物業(yè)管理企業(yè)各類(lèi)管理方案范本與模板

物業(yè)管理企業(yè)各類(lèi)管理方案范本與模板（一）物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)支預(yù)算案方案名稱(chēng)××物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案受控狀態(tài)編號(hào)受××公司的委托，我公司根據(jù)××物業(yè)開(kāi)展管理服務(wù)工作所需要的工作量，結(jié)合本物業(yè)公司實(shí)際情況，現(xiàn)將有關(guān)管理費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算排列如下。一、管理人員工資物業(yè)的人員編制及工資預(yù)算如下表所示。物業(yè)管理人員編制及工資預(yù)算表崗位設(shè)置人數(shù)工資及福利管理員1名1×2500＝2500元／月水電工1名1×1800＝1800元／月保安員7名7×1500＝10500元／月清潔工2名1200×2＝2400元／月小計(jì)1117200元/月二、環(huán)境維護(hù)費(fèi)用1．清洗水池上水池30立方米×2＝60立方米，下水池20×2＝40立方米，共100立方米，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為7元/立方米/月，水池清潔費(fèi)為：7×100÷3＝233元/月。2．市政管道清疏：3．8元/戶(hù)/月，共123戶(hù)，因此市政管道清疏費(fèi)用為3.8×123＝467.4元/月。3．抽糞共8組，300元／組（一年一次），抽糞費(fèi)用8×300÷12＝200元/月。4．公共環(huán)境滅“四害”費(fèi)用100元/月，消殺費(fèi)用為100×1＝100元/月。5．綠化保養(yǎng)200元/月。三、公共設(shè)備保養(yǎng)公共設(shè)備包括水泵、浮球、相關(guān)開(kāi)關(guān)、機(jī)本體、翻新等，對(duì)其進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為1元/戶(hù)/月，按123戶(hù)算為1×123＝123元。四、公用樓層開(kāi)關(guān)、燈泡更換等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為1元/戶(hù)/月，按123戶(hù)算為1×123＝123元。五、低壓電房保養(yǎng)費(fèi)約20元/月。六、辦公費(fèi)用、水電、紙張文具及電話費(fèi)等約為150元/月。七、合計(jì)說(shuō)明以上六項(xiàng)支出共16666．40元/月，另外：零星維修占總額1%＝16666.40×1%＝166.66元；稅費(fèi)占總額5.7%＝16666.40×5.7%＝949.99元；公司酬金占總額10%＝16666．40×10%＝1666.64元/月；總支出：16666.40＋166.66＋949.99＋1666．64＝19449.63元/月。注明：1．對(duì)轄區(qū)內(nèi)的公司將提供有償服務(wù)，具體見(jiàn)附頁(yè)。2．室內(nèi)疏通部分，將免費(fèi)為租戶(hù)做疏通處理。3．對(duì)于部分設(shè)施修繕，我公司將根據(jù)具體項(xiàng)目以人工費(fèi)和材料費(fèi)的方式進(jìn)行報(bào)價(jià)。人工具體費(fèi)用如下（包材料）：砌單面墻：12～15元/平方米；鋪瓷片15元/平方米；扇灰5元/平方米（包材料）；批蕩8元/平方米；拆裝平門(mén)50元/平方米；排水管更換（自排管）15元/米；排污管更換35元/米（若有部分費(fèi)用涉及淤泥清運(yùn)則另行計(jì)算）。4．因沒(méi)有維修基金，對(duì)于維修規(guī)模、金額較大的修繕、維護(hù)工程由物業(yè)所有者負(fù)責(zé)工程費(fèi)用或委托我公司進(jìn)行，如洗外墻、設(shè)備更換、房屋結(jié)構(gòu)加固等?！痢廖飿I(yè)管理有限公司200×年×月××日相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期（二）物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)管理方案方案名稱(chēng)××小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)管理方案受控狀態(tài)編號(hào)我公司接到××小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)來(lái)的投標(biāo)邀請(qǐng)函，經(jīng)過(guò)對(duì)此小區(qū)的多方考察并結(jié)合本公司的實(shí)際情況，經(jīng)公司總經(jīng)理會(huì)議研究決定，決定參加此次競(jìng)標(biāo)，力爭(zhēng)與之順利合作。一、前期調(diào)研情況說(shuō)明1．小區(qū)（大廈）主推戶(hù)型為面積適中的中小戶(hù)型，業(yè)主數(shù)量相對(duì)較多，由此引發(fā)裝修、停車(chē)、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問(wèn)題多而復(fù)雜。2．據(jù)我們的研究分析，未來(lái)的業(yè)主以首次置業(yè)者及來(lái)在此工作多年的工薪階層為主，且多為具有一定學(xué)歷的階層，素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)物業(yè)管理的期望值也較高，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化?！?、職責(zé)1．公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)外投標(biāo)書(shū)編制工作的組織安排和質(zhì)量控制。2．公司各職能部門(mén)抽調(diào)相關(guān)人員組成投標(biāo)編制小組，負(fù)責(zé)投標(biāo)書(shū)的具體編制工作。三、投標(biāo)書(shū)的編制1．人員安排公司在接到物業(yè)管理招標(biāo)書(shū)邀請(qǐng)（或議標(biāo)書(shū)邀請(qǐng)）后，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的分析考慮公司實(shí)際情況，公司決定參加投標(biāo)，由公司總經(jīng)理組建投標(biāo)書(shū)編制小組，其小組分工如下。（1）經(jīng)營(yíng)管理部人員負(fù)責(zé)及時(shí)全面地收集擬接項(xiàng)目的信息。（2）財(cái)務(wù)部人員負(fù)責(zé)開(kāi)辦費(fèi)用、管理成本、預(yù)期效益的測(cè)算。（3）物業(yè)部人員負(fù)責(zé)日常管理工作方案和難點(diǎn)、重點(diǎn)管理方案的擬定、編制。（4）行政人事部人員負(fù)責(zé)擬接項(xiàng)目的人員配置，設(shè)備、設(shè)施配置，以及編制投標(biāo)方案資料的收集、提供。（5）質(zhì)量管理部人員負(fù)責(zé)管理目標(biāo)、管理計(jì)劃、質(zhì)量保證措施、服務(wù)承諾的編制。2．投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)的主要內(nèi)容物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)，即投標(biāo)人須知中規(guī)定投標(biāo)者必須提交的全部文件，主要包括如下7方面的內(nèi)容。（1）管理模式（2）管理組織架構(gòu)（3）管理目標(biāo)與管理經(jīng)營(yíng)宗旨（4）管理操作（5）管理費(fèi)用收支預(yù)算方案（6）附件（7）招標(biāo)文件要求提供的其他相關(guān)材料3．編制物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)要求及應(yīng)注意的問(wèn)題（1）編制物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)要求①針對(duì)性強(qiáng)；②可操作性強(qiáng)；③體現(xiàn)本公司自身優(yōu)勢(shì)及專(zhuān)業(yè)水平。（2）編制物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)應(yīng)注意的問(wèn)題①確保填寫(xiě)無(wú)遺漏，無(wú)空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫(xiě)，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見(jiàn)；重要數(shù)據(jù)未填寫(xiě)，可能被作為廢標(biāo)處理。②遞交的全部文件每頁(yè)應(yīng)簽字，若填寫(xiě)中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)在修改處簽字。③填寫(xiě)方式規(guī)范。投標(biāo)書(shū)最好用打字方式填寫(xiě)，或者用墨水筆工整填寫(xiě)。④不得改變標(biāo)書(shū)格式。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書(shū)格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說(shuō)明，投標(biāo)文件應(yīng)字跡清楚、整潔，裝幀美觀大方。⑤計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫(xiě)數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)。