無(wú)錫某商務(wù)核心區(qū)城市設(shè)計(jì)方案

錫東新城總面積125平方公里,城市建設(shè)用地75平方公里，生態(tài)綠地50平方公里。生態(tài)綠地占總用地40%，綠地率達(dá)到60%,綠化覆蓋率達(dá)到70%，人均公共綠地18m2。規(guī)劃居住人口50萬(wàn)。主要設(shè)計(jì)內(nèi)容：建筑容量估算物業(yè)類(lèi)型比例功能布局分區(qū)整體城市形象開(kāi)敞空間布局地下空間分布2.4平方公里。設(shè)計(jì)理念用地規(guī)劃及開(kāi)放空間布局建筑使用開(kāi)放空間容積率分布街墻控制高度控制功能劃分城市設(shè)計(jì)意向視覺(jué)通廊控制遠(yuǎn)眺中央湖湖心島北眺視覺(jué)通廊控制效果北區(qū)城市設(shè)計(jì)意向主要優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：1、重視視山水關(guān)關(guān)系,對(duì)對(duì)于視覺(jué)覺(jué)通廊有有較好的的考慮，，且城市市景觀塑塑造到位位，既保保留了軸軸線關(guān)系系，又做做到了靈靈活布局局。2、住宅宅比例較較為合適適，方案案的物業(yè)業(yè)配比后后期調(diào)整整空間較較大。3、各功功能區(qū)域域分組團(tuán)團(tuán)布置，，便于分分期。4、方案案特點(diǎn)鮮鮮明，建建筑尺度度合理，，城市對(duì)對(duì)景與濱濱水界面面塑造較較為出彩彩，具有有可操作作性。建筑容量量：365萬(wàn)平平米其中住宅130萬(wàn)商業(yè)75萬(wàn)辦公125萬(wàn)主要缺點(diǎn)點(diǎn)：1、交通通問(wèn)題較較為突出出，道路路面積率率偏低，，南部區(qū)區(qū)域道路路服務(wù)能能力差。。2、總體體建筑容容量測(cè)算算與實(shí)際際方案有有偏差，，實(shí)際方方案面積積比現(xiàn)有有容量偏偏小。3、北部部區(qū)域方方案不完完善，功功能定位位不清，，建筑容容量偏大大，道路路組織不不佳。靈動(dòng)而大大氣。通過(guò)塑造造南北不不同的功功能區(qū)，，體現(xiàn)了了無(wú)錫的的傳統(tǒng)意意向和現(xiàn)現(xiàn)代形象象。站前樞紐紐區(qū)站前綜合合服務(wù)區(qū)區(qū)站前綜合合服務(wù)區(qū)區(qū)站北商辦辦混合區(qū)區(qū)商住混合合區(qū)商住混合合區(qū)文化景觀觀休閑區(qū)區(qū)中央商業(yè)業(yè)街區(qū)景觀商業(yè)業(yè)休閑區(qū)區(qū)濱河景觀觀區(qū)CBD核核心區(qū)商住混合合區(qū)商住混合合區(qū)商住混合合區(qū)主要功能能區(qū)域用地性質(zhì)質(zhì)道路組織織容積率分分布景觀結(jié)構(gòu)構(gòu)開(kāi)放空間間中央主軸軸全局鳥(niǎo)瞰瞰全局鳥(niǎo)瞰瞰（北側(cè)側(cè)）火車(chē)站遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺九里里河九里河北部區(qū)域域主要優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：1、交通通疏解比比較完善善。2、以高高鐵、地地鐵為主主的雙核核結(jié)構(gòu)是是一種很很好的選選擇。3、TOD理理念較好好，結(jié)合合TOD配套服服務(wù)設(shè)施施的布局局較合理理。4、各功功能區(qū)域域分組團(tuán)團(tuán)布置，，便于分分期。5、南部部地鐵組組團(tuán)城市市形象較較佳。建筑容量量：450萬(wàn)平平米其中住宅100萬(wàn)商業(yè)辦公公350萬(wàn)主要缺點(diǎn)點(diǎn)：1、開(kāi)放放空間不不成體系系。2、建設(shè)設(shè)容量過(guò)過(guò)大，建建筑尺度度偏大。。3、南北北兩個(gè)中中央景觀觀構(gòu)圖、、手法和和內(nèi)容上上過(guò)于雷雷同。4、九里河水水面處理過(guò)于于小器。5、東安大道道近高鐵車(chē)站站端接駁較為為尷尬。6、缺乏鮮明明的城市特色色。簡(jiǎn)潔、高效率率。