現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃

現(xiàn)代房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃東南大學(xué)

一、現(xiàn)代房地產(chǎn)投資

項(xiàng)目過(guò)程分析（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目程序的劃分通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可以分為四個(gè)階段，即：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段Ⅰ前期工作階段Ⅱ建設(shè)階段Ⅲ租售階段ⅣⅠⅡⅣⅢ整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的影響

影響曲線時(shí)間前期開(kāi)發(fā)建設(shè)期投資曲線（三）、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要步驟

投資開(kāi)發(fā)四個(gè)階段可細(xì)化為八個(gè)主要步驟，即：投資機(jī)會(huì)尋找投資機(jī)會(huì)篩選可行性研究獲取土地使用權(quán)規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批簽署有關(guān)合作協(xié)議施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理（四）對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目過(guò)程的分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，應(yīng)從粗獷、經(jīng)驗(yàn)型向技術(shù)、精確型轉(zhuǎn)化。2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵在于項(xiàng)目的前期，即在項(xiàng)目的策劃決策階段。3、四個(gè)階段的輕重排續(xù)由重到輕應(yīng)為Ⅰ、Ⅳ、Ⅱ、Ⅲ。4、當(dāng)然，項(xiàng)目進(jìn)展到任何一個(gè)階段均為關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

整體策劃理念（一）何為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目整體策劃房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃是指為達(dá)到投資目標(biāo)，在調(diào)查、分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)施事先進(jìn)行系統(tǒng)的、全面的構(gòu)思、謀劃，并制定和選擇合理可行的執(zhí)行方案，以及根據(jù)目標(biāo)要求和現(xiàn)實(shí)環(huán)境變化，對(duì)方案進(jìn)行修改、調(diào)整的一種創(chuàng)造性的活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目整體策劃的含義策劃是為一定的目標(biāo)服務(wù)的，應(yīng)完全服從目標(biāo)要求。策劃是建立在對(duì)有關(guān)的情況調(diào)查、研究基礎(chǔ)上的。策劃包括制定方案、選擇方案、調(diào)整方案三個(gè)方面。來(lái)自中國(guó)最大的資料庫(kù)下載

