房地產(chǎn)企業(yè)管控模式

XX管控模式的演變1999年集團(tuán)總部（地產(chǎn)化）設(shè)計(jì)工程營(yíng)銷(xiāo)人力資源財(cái)務(wù) 集團(tuán)總部（權(quán)力逐漸下放）資金戰(zhàn)略品牌人力資源各一線(xiàn)公司各一線(xiàn)公司設(shè)計(jì)工程采購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)2000年2004年以后2004年總部專(zhuān)業(yè)化XX以往都是實(shí)實(shí)行相對(duì)集權(quán)的的管理模式，這這讓XX得以建建立其專(zhuān)業(yè)化和和標(biāo)準(zhǔn)化，但同同時(shí)也限制了企企業(yè)靈活應(yīng)變的的能力。建議XX選擇相相對(duì)放權(quán)的管理理模式：為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的的變化和業(yè)務(wù)的的發(fā)展，一線(xiàn)公公司是最了解市市場(chǎng)情況的單位位，能夠?qū)κ袌?chǎng)場(chǎng)進(jìn)行快速響應(yīng)應(yīng)，因此必須賦賦予一線(xiàn)公司更更大的操作空間間，并通過(guò)有效效的分權(quán)與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化來(lái)支持新的的管理模式。即“組織積木””這個(gè)新概念————以中心城市為業(yè)業(yè)務(wù)的管理重點(diǎn)點(diǎn)和組織管理的的最小單元，通通過(guò)中心城市的的不斷擴(kuò)展，從從而形成清晰的的組織成長(zhǎng)路徑徑。總部的新定位：：應(yīng)該朝著戰(zhàn)略型型總部轉(zhuǎn)變，以以實(shí)現(xiàn)其中長(zhǎng)期期發(fā)展目標(biāo)!異地項(xiàng)目管理除除了需要解決管管控模式的選擇擇，確定授權(quán)大大小的原則外，，還需要解決如如何授權(quán)的問(wèn)題題。目前很多公司在在授權(quán)時(shí)不考慮慮項(xiàng)目管理水平平，項(xiàng)目大小，，不考慮項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理的能力和素素質(zhì)，也沒(méi)有相相應(yīng)的考核激勵(lì)勵(lì)，對(duì)所有項(xiàng)目目、所有決策內(nèi)內(nèi)容均按同一水水平授權(quán)，如所所有項(xiàng)目財(cái)務(wù)支支配權(quán)都按照統(tǒng)統(tǒng)一的支出限額額授權(quán)。這種授權(quán)方式可可能會(huì)使該授的的權(quán)沒(méi)有賦予項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理，不該該授的權(quán)反而賦賦予項(xiàng)目經(jīng)理了了，如日常辦公公費(fèi)用的審批金金額權(quán)限與大宗宗采購(gòu)的審批金金額權(quán)限應(yīng)分開(kāi)開(kāi)，前者遠(yuǎn)較后后者少，這樣才才不會(huì)出現(xiàn)授權(quán)權(quán)不當(dāng)?shù)膯?wèn)題。。具有執(zhí)行力的項(xiàng)項(xiàng)目管理需要解解決三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題：決策權(quán)的的授予、績(jī)效管管理和薪酬激勵(lì)勵(lì)。不論什么樣的授授權(quán)管理方式，，也不論授權(quán)大大小，要想實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理的積積極性與公司的的利益一致，都都應(yīng)對(duì)這三個(gè)方方面進(jìn)行協(xié)調(diào)一一致的設(shè)計(jì)，同同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行過(guò)程監(jiān)控，實(shí)實(shí)施必要的審計(jì)計(jì)，確保項(xiàng)目的的內(nèi)控體系運(yùn)行行有效。其次應(yīng)應(yīng)對(duì)授權(quán)大小進(jìn)進(jìn)行分級(jí)分類(lèi)動(dòng)動(dòng)態(tài)管理。再次次應(yīng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理理進(jìn)行合理的考考核與激勵(lì)。