⑥嚴(yán)守秘密，公平競(jìng)爭(zhēng)。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)相關(guān)規(guī)定。四、參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議公司按照相關(guān)要求派出相應(yīng)的人員參加開(kāi)標(biāo)會(huì)議，參加會(huì)議的人員同時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備好所需的資料。五、現(xiàn)場(chǎng)答辯現(xiàn)場(chǎng)答辯由本公司____總負(fù)責(zé)，請(qǐng)做好充分準(zhǔn)備，答辯現(xiàn)場(chǎng)中要體現(xiàn)本公司實(shí)力和管理服務(wù)能力。在此準(zhǔn)備工作中，需做好如下兩方面的工作。1．答辯前（1）分析評(píng)委可能提出的問(wèn)題，作好答案提綱；（2）對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行深入調(diào)查分析，充分了解其優(yōu)劣勢(shì)，并對(duì)比己方的優(yōu)劣勢(shì)；（3）知曉本公司特色的地方與優(yōu)勢(shì)；（4）自行模擬訓(xùn)練，主要是對(duì)陳述提綱、答辯總結(jié)及答辯人的儀表、聲音、動(dòng)作等進(jìn)行訓(xùn)練，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。2．答辯中（1）保持良好的儀容儀表；（2）多利用視覺(jué)材料，提高自信，加深評(píng)委印象；（3）合理地把握時(shí)間。六、合同簽訂評(píng)標(biāo)小組若確定本公司為中標(biāo)方后，由本公司____與招標(biāo)方簽訂合同。附件：投標(biāo)書(shū)的編制大綱××大廈物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)前言業(yè)主：____________根據(jù)已收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字()第()號(hào)的________物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《××市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察和研究上述招標(biāo)文件及其他相關(guān)內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。我公司有信心、有能力全面接管此小區(qū)的物業(yè)，擬在該小區(qū)(大廈)管理中除采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)外，還將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一體化管理水平，根據(jù)ISO質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，提高服務(wù)層次，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。一、物業(yè)公司簡(jiǎn)介及主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)二、擬采取的管理方式三、工作計(jì)劃四、物業(yè)管理人員的配備及培訓(xùn)五、物資裝備六、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及收支測(cè)算七、日常管理（環(huán)境管理、安全管理、投訴管理、車(chē)輛管理等）八、服務(wù)承諾九、服務(wù)項(xiàng)目與其他代辦服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十、附件相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期（三）物業(yè)項(xiàng)目接收管理方案方案名稱(chēng)物業(yè)項(xiàng)目接管受控狀態(tài)編號(hào)一、項(xiàng)目概述該項(xiàng)目位于本市西部地區(qū)，毗鄰本市行政、文化、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力大。二、管理目標(biāo)引進(jìn)物業(yè)管理理念，為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，業(yè)主滿(mǎn)意率達(dá)到____%以上，爭(zhēng)取____年內(nèi)使得該轄區(qū)獲得本市文明小區(qū)稱(chēng)號(hào)。三、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的調(diào)查了解及相關(guān)規(guī)定，本公司對(duì)未來(lái)一年內(nèi)的經(jīng)營(yíng)情況做了一個(gè)初步的預(yù)算，其具體內(nèi)容如下表所示。經(jīng)營(yíng)狀況預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)收入：________元支出：________元收入明細(xì)支出明細(xì)項(xiàng)目收入項(xiàng)目支出物業(yè)管理費(fèi)前期投入維修服務(wù)費(fèi)人員工資福利…………盈虧：________元四、部門(mén)與人員設(shè)置1．部門(mén)設(shè)置根據(jù)××物業(yè)目前的需要，同時(shí)考慮到為今后的物業(yè)管理打好基礎(chǔ)，其設(shè)置6個(gè)部門(mén)，分別為：行政人事部、財(cái)務(wù)部、服務(wù)中心、工程部、保安部、環(huán)衛(wèi)部。2．人員配置及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間安排我公司將對(duì)××物業(yè)物業(yè)管理處配置員工52人：其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人（兼任服務(wù)中心主任），行政人事部經(jīng)理1人、行政文員1人，服務(wù)中心人員5人，財(cái)務(wù)部經(jīng)理1人，出納1人，工程部經(jīng)理1人、維修人員7人，保潔主管1人，保潔工10人，保安部經(jīng)理1人、保安人員20人，采購(gòu)員兼司機(jī)1人。其中：管理層員工在____月____日前錄用完畢進(jìn)場(chǎng)工作。維修人員在____月____日前招聘到位進(jìn)場(chǎng)工作，其他人員經(jīng)培訓(xùn)合格后，于____月____日前上崗。五、物業(yè)項(xiàng)目交接與驗(yàn)收1．成立由發(fā)展商、承建商和××物業(yè)公司共同派員參與的物業(yè)交接驗(yàn)收小組，具體統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)交接驗(yàn)收工作，對(duì)交接驗(yàn)收的范圍（標(biāo)準(zhǔn)、程序、時(shí)間、進(jìn)度）注意事項(xiàng)和人員分工等做出具體安排。2．在交接驗(yàn)收的過(guò)程中，××物業(yè)公司需指定專(zhuān)人對(duì)交接驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題或缺陷進(jìn)行詳細(xì)記錄，并及時(shí)提交發(fā)展商、承建商進(jìn)行整改。此項(xiàng)工作由________負(fù)責(zé)。3．在對(duì)物業(yè)“硬件”進(jìn)行驗(yàn)收的同時(shí)，××物業(yè)管理處應(yīng)注意收集索取相關(guān)的“軟件”資料，并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)整理、歸檔、妥存。此項(xiàng)工作由________負(fù)責(zé)，________負(fù)責(zé)跟進(jìn)，并在____月____日前完成。4．××物業(yè)公司負(fù)責(zé)準(zhǔn)備交接驗(yàn)收時(shí)所需物資：如房門(mén)鑰匙、保管柜、鑰匙尼龍扣、膠帶、記錄板等。此項(xiàng)工作由________負(fù)責(zé)，并在____月____日前準(zhǔn)備到位。相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期（四）住宅社區(qū)商業(yè)招商方案方案名稱(chēng)××住宅社區(qū)商業(yè)招商方案受控狀態(tài)編號(hào)一、××住宅社區(qū)情況說(shuō)明1．建筑項(xiàng)目情況××住宅社區(qū)地處××路與××路的交匯處，占地5萬(wàn)平方米，總建筑面積27萬(wàn)平方米，共12棟樓，總戶(hù)數(shù)2708戶(hù)，綠化率30%。該社區(qū)緊臨城鐵×號(hào)線，多條公交線路縱橫交錯(cuò)，自駕車(chē)40分鐘可達(dá)機(jī)場(chǎng)，交通便利，地理位置優(yōu)越，居住環(huán)境成熟。2．業(yè)主入住情況該社區(qū)Ⅰ期、Ⅱ期均已完工，于200×年×月×日安排業(yè)主入住，預(yù)計(jì)總?cè)胱∪丝谌f(wàn)人以上。3．周邊生活環(huán)境，如下表所示。