房地產(chǎn)集團設(shè)計標準化工作匯報

構(gòu)筑xx標準化平臺德勤咨詢2006年11月Strategy——設(shè)計標準化工作匯報

2010目錄■

國內(nèi)外房地產(chǎn)公司標準化研究■xx標準化的思路和要點■

標準化工作內(nèi)容◆材料技術(shù)標準◆工程做法和成本措施◆產(chǎn)品庫◆計劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識管理2國內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標準化情況項目全盤復(fù)制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。設(shè)計圖紙可以沿用，只能作細微性調(diào)整，適應(yīng)性差，存在市場風險。材料設(shè)備的標準化。便于統(tǒng)一采購、降低成本；客戶定位、產(chǎn)品賣點和立面風格、營銷策略的標準化；產(chǎn)品標準化，部品工廠化。宏宇星河灣富力、珠江當代MOMAxx“情景花園”3xx地產(chǎn)公司的標準化情況圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫結(jié)合下沉庭院4xx地產(chǎn)公司的標準化情況售樓處——“彩蛋”的標準化復(fù)制，現(xiàn)在富力桃園富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國家統(tǒng)計局評為全國房地產(chǎn)綜合實力第一名。最大特點是集設(shè)計、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。富力認為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。各個項目的主要材料均由集團統(tǒng)一年度采購，并統(tǒng)一了技術(shù)標準。比如電梯，所有項目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設(shè)計時可以準確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也減少了電梯采購周期和成本。富力針對精裝修制定了詳細的標準，并有相應(yīng)的材料供方名錄。富力最有特色的標準化就是售樓處——富力彩蛋。第一個彩蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國各地先后復(fù)制了七個一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年從富力城搬過去的。5xx地產(chǎn)公司的的標準化情況珠江、合生的特特點與富力有些些相似，集房地地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)發(fā)、建設(shè)、銷售售、物業(yè)管理為為一體。在集團團內(nèi)部形成了一一條完整的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈。珠江最典型的標標準化是其開發(fā)發(fā)的所有高檔項項目都采用了歐歐陸古典的外立面風格。但目前，集團團已經(jīng)取消了立立面風格方面的的硬性要求。珠江將住宅按檔檔次分為高、中中、低三檔，每每一檔都有相應(yīng)應(yīng)各專業(yè)的設(shè)計計和選材標準。。景觀設(shè)計也分分為相應(yīng)的不同同檔次，比如每每個檔次的鋪地地石材厚度都有有相應(yīng)的標準，，對應(yīng)的造價也也不一樣。植物配置在不同的地地區(qū)都有標準庫內(nèi)選取，各地公公司不能選擇標標準庫以外的植植物。另外，珠江每年年推出一批樣板戶型。每年年末，集集團各分公司將將自己今年設(shè)計計的戶型集中到到北京，由大老老板朱孟依親自自挑選，選出他他認為值得推廣廣的戶型，作為為下一年度集團團的樣板戶型。。第二年，各分分公司會以樣板板戶型為藍本，，結(jié)合自己當?shù)氐氐膶嶋H情況，，對樣板戶型進進行優(yōu)化調(diào)整，，并加以應(yīng)用。。這樣到下一年年底，又會出現(xiàn)現(xiàn)一批改良的新新戶型作為樣板板戶型的備選對對象。如此往復(fù)復(fù)，形成標準化戶型庫。每年年底，集團團各地分公司集集中在北京召開開標準化會議，，共同討論編制制各方面的流程程、標準。設(shè)計方面的標準準最終由珠江自己己的設(shè)計院編制制完成。該標準準非常詳細，建建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備各專業(yè)的設(shè)設(shè)計標準都有300多頁厚，并有許許多配圖。比如如，戶內(nèi)配電箱箱的位置，能布布置在客廳的哪哪些地方，不能能布置在哪些地地方，都有相應(yīng)應(yīng)的圖示。6xx集團地產(chǎn)公公司的標準化情情況科技主題的復(fù)制制：恒溫恒濕天花輻射置置換式新風外外圍護其在各個項目進進行復(fù)制的科技技主題主要包括括以下幾個系統(tǒng)統(tǒng)：外維護系統(tǒng)統(tǒng)、天棚輻射采采暖制冷系統(tǒng)、、置換式新風系系統(tǒng)、外遮陽及及窗優(yōu)化系統(tǒng)、、中央除塵系統(tǒng)統(tǒng)。MOMA系列都采用了非非常好的外圍護護系統(tǒng)。外保溫溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板板，保溫材料與與外飾面之間設(shè)設(shè)空氣層，傳熱熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮遮陽設(shè)施，外窗窗全部采用雙玻玻Low-E中空充氬氣玻璃璃，配合斷熱鋁鋁合金窗框，整整窗K值僅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上上，采用天棚輻輻射系統(tǒng)，極大大提高了舒適度度。溫度均勻穩(wěn)穩(wěn)定，運行無噪噪音。置換式新風系統(tǒng)統(tǒng)保證了室內(nèi)的的空氣質(zhì)量。從從建筑頂部80米處采集新風，，在頂部機房經(jīng)經(jīng)過過濾、除濕濕或加濕后送到到房間。0.3米/秒的低風速不產(chǎn)產(chǎn)生風感，從房房間下部進入，，在頂部排出。。7xx地產(chǎn)公司的的標準化情況1，情景花園洋房房xx最具特色的標準準化產(chǎn)品當屬““情景花園洋房房”，簡稱“情情花”。誕生于于1999年，當時總建筑筑師吳志群主持持設(shè)計的深圳四四季花城三期戶戶型。最大特點點是通過層層退退臺使得每戶都都有一個大露臺臺。還有“橫廳廳”、二層室外外樓梯直接入戶戶等。最初是平平屋頂，立面設(shè)設(shè)計比較簡單。。2003年，天津水晶城城在原有基礎(chǔ)上上，聘請加拿大大BDCL設(shè)計事務(wù)所進行行立面改良設(shè)計計，總部派專人人到現(xiàn)場負責各各種材料的搭配配選擇、欄桿鐵鐵藝等的二次設(shè)設(shè)計，花了很大大心血，做得近近乎完美。xx后續(xù)的“情花””產(chǎn)品，均為超超越這個水平。?！扒榛ā闭麄€單單元結(jié)構(gòu)非常復(fù)復(fù)雜，如果在各各地推廣，各地地的施工圖設(shè)計計單位水平存在在一定差異，難難免會出現(xiàn)許多多疏漏。因此，，總部選用長期期合作的設(shè)計方方中建國際進行行施工圖設(shè)計，，并且對廚房、、衛(wèi)生間這些管管線及設(shè)備末端端密集的地方進進行了詳細的各各專業(yè)綜合圖，，比如廚房的煤煤氣管、煤氣表表、上下水、水水表以及各種插插座和櫥柜冰箱箱熱水器的擺放放進行了統(tǒng)籌布布置，避免了不不同專業(yè)之間““打架”。這樣樣，既縮短了重重復(fù)設(shè)計周期，，又能在推廣中中確保品質(zhì)。但在細節(jié)、材料料選擇和二次設(shè)設(shè)計上，仍然充充分暴露了各地地分公司的水平平差異。廣州四四季花城是跟水水晶城最象的，，但整體感覺仍仍差了不少。為為了控制成本，，面磚改成涂料料，予制欄桿改改成直插式。使使得整體精致程程度大打折扣。。