東城區(qū)新中街14條危改項目可行性研究報告

東城區(qū)新中街1-4東城區(qū)新中街1-4條危改項目可行性研究報告東城區(qū)新中街1-4東城區(qū)新中街1-4條危改項目可行性研究報告東城區(qū)新中街1-4東城區(qū)新中街1-4條危改項目可行性研究報告東城區(qū)新中街1-4條危改項目可行性研究報告目目錄第一章總論1一、項目概況1二、項目建設單位概況5三、項目建設的必要性6四、可行性研究報告編制的依據(jù)6五、可行性研究報告編制的假設和說明7第二章項目投資環(huán)境分析9一、北京市經(jīng)濟形勢運行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響9二、東城區(qū)城市功能定位11第三章北京市房地產(chǎn)市場分析13一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析13二、北京市普通住宅市場分析15三、北京市公寓市場分析17四、北京市寫字樓市場分析18五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析19第四章項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析21一、東城區(qū)房地產(chǎn)市場分析21二、項目區(qū)域住宅市場分析23三、項目區(qū)域公寓市場分析26四、項目區(qū)域寫字樓市場分析27五、項目區(qū)域商業(yè)市場分析28六、項目與同類競爭項目的比較六、項目與同類競爭項目的比較30七、項目SWOT分析33第五章項目設計方案及市場定位35一、項目設計方案35二、項目客戶定位36三、價格定位37第六章項目基礎設施狀況39一、市政道路39二、給排水管道39三、供電39四、通訊39五、天然氣39六、供熱39第七章項目投資估算和籌資評價40一、總投資估算40二、資金籌措及分年度使用計劃45第八章項目財務效益指標的計算和分析47一、項目財務效益預測47二、現(xiàn)金流量和財務指標分析49三、不確定性分析50第九章結論與建議52一、結論52二、建議二、建議52附表53附件60第一章總論一、項目概況一、項目概況（一）項目名稱（一）項目名稱東城區(qū)新中街1-4條危改項目（二）項目單位（三）項目位臵東城區(qū)新中街1-4條危改項目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市東城區(qū)新中街。（四）項目用地根據(jù)《關于進行東城區(qū)新中街1-4條危舊房改造項目二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2002）1044號】、《關于進行東城區(qū)新中街1-4條危舊房改造項目二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2002）1348號】。2005年3月24日，項目建設單位與北京市國土資源局分別簽訂了A區(qū)、B區(qū)用地的《北京市國有土地使用權出讓合同》【京地處（合）字（2005）0177號、0176號】，合同地價款分別為12090.85萬元及7230.45萬元，根據(jù)項目建設單位提供的票據(jù)，合同地價款及契稅已經(jīng)全部繳清。2006年5月12日，項目建設單位取得東城區(qū)新中街1-4條危改項目《建設用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（東）地字0007號】，項目總用地面積為126712.74平方米，總建設用地面積為87407.485平方米，代征道路用地為35649.093平方米，代征綠化用地為3656.162平方米。2006年6月1日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《關于同意東城區(qū)新中街1-4條危改項目設計方案復函》【2006規(guī)復函字0267號】，項目總建筑規(guī)模為565943平方米，其中地上建筑面積為411340平方米，建筑高度10-80米,機動車位2277個，戶數(shù)3478戶，建筑高度不超過80米，容積率4.71，綠地率20.2%，自行車停車位9993輛。2006年10月9日，項目建設單位取得了北京市人民政府《關于北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行東城區(qū)新中街1-4條危改項目申請使用東城區(qū)新中街1-4條危舊房改造項目二期工程項目國有土地使用權的批復》【京政房地字（2006）150】，2006年10月，項目建設單位取得東城區(qū)新中街1-4條危改項目《建設用地批準書》【京國土用（批）字（2006）第150號】。以上批復明確回遷安臵居民的住宅按照劃撥方式供地。2006年12月21日，項目建設單位取得項目A區(qū)用地《國有土地使用權證》【京東國用（2006）第0070號】，土地使用權面積為29964.03平方米。2006年12月31日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（東）建字0083號】，C2回遷住宅樓建筑面積41190平方米，C3回遷辦公樓建筑面積21257平方米，C區(qū)地下車庫建筑面積6034平方米。2007年1月18日，項目建設單位取得項目B區(qū)用地《國有土地使用證》【京東國用（2007出）第00008號】，土地使用權面積為20583.13平方米。2007年2月9日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（東）建字0005號】，D1回遷住宅樓建筑面積17608平方米。2007年2月15日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《關于東城區(qū)新中街1-4條危舊房改造項目二期工程項目調(diào)整設計情況說明復函》【2007規(guī)復函字0070號】，項目總建筑面積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。建筑高度不超過80米，容積率4.7，綠化率20.2%，機動車停車2309輛，自行車停車位10449輛。2007年2月16日，項目建設單位取得C2回遷住宅樓等3項《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號】。2007年3月20日，項目建設單位取得D1回遷住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0367號】。2007年4月16日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（東）建字0016號】，B區(qū)地下車庫建筑面積16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積2400平方米。2007年4月27日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（東）建字0019號】，B5商品住宅樓建筑面積15964平方米。20072007年5月18日，項目建設單位取得B區(qū)地下車庫等2項《建筑工程施工許可證》【2007施建字0743號】。2007年5月28日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（東）建字0023號】，D3回遷住宅樓建筑面積55562平方米。2007年5月30日，項目項目建設單位取得B5商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【2007施建字0808號】。2007年6月19日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（東）建字0026號】，回遷小學建筑面積10160平方米。2007年7月4日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（東）建字0028號】，B6幼兒園建筑面積2590平方米。2007年7月5日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2007規(guī)（東）建字0030號】，A6商品住宅樓建筑面積21257平方米，A8商品住宅樓建筑面積21257平方米，A7非配套商業(yè)建筑面積15186平方米，A區(qū)2#地下車庫建筑面積7258平方米,A9東側地下室建筑面積1422平方米,A10地下室建筑面積3990平方米。（五）交通與環(huán)境1、交通狀況項目地處北京市東城區(qū)東南角，緊臨東城區(qū)新中街外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多條公交線路通過，交通出行便捷。2、環(huán)境項目西側是二環(huán)路綠化帶和護城河，項目西側是二環(huán)路綠化帶和護城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。項目北部地區(qū)為北京市中央商務區(qū)，其中規(guī)劃和建設的大量寫字樓和商業(yè)用房已形成濃厚的商務氛圍。（六）項目現(xiàn)狀項目目前一期已經(jīng)完工，二期拆遷工作正在進行。