萬科模式的目標成本表

目標成本科目分類及分攤原則序號 成本科目 主要包含內容一土地獲得價款1政府地價及市政配套費土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等2合作款項補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等3紅線外市政設施費紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費

跨期分攤原則按各期規(guī)劃占地面積分攤到各期成本中。

分產品類型分攤原則按各產品類型占地指標面積進行分攤，或可銷售面積進行分攤。

責任部門行政人事部拆遷補償費二開發(fā)前期準備費勘察設計費水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、1.1勘測丈量費撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、竣工面積丈量費等規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效1.2規(guī)劃設計費果圖設計費、總體規(guī)劃設計費設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等，其他：可行性研究費、制圖、曬圖費、樣品制作費等1.3建筑研究用房材料及施工費報批報建增容費

按各期規(guī)劃占地面積分攤到各期 按可銷售面積進行分攤。成本中。

設計技術部行政人事部第1頁，共9頁序號 成本科目2.1 報批報建費2.2 增容費三通一平費3.1 臨時道路3.2 臨時用電3.3 臨時用水3.4 場地平整臨時設施費4.1臨時圍墻4.2臨時辦公室4.3臨時場地占用費4.4臨時圍板三主體建筑工程費基礎造價

主要包含內容跨期分產品類型分攤原則分攤原則項目報批報建費：報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費；交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費等、規(guī)劃管理費、環(huán)境評測費、地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；費新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等水、電、煤氣增容費施工用的臨時道路設計、建造費用施工用的臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用施工用臨時給排水設施設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用租金、建造及裝飾費用施工用臨時占道費、臨時借用空地租費臨時圍板的設計、建造、裝飾費用不存在分攤 不存在分攤土石方、樁基、護壁 (坡)工程費、樁基檢測費、降水垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園

責任部門工程部、成本控制部、設計技術部工程部、成本控制部、設計技術部工程部、成本控制部、設計技術部第2頁，共9頁序號成本科目主要包含內容砼框架(含獨立柱基和條基等淺基礎)、砌體、找平及抹灰、防2結構及粗裝修水、砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓)3門窗工程單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門等工程費用4公共部位精裝修大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬、欄桿等精裝修費用5戶內精裝修廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用四 主體安裝工程費室內水暖氣電1.1室內給排水1.1.1給排水自來水、排水1.1.2直飲水系統(tǒng)1.1.3熱水系統(tǒng)1.2室內采暖地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片1.3室內燃氣1.4室內電氣工程樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋設備及安裝2.1通風空調系統(tǒng)空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)2.2電梯供貨及安裝2.3發(fā)電機供貨及安裝發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪2.4消防系統(tǒng)含消防水、電、防排煙

跨期 分產品類型分攤原則 分攤原則不存在分攤 不存在分攤

責任部門工程部、成本控制部、設計技術部第3頁，共9頁序號成本科目主要包含內容2.5水消防系統(tǒng)自動噴淋、主體內消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)2.6電消防系統(tǒng)煙感、溫感、報警、消防廣播2.7氣體滅火系統(tǒng)2.8防排煙工程2.9人防設備及安裝密閉門、氣體過濾裝置弱電系統(tǒng)3.1居家防盜系統(tǒng)陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按鈕3.2對講系統(tǒng)包括可視及非可視對講3.3三表遠傳水、電、氣遠程抄表3.4有線電視有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座3.5電話主體內外布線及終端插座3.6寬帶網主體內外布線及終端插座五社區(qū)管網工程費室外給排水系統(tǒng)1.1室外給水系統(tǒng)小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、以及外接的消火栓1.2雨污水系統(tǒng)2室外采暖系統(tǒng)3室外燃氣系統(tǒng)4室外電氣及高低壓設備4.1高低壓配電設備及安裝紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜；箱式變壓設備

跨期分攤原則按各期規(guī)劃占地面積分攤到各期成本中。

分產品類型分攤原則按可銷售面積進行分攤。

責任部門工程部、成本控制部、設計技術部第4頁，共9頁序號成本科目主要包含內容4.2室外強電管道及電纜敷設室外強電總平線路部分4.3室外弱電管道埋設用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井室外智能化系統(tǒng)5.1停車管理系統(tǒng)露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)5.2小區(qū)閉路監(jiān)控攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝5.3周界紅外防越紅外對掃5.4小區(qū)門禁系統(tǒng)5.5電子巡更系統(tǒng)5.6電子公告屏六 園林環(huán)境工程費1綠化建設費公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化2建筑小品雕塑、水景、環(huán)廊、假山等3道路、廣場建造費道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等4圍墻建造費永久圍墻、圍欄及大門5室外照明室外燈光照明工程室外背景音樂7室外零星設施兒童游樂設施、指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘七配套設施費1游泳池建造成本及配套資產購置

