某住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告

合肥天門(mén)湖錦城住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告.doc天門(mén)湖·錦城住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告總經(jīng)理：孫多文總工程師：張振東項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：余俊編制人員：關(guān)安丁平羅民光胡寧安編制單位：合肥市工程咨詢(xún)服務(wù)有限責(zé)任公司安徽國(guó)華不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司報(bào)告日期：二○○四年十一月二十六日目錄目錄……………1第1章項(xiàng)目總論…………4§1.1項(xiàng)目概述………5§1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)……………………5§1.1.2項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)…………5§1.1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商…………………5§1.1.4承擔(dān)可行性研究工作的單位………………5§1.1.5可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容及深度………5§1.1.6可行性研究報(bào)告的依據(jù)和原則……………6第2章項(xiàng)目背景及必要性………………9§2.1項(xiàng)目建設(shè)背景…………………9§2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性……………9§2.2.1項(xiàng)目建設(shè)的必要性……9§2.2.2項(xiàng)目發(fā)展及預(yù)期目標(biāo)…………………11第3章市場(chǎng)分析………13§3.1投資環(huán)境分析…………………13§3.1.1合肥市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策…………13§3.1.2開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素…………13§3.2市場(chǎng)分析………16§3.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅價(jià)格分析………16§3.2.2本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展分析……18§3.2.3需求方面分析……………19第4章建設(shè)條件及建設(shè)規(guī)?！?3§4.1建設(shè)條件……………………23§4.1.1項(xiàng)目選址……………23§4.1.2建設(shè)條件……………23第5章建設(shè)規(guī)?！?8第6章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案…………………29§6.1項(xiàng)目組成……………………29§6.2規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則…………………29§6.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想…………………29§6.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)原則………30§6.3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案………30§6.3.1規(guī)劃目標(biāo)……………30§6.3.2位置與用地…………31§6.3.3總體布局……………31§6.3.4主要規(guī)劃指標(biāo)………32第7章公司工程和輔助設(shè)施方案……34§7.1建筑設(shè)計(jì)…………………34§7.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)…………………36§7.3給排水設(shè)計(jì)………………34§7.4電氣、弱電設(shè)計(jì)…………36§7.5暖通、燃?xì)庠O(shè)計(jì)…………34第8章環(huán)保與節(jié)能……………………39§8.1節(jié)能………39§8.2建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀……39§8.2.1大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況………39§8.3項(xiàng)目主要污染源的污染物………………39§8.4項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)…………………39§8.5治理環(huán)境的方案…………39§8.5.1施工期間…………39§8.5.2竣工交付后………40§8.6環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論………40第9章經(jīng)營(yíng)方針和營(yíng)銷(xiāo)策略…………41§9.1經(jīng)營(yíng)方針…………………41§9.2營(yíng)銷(xiāo)策略…………………41第10章項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃…………………43§10.1項(xiàng)目實(shí)施的各階段落……43§10.1.1建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)…………43§10.2項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃……………43§10.2.1項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃……43第11章投資估算及資金籌措………45§11.1項(xiàng)目總投資估算……………45§11.1.1投資估算范圍………45§11.1.2項(xiàng)目總投資及構(gòu)成…………………45§11.1.3編制論據(jù)……………46§11.1.4投資分析……………46§11.2資金籌措……………………48§11.3投資使用計(jì)劃………………48第12章財(cái)務(wù)分析……………………50§12.1經(jīng)營(yíng)收入估算…………50§12.1.1銷(xiāo)售收入及稅金預(yù)測(cè)…………50§12.2成本費(fèi)用估算…………52§12.2.1項(xiàng)目建設(shè)投資…………………52§12.2.2銷(xiāo)售費(fèi)用估算…………………52§12.3稅金估算………………54§12.3.1銷(xiāo)售稅金估算…………………54§12.3.2土地增值稅……54§12.3.3所得稅…………54§12.