（七）開發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關于東城區(qū)新中街1-4條危舊房改造項目二期工程項目調(diào)整設計情況說明復函》【2007規(guī)復函字0070號】和《建設工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（東）建字0083號，2007規(guī)（東）建字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】，本項目建設內(nèi)容如下表所示：表1-1：東城區(qū)新中街1-4條危改項目規(guī)劃內(nèi)容明細表單位：平方米地上地下A1、A2寫字樓辦公47479 底商6312 地下 9216A、BA3商住公寓30610 底商2999 地下 4044建筑面積區(qū)塊 建筑編號 規(guī)劃內(nèi)容A678商住住宅 42594 底商 7716 地下`7492A5、A9、A10商業(yè)地上 14741 地下 8736B1會所地上 2690 地下 2400B2、B3、B5住宅地上 83453 地下 12285B6幼兒園地上 1680 地下 910AD1、AD2、BD 地下車庫（1518個車位） 45919小計24027491002C1非配套商業(yè) 1746 C2回遷辦公及住宅364424748C3回遷辦公36971827C、DC4回遷骨科醫(yī)院47201800 CD地下車庫（130個車位） 6034D1回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）143083300D2回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）497346630D3回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）497105852D4非配套商業(yè)1202540D5回遷小學教學樓51605000D6市政站160 DD地下車庫（618個車位） 23000D8辦公3955714小計17083459445411108150447合計 561555（八）項目實施進度計劃安排（八）項目實施進度計劃安排根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項目開發(fā)建設的具體實施進度計劃如下：A區(qū)：2007年8月20日開工2007年11月1日結構正負零2008年6月30日結構封頂2009年12月30日竣工入住B區(qū)：2007年5月30日開工2007年9月15日結構正負零2008年4月5日結構封頂20092009年9月30日竣工入住C區(qū)：2007年2月15日開工2007年8月10日結構正負零2008年4月30日結構封頂2008年12月30日竣工入住D區(qū)：2007年3月30日開工2007年10月30日結構正負零2008年6月30日結構封頂2008年12月30日竣工入住三、項目建設的必要性三、項目建設的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來東城區(qū)不斷推進舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量有了明顯改善。而項目用地內(nèi)原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。本項目是北京市和東城區(qū)2006年重點落實實施的56件實事之一。市長王歧山指示要加快該項目的建設，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。另一方面，《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》提出構建?兩軸－兩帶－多中心?的新城市空間格局，?東二環(huán)交通商務區(qū)?在這樣的機遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長安街、金融街之外的最佳辦公選擇。項目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào)。東城區(qū)新中街南街危改項目就是在以上背景下提出并實施建設的，總體規(guī)劃占地面積12.67公頃，總建筑面積56.15萬平方米。項目內(nèi)共有A、B、C、D四個區(qū)，A、B區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)，C、D主要用于危改回遷。危改回遷區(qū)總占地面積36860.325平方米，總建筑面積230279平方米；商品房建設區(qū)總占地面積50547.16平方米，總建筑面積331276平方米，由寫字樓、住宅、國際名店商街和酒店式服務公寓組成。項目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為?東二環(huán)交通商務區(qū)?的輻射地帶，項目的建設彌補了周邊區(qū)域內(nèi)沒有多功能綜合項目的空白，將會成為地標性的建筑復合群。項目的建設將取得社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收，可見該項目的建設是必要的。四、可行性研究報告四、可行性研究報告編制的依據(jù)11、《關于進行東城區(qū)新中街1-4條危舊房改造項目二期工程項目建議書(代可行性研究報告)的批復》【京計投資字[2002]1044號】2、《關于同意進行東城區(qū)新中街1-4條危舊房改造項目二期工程項目建議書(代可行性研究報告)的批復》【京計投資字[2002]1348號】3、《關于調(diào)整東城區(qū)新中街外南街危改一、二期工程可研批復內(nèi)容的函》【京發(fā)改投資函[2004]第150號】4、《北京市國有土地使用權出讓合同》【京地出[合]字（2005）第0177號】5、《北京市國有土地使用權出讓合同》【京地出[合]字（2006）第0176號】6、《建設用地批準書》【京國土用（批）字（2006）第150號】77、《國有土地使用證》【京東國用（2006）第0070號】8、《國有土地使用證》【京東國用（2007出）第00008號】9、《規(guī)劃意見書》【2004規(guī)（東）意字第0052號】10、《北京市規(guī)劃委員會關于東城區(qū)新中街1-4條危舊房改造項目二期工程項目調(diào)整設計情況說明復函》【2007規(guī)復字0070號】11、《建設用地規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（東）建字0083號，2007規(guī)（東）地字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號2006規(guī)(東)地字0007號】12、《建設工程規(guī)劃許可證》【2006規(guī)（東）建字0083號，2007規(guī)（東）建字0005號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】13、《建筑工程施工許可證》【2007施建字0254號、0367號、0743號、0808號】14、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書16、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》【第三版】17、北京市國土資源局、統(tǒng)計局等政府相關部門公布的相關經(jīng)濟指標和房地產(chǎn)指標五、可行性研究報告編制的假設和說明五、可行性研究報告編制的假設和說明1、由于本項目尚未取得全部《建設工程規(guī)劃許可證》，故本報告中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關于東城區(qū)新中街1-4條危舊房改造項目二期工程項目調(diào)整設計情況說明復函》【2007規(guī)復函字0070號】和《建設工程規(guī)劃許可證》【許可證》【2006規(guī)（東）建字0083號，2007規(guī)（東）建字0005號、0007號、0016號、0019號、0023號、0026號、0028號、0030號】綜合確定。但最終項目建筑面積以項目取得的《建設工程規(guī)劃許可證》的為準。2、本報告設定項目紅線外基礎設施為?七通一平?狀態(tài)，即：通路、供電、供水、排水、供暖、通氣、通訊及場地內(nèi)土地平整。3、本報告中價格、費用等的取數(shù)均以2007年第一季度市場一般水平為基準，未考慮房地產(chǎn)價格和物價總水平在項目開發(fā)、建設、銷售期間的漲跌因素、也不考慮其他非正常條件下的取數(shù)。4、假設委托方提供的資料屬實且提供了全部相關的資料。5、委托方應對所提供的資料的真實性和因所提供資料不實引起的后果負責。第二章項目投資環(huán)境分析一、一、北京市經(jīng)濟形勢運行狀況及對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展與整個國民經(jīng)濟運行情況息息相關，2006年是?十一五?開局之年，北京市經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展勢頭，經(jīng)濟指標顯示北京市宏觀經(jīng)濟形勢呈穩(wěn)定運行態(tài)勢。1．總體經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場運行良好，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展2006年北京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7720.3億元，比上年增長12%，連續(xù)第8年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。按常住人口計算，2006年人均GDP達到49505元（折合6210美元），比上年增長8.8%。第二產(chǎn)業(yè)增加值為2217.2億元，同比增長12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值5405.1億元，同比增長11.9%。人均GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長，都說明北京市整體經(jīng)濟形勢運行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有增長，都說明北京市整體經(jīng)濟形勢運行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。圖2-1：北京市地區(qū)生產(chǎn)總值及指數(shù)變化趨勢圖2．人口總量穩(wěn)定增加，居民收入消費水平的提高，以及家庭戶小型化，將進一步加大對商品住宅的需求2006年北京市常住人口繼續(xù)增加，達到1581萬人，比上一年增加了43萬人。城市總戶數(shù)由2005年451.7萬戶上升到465.2萬戶，增加了13.5萬戶，戶均人口數(shù)為3.4人，家庭戶小型化趨勢更加明顯。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進一步加大對商品住宅的需求。另外，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元，比05年增長13.2%，扣除價格因素，實際增長12.2%；城市居民人均消費支出14825元，比05年增長11.9%；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）達到20.06平方米，同比增加0.61平方米。