiàn)服務(wù)務(wù)業(yè)銷(xiāo)售收入150億元，完成工商商稅收65億元。工程機(jī)械2011年產(chǎn)值接近1000億元星沙概況經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企企業(yè)列表企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)名稱(chēng)亞大新材料公司科潤(rùn)科技山河智能產(chǎn)業(yè)園經(jīng)閣鋁業(yè)集團(tuán)xx盼盼公司xxHEG電子玻殼燕京啤酒（xx）公司浩潤(rùn)科技德國(guó)博世湘聯(lián)科技湘糧機(jī)械娃哈哈市探礦機(jī)械廠國(guó)雄飼料天成鋸業(yè)亞華生物精誠(chéng)特種陶瓷有限公司中糧可樂(lè)千山藥機(jī)LPDSG華天鋁業(yè)萬(wàn)容包裝金農(nóng)生物勁隆光南摩托長(zhǎng)海集團(tuán)力園新材金沙利彩印維勝科技湘計(jì)算機(jī)長(zhǎng)豐汽車(chē)三一集團(tuán)LG星沙國(guó)際物流園遠(yuǎn)大空調(diào)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向1、以近郊、高效效、創(chuàng)匯、生態(tài)態(tài)為特點(diǎn)的農(nóng)林牧漁業(yè)2、以?xún)羲儍魞羲臀鬯幚砝恚?、暢通（道道路橋梁）、美美化（園林）為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)設(shè)施3、以基礎(chǔ)機(jī)械、、工程機(jī)械、專(zhuān)專(zhuān)用機(jī)械和汽車(chē)車(chē)零部件及彩管管、大規(guī)模集成電路為拳頭的的機(jī)電工業(yè)4、以食品、湘繡繡、服裝、皮革革制品為支柱的的輕紡工業(yè)5、以軟件技術(shù)、、生物制藥、新新型建筑裝飾飾材料、精細(xì)化化工產(chǎn)品為重點(diǎn)點(diǎn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)6、以小區(qū)建設(shè)、、安居工程為主主的房地產(chǎn)業(yè)7、以市場(chǎng)運(yùn)作作為原則的小城鎮(zhèn)建設(shè)8、金融、保險(xiǎn)險(xiǎn)、電訊、咨咨詢(xún)、商業(yè)、、教育、環(huán)保保、旅游、醫(yī)醫(yī)院、文體、、運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)。星沙概況星沙房地產(chǎn)市市場(chǎng)均價(jià)與成交量量走勢(shì)圖（2010年3月-2011年3月）3月份，星沙板板塊樣本樓盤(pán)盤(pán)成交面積為為102789平方米，3月份成交均價(jià)價(jià)為4932元/平方米，可以以看出星沙的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體均價(jià)水水平日益接近近xx城區(qū)房地產(chǎn)均均價(jià)水平。星沙市場(chǎng)現(xiàn)狀狀在xx“限購(gòu)令”實(shí)施施細(xì)則出臺(tái)后后，星沙被劃劃分在限購(gòu)范范圍之外，這這給星沙從xx樓市邊緣地帶帶走向舞臺(tái)中中央提供了極極好的機(jī)會(huì)。。目前星沙逐逐漸與主城區(qū)區(qū)完全對(duì)接，，如人民路、、紅旗路、開(kāi)開(kāi)元路、遠(yuǎn)大大路等的直通通，大大縮短短了區(qū)域間的的距離，地域域隔閡的概念念已經(jīng)淡化。?！笆逡?guī)劃劃”綜合規(guī)劃劃交通圖星沙市場(chǎng)現(xiàn)狀狀主城區(qū)星沙與主城區(qū)區(qū)逐漸全面對(duì)對(duì)接星沙星沙樓盤(pán)客戶(hù)戶(hù)以xx縣原住民、及及經(jīng)開(kāi)區(qū)外遷遷客居群體，，占總體的70%以上，xx市區(qū)、省內(nèi)地地州以及湘籍籍回歸人士為為主，占據(jù)市市場(chǎng)的30％以上份額。。星沙片區(qū)的主主要客戶(hù)：星沙內(nèi)部客戶(hù)戶(hù)（星沙原住住民）；省內(nèi)地州客戶(hù)戶(hù)（重點(diǎn)企事事業(yè)單位）；；xx市區(qū)客戶(hù)（集集中于開(kāi)福區(qū)區(qū)、芙蓉區(qū)））；湘籍回歸人士士以及外地投投資客。其中以xx市區(qū)、省內(nèi)地地州（主要本本地重點(diǎn)企事事業(yè)單位客戶(hù)戶(hù)）以及湘籍籍回歸（瀏陽(yáng)陽(yáng)、平江籍））人士為主，，占據(jù)總體的的30％左右。星沙市場(chǎng)現(xiàn)狀狀星沙客戶(hù)來(lái)源源：星沙項(xiàng)目分布布星沙項(xiàng)目分布布主要以縣政政府區(qū)域?yàn)楹撕诵南蛲鈬鷶U(kuò)擴(kuò)散，主要分分為萬(wàn)家麗北北版塊、松雅雅湖-城區(qū)中心版塊塊、泉塘-長(zhǎng)郡版塊等三三大版圖，其其中星沙目前前待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目密集區(qū)域有有漓湘路與黃黃興大道對(duì)接接片區(qū)、金鷹鷹城片區(qū)。星沙中心片區(qū)區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)位置物業(yè)形態(tài)總建筑面積（萬(wàn)方）蝴蝶谷星沙文化公園南高層35楚天世紀(jì)城漓湘路與星沙大道交匯東南處高層38紅樹(shù)灣萬(wàn)家麗北路與湘龍路交匯處高層23華潤(rùn)·鳳凰城星沙鎮(zhèn)星沙大道以東高層130冠豪·星城雅郡xx縣星沙鎮(zhèn)汽配城高層10博雅·湘水灣遠(yuǎn)大二路遠(yuǎn)大廣場(chǎng)對(duì)面高層26恒基·凱旋門(mén)開(kāi)元東路與東四線(xiàn)交匯處西北角高層72中國(guó)鐵建·國(guó)際城東六線(xiàn)東、東七線(xiàn)西、南二線(xiàn)北高層69方略瀟邦3期漓湘東路98號(hào)高層19未來(lái)康橋長(zhǎng)郡漓湘路與黃興大道交匯處高層50三景國(guó)際漓湘路與小塘路的交匯處東南高層8爵士湘黃興大道與盼盼路交匯西北處高層20星沙在售樓盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售情況蝴蝶谷40-1104700前期6棟90%楚天世紀(jì)城87-1254800二期80%紅樹(shù)灣42-1224500二期70%華潤(rùn)·鳳凰城96-1565500二期50%冠豪·星城雅郡100-1604800三期60%博雅·湘水灣100-1704800三期50%恒基·凱旋門(mén)80-1256000二期40%中國(guó)鐵建·國(guó)際城57-1524800一期80%方略瀟邦3期88-1394600三期70%未來(lái)康橋長(zhǎng)郡79-1425300一期50%三景國(guó)際88-124400080%爵士湘70-1104600一期70%在售樓盤(pán)銷(xiāo)售售情況從右表中可看看出，二房、、三房是市場(chǎng)場(chǎng)主力房型，，且面積控制制在二房70—90平方米，三房房100—130平方米之間從從目前市場(chǎng)在在售來(lái)看，銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)集中中在5000元/㎡左右，主要是由樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)感及所所在良好的地地理位置而產(chǎn)產(chǎn)生。