XX現(xiàn)在執(zhí)行的的管控模式：XX從2003年開(kāi)始推行區(qū)域域管理中心模式式形成集團(tuán)總部、、區(qū)域管理中心心和城市公司組組織結(jié)構(gòu)區(qū)域總部同時(shí)從從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總部—區(qū)域—一線(xiàn)公司三級(jí)管管理架構(gòu)：XX總部組織結(jié)結(jié)構(gòu)：按線(xiàn)管理理總部十大職能1、宏觀經(jīng)濟(jì)研究和判斷2、戰(zhàn)略方向與目標(biāo)3、土地儲(chǔ)備4、戰(zhàn)略并購(gòu)與合作5、資金規(guī)劃與分配6、人才儲(chǔ)備、傾斜與績(jī)效評(píng)估7、客戶(hù)研究與產(chǎn)品規(guī)劃(品類(lèi)管理)8、品牌共享9、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，工廠化與創(chuàng)新10、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與審計(jì)監(jiān)察XX總部職能結(jié)結(jié)構(gòu)：十大職能能，兩大底線(xiàn)總部?jī)纱蟮拙€(xiàn)1、文化建設(shè)與維護(hù)2、制度建設(shè)與維護(hù)總部十大職能三大戰(zhàn)略財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)細(xì)分客戶(hù)聚焦城市圈產(chǎn)品創(chuàng)新合計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)判斷453121品類(lèi)管理53513４戰(zhàn)略方向與目標(biāo)555151資金規(guī)劃與分配253105人才儲(chǔ)備傾斜與績(jī)效評(píng)估34310２土地儲(chǔ)備34294品牌共享5349４產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，工廠化與創(chuàng)新44513４戰(zhàn)略并購(gòu)與合作2518１審計(jì)監(jiān)察３3０６３XX總部十大職職能對(duì)戰(zhàn)略與財(cái)財(cái)務(wù)的貢獻(xiàn)（打打分）主要部門(mén)職能創(chuàng)新研究部：產(chǎn)產(chǎn)品研究和創(chuàng)新新，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作作－XX住宅使用用標(biāo)準(zhǔn)－XX住宅性能能標(biāo)準(zhǔn)－已經(jīng)有4個(gè)版本的標(biāo)準(zhǔn)住住宅－超過(guò)12個(gè)部品實(shí)現(xiàn)工廠廠化生產(chǎn)裝配產(chǎn)品品類(lèi)部－研究客戶(hù)需求求－按照客戶(hù)需求求確定公司產(chǎn)品品－從按照物理性性質(zhì)的劃分（如如年齡職務(wù)收入入）轉(zhuǎn)變?yōu)樯芷诳蛻?hù)分類(lèi)法項(xiàng)目管理部－收集各分公司司計(jì)劃和項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)信息－制定發(fā)布監(jiān)控控產(chǎn)品線(xiàn)的項(xiàng)目目管理制度－負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)除除上海深圳區(qū)域域外各分公司產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)專(zhuān)業(yè)技術(shù)術(shù)決策工程采購(gòu)部－戰(zhàn)略采購(gòu)－戰(zhàn)略供應(yīng)商選選擇－工程質(zhì)量管理理風(fēng)險(xiǎn)管控部－風(fēng)險(xiǎn)控制－與產(chǎn)品法客戶(hù)戶(hù)相關(guān)的法務(wù)資金管理中心－對(duì)外負(fù)責(zé)集團(tuán)團(tuán)間接融資－對(duì)內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目資金管理與監(jiān)監(jiān)控－提高資本運(yùn)營(yíng)營(yíng)效率財(cái)務(wù)管理部(含成本審算中心心)-財(cái)務(wù)稅務(wù)管理-目標(biāo)成本管理調(diào)整后的安排:－成熟的區(qū)域中中心享有人員安安排、投資、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化施工等權(quán)權(quán)力－集團(tuán)作為戰(zhàn)略略總部基于價(jià)值值鏈管理一線(xiàn)公司項(xiàng)目管管理模式：今天的XX跨地地域的集約化發(fā)展模式式（一）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制統(tǒng)一的項(xiàng)項(xiàng)目決策策統(tǒng)一的資資金管理理嚴(yán)格的經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃管理重視項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益：：房地產(chǎn)資資金的運(yùn)運(yùn)用，必必須取得得較好的的經(jīng)濟(jì)效效益，以以利于資資金的良良性運(yùn)行行，這是是必須遵遵守的市市場(chǎng)法則則，也是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中立于于不敗之之地的必必要條件件。