常住人口增加、人均可支配收入增長，都將帶動房地產(chǎn)市場住房需求。圖2-2：北京市常住人口及城市總戶數(shù)圖圖2-3：北京市人均收入消費水平及其增長率3．社會通貨膨脹水平較低，價格水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展2006年全市居民消費價格指數(shù)為100.9%，低于上年0.6個百分點。全市居民消費價格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。4．固定資產(chǎn)投資進一步加大，將帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展全年完成全社會固定資產(chǎn)投資3371.5億元，比上年增長19.3%，增幅比上年提高7.5個百分點。其中，城市基礎設施投資935.3億元，同比增長53.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1719.9億元，同比增長12.8%，增幅提高9.3個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為51%。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2006年城市基礎設施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進一步加大，這將會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。二、東城區(qū)城市功能定位二、東城區(qū)城市功能定位東城區(qū)為北京市四個中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊。近年來，東城區(qū)積極探索首都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化，正在形成?一場兩區(qū)?的經(jīng)濟格局。即以前門大街老字號傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務業(yè)一條街、東外大街現(xiàn)代商務街和大都市街專業(yè)化主題市場街四條街組成的?‘王’字形經(jīng)濟磁場?，以龍?zhí)逗橹行牡?龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)?和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的?永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)?兩個功能區(qū)。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、體育、休閑、娛樂業(yè)為主的現(xiàn)代化城區(qū)雛形。東城區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎，以及與市中心、建國門商圈、CBD商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎。改革開放以來，東城區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎設施建設和城市環(huán)境整治力度，進一步轉變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動了全區(qū)經(jīng)濟和社會的全面進步?！侗本┦袞|城區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》指出要在?十五?時期發(fā)展的基礎上，再經(jīng)過五年努力，到2010年，初步把東城區(qū)建設成為現(xiàn)代城市服務經(jīng)濟較為發(fā)達，古都文化風貌和現(xiàn)代生態(tài)景觀充分展現(xiàn)，環(huán)境優(yōu)美、社會安定、生活舒適的商貿(mào)旅游居住區(qū)，基本構建起現(xiàn)代化國際大都市中心城區(qū)的框架。按照按照《北京城市總體規(guī)劃》，東城區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜娛樂的首都核心區(qū)，具體是：1．商業(yè)提升一個新的層次，把東城區(qū)定位為體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)文化旅游娛樂區(qū)；2．突出城市規(guī)劃，構建合理的城市空間布局，以天壇公園為中心，著力建設龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和天壇文化圈。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以?王?字形經(jīng)濟磁場、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運經(jīng)濟當中的一個項目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務為主；東北部以東花市為基礎，發(fā)展適宜居社區(qū)。3．進一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升東城區(qū)整體競爭能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導向為支撐，加快文化旅游，體育休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢轉化為現(xiàn)實的優(yōu)勢。第三章北京市房地產(chǎn)市場分析一、北京市一、北京市房地產(chǎn)市場綜合分析2006年北京市房地產(chǎn)市場運行狀況總體平穩(wěn)，供求偏緊的態(tài)勢未發(fā)生明顯變化。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場銷售依然旺盛，空臵面積減少，新建商品房價格繼續(xù)有所上升?？傮w看來，2006年北京市房地產(chǎn)市場有以下特點：1．土地供應有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場2006年全年土地供應總量6509公頃，比上年增長2%。其中產(chǎn)業(yè)用地1311公頃，增長30.6%；住宅用地1318公頃，增長49.7%，其中經(jīng)濟適用房用地532公頃（含享受經(jīng)濟適用房政策保障性住房），規(guī)劃建筑面積887萬平方米，分別增長80.3%和71.6%。土地供應量較2005年有一定的增長，主要用于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及解決居民居住問題，土地供應的增加，尤其是住宅用地供應的增長，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，調(diào)節(jié)供求不平衡狀況，并且，2006年進一步加大了經(jīng)濟適用房和保障性住房的供應。2．土地市場需求潛力較大2006年北京市預審批復建設項目1543個，總用地面積達14392公頃，是2005年土地實際供應量（6509公頃）的2.2倍。建設用地的預審量遠大于實際土地供應量，可見，2006年北京市土地市場需求并沒有得到完全的釋放，土地市場需求潛力較大。3．商品房供應量繼續(xù)下滑，受政策影響，商品住宅供應減少從新增商品房供應情況來看，2006年北京共核發(fā)商品房預售許可證624個，批準預售面積約為2458萬平方米（包括經(jīng)濟適用住房項目），與2005年同期相比，分別下降了15%和14%。其中，商品住宅準售面積約為1717萬平方米，同比下降21%。從供應結構來看，2006年北京商品房期房批準預售面積2458萬平方米。其中，商品住宅準售面積約為1717萬平方米，所占比重約為70%，同比約下降了7個百分點；寫字樓準售面積約為342萬平方米，所占比重約為14%，同比提高了5個百分點；商業(yè)準售面積約為276萬平方米，所占比重約為11%，同比提高了2個百分點；地下車庫等其它準售面積約為123萬平方米，所占比重約為5%，與2005年持平?？傊c2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。供應結構發(fā)生變化主要是受九部委《意見》中關于?新開工商品住房中90平方米以下戶型所占比重，必須達到70%以上?政策影響，致使部分商品住宅須調(diào)整規(guī)劃，從而減少了市場的供應量；而商業(yè)、辦公用房的供應受政策影響相對較小，市場供應保持平穩(wěn)上升態(tài)勢。4．商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來房地產(chǎn)市場供應同樣受宏觀調(diào)控政策影響，2006年全市商品房施工面積10483.5萬平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3萬平方米，下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3萬平方米，下降22.8%，將對未來商品房供應產(chǎn)生一定影響。5．商品房價格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場需求旺盛2006年房屋銷售價格指數(shù)為108.8%，高于上年1.9個百分點；其中，商品住宅銷售價格指數(shù)為109.6%，高于上年2.5個百分點。2006年房價繼續(xù)保持高位運行，尤其是商品住宅價格，反映出房地產(chǎn)市場總體上需求旺盛、房地產(chǎn)市場過熱的態(tài)勢。6．商品房尤其是商品住宅銷售旺盛，空臵率下降2006年商品房空臵率為10%，空臵面積1039.7萬平方米，比上年末減少334.5萬平方米；其中商品住宅空臵率僅為7%，空臵面積494.1萬平方米，比上年減少305.6萬平方米。商品房尤其是商品住宅空臵率降低及空臵面積大幅減少，說明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。