地理位位置及周邊生生活配套較差差的樓盤(pán)則銷(xiāo)銷(xiāo)售均價(jià)集中中在4000元/㎡左右。xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)于1922年創(chuàng)建，并于于2000年2月被國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，且有有“xx工業(yè)看xx，xx工業(yè)看星沙””之說(shuō)法。星沙沙板塊依托xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)大量的資資金流、人流流、物流的強(qiáng)強(qiáng)有力拉動(dòng)和和優(yōu)越的自然然生態(tài)資源，，為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展提供供了良好的條條件，隨著市市場(chǎng)對(duì)星沙的的居住價(jià)值和和商業(yè)價(jià)值的的逐漸認(rèn)可，，星沙呈現(xiàn)出出巨大的價(jià)格格及性?xún)r(jià)比優(yōu)優(yōu)勢(shì)，吸引了了市區(qū)的廣大大購(gòu)房者。高區(qū)域規(guī)劃、、高性?xún)r(jià)比、、高發(fā)展?jié)摿απ巧呈蟹治鲂⌒〗Y(jié)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分分析第二章項(xiàng)項(xiàng)目分析1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析2項(xiàng)目總用地面面積13809.38平米(約20畝）項(xiàng)目總建筑面面積86732平米地上總建筑面面積71728.83平米一期57999.92平米其中：住宅54407.97平米商業(yè)2894.66平米二期13728.91平米建筑占地面積積3485.30平米容積率5.8建設(shè)內(nèi)容：住住宅、商業(yè)總棟數(shù)：一期期4棟漓湘路東六線(xiàn)本案項(xiàng)目概況交通優(yōu)勢(shì)：交交通路網(wǎng)四通通八達(dá)，提高高出行的便利利性開(kāi)元路漓湘路本案星沙大道東四線(xiàn)長(zhǎng)瀏高速京珠高速縣政府通程廣場(chǎng)星沙文化廣場(chǎng)松雅湖遠(yuǎn)大路黃興大道漓湘路：西接三一大道道，直接連接接星沙與市區(qū)區(qū)重要橫向干干道。遠(yuǎn)大路：直接連接星沙沙與市區(qū)重要要縱向干道。。東四線(xiàn)：星沙重要縱向向干道，連接接南北兩端。。星沙大道：連接星沙與與市區(qū)重要縱縱向干道，南南接紅旗路。。黃興大道：南延線(xiàn)既是是連接高鐵、、機(jī)場(chǎng)等交通通樞紐和xx城區(qū)、xx經(jīng)開(kāi)區(qū)等功能能區(qū)的主要交交通廊道，又又是連接星沙沙鎮(zhèn)、榔（造造字）梨鎮(zhèn)、、黃興鎮(zhèn)的重重要通道。區(qū)域優(yōu)勢(shì)：區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目密集，整體體價(jià)值上升泉塘-長(zhǎng)郡版塊中周周邊項(xiàng)目集中中，區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)熱度不斷升升溫，且大規(guī)規(guī)劃、高品質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)區(qū)域整體價(jià)值值提升，如中中鐵國(guó)際城、、方略瀟邦、、康橋長(zhǎng)郡等等。區(qū)域緊靠華天天酒店、長(zhǎng)豐豐汽車(chē)、三一一重工等大型型企業(yè)，提升升了區(qū)域內(nèi)的的購(gòu)買(mǎi)力。泉塘-長(zhǎng)郡版塊中目目前為高密度度居住社區(qū)，，03-08年所開(kāi)發(fā)星城城國(guó)際、華天天LOHO、東樹(shù)名苑、、圣力華苑等等項(xiàng)目均已入入住，人口集集居密度較大大，商業(yè)氣氛氛逐步形成。。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：純純粹居住、精精品小戶(hù)1、35層高層建筑，，高品質(zhì)硬件件配套，極大大的提升了項(xiàng)項(xiàng)目的附加值值；2、18-46平米單身公寓寓，打造星沙沙極致臻品小小戶(hù)，低總價(jià)價(jià)，提升產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；；3、119-126平米四居室，，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用用直接避免產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特特賣(mài)點(diǎn)。26平米單身公寓寓127平米四居室項(xiàng)目劣勢(shì)1、缺乏規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)、整體觀觀念缺失項(xiàng)目用地南北北短、東西長(zhǎng)長(zhǎng)、呈反“L”型狀，規(guī)劃無(wú)無(wú)整體觀念，，項(xiàng)目直接與與外圍環(huán)境融融合，居住舒舒適度打折，，且項(xiàng)目形象象難以樹(shù)立。。2、項(xiàng)目高容積積率，低綠化化率，居住舒舒適度受限3、區(qū)域發(fā)展不不成熟，商業(yè)業(yè)配套匱乏，，對(duì)于小戶(hù)型型投資產(chǎn)品銷(xiāo)銷(xiāo)售存在一定定風(fēng)險(xiǎn)。B戶(hù)型產(chǎn)品內(nèi)部部功能設(shè)計(jì)存存在一定不足足，影響居住住使用，在保保持原有的柱柱網(wǎng)情況下需需做適當(dāng)?shù)母摹ｍ?xiàng)目劣勢(shì)廚房功能缺失失、功能布置置不合理項(xiàng)目在沒(méi)有規(guī)模、品牌、、環(huán)境、地段段優(yōu)勢(shì)的提供下下，如何取得得客戶(hù)的接受認(rèn)可，是項(xiàng)目成功功銷(xiāo)售的關(guān)鍵鍵。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分分析第二章項(xiàng)項(xiàng)目分析1競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析本案中鐵·國(guó)際城方略·瀟邦三景國(guó)際康橋長(zhǎng)郡爵士湘樓盤(pán)地址位于東六線(xiàn)東、東七線(xiàn)西、南二線(xiàn)北、螺絲塘路南開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-08-132010-09-302010-11-132010-12-11交房時(shí)間一期一組團(tuán)2011.10；一期二組團(tuán)2012.04房屋用途普通住宅商業(yè)樓其它房屋類(lèi)型多層小高層高層建筑類(lèi)型板式裝修狀況毛坯占地面積261202.406平方米建筑面積691562.125平方米總棟數(shù)38總套數(shù)6464容積率3綠化率40%建筑密度17%停車(chē)位個(gè)數(shù)3231個(gè)中國(guó)鐵建開(kāi)發(fā)發(fā)，有較強(qiáng)品品牌價(jià)值，70萬(wàn)平米大體量量建筑集群。。