8xx地產(chǎn)公司的的標準化情況“情花”的改良良廣州的xx藍山，在原有的的戶型基礎(chǔ)上包包裝成簡潔現(xiàn)代代的西班牙風格格，感覺煥然一一新，加上外部部環(huán)境設(shè)計，整整體效果非常成成功。在戶型設(shè)設(shè)計上，藍山也也有所創(chuàng)新，把把地下室分成兩兩半，一半給一一層使用，從下下沉庭院進入。。一半給二層，，通過戶內(nèi)樓梯梯穿過一層直通通地下。在成都的金色家家園中，“情花花”的精髓被移移植到高層住宅宅中，即在高層層底部設(shè)置了連連續(xù)四層的退臺臺，乃至最下面面的戶型顯得有有些夸張，這種種做法有效的改改善了高層住宅宅的尺度感，豐豐富了空間層次次，并增加了居居住的趣味性。。9xx地產(chǎn)公司的的標準化情況2，RS住宅2004年，xx開發(fā)出一批采用用平面模塊化，，適合框架結(jié)構(gòu)構(gòu)的戶型，被稱稱為“RS住宅”，具有以以下特點；以較較規(guī)整的柱網(wǎng)加加局部異型柱作為主體體結(jié)構(gòu)，衛(wèi)生間標準模塊塊化，同時配合外掛式陽臺、廚廚房、陽光房等輔助空間構(gòu)成成完整戶型。模塊內(nèi)設(shè)備布置置、管線布置均均相同。為了給給未來的部品化化做好準備；并并統(tǒng)一外墻梁高高，為門窗等標標準化部品安裝裝創(chuàng)造了條件。。在綜合考慮國家強強制規(guī)范、建筑節(jié)節(jié)能、建筑比例、、室內(nèi)設(shè)計等因素素下，將建筑層高高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復(fù)復(fù)合式廚房的設(shè)計計理念，對端戶及及轉(zhuǎn)角單元進行特特殊處理。系統(tǒng)地地解決了空調(diào)室外機位等問題。10武漢城市花園、大大連假日風景、青青島魅力之城等項項目中都使用過標標準的RS戶型。隨后的2005年，xx標準化操作主體由由總部轉(zhuǎn)至深圳、、上海和北京區(qū)域域，建立以“戰(zhàn)略略總部、專業(yè)區(qū)域域、執(zhí)行一線”為為主線的三級組織織架構(gòu)。北京區(qū)域首先應(yīng)用用于天津西青項目目（銷售名為“假假日風景”）。由由于采用了標準化化戶型，西青項目從付款拿拿地到實現(xiàn)銷售200套，只用了11個月時間，實現(xiàn)了集團制訂訂的“均好的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加速”的目標標，獲得2005年“速度獎”。2，RS住宅xx地產(chǎn)公司的標標準化情況這個項目后來被沈沈陽xx的新榆公館整體復(fù)復(fù)制。該項目于05年3月底通過摘牌獲得得沈陽渾南HN0506地塊，當年9月3日示范區(qū)全面開放放。示范區(qū)包括2棟9層住宅、商業(yè)和售售樓處和重新設(shè)計計的外部景觀。在短短5個月時間實現(xiàn)現(xiàn)房房銷售創(chuàng)造了xx歷史上的奇跡，比比集團平均水平縮縮短了8個月，也因此獲得得了2005年度“加速開發(fā)獎獎”。11xx地產(chǎn)公司的標標準化情況3，全面家居解決方方案——U5住宅2003年，xx委托清華對xx青青的產(chǎn)品進行后后評估，總結(jié)出傳傳統(tǒng)戶型設(shè)計中難難以滿足的一些核核心要求：玄關(guān)：沒有獨立玄玄關(guān)，室外直接進進入起居空間，沒沒有可以隨手放置置各種物品的柜子子，不利于保持室室內(nèi)整潔。餐廳：吃飯的時候候看不到電視，所所以經(jīng)常端著飯碗碗擠到茶幾上；廚房：空間局促狹狹窄，主婦做飯的的時候難以與家人人交流；主臥室：沒有地方方熨衣服,沒有雙控開關(guān),關(guān)燈后摸黑上床容容易磕碰；功能陽臺：沒有儲儲藏空間，放置洗洗衣機空間更顯得得狹小。以上這些需求，通通過傳統(tǒng)戶型設(shè)計計和半成品房已經(jīng)經(jīng)很難滿足。2005年xx與韓國LG公司合作開發(fā)了精精裝修產(chǎn)品——U5住宅，被稱為xx住宅產(chǎn)品的第二次次革命。12xx地產(chǎn)公司的標標準化情況3，全面家居解決方方案——U5住宅——精裝修戰(zhàn)略國內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階階段提供的商品房房大部分是毛坯房房，好處是建設(shè)周周期短，資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)快，售后責任小小，對專業(yè)水平要要求不高。壞處在在于住戶裝修耗費費大量精力時間和和材料能源消耗。。對入住時間不同同的客戶來說，長長時間內(nèi)存在裝修修噪音和環(huán)境污染染，住戶個體采購購裝修材料，花費費明顯高于開發(fā)企企業(yè)的集團采購。。加上規(guī)避土地增增值稅的因素，高高品質(zhì)的精裝修房房在未來市場的競競爭力將明顯高于于毛坯房。作為戰(zhàn)戰(zhàn)略標準化的一部部分，2008年xx將實現(xiàn)80%為精裝修交房，2009年將不再向社會提提供毛坯房。傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程程:建筑設(shè)計——建造——室內(nèi)設(shè)計——裝修全面家居解決方案案流程：客戶研究——戶型研究——建筑設(shè)計+室內(nèi)設(shè)計——生產(chǎn)施工13xx地產(chǎn)公司的標標準化情況3，全面家居解決方方案——U5住宅U5住宅主力戶型的銷銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)統(tǒng)戶型相比具有以以下五大優(yōu)勢：1，玄關(guān)：與傳統(tǒng)戶戶型直接進入客廳廳相比，有獨立的的內(nèi)外過渡空間；；采用大理石地面面，方便清潔，大大理石下沉2cm，即使放置腳墊也也不影響開門，與與客廳的連接部位位做45度倒角；玄關(guān)兩旁旁的收納系統(tǒng)分類類細致，通過不同同寬度與高度的空空間分割，可合理理收納各類出入戶戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋鞋架可擺放不同種種類的鞋子約40雙，還可收納大衣衣,外套，帽子，圍巾巾，手套，拉桿箱箱，藍排球，羽毛毛球拍，旱冰鞋等等等……2,洗衣間：保持干濕濕分離，更強大的的收納系統(tǒng)，分類類收集臟衣服的衣衣簍；預(yù)留合理的的洗衣機位置和熨熨衣板的擺放位置置，同時配有水槽槽，方便清洗小件件衣物；3，廚房：根據(jù)人體體視線角度設(shè)計的的扁窗，有效提高高操作臺面的采光光，看得見窗外的的風景，同時窗的的上方還可以設(shè)置置櫥柜；內(nèi)藏式的的拉籃，米箱，刀刀叉架，碗柜，功功能搭配合理。4，衣帽間：大衣，，上衣，褲架，領(lǐng)領(lǐng)帶盒，抽屜，擱擱板等考慮周全，，尺寸合適。5，智能化：設(shè)有分分布于客廳與廚房房的智能化識別系系統(tǒng)與可視終端系系統(tǒng)，皆與大堂入入口的監(jiān)視終端連連接。值得一提的的是，廚房可視終終端系統(tǒng)同時具備備可視對講，電話話，電視，收音機機，DVD等功能14xx地產(chǎn)公司的標標準化情況４，建筑體驗中心心為了進一步測試精精裝修的核心產(chǎn)品品，實現(xiàn)和客戶的的互動和對話，2007年5月，xx建筑體驗中心在深深圳對外開放。這這是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)第一個具有真正正意義上的產(chǎn)品體體驗中心。該體驗驗館主要以U5住宅為展示原型，，希望以此檢驗和和衡量產(chǎn)品設(shè)計中中的每一個細節(jié)，，以多維度的人居居體驗與參與者互互動溝通。體驗中心作為xx建筑技術(shù)面向客戶戶，面向社會的窗窗口，兼具收集客客戶體驗信息，客客戶需求的功能，，直接為xx的產(chǎn)品設(shè)計部門提提供信息，具有一一定的研究功能。。根據(jù)大量市場調(diào)查查，針對客戶人群群的差異化需求，，劃分為基礎(chǔ)級，，領(lǐng)先級和豪華級級三個檔次，適用用于從公寓到別墅墅的不同類型產(chǎn)品品。形成以xx為主導，整合相關(guān)關(guān)設(shè)計，施工，材材料等領(lǐng)域的社會會資源為客戶提供供領(lǐng)先于市場的住住宅家居產(chǎn)品。全面家居解決方案案的流程是：客戶研究——戶型設(shè)計——室內(nèi)+建筑設(shè)計——生產(chǎn)施工。