第九章房地產(chǎn)評估方法及其應(yīng)用必備復(fù)習(xí)知識點(diǎn)

第#頁第九章房地產(chǎn)評估方法及其應(yīng)用知識體系：.收益法、市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用.基準(zhǔn)地價(jià)修正法在土地評估中的應(yīng)用.在建工程評估.假定土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，土地價(jià)值為1000萬元，建筑物價(jià)值為5000萬元，房地產(chǎn)的綜合資本化率應(yīng)為()。A.7% B.7.50%C.7.67% D.14%『正確答案』C『答案解析』房地產(chǎn)凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益(L+B)Xr=LXr1+BXr2參見教材P455。.下列關(guān)于房地產(chǎn)評估收益法中收益額的說法正確的有()。A.房地產(chǎn)的收益額應(yīng)該是凈收益，指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益B.凈收益不應(yīng)該是實(shí)際凈收益，而應(yīng)該是客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估的依據(jù)C.凈收益二客觀總收益-客觀總費(fèi)用D.總費(fèi)用也應(yīng)該是客觀費(fèi)用，需要剔除不正常的費(fèi)用E.總費(fèi)用包含各種費(fèi)用，例如折舊費(fèi)、管理費(fèi)等『正確答案』ABCD『答案解析』房地產(chǎn)的總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)，通常包含：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。參見教材P452?！揪C合題】注冊資產(chǎn)評估師受托評價(jià)一處土地的價(jià)值，經(jīng)過調(diào)查，獲得以下資料：(1)該土地位于繁華商業(yè)街，于2000年5月以有償出讓方式取得，但是獲得使用權(quán)是商業(yè)用地的最高出讓年限，并于2001年5月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓。經(jīng)濟(jì)耐用年限為35年，殘值率為5%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回。r2000.5獲停年*也口1年5月建成」土地3H年?duì)幗呶飰勖蘈南業(yè)地匚^>4口年?duì)幗呶飰勖掏恋亟ㄖ铩盁o償收回”(2)當(dāng)時(shí)該寫字樓的造價(jià)是每平米3000元，2001年5月至評估基準(zhǔn)日間，物價(jià)每年上漲2%。造價(jià)=>3000元居2口口1.5=期隹曰 12%環(huán)比物觸鋤旨數(shù)(3)該被評估房地產(chǎn)，2005年1月訂約了2年期的租約，整幢出租月租金收入為3萬元。評估基準(zhǔn)日預(yù)計(jì)同類房地產(chǎn)年租金應(yīng)為1000元／平方米；空置率為22%，房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算，管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)算；(4)各年修繕費(fèi)以評估基準(zhǔn)日房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)算；各年保險(xiǎn)費(fèi)以房屋評估基準(zhǔn)日現(xiàn)值的3%。計(jì)算；土地使用稅以每年每平方米2元計(jì)算?？?5年1月訂立2年租妁,W萬元/月=>歷史租金乂―同類租金：1000元空置率22XJ「房產(chǎn)稅；租金KLEM，管理費(fèi)二租金工九L修婚費(fèi)：房現(xiàn)值XL5kr保險(xiǎn)費(fèi);房屋現(xiàn)值五號麻工土地使用稅：2元為'（5）假設(shè)建筑物的還原利率為10%，土地還原利率為8%。（6）該土地面積360平方米，建筑面積510平方米試評估本例房屋基地在2007年5月的土地使用權(quán)價(jià)格。造僑匚=>30Q0元/in,I建筑:n1口先前0L5U>基準(zhǔn)日t2%'土地口日%環(huán)比物僑變動(dòng)指數(shù)面積J-土地360工建筑【思路分析】土地價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值一建筑物現(xiàn)值式中：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)一年貶值額*已使用年數(shù)年貶值額=（建筑物重置價(jià)一殘值）/耐用年限=建筑物重置價(jià)（1—?dú)堉德剩?耐用年限房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益一房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金解：（1）房屋的重置成本=3000X510X（1+2%）6=1723028.5元（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值①房屋年貶值額土地出讓總年限是商業(yè)用地的最高出讓年限40年（應(yīng)該記住土地出讓年限的數(shù)據(jù)），但是房屋建設(shè)完成于獲得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用壽命年限是35年，折舊年限應(yīng)該是取兩者中的短者，同時(shí)由于房屋使用壽命小于土地剩余使用年限，計(jì)算折舊應(yīng)該考慮殘值，所以年貶值額=建筑物重置價(jià)（1-殘值率）/使用年限=1723028X（1-5%）/35=46767.92（元）②房屋現(xiàn)值二建筑物重置價(jià)-年貶值額X6二1723028-46767.92X6=1442420.5元【思路】接下來計(jì)算房地產(chǎn)凈收益：房