（二）產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和開(kāi)發(fā)發(fā)節(jié)奏控控制1、XX的的住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體系系2、XX的的標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品體體系3、戰(zhàn)略供供應(yīng)商體體系4、項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏奏和失誤誤率控制制：通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品品，在保保證項(xiàng)目目品質(zhì)的的前提下下，合理理的加快快項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏奏，并減減少失誤誤率。人均設(shè)計(jì)計(jì)面積：：研發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目2萬(wàn)ｍ2/人年，應(yīng)應(yīng)用項(xiàng)目目12萬(wàn)ｍ2/人年設(shè)計(jì)周期期：研發(fā)發(fā)項(xiàng)目8個(gè)月，應(yīng)應(yīng)用項(xiàng)目目4個(gè)月失誤率：：研發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目1.5%以?xún)?nèi)，應(yīng)應(yīng)用項(xiàng)目目0.5%以?xún)?nèi)（三）統(tǒng)統(tǒng)一的品品牌和客客戶(hù)忠誠(chéng)誠(chéng)度管理理（四）XX跨地地域發(fā)展展的資源源保障1、良好的的融資平平臺(tái)：資資本市場(chǎng)場(chǎng)、銀行行2、優(yōu)秀的的團(tuán)隊(duì)：：XX的的職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人培培養(yǎng)體系系XX對(duì)一一線(xiàn)公司司及項(xiàng)目目的管控控工具之之一計(jì)劃管理理中項(xiàng)目目總經(jīng)理理的職能能：組織公司司各部門(mén)門(mén)編制和和更新《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)控制計(jì)計(jì)劃》，并提交交公司審審批。組織分析析項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)并制定定應(yīng)對(duì)措措施。配合分階階段計(jì)劃劃負(fù)責(zé)人人制定和和細(xì)化該該階段《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)作業(yè)計(jì)計(jì)劃》、《銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃》、《產(chǎn)品交付付專(zhuān)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃》。審議各階階段《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)作業(yè)計(jì)計(jì)劃》、《銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃》、《產(chǎn)品交付付專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃劃》，確定重重點(diǎn)考核核任務(wù)工工作項(xiàng)，，并負(fù)責(zé)責(zé)提交公公司審批批。組織項(xiàng)目目建造階階段《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)作業(yè)計(jì)計(jì)劃》、《銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)盤(pán)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)計(jì)劃》的細(xì)化工工作。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)各階段段作業(yè)計(jì)計(jì)劃執(zhí)行行的日常常監(jiān)控、、評(píng)估及及反饋。。計(jì)劃反饋饋：比較基準(zhǔn)準(zhǔn)。填寫(xiě)實(shí)際際開(kāi)始及及完成時(shí)時(shí)間。未完成請(qǐng)請(qǐng)預(yù)計(jì)完完成時(shí)間間。項(xiàng)目工作作群由項(xiàng)項(xiàng)目總經(jīng)經(jīng)理集中中反饋。。