水電管線一次到到位，櫥柜衣柜安安裝到位，并配備備好設(shè)備及廚房電電器。這是一次從設(shè)計理理念，產(chǎn)品導向，，客戶細分，到公公司流程的全面顛顛覆?！白尶蛻粢驗閺N衛(wèi)而而選擇xx的房子”已經(jīng)成為xx的口號。15161718xx地產(chǎn)公司的標標準化情況5，生態(tài)住宅標準2003年底xx建筑研究中心將各各項生態(tài)應(yīng)用技術(shù)術(shù)整理出《成果匯編》,主要包括遮陽裝置置、人工濕地、屋屋面綠化、滲水路路面、變壓止逆閥閥煙道等多項技術(shù)術(shù)。與此同時,天津東麗湖項目啟啟動,被確定為xx集團生態(tài)住宅方面面的重要試點項目目,各項生態(tài)技術(shù)進行行了全方位的實踐踐。為了使得xx的所有項目達到國國家和地區(qū)的節(jié)能能標準,xx邀請了有關(guān)的合作作伙伴在全國三個個區(qū)域啟動了關(guān)于于節(jié)能解決方案的的系統(tǒng)研究,其中包括一系列的的技術(shù)措施指引,并開始建立《xx住宅節(jié)能成果標準準》其中包括節(jié)能設(shè)計計標準文本、設(shè)計計流程、圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計圖集、技術(shù)術(shù)規(guī)程及支持機構(gòu)構(gòu)、成本分析等。。2004年,xx總部頒布了《xx生態(tài)住宅標準》。該標準是一個完完整的體系,包括節(jié)能標準、水水環(huán)境標準、空氣氣質(zhì)量標準等。19xx地產(chǎn)公司的標標準化情況5，生態(tài)住宅標準作為生態(tài)住宅重要要試點的天津東麗麗湖項目,聘請瑞典SWECO進行設(shè)計,主要采用了下列生生態(tài)技術(shù):雨水收集,社區(qū)內(nèi)設(shè)計了具有有景觀效果的雨水水明溝、暗渠等雨雨水收集系統(tǒng),讓天然雨水通過該該水系,用于補充水景用水水和濕地景觀用水水,節(jié)約了大量的景觀觀和綠化灌溉用水水;人工濕地,一種生物處理方法法,是在一定的填料上上種植特定的濕地地植物,建立一個人工濕地地生態(tài)系統(tǒng),當污水通過這個有有生命的系統(tǒng)時,由于物理沉降、根根系阻截、化學沉沉淀、土壤及植物物根系表面的吸附附與吸收以及微生生物代謝等共同作作用,其中的污染物和營營養(yǎng)物質(zhì)被吸收或或分解,水質(zhì)得到凈化,從而長久保證整個個湖面的清潔滲水路面,具有良好透水性的的路面,雨水能及時透過路路面滲入地下土壤壤,達到快速排水目的的,降低下雨時排水管管線的壓力，提高高土壤的透氣，改改善土壤，補充地地下水源，降低地地表溫度，調(diào)節(jié)居居住區(qū)氣候；佛甲草種植屋面:佛甲草是一種耐旱旱性極強的植物,種植在平屋頂上。。增加綠化面積,改善天臺反射刺光光,保護了建筑屋面防防水層,并起到隔熱的作用用；新風微循環(huán)系統(tǒng),利用負壓通風原理理,由安裝于衛(wèi)生間的的風機將室內(nèi)污濁濁空氣排放到室外外,在臥室安裝進風口口，并對室外空氣氣進行過濾，多點點進風既能保證室室內(nèi)新鮮空氣的含含量，又可將通風風造成的能量損失失降到最低程度。。地熱梯度利用：較高溫度的地熱熱水通過換熱先供供公建中的暖氣使使用，水溫下降后后再供住宅中的低低溫輻射地板使用用，從而充分利用用地熱水在不同階階段的熱量；太陽能路燈：采用了太陽能光光伏電板及蓄電池池，將太陽能轉(zhuǎn)換換為電能并用于夜夜間照明，確保了了夜間照明供電的的需要，根據(jù)周圍圍光線自動調(diào)控，，有效地節(jié)約了住住區(qū)的用電成本；；有機垃圾生化處理理：通過垃圾分類收收集將有機垃圾單單獨進行處理，最最終變成水分和氣氣體，就地消化，，殘存物可以作為為花卉、綠化的肥肥料。這樣不但減減少了垃圾清運的的費用，而且有利利于小區(qū)綠化的生生長。20xx地產(chǎn)公司的的標準化情況6，部品化（工廠廠化）“部品”二字來來源于日文，是是指建筑中具有有特定功能的一一個獨立單元，，有建筑材料、、建筑部件、設(shè)設(shè)備及其配套產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成的系統(tǒng)統(tǒng)組合件。經(jīng)過工廠內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)組合好，作為為系統(tǒng)集成和技技術(shù)配套的整體體部件，在現(xiàn)場場直接拼裝，既既提高了效率，，保證了工程質(zhì)質(zhì)量，大大減少少了材料消耗和和現(xiàn)場作業(yè)量，，也加快了工程程進度。比如，陽臺欄桿桿統(tǒng)一樣式，工工廠預(yù)制，通過過熱鍍鋅，噴漆漆，高質(zhì)量的防防銹和外表面處處理，運到現(xiàn)場場用錨栓與予埋埋件裝配連接。。徹底解決了傳傳統(tǒng)工藝粗糙和和生銹的問題?！，F(xiàn)場作業(yè)受到工工匠水平限制，，大量農(nóng)民工以以種菜的精度蓋蓋房子，通過加加強施工管理，，也無法降低維維修率和客戶投投訴，唯一的出出路就是改變現(xiàn)現(xiàn)行的建造方式式。工廠的生產(chǎn)條件件，質(zhì)量控制手手段都要比施工工現(xiàn)場好得多。。比如預(yù)制混凝凝土構(gòu)件，現(xiàn)場場溫度濕度養(yǎng)護護容易控制，由由鋼模板批量生生產(chǎn)的構(gòu)件誤差差極小。工業(yè)發(fā)達國家，，住宅的部品化化率在60%以上，北歐及日日本在80%以上，我國的部部品化率只有8%，xx也只有15%。走住宅部品化化是住宅發(fā)展的的必由之路。21xx地產(chǎn)公司的的標準化情況6，部品化（工廠廠化）xx部品化可以追溯溯到1999年，xx陸續(xù)完成了兩件件工作，進行系系列技術(shù)研發(fā)工工作。形成《技術(shù)研發(fā)成果匯匯編》；另一件是建立立集團的材料和部部品的戰(zhàn)略采購購平臺。2003年，形成了xx標準化部品庫。這些標準化部部品遵循的是工工業(yè)化的生產(chǎn)和和安裝方式，對對提高成品質(zhì)量量及保證質(zhì)量穩(wěn)穩(wěn)定性很有幫助助，在非標準化化的項目上也得得到了廣泛應(yīng)用用。當年，xx還發(fā)布了“雙標標”文件——《xx住宅使用標準》、《xx住宅性能標準》?！妒褂脴藴省分傅氖亲≌娣e積的指標和功能能指標，臥室、、客廳、廚房、、洗手間、陽臺臺等功能房間哪哪些是必須具備備的，各個功能能房間的面積各各是多少，都制制定了相應(yīng)的衡衡量指標；《性能標準》包括了住宅的保保溫隔熱性能、、安全防盜性能能、門窗的質(zhì)量量、地漏的安全全程度，包括交交樓的裝修標準準、陽臺欄桿的的耐腐蝕年限、、空調(diào)百葉的透透空率等因素。。當然還包括大大量的構(gòu)造做法法和表面做法。。伏見文明男，1959年出生，日本籍籍，本科學歷，，2006年加入xx?，F(xiàn)任xx建筑技術(shù)總監(jiān)。。2004年xx確定預(yù)制鋼筋混混凝土作為部品品化住宅研究方方向。1號樓首次實驗了了PC（預(yù)制混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)）、PC外墻、PC整體廚房衛(wèi)生間間、輕鋼外墻、、輕鋼屋頂、ALC外墻。三維預(yù)制制構(gòu)件在運輸、、堆放、吊裝、、誤差調(diào)整方面面的困難。2006年聘請豐田房屋屋的伏見文明對對部品化住宅長長期規(guī)劃，指定定了三條路線：：1、RC的部品化，改良良傳統(tǒng)鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)，解決決傳統(tǒng)建造方式式帶來的質(zhì)量問問題。2、PC工法的開發(fā)，即即完全部品化體體系的研發(fā)，為為規(guī)?；科飞a(chǎn)做技術(shù)準備備；3，內(nèi)裝的部品化化，主要針對毛毛坯房的弊病，，做精裝修的標標準化和工廠化化。有進展的是PC外墻體系，外墻墻滲漏率為萬分分之一，精度偏偏差小于0.1%.平臺建設(shè)：硬件工程：xx建筑體驗中心，，東莞xx住宅產(chǎn)業(yè)化研究究基地軟件工程：申報報國家住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化示范基地，，成立xx住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)業(yè)聯(lián)盟。