圖3-1：北京市商品房及商品住宅空臵率變化趨勢圖7．2007年商品房市場展望——供應增加、交易活躍、價格上漲但漲幅回落從供應方面來看，2006年出臺一系列政策，有利于促進土地供應盡快形成房地產(chǎn)供應。此外，由于2008年舉辦奧運會的影響，大部分開發(fā)商將會讓其開發(fā)的項目盡量在2007年入市。從需求方面來看，消費者在?觀望?一段時間之后，也將逐漸采取購房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購房者所適應，因此，2007年房地產(chǎn)市場交易將更為活躍。從價格方面來看，雖然2007年新增商品房的供應量將有所增長，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，且近兩年土地供應較少，因此2007年商品房的有效供應仍然不足，受旺盛需求影響，商品房價格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢，但其漲幅有所回落?？傮w來看，在國家和北京市?十一五?規(guī)劃指導下，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力依然存在，全市經(jīng)濟可望繼續(xù)在一個較高的平臺上延伸和發(fā)展。良好的經(jīng)濟運行環(huán)境，旺盛的消費需求，為北京房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。二二、北京市普通住宅市場分析1．2006年北京普通商品住宅準售面積為654.38萬平方米，同比下降42%。政策影響、住宅用地供應過少是導致新增普通商品住宅的供應呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。具體表現(xiàn)在以下兩方面：第一，受九部委意見中對新增商品房住宅?90平方米以下，70%?限制的影響，部分商品住宅項目更改規(guī)劃，未能如期入市，導致2006年商品住宅供應大幅減少；第二，近兩年商品住房建設用地供應過少，而?8.31?之前的許多住宅項目由于拆遷及資金等原因，也不能及時上市。從區(qū)域來看，南部地區(qū)是2006年北京普通商品住宅供應最活躍的區(qū)域，新增準售面積為268.46萬平方米，約占新增普通商品住宅供應總量的41%。2．受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價和面積適中的普通商品住宅需求較旺。2006年一系列宏觀調(diào)控政策的實施，對北京商品住宅的預售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢頭受到一定程度的抑制。2006年，商品住宅期房預售成交面積約1900萬平方米，同比下降12%。盡管如此，2006年北京許多普通商品住宅項目不僅在短時間完成了良好的銷售業(yè)績，且成交價格持續(xù)上升。例如，朝陽區(qū)的北京新天地，新增準售面積約19萬平方米，僅三、四個月時間就基本完成了銷售，其預售率高達95%，成交均價約為6000元/平方米，高出平均報價3%左右；保利金泉廣場，新增準售面積約22萬平方米，半年內(nèi)，其預售率已達到80%左右，成交均價約為9100元/平方米，高出平均報價3%左右。昌平區(qū)的新龍城，新增準售面積約24萬平方米，在半年多時間里，基本上已售完，成交均價約為6100元/平方米，高出平均報價10%左右；通州區(qū)的新城陽光，新增準售面積約12萬平方米，在半年多時間里，其預售率已達85%，成交均價約為4780元/平方米，高出平均報價10%左右。可見，售價和面積適中的普通商品住宅項目，都能在較短的時間里取得較好的銷售業(yè)績。因此，2006年北京商品住宅的市場需求雖然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然較為旺盛。3．2006年北京普通商品住宅平均報價為6175元/平方米，與2005年相比，上漲了12%。從各區(qū)縣新增普通住宅價格水平來看（東城及延慶由于沒有新增普通商品住宅，不計算在內(nèi)），北京普通商品住宅價格漲幅普遍呈快速上漲勢頭，價格上漲水平從291-2605元/平方米不等。有3個行政區(qū)的房價漲幅小于10%，有5個行政區(qū)的漲幅超過了30%。其中，西城區(qū)平均報價高達11191元/平方米，比上年同期上漲了2605元/平方米，漲幅約為30%；房價漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價格上漲了832元/平方米，漲幅高達36%。供不應求及開發(fā)商的預期較高是普通商品住宅平均報價快速上漲的主要原因。表3-1：2006年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報價一覽表序號 平均報價(元/m2) 同比區(qū)域2006年2005年增長序號 平均報價(元/m2) 同比區(qū)域2006年2005年增長1西城區(qū)11191858630%2東城區(qū)9862758230%3宣武區(qū)8371729015%5朝陽區(qū)7539627320%4海淀區(qū)724567587%6豐臺區(qū)6263565411%7石景山區(qū)615257886%大興區(qū) 5035 4402 14%順義區(qū) 4960 3829 30%通州區(qū) 4532 3945 15%懷柔區(qū) 4338 3238 34%門頭溝區(qū) 3901 3419 14%房山區(qū) 3638 3347 9%平谷區(qū) 3156 2324 36%8昌平區(qū)5498440625%16密云縣2972230029% 整體平均報價 2006年：6175元/m22005年：5502元/m2未來北京市普通商品住宅市場的供應量有望止跌回升，大量?8.31?之前取得的建設用地即將入市。另外《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》中規(guī)劃的11個新城建設已經(jīng)開始啟動，這將進一步增加未來普通商品住宅的供應量。而且?90平方米占70%以上?的政策已經(jīng)明朗化，開發(fā)商的?觀望期?將結束，這將使更多的普通商品住宅入市。因此，預計未來北京普通商品住宅的供應量將有所增加。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長，消費者的購房承受能力增強，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。眾多年輕家庭因結婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場需求依然旺盛。另外，奧運會的日益臨近以及首都效應也使得更多人在北京投資臵業(yè)。因此，預計未來普通商品住宅的需求仍較為旺盛。雖然2007年普通商品住宅供應量可能會有所增加，但其市場需求仍然較為旺盛。因此，預計2007年北京普通商品住宅的價格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。三、三、北京市公寓市場分析2006年政府針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，如住房供應結構的調(diào)整、營業(yè)稅免征期限的延長、首付款的提高、限制外資購房等，對公寓市場產(chǎn)生較大的影響：公寓需求明顯減少，供應總量也有所下降；開發(fā)商對未來的預期提高，公寓的預售價格上漲幅度較大。1．受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應量有所減少。2006年新增公寓準售面積約為686萬平方米，與2005年（739萬平方米）相比，下降了約7.7%。九部委《意見》對住房供應結構做出明確要求：?90平方米以下戶型占70%以上?，該政策的出臺，使得部分公寓項目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項目的正常入市，從而使得2006年公寓供應總量有所減少。另外，2006年北京市公寓市場供應在時間上集中在下半年，空間上集中在朝陽區(qū)和海淀區(qū)兩個區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴趨勢明顯。2．受政策等多方面因素影響，2006年北京公寓市場需求呈下降趨勢，2006年影響北京市公寓市場需求的主要因素有：第一，營業(yè)稅免征年限的延長，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機投資需求和部分不合理需求；第二，《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》對外資購房進行一定的限制，影響了部分外籍購房者的需求；第三，公寓價格上漲幅度較大，超過購房人的心理預期。對于居住自用型的消費群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費者的心理預期，使一些消費者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。投資型消費者作為公寓市場的主要消費群體，對政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。同時，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上2006年證券基金市場的火爆，也吸引了部分資金流出房地產(chǎn)市場，從而導致對公寓需求的減少。另外公寓存量較大，消費群體相對較小，保值增值的能力減弱，也是導致新增公寓市場需求下降的原因。3．2006年北京新增公寓項目的總體均價為12104元/平方米，相對于2005年（9968元/平方米）有較大幅度的上漲，上漲幅度達到21.43%。盡管2006年北京市公寓市場總體供需下降，但其價格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應的減少，住宅用地供應的減少，加大了開發(fā)商的預期。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導致了其價格的上漲。預計未來北京市公寓市場供應將會保持相對平穩(wěn)，分布依然集中，市場需求將有所減少，但下降幅度不會太大。新增公寓市場預售價格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。