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)………………55§12.4.1財(cái)務(wù)盈利能力分析……………56§12.4.2資金來(lái)源與運(yùn)用分析…………60§12.4.3敏感性分析……62第13章可行性研究結(jié)論與建議……63§13.1可行性研究結(jié)論………63§13.1.1結(jié)論性意見(jiàn)………63§13.2項(xiàng)目實(shí)施建議…………63第14章附件…………64第1章項(xiàng)目總論我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，人口眾多，經(jīng)濟(jì)底子薄，居住設(shè)施需求量極大，居住標(biāo)準(zhǔn)偏低，造成我國(guó)的住宅建設(shè)長(zhǎng)期停留在一個(gè)較低的水平上。隨著我國(guó)綜合國(guó)力的不繼加強(qiáng)，人民的生活水平也有了顯著的提高，對(duì)居住條件和居住環(huán)境有了更高的要求，為適應(yīng)國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，近幾年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅建設(shè)無(wú)論從標(biāo)準(zhǔn)上還是在數(shù)量上，都較以前的發(fā)展有了較大的提高。但另一方面，我國(guó)的人均居住面積仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，住宅產(chǎn)業(yè)仍有一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程。如今，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌化、規(guī)?；l(fā)展的時(shí)期，海恒公司作為合肥房地產(chǎn)業(yè)的知名品牌，在成功開(kāi)發(fā)和建設(shè)了歐洲風(fēng)情街、鄉(xiāng)村花園、南滟灣小區(qū)等知名房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及徽?qǐng)@、安徽國(guó)際會(huì)展中心等眾多旅游、展覽項(xiàng)目，其硬件上的設(shè)計(jì)及建設(shè)和軟件上的管理將會(huì)越來(lái)越完善。在天門(mén)湖·錦城住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)上能夠做出一流的產(chǎn)品，管理上能夠提供星級(jí)的服務(wù)，使之成為繼鄉(xiāng)村花園和南滟灣小區(qū)之后的又一個(gè)規(guī)劃合理、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅小區(qū)。經(jīng)過(guò)分析論證，天門(mén)湖·錦城小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合當(dāng)前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)政策，技術(shù)上具可操作性，經(jīng)濟(jì)上各項(xiàng)指標(biāo)良好，如規(guī)劃合理，又具有良好的營(yíng)銷(xiāo)笄，將會(huì)產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的，建議盡快實(shí)施?！?.1項(xiàng)目概述§1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)天門(mén)湖·錦城住宅小區(qū)§1.1.2項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn)天門(mén)湖·錦城住宅小區(qū)，位于合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，紫云路與天門(mén)湖路交叉口東北角，東臨華順·天門(mén)湖花園，北臨天門(mén)湖·新界小區(qū)，西臨安徽省建筑工業(yè)學(xué)院?！?.1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商企業(yè)名稱(chēng)：合肥海恒發(fā)展股份有限公司注冊(cè)地址：合肥市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)始信路鄉(xiāng)村花園注冊(cè)資金：柒仟貳佰萬(wàn)元整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)：二級(jí)企業(yè)登記類(lèi)型：股份有限公司法定代表人：杜平太§1.1.4承擔(dān)可行性研究工作的單位可研報(bào)告編制單位：合肥市工程咨詢(xún)服務(wù)有限責(zé)任公司§1.1.5可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容及深度在對(duì)項(xiàng)目外部環(huán)境進(jìn)行充分研究的基礎(chǔ)上，論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性，提出建設(shè)方案和運(yùn)營(yíng)策略，制定項(xiàng)目初步實(shí)施計(jì)劃，測(cè)算工程投資，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析，最終提出項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)結(jié)論意見(jiàn)，供有關(guān)部門(mén)進(jìn)行決策。