周邊環(huán)境一覽類(lèi)別數(shù)量名稱(chēng)規(guī)模與檔次與本社區(qū)距離開(kāi)業(yè)時(shí)間銀行2××銀行營(yíng)業(yè)廳2公里5年××銀行儲(chǔ)蓄所3.5公里3年體育設(shè)施5游泳館1家能容納300人3公里高爾夫練習(xí)場(chǎng)3處均為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)練習(xí)場(chǎng)10公里內(nèi)健身中心1家高檔1公里0.5年商業(yè)設(shè)施6超市3家大型2家，中型1家5公里內(nèi)建材城2家中小型，以板材為主3公里內(nèi)電器城1家3公里內(nèi)其他郵局2家……二、住宅社區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃1．規(guī)劃考慮重點(diǎn)根據(jù)本社區(qū)定位及人口數(shù)量，以“方便業(yè)主，為業(yè)主服務(wù)”為原則，對(duì)本社區(qū)的業(yè)態(tài)規(guī)劃主要從兩方面考慮：（1）補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，讓小區(qū)能滿(mǎn)足業(yè)主日常生活所需；（2）滿(mǎn)足社區(qū)業(yè)主不同的商業(yè)需求最大傾向性；2．社區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，擬在該社區(qū)設(shè)置業(yè)態(tài)如下。（1）滿(mǎn)足業(yè)主基本生活類(lèi)需求：菜市場(chǎng)、24小時(shí)便利店、自助銀行、快速（便利）餐飲、洗衣店、藥店、水站、糕餅店。（2）滿(mǎn)足業(yè)主入住早期必需：日用小百貨店、小五金建材店。（3）中介代理店，由物業(yè)組成，便于房屋二次流通，增加入住。3．?dāng)M招商品牌（1）便利店品牌：×××、××等。（2）藥房品牌：×××大藥房、××平價(jià)藥店等。（3）洗衣店品牌：××洗衣店、×××干洗店等。（4）糕餅店品牌：×××、××等。三、招商運(yùn)作計(jì)劃1．經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的引進(jìn)方式說(shuō)明（1）自有資源：通過(guò)我公司自有關(guān)系，由招商人員或相關(guān)人員直接溝通意向，引入品牌，此種方式效率高、成本低。（2）同類(lèi)型社區(qū)引入：直接派遣招商人員前往與本項(xiàng)目具有一定類(lèi)似性社區(qū)內(nèi)的商戶(hù)商談，邀請(qǐng)加入，該方式有效率也較高，成本較低。（3）廣告宣傳：通過(guò)在公眾媒體發(fā)布招商廣告，邀請(qǐng)全市范圍內(nèi)商戶(hù)入住，該方式影響力大但成本較高，同時(shí)效率較低。（4）客戶(hù)專(zhuān)遞：將招商計(jì)劃與招商進(jìn)程定期制作客戶(hù)信息專(zhuān)遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主對(duì)于社區(qū)配套設(shè)施設(shè)置的了解，以增強(qiáng)各業(yè)態(tài)商戶(hù)入住后的經(jīng)濟(jì)效益。2．招商工作計(jì)劃招商工作小組應(yīng)在業(yè)主入住前兩個(gè)月完成招商工作，即200×年×月×日～200×年×月×日，共8周，并于×月×日交出招商工作總結(jié)報(bào)告及入駐商戶(hù)名單，保證業(yè)主入住之初即能享受到貼心的服務(wù)，達(dá)到為業(yè)主提供便利的目的。具體招商工作計(jì)劃如下表所示。招商工作計(jì)劃書(shū)時(shí)間期限工作項(xiàng)目具體工作內(nèi)容負(fù)責(zé)人第1～2周準(zhǔn)備工作1．成立招商小組：根據(jù)招商需要，成立該社區(qū)招商小組，由本部門(mén)人員擔(dān)任，共3人李××2．設(shè)計(jì)、制作招商宣傳資料王×3．尋找擬招商商戶(hù)資料李××第3～6周招商工作實(shí)施1．尋找商戶(hù)及其負(fù)責(zé)人，建立初步聯(lián)系招商小組2．入駐本社區(qū)的洽談、溝通招商小組3．帶領(lǐng)商戶(hù)參觀本社區(qū)，進(jìn)一步溝通招商小組4．談判，雙方達(dá)成共識(shí)后簽訂合同招商小組第7周招商工作收尾加快與未確定入駐的商戶(hù)的溝通，做好招商收尾工作招商小組第8周招商工作總結(jié)1．撰寫(xiě)招商工作總結(jié)報(bào)告李××2．下一階段招商工作規(guī)劃李××相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期（五）小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理方案方案名稱(chēng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理方案受控狀態(tài)編號(hào)一、目的和職責(zé)1．目的為了搞好××小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，為業(yè)主/住戶(hù)創(chuàng)造溫馨、和諧、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境，特制定本方案。2．指導(dǎo)思想一切從業(yè)主的需要出發(fā)，在物業(yè)管理中體現(xiàn)以人為本，服務(wù)至上的原則。通過(guò)對(duì)小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理，努力把××社區(qū)建成安全社區(qū)、環(huán)保社區(qū)、文明社區(qū)。3．職責(zé)分配（1）本服務(wù)方案由客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)具體制定并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督。（2）其他部門(mén)負(fù)責(zé)所屬服務(wù)的具體執(zhí)行工作。（3）行政人事部承擔(dān)各個(gè)部門(mén)在執(zhí)行過(guò)程中的協(xié)調(diào)工作。二、服務(wù)基本要求1．接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，認(rèn)真查驗(yàn)小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，保證驗(yàn)收手續(xù)齊全。2．同所有業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并依照合同開(kāi)展各項(xiàng)服務(wù)工作。3．物業(yè)公司管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員均需按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或者崗位證書(shū)。4．制定完善的物業(yè)服務(wù)管理方案，并建立完善、齊全的質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、人事管理等各項(xiàng)制度。5．公司管理服務(wù)人員在開(kāi)展工作時(shí)，應(yīng)根據(jù)服務(wù)特點(diǎn)統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。6．公司公示24小時(shí)服務(wù)報(bào)修電話，有專(zhuān)職客戶(hù)服務(wù)人員，24小時(shí)受理業(yè)主/住戶(hù)來(lái)訪來(lái)電、咨詢(xún)、報(bào)修和投訴；有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。水、電、氣等急迫性報(bào)修15分鐘內(nèi)、其他報(bào)修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；建立報(bào)修、投訴臺(tái)賬，報(bào)修服務(wù)48小時(shí)內(nèi)進(jìn)行100%的回訪，投訴4個(gè)工作日內(nèi)100%回復(fù)；夜間有管理人員值班，處理突發(fā)緊急事件。7．根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。8．在資金和費(fèi)用管理上，均按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，按合同約定規(guī)范使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金。9．每年至少兩次征詢(xún)業(yè)主/住戶(hù)對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率達(dá)到××%以上。10．建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)防預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能保證預(yù)案的及時(shí)啟動(dòng)。三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1．房屋維修管理（1）每年1次對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施。（2）對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫(xiě)檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實(shí)。（3）根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。（4）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。