控制性詳細規(guī)劃

控規(guī)控制性詳細規(guī)劃：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標，道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。編制目標：在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，制定所涉及的城市局部地區(qū)，地塊的具體目標，并提出各項規(guī)劃管理控制指標，直接指導(dǎo)各項建設(shè)活動。1）明確該地區(qū)發(fā)展定位，與上位規(guī)劃相銜接確定城市中的分工2）制定該地區(qū)的城市建設(shè)各項開發(fā)控制體系的總體指標3）為各地塊制定相關(guān)的規(guī)劃指標。主要內(nèi)容：1）確定規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的邊界線，確定各類用地內(nèi)適建不適建或者有條件的允許建設(shè)的建筑類型2）確定各地塊建筑高度建筑密度，容積率綠地率等控制指標，確定公共設(shè)施配套要求，交通出入口方位，停車泊位，建筑后退紅線距離等要求3）提出各地塊的建筑體型體量色彩等城市設(shè)計指導(dǎo)原則4）根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置，停車泊位，公共交通場站用地范圍和站點位置，步行交通和其他交通設(shè)施，規(guī)定各級道路的紅線，斷面，交叉口形式及渠化措施，控制點坐標和標高5）根據(jù)規(guī)劃建設(shè)容量，確定市政工程管線位置，管徑，工程設(shè)施的用地邊界線，進行管線綜合，確定地下空間開發(fā)利用的具體要求6）制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。規(guī)劃經(jīng)驗的借鑒意義：1）立法是城市規(guī)劃和城市土地開發(fā)控制的關(guān)鍵所在2）區(qū)劃是規(guī)劃圖則與法規(guī)的結(jié)合物3）城市規(guī)劃的操作包括一整套實施的程序步驟和方法，以及執(zhí)行體制都要是一個完善的系統(tǒng)?？刂菩栽敿氁?guī)劃包括控制內(nèi)容和控制方法兩個層面?？刂苾?nèi)容層面是指控制性詳細規(guī)劃所控制的要素，控制方法層面是指為實現(xiàn)規(guī)劃意圖選取控制的手段。規(guī)劃控制體系的內(nèi)在構(gòu)成包括：土地使用，環(huán)境容量，建筑建造，城市設(shè)計指導(dǎo)，配套設(shè)施，行為活動。用地面積：即建設(shè)用地面積，指由城市規(guī)劃行政部門確定的建設(shè)用地邊界線所圍合的用地水平投影面積，包括原有建設(shè)用地面積及新征建設(shè)用地面積，不含代征用地面積，單位hmA2.用地邊界：是規(guī)劃用地與道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃分用地的范圍邊界。用地性質(zhì)：對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類用地所規(guī)定的使用用途。包含兩方面意思：一是土地的實際使用用途，如綠地廣場等，一是附屬于土地上的建筑物的使用用途，如商業(yè)用地居住用地等容積率：地塊內(nèi)所有建筑物的總建筑面積之和與地塊面積的比值。建筑面積毛密度：指每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積或以居住區(qū)總建筑面積與居住區(qū)用地的比值表示。住宅建筑面積毛密度：指每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。住宅建筑面積凈密度：指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積。在控制性詳細規(guī)劃中，合理容積率的確定除考慮總體規(guī)劃的要求外，還應(yīng)考慮：1）地塊的使用性質(zhì)2）地塊的區(qū)位3）地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件4）人口容量5）地塊的空間環(huán)境條件6）地塊的土地出讓價格條件7）城市設(shè)計要求8）建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計。容積率與建筑密度，建筑平均層數(shù)的關(guān)系：容積率=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地面積建筑密度=用地內(nèi)所有建筑的基地面積總和/用地面積建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和容積率=建筑密度*建筑平均層數(shù)建筑密度：指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該塊用地面積的比例，它反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠化用地面積總和占該地塊面積的比例，是衡量地塊環(huán)境質(zhì)量的重要指標。