四、北京市寫字樓市場分析四、北京市寫字樓市場分析1．2006年北京寫字樓市場供應量大幅增加，全年供應面積約為342.15萬平方米，同比增長約47%。造成2006年供應量如此之大的原因，一是由于近幾年國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，越來越多的開發(fā)商對北京房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢持樂觀態(tài)度，從而加大了房地產(chǎn)的開發(fā)力度；同時隨著2008年奧運會的臨近，開發(fā)商為保證項目趕在奧運會之前完工，也加快了寫字樓項目的入市速度。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。而且寫字樓供應不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團擴散。2．2006年北京寫字樓銷售市場保持需求旺盛的態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2006年北京寫字樓市場銷售面積超過170萬平方米，同比增長31%。2006年全年平均空臵率為18.5%，較05年下降2個百分點。需求旺盛的主要原因有：受國民經(jīng)濟不斷增長、人民幣升值的影響，及北京2008年奧運會所帶來的機遇，在京拓展業(yè)務發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購臵自己的辦公用房。加之市工商局?第14號文?規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照，此?住宅禁商?令使北京住宅市場投資需求下滑，從而也為促進寫字樓市場的需求增長起到重要作用。3．寫字樓市場售價上揚，租金穩(wěn)中有升。據(jù)統(tǒng)計，截止2006年12月，北京寫字樓市場平均售價16789元/平方米（建筑面積報價），與2005年相比上漲3.4%；平均租金22.9美金/平方米/月（建筑面積報價），與2005年相比上漲3.7%。在2006年寫字樓供應量大幅增加的情況下，其租售價格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場需求旺盛。另外，隨著業(yè)主對寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2006年新增寫字樓項目的檔次、配套設施方面等都有一定程度的提高，甲級寫字樓所占比重的增加也導致北京寫字樓平均租售價格上漲。未來北京市寫字樓整體市場供應量將有所上漲，但新增寫字樓供應將有所回落，寫字樓投資需求相對旺盛，銷售量將有所增加。寫字樓整體價格上升潛力不大，但甲級寫字樓價格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢。五、五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析進入2006年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場異?；钴S，2006年成為商業(yè)房地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過100萬平方米商業(yè)項目集體面市，為北京市商業(yè)市場注入了新的力量。這些商業(yè)項目大多依托周邊聚集的住宅項目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。下面從供應、需求以及價格方面看一下北京市總體商業(yè)房地產(chǎn)市場狀況。1．2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場總體供應面積約275萬平方米，較2005年同期增加了37萬平方米，同比增長了15.78%。由于2006年國家對于住宅房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場繁榮的景象，但隨著2008年奧運會的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關系將向買方市場轉變。2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)供應量最高的區(qū)域為朝陽區(qū)，總供應面積約108萬平方米，占整個北京市總供應量的43.78%，其次為海淀區(qū)，供應面積約39萬平方米，占15.9%。以上兩個城區(qū)合計占到北京市商業(yè)房地產(chǎn)總供應量的60%左右。2．商業(yè)房地產(chǎn)市場空臵率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項目超過三成處于空臵狀態(tài)。究其原因，主要有以下四點：首先，北京商鋪面積大量集中供應，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴張計劃未能達到與供應相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導致了一定面積商鋪的空臵；其次，諸多項目在設計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時就難以成功，即使位臵再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空臵現(xiàn)象；再次，隨著外在消費需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應市場變化的商業(yè)項目被迫停業(yè)，因此造成空臵；最后，投資者的不理性間接導致了空臵率的產(chǎn)生。隨著2008年奧運的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場供應逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。3．2006年北京市商業(yè)用房成交平均價格為24079元/平方米，城八區(qū)中東城區(qū)價格最高，達到32604元；遠郊區(qū)縣中，大興的成交價格最高，達到了9148元。與2005年比較，2006年每平方米銷售價格上漲了5141元，同比增長27%。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運經(jīng)濟的帶動使投資者對商業(yè)房地產(chǎn)市場的信心加強，對市場價格起到了顯著的推動作用。另一方面，北京市2006年度土地供應計劃中，度土地供應計劃中，將商服用地減至300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對中心城區(qū)商業(yè)設施發(fā)展的限制，使得一些熱點區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價格相應大幅上升。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項目招商不利、經(jīng)營慘淡，投資者對商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預計未來銷售價格不會出現(xiàn)大幅攀升。從供應結構來看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。另外，隨著商業(yè)項目大量投入市場，商業(yè)空臵率將繼續(xù)增加。第四章項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、東城區(qū)房地產(chǎn)市場分一、東城區(qū)房地產(chǎn)市場分析1．東城區(qū)房地產(chǎn)市場概況近年來，東城區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。隨著城市建設的發(fā)展，東城區(qū)開發(fā)建設了一批商品房項目，如北京新世界中心、寶鼎廣場、北京新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚池危改小區(qū)、忠實里小區(qū)等。近三年來，東城區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等?？傮w看，東城區(qū)房地產(chǎn)市場有以下幾個特點：產(chǎn)品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項目為主，商業(yè)用房為輔早期，東城區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫）等。近三年來，東城區(qū)的商品房建設則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應局面。價格始終以謹慎、穩(wěn)健的勢頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場相比，東城區(qū)的項目大部分價格仍然相對合理。但是，隨著近兩年北京房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，東城區(qū)商品住宅的價格也有了快速上漲。目前，東城區(qū)在售項目的價格最高可達12000元/平方米以上，東城區(qū)新中街地區(qū)的住宅項目多數(shù)為9000-11000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價格則在6000-7000元/平方米之間；相對于城四區(qū)來說，東城區(qū)的商品住宅價格更加合理，在合理價位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢頭，而且價格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭并不激烈。東城區(qū)范圍內(nèi)樓盤數(shù)量不少，樓盤在品質(zhì)、價格等方面也有一定的差別。另一方面，東城區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應量相對較小，隨著東城區(qū)城市化建設步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進一步減少了新增商品住宅的供應量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項目銷售狀況良好。