（5）保持公共區(qū)域玻璃、門(mén)窗配件完好，開(kāi)閉正常，需要維修的兩個(gè)工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等）在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障5個(gè)工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每1個(gè)月集中安排1次修補(bǔ)、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個(gè)月集中1次進(jìn)行維修。（6）按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求。（7）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)告知和勸阻，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門(mén)。（8）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標(biāo)志清晰。2．公共設(shè)施維護(hù)管理（1）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外），保證共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。（2）建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)賬），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。（3）有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開(kāi)展工作。（4）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。（5）特種設(shè)施設(shè)備和測(cè)量?jī)x表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢測(cè)校準(zhǔn)，使之符合相關(guān)規(guī)范。（6）設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無(wú)鼠害，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無(wú)堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識(shí)，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度上墻。（7）各類(lèi)管線有分類(lèi)標(biāo)識(shí)和流向標(biāo)識(shí)，各類(lèi)記錄本、登記本（運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤?。（8）對(duì)小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志，制定防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（9）公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。（10）建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專(zhuān)人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機(jī)房、高壓配電室、中控室等有專(zhuān)人24小時(shí)值守，值守人員每班工作時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。（11）每日對(duì)園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂(lè)設(shè)施、照明設(shè)施、門(mén)禁、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1次。保證設(shè)施設(shè)備能正常使用，無(wú)安全隱患。（12）設(shè)立日常消耗物料、備件倉(cāng)庫(kù)，保證日常維修的及時(shí)性。倉(cāng)庫(kù)有完善的管理制度，專(zhuān)人管理，物品分類(lèi)碼放。（13）使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達(dá)到國(guó)家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（14）載人電梯日夜24小時(shí)正常運(yùn)行。（15）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。（16）小區(qū)主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。3．公共秩序管理（1）小區(qū)出入口24小時(shí)值勤，進(jìn)入樓幢門(mén)廳刷卡。（2）實(shí)行封閉式管理，出入口有專(zhuān)人24小時(shí)值守，對(duì)訪客出入進(jìn)行登記管理，阻止小商小販進(jìn)入小區(qū)；危及人身安全處有明顯標(biāo)志。（3）對(duì)園區(qū)和樓內(nèi)進(jìn)行巡視。園區(qū)巡視白天3次、夜間4次，樓內(nèi)巡視每天兩次，夜間需兩人同時(shí)巡視。巡視有計(jì)劃、有巡視路線圖、有巡視項(xiàng)目?jī)?nèi)容和要求、有記錄。（4）門(mén)崗及巡視服務(wù)人員形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語(yǔ)言禮貌、連續(xù)崗上時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)；門(mén)崗服務(wù)設(shè)施完好、標(biāo)識(shí)醒目；有服務(wù)操作細(xì)則。（5）監(jiān)視控制中心設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類(lèi)報(bào)警和異常信息，每人每班工作時(shí)間不能超過(guò)8小時(shí)。監(jiān)視控制中心各類(lèi)制度上墻。（6）有機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)的行駛方向、限速標(biāo)識(shí)，交通指示標(biāo)識(shí)應(yīng)規(guī)范、清晰，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，車(chē)輛有序通行、停放。（7）突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)部門(mén)，并設(shè)專(zhuān)人保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安等部門(mén)進(jìn)行處理。（8）對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（9）對(duì)小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物、臺(tái)風(fēng)、火患等公共安全隱患及時(shí)公示，警示注意事項(xiàng)，共同做好安全防范工作。（10）監(jiān)控中心嚴(yán)密監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即發(fā)出預(yù)警報(bào)告，及時(shí)處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周。4．清潔服務(wù)（1）在各樓層和各門(mén)廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清。（2）小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等每日清掃兩次;門(mén)廳、電梯廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;電梯門(mén)、地板及周身每天清掃抹擦1次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次;共用部位門(mén)、窗、不銹鋼扶欄、用戶(hù)信箱等每周抹擦1次;公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）每天清掃1次；休閑區(qū)亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦1次；路燈每月抹擦1次。（3）區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。（4）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時(shí)巡查，定時(shí)化驗(yàn)，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（5）根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。5．綠化養(yǎng)護(hù)管理（1）雇請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。（2）．對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。（3）水池定期檢查，每周打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。（4）定期清除綠地雜草、雜物。（5）適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（6）適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。