本可行性研究報(bào)告的研究范圍主要包括：項(xiàng)目提出的背景、投資必要性和經(jīng)濟(jì)意義市場(chǎng)分析建設(shè)條件建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模工程規(guī)劃環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生經(jīng)營(yíng)方針與策略項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃投資估算及資金籌措（10）經(jīng)濟(jì)效益分析（11）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（12）結(jié)論和建議§1.1.6可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和原則（一）編制依據(jù)合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門(mén)湖·錦城小區(qū)立項(xiàng)批文；合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門(mén)湖·錦城小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)；合肥市城市總體規(guī)劃；肥海恒發(fā)展股份有限公司天門(mén)湖·錦城小區(qū)規(guī)劃方案；建設(shè)部2000年發(fā)布的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法”；（6）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部分布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)”（第二版）[1993年]；（7）委托方提供的其他資料；（8）研究人員實(shí)地調(diào)查取得的相關(guān)資料。（二）編制原則（1）服從城市總體規(guī)劃，保護(hù)城市環(huán)境，豐富城市景觀(guān)，遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益并舉的原則，全面規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)；配套建設(shè)。（2）依托科技進(jìn)步，加大住宅建設(shè)的科技含量，節(jié)約能源，節(jié)約用地，節(jié)省材料，帶動(dòng)住宅建設(shè)水平面的提高，推動(dòng)合肥地區(qū)乃至安徽省住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（3）吸取省內(nèi)外優(yōu)秀住宅小區(qū)的成細(xì)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提高規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理水平，做到有所寄語(yǔ)破，有所創(chuàng)新，建設(shè)一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、高品位的小區(qū)，為合肥市城市增加新的亮點(diǎn)。（4）氫握住宅建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)，更新觀(guān)念，更新知識(shí)，提高企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力，地強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力。目前規(guī)模化已成為住宅小區(qū)建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)，具體表現(xiàn)在注重區(qū)域環(huán)境，強(qiáng)化配套設(shè)施，建設(shè)和維擴(kuò)的經(jīng)濟(jì)化，優(yōu)化社區(qū)文化生活。而就住宅單體設(shè)計(jì)而言，強(qiáng)調(diào)以人的居住行為為模式的設(shè)計(jì)依據(jù)，包括：（1）強(qiáng)調(diào)住宅的多元化，要有多套型、多戶(hù)型、多種空間形式，多種變化的可能性，適應(yīng)沒(méi)家庭的選擇。（2）強(qiáng)調(diào)其合理性表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜分區(qū)、廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備、管線(xiàn)設(shè)計(jì)。（3）強(qiáng)調(diào)其創(chuàng)新性，比如在結(jié)構(gòu)上，可采用較先進(jìn)的全澆灌壁框架異形柱結(jié)構(gòu)體系。（4）強(qiáng)調(diào)其科技性，如智能化小區(qū)概念的引入，節(jié)能、環(huán)保材料的使用等。康居住宅是當(dāng)前的熱門(mén)話(huà)題，其定位標(biāo)準(zhǔn)是“科技先導(dǎo)，適度超前”，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，專(zhuān)家們將其所有具備的征歸納如下：（1）套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生、貯存空間。（2）平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分離的原則，并為住房留有裝修改造的余地。（3）房間采光充足，通風(fēng)良好，隔音效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)上提高1至2個(gè)等級(jí)。（4）合理配置成套廚房設(shè)備，改善排煙通風(fēng)條件，冰箱入廚。（5）合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、化妝等相互干憂(yōu)。（6）管道集中，水、電煤氣三表現(xiàn)戶(hù)，增加保安措施，配置電話(huà)，閉路電視、空調(diào)專(zhuān)用線(xiàn)路。（7）方便更衣?lián)Q鞋；展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休息場(chǎng)所；合理設(shè)計(jì)過(guò)渡空間。（8）住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪音綜合治理，道咱交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)施配套。（9）垃圾處理袋裝化，自行車(chē)就近入庫(kù)，預(yù)留汽車(chē)停車(chē)車(chē)位。（10）社區(qū)內(nèi)綠化好，景色宜人，體現(xiàn)出節(jié)能、節(jié)地的特點(diǎn)，有利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境。第2章項(xiàng)目背景及必要性§2.1項(xiàng)目建設(shè)背景合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開(kāi)放城市政策的幾個(gè)內(nèi)陸城市之一。近年來(lái)，合