在售80-90㎡㎡2+1戶(hù)型，122㎡3+1戶(hù)型，152㎡四房，均價(jià)4800元/㎡?，F(xiàn)推新房源，，57平米，預(yù)存兩兩午優(yōu)惠一萬(wàn)萬(wàn)元。中鐵·國(guó)際城樓盤(pán)地址位于東七線(xiàn)以西，南二線(xiàn)以南開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-06-212010-02-042010-04-13交房時(shí)間2011-04-28房屋用途普通住宅商業(yè)樓房屋類(lèi)型小高層高層建筑類(lèi)型板式其它裝修狀況毛坯占地面積44872.000平方米建筑面積193430.000平方米總棟數(shù)11總套數(shù)1773容積率4.67綠化率42.3%建筑密度24.4%停車(chē)位個(gè)數(shù)暫無(wú)資料項(xiàng)目前二期部部分即將交房房，現(xiàn)三期新新推緊湊型戶(hù)戶(hù)型，價(jià)格4600元/㎡。方略瀟邦樓盤(pán)地址位于星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，漓湘路與小塘路的交匯處東南角開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-05-08交房時(shí)間2011-06房屋用途普通住宅房屋類(lèi)型小高層高層建筑類(lèi)型塔式其它裝修狀況毛坯占地面積21382.000平方米建筑面積83471.672平方米總棟數(shù)4總套數(shù)713容積率4.3綠化率45%建筑密度0%停車(chē)位個(gè)數(shù)430三景國(guó)際主推88-125平米二至三房房準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)預(yù)計(jì)2011年6月交房，均價(jià)價(jià)4000元/平米。樓盤(pán)地址位于星沙漓湘路與黃興大道交匯處（xx縣一中200米處）開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-09-23交房時(shí)間2011-10房屋用途普通住宅商鋪房屋類(lèi)型高層其它建筑類(lèi)型塔式其它裝修狀況毛坯占地面積70583.297平方米建筑面積155239.578平方米總棟數(shù)10總套數(shù)1123容積率3.5綠化率36%建筑密度0%停車(chē)位個(gè)數(shù)2082個(gè)康橋長(zhǎng)郡目前在售79-142㎡房源，均價(jià)5300元/㎡，新推128㎡3+1戶(hù)型，142㎡原創(chuàng)雙主臥戶(hù)戶(hù)型，本周購(gòu)購(gòu)房特惠2萬(wàn)元優(yōu)惠。。樓盤(pán)地址位于xx星沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)盼盼路以北、黃興大道以西開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-03-04交房時(shí)間2012-7-1房屋用途普通住宅商業(yè)樓房屋類(lèi)型高層建筑類(lèi)型板式塔式裝修狀況毛坯占地面積8988.360平方米建筑面積200702.406平方米總棟數(shù)5總套數(shù)1800容積率4.8綠化率45%建筑密度25%停車(chē)位個(gè)數(shù)室內(nèi)817個(gè)；室外237個(gè)項(xiàng)目部分為定定向開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)銷(xiāo)售情況較好好，現(xiàn)對(duì)外主主推70-110㎡房源，均價(jià)4600元/㎡，總價(jià)優(yōu)惠一一萬(wàn)元。爵士湘區(qū)域在售項(xiàng)目目均為后期新新推項(xiàng)目，在在市場(chǎng)具有較較好的知名度度，且有大盤(pán)盤(pán)直接競(jìng)爭(zhēng)；；區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)面積積主要在70-130平米之間的二二至三房，以以經(jīng)濟(jì)型居住住戶(hù)型為主；；價(jià)格在4000-5000元/㎡左右，性?xún)r(jià)比比相對(duì)較高。。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目密集、且且以大規(guī)模、、高品質(zhì)、精精產(chǎn)品供應(yīng)為為主，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目入市有很很大的競(jìng)爭(zhēng)壓壓力。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析小結(jié)目標(biāo)、任務(wù)與與問(wèn)題1營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)和關(guān)關(guān)建點(diǎn)2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與執(zhí)執(zhí)行3第三章?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略xx項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)標(biāo)、任務(wù)及問(wèn)問(wèn)題初判銷(xiāo)售絕對(duì)成功功，以較高去去化速度實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)金流支撐：：15個(gè)月完成5萬(wàn)方住宅去化化支持項(xiàng)目品牌牌落地，促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目在星沙沙的品牌識(shí)別別，為二期做做好鋪墊。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在星星沙品牌影響響目標(biāo)問(wèn)題初判速度：項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)約約53套/月的銷(xiāo)售任務(wù)務(wù)，屬于區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售速度高高值品牌：xx置業(yè)品牌在xx市場(chǎng)上的沒(méi)有有很強(qiáng)求的品品牌識(shí)別。因此需通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目品牌迅速速樹(shù)立品牌形形象價(jià)格：區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)在4000-5000元/平米意味著本案需要與區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀持平平，缺乏價(jià)格格優(yōu)勢(shì)開(kāi)盤(pán)價(jià)達(dá)到4500元/平米，均價(jià)目目標(biāo)5000元/平米，A、B產(chǎn)品單套總價(jià)價(jià)在10-30萬(wàn)；C和D產(chǎn)品總價(jià)在45-80萬(wàn)。