四、服務(wù)評(píng)估1．定期評(píng)估（1）客戶(hù)服務(wù)部經(jīng)理聽(tīng)取業(yè)主/住戶(hù)意見(jiàn)，并據(jù)此制定定期檢查計(jì)劃，會(huì)同客戶(hù)服務(wù)部、工程管理部、秩序管理部、環(huán)境管理部及質(zhì)量管理部每月×日定期在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行服務(wù)檢查，以評(píng)估服務(wù)效果。（2）客戶(hù)服務(wù)部每月對(duì)受理的客戶(hù)投訴和回訪記錄進(jìn)行匯總，綜合評(píng)估業(yè)主/住戶(hù)的滿(mǎn)意程度，并根據(jù)投訴責(zé)任部門(mén)投訴次數(shù)對(duì)相關(guān)服務(wù)開(kāi)展部門(mén)進(jìn)行績(jī)效考核。2．臨時(shí)檢查公司總經(jīng)理或其他高層領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為有必要進(jìn)行服務(wù)檢查時(shí)，可以由客戶(hù)服務(wù)部具體組織實(shí)施，其他部門(mén)共同參加對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行臨時(shí)檢查，以評(píng)估其服務(wù)效果。相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期（六）商業(yè)物業(yè)服務(wù)管理方案方案名稱(chēng)商業(yè)物業(yè)服務(wù)管理方案受控狀態(tài)編號(hào)一、總體規(guī)劃為了搞好××商廈物業(yè)管理服務(wù)，提升本公司物業(yè)管理水平，為業(yè)主/租戶(hù)營(yíng)造一種舒適、整潔的辦公環(huán)境，特制定本方案。二、服務(wù)范圍1．業(yè)主/住戶(hù)的入住管理。2．電梯的維護(hù)以及保養(yǎng)。3．物業(yè)檔案資料的管理。4．大廈平臺(tái)綠地景觀的管理養(yǎng)護(hù)。5．物業(yè)裝飾、裝修施工監(jiān)督管理。6．參與物業(yè)竣工交付使用時(shí)的驗(yàn)收交接。7．本物業(yè)治安秩序、公共秩序的維護(hù)工作。8．管理本物業(yè)內(nèi)的道路交通、車(chē)輛行駛、停放管理。9．為業(yè)主/租戶(hù)提供良好的大廈文化生活，定期組織大廈文化活動(dòng)。10．轄區(qū)內(nèi)公共部位的清潔衛(wèi)生和業(yè)主/租戶(hù)日常生活垃圾的處理等環(huán)境衛(wèi)生的管理服務(wù)。11．本物業(yè)房屋建筑及其公共服務(wù)設(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)、巡視檢查及公共消防、機(jī)電設(shè)備、區(qū)內(nèi)道路管線等公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作。三、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1．業(yè)主/租戶(hù)服務(wù)（1）業(yè)主/租戶(hù)接待應(yīng)遵循“公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)辦事紀(jì)律、公開(kāi)服務(wù)項(xiàng)目、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)”的原則。接待人員應(yīng)熱情回答業(yè)主/租戶(hù)咨詢(xún)，確保100%答復(fù)率。（2）大堂服務(wù)人員應(yīng)注意維護(hù)大堂的整潔、有序和安全，向業(yè)主/租戶(hù)提供關(guān)于周邊交通、景點(diǎn)和辦公樓內(nèi)部各服務(wù)功能的咨詢(xún)服務(wù)。（3）業(yè)主/租戶(hù)需入駐和退租時(shí)，服務(wù)人員應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，手續(xù)完備，及時(shí)建檔、歸檔。（4）當(dāng)業(yè)主/租戶(hù)報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目宜當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。（5）正確分理信件，認(rèn)真登記報(bào)刊雜志和掛號(hào)信，正確處理特殊郵件（如退信等）。（6）通訊設(shè)施的安裝應(yīng)確保在收到顧客需求信息后一個(gè)工作日內(nèi)聯(lián)系好專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位；確保內(nèi)線電話在收到顧客需求信息之后一個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)通；收到專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位挑線通知后，及時(shí)安排工程管理部門(mén)進(jìn)行施工，并確保一個(gè)工作日內(nèi)開(kāi)通。2．裝修管理服務(wù)（1）制定辦公樓裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度并在顧客申請(qǐng)裝修時(shí)告知。（2）建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申請(qǐng)、審批、驗(yàn)收資料。（3）辦公區(qū)的晝間噪聲控制應(yīng)執(zhí)行GB3096中的四類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)限值。（4）發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無(wú)效，報(bào)告業(yè)主和有關(guān)部門(mén)處理。（5）二次裝修手續(xù)辦理①住戶(hù)應(yīng)向客戶(hù)服務(wù)部提交裝修申請(qǐng)書(shū)及裝修、材料及結(jié)構(gòu)方案等資料，經(jīng)客戶(hù)服務(wù)部與商廈業(yè)主書(shū)面同意方可進(jìn)行裝修。②裝修方案通過(guò)后，由住戶(hù)或裝修施工商將裝修方案提交轄區(qū)公安分局防火科審批。③住戶(hù)指定的裝修商應(yīng)在得到客戶(hù)服務(wù)部的書(shū)面認(rèn)可，辦理“施工出入證”后，方可進(jìn)入商廈施工，并應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)裝修商的各項(xiàng)規(guī)定。④住戶(hù)、裝修商必須嚴(yán)格遵守有關(guān)裝修商的各項(xiàng)規(guī)程，確保安全，杜絕各類(lèi)事故發(fā)生，否則，由此產(chǎn)生的各項(xiàng)責(zé)任由住戶(hù)承擔(dān)。⑤住戶(hù)、裝修商及工程管理部共同進(jìn)行裝修前的物業(yè)聯(lián)合驗(yàn)收。⑥住戶(hù)不得因裝修施工而改變樓宇及設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、承重墻、線路管網(wǎng)設(shè)計(jì)及位置。⑦如住戶(hù)遷出商廈，應(yīng)負(fù)責(zé)保持裝修原貌或?qū)F(xiàn)有設(shè)施恢復(fù)原狀，此費(fèi)用由住戶(hù)承擔(dān)。3．投訴處理（1）辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無(wú)理投訴的應(yīng)做好解釋工作。辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)與投訴者無(wú)法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門(mén)處理；辦公樓物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)3個(gè)工作日。（2）顧客直接向上級(jí)主管部門(mén)的投訴或者上級(jí)部門(mén)轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書(shū)面材料，協(xié)助上級(jí)部門(mén)做好相應(yīng)工作。（3）向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，協(xié)助公安部門(mén)處理；涉及依法裁決的投訴，應(yīng)按法律程序處理。（4）受理、處置顧客投訴應(yīng)保持記錄。4．房屋維護(hù)服務(wù)（1）建立健全房屋檔案，檢查、督促辦公樓顧客正確使用房屋，指導(dǎo)顧客遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)。（2）對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄應(yīng)齊全。（3）根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。（4）需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向房屋產(chǎn)權(quán)人提出報(bào)告與建議，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定，組織維修。5．設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)的具體內(nèi)容如下表所示。