跨期分攤原則按各期規(guī)劃占地面積分攤到各期成本中。按各期規(guī)劃占地面積分攤到各期成本中。

分產品類型分攤原則按可銷售面積進行分攤。按可銷售面積進行分攤。

責任部門工程部、成本控制部、設計技術部工程部、成本控制部、設計技術部第5頁，共9頁序號成本科目主要包含內容2業(yè)主會所建造成本及配套資產購置3幼兒園建造成本及配套資產購置4學校建造成本及配套資產購置5網球場建造成本及配套資產購置6設備用房配電房、水泵房土建及裝修費7車站建造費建造成本及配套資產購置八 開發(fā)間接費工程管理費

跨期分攤原則按各期規(guī)劃占地面積分攤到各期成本中。

分產品類型分攤原則 責任部門先根據(jù)不同產品的銷售價格確定差別系數(shù)，再按可售面積與差別系數(shù)加權計算可銷售建筑開發(fā)間接費，最后得出產品單位銷售面積開發(fā)間接費。公式：可銷售建筑開發(fā)間接費=本期開發(fā)間接費/∑（可銷售建筑銷售面積*差別系數(shù)）*（可銷售建筑銷售面積*差別系數(shù)）；差別系數(shù)=價格基數(shù)/產品銷售價格（價格基數(shù)為本期最高產品銷售價格）；單位銷售面積開發(fā)間接費=可銷售建筑開發(fā)間接費/可銷售建筑銷售面積1.1工程監(jiān)理費支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用1.2預結算編審費支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用1.3行政管理費直接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費1.4施工合同外獎金趕工獎、進度獎1.5工程質量監(jiān)督費建設主管部門的質監(jiān)費

工程部成本控制部行政人事部工程部行政人事部第6頁，共9頁序號 成本科目1.6 安全監(jiān)督費1.7 工程保險費1.8 其他資本化利息物業(yè)管理完善費不可預見費開發(fā)成本

主要包含內容建設主管部門的安監(jiān)費包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的大修基金、物業(yè)管理基金或其他專項基金，以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費主要指因上述成本計算中未考慮到而漏計或因發(fā)生不可抗力而增加的相關費用，按開發(fā)成本的 4%計。（其中工程施工類占75%，營銷策劃類占 10%，設計類、行政人事部類、財務類各占5%，）一～八項合計

跨期 分產品類型分攤原則 分攤原則

責任部門行政人事部行政人事部財務中心財務中心工程部、成本控制部、設計技術部、營銷策劃部、行政人事部、財務中心九 期間費用

按各期規(guī)劃占地面積分攤到各期成本中。

先根據(jù)不同產品的銷售價格確定差別系數(shù)，再按可售面積與差別系數(shù)加權計算可銷售建筑開發(fā)間接費，最后得出產品單位銷售面積開發(fā)間接費。公式：可銷售建筑開發(fā)間接費=本期開發(fā)間接費/∑（可銷售建筑銷售面積*差別系數(shù)）*（可銷售建筑銷售面積*差別系數(shù)）；差別系數(shù)=價格基數(shù)/產品銷售價格（價格基數(shù)為本期最高產品銷售價格）；單位銷售面積開發(fā)間接費=可銷售建筑開發(fā)間接費/可銷售建筑銷售面積管理費用1.1 人工費用

指間接從事項目開發(fā)的部門的人員工資、獎金、補貼等人工及行政費以及房產公司、集團公司的運行費用等行政人事部第7頁，共9頁序號 成本科目 主要包含內容1.2 行政費用1.3 財產費用1.4 其它營銷費用2.1銷售接待點裝修、裝飾費設計、工程、裝飾、家具、飾品等（若后期做為項目配套使用的可不計此費）2.2包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費樣板間。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，可從總費用中扣除2.3銷售模型費售樓沙盤、戶型模型等2.4會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場銷售環(huán)境包裝費現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用。2.5媒介廣告費電視、廣播、互聯(lián)網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏、戶外等廣告費用2.6展銷費及促銷活動費展位費、布置費、制作費、設備租賃費、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費等2.7宣傳資料及禮品費售樓書、各種禮品2.8銷售人工費工資、獎金、補貼等2.9看樓交通費看樓專車運行費、修理費、司機行車費用2.10銷售代理費及傭金支付專業(yè)銷售代理機構或物業(yè)公司的代理銷售費和傭金。2.11中介策劃及咨詢費支付的中介機構進行市場調研、銷售策劃及相應的咨詢等費用2.12總產權登記費政府收費2.13分戶產權轉移登記費政府收費

跨期 分產品類型分攤原則 分攤原則

責任部