2．東城區(qū)房地產(chǎn)市場供給狀況通過調(diào)查統(tǒng)計，2004-2006年，東城區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預售許可證共36個，其中住宅項目25個，寫字樓項目3個，商業(yè)項目7個。近三年，該區(qū)域內(nèi)預售商品房準售總面積約為146.85萬平方米，詳見下表：表4-1：2004-2006年區(qū)域內(nèi)新增商品房項目市場供應情況表 預售許可證數(shù)量 準售總建筑面積 項目類別 備注 (個) 所占比例 （萬平方米） 所占比例 住宅 25 69% 114.51 78%僅包括寫字樓38%8.336%商業(yè)719%19.7113%地下車庫13%4.303%2004-2006年新取預售許可證的項目合計36100%146.85100%根據(jù)統(tǒng)計結果，從供應項目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場供應主要以普通商品住宅項目為主，占全部供應數(shù)量的69%；其次是商業(yè)項目，占全部供應數(shù)量的19%；而寫字樓項目較少，僅占全部供應數(shù)量的8%，單獨的地下車庫項目占3%。從供應面積上看，住宅的供應量最大，占全部供應量的78%；其次是商業(yè)，占全部供應量的13%；而寫字樓項目和地下車庫的供應量占全部供應量的比例分別為6%和3%。由此可以看出，目前東城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅項目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項目較少。從區(qū)域分布來看，房地產(chǎn)市場供應在項目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對較為集中的格局。首先是東城區(qū)新中街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、交通、環(huán)境、市政基礎設施等條件較為優(yōu)越，因此開發(fā)項目較多。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了26個預售許可證，涉及15個樓盤項目，新增準售總面積約為109萬平方米，占全部供應量的75%。它們主要以住宅項目為主，其中準售面積較大的有：國瑞城，新增準售面積為18.86萬平方米；新怡家園，新增準售面積為18.47萬平方米；本家潤園，新增準售面積為15.49萬平方米。其次是永定門外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了8個預售許可證，涉及5個樓盤項目，新增準售總面積約為23萬平方米，占全部供應量的19%。它們主要以住宅項目為主，其中準售面積較大的有：新澳洋房，新增準售面積為14.28萬平方米。綜合分析：東城區(qū)的房地產(chǎn)項目總體的供應量相對較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。另外，由于東城區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域寫字樓的供應也不會有很大的改變?？傊瑥臇|城區(qū)今后商品房開發(fā)建設情況來看，總體格局不會有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應總量相對較少，以住宅供應為主，商業(yè)為輔，寫字樓供應較少的發(fā)展態(tài)勢。3．東城區(qū)房地產(chǎn)市場需求狀況從東城區(qū)整體房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。特別是住宅項目，由于東城區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價格較為合理等優(yōu)勢，因此住宅項目一旦進入市場就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過70%，如果不包括2006年新取得預售許可證的項目，則該區(qū)域的住宅銷售率已達到80%。總供應量相對較少，優(yōu)越的地理位臵、良好的生活配套及適中的價格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。而寫字樓市場由于受區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃和項目本身開發(fā)品質(zhì)、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內(nèi)的市場供應量很少，但銷售情況卻較為一般。二環(huán)內(nèi)新增住宅供應較少，北京經(jīng)濟高速發(fā)展以及2008年的北京奧運會給首都以前所未有的發(fā)展機遇，東城區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會維持目前這種較為旺盛的需求勢頭。二、項目區(qū)域住宅市場分析二、項目區(qū)域住宅市場分析1．項目周邊區(qū)域住宅市場供應情況分析從東城區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看，東城區(qū)新中街地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設住宅，也是目前住宅主要供應地區(qū)。項目位于東城區(qū)新中街地區(qū)，近三年東城區(qū)新中街地區(qū)住宅項目的市場供應量相對較少，供應建筑面積約為114萬平方米。從項目數(shù)量上來看，該區(qū)域共有住宅項目11個，詳見下表。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預見二環(huán)內(nèi)的住宅供應量將會日漸減少。2．項目周邊區(qū)域住宅市場需求情況分析通過對本區(qū)域內(nèi)普通商品住宅項目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)普通商品住宅項目銷售情況整體較好，綜合銷售率在70-80%左右。華城、新景家園已基本完成銷售，本家潤園、花市棗苑、東方財富銷售率超過90%，其它項目的銷售也較為順暢。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理位臵和相對合理的價格成為消費群體的選擇；二是本地區(qū)的供應總量相對較少，使得市場需求呈現(xiàn)相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是近兩年內(nèi)二環(huán)內(nèi)不再新增住宅供應，進一步刺激了該區(qū)域的市場需求；四是受新修編的北京市總體規(guī)劃的影響，東城區(qū)相對合理的房價具有一定投資價值，其市場需求進一步增加。3．項目周邊區(qū)域住宅市場價格分析本區(qū)域內(nèi)2004-2006年住宅市場綜合銷售均價為9921元/平方米（據(jù)預售資料加權平均得出），其銷售價格范圍為6000-14000元/平方米，項目最低預售售價為價為6068元/平方米，最高預售價格為新裕家園14000元/平方米。具體情況詳見下表：銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設施、配套等的差別，以及進入市場的時機選擇不同。從整體統(tǒng)計分析來看，該區(qū)域住宅的價格相對較合理，另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價格還有一定的上漲空間。綜合分析來看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場具有以下幾個特點：（1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應量較少，多數(shù)為板式小高層或板式高層，塔樓相對較少?？倢訑?shù)以11-18層為主，有部分5-6層的低層板樓，個別項目的總層數(shù)超過20層；（2）本區(qū)域內(nèi)住宅以中、大戶型為主流，配有少量小戶型；以140-180平方米以及90-130平方米的二居為主，還有部分180平方米的大戶型，以及少量較受年青消費者喜愛的60-80平方米的小戶型；（3）本區(qū)域內(nèi)住宅的交房標準以毛坯房為主，精裝修房較少；（4）本區(qū)域內(nèi)住宅的價格相對合理，隨著二環(huán)內(nèi)住宅用地供應的減少，該區(qū)域的房價還有一定的上漲空間；從本區(qū)域內(nèi)住宅項目銷售價格分析，東城區(qū)新中街地區(qū)的住宅價格相對高些，永外地區(qū)的價格則相對低些。三三、項目區(qū)域公寓市場分析項目所在區(qū)域位于CBD的南住宅區(qū)，毗鄰CBD核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套設施齊全，居住環(huán)境較為成熟，交通十分便捷，是距離CBD商圈最近的公寓供應集中區(qū)。隨著?地王?廣渠路36號地40多萬平方米的住宅用地開發(fā)，將會進一步帶動該區(qū)域公寓的開發(fā)建設。1．項目周邊區(qū)域公寓市場供應情況分析項目區(qū)域公寓供應一般是跟普通住宅一起作為開發(fā)項目的一部分或一個分期供應，其標準與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般開發(fā)企業(yè)對于精裝修出售的住宅項目均稱為公寓。而隨著北京市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，該地區(qū)作為泛CBD區(qū)域，同時距市中心較近，住宅項目價格較快，多數(shù)開發(fā)商選擇對新開發(fā)住宅項目進行精裝修后出售，以提高價格，故該地區(qū)公寓項目供應量增加較快。2．項目周邊區(qū)域公寓市場需求情況分析該地區(qū)公寓項目銷售情況較好，綜合銷售率在70%-80%之間，這主要是因為CBD的發(fā)展完善吸引了越來越多的大公司進駐，為周邊地區(qū)房地產(chǎn)項目帶來了大量高端客戶，而該地區(qū)基礎設施的改善及周邊商業(yè)氛圍的日益濃厚，居住生活條件進一步改善，公寓需求增加較快。