22國外住宅標準化化情況PulteHomesPulteHomes是美國乃至全世世界最大、最優(yōu)優(yōu)秀的住宅企業(yè)業(yè),是xx在第三個十年的的標桿企業(yè),它的許多理念方方法一直被xx所模仿。通過對對PulteHomes標準化模式的分分析,不難看出住宅企企業(yè)的發(fā)展方向向。對世界住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)來說,一直存在著一個個怪圈。既是,在任何一個國家家,住宅基本上都屬屬于最昂貴的單單件商品,也是大部分人一一生中最大的一一筆支出。但是是,這個行業(yè)中卻似似乎從來沒有出出現(xiàn)過像在能源源、汽車、家電電、金融、IT、甚至零售、飲飲料、日化行業(yè)業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過的的那些龐大的商商業(yè)帝國。經(jīng)濟濟學家認為,因為房地產(chǎn)特殊殊的地域性和非非同質(zhì)性,這個行業(yè)沒有其其它行業(yè)那種顯顯著的規(guī)模效應(yīng)應(yīng),也就是說,房地產(chǎn)公司是無無法做大的。直到2005年,財富500強的名單中,雖然出現(xiàn)過建筑筑公司、出現(xiàn)過過不動產(chǎn)經(jīng)營公公司,但是純粹的住宅宅開發(fā)企業(yè),卻始終與這一排排行榜無緣在2006年,歷史終于被改寫寫,美國的前四大住住宅企業(yè),聯(lián)抉進入了這個個名單。其中排排在最前面的就就是PulteHomes。在過去的十年中中,它的市場占有率率上升了一倍以以上。然而,它的雄心才剛剛剛開始,它現(xiàn)在的目標已已經(jīng)定到了全美美國市場的20%。如果這個目標標能夠?qū)崿F(xiàn),我們看到的將是是一個年銷售千千億美元級別的的企業(yè)。企業(yè)規(guī)規(guī)模的邊界取決決于規(guī)模效應(yīng)和和管理成本的消消長。越大的企企業(yè),規(guī)模效應(yīng)越顯著著,但是管理和經(jīng)營營的難度也越高高。當一個企業(yè)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)已已經(jīng)不能抵消克克服管理難度上上升的成本時,這個企業(yè)就到了了增長的極限。。確實,住宅作為一種最最終產(chǎn)品,具有不可移動性性,無法在一個地方方生產(chǎn)而銷售到到很遠的范圍:客戶需求和地段段的千差萬別,也使得住宅的生生產(chǎn)具有小批量量甚至單件生產(chǎn)產(chǎn)的特征。但是是,企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)應(yīng)不僅僅源自大大規(guī)模流水線生生產(chǎn)帶來的成本本下降,還有另外兩個方面,一個是客戶口碑碑帶來的品牌號召力,一個是資本市場場信用支撐的融融資能力。b-E&革23國外住宅標準化化情況PulteHomes在美國四大住宅企業(yè)晉身財富500強的過程中,美國究竟發(fā)生了什么?我們至少可以看到三件事情: 一是,美國的住宅企業(yè)在客戶細分以及產(chǎn)品標準化方面積攢了不少經(jīng)驗:美國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對北歐和日本較為落后,近些年來卻在不斷提升,住宅的部品開始實現(xiàn)規(guī)?；墓S生產(chǎn)。

二是,隨著客戶對品質(zhì)和性價比的要求不斷趨于精細,住宅品牌所對應(yīng)的一貫的品質(zhì)日漸為人們所關(guān)注。三是,1980年代之后,美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新,并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。這三件事情,剛好對應(yīng)著規(guī)模效應(yīng)的三個方面。而與此同時,美國的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟,在大規(guī)模經(jīng)營時克服管理難度的能力不斷上升。b-E&革24國外住宅標準化化情況PulteHomesPulteHomes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個最關(guān)鍵因素，可以解釋大部分的購房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命階段人群的需求，使用家庭收入等數(shù)據(jù)評估各人群的支付能力。然后據(jù)此劃分了11類細分客戶，包括首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；常年工作流動人士；單人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；有嬰兒的夫婦；單親家庭；標準核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大齡單身貴族；活躍長者；戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細分客戶確保市場份額的持續(xù)增長。產(chǎn)品線策略：用標準化滿足個性化。市場模擬實驗：市場數(shù)據(jù)+公司經(jīng)驗+專業(yè)知識+想象+創(chuàng)造力=量身定制產(chǎn)品，滿足個性化需求。嚴格的質(zhì)量標準——PulteQualityLeadership,并開辟了住宅保修服務(wù)。良好口碑，多樣化產(chǎn)品，實現(xiàn)了對客戶的終身鎖定。b-E&革25國外住宅標準化化情況北歐部品化住宅宅b-E&革工廠預(yù)制到飾面面磚的部品化欄欄板工廠預(yù)制到飾面面及窗戶的部品品化外墻板北歐是世界上住住宅部品化程度度最高的地區(qū)之之一，從主體結(jié)結(jié)構(gòu)到各種構(gòu)件件都采用工廠預(yù)預(yù)制的部品。比如陽臺欄欄板，都是是工廠預(yù)制制并已經(jīng)作作好外飾面面的成品，，只需現(xiàn)場場拼裝即可可。外墻板板也已經(jīng)附附著好保溫溫層和外飾飾面，甚至至連門窗和和玻璃也已已經(jīng)安裝到到位，直接接用吊車吊吊裝。整個個工地看不不見外圍的的腳手架。。26國外住宅標標準化情況況北歐部品化化住宅b-E&革芬蘭赫爾辛辛基PAKKALANRINNE住宅宅工地基礎(chǔ)設(shè)備夾層預(yù)制外墻板板拼裝墻體連接處處的錨筋豎豎向鋼筋筋將錨筋串串聯(lián)接接縫縫處支模27國外住宅標標準化情況況北歐部品化化住宅b-E&革陽臺預(yù)制板板上的排水水槽和雨落落口安裝到位的的預(yù)制模塊塊風風道與與模塊塊相連的水水平管線預(yù)制風道上上下水模塊塊28國外住宅標標準化情況況北歐部品化化住宅b-E&革墻板中予留留電管上下層間的的電管用軟軟管連接予留電盒從樓板中穿穿出電線29國外住宅標標準化情況況北歐部品化化住宅b-E&革與墻體脫開開的陽臺挑挑板靠鋼索懸掛掛的陽臺挑挑板靠預(yù)制柱支支撐的陽臺臺挑板30國外住宅標標準化情況況北歐部品化化住宅b-E&革預(yù)制到完成成面的樓梯梯預(yù)留安裝欄欄桿的螺栓栓裝修好的效效果施工中樓板板間的接縫縫31小結(jié)富力與珠江江的經(jīng)營模模式較為類類似,均是占據(jù)整整條產(chǎn)業(yè)鏈鏈,從獲取土地地到物業(yè)管管理一條龍龍的經(jīng)營。。然而,隨著對效率率和專業(yè)化化程度的要要求不斷上上升,合作開發(fā)、、并購重組組與業(yè)務(wù)外外包的帷幕幕已經(jīng)拉開開,未來我們看看到的,將是從“小而全”轉(zhuǎn)向精細分分工,從企業(yè)內(nèi)部部整合轉(zhuǎn)向向社會化整整合:逐漸形成大大型開發(fā)企企業(yè)、專業(yè)業(yè)設(shè)計單位位、金融企企業(yè)、專業(yè)業(yè)制造企業(yè)業(yè)、配套服服務(wù)企業(yè)強強強聯(lián)手的的全新格局局。最強的開發(fā)發(fā)企業(yè)一定定是通過市市場選擇最最強的合作作伙伴。