計(jì)劃評(píng)價(jià)價(jià)---按工期分分部門(mén)評(píng)評(píng)分；評(píng)評(píng)分公式式：（1+工期差/總計(jì)劃工工期）*100XX.財(cái)權(quán)集中的內(nèi)內(nèi)容措施：財(cái)務(wù)經(jīng)理的任任免、考核由由分管集團(tuán)財(cái)財(cái)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)和下下屬公司第一負(fù)責(zé)人聯(lián)聯(lián)合簽署，更更多適用財(cái)務(wù)務(wù)經(jīng)理委派制制；總部財(cái)務(wù)部審審查各地公司司財(cái)務(wù)人員的的招聘、轉(zhuǎn)正正和晉級(jí)；作用：保障集團(tuán)經(jīng)營(yíng)營(yíng)信息的透明明、真實(shí)；保障了集團(tuán)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理行動(dòng)動(dòng)的有效執(zhí)行行；保障了集團(tuán)會(huì)會(huì)計(jì)政策的統(tǒng)統(tǒng)一和會(huì)計(jì)行行動(dòng)的一致；；集團(tuán)高度集中中的幾項(xiàng)財(cái)權(quán)權(quán)1、投資決策權(quán)權(quán)：所有公司不得得從事主業(yè)之之外的投資；；所有地產(chǎn)項(xiàng)目目必須經(jīng)過(guò)集集團(tuán)審批才能能上馬；所有股權(quán)、資資本方面的事事項(xiàng)必須經(jīng)總總部審批；2、財(cái)務(wù)承諾集團(tuán)提供的擔(dān)擔(dān)保需通過(guò)董董事會(huì)；所有子公司司不得對(duì)外外提供擔(dān)保保、抵押、、非業(yè)務(wù)性借借款；3、人事福利利政策集團(tuán)的工資資福利政策策由總部制制定；工資單由總總部制定，，由總部具具體發(fā)放；；獎(jiǎng)金按考核核指標(biāo)計(jì)算算憑總部通通知發(fā)放；；購(gòu)置車(chē)輛、、住房、辦辦公裝修、、車(chē)改政策策需報(bào)總部部審批；4、對(duì)外融資資1997年成立集團(tuán)團(tuán)資金管理理中心；分公司對(duì)外外借款需報(bào)報(bào)總部審批批；限制分公司司資金存量量與銀行帳帳號(hào)；集團(tuán)指定合合作銀行。。2006年初，郁亮亮的講話(huà)：：我們需要不不斷完善組組織架構(gòu)，，提高決策策效率，適適應(yīng)新發(fā)展展的需求。。我們需要要進(jìn)一步調(diào)調(diào)整組織架架構(gòu)，進(jìn)一一步下放決決策權(quán)。區(qū)區(qū)域中心需需要培養(yǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃意意識(shí)，成為為具有決策策能力和創(chuàng)創(chuàng)新能力的的管理單元元。我們需需要進(jìn)一步步明確一線(xiàn)線(xiàn)公司在項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展方方面的授權(quán)權(quán)，建立快快速?zèng)Q策機(jī)機(jī)制，提高高捕捉機(jī)會(huì)會(huì)的能力。。為了占領(lǐng)未未來(lái)的制高高點(diǎn)，我們們存在擴(kuò)大大業(yè)務(wù)規(guī)模模的必要性性，而資金金后盾和合合作方式，，為規(guī)模的的擴(kuò)大提供供了可能。。但是，片片面的規(guī)模模擴(kuò)張從來(lái)來(lái)不是XX的目標(biāo)，，我們追求求的是有質(zhì)質(zhì)量的增長(zhǎng)長(zhǎng)。當(dāng)我們手握握數(shù)倍于前前幾年的可可用資金，，并充分利利用合作經(jīng)經(jīng)營(yíng)這個(gè)““放大器””的時(shí)候，，我們必須須對(duì)未來(lái)即即將面對(duì)的的經(jīng)營(yíng)局面面有著清醒醒的認(rèn)識(shí)。。我們即將將承擔(dān)的是是數(shù)倍于現(xiàn)現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)發(fā)量和項(xiàng)目目數(shù)量。未未來(lái)絕大多多數(shù)一線(xiàn)公公司都將進(jìn)進(jìn)入多項(xiàng)目目操作狀態(tài)態(tài)，未來(lái)區(qū)區(qū)域中心的的經(jīng)營(yíng)規(guī)模模將超過(guò)近近年甚至現(xiàn)現(xiàn)在集團(tuán)整整體的規(guī)模模。由此可可見(jiàn)，現(xiàn)有有的操作模模式，顯然然已經(jīng)不能能適應(yīng)未來(lái)來(lái)的需求。。我們的操作方式式必須進(jìn)行重大大的變革，惟其其如此，我們才才能在未來(lái)的三三到五年，在新新的平臺(tái)上繼續(xù)續(xù)獲得健康的發(fā)發(fā)展。這一變革將包括括以下一些內(nèi)容