其次由于許多公寓項目為原先住宅項目的分期項目，使之具有先天優(yōu)勢，銷售速度較快。隨著CBD區(qū)域影響的南擴及交通條件的改善，該區(qū)域公寓項目的需求量將會有進一步的提升。3．項目周邊區(qū)域公寓價格情況分析2006年該地區(qū)新增公寓平均價約為13500元/平方米，進入2007年以來又有較大幅度的提升，其銷售價格范圍為13000-20000元/平方米，項目最低預售售價為北京上舍（毛坯房）13000元/平方米，最高預售價格為國瑞城A區(qū)及合生國際花園20000元/平方米。該地區(qū)公寓價格的提升主要是因為國家供地政策處于變動之中，客觀上造成了近幾年土地供應不足，使得公寓項目供應量有限，而同時公寓需求量卻有大量增加，使得價格快速上漲。隨著土地供應政策的穩(wěn)定，廣渠路周邊土地將分批進入市場，將在一定程度上增加公寓供應量，緩解目前供不應求的局面，但是需求量的增加仍會使該區(qū)域公寓價格趨于上漲。四、項目區(qū)域寫字樓市場分析四、項目區(qū)域寫字樓市場分析該項目毗鄰CBD核心區(qū)，隨著CBD的發(fā)展完善及該區(qū)域市政基礎條件特別是交通條件的改善，寫字樓市場也逐步發(fā)展。1．項目周邊區(qū)域寫字樓市場供應情況分析項目區(qū)域作為CBD區(qū)域的南住宅區(qū)，寫字樓供應量較小，且主要集中在東文門外大街及花市大街等區(qū)域，東城區(qū)新中街橋周邊新增寫字樓項目較少。這主要是由于CBD區(qū)域寫字樓供應量較大，且交通等基礎條件較好，消化了大多數(shù)的需求，該區(qū)域寫字樓市場前景不被看好，新建項目較少。但是隨著CBD的發(fā)展以及?東二環(huán)交通商務區(qū)?影響的日益增大，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應量有所增加。2．項目周邊區(qū)域寫字樓市場需求情況分析該地區(qū)寫字樓市場需求量趨于增加，這主要是因為CBD的發(fā)展完善吸引了越來越多的大公司進駐，同時也帶來了依附于這些大公司的中小公司，但是CBD內(nèi)房價較高，相對來說，項目區(qū)域作為CBD南輻射區(qū)，其寫字樓價格具有較大的優(yōu)勢，對于中小公司具有較大的吸引力。緊鄰的?東二環(huán)交通商務區(qū)?的日益成熟，也味為區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的發(fā)展帶來了良機。同時，該地區(qū)基礎設施條件的進一步改善也為寫字樓市場需求的提升起到了推動作用。3．項目周邊區(qū)域寫字樓價格情況分析該地區(qū)寫字樓出租項目較多，出售項目較少，銷售價格范圍為9800-16500元/平方米，項目間價格相差較大，這主要是由項目本身的品質(zhì)、具體區(qū)位等狀況決定的。雖然該區(qū)域寫字樓需求量有所增加，但這些需求多集中在一些位臵好，品質(zhì)高的項目中。而落成期早，硬件相對較落后，位臵較差的項目在競爭中處于下風，部分項目只有降低租金來吸引客戶，故使該區(qū)域整體租金水平漲幅相對較小。五、項目區(qū)域商業(yè)市場分析五、項目區(qū)域商業(yè)市場分析對商業(yè)房地產(chǎn)影響比較大的因素依次是商業(yè)繁華度、區(qū)位條件、交通條件、城市規(guī)劃、人口狀況、基礎設施狀況和環(huán)境狀況。從商業(yè)繁華度來看，東城區(qū)新中街地區(qū)處于建國門外商圈和CBD商圈輻射區(qū)，商業(yè)繁華度較高；從區(qū)位來看，臨近二環(huán)及市中心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越；另外，該區(qū)域交通便捷，眾多住宅和寫字樓開發(fā)對商業(yè)配套設施需求相應增多，總體看來，商業(yè)發(fā)展前景較為廣闊。1．項目周邊區(qū)域商業(yè)市場供應情況分析近兩年東城區(qū)新中街地區(qū)商業(yè)項目的市場供應量相對較多，供應建筑面積約為13萬平方米。從項目來看，商業(yè)多為住宅或者寫字樓項目配套，以底商形式居多；從分布情況看，多分布在東城區(qū)新中街，以及東外大街兩側，一方面該區(qū)域商業(yè)項目集中入市有利于營造整體商業(yè)氛圍，但近期同類項目大量供應也不免產(chǎn)生競爭，遠期來看東城區(qū)新中街區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿艽?；東城區(qū)新中街外大街商業(yè)氛圍相對較差，但受CBD商圈影響、商務住宅項目帶動以及整體環(huán)境的改進，該區(qū)域發(fā)展將由東向西推進，從而帶動整個區(qū)域發(fā)展，未來發(fā)展?jié)摿σ草^大。2．項目周邊區(qū)域商業(yè)市場需求情況分析通過對本區(qū)域內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)項目銷售情況的調(diào)查得知，本地區(qū)商業(yè)項目銷售情況整體較好，綜合銷售率在60%左右，華城底商不對外單獨銷售，而是選擇由大商家整體操作；本家潤園已銷售在50%左右，以上項目都以底商形式為主，為了營造整體商業(yè)氛圍，不少開發(fā)商選擇整體包租或銷售。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理位臵；二是本地區(qū)的供應總量相對較少，使得市場需求呈現(xiàn)相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是作為高檔居住區(qū)的配套商業(yè)，擁有良好的消費群體；四是整體經(jīng)濟及環(huán)境的改進。3．項目周邊區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)價格情況分析本區(qū)域內(nèi)2004-2006年商業(yè)房地產(chǎn)綜合銷售均價為20817元/平方米（據(jù)預售資料加權平均得出），其銷售價格范圍為12000-45000元/平方米，項目最低預售售價為銘城大廈（位于花市棗苑）12000元/平方米，最高預售價格為新景家園45000元/平方米。銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、臨路狀況等的差別，以及進入市場的時機選擇不同。商業(yè)房地產(chǎn)價格有從東文門外大街沿東城區(qū)新中街由西向東以及從東城區(qū)新中街由東向西價格降低的趨勢，東城區(qū)新中街內(nèi)外差別較大，從東城區(qū)新中街到東三環(huán)雙井，商業(yè)氛圍又逐漸濃厚，到富力城商業(yè)房地產(chǎn)價格創(chuàng)新高。整體來看，該區(qū)域住宅的價格相對較合理，隨著整體商業(yè)環(huán)境的改善，該區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)價格還有一定的上漲空間。七、七、項目SWOT分析（（一）優(yōu)勢（Strength）項目位于東城區(qū)新中街東南角，緊鄰二環(huán)路及東城區(qū)新中街外大街，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利，隨著二環(huán)內(nèi)住宅項目日漸減少，更增加了該住宅項目的稀缺性；由于靠近老城區(qū)，相關配套比較完善；加之該項目本身商業(yè)配套比較完善，兩者可以相得益彰；項目位于建國門外商圈、CBD商圈的輻射區(qū)，隨著社會整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，東城區(qū)新中街內(nèi)外大街將成為新的增長區(qū)，尤其是東城區(qū)新中街外大街區(qū)域。劣勢(Weakness)該項目的劣勢主要是項目周邊辦公、商業(yè)氛圍與東城區(qū)新中街相比較弱，區(qū)位條件也不如東城區(qū)新中街，而且東城區(qū)新中街近期也有較多住宅和商業(yè)項目面市，與東城區(qū)新中街外項目形成競爭；東城區(qū)新中街橋以及東護城河、二環(huán)路成為從北到南以及從西向東通向東城區(qū)新中街外大街的障礙，不利于商業(yè)發(fā)展；東城區(qū)新中街外大街正處于發(fā)展期，項目周邊商業(yè)氛圍較差，而建國門外商圈、CBD商圈以及東文門外大街區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，區(qū)域吸引力較大，短期內(nèi)項目將處于上述商圈的陰影區(qū)，只能定位于小區(qū)級商業(yè)配套。機會（Opportunity）對住宅項目而言，機會就是二環(huán)內(nèi)不再新增住宅用地供應，二環(huán)內(nèi)住宅項目將越來越少；對商業(yè)項目而言，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，以及東城區(qū)新中街外大街整體環(huán)境的改進，該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢將越來越明顯；好的開發(fā)項目將帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，一個很好的例子是富力城，該區(qū)域正處于發(fā)展期，項目設計及后期策劃需要精心打造，突出特色，重在品質(zhì)，也將擁有很好的發(fā)展?jié)摿?。威脅（Threats）從整個東城區(qū)新中街內(nèi)外大街來看，從整個東城區(qū)新中街內(nèi)外大街來看，近兩年同類項目集體面市，將給該項目的租售帶來一定的競爭壓力；另外，對商業(yè)項目而言，目前還處于建國門商圈、CBD商圈等的陰影區(qū)，不利于近期商業(yè)的發(fā)展?？傮w而言，該項目所在地區(qū)具備交通及區(qū)位優(yōu)勢，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，這種優(yōu)勢將逐步顯現(xiàn)，商務氛圍也將逐步提高，區(qū)域的投資價值也會不斷提升，項目市場前景看好，有一定的增長空間。第五章項目設計方案及市場定位一、項目設計方案一、項目設計方案（一）項目擬建（一）項目擬建基本情況東城區(qū)新中街1-4條危改項目包括A、B、C、D四個區(qū)，A、B區(qū)為商品房開發(fā)區(qū)，由寫字樓、普通住宅、國際名店街及酒店式服務公寓組成；C、D區(qū)用于危改回遷，建設內(nèi)容以普通住宅為主。