以xx為例,它在積極尋求求外部資源的的同時,xx在產(chǎn)業(yè)鏈上的的資源整合也也在穩(wěn)步推進進。比如在銷銷售環(huán)節(jié),目前xx各地在售的項項目中,一般只保留一一個項目由自自己的人員來來進行銷售,其它項目均采采用代理公司司銷售,能轉(zhuǎn)移到企業(yè)業(yè)外面去做的的工作盡量轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移,保留一個項目目的目的是為為了通過該項項目的銷售來來了解市場。。在xx開發(fā)的項目中中,公司主要控制制設(shè)計、建筑筑標準及質(zhì)量量輸出這幾個關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié),其它業(yè)務(wù)大多多委托經(jīng)過嚴嚴格審核的專專業(yè)公司去做做。這樣的做做法使xx在開發(fā)規(guī)模成成倍增加的同同時,員工數(shù)量和運運營費用控制制在合理水平平,同時企業(yè)更加加專注于競爭爭優(yōu)勢的鞏固固。走專業(yè)化化的道路這也也是美國模式式與香港模式式、以PulteHomes為標桿的xx與港資背景家家族式企業(yè)的的富力、珠江江的最大區(qū)別別。外部整合對于于產(chǎn)品標準化化方面就提出出了更高的要要求,從而保證合作作伙伴的質(zhì)量量輸出都保持持在一個較高高的水平上。。星河灣和Moma的復(fù)制模式使使得其獨一無無二的精髓在在不同的項目目中得以延續(xù)續(xù),保證了品質(zhì)和和獨特性,但是項目開發(fā)發(fā)周期并沒有有因為復(fù)制而而縮短。星河灣北上上,為了選擇適合合北方氣候特特點的植物,費了頗多周折折。Moma從萬國城到上上第,再到StevenHoll的“手拉手”,也是一變再變變,這都是為了創(chuàng)造出足夠的的賣點。宏宇和當代代兩個企業(yè)雖雖然通過類似似走高端的模模式在諸多中中小開發(fā)商中中創(chuàng)出了品牌牌,但以這種模式式卻無法大批批量復(fù)制,企業(yè)也無法做做大。珠江與xx在標準化的過過程中逐漸積積累,使得以往項目目中的優(yōu)點在在后續(xù)項目中中得以延續(xù)的的做法,值得學習。從從對xx標準化工作的的重點解讀,可以看出,標準化工作的的過程相對漫漫長,需要逐漸的積積累,逐漸形成具有有企業(yè)核心競競爭力的產(chǎn)品品。xx北方地區(qū)標準準化的戶型產(chǎn)產(chǎn)品目前也不不過只有"情花"RS住宅、U5住宅三大類,覆蓋的容積率率范圍相對較較窄,并且標準化工工作在外立面面的效果上并并不理想。xx今后如何應(yīng)對對這些問題,值得我們持續(xù)續(xù)關(guān)注。32■xx標準化的思路路和要點33產(chǎn)品標準化的的目的縮短周期，提提高收益率：：隨著招排掛土土地成本的大大幅上升，7090、限價房政策策的不斷深化化，房地產(chǎn)的的微利時代不不可避免的到到來，縮短周周期，提高資資金周轉(zhuǎn)率，，從而提高收收益率是提高高核心競爭力力的重要手段段。（PulteHomes的銷售利潤率率在6-8%，凈資產(chǎn)回報報率卻在17-21%；xx的銷售利潤率率10%，凈資產(chǎn)回報報率只有12%）快速擴張的需需要：土地成本上升升和土地出讓讓的透明化，，房地產(chǎn)準入入門檻越來越越高，中小企企業(yè)越來越難難以生存，在在規(guī)?；焖偎贁U張的同時時，必然帶來來管理上和融融資上的難度度。實行標準準化，提高人人力資源和資資金利用效率率，才可能在在有限的人力力資源和自有有資金的前提提下實現(xiàn)快速速擴張。統(tǒng)一采購、降降低成本：統(tǒng)一設(shè)計標準準有利于統(tǒng)一一招標采購，，實現(xiàn)規(guī)模效效益，降低建建造成本和節(jié)節(jié)約周期。對對簡化開發(fā)企企業(yè)與供方關(guān)關(guān)系，規(guī)范管管理人員行為為也很有利。。提高設(shè)計質(zhì)量量：一次性設(shè)計，，作坊式生產(chǎn)產(chǎn)帶來了難以以克服的設(shè)計計及建造的質(zhì)質(zhì)量通病。好好的產(chǎn)品一定定是長時間反反復(fù)推敲得來來的，并經(jīng)過過市場檢驗，，在客戶反饋饋中不斷完善善改進。成熟熟復(fù)制有利于于保障設(shè)計水水平，降低開開發(fā)風險。構(gòu)成產(chǎn)品線，，形成品牌效效益：將產(chǎn)品劃分幾幾種最常見的的基本類型，，采用相同的的案名及營銷銷策略，形成成品牌效應(yīng)，，增加項目附附加值。b-E&革34資源保證搭建產(chǎn)品標準準平臺，需要要各業(yè)務(wù)部門門的通力協(xié)作作與配合。產(chǎn)產(chǎn)品標準準化小組：公公司司領(lǐng)導規(guī)規(guī)劃設(shè)計部部市市場場營銷部成成本管理部招招標采購部運運營管理部外部資源：設(shè)設(shè)計院、、測量師行、、顧問公司王鴻麗邱曉隼劉新梅袁慶華李明宇、夏偉偉、趙平沈猛趙輝付東輝相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員資金支持費用項目：咨咨詢費（設(shè)計計院、顧問公公司）、項目目考察費資金來源：2007年規(guī)規(guī)劃設(shè)計部專專項設(shè)計咨詢詢費標準化工作專專項經(jīng)費?35工作模式xx產(chǎn)品標準平臺臺市場營銷（產(chǎn)品定位及及檔次）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3土建設(shè)備電氣門保溫材料涂料配電箱鋼制戶門1、、2木質(zhì)戶門1、、2成本分析規(guī)劃設(shè)計（材料選型及及技術(shù)標準））成本管理（造價分析及及成本信息））可視對講紅外對射彩色對講黑白對講上水管空調(diào)PPRPB價格廠家3廠家2廠家1招采（廠家信息））結(jié)合具體項目目,逐漸完善.36設(shè)計標準化工工作思路標準化工作，，不僅僅是對對產(chǎn)品本身的的完善和研究究，同時會帶帶來工作流程程和工作方式式的改變。認清差距，博博采眾長；后后發(fā)優(yōu)勢，學學習創(chuàng)新一種心態(tài)縮短周期降低成本提高品質(zhì)三個目標技術(shù)措施管理手段計劃管理流程管理材料標準：工程做法：標準化戶型庫庫設(shè)計資源管理理知識管理二類措施七項工作37xx業(yè)務(wù)管理理流程框架－－規(guī)劃設(shè)計流流程一級流程二級流程三級流程圖例項目規(guī)劃設(shè)計計管理規(guī)劃設(shè)計(D)產(chǎn)品管理D-110景觀施工圖設(shè)設(shè)計管理D-020產(chǎn)品專題研究究D-040建筑概念規(guī)劃劃設(shè)計管理D-120精裝修方案設(shè)設(shè)計管理D-050建筑方案設(shè)計計管理D-060建筑擴初設(shè)計計管理D-070建筑施工圖設(shè)設(shè)計管理D-100景觀擴初設(shè)計計管理D-030產(chǎn)品標準化研研究D-130精裝修交樓設(shè)設(shè)計管理策略管理D-010規(guī)劃設(shè)計策略略管理D-090景觀方案設(shè)計計管理D-080景觀概念方案案設(shè)計管理D-140規(guī)劃設(shè)計報批批D-150項目設(shè)計后評評價D-031可研階段規(guī)劃劃設(shè)計支持D-011規(guī)劃設(shè)計部門門工作計劃編編制管理3839設(shè)計管理面臨臨的難題b-E&革隨著集團經(jīng)營營規(guī)模的壯大大，開發(fā)項目目不斷增加，，設(shè)計和管理理的工作量成成倍地加大。。管理的層次次及復(fù)雜程度度日見增加。。隨著競爭更激激烈，對手不不斷進步，單單純與優(yōu)秀的的境外設(shè)計公公司合作取得得優(yōu)勢已經(jīng)越越來越不容易易，無法形成成集團產(chǎn)品競競爭力。人力資源不斷斷攤薄。設(shè)計計人員年輕化化，在專業(yè)水水平和實際操操作方面經(jīng)驗驗不足。規(guī)模優(yōu)勢沒有有被充分利用用，項目各自自為戰(zhàn)，相同同的工作在不不同的地區(qū)被被反復(fù)重復(fù)。?？偛控撠煼桨赴?項目公司負責責施工圖,責任主體不一一致,管理連貫性差差。