以高鐵站和地地鐵站為空間間核心，形成成雙核心的城城市形態(tài)，各各類(lèi)城市功能能?chē)@雙核主主要軸線布局局。C8C8C8C8C8C8C8C8C8C8C8C8C8C8C2C8C2C8C2C8C2C8C2C8C2C8C2C8C2C8S3S3S3S3S2S2T1C2C2C2C2C2C2C2C2C2C3C6R2R2R2R2R2C8C2C8C2S2S3T1R2C3C6辦公用地辦公商業(yè)混合合用地商業(yè)金融業(yè)用用地廣場(chǎng)用地社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)庫(kù)用地鐵路用地二類(lèi)居住用地地文化娛樂(lè)用地地教育科研設(shè)計(jì)計(jì)用地公共綠地水域圖例高鐵站區(qū)開(kāi)敞綠地1.4≤容積率＜2.02.0≤容積率＜2.82.8≤容積率＜3.53.5≤容積率＜4.54.5≤容積率圖例多層建筑（24M以下）小高層建筑（24～50M）高層建筑（50~100M）超高層建筑(100~150M)地標(biāo)建筑（150M以上）圖例城市主干道內(nèi)部環(huán)路內(nèi)部支路下穿區(qū)域公共停車(chē)場(chǎng)地下空間規(guī)劃劃結(jié)合地鐵車(chē)車(chē)站綜合考慮慮，規(guī)劃了一一條由九里水水街、高鐵站站地下商業(yè)、、長(zhǎng)塘水街三三段組合而成成的相串通的的地下精品商商業(yè)街以及多多處地下車(chē)庫(kù)庫(kù)；地下建筑總面面積704799.4㎡地下商業(yè)面積積170025.6㎡地下停車(chē)庫(kù)面面積534773.8㎡規(guī)劃地下停車(chē)車(chē)位約13350個(gè)主要優(yōu)點(diǎn)：1、方案整體體性較強(qiáng)，城城市形象奪人人眼球。2、地下交通通組織和人車(chē)車(chē)分流體系具具有很好的借借鑒性。3、地下空間間處理可操作作性較強(qiáng)，尤尤其是九里水水街的處理。。4、北部區(qū)域域的景觀與建建筑使用設(shè)計(jì)計(jì)有可取之處處。建筑容量：350萬(wàn)平米米其中住宅50萬(wàn)商業(yè)辦公300萬(wàn)主要缺點(diǎn)：1、可操作性性差，難以分分期。2、住宅建筑筑比例偏低。。3、二層連廊廊系統(tǒng)存在意意義不大。4、缺乏無(wú)錫錫地方特色。。整體、前瞻性性。開(kāi)發(fā)規(guī)模預(yù)測(cè)較為科學(xué)學(xué)。通過(guò)中央央綠地與交通通體系相結(jié)合合組織開(kāi)敞空空間，強(qiáng)化軸軸線。三方案比較建筑容量365萬(wàn)450萬(wàn)350萬(wàn)住宅130萬(wàn)100萬(wàn)50萬(wàn)商業(yè)辦公200萬(wàn)350萬(wàn)300萬(wàn)主要優(yōu)點(diǎn)1、重視山水關(guān)系,既保留了軸線關(guān)系，又做到了靈活布局。2、各功能區(qū)域分組團(tuán)布置，便于分期。3、特點(diǎn)鮮明，建筑尺度合理，城市對(duì)景與濱水界面塑造較為出彩，具有可操作性。1、交通疏解比較完善，道路服務(wù)能力強(qiáng)。2、以TOD理念形成高鐵、地鐵的雙核結(jié)構(gòu)。1、方案整體性較強(qiáng)，城市形象奪人眼球。2、地下交通組織和人車(chē)分流體系具有很好的借鑒性。3、地下空間處理可操作性較強(qiáng)，尤其是九里水街的處理。4、北部區(qū)域的景觀與建筑使用設(shè)計(jì)有可取之處。主要缺點(diǎn)交通問(wèn)題最為突出，道路面積率偏低，南部區(qū)域道路服務(wù)能力差。開(kāi)放空間不成體系?？刹僮餍圆?，難以分期。缺乏無(wú)錫地方特色?？扇≈幧剿ɡ?