（二）建筑標準公寓為精裝修標準；商業(yè)、辦公樓公共部分精裝修，室內(nèi)為毛坯房；回遷住宅公共部分簡裝修，室內(nèi)為毛坯房。（三）設計理念1．商業(yè)引入了商業(yè)街區(qū)概念，其具有3大顯著特征：一、社區(qū)規(guī)劃：整個商業(yè)街由底商和單體商業(yè)中心組成，有利于營造良好的商業(yè)氛圍。二、建筑風格：采用新在立面設計上，力求體現(xiàn)高效、穩(wěn)重的建筑形象。玻璃及金屬裝飾線等現(xiàn)代材料的有機組合意味著高效及現(xiàn)代化的品質(zhì)。寫字樓的主入口及大堂的設計對其形象及檔次有著至關重要的影響。結合人行及車行路線的設計，本項目寫字樓的出入口采用了富有特色的皇冠狀玻璃體以削弱裙房的沉重感。另外，本項目在創(chuàng)造城市環(huán)境景觀上做了積極的嘗試。曲線的坡地和弧形的池岸與護城河景觀概念規(guī)劃諧和統(tǒng)一，運用柔美的曲線與立面剛勁挺拔的豎向線條形成對比，力求體現(xiàn)一種變化的，剛柔相濟的美感和文化底蘊。二、項目客戶定位東城區(qū)新中街1-4條危改項目A、B區(qū)定位于高檔綜合性項目；單體商業(yè)中心主要為國內(nèi)外大型商業(yè)集團、連鎖門店，配套底商的客戶定位主要為個體經(jīng)營者和投資者，以本市城鎮(zhèn)居民、北京企業(yè)、外省個人為主。酒店式服務公寓的購買客戶中，投資者占絕大多數(shù)。投資客戶主要可以分為兩大類型：第一類為純投資型客戶，主要有個人投資者和機構投資者，他們購買酒店式服務公寓的主要目的是看中了其增值潛力；第二類客戶為養(yǎng)老型客戶，以個人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟來源。這類客戶的投資風格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟實力也比較強，多投資于100平方米以上的較大戶型。除投資型客戶外，其他客戶也有相當比例，包括以自住兼投資為主要目的的私營業(yè)主、辦公族和以滿足內(nèi)部需要為目的的海外跨國集團客戶等。住宅方面，CBD板塊發(fā)展日趨升溫，但其自身又沒有充足的可供開發(fā)用地。因此，作為CBD近在咫尺的區(qū)域，東城區(qū)新中街板塊對于在CBD核心區(qū)域工作的購房者來說十分有吸引力。另一方面，隨著東二環(huán)護城河河道的治理、河水清淤的完成，東城區(qū)新中街板塊擁有了北京相對完整的水系景觀，必將分流部分注重居住品質(zhì)的高端人群。因此項目住宅部分的主要客戶群定位于在CBD及?東二環(huán)交通商務區(qū)?工作的白領及部分收入較高、注重生活品質(zhì)的二次臵業(yè)人士。寫字樓定位為5A級寫字樓，由于地處?東二環(huán)交通商務區(qū)?輻射帶，客戶群體也與該區(qū)域相似。目前東二環(huán)區(qū)域現(xiàn)有的寫字樓項目中，一個突出的特點是中資客戶占據(jù)主力，外資客戶多集中在靠近建國門商圈的華潤大廈等項目內(nèi)；其他地區(qū)的各存量項目中，中資客戶明顯占據(jù)主力。本項目客戶群主要面對大型中資企業(yè)，就行業(yè)構成而言，東二環(huán)各項目所涵蓋的IT、醫(yī)療器械、能源化工、航空、商貿(mào)、食品、金融、房地產(chǎn)、文化等眾多行業(yè)均可作為客戶群行業(yè)。另一方面，由于項目所在地與CBD距離較近，隨著區(qū)域環(huán)境的進一步成熟和完善，眾多跨國企業(yè)也將成為項目的潛在客戶。三、價格定位根據(jù)市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)同類項目市場價格水平和項目自身因素特點，綜合確定該項目各物業(yè)的銷售均價如下：（一）住宅的銷售平均價格確定本區(qū)域住宅銷售價格范圍為6000-14000元/平方米，項目最低預售售價為6068元/平方米，最高預售價格為新裕家園14000元/平方米。銷售價格的差距主要來源于項目本身的具體區(qū)位、品質(zhì)、樓體設施、配套等的差別，以及進入市場的時機選擇不同。另外由于二環(huán)內(nèi)新增住宅供應量的日漸減少，該區(qū)域的住宅價格還有一定的上漲空間。結合項目自身實際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目住宅的銷售均價確定為12000元/平方米。（二）公寓的銷售平均價格確定（二）公寓的銷售平均價格確定本區(qū)域公寓銷售價格最低為12000元/平方米，而最高價格達到20000元/平方米。參考公寓項目目前價格銷售水平，結合項目自身實際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目公寓的銷售均價確定為16000元/平方米。（三）寫字樓的銷售平均價格確定目前在售寫字樓項目銷售價格主要集中在12000-18000元/平方米之間，價格范圍較大，主要是由寫字樓品牌、位臵、交通引起的價格差異；參考寫字樓項目目前價格銷售水平，結合項目自身實際情況及區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目寫字樓的銷售均價確定為14000元/平方米。（四）商業(yè)房地產(chǎn)的銷售平均價格確定對項目周邊商業(yè)設施進行不完全的調(diào)查，其銷售價格范圍為12000-45000元/平方米，項目最低預售售價為銘城大廈（位于花市棗苑）12000元/平方米，最高預售價格為新景家園45000元/平方米；由于商業(yè)價格與樓層分布、規(guī)模效應關系較大，價格范圍相對差距較大。參考商業(yè)項目目前價格銷售水平，并結合項目自身實際情況和就近區(qū)域發(fā)展趨勢，將本項目配套商業(yè)的銷售均價確定為18000元/平方米。第六章項目基礎設施狀況東城區(qū)新中街1-4條危改項目位于北京城市市區(qū)，其周邊市政基礎已能夠達到項目建設開發(fā)的條件，其具體情況如下：一、市政道路項目西臨東二環(huán)路，項目西臨東二環(huán)路，北臨東城區(qū)新中街外大街，中間有規(guī)劃東城區(qū)新中街外南街和廣和里西路。二、給排水管道按照北京市市政規(guī)劃，根據(jù)本區(qū)需求量設計，確保供水量和雨污水排放的需要。目前該區(qū)域市政基礎設施完善，該項目可以直接引進。三、供電供電來源為東北電網(wǎng)東城區(qū)新中街35KV變電站，用戶變電站配電室共8座，輸入和輸出電壓分別為10KV、380V和220V，年總用量20000KVA，供電保證率為100%，滿足小區(qū)供電量需求。四、通訊總通訊能力為5000門，滿足小區(qū)需求。五、天然氣中壓管道進入小區(qū)調(diào)壓站，可滿足全區(qū)用氣需要。六、供熱可以接用市政管網(wǎng)供熱。第七章項目投資估算和籌資評價一、總投資估算一、總投資估算本次項目總投資估算主要基于目前北京市房地產(chǎn)的造價標準和有關收費標準，同時結合項目的實際市場定位及其已經(jīng)投入資金狀況進行測算。經(jīng)過初步測算，本項目總投資為230269.10萬元，詳見下表：表表7-1項目投資估算表序號 項目名稱 總額(萬元) 備注1土地費用89353.251.1-1.3項之和1.1地價款4417.93根據(jù)出讓合同、補充協(xié)議及優(yōu)惠政策確定1.2契稅662.69地價款×3%見第42頁（2）契稅；1.3拆遷補償費用78228.72根據(jù)房屋拆遷項目結案表等確定1.4城市基礎設施建設費5903.61根據(jù)《北京市征收城市基礎設施建設費暫行辦法》及危改政策確定1.5防洪費140.30根據(jù)《北京市征收防洪工程建設維護管理費暫行規(guī)定》確定2前期工程費1799.12第2.1—2.5項之和2.1前期規(guī)劃費用164.24取第3—5項之和的0.15%2.2項目前期設計費用1221.00根據(jù)合同確定2.3可行性研究費用60.00根據(jù)項目實際及預計發(fā)生確定2.4水文、地質(zhì)勘測費用100.45按第4—5項之和的0.1%估算2.5現(xiàn)場施工三通一平費253.43按總用地面積20元/平方米估算3基礎設施建設費用9049.48第3.1-3.2項之和3.1紅線內(nèi)基礎設施費用4936.08按地上建筑面積120元/平方米估算3.2紅線外基礎設施費用4113.40按地上建筑面積100元/平方米估算4建筑安裝工程費用97956.24根據(jù)項目實際情況結合北京造價水平綜合確定5公共配套設施建設費2489.00根據(jù)配套實際情況結合北京造價水平綜合確定6開發(fā)間接費用3013.36按第4-5項之和的3%估算7管理費用3013.36按第4-5項之和的3%估算8財務費用7504.95根據(jù)實際情況確定9銷售費用9071.18按照銷售收入的2.5%估算10其他費用882.86第10.1—10.4項之和10.1質(zhì)量監(jiān)理費602.67參照《北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦法》[京價（收）字（1996）第043號]綜合確定10.2竣工圖費79.29按前期設計費的6%估算10.3招投標代理(含標底編制)費100.45按第4—5項之和的0.1%估算10.4招投標管理費100.45按第4—5項之和的0.1%估算11不可預見費用6136.30按第1-6項與第10項之和的3%估算12合計230269.10第1-11項之和投資估算具體說明如下：投資估算具體說明如下：1、土地費用土地費用包括地價款、契稅和拆遷補償費。（1）地價款根據(jù)《北京市國有土地使用權出讓合同》【京地出[合]字（2005）第0176、0177號】及其補充協(xié)議，A、B地塊的地價款分別為6051.495萬元和16037.854萬元，合計為萬元，合計為22089.64萬元。根據(jù)北京市發(fā)展計劃委員會《關于同意給于廣安門大街兩側土地開發(fā)優(yōu)惠政策的函》[京計基函字（2000）第279號]，本項目地價款實行?先征后返?優(yōu)惠政策，80%地價款由財政局返還，即本項目實際應支付的地價款為4417.93萬元。根據(jù)項目建設單位提供的資料，地價款已經(jīng)支付6722.88萬元，由于最后一筆地價款尚未進行返還，故已支付地價款較應支付多，本報告按實際投資額測算，返還地價款直接投入C、D區(qū)建安費用；（2）契稅按照合同地價款的3%計算，即22089.64×3%=662.69萬元，根據(jù)項目建設單位提供的資料，契稅已支付698.05萬元，較應支付金額多，本報告按實際投資額測算，退稅直接投入C、D區(qū)建