設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一覽表分類(lèi)具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)變配電系統(tǒng)1．制定臨時(shí)用電管理措施2．限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的緊急處理措施3．按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備測(cè)試，留存高壓電氣測(cè)試合格的報(bào)告4．按照規(guī)定的周期對(duì)變配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做記錄5．高（低）壓變（配）電柜運(yùn)行正常，檢測(cè)表計(jì)顯示準(zhǔn)確6．高（低）壓變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動(dòng)作正常7．變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求8．低壓配電柜運(yùn)行正常，各類(lèi)表計(jì)顯示正常9．功率因素自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，自動(dòng)切換正確可靠10．變（配）電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常應(yīng)急供電系統(tǒng)1．按規(guī)定的周期對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好2．發(fā)電機(jī)控制柜手動(dòng)及自動(dòng)啟動(dòng)正常，各種表運(yùn)行顯示正常3．自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)狀態(tài)顯示完好，動(dòng)作正常4．定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)5．定期對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)樓宇智能化設(shè)備系統(tǒng)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)1．服務(wù)器工作正常、通訊正常、整潔2．工作站工作正常、通訊正常、整潔3．?dāng)?shù)字式直接控制器工作正常、通訊正常、整潔、線路整齊4．末端設(shè)備工作正常、接線正確、線路無(wú)損、安裝牢固廣播與背景音響系統(tǒng)1．音源設(shè)備工作正常，整潔完好2．功放設(shè)備工作正常，整潔完好3．揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰4．背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常6．安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)的主要服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下表所示。安全防范系統(tǒng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一覽表安全防范項(xiàng)目安全服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中央監(jiān)控系統(tǒng)1．錄入設(shè)備工作正常、整潔2．畫(huà)面分割器工作正常、整潔3．矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識(shí)清楚4．監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔5．?dāng)z像機(jī)安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔6．監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行報(bào)警系統(tǒng)1．工作站工作正常、整潔2．紅外探頭安裝牢固、線路無(wú)損、工作正常、整潔對(duì)講系統(tǒng)1．天線安裝牢固、工作正常2．基站線路無(wú)損、工作正常、整潔車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)1．工作站工作正常、整潔2．服務(wù)器工作正常、整潔3．收費(fèi)站工作正常、整潔4．柵欄機(jī)安裝牢固、工作正常5．取票站安裝牢固、線路整齊、工作正常門(mén)禁系統(tǒng)1．電子門(mén)鎖工作正常2．服務(wù)器工作正常、整潔3．工作站工作正常、整潔4．讀卡機(jī)指示燈完好、工作正常消防報(bào)警與滅火系統(tǒng)1．火災(zāi)探測(cè)器定期進(jìn)行實(shí)效模擬試驗(yàn)，探測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗，及時(shí)更換失效的器件；每年應(yīng)進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)，檢測(cè)消防系統(tǒng)各類(lèi)運(yùn)行參數(shù)和狀況并作記錄2．火災(zāi)時(shí)應(yīng)能在消防控制室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層（區(qū)域）內(nèi)3．報(bào)警功能：能正常接收來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器及其他報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲、光信號(hào)4．故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位5．?dāng)?shù)據(jù)采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、整潔；末端設(shè)備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工作正常6．消防滅火設(shè)施應(yīng)處于良好的待命狀態(tài)，二氧化碳滅火裝置應(yīng)每季進(jìn)行信號(hào)測(cè)試與壓力狀態(tài)檢查，清水泡沫滅火裝置應(yīng)每年檢測(cè)一次7．消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證工作站工作正常、整潔8．消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內(nèi)各種配件完好9．消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注一次潤(rùn)滑油并做放水檢查一次7．電梯及自動(dòng)扶梯（1）保證辦公樓至少一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行，電梯和自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好。（2）電梯和自動(dòng)扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專(zhuān)業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。（3）應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄。（4）電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)到場(chǎng)修理。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)處理，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。8．空調(diào)系統(tǒng)（1）對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行。（2）定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄。（3）定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水。（4）定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過(guò)濾器、冷凝水積水盤(pán)和冷凝水管道。（5）定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測(cè)試絕緣值，作好記錄。（6）定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)。（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（8）保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。（9）保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。（10）對(duì)空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求。（11）定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)。（12）定期安排對(duì)新風(fēng)量、排風(fēng)量的測(cè)定。（13）應(yīng)考慮定期安排對(duì)空氣品質(zhì)的測(cè)定。（14）定期安排對(duì)風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。