前4月商品房銷售金額、面積累計(jì)增速持續(xù)回落

Word前4月商品房銷售金額、面積累計(jì)增速持續(xù)回落5月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2021年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)：1-4商品房銷售面積、銷售金額較去年同期小幅增長(zhǎng)，但整體增速持續(xù)回落趨勢(shì)依舊。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比累計(jì)增速高位運(yùn)行，增長(zhǎng)后勁略有不足;得益于企業(yè)資金層面寬裕和高周轉(zhuǎn)需要，新開(kāi)工指標(biāo)持續(xù)向好;房企拿地主要跟隨政府供地節(jié)奏，土地購(gòu)置面積增速保持著正負(fù)向小幅波動(dòng)，整體樓市也在調(diào)控中謀求著新的動(dòng)態(tài)平衡。

4月銷售環(huán)比銳減20%且同比跌4%前4月銷售金額、面積累計(jì)增速持續(xù)回落

2021年1-4月份，商品房銷售面積42192萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1-3月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)0.4%。商品房銷售額36222億元，增長(zhǎng)9.0%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)9.5%。

CRIC點(diǎn)評(píng)

2021年4月，商品房銷售面積、銷售金額環(huán)比均出現(xiàn)20%左右的下降，同比去年面積微降4.1%，金額上漲5.8%，整體商品房均價(jià)依舊保持高位;從1-4月整體來(lái)看，面積、金額增速雙雙回落，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。從銷售區(qū)域來(lái)看，東部地區(qū)的市場(chǎng)熱度持續(xù)減退，成交規(guī)模降幅在不斷擴(kuò)大;而西部、中部、東北部雖然同比上升，但增速也都在出現(xiàn)了明顯下滑，增長(zhǎng)勢(shì)頭不可持續(xù)。

事實(shí)上，雖然數(shù)據(jù)層面顯示市場(chǎng)降溫顯著，但值得關(guān)注的是，局部市場(chǎng)熱度偏高仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。一方面，很多城市通過(guò)限制供應(yīng)來(lái)控制成交規(guī)模，諸如西安、成都基本都處于庫(kù)存見(jiàn)底，“無(wú)房可賣”的狀態(tài)，另一方面，部分城市的房管局也采取限制備案套數(shù)等方式來(lái)為市場(chǎng)“降溫”，以此保持成交數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。在這樣層層調(diào)控下，反映出的數(shù)據(jù)難免“失真”。

展望后期，銷售金額、面積增速保持回落將是大概率事件，在調(diào)控政策保持穩(wěn)定性的前提下，居民購(gòu)房投資的樂(lè)觀預(yù)期也將逐步恢復(fù)理性，且隨著“剛需優(yōu)先”等偏向性政策的實(shí)施，這類成交需求會(huì)緩慢釋放，對(duì)市場(chǎng)也不會(huì)造成太大的沖擊。

前4月開(kāi)發(fā)投資額同比累計(jì)增速保持10%以上后期仍將有望保持升勢(shì)

2021年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30592億元，同比名義增長(zhǎng)10.3%，增速比1-3月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資21331億元，增長(zhǎng)14.2%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.7%。

CRIC點(diǎn)評(píng)

4月單月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為9301億元，環(huán)比下降了11%，同比上升10%，投資開(kāi)發(fā)情況好于去年同期;從1-4月整體來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)增速依舊高位運(yùn)行，同比累計(jì)增速達(dá)10.3%，與1-3月不相伯仲。

之所以能保持較高的增速，一方面源于企業(yè)新開(kāi)發(fā)意愿較強(qiáng)，得益于前期良好的銷售，資金層面相對(duì)寬裕;另一方面，雖然目前調(diào)控層面依舊趨嚴(yán)，但“因城施政”的調(diào)控方針為許多三四線和高庫(kù)存的二線城市帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)，房企也不斷開(kāi)始尋覓新的投資標(biāo)的，因而開(kāi)發(fā)投資額實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)。

預(yù)計(jì)后期開(kāi)發(fā)投資額有望繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但上升空間并不是很大，一方面樓市去杠桿政策依舊，2021年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，金融監(jiān)管層面未有放松;另一方面市場(chǎng)量?jī)r(jià)已成調(diào)控“標(biāo)尺”，熱銷可能引來(lái)更嚴(yán)格限制性政策，政策不確定因素也會(huì)對(duì)房企投資產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。

新開(kāi)工保持去年下半年以來(lái)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)土地購(gòu)置增速由正轉(zhuǎn)負(fù)小幅波動(dòng)

2021年1-4月份，房屋新開(kāi)工面積51779萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.3%，增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積38079萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.4%。

2021年1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5412萬(wàn)平方米，同比下降2.1%，1-3月份為增長(zhǎng)0.5%;土地成交價(jià)款2391億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落6.7個(gè)百分點(diǎn)。

CRIC點(diǎn)評(píng)

4月，新開(kāi)工面積達(dá)17164萬(wàn)平米，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)2.9%和1.8%，房企新開(kāi)工意愿還是比較強(qiáng)烈的。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

一是開(kāi)年以來(lái)部分城市的預(yù)售證審批有所放松，很多城市都在穩(wěn)步推貨，以上海為例，4月的商品住宅供應(yīng)量達(dá)到了106萬(wàn)方，創(chuàng)調(diào)控以來(lái)的單月新高;在這樣的背景下，許多房企也加快了周轉(zhuǎn)速度、推貨節(jié)奏，旨在加快資金的快速回籠。

二是業(yè)績(jī)會(huì)剛過(guò)，房企2021年投資計(jì)劃基本出爐，上半年算是企業(yè)資金較為充裕的時(shí)段，也為加緊工期提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)基礎(chǔ);

三是隨著天氣逐步轉(zhuǎn)暖，北方部分城市也迎來(lái)了開(kāi)工期，很多項(xiàng)目都在加緊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，因而新開(kāi)工面積有了顯著增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)后期新開(kāi)工總量仍有望保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，增速將趨于平穩(wěn)。

此外，2021年1-4月全國(guó)土地購(gòu)置面積增速持續(xù)波動(dòng)，再次由正轉(zhuǎn)負(fù)，降至-2.1%。事實(shí)上，土地購(gòu)置面積增速自2021年高位回落以來(lái)，一直保持著小幅波動(dòng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置面積基本跟隨著各地政府的供地節(jié)奏。兩會(huì)閉幕后，一二線城市也陸續(xù)公布了2021年土地供地計(jì)劃，供地規(guī)?！八删o”不一，也客觀上造成了企業(yè)拿地量的不確定性，預(yù)計(jì)后期全國(guó)土地購(gòu)置面積增速仍將保持小幅低位波動(dòng)。

商品房待售面積降幅收窄商業(yè)庫(kù)存增加風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

2021年4月末，商品房待售面積56687萬(wàn)平方米，比3月末減少642萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少645萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少24萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加75萬(wàn)平方米。

CRIC點(diǎn)評(píng)

2021年4月商品房的待售面積穩(wěn)步下降，比3月末減少642萬(wàn)平方米，但因4月單月銷售面積環(huán)比回落，導(dǎo)致了降