計劃管理缺乏乏預(yù)見性，設(shè)設(shè)計周期經(jīng)常常被壓縮，導導致圖紙深度度不足。施工圖紙缺少少二次設(shè)計部部分，無法指指導總包招標標。缺乏圖紙內(nèi)審審機制，圖紙紙審查要點；；……40xx設(shè)計標準化策策略計劃管理流程管理材料標準：工程做法：標準化戶型庫庫七類工作統(tǒng)一、完善材材料部品的招招標采購技術(shù)術(shù)標準,提高集團采購購成本管理水水平按照市場定位位，形成相對對應(yīng)的材料、、部品、設(shè)備備清單，降低低目標成本偏偏差參照xx”雙標”、珠江“住標標”，形成首首創(chuàng)標準體系系建筑、結(jié)構(gòu)、、設(shè)備、市政政技術(shù)控制要要點——新紀元含鋼量、停車車方式、降低低成本控制要要點——北京院與營銷部討論論總圖戶型設(shè)設(shè)計規(guī)劃要點點、評價標準準按不同容積率率建立戶型庫庫更新戶型庫的的獎勵機制總部對項目公公司實行計劃劃管理，規(guī)定定各個設(shè)計階階段的標準周周期項目開發(fā)計劃劃、設(shè)計計劃劃、月度工作作計劃的分解解與對應(yīng)標準流程作業(yè)業(yè)守則把流程分解為為作業(yè)表單，，成為日常工工作的一部分分，列入考核核指標設(shè)計資源管理理建立設(shè)計資源源庫，對項目目設(shè)計單位進進行后評價列入戰(zhàn)略合作作伙伴，在非非重大工程中中可以直接委委托設(shè)計知識管理新材料新技術(shù)術(shù)成果匯編（（生態(tài)、節(jié)能能）成本優(yōu)化方法法416月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

1

W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技術(shù)標準：集團采購設(shè)備材料技術(shù)標準產(chǎn)品線材料設(shè)備匹配清單材料設(shè)備分解成本表2.工程做法和成本優(yōu)化成本優(yōu)化研究工程做法標準建筑設(shè)計管控要點3.產(chǎn)品庫建設(shè)容積率研究戶型庫收集評價、分類整理4.計劃管理設(shè)計計劃管理方法研究計劃管理周期計劃管理規(guī)定編制5.流程管理統(tǒng)一圖紙深度和技術(shù)標準輸入輸出文件管控要點表單編制工作計劃注：以完成基基本架構(gòu)為標標準，持續(xù)完完善工作未計計入42■標準化工作內(nèi)內(nèi)容◆材料技術(shù)標準準◆工程做法和成成本措施◆產(chǎn)品庫◆計劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識管理43設(shè)計標準化工工作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)術(shù)標準工程做法和成成本措施標準化產(chǎn)品庫庫流程管理計劃管理……設(shè)計資源管理理知識管理44材料設(shè)備技術(shù)術(shù)標準(硬標準）統(tǒng)一技術(shù)要求求，統(tǒng)一工程作作法，統(tǒng)一詳詳圖作法（確確定統(tǒng)一采購購廠家后），，明確建筑面面積，能否優(yōu)優(yōu)化招標模式式？鎖定目標成本本優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)便于集中采購購建立可以集團團采購材料設(shè)設(shè)備清單，完完成技術(shù)標準準；近期目標在可研階段就就明確材料標標準，用結(jié)算算數(shù)據(jù)進行目目標成本測算算；建立住宅建設(shè)中中材料設(shè)備清單單（通用材料、、替代材料、推推薦材料），提提高產(chǎn)品匹配度度。遠期目標建立營銷定位——材料設(shè)備——目標成本聯(lián)動數(shù)數(shù)據(jù)庫，選擇高高檔次材料設(shè)備備，即時生成目目標成本，和對對售價提升的要要求。材料設(shè)備模塊拆解項目成本，，確定成本控制制的分解目標。。比如外飾面材材料目標成本、、門窗目標成本本等。在設(shè)計階階段中精確制導導。成本分解目標提前招標采購45材料的拆分及標標準（框架示意意）材料建筑實體基本元素建筑實體分系統(tǒng)圍護體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計要求工程標準整體性能標準材料選擇標準材料驗收標準施工標準驗收標準材料選擇標準基本建材材料驗收標準材料使用要求46材料設(shè)備技術(shù)標標準（硬標準））b-E&革按六類部品建立立各項標準:建筑材料裝修材料水暖設(shè)施、設(shè)備備電氣系統(tǒng)弱電及智能化系系統(tǒng)景觀、園林設(shè)施施已完成工作成果果:本年度集采材料料設(shè)備標準材料設(shè)備標準目目錄材料設(shè)備通用做做法瓷磚、電梯、電電子防盜鎖、防防火門、鋼制防防火門、木制防防火門、戶門、、木制入戶門、、火災(zāi)報警、開開關(guān)插座、鋁扣扣板、門控五金金、木地板、散散熱器、外墻磚磚、外墻涂料、、內(nèi)墻磚、內(nèi)墻墻涂料、可視對對講、配電箱、、消防自動報警警47設(shè)計標準化工作作內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標標準工程做法和成本本措施標準化產(chǎn)品庫流程管理計劃管理……設(shè)計資源管理知識管理48工程做法和成本本措施(軟標準）提升居住品質(zhì)優(yōu)化成本標準節(jié)約成本的措施施；鋼筋、混凝凝土含量，停車車方式….目標改善現(xiàn)有問題，，創(chuàng)造產(chǎn)品賣點點；品質(zhì)標準工作：：分別確定戶內(nèi)各各功能空間的使使用要求和性能能指標；分別確定戶外各各功能空間的使使用要求和性能能指標；成本標準工作：：建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、市政技術(shù)術(shù)控制要點窗墻比對造價影影響（節(jié)能控制制要點）停車方式：單、、雙層地下、機機械停車、停車車橋、地面機械械停車鋼筋含量、混凝凝土含量控制同層排水雙管同程供暖方方式49品質(zhì)標準細分（（軟標準）空間戶內(nèi)空間戶外空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲藏空間、過道架空層泛會所、、架空層公共車車庫、室外樓棟棟公共空間、組組團內(nèi)公共空間間、小區(qū)級公共共空間組團入口大堂、、單元入口樓梯間戶內(nèi)室內(nèi)空間戶內(nèi)室外空間戶外室內(nèi)空間戶外室外空間生活陽臺、服務(wù)陽臺、平臺（露臺）入口花園（前院）、后院單一功能空間整體空間50暖器與空調(diào)位置置51開關(guān)與插座位置置52535455空間使用性能標標準，從人的需需求等級說起整體空間整體空間性能功能空間組成功能空間布局/整體交通流線朝向/日照衛(wèi)生條件朝向/通風性能安全防衛(wèi)性能……

單一功能空間性能指標基本使用性能其他性能指標平面布局

/流線尺度

三維采光

勒克司照明

勒克司通風

通風量隔聲