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用（3）計(jì)算房地產(chǎn)總收入：年租金總收入=1000*78%*510=397800（元）（4）計(jì)算房地產(chǎn)年總費(fèi)用房產(chǎn)稅、管理費(fèi)、修繕費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、土地使用稅①房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算，故應(yīng)納房產(chǎn)稅為：397800X12%=47736（元）②管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)算：397800X3%=11934（元）③修繕費(fèi)以房屋現(xiàn)值的1.5%計(jì)算：1442420.5X1.5%=21636.3（元）④保險(xiǎn)費(fèi)以房屋現(xiàn)值的3%o計(jì)算：1442420.5X3%o=4327.26（元）⑤土地使用稅以每年每平方米2元計(jì)為：2X360=720（元）⑥房地產(chǎn)年總費(fèi)用：47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56（元）（5）計(jì)算房地產(chǎn)凈收益=397800-86353.56=311446.44（元）（6）求取土地純收益①房屋年凈收益為：1442420.5/（P/A,10%,29）=1442420.5/9.3696=153946.86（元）②土地純收益二房地產(chǎn)的凈收益-房屋純收益=311446.44-153946.86=157499.58（元）（7）求土地使用權(quán)價(jià)格評估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限是：40-7=33年土地總價(jià)二157499.58X〔1-（1+8%）-33〕/8%=157499.58X11.5139=1813434.41（元）土地單價(jià)二1813434.41:360=5037.32（元）【說明】有的同學(xué)認(rèn)為這里土地應(yīng)該按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益對待,土地總價(jià)為157499.58X〔1-（1+8%）-29〕/8%。這種處理是不正確的，因?yàn)樵u價(jià)的是土地價(jià)值，土地尚有剩余年限33年,不能夠說土地上的房屋剩余年限29年之后,房屋壽命期結(jié)束了,土地就沒有收益了,合理的理解是認(rèn)為房屋壽命期之后土地仍然能夠獲得同樣的收益。因?yàn)榭梢约僭O(shè)再在土地上建房等獲得33-29=4年的收益。市場法.某一待估宗地剩余使用年限為25年,土地還原率為10%,所選的參照物剩余使用年限為20年,則土地使用年限修正系數(shù)為（）。A.0.92 B.1.07C.1.09 D.0.94Hr產(chǎn)『正確答案』B『答案解析』〔1一（1+10%）-25〕/〔1一（1+10%）-20〕=（1-0.0923）/（1-0.1486）=1.066【注意】分母是基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限,應(yīng)該采用最高出讓年限。.運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為（ ）的價(jià)格。A.評估時(shí)期B.參照物交易時(shí)C.評估基準(zhǔn)日D.未來預(yù)期『正確答案』C『答案解析』運(yùn)用市場法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，交易日期修正的主要目的是將參照物價(jià)格修正為評估基準(zhǔn)日的價(jià)格。.某待估宗地規(guī)劃容積率為5，選擇的比較案例宗地的容積率為2，評估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場交易價(jià)格為1000元/平方米，如果容積率為2和5所對應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為1.5和3，僅考慮上述條件，待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于（）元。A.1250 B.1500 C.2000 D.3333.33『正確答案』C『答案解析』容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X（待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例價(jià)格容積率修正系數(shù)）=1000X（3/1.5）=2000元/平方米F更空曰三筆上於寶喀諾自匕空三三??善王之盛~二.比二1列儲咯―一二叱列妥0軍與壬之其.基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估一商業(yè)用地的價(jià)值，實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36年，若資本化率為9%,則土地年限修正系數(shù)為（）。A.0.992B.0.937C.0.986 D.1.067『正確答案』C『答案解析』土地使用年期修正的公式。使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候，基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限一定要采用法定最高出讓年限，但是一般的市場法，應(yīng)該采用參照物和評估土地的各自的剩余使用年限。【注意】分母是基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限，應(yīng)該采用最高出讓年限?！?009?綜合題】為評估某寫字樓2008年12月31日的市場價(jià)值，評估師在該寫字樓附近調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比案例，成交價(jià)格及成交日期見表1。