9．環(huán)境衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下表所示。環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)匯總表服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容走廊、門(mén)廳、大堂、電梯廳、樓梯或消防梯地面1．地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈2．地面干凈有光澤，無(wú)垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等，保持地面材質(zhì)原貌3．門(mén)框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)絮狀物4．旋轉(zhuǎn)門(mén)、門(mén)中軸、門(mén)框、門(mén)邊縫部位光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵。旋轉(zhuǎn)門(mén)空調(diào)出風(fēng)口無(wú)灰塵、無(wú)污跡。門(mén)把手干凈、無(wú)痕跡、定時(shí)消毒樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、指示牌1．保持干凈、無(wú)灰塵、光亮。窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)絮狀物2．指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)痕跡，金屬件表面光亮，無(wú)痕跡消防栓、消防箱、公共設(shè)施1．保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬2．報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。噴淋蓋、煙感器、喇叭無(wú)灰塵、無(wú)污漬3．監(jiān)控?cái)z像頭、門(mén)警器表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)絮狀物。消防栓外表面光亮、無(wú)痕跡、無(wú)灰塵，內(nèi)側(cè)無(wú)灰塵、無(wú)污跡天花板、風(fēng)口、公共燈具內(nèi)或外目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，表面、接縫、角落、邊線等處無(wú)污漬、無(wú)灰塵、無(wú)斑點(diǎn)走廊、樓梯窗玻璃、大堂門(mén)廳、電梯廳玻璃1．保持潔凈、光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)水跡2．不銹鋼臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)污漬、無(wú)擦痕。不銹鋼水槽干凈、無(wú)斑點(diǎn)、無(wú)污跡、無(wú)雜物、水垢，落水口無(wú)污垢。冷、熱水籠頭表面光亮、無(wú)污漬、無(wú)水垢。下水道無(wú)異味，定期滴入消毒液公共衛(wèi)生間1．坐廁內(nèi)、小便池內(nèi)刷洗干凈，噴灑消毒，保持無(wú)異味、無(wú)污跡、無(wú)水漬、無(wú)垃圾、無(wú)積水2．鏡面保持光亮，無(wú)水跡，面盆無(wú)水銹。云石臺(tái)面無(wú)水跡、無(wú)皂跡、無(wú)毛發(fā)，光潔明亮。潔具應(yīng)表面光潔、明亮、內(nèi)外側(cè)無(wú)污漬、無(wú)毛發(fā)、無(wú)異味、定時(shí)消毒。鏡子明凈、無(wú)水漬、無(wú)擦痕、鏡框邊緣無(wú)灰塵3．廢物箱表面無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)異味，定時(shí)消毒。外露水管連接處無(wú)堿性污垢,管道表面光亮、無(wú)灰塵。衛(wèi)生間內(nèi)保持空氣清新、無(wú)異味廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地、花臺(tái)、明溝1．廣場(chǎng)地面干凈，明溝無(wú)雜物，無(wú)積水2．外圍通道地面應(yīng)保持暢通，無(wú)堆放雜物，無(wú)積灰、無(wú)積水、無(wú)污跡、無(wú)油漬、輪胎印，地面應(yīng)保持原色3．各類(lèi)告示牌、照明燈具、欄桿、立柱、反光鏡等表面無(wú)積灰、無(wú)污垢、無(wú)污跡4．水池內(nèi)無(wú)漂浮物、無(wú)沉積雜物、無(wú)青苔，水保持清澈、無(wú)異味。綠地、花壇、隔離帶周?chē)鸁o(wú)雜物、無(wú)積水10．綠化養(yǎng)護(hù)綠化養(yǎng)護(hù)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下表所示。綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)匯總表服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)修剪、更換安排室內(nèi)綠化修剪與鮮花擺放綠化外觀葉片光澤、花朵鮮艷。土壤表層無(wú)雜物、無(wú)枯葉。整體造型應(yīng)與所選品種的觀賞效果一致。葉子健壯，葉色正常，在正常的條件下不黃葉、不焦葉、不落葉擺放根據(jù)顧客需要或合同約定在公共部位擺放綠化植物，布局合理、均勻、疏密有度。盆栽植物的色彩、形態(tài)和氣質(zhì)應(yīng)與空間大小、裝飾氛圍及功能相協(xié)調(diào)選種光度、溫度、濕度的耐受程度適宜，觀賞性強(qiáng)，觀賞周期長(zhǎng)，管理方便其他1．室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)味的園藝型肥料2．發(fā)現(xiàn)病變、蟲(chóng)害、枯萎應(yīng)及時(shí)更換室外綠化養(yǎng)護(hù)總要求1．一級(jí)綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地或花壇內(nèi)各類(lèi)喬、灌、草等綠化存活率100%2．綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持常年完好3．植物群落完整，層次豐富，黃土不裸露，有整體觀賞效果。植物季相分明，色彩艷麗，生長(zhǎng)茂盛修剪1．年普修7遍以上，草屑即時(shí)清，切邊整理3次以上，草坪常年保持平整、邊緣清晰，草高度不應(yīng)超過(guò)9厘米2．樹(shù)冠完整美觀，分枝點(diǎn)合適，枝條粗壯，無(wú)枯枝死杈；主側(cè)枝分布勻稱(chēng)、數(shù)量適宜、修剪科學(xué)合理；內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光。樹(shù)、喬木類(lèi)要求樹(shù)冠圓整、樹(shù)勢(shì)均勻3．綠籬修剪要保持觀賞面枝葉豐滿(mǎn)、茂密、平整，整型樹(shù)木造型雅觀4．草坪平整無(wú)雜草、無(wú)纏繞、無(wú)空禿，及時(shí)切邊，草坪邊緣線清晰灌溉常年保持有效供水，草地充分生長(zhǎng)，用覆沙保持調(diào)整，保持地形平整，排水流暢中耕除草、松土定期耕除草、疏松表土每年10次以上，土壤疏松通透，無(wú)雜草施肥1．按植物品種、生長(zhǎng)、土壤狀況，適時(shí)、適量施肥。年普施基肥不少于1遍，花灌木追復(fù)合肥2遍，充分滿(mǎn)足植物生長(zhǎng)需要2．植物、草皮根部土壤保持疏松、無(wú)板結(jié)病蟲(chóng)害防治1．預(yù)防為主，生態(tài)治理，各類(lèi)病蟲(chóng)害發(fā)生低于防治指標(biāo)。2．植物、草皮無(wú)病斑、無(wú)成蟲(chóng)。植物枝葉無(wú)蟲(chóng)害咬口、排泄物，無(wú)懸掛或依附在植物上的蟲(chóng)繭、蟲(chóng)囊、休眠蟲(chóng)體及越冬蟲(chóng)蛹扶正、加固按規(guī)范做好綜合防護(hù)措施，及時(shí)扶正加固。四、物業(yè)服務(wù)評(píng)估1．物業(yè)公司自評(píng)（1）各個(gè)部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)狀況每月進(jìn)行檢查和評(píng)估，并據(jù)此進(jìn)行獎(jiǎng)罰，納入績(jī)效考核范圍。（2）物業(yè)公司每年對(duì)物業(yè)服務(wù)狀況進(jìn)行兩次定期檢查，檢查內(nèi)容包括各個(gè)部門(mén)服務(wù)評(píng)估和公司整體工作的評(píng)估。檢查于每年的1月份和7月份進(jìn)行。2．業(yè)主/租戶(hù)評(píng)估物業(yè)公司每年召開(kāi)業(yè)主/租戶(hù)會(huì)議，聽(tīng)取業(yè)主/租戶(hù)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)的意見(jiàn)，并據(jù)此制定改進(jìn)措施和辦法。相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期（七）環(huán)境服務(wù)管理運(yùn)行方案方案名稱(chēng)環(huán)境服務(wù)管理運(yùn)行方案受控狀態(tài)編號(hào)一、目的對(duì)小區(qū)環(huán)境服務(wù)進(jìn)行全面質(zhì)量控制，保證環(huán)境服務(wù)質(zhì)量持續(xù)提高。二、適用范圍物業(yè)小區(qū)環(huán)境服務(wù)管理。三、服務(wù)管理內(nèi)容1．清潔檢查（1）日檢保潔部門(mén)主管每天對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行不少于1次的檢查，檢查各工作點(diǎn)的服務(wù)質(zhì)量。