目標(biāo)、任務(wù)與與問(wèn)題1營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)和關(guān)關(guān)建點(diǎn)2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與執(zhí)執(zhí)行3第三章?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目資源綜合合評(píng)價(jià)占地規(guī)模不大大，項(xiàng)目建筑筑體量較小；；35層的高層純住住宅項(xiàng)目，噪噪音環(huán)境影響響小，在區(qū)域域市場(chǎng)中相對(duì)對(duì)不多。規(guī)模項(xiàng)目位于國(guó)家家級(jí)xx經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的漓湘東東路。隨著未未來(lái)大量的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐駐經(jīng)開(kāi)區(qū)，企企業(yè)從業(yè)人員員的住房需求求將最先顯現(xiàn)現(xiàn)，且靠近三三一重工和長(zhǎng)長(zhǎng)豐汽車(chē)大型型企業(yè)；區(qū)域靠近規(guī)劃劃中的xx芙蓉生態(tài)新城城，將迅速與與xx對(duì)接，提升整整體價(jià)值。區(qū)位交通項(xiàng)目周邊主干干道為黃興大大道，黃興大大道南延線(xiàn)既既是連接高鐵鐵、機(jī)場(chǎng)等交交通樞紐和xx城區(qū)、xx經(jīng)開(kāi)區(qū)等功能能區(qū)的主要交交通廊道，又又是連接星沙沙鎮(zhèn)、榔（造造字）梨鎮(zhèn)、、黃興鎮(zhèn)的重重要通道。。未來(lái)規(guī)劃中中的地鐵3號(hào)線(xiàn)和長(zhǎng)瀏城城際鐵路將穿穿越本區(qū)域和和黃興大道。。項(xiàng)目一期由由一棟35層、一棟34層和兩棟14層塔樓組成成，以35層的高度屹屹立于漓湘湘路邊上；；項(xiàng)目產(chǎn)品主主要由單身身公寓、一一居室和緊緊湊型三至至四居室組組成。產(chǎn)品項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)(S)：劣勢(shì)(W)：1、作為住宅來(lái)來(lái)看，容積積率較高；；2、高層柱形形規(guī)劃，在在產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)上受到一一定局限；；3、地塊本身身無(wú)景觀資資源。1、土地成本本相對(duì)板塊塊內(nèi)其他項(xiàng)項(xiàng)目具有明明顯優(yōu)勢(shì)；；2、通過(guò)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品的打打造，吸引引客戶(hù)的關(guān)關(guān)注；3、不臨城市市主干道，，噪音影響響小4、產(chǎn)品是星星沙目前供供應(yīng)中的空空白產(chǎn)品（（小戶(hù)和緊緊湊戶(hù)型））。1、xx打造千萬(wàn)級(jí)級(jí)規(guī)模的國(guó)國(guó)際城市，，將給星沙沙帶來(lái)了很很好的發(fā)展展機(jī)遇；2、星沙“十十二五”規(guī)規(guī)劃中，發(fā)發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系提提高產(chǎn)業(yè)核核心競(jìng)爭(zhēng)力力，帶動(dòng)了了房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展；3、星沙八縱縱十六橫骨骨干路網(wǎng)規(guī)規(guī)劃成型，，長(zhǎng)瀏城際際鐵路和地地鐵3號(hào)線(xiàn)輻射全全城，目前前地鐵3號(hào)線(xiàn)有望年年底開(kāi)工建建設(shè)。1、區(qū)域主要要規(guī)劃為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)區(qū)域，商業(yè)業(yè)發(fā)展欠缺缺，商務(wù)功功能區(qū)匱乏乏，影響項(xiàng)項(xiàng)目小戶(hù)投投資型產(chǎn)品品的價(jià)值提提升；2、政策的調(diào)調(diào)整對(duì)多次次購(gòu)房客群群形成打擊擊，或促成成觀望；機(jī)會(huì)(O)：威脅(T)：本項(xiàng)目適宜宜采?。篠O戰(zhàn)略——把握機(jī)會(huì)，，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)勢(shì)。如何利用產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，賦予項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特的的產(chǎn)品價(jià)值值內(nèi)涵，在在形象上占位實(shí)用？？如何把握市市場(chǎng)契機(jī)，，跳出區(qū)域域價(jià)值凹地地，保證足價(jià)快銷(xiāo)？客戶(hù)基礎(chǔ)面面大，如何何精準(zhǔn)直效效打擊目標(biāo)客客群？項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)解讀讀：足價(jià)快銷(xiāo)，，名利雙收收項(xiàng)目銷(xiāo)售難難點(diǎn)：缺乏整體競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如何在現(xiàn)有有的條件下下深度挖掘掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值值點(diǎn)？如何在缺乏乏銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)的情況下下，增強(qiáng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？？如何找準(zhǔn)客客戶(hù)需求，，增加項(xiàng)目目附加值？？項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)挖掘依托長(zhǎng)郡學(xué)學(xué)校教育資資源：長(zhǎng)郡郡中學(xué)陪讀讀家庭陪讀家長(zhǎng)對(duì)對(duì)于購(gòu)房的的需求：面積小，離離學(xué)校近、、交通方便便、具有一一定的投資資價(jià)值；而本項(xiàng)目的的單身公寓寓和一居室室產(chǎn)品可以以抓住這類(lèi)類(lèi)客戶(hù)，可可以增加產(chǎn)產(chǎn)品的附加加值，降低低小戶(hù)型的的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)?！伴L(zhǎng)郡未來(lái)來(lái)實(shí)驗(yàn)學(xué)校?！