經(jīng)過對評估對象與可比案例在交易情況、市場狀況及房地產(chǎn)狀況等方面的差異進(jìn)行分析比較，得到可比案例價(jià)格修正和調(diào)節(jié)情況見表2。表2中交易情況中的正（負(fù)）值表示可比案例成交價(jià)格高（低）于其正常市場價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中的正（負(fù)）值表示可比案例房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于評估對象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。美元對人民幣的匯率2008年9月30日為1：6.8183，2008年10月31日為1：6.8270，2008年12月31日為1：6.8353。該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2008年6月至12月的逐月變化為：6月至10月逐月環(huán)比上升1%，11月比10月下降2%，12月比11月下降5%。表1可比案例A可比案例B可比案例C成交價(jià)格10000元人民幣/m21600美元/m212000元人民幣/m2成交日期2008年6月30日2008年9月30日2008年10月31日表2可比案例A可比案例B可比案例C交易情況+5%+2%-5%房地產(chǎn)情況—8%-5%+4%要求：評估該寫字樓2008年12月31日單位面積的市場價(jià)值(按照算術(shù)平均法確定最終評估結(jié)論)。解：(1)測算公式：比準(zhǔn)價(jià)格(被估房地產(chǎn)評估價(jià)值)=可比交易案例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系統(tǒng)X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)實(shí)際評估中的計(jì)算公式P=PfxAxBxC=Pfx—x—x—110011式中字符含義同前，具體內(nèi)容為：A_100_正常交易情況指數(shù)二1=可比實(shí)例交易情況指數(shù)口_一一評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)二麗=可比實(shí)例交易時(shí)價(jià)格指數(shù)100=待估對象房地產(chǎn)狀況指數(shù)一77一可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況指數(shù)哪個(gè)值為1。。，就以哪個(gè)值為基港(2)求比準(zhǔn)價(jià)格VAVA=10000X100/(100+5)X(1+1%)4X(1—2%)X(1—5%)X100/(100—8)=10000X0.9524X1.0406X0.98X0.95X1.0870=10029.57(元可比案例A可比案例B可比案例C交易情況+5%+2%-5%房地產(chǎn)情況—8%-5%+4%(3)求比準(zhǔn)價(jià)格VBVB=1600X6.8183X100/(100＋2)X(1＋1%)X(1—2%)X(1—5%)X100/(100—5)=1600X6.8183X0.9804X1.01X0.98X0.95X1.0526=10586.05(元/平方米)(4)求比準(zhǔn)價(jià)格VCVC=12000X100/(100—5)X(1—2%)X(1—5%)X100/(100＋4)=11307.70(元/平方米)(5)該寫字樓單價(jià)=(10029.57+10586.05+11307.70)/3=10641.10(元/平方米)成本法1.用成本法評估土地時(shí)，土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為()。A.整個(gè)開發(fā)期B.整個(gè)銷售期C.整個(gè)開發(fā)期和銷售期D.整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半『正確答案』C『答案解析』土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。參見教材P471。2.根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用一般包括()。A.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)B.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)『正確答案』A『答案解析』根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定，國家征用耕地需支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。參見教材P470。征收集體土地土地補(bǔ)償費(fèi)(農(nóng)村集體)為耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6?10倍，無收益的不用補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口按該耕地征用前三年平均年產(chǎn)值的4?6倍計(jì)算。但每公頃的安置補(bǔ)償費(fèi)最高不超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍青苗補(bǔ)償和地上附著物標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市制定，給予所有者補(bǔ)償新菜地開發(fā)建設(shè)基金征用城郊商品菜地時(shí)支付的費(fèi)用。菜地是指連續(xù)3年以上種菜或養(yǎng)魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘.每公頃被征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的()倍。A.3 B.8C.15 D.30『正確答案』D『答案解析』土地補(bǔ)償費(fèi)為被征土地前3年平均產(chǎn)值的6?10倍；安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過被征土地前3年平均產(chǎn)值的15倍。