填寫(xiě)《保潔綠化服務(wù)質(zhì)量日檢表》。（2）周檢部門(mén)經(jīng)理每周對(duì)小區(qū)環(huán)境服務(wù)進(jìn)行檢查?？筛鶕?jù)實(shí)際需要進(jìn)行普檢或進(jìn)行抽檢。進(jìn)行抽檢時(shí)，抽樣數(shù)不得少于清潔服務(wù)工作點(diǎn)的25%，主要檢查員工工作質(zhì)量情況。填寫(xiě)《物業(yè)服務(wù)檢查記錄表》。（3）月檢部門(mén)經(jīng)理每月須組織各主管對(duì)所有工作點(diǎn)進(jìn)行檢查。填寫(xiě)《物業(yè)服務(wù)檢查記錄表》。2．消殺檢查（1）消殺工作開(kāi)始前，應(yīng)對(duì)消殺的告知情況、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、毒餌站等進(jìn)行檢查。（2）消殺過(guò)程中，應(yīng)對(duì)消殺工作進(jìn)行全程跟蹤檢查。（3）消殺工作結(jié)束后，在1周內(nèi)進(jìn)行不少于兩次的消殺效果檢查。填寫(xiě)《消殺服務(wù)記錄表》。（4）每月5日前完成上月的消殺效果評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告中應(yīng)闡明消殺持續(xù)時(shí)間、消殺重點(diǎn)、投藥種類(lèi)及投藥量、消殺效果、存在問(wèn)題、改進(jìn)方法及下一次消殺的想法等。3．綠化分包檢查（1）日檢綠化主管每天對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行不少于1次的檢查，檢查各工作點(diǎn)的服務(wù)質(zhì)量，填寫(xiě)《保潔綠化服務(wù)質(zhì)量日檢表》。（2）周檢環(huán)境主管每周對(duì)小區(qū)環(huán)境服務(wù)進(jìn)行檢查?？筛鶕?jù)實(shí)際需要進(jìn)行普檢或進(jìn)行抽檢。進(jìn)行抽檢時(shí)，抽樣數(shù)不得少于綠化分包方服務(wù)工作點(diǎn)的25%，主要檢查服務(wù)質(zhì)量、履約情況等，填寫(xiě)《物業(yè)服務(wù)檢查記錄表》。（3）月檢環(huán)境主管每月對(duì)綠化分包方所有工作點(diǎn)進(jìn)行全面檢查，填寫(xiě)《供方服務(wù)評(píng)定表》。（4）每月5日前完成上月的分包方服務(wù)質(zhì)量評(píng)定報(bào)告。評(píng)定報(bào)告中應(yīng)闡明當(dāng)月分包方的服務(wù)水平，按合同約定服務(wù)提供內(nèi)容的執(zhí)行情況，服務(wù)的及時(shí)性、有效性，對(duì)付款的建議等。相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期（八）保潔服務(wù)工作應(yīng)急方案方案名稱(chēng)保潔工作應(yīng)急方案受控狀態(tài)編號(hào)一、目的對(duì)影響住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的意外情況制定應(yīng)急處理措施，為業(yè)戶(hù)提供始終如一的清潔服務(wù)。二、適用范圍住宅區(qū)出現(xiàn)的突發(fā)性火災(zāi)，污雨水井、管道、化糞池嚴(yán)重堵塞，暴風(fēng)雨，戶(hù)外施工，新入住小區(qū)業(yè)主、住戶(hù)裝修期間等。三、應(yīng)急措施1．發(fā)生火災(zāi)后（1）救災(zāi)結(jié)束后，保潔班長(zhǎng)組織全體保潔員參加清理現(xiàn)場(chǎng)的工作。（2）用垃圾車(chē)清運(yùn)火災(zāi)遺留殘物，打掃地面。（3）打掃地面積水，用拖把拖抹。（4）檢查戶(hù)外周?chē)?，如有殘留雜物一并清運(yùn)、打掃。2．污雨水井、管道、化糞池堵塞，污水外溢（1）維修工迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行疏通，防止污水外溢造成不良影響。（2）該責(zé)任區(qū)清潔員將垃圾車(chē)、掃把等工具拿到故障點(diǎn)，協(xié)助維修工處理。（3）將從污雨水井、管、池中撈起的污垢、雜物直接裝上垃圾車(chē)，避免造成第二次污染。（4）疏通后，保潔人員迅速打掃地面被污染處，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目視無(wú)污物。3．發(fā)生暴風(fēng)雨后（1）暴風(fēng)雨后，保潔人員及時(shí)清掃各責(zé)任區(qū)內(nèi)所有地面上的垃圾袋、紙屑、樹(shù)葉、泥、石子及其他雜物。（2）發(fā)生塌陷或大量泥水沙潰至路面、綠地，保潔人員協(xié)助管理處檢修，及時(shí)清運(yùn)、打掃。（3）保潔人員查看各責(zé)任區(qū)內(nèi)污、雨排水是否暢通。如發(fā)生外溢，及時(shí)報(bào)告管理處。4．戶(hù)外施工后（1）小區(qū)設(shè)施維修以及供水、供電、煤氣管道、通訊設(shè)施等項(xiàng)目施工中，保潔人員配合做好場(chǎng)地周?chē)那鍧嵐ぷ鳌＃?）及時(shí)清理業(yè)戶(hù)搬家時(shí)遺棄的雜物，并清掃場(chǎng)地。5．新入住裝修期各責(zé)任區(qū)保潔人員加強(qiáng)保潔，對(duì)裝修垃圾清運(yùn)后的場(chǎng)地及時(shí)清掃，必要時(shí)協(xié)助業(yè)戶(hù)或管理處將裝修垃圾及時(shí)上車(chē)清運(yùn)。6．梅雨天氣梅雨季節(jié)，大理石、瓷磚地面和墻面很容易出現(xiàn)反潮現(xiàn)象，造成地面積水，墻皮剝落，電器感應(yīng)開(kāi)關(guān)自動(dòng)導(dǎo)通等現(xiàn)象。（1）在大堂等人員出入頻繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”。（2）加快工作速度，班長(zhǎng)要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查指導(dǎo)，合理調(diào)配人員，及時(shí)清干地面、墻面水跡。（3）若反潮現(xiàn)象比較嚴(yán)重，應(yīng)在大堂鋪設(shè)一條防滑地毯，并用大塊的海綿吸干地面、墻面、電梯門(mén)上的水分。（4）倉(cāng)庫(kù)內(nèi)配好干拖把、海綿、地毯、毛巾和指示牌。（5）安全注意事項(xiàng)：梅雨天氣作業(yè)宜穿膠鞋，不宜穿著塑料硬底鞋，以防滑倒。7．暴風(fēng)雨天氣（1）保潔部班長(zhǎng)勤巡查、督導(dǎo)各崗位保潔人員的工作，加強(qiáng)與其他部門(mén)的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。（2）天臺(tái)、裙樓平臺(tái)的明暗溝渠、地漏由班長(zhǎng)派專(zhuān)人檢查，特別在風(fēng)雨來(lái)臨前要巡查，如有堵塞及時(shí)疏通。（3）檢查雨、污水井，增加清理次數(shù)，確保暢通無(wú)阻。（4）各崗位保潔人員配合保安員關(guān)好各樓層的門(mén)窗，防止風(fēng)雨刮進(jìn)樓內(nèi)，淋濕墻面、地面或打碎玻璃。（5）倉(cāng)庫(kù)內(nèi)備好雨衣、雨靴、鐵勾、竹片、手電筒，做到有備無(wú)患。（6）安全注意事項(xiàng)：暴風(fēng)暴雨天氣注意高空墜物。四、安全注意事項(xiàng)1．清理火災(zāi)場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)在消防部門(mén)調(diào)查了解情況后，經(jīng)同意方可進(jìn)行清理。2．臺(tái)風(fēng)時(shí)，清潔員不要冒險(xiǎn)作業(yè)，以防止發(fā)生意外。相關(guān)說(shuō)明編制人員審核人員批準(zhǔn)人員編制日期審核日期批準(zhǔn)日期（九）綠化日常養(yǎng)護(hù)工作方案方案名稱(chēng)綠化日常養(yǎng)護(hù)方案受控狀態(tài)編號(hào)一、草坪養(yǎng)護(hù)服務(wù)1．澆灌、排水（1）用土鉆檢查草坪土壤干濕程度，土層深100mm～150mm處若呈干燥狀，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行澆灌。（2）草坪養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)使用專(zhuān)用水管進(jìn)行澆灌，澆灌應(yīng)濕透根系層，浸濕的土層深度為100mm，但不允許地面長(zhǎng)時(shí)間積水。（3）澆灌時(shí)期和澆灌時(shí)間可遵循下列規(guī)定。①冷季型草：春秋兩季充分澆水，每周一次；夏季適量澆水，每?jī)芍芤淮?，宜早晨澆，安全越夏。②暖季型草：夏季勤澆水，每周兩次，宜早、晚澆；春秋季每?jī)芍芤淮?，冬季可不澆水?．修剪（1）草坪長(zhǎng)到70mm～80mm時(shí)，草坪養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)人員應(yīng)予修剪。①大面積草坪（面積≥50m2）應(yīng)用手推式草坪機(jī)進(jìn)行統(tǒng)一修剪。②小面積草坪（面積<50m2）可用割草機(jī)（亦稱(chēng)割稈機(jī)、打邊機(jī)）或大號(hào)枝剪進(jìn)行局部修整。（2）草坪修剪后高度為60mm左右。（3）草坪修剪次數(shù)，見(jiàn)下表。3．清除雜草、雜物（1）與管理區(qū)域的草坪草形態(tài)不符的雜草，養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清除，并要求除早、除小、除凈。（2）清除雜草作業(yè)分人工除草和化學(xué)除草。①人工除草用尖頭小刀進(jìn)行挑除。②化學(xué)除草應(yīng)由綠地養(yǎng)護(hù)人員用噴藥器進(jìn)行噴灑。（3）一周后，對(duì)未清除的部分雜草，可通過(guò)人工除