分貝數(shù)溫濕度色彩質(zhì)感根據(jù)馬斯洛的需需求層級理論,每個人都有五種種層次的需要（從上到下）:Self--actualizationEsteemSocialSafetyPhysiological自我實現(xiàn)尊嚴的社交的安全的生理的對建筑，即空間間的需求也必將將遵循此層級理理論。從對單一一空間的基本使使用需求到整個個小區(qū)的建筑風風格要求逐步提提高。56空間的性能（感知知屬性及使用）整體空間的性能單一功能空間的性能平面布局平面流線三維尺度設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度使用性能功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向/日照衛(wèi)生條件、通風性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級、防蟲害性能、建筑風格……使用性能指標基本使用性能室外室內(nèi)主觀感受性能及指標采光照明通風隔聲溫濕度色彩質(zhì)感感覺照度勒克司照度勒克司通風量/換氣次數(shù)分貝數(shù)溫濕度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指標使用使用方便使用需求的滿足、使用的方便/舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、……使用、感覺57工程做法的總體工工作構(gòu)想客戶的空間感知使用體驗生活體驗(描述性)客戶的需求(描述性)空間的性能標準(量化)實體分系統(tǒng)和子系系統(tǒng)的技術(shù)標準(量化)實體基本元素的技術(shù)標準(量化)設(shè)計技術(shù)標準工程技術(shù)標準施工圖設(shè)計指導書書方案設(shè)計指導書施工圖審查指導書書工程施工要點風險評估要點工程驗收檢查要點點客戶細分工作（正在進行中）空間性能標準工作（與營銷部門合作）實體性能標準工作（與運營部門合作）58設(shè)計標準化工作內(nèi)內(nèi)容材料設(shè)備技術(shù)標準準工程做法和成本措措施設(shè)計標準化產(chǎn)品庫庫流程管理計劃管理……設(shè)計資源管理知識管理59標準化產(chǎn)品庫工作作思路與計劃產(chǎn)品庫建設(shè)：根據(jù)據(jù)2種常用容積率(3,5),建立產(chǎn)品庫:規(guī)劃模式；戶型；立面風格（時尚現(xiàn)現(xiàn)代、高品質(zhì)、國國際化）；標準化部品做法、、節(jié)點詳圖；統(tǒng)一評價標準：結(jié)結(jié)合營銷系統(tǒng)產(chǎn)品品線，明確產(chǎn)品評評價體系，分區(qū)域域、分檔次設(shè)定產(chǎn)產(chǎn)品賣點和權(quán)重：：規(guī)劃賣點：集中綠綠地、開放、多元元、配套、服務(wù)、、生態(tài)、科技……戶型賣點：功能流流線、面積合理、、產(chǎn)品附加值、新新材料新技術(shù)……立面風格：風格、、品質(zhì)感、材料、、成本……可持續(xù)發(fā)展機制保保障：明確組織構(gòu)架，標準化工作小組、產(chǎn)品決策委員會；每半年召開一次集集團標準化會議，，項目公司提交標標準化成果，列入入考核指標；建立標準化產(chǎn)品研研究委員會，制定定標準化產(chǎn)品庫的的合格標準，設(shè)立立標準化基金；考察參觀、自主研研發(fā)的戶型、符合合入庫標準，現(xiàn)金金獎勵……項目操作中，持續(xù)續(xù)改良標準化產(chǎn)品品，現(xiàn)金獎勵……60第一級產(chǎn)品簡介產(chǎn)品基本信息典型平面資料產(chǎn)品形式資料第二級全套施工圖部品清單及樣板工程量清單銷售資料模型產(chǎn)品庫框架產(chǎn)品全套資料市場調(diào)研成果項目成功案例61容積率研究的意義義珠江峰景塔塔樓容積積率2.40xx紫臺板板樓容容積積率2.50以北京為例例：1、板樓容積積率可達2.45，如果增加加東西向，，最高可達達2.96。塔樓可達達2.57。高度增加加對容積率率提高影響響不大。2、18層以內(nèi)，一一梯兩戶的的戶型使用用系數(shù)和可可實現(xiàn)容積積率高于一一梯四戶。。3、單元并聯(lián)聯(lián)不宜超過過2個，高低錯錯落可實現(xiàn)現(xiàn)容積率最最大，連續(xù)續(xù)長板無法法滿足日照照分析。4、梅花樁式式規(guī)劃，中中間單元盡盡量不要有有東西向采采光戶型。。。。。。。。。62容積率研究究——容積率指數(shù)數(shù)FAR63塔式FAR=2.16容積率研究究——容積率指數(shù)數(shù)FAR塔式FAR=4.3264容積率研究究——非陰陰影區(qū)修正正系數(shù)非陰影區(qū)修修正系數(shù)＝＝(總建設(shè)用地地面積－非非陰影區(qū)面面積)÷總建設(shè)用地地面積65容積率研究究——用地地外陰影區(qū)區(qū)修正系數(shù)數(shù)用地外陰影影區(qū)修正系系數(shù)＝(總建設(shè)用地地面積＋用用地外陰影影區(qū)面積)÷總建設(shè)用地地面積假想地塊用用地外陰影影區(qū)修正系系數(shù)為1.18166容積率研究究——菱形形地塊修正正系數(shù)非陰影區(qū)修修正系數(shù)為為0.865菱形地塊修修正系數(shù)為為0.840非陰影區(qū)修修正系數(shù)為為0.759菱形地塊修修正系數(shù)為為0.70667層數(shù)折減修修正系數(shù)＝＝(設(shè)計層數(shù)÷應(yīng)達到層數(shù)數(shù))×((層高×應(yīng)達到層數(shù)數(shù)×1.7＋平均進深深)÷(層高×設(shè)計層數(shù)×1.7＋平均進深深))18層的核心筒筒形式，平平均進深為為12m，設(shè)計層數(shù)數(shù)為16層，則修正正系數(shù)為0.985；18層的核心筒筒形式，平平均進深為為12m，設(shè)計層數(shù)數(shù)為12層，則修正正系數(shù)為0.944；容積率研究究——層數(shù)數(shù)折減修正正系數(shù)68容積率研究究——頂層層退臺修正正系數(shù)頂層退臺修修正系數(shù)＝＝1＋(平平均進深－－層高×1.7)÷÷(平均進進深×層數(shù)數(shù))11層住宅，平平均進深為為12m，則修正系系數(shù)為1.054；11層住宅，平平均進深為為15m，則修正系系數(shù)為1.061；18層住宅，平平均進深為為12m，則修正系系數(shù)為1.033；69產(chǎn)品線與產(chǎn)產(chǎn)品類型緊湊型銷售面積90m2，套內(nèi)建筑筑面積75m2普通型銷售面積115m2，套內(nèi)建筑筑面積100m2舒適型銷售面積130m2，套內(nèi)建筑筑面積115m2國際城愛這城緣溪堂70戶型評價指指標平均進深A(yù)D＝標準層層建筑面積積÷標準層面寬寬進深有效率率DR＝平均進進深A(yù)D÷標準層計算算日照間距距時的最大大進深71戶型庫———主臥普通型舒適型緊湊型普通型72戶型庫———次臥室普通型舒適型緊湊型73戶型庫———起居廳緊湊型普通型舒適型起居室餐廳74戶型庫———廚房緊湊型普通型舒適型75戶型庫———衛(wèi)生間緊湊型普通型舒適型76戶型庫———舒適型一梯兩戶一梯三戶一梯四戶77戶型庫——豪華型一梯兩戶78戶型庫———分類表一梯兩戶一梯三戶一梯四戶一梯多戶7-11層B2B3B4BN12-18層C2C3C4CN19-30層D2D3D4DN一梯兩戶一梯三戶一梯四戶南轉(zhuǎn)角北轉(zhuǎn)角東西向11層緊湊型B2sB3sB4sB>SsB<NsB:Es普通型B2mB3bB4bB>SmB:Em舒適型B2lB3cB4cB>SlB:El30層緊湊型D2sD3aD4aD>SsD<NsD:Es普通型D2mD3bD4bD>SmD:Em舒適型D2l,D2xl,D2xxlD3cD4cD>SlD:El79戶型庫80戶型庫81戶型庫———轉(zhuǎn)角單元元82設(shè)計標準化化工作內(nèi)容容材料設(shè)備技技術(shù)標準工程做法和和成本措施施標準化產(chǎn)品品庫流程管理計劃管理……設(shè)計資源管管理知識管理83計劃管理根據(jù)項目實實際時間，，總結(jié)設(shè)計計合理周期期；制定設(shè)計進進度跟蹤表表，對項目目公司施工工圖設(shè)計計計劃進行管管理；整理施工圖圖設(shè)計導引引，制定設(shè)設(shè)計成果標標準；設(shè)計計劃風風險予防措措施，對計計劃延誤風風險提前作作出預(yù)警；；重點項目——設(shè)計概念方方案(規(guī)劃)設(shè)計階段前前置；普通項目——直接委托，，取消設(shè)計計比選階段段，利用成成熟產(chǎn)品復(fù)復(fù)制；運營管理部部提出的問問題：設(shè)計合理周周期不確定定，無法與與項目開發(fā)發(fā)計劃很好好結(jié)合；對項目公司司的施工圖圖設(shè)計缺乏乏管控；缺乏施工圖圖設(shè)計導引引，圖紙深深度不夠，，無法滿足足招標要求求；項目公司圖圖紙內(nèi)審環(huán)環(huán)節(jié)缺失，，需要統(tǒng)一一制定施工工圖紙審查查要點；設(shè)計管理應(yīng)應(yīng)對措施：：841）觀念上上的問題：：對計劃的重重要性認識識不夠計劃制定不不嚴謹比較難協(xié)調(diào)調(diào)好經(jīng)營計計劃與合理理的設(shè)計周周期之間關(guān)關(guān)系對項目設(shè)計計前期工作作重要性認認識不足計劃調(diào)整的的根本原因因：表現(xiàn)：●設(shè)設(shè)計計劃劃制定不嚴嚴謹－大面面積滯后與與調(diào)整●景觀、、裝修設(shè)計計滯后●施工圖圖設(shè)計周期期縮水嚴重重計劃問題總總結(jié)1852）．