、靈活布局、城市景觀TOD、雙核模式地下交通、地下空間、北部區(qū)域整合方向整合需明確的的事項(xiàng)：1、著重于開(kāi)開(kāi)放空間的整整合與路網(wǎng)完完善（空間整合不不僅僅針對(duì)核核心區(qū)，應(yīng)包包括整個(gè)商務(wù)務(wù)區(qū)）2、九里河開(kāi)開(kāi)放空間的規(guī)規(guī)模大小、空空間形態(tài)應(yīng)當(dāng)當(dāng)明確（根據(jù)RTKL方案進(jìn)行行深化，水面面約10ha，開(kāi)敞空間間約15ha）3、建筑容量量測(cè)算應(yīng)著重重于近期建設(shè)設(shè)地塊（對(duì)于整體建建筑容量應(yīng)控控制在350萬(wàn)平米以內(nèi)內(nèi)，但對(duì)于近近期建設(shè)地塊塊需明確具體體用地、建筑筑規(guī)模和物業(yè)業(yè)配比，中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期可彈性控控制）4、地鐵査橋站站周邊應(yīng)當(dāng)成成為南部社區(qū)區(qū)公共設(shè)施聚聚集區(qū)（擁有軌道交交通與自然資資源的査橋站站周邊必然會(huì)會(huì)成為核心區(qū)區(qū)南部的社區(qū)區(qū)中心）5、對(duì)北區(qū)進(jìn)進(jìn)行深化研究究，著重于功功能安排（現(xiàn)階段可利利用現(xiàn)有日本本設(shè)計(jì)方案進(jìn)進(jìn)行控制，待待項(xiàng)目成熟再再作細(xì)化研究究）6、應(yīng)于九里里河北岸、錫錫滬路增設(shè)軌軌道站點(diǎn)各一一處，并將地地鐵線路適當(dāng)當(dāng)延伸（現(xiàn)査橋站、、終點(diǎn)站之間間距約1.5公里，中間間可增設(shè)站點(diǎn)點(diǎn)；北部區(qū)域域增設(shè)站點(diǎn)距距離高鐵站約約0.8公里里，站距適當(dāng)當(dāng)，并能快速速提升人氣，，形成集聚））7、應(yīng)確定商商務(wù)硬核的位位置及規(guī)模（作為高鐵站站點(diǎn)配套的辦辦公、酒店等等設(shè)施不應(yīng)超超過(guò)新韻路布布局；錫東新新城的商務(wù)硬硬核可選在核核心區(qū)中部，，濱水界面的的第二梯度，，面積以45-50公頃頃為宜）8、東安大道道山河路以北北應(yīng)取消地面面道路（為避免大量量進(jìn)入高鐵站站車(chē)流的導(dǎo)入入，并保持九九里河節(jié)點(diǎn)開(kāi)開(kāi)敞空間的完完整性，東安安大道北段地地面道路需取取消，同時(shí)應(yīng)應(yīng)對(duì)周邊路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)構(gòu)、道路路功能進(jìn)行梳梳理）9、高鐵站點(diǎn)點(diǎn)周邊空間（（站屋、南北北廣場(chǎng)、周邊邊建筑）須詳詳細(xì)研究（由于前期站點(diǎn)點(diǎn)周邊用地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定不清清，導(dǎo)致此次次規(guī)劃對(duì)此區(qū)區(qū)域研究不夠夠，規(guī)劃整合合中應(yīng)進(jìn)行深深化設(shè)計(jì)，并并進(jìn)行相應(yīng)規(guī)規(guī)劃控制）整合草方案增設(shè)軌道站點(diǎn)點(diǎn)控制開(kāi)放空間間控制開(kāi)放空間間控制開(kāi)放空間間整合明確的事事項(xiàng)：1、著重于開(kāi)開(kāi)放空間的整整合與路網(wǎng)完完善（空間整合不不僅僅針對(duì)核核心區(qū)，應(yīng)包包括整個(gè)商務(wù)務(wù)區(qū)）2、九里河開(kāi)開(kāi)放空間的規(guī)規(guī)模大小、空空間根據(jù)RTKL方案進(jìn)進(jìn)行深化，具具體研究（水面約10ha，開(kāi)敞敞空間約15ha）3、建筑容量量測(cè)算應(yīng)著重重于近期建設(shè)設(shè)地塊（對(duì)于整體建建筑容量應(yīng)控控制在350萬(wàn)平米以內(nèi)內(nèi)，但對(duì)于近近期建設(shè)地塊塊需明確具體體用地、建筑筑規(guī)模和物業(yè)業(yè)配比，中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期可彈性控控制）4、地鐵査橋站站應(yīng)有適度的的公共設(shè)施集集聚5、對(duì)北區(qū)進(jìn)進(jìn)行深化研究