蔽挥诓┭怕仿放c黃興大大道交會(huì)處處，由xx未來(lái)投資集集團(tuán)與長(zhǎng)郡郡中學(xué)共同同創(chuàng)辦。學(xué)學(xué)校規(guī)劃24個(gè)小學(xué)班，，36個(gè)初中班，，可容納3500名學(xué)生就讀讀。2011年9月開(kāi)學(xué)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)挖掘-營(yíng)造產(chǎn)品附附加值在現(xiàn)有條件件上項(xiàng)目在在規(guī)模、位位置、品牌牌缺乏競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)匱匱乏；對(duì)此此項(xiàng)目必需需在硬件配配套上增加加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，以提升升整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。室內(nèi)食物垃垃圾粉碎系系統(tǒng)隔熱“斷橋橋”雙層中中空玻璃指紋密碼鎖鎖末端直飲水水系統(tǒng)外墻保溫品牌電梯和和品牌用材材等目標(biāo)、任務(wù)務(wù)與問(wèn)題1營(yíng)銷(xiāo)難點(diǎn)和和關(guān)建點(diǎn)2營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與與執(zhí)行3第三章?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略略【營(yíng)銷(xiāo)策略】如何傳遞營(yíng)銷(xiāo)策略方方式與執(zhí)行行傳遞什么項(xiàng)目?jī)r(jià)值體體系傳遞給誰(shuí)客群及受眾眾客群是誰(shuí)？？客群在哪？？?jī)r(jià)值體系？？?jī)r(jià)值核心？？推廣策略？？銷(xiāo)售策略？？渠道策略？？執(zhí)行策略【客戶(hù)來(lái)源】市場(chǎng)供需矛矛盾帶來(lái)的的本已“饑饑渴”的置置業(yè)需求經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃劃帶來(lái)的新新的企業(yè)入入駐，從而而形成新的的對(duì)這個(gè)版版塊的置業(yè)業(yè)及投資需需求看中區(qū)域物物業(yè)和小戶(hù)戶(hù)產(chǎn)品保值值增值性能能的投資客客群城中心價(jià)值值趨高，外外圍物業(yè)是是其首選之之一環(huán)境需求園林已經(jīng)不不重要，但但符號(hào)性和和品質(zhì)感要要強(qiáng)；配套需求充分整合周周邊商務(wù)、、生活配套套；入戶(hù)前前室；商務(wù)務(wù)配套服務(wù)務(wù)要完善購(gòu)買(mǎi)需求在既滿(mǎn)足高高性?xún)r(jià)比、、高使用率率、低總價(jià)價(jià)的前提下下，又能很很好的滿(mǎn)足足其使用功功能居住方式高層可以接接受，但產(chǎn)產(chǎn)品一定要要純粹，安安全性很重重要。環(huán)境及配套套方面在滿(mǎn)滿(mǎn)足其基本本功能之外外，客戶(hù)追追求的是產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)用用性、純粹粹性、品質(zhì)質(zhì)感、安全全性的生活活方式等；；【客戶(hù)置業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)因素】他們根據(jù)各各自的財(cái)富富尋找著合合適的物業(yè)業(yè)支付趨向：：擁有一定的的支付能力力，能夠承承受相當(dāng)?shù)牡膯蝺r(jià)與總總價(jià)，愿為為服務(wù)買(mǎi)單單。購(gòu)買(mǎi)特征：：注重實(shí)用性性與便利性性，看中居居住區(qū)域的的發(fā)展和項(xiàng)項(xiàng)目的高性性?xún)r(jià)比。產(chǎn)品要求：：面積相對(duì)緊緊湊，功能能齊全。在在滿(mǎn)足日常常生活的基基礎(chǔ)上需要要足夠舒適適，希望得得到合理的的空間，而而不是單純純的面積。。投資趨向：：不再一味追追求短期回回報(bào)，而是是將物業(yè)作作為一種資資產(chǎn)長(zhǎng)期持持有，更看看重物業(yè)復(fù)復(fù)合特性以以及自身的的升值與保保值特性，，在很大程程度上是對(duì)對(duì)于城市資資源的占有有?！究蛻?hù)置業(yè)趨趨向分析】就于本案而而言，他們們應(yīng)該是這這樣一群人人。他們不是大大眾眼里的的富豪，但但他們是朋朋友圈里有有一定優(yōu)越越感的人；；他們沒(méi)有百百萬(wàn)甚至千千萬(wàn)家產(chǎn)，，但具備首首次置業(yè)能能力；他們囊括了了xx人、星沙人人、瀏陽(yáng)人人等?！瓘氖滦袠I(yè)：：星沙經(jīng)開(kāi)區(qū)區(qū)大型企業(yè)業(yè)從業(yè)者、、公司中層層、私營(yíng)業(yè)業(yè)主、公務(wù)務(wù)員、醫(yī)生生、教師等等?？蛻?hù)特征：：多是首次置置業(yè)；對(duì)城市中心心過(guò)高房?jī)r(jià)價(jià)承受不了了，但又需需購(gòu)房置業(yè)業(yè)；注重產(chǎn)品的的實(shí)用型、、高性?xún)r(jià)比比；對(duì)投資具有有敏銳的眼眼光，看中中宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)對(duì)于整體體區(qū)域的價(jià)價(jià)值帶動(dòng)作作用（看中中土地增值值保值而非非短期投資資回報(bào)率））。購(gòu)買(mǎi)目的：：以居住為主主要目的，，但又帶長(zhǎng)長(zhǎng)期投資，，距離自己己的生活圈圈子較近。。【形象的客戶(hù)戶(hù)演繹】客群屬性：：城市精英英·財(cái)富新貴他們就是““xx”需要吸引的的那些人：：渴望擁有屬屬于自己的的優(yōu)質(zhì)城市市物業(yè)一個(gè)公式即即可概括：：經(jīng)濟(jì)實(shí)用型型+未來(lái)投資型型=xx的客戶(hù)群1：逃離城市市中心高房房?jī)r(jià)的剛需需購(gòu)房群體體——不斷攀升的的房?jī)r(jià)，面面臨低總價(jià)價(jià)物業(yè)，再再不買(mǎi)，沒(méi)沒(méi)有了，必必須買(mǎi)！2：區(qū)域內(nèi)需需改善居住住條件的從從業(yè)人群——現(xiàn)有物業(yè)滿(mǎn)滿(mǎn)足不了生生活條件，，但購(gòu)房能能力有限，，沒(méi)有比這這里更適合合的地方了了，必須買(mǎi)買(mǎi)！3：手里有閑閑錢(qián)但又不不多的房產(chǎn)產(chǎn)投資群體體——進(jìn)入門(mén)檻低低，穩(wěn)定收收益及保值值增值性能能好的稀缺缺產(chǎn)品，必必須買(mǎi)！■xx“吃定的”三三類(lèi)人【營(yíng)銷(xiāo)策略】如何傳遞營(yíng)銷(xiāo)策略方方式與執(zhí)行行傳遞什么項(xiàng)目?jī)r(jià)值體體系傳遞給誰(shuí)客群及受眾眾客群是誰(shuí)？？客群在哪？？?jī)r(jià)值體系？？?jī)r(jià)值核心？？推廣策略？？銷(xiāo)售策略？？渠道策略？？