（三）項(xiàng)目策劃與可研的區(qū)別項(xiàng)目投資項(xiàng)目策劃投資項(xiàng)目的可研內(nèi)容總體性、全局性的方案策劃項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上是否可行研究范圍從項(xiàng)目開(kāi)始直至物業(yè)管理全過(guò)程項(xiàng)目立項(xiàng)之前地位整體性的是策劃過(guò)程中的一個(gè)步驟或一部分結(jié)果從多個(gè)方案中選擇科學(xué)的、合理的最優(yōu)方案僅僅回答是否可行,不一定是最優(yōu)的落實(shí)通常必須落實(shí)到計(jì)劃、予以實(shí)施并不一定落實(shí)到計(jì)劃，只是一個(gè)階段性工作（四）項(xiàng)目策策劃與決策的的區(qū)別策劃的過(guò)程包包括制定方案案、選擇、調(diào)調(diào)整方案；決策是對(duì)方案案的優(yōu)選。項(xiàng)目可研、決決策都應(yīng)是策策劃工作的具具體內(nèi)容，策策劃更廣泛。。（五）項(xiàng)目策策劃的特性目的性超前性程序性創(chuàng)造性整體性現(xiàn)實(shí)可行性調(diào)適性三、房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目策策劃分類與與內(nèi)容（一）房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目策策劃分類已有明確項(xiàng)目目的全過(guò)程策策劃還沒(méi)有明確項(xiàng)項(xiàng)目的投資策策劃單項(xiàng)策劃（二）已有明明確項(xiàng)目的投投資策劃這種情況是指指以有項(xiàng)目批批文，已拿到到土地的項(xiàng)目目。這種類型型的策劃一般般是從項(xiàng)目分分析開(kāi)始直至至項(xiàng)目結(jié)束。。主要內(nèi)容包包括：1、市場(chǎng)分析2、目標(biāo)市場(chǎng)確定定、產(chǎn)品定位位3、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)4、營(yíng)銷策劃5、開(kāi)發(fā)過(guò)程策劃劃6、融資策劃7、物業(yè)管理策劃劃8、投資風(fēng)險(xiǎn)分析析及控制市場(chǎng)分析政策分析研究究供給分析需求分析消費(fèi)者研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究究對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的的預(yù)測(cè)目標(biāo)市場(chǎng)確定定、產(chǎn)品定位位1、市場(chǎng)細(xì)分分，確定子市市場(chǎng)（一個(gè)或或若干個(gè)）2、項(xiàng)目概念念定位3、項(xiàng)目功能能定位4、產(chǎn)品的研研發(fā)5、產(chǎn)品功能能的優(yōu)選與組組合6、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目成本本分析2、項(xiàng)目效益益評(píng)價(jià)3、評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)與方法（1）評(píng)價(jià)指指標(biāo)：投資收益率；；內(nèi)部收益率率；自有資金金收益率、投投資回收期等等。（2）分析方方法：動(dòng)態(tài)的、現(xiàn)金金流量分析、、盈虧分析、、敏感性分析析等。營(yíng)銷策劃1、營(yíng)銷調(diào)研研2、產(chǎn)品策略略3、價(jià)格策略略4、廣告策略略5、銷售執(zhí)行行與控制等等開(kāi)發(fā)過(guò)程策劃劃采用現(xiàn)代項(xiàng)目目管理的手段段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行策劃。主要要內(nèi)容應(yīng)包括括：1、通過(guò)招投投標(biāo)優(yōu)選工程程承包、監(jiān)理理單位。2、采取建設(shè)設(shè)監(jiān)理方式對(duì)對(duì)工程實(shí)施管管理、控制。。主要內(nèi)容有：：成本、工期期、質(zhì)量的控控制；合同、信息管管理；各種關(guān)系的協(xié)協(xié)調(diào)等。融資策劃t投入投資投資曲線銷售收入曲線銷售收入資金差額開(kāi)發(fā)建設(shè)期營(yíng)銷期利潤(rùn)0融資策劃1、測(cè)算投資資成本及其分分布，制定資資金投入計(jì)劃劃。2、預(yù)測(cè)項(xiàng)目目銷售收入，，制定資金回回收計(jì)劃。3、結(jié)合企業(yè)業(yè)自有資金狀狀況，測(cè)算項(xiàng)項(xiàng)目資金需求求情況。4、選擇融資資方式、制定定融資計(jì)劃。。5、融資方案案分析及確定定。物業(yè)管理策劃劃1、物業(yè)管理理標(biāo)準(zhǔn)策劃2、物業(yè)管理理方式選擇3、物業(yè)管理理合同準(zhǔn)備4、物管的特特色服務(wù)5、物業(yè)管理理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等投資風(fēng)險(xiǎn)分析析及控制1、投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的辨識(shí)在眾多的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)中辨別哪些些可能在本項(xiàng)項(xiàng)目中發(fā)生。。2、風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)評(píng)價(jià)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)何時(shí)發(fā)發(fā)生、強(qiáng)度、、持續(xù)時(shí)間等等進(jìn)行評(píng)價(jià)。。3、風(fēng)險(xiǎn)的處處理承擔(dān)、回避、、轉(zhuǎn)移、分散散…….等。。4、風(fēng)險(xiǎn)的控控制制定風(fēng)險(xiǎn)控制制、防范計(jì)劃劃，指導(dǎo)項(xiàng)目目實(shí)施。（三）還沒(méi)有有明確項(xiàng)目的的投資策劃這種情況往往往是投資者還還沒(méi)有明確項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)所進(jìn)行行的策劃。主主要內(nèi)容包括括：1、投資開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)位分析與與選擇2、投資開(kāi)發(fā)發(fā)方向及內(nèi)容容分析與選擇擇3、投資規(guī)模模分析與選擇擇4、投資開(kāi)發(fā)發(fā)合作方式分分析與選擇5、項(xiàng)目融