特殊情況可以提高，但土地補(bǔ)償加上安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過土地征用前3年平均產(chǎn)值的30倍。參見教材P470、471。.某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2%。該建筑物2000年1月的重置成本為500萬元，2000年1月的評估值接近()。A.400萬元 B.392萬元C.402萬元 D.390萬元『正確答案』C『答案解析』建筑物價(jià)值二重置成本一年貶值額*已使用年限500—10X[500X(1—2%)/50]=402萬元參見教材P474。.開發(fā)對象為某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的一宗土地，面積為10000平方米，土地開發(fā)費(fèi)為每平方米250元，土地開發(fā)周期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)每年均勻投入，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的40%，銀行貸款年利率為6%，則該宗土地開發(fā)費(fèi)利息為()。A.12.41萬元 B.13.57萬元C.15.73萬元 D.16.84萬元『正確答案』B『答案解析』10000X250X{40%X[(1+6%)i.5—1]+60%X[(1+6%)。.5—1]}=135681.32元土地開發(fā)費(fèi)利息：如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)(或資金投入)為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。參見教材P471。.新建房地產(chǎn)評估中的開發(fā)成本不包括()。A.土地取得費(fèi) B.前期工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)『正確答案』A『答案解析』新建房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+利息+銷售稅費(fèi)+利潤開發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)，(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，(5)開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。參見教材P472。.運(yùn)用成本法對房地產(chǎn)價(jià)格評估，其適用范圍主要是()。A.新開發(fā)地.學(xué)校用地C.公園用地D.商業(yè)用地E.商品房用地『正確答案』ABC『答案解析』無法利用市場法、收益法進(jìn)行評估的。參見教材P469。假設(shè)開發(fā)法1.某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費(fèi)為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8%。該土地投資利息為()。A.79.23萬元 B.80萬元C.60萬元 D.100萬元『正確答案』A『答案解析』500X[(1+8%)i-1]+1000X[(1+8%)0.5—1]=79.23萬元參見教材P480。計(jì)算投資利息「基數(shù):土地取得費(fèi)廠取得費(fèi)04I時(shí)間：開發(fā)期+銷售期利息] 「基勃；土地開發(fā)費(fèi)總額'開發(fā)費(fèi)均拿人一時(shí)間：開發(fā)期一半+銷售期非均勻投入，時(shí)間？【綜合題】評估對象宗地A的具體資料如下：(1)評估目的：評估宗地A在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值。(2)評估對象基本情況：宗地A為一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，規(guī)劃用途為住宅，土地使用年限為70年，規(guī)劃容積率為4。(3)宗地開發(fā)情況：建設(shè)周期為2年，住宅的建筑費(fèi)用為每平方米1800元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%，建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，評估基準(zhǔn)日銀行貸款利率為6%，建成后預(yù)計(jì)每年折舊費(fèi)為320000元，建設(shè)過程中的相關(guān)稅費(fèi)均為樓價(jià)的4%，開發(fā)商要求的利潤率為15%，正常綜合折現(xiàn)率為8%。(4)市場調(diào)研情況：評估基準(zhǔn)日兩年后住宅的市場情況是：售價(jià)為每平方米4000元，按此價(jià)格住宅建成后就可以售出，銷售稅費(fèi)占樓價(jià)的3%。【要求】根據(jù)給出的資料，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估該宗地在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值。預(yù)期樓價(jià)=地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+利息+錯(cuò)售費(fèi)+稅金+利潤出售時(shí)價(jià)值J 建筑期發(fā)生 評估日f出售時(shí)評估基準(zhǔn)日 f利息期包含

“銷售期”9r地價(jià)利息=地價(jià)&+i*-地價(jià)利息期包含

“銷售期”i建筑費(fèi)十專業(yè)費(fèi)=>利息〔支出f售樓)=地價(jià)=?投資回報(bào)利潤率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)口解：①計(jì)算開發(fā)住宅的地價(jià)樓價(jià)=2000X4X4000X(1—3%)=32000000X0.97=31040000(元)建筑費(fèi)=2000X4X1800=14400000(元)專業(yè)費(fèi)用=144