執(zhí)行策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)羅列——緊湊小戶(hù)逐漸完善配套純粹居住交通快達(dá)贈(zèng)送面積xx強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)——從客戶(hù)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)兩個(gè)角角度，提取取項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)價(jià)值緊湊型產(chǎn)品品投資小戶(hù)純粹生活區(qū)域發(fā)展前景小戶(hù)投資價(jià)值多重配套緊湊型產(chǎn)品產(chǎn)品附加值便捷交通便捷交通產(chǎn)品附加值區(qū)域發(fā)展前景多重配套低總價(jià)高使用率小戶(hù)投資價(jià)值純粹居住生活高使用率【營(yíng)銷(xiāo)策略】如何傳遞營(yíng)銷(xiāo)策略方式與與執(zhí)行傳遞什么項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系傳遞給誰(shuí)客群及受眾客群是誰(shuí)？客群在哪？?jī)r(jià)值體系？?jī)r(jià)值核心？形象策略？推廣策略？推售策略？蓄客策略四大啟示提煉出出本案營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略略綱領(lǐng)抓住市場(chǎng)供需矛矛盾（缺乏緊湊湊型產(chǎn)品和投資資小戶(hù)）為契機(jī)機(jī)，通過(guò)提前造造勢(shì)及蓄客,延長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，，確保整體目標(biāo)標(biāo)達(dá)成。競(jìng)爭(zhēng)啟示客戶(hù)啟示在深挖客戶(hù)需求求的基礎(chǔ)上，引引領(lǐng)并非迎合；；通過(guò)行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，制造“病毒毒效應(yīng)”。逐步步深化，貫穿始始終。項(xiàng)目啟示引領(lǐng)客戶(hù)渠道先行市場(chǎng)啟示戰(zhàn)役提前高舉高打營(yíng)銷(xiāo)策略要點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略綱領(lǐng)凸顯優(yōu)勢(shì)全面超越先入市，先立勢(shì)勢(shì)；積極搶奪區(qū)區(qū)域內(nèi)競(jìng)品客群群，同時(shí)對(duì)星沙范圍內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品客群進(jìn)進(jìn)行分流，以項(xiàng)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的全面面超越。打造新的價(jià)值體體系，緊湊型居居家產(chǎn)品與小戶(hù)戶(hù)投資新產(chǎn)品快快速傳遞市場(chǎng)，，鎖定核心需求求客戶(hù)；構(gòu)建項(xiàng)項(xiàng)目形象后續(xù)發(fā)發(fā)力挖掘價(jià)值項(xiàng)目發(fā)力【營(yíng)銷(xiāo)總攻略】策略總綱強(qiáng)化并擴(kuò)大項(xiàng)目目產(chǎn)品的稀缺性性，依托及挖掘掘強(qiáng)勢(shì)資源，通通過(guò)媒體炒作項(xiàng)項(xiàng)目品牌起勢(shì)，，樹(shù)立項(xiàng)目品牌牌形象。提前鎖定客戶(hù)，，行銷(xiāo)先行，制制造病毒擴(kuò)大影影響。以客戶(hù)為為中心，讓客戶(hù)戶(hù)眼見(jiàn)為實(shí)的體體現(xiàn)產(chǎn)品與服務(wù)務(wù)品質(zhì)。形象策略：走中高檔路線(xiàn)，，跟隨型高檔次次物業(yè)作為整體體推廣包裝形象象定位推廣策略：立體化、全方位位同步營(yíng)銷(xiāo)推廣廣、造勢(shì)，形成成市場(chǎng)聚焦熱點(diǎn)點(diǎn)，樹(shù)立品牌形形象蓄客策略：行銷(xiāo)先行，病毒毒滲透，提前轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化推售策略：物業(yè)價(jià)值持續(xù)增增長(zhǎng)原則，價(jià)值值整體最大化形象策略強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)——強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)價(jià)值，切合客群群屬性，提煉營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)定位與推廣廣主題在戰(zhàn)略的高度，，關(guān)注星沙文化化，關(guān)注星沙居居住狀況，關(guān)注注星沙人的心理理軌跡挖掘現(xiàn)在星沙人人內(nèi)心的隱性需需求、引導(dǎo)市場(chǎng)場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)觀觀念星沙創(chuàng)新居住時(shí)時(shí)代興起的引導(dǎo)導(dǎo)者——大住區(qū)、小戶(hù)型型——xx主題形象：——小戶(hù)型，大享受受

“xx”，26㎡單身公寓、緊緊湊91㎡三居室、113㎡四居室戶(hù)型，，雖小尤大，環(huán)環(huán)境、結(jié)構(gòu)、功功能、使用上突突破定量尺度，，帶來(lái)小戶(hù)型功功能革命！雖小尤大——小戶(hù)型，大回報(bào)報(bào)

“xx”，面對(duì)市場(chǎng)稀缺缺供應(yīng)和強(qiáng)大需需求，以其低門(mén)門(mén)檻，全功能，，贏取絕佳投資資前景！以小搏大——小戶(hù)型，大發(fā)展展

“xx”，卓爾不群，小小中見(jiàn)大，xx發(fā)展大趨所向，，千萬(wàn)級(jí)規(guī)模國(guó)國(guó)際都市，星沙沙直接與xx對(duì)接，利好規(guī)劃劃帶來(lái)大發(fā)展、、大配套，優(yōu)越越天成！小中見(jiàn)大推廣策略營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略搶推案時(shí)機(jī)奪區(qū)域客源占市場(chǎng)空缺定差異定位強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)——針對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)價(jià)價(jià)值，進(jìn)行強(qiáng)化化營(yíng)銷(xiāo)推廣強(qiáng)化項(xiàng)目形象品牌專(zhuān)案推廣路牌出街房交會(huì)亮相業(yè)內(nèi)新聞發(fā)布強(qiáng)化打造體系體系專(zhuān)案推廣介紹手冊(cè)電子樓書(shū)精裝樣板間強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值區(qū)域差異推廣突出產(chǎn)品差異和和區(qū)域特質(zhì)，搶搶奪客戶(hù)，避免免產(chǎn)品和價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)推廣方案之線(xiàn)上上媒體推廣，營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)通路組合方方案。