綠地率，與公共綠地率，綠化率，綠化覆蓋率的概念區(qū)分：1）綠地率＞公共綠地率，公共綠地率=地塊內(nèi)的公共綠地面積/地塊面積*100%2）綠化率大大高于綠地率，一般把有綠化的面積都記入綠化率，包括道路綠化，住宅用地內(nèi)的綠化。3）綠化覆蓋率指建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積只和與建設(shè)用地面積的比率。居住綠地占住宅建設(shè)項目綠地總面積的比例為一般住宅不小于35%，花園別墅不小于50%城市道路綠地率應(yīng)符合：1）園林景觀路綠地率不得小于40%；2）紅線寬度大于50米的道路綠地率不得小于30%；3）紅線寬度在40~50m的道路綠地率不得小于25%；4）紅線寬度小于40M的道路綠地率不得小于20%。居住區(qū)中心綠地規(guī)范：1）組團級指標人均不小于0.5mA2,可滿足300~700戶設(shè)置一個面積500~1000mA2以上的組團綠地的要求。2）小區(qū)級指標人均不小于0.5（0.5~1.0），可滿足小區(qū)設(shè)置一個面積為4000~6000的小區(qū)級中心綠地的要求。3）居住區(qū)級公園指標人均不小于0.5（1.0~1.5）可達到每居住區(qū)設(shè)置一個面積15000以上的居住區(qū)級公園的要求。4）舊區(qū)改建由于用地緊張等因素，可酌情降低，但不得低于相應(yīng)指標的70%，以保證基本的環(huán)境要求。建筑限高：建筑高度一般指建筑物室外地面到其檐口或屋面面層的高度，為克服經(jīng)濟利益驅(qū)動而盲目追求高度，造成千篇一律的城市景觀，并根據(jù)建筑物所處不同區(qū)位及其對城市整體空間環(huán)境的影響程度，規(guī)劃部對建筑建造設(shè)立的許可的最大限制高度。建筑限高、建筑層高、建筑密度、容積率的關(guān)系建筑高度、建筑層高、建筑密度、容積率四者之間具有相互關(guān)聯(lián)、相互制約的關(guān)系。容積率=建筑密度?平均層數(shù)平均層數(shù)二建筑高度/層高即：容積率=（建筑密度?建筑高度）/層高建筑后退建筑后退是指在城市建設(shè)中，建筑物相對于規(guī)劃地塊邊界和各種規(guī)劃控制線的后退距離，通常以后退距離的下限進行控制，建筑后退控制線和用地紅線一樣，也是包括空中和地下空間的豎直的三維界面。建筑后退只要包括退線距離和退界距離兩種。建筑間距的概念建筑間距是指兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離，建筑間距的控制是使建筑物之間保持必要的距離，以滿足防火、防震、日照、通風、采光、視線干擾、防噪、綠化、衛(wèi)生、管線敷設(shè)、建筑間距布局形式以及節(jié)約用地等方面的基本要求。生活私密性間距：為避免出現(xiàn)對居室的視線干擾情況所需保持的最小距離，一般最小為18M.一般地面停車場每車位按25~30MA2計，地下停車位按30~35MA計。公共服務(wù)設(shè)施是保障生產(chǎn)，生活的各類公共服務(wù)的物質(zhì)載體，包括城市的公共服務(wù)設(shè)施和村鎮(zhèn)地區(qū)的公共建筑。城市公共服務(wù)設(shè)施分為兩類：一是城市總體層面落實的公共服務(wù)設(shè)施，二是為滿足城市居民基本的物質(zhì)和文化生活需求。城市公共服務(wù)設(shè)施配置一般包括高中及其他教育設(shè)施，圖書館，體育中心，影劇院，老年福利院，綜合醫(yī)院。居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置包括教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，文化體育設(shè)施，商業(yè)服務(wù)設(shè)施，社區(qū)服務(wù)，行政管理設(shè)施及其他（包括郵政設(shè)施，市政設(shè)施等）?？匾?guī)中的給水工程規(guī)劃編制內(nèi)容包括：1）分析現(xiàn)狀給水系統(tǒng)情況2）計算用水量，提出水壓的要求3）落實上一層規(guī)劃給水設(shè)施數(shù)量，位置和用地范圍4）布置給水管網(wǎng)并計算管徑?？匾?guī)中污水工程規(guī)劃的編制內(nèi)容：1）分析現(xiàn)狀污水系統(tǒng)情況2）計算規(guī)劃區(qū)污水量3）落實上一層規(guī)劃雨水設(shè)施或確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)污水設(shè)施種類，數(shù)量位置和用地范圍4）布置污水管道并計算管徑。雨水工程規(guī)劃編制內(nèi)容：1）分析現(xiàn)狀雨水系統(tǒng)情況2）提出規(guī)劃區(qū)雨水流量計算式3）落實上一層規(guī)劃雨水設(shè)施或確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)雨水設(shè)施種類，數(shù)量和位置用地范圍4）布置雨水管道和計算管徑。工程管線豎向布置先后順序：1）壓力管線讓重力自流管線2）可彎曲管線讓不易彎曲管線3）分支管線讓主干管線4）小管徑管線讓大管徑管線。平行布置