計劃劃管理方面面的問題對設(shè)計整體體工作認識識不全面：――有多少少工作要做做？什么時時候哪些工作是必必須要完成成？對項目設(shè)計計計劃管理理力度不夠夠：特別是對設(shè)設(shè)計重要節(jié)節(jié)點完成情情況控制較弱弱項目設(shè)計深深度或質(zhì)量量不能達到到相關(guān)要求求：沒有認識到到相關(guān)的工工作互為條件，，導致項目目設(shè)計難以以按計劃有有序開展3）部門配配合方面的的問題協(xié)作業(yè)務(wù)部部門工作嚴嚴重不同步步使項目順利利展開缺少少必要的前前提條件難以協(xié)調(diào)重重要的事與與緊急的事事之間的關(guān)關(guān)系計劃問題總總結(jié)2864）業(yè)務(wù)能能力及實際際操作經(jīng)驗驗方面的問問題項目設(shè)計難難度較大協(xié)調(diào)能力、、經(jīng)驗不足足缺乏項目設(shè)設(shè)計監(jiān)控經(jīng)經(jīng)驗缺乏項目實實際操作經(jīng)經(jīng)驗5)其它原因報審文件設(shè)設(shè)計深度未未達到成果果標準的要要求人力資源不不足計劃問題總總結(jié)387對策●●進一一步加強計計劃管理計劃的審查查；計劃的的監(jiān)控●重點分分析各階段段合理的計計劃●確保合合理的設(shè)計計周期●會同經(jīng)經(jīng)營計劃，，整體計劃劃整合計劃對策：：合理的設(shè)設(shè)計周期明確任務(wù)關(guān)鍵節(jié)點責任人協(xié)作部門控制時間設(shè)計周期嚴謹合理可行整體計劃■按流程推進進工作■相關(guān)的工作作互為條件件■對整體工作作有明確的的認識（內(nèi)內(nèi)容）■保證設(shè)計進進度要求（（時間）88計劃不能如如期完成怎怎么辦？？提前知會交交流溝通通重點點落實及時更改調(diào)調(diào)整周期期利用用資源計劃對策：：合理的設(shè)設(shè)計周期89施工圖設(shè)計計－－計劃問問題表現(xiàn)－－－對策深化方案－－計劃問問題表現(xiàn)－－－對策概念設(shè)計－－計劃問問題表現(xiàn)－－－對策下一階段工工作計劃：：90設(shè)計標準化化工作內(nèi)容容材料設(shè)備技技術(shù)標準工程做法和和成本措施施標準化產(chǎn)品品庫流程管理計劃管理……設(shè)計資源管管理知識管理91設(shè)計標準化化控制要點點與目標可研分析階階段：從技術(shù)上解解決對不同同檔次戶型型及戶型與與容積率關(guān)關(guān)系上的評評估手段以滿足快速速決策的需需要概念規(guī)劃階階段：提供不同檔檔次戶型以以及不同單單元組合方方式的樣圖圖，明確不不同條件下下的優(yōu)選項項以節(jié)約產(chǎn)品品方案比選選的時間，，防止走彎彎路方案深化設(shè)設(shè)計階段：：統(tǒng)一技術(shù)要要求，已有有案例積累并并持續(xù)改進進以提高設(shè)計計質(zhì)量施工圖設(shè)計計階段：統(tǒng)一工程作作法技術(shù)要要求，提供供關(guān)鍵部位位的標準圖圖減少出現(xiàn)錯錯誤的幾率率92設(shè)計流程優(yōu)優(yōu)化設(shè)計流程是是一個文件件群，包括括項目設(shè)計計操作流程程圖、管理理制度、輸輸入輸出文文件控制要要點，材料料部品設(shè)備備的標準和和成本輸入文件指設(shè)設(shè)計部從其它它部門獲取的的文件，包括括采集的項目目的基本信息息、市場定位位，客戶調(diào)研研，競爭樓盤盤分析等等。。輸出文件指由由設(shè)計部或合合作設(shè)計單位位完成需要對對其它部門提提供的設(shè)計文文件和材料技技術(shù)標準等流程把設(shè)計操操作分為：概概念方案階段段\深化方案階段段\施工圖階段\施工配合階段段相關(guān)流程改進進輸入輸出文件件標準化、表表單化、備份份制統(tǒng)一設(shè)計深度度和評價標準準D4C4B4操作手冊A4施工配合D3C3B3操作手冊A3施工圖D2C2B2操作手冊A2深化方案D1C1B1操作手冊A1概念方案室內(nèi)景觀建筑規(guī)劃（市政））93技術(shù)標準與流流程對應(yīng)技術(shù)標準的作作用在于應(yīng)用用，不斷結(jié)合合設(shè)計管理流流程，明確關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制制要點：概念方案－－基礎(chǔ)資料收集集整理、產(chǎn)品品策略研究、、設(shè)計單位選選擇、方案評評價標準、交交房標準、成成本要求深化方案－－地質(zhì)初勘報告告、結(jié)構(gòu)方案案選型、設(shè)備備選型、材材料部品清單單施工圖設(shè)計－－詳勘報告、報報建流程及批批復(fù)文件、圖圖紙內(nèi)審、施施工圖外審施工配合－－圖測報告告、實測報告告、開工證、、予售證報審審配合技術(shù)標準操作手冊設(shè)計管理工作作表單、合格成成果文件申報941、概念規(guī)劃方方案設(shè)計階段段包括投資分析析階段和概念念規(guī)劃方案招招標。完成的標志是是確定項目概概念設(shè)計實施施方案概念方案階段段的項目發(fā)展展進程，應(yīng)通通過立項\決策會\土地獲取\《土地使用證》應(yīng)與各部門配配合，明確產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)的整整體開發(fā)思路路，以及各環(huán)環(huán)節(jié)操作的控控制要點。8個輸出文件：：《項目設(shè)計委托托及費用清單單》\《項目設(shè)計總體體控制計劃》\《單體技術(shù)措施施》\《園區(qū)技術(shù)措施施》\《示范區(qū)及一期期材料，部品品，及設(shè)備清清單》\《綜合經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標表》\《項目住宅單體體面積統(tǒng)計表表》\《公共服務(wù)設(shè)施施指標表》。其內(nèi)容應(yīng)跟跟進項目操作作全過程，不不斷補充深入入，直至最終終定稿。并按按階段重要節(jié)節(jié)點進行網(wǎng)絡(luò)絡(luò)備份。951.1收集整理宗地地輸入條件1）自然客觀條條件宗地位置：城城市位置\區(qū)域位置宗地現(xiàn)狀：宗宗地照片\四面景觀\地貌現(xiàn)狀\水文地質(zhì)\綠化植被\氣候氣象\空氣質(zhì)量\噪音狀況\特殊地下物等等。宗地所在片區(qū)區(qū)的總體規(guī)劃劃：政府對宗宗地所處區(qū)域域的規(guī)劃設(shè)想想和建設(shè)計劃劃。交通狀況：公公交流線\附件站點\私家車路線\周邊現(xiàn)狀道路路名稱\級別\尺寸及斷面\城市道路規(guī)劃劃公共服務(wù)配套套設(shè)施：宗地地周邊的教育育\醫(yī)療\商業(yè)等服務(wù)配配套設(shè)施現(xiàn)狀狀及政府規(guī)劃劃。市政設(shè)施：市市政給水\排水\電\氣\熱\網(wǎng)絡(luò)\有線等設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀。對1000米以內(nèi)的不利利因素進行全全面調(diào)查，將將不利因素規(guī)規(guī)模\影響\發(fā)展趨勢盡可可能掌握清楚楚，可能情況況下，請專業(yè)業(yè)機構(gòu)測試（（噪音\廢氣等），取取得科學數(shù)據(jù)據(jù)和正式的《環(huán)境評估報告告》2）政府客觀條條件宗地紅線圖規(guī)劃設(shè)計條件件3）當?shù)卣吆秃头ㄒ?guī)要求日照間距\消防間距\房屋面積測繪繪計算的具體體方法\人防\車庫的具體要要求等此部分條件應(yīng)應(yīng)由投資拓展展部配合整理理提供。1.1、收集整理宗宗地輸入條件件961.2、《立項報告》的規(guī)劃設(shè)計部部分本節(jié)點的主要要工作有：進行用地分析析(容積率強排方方案）確定項目類型型或參照項目目編制《項目設(shè)計總體體控制計劃編制《項目設(shè)計委托托及費用清單單》完成容積率強強排方案（可可由合作伙伴伴完成）項目材料設(shè)備