xx整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案之推廣策略——策略之整合營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)示范體系開(kāi)放開(kāi)盤(pán)業(yè)內(nèi)茶話(huà)會(huì)……線(xiàn)上，線(xiàn)下集中中爆發(fā)，以客戶(hù)需求為出出發(fā)點(diǎn)，多種營(yíng)銷(xiāo)模式全全面攻擊。線(xiàn)上媒體組合跨界營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)政府機(jī)關(guān)商業(yè)場(chǎng)所產(chǎn)業(yè)及大型企業(yè)業(yè)……活動(dòng)執(zhí)行完美展示策略第一展示——突破傳統(tǒng)售樓處處概念，制造設(shè)設(shè)計(jì)、時(shí)尚、藝術(shù)中心展示中心設(shè)計(jì),模型及專(zhuān)屬物料料展示設(shè)計(jì)感極強(qiáng)，有有別的與眾不同同的模型項(xiàng)目專(zhuān)屬的物料料藝術(shù)品的擺放【展示策略】售樓團(tuán)隊(duì)武裝到到牙齒銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)用時(shí)尚尚元素包裝，從從細(xì)微處體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目氣質(zhì)，打造整體品質(zhì)感感。蓄客策略渠道出擊——專(zhuān)業(yè)行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)；；分類(lèi)渠道策略略……專(zhuān)業(yè)行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，，分區(qū)域掃描客客戶(hù)；分點(diǎn)布控，點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)巡展，精準(zhǔn)準(zhǔn)出擊目標(biāo)；客戶(hù)資源整合；；…………精準(zhǔn)渠道執(zhí)行，，確保旗開(kāi)得勝勝[行銷(xiāo)先行]在售樓部正式開(kāi)開(kāi)放之前，讓項(xiàng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)走出去去變坐銷(xiāo)為行銷(xiāo)銷(xiāo)；既作為項(xiàng)目目啟動(dòng)時(shí)不得不不進(jìn)行的動(dòng)作，，也是長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)需堅(jiān)持的持久久戰(zhàn)。重點(diǎn)突破渠道：：項(xiàng)目周邊大型企企業(yè)單位及住宅宅區(qū)（如三一重重工、長(zhǎng)豐汽車(chē)車(chē)、遠(yuǎn)大空調(diào)、、中聯(lián)重科、山山河智能等重要要企業(yè)單位）xx縣中心區(qū)域?qū)嵙α挝患吧虡I(yè)場(chǎng)場(chǎng)所（通程商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮蓮花商業(yè)廣場(chǎng)））先期建立好戶(hù)外外導(dǎo)視，引導(dǎo)xx大東城區(qū)域和岳岳陽(yáng)平江區(qū)域及及瀏陽(yáng)區(qū)間，重重點(diǎn)鎖定星沙客客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)展示到位之之前：節(jié)點(diǎn)性人數(shù)控制制在10-12人左右，主要目的的：一是通過(guò)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)宣傳項(xiàng)目，提升知名度。二是通過(guò)對(duì)行銷(xiāo)銷(xiāo)人員的獎(jiǎng)勵(lì)，，盡量引導(dǎo)客戶(hù)戶(hù)上門(mén)，大量增加客戶(hù)基數(shù)；因此派單地點(diǎn)為為拉網(wǎng)式，不針對(duì)具體地地點(diǎn)；當(dāng)?shù)谝徊ńY(jié)束后后，選擇容易帶帶來(lái)上門(mén)量或人人流量集中的地地方定點(diǎn)派單；如此循環(huán)幾次次，項(xiàng)目知名度度快速提升；現(xiàn)場(chǎng)展示到位之之后：行銷(xiāo)隊(duì)伍由10-12人迅速上升，爭(zhēng)爭(zhēng)取短期內(nèi)針對(duì)對(duì)開(kāi)盤(pán)迅速積累累大量客戶(hù)。行銷(xiāo)拓客客戶(hù)拓展設(shè)置品牌臨時(shí)展示中心（如xx火車(chē)站、尚東區(qū)大潤(rùn)發(fā)商場(chǎng)、星沙通程廣場(chǎng)、易初蓮花廣場(chǎng)等；行銷(xiāo)隊(duì)伍派單掃街；在人群密集度高的超市、商場(chǎng)、巡展，吸納更多客戶(hù)來(lái)源。建議開(kāi)辟行銷(xiāo)銷(xiāo)外展中心時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前前三個(gè)月到開(kāi)開(kāi)盤(pán)后兩個(gè)月月地點(diǎn)：星沙通程商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)、星沙沙易初蓮花超超市廣場(chǎng)、星星沙明城國(guó)際際大酒店（三三中取一）。。通過(guò)外展點(diǎn)擺擺放項(xiàng)目沙盤(pán)盤(pán)并做好項(xiàng)目目相關(guān)標(biāo)識(shí)，，安排項(xiàng)目工工作人員提供供咨詢(xún)服務(wù)，，樹(shù)立xx品牌形象與傳傳遞項(xiàng)目銷(xiāo)售售信息，并直直接鎖定星沙沙區(qū)域客戶(hù)群群?？蛻?hù)拓展客戶(hù)攔截：截流競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目客戶(hù)，搶占占客戶(hù)資源主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)攔截截：中鐵國(guó)際城、、三景國(guó)際、、康橋長(zhǎng)郡、、方略瀟邦等等重點(diǎn)項(xiàng)目的的客戶(hù)攔截!資源客戶(hù)，電電話(huà)CALL客銷(xiāo)售員Call客：置業(yè)顧問(wèn)之前前積累的客戶(hù)戶(hù)渠道拓客的資資源客戶(hù)分析和盛公司司成交客戶(hù)特特征，篩選相相匹配的數(shù)據(jù)據(jù)，利用和盛公司司客戶(hù)中心進(jìn)進(jìn)行Call客，獲取有效效誠(chéng)意客戶(hù)數(shù)數(shù)據(jù)移交給銷(xiāo)銷(xiāo)售員跟進(jìn)。。時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月月——多級(jí)call客，最大可能能拉動(dòng)誠(chéng)意客客戶(hù)篩選核心客戶(hù)戶(hù)來(lái)源區(qū)域，，如企業(yè)、集集中小區(qū)，直直接與企業(yè)、、物管聯(lián)系，，獲得投遞權(quán)限限，項(xiàng)目組安安排學(xué)生投遞遞，直接接觸核核心目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)直投—“親自投遞”時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月月——直接劫殺競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手客戶(hù)渠道攻略具體措施：1.直接占位目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群直接接出入的場(chǎng)所所地點(diǎn)：周邊企企業(yè)單位、銀銀行及移動(dòng)、、聯(lián)通、電信信公司營(yíng)業(yè)廳廳、商場(chǎng)等。?；顒?dòng)形式：發(fā)發(fā)單、資料架架、外展點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行拓展目的：直接占占位目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群經(jīng)常出入入的場(chǎng)所，提提高信息傳達(dá)達(dá)率搶占區(qū)域核心心渠道2.分類(lèi)客戶(hù)DM目標(biāo)：有針對(duì)對(duì)性地將項(xiàng)目目信息傳遞給給潛在客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)：項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域客戶(hù)戶(hù)、目標(biāo)小區(qū)區(qū)客戶(hù)、目標(biāo)標(biāo)單位客戶(hù)等等傳遞信息：銷(xiāo)銷(xiāo)售信息傳遞遞、活動(dòng)信息息傳遞、銷(xiāo)售售情況宣傳，，結(jié)合項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)推廣。公關(guān)活動(dòng)——售樓部開(kāi)放暨暨產(chǎn)品展示會(huì)會(huì)活動(dòng)目的：廣而告之現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)售樓部對(duì)外外開(kāi)放信息，，展現(xiàn)本項(xiàng)目目工程進(jìn)度，，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝展示，增強(qiáng)強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目目感知度；活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)之前累積積意向客戶(hù)參參加；售樓部開(kāi)放剪剪彩活動(dòng)；參觀售樓部現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)；公關(guān)活動(dòng)——xx盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)主題：xx盛大開(kāi)盤(pán)活動(dòng)目的：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)盤(pán)氣氛現(xiàn)場(chǎng)突出項(xiàng)目目形象氣質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)促進(jìn)客戶(hù)戶(hù)成交活動(dòng)地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)儀式由開(kāi)開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致致辭并開(kāi)啟活活動(dòng)；現(xiàn)場(chǎng)煙花、彩彩帶妝點(diǎn)氣氛氛；客戶(hù)選房活動(dòng)動(dòng)；活動(dòng)目的：借房展會(huì)之之勢(shì)，推廣項(xiàng)項(xiàng)目，大力挖挖掘目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)；活動(dòng)內(nèi)容：展臺(tái)搭建、形形象包裝；現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)表演演，吸引眼球球；現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售接待待，客戶(hù)簽約約?！獂x/星沙2011秋季房交會(huì)參參展公關(guān)活動(dòng)——區(qū)域巡展活動(dòng)目的：拓展銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)，挖掘外區(qū)區(qū)域客群，提提高銷(xiāo)售活動(dòng)地點(diǎn)：xx市大東城、xx縣、瀏陽(yáng)、岳岳陽(yáng)平江區(qū)域域活動(dòng)內(nèi)容：在區(qū)域設(shè)臨時(shí)時(shí)外展點(diǎn)，展展示項(xiàng)目相關(guān)關(guān)信息和發(fā)放放項(xiàng)目資料；；現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)優(yōu)惠惠活動(dòng)。推售策略【當(dāng)前入市價(jià)格格推導(dǎo)】序號(hào)

成交區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)竣工時(shí)間社區(qū)建筑規(guī)劃小計(jì)況修正

規(guī)劃

中鐵國(guó)際城4800981011011001011031021061024440方略瀟邦4600981021021021021021021061014212三景國(guó)際40001001001001001011001001011003960康橋長(zhǎng)郡53001011011011031011011011031014946爵士湘460097100100971011011011031014559通過(guò)上述修正正核算，本案案物業(yè)價(jià)格4423元/平方米，綜合合考慮市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、開(kāi)開(kāi)發(fā)品牌影響響力以及和盛盛地產(chǎn)的全案案操控能力，，最終建議入入市售價(jià)為4500元/㎡。后期將根據(jù)據(jù)市場(chǎng)合理增增長(zhǎng)速度，最最終實(shí)現(xiàn)整盤(pán)盤(pán)均價(jià)5000元/㎡?！菊w推售策略略】推售形象上：：利用緊湊型三三居室產(chǎn)品，，樹(shù)立項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型形形象單身公寓及一一居居產(chǎn)品線(xiàn)線(xiàn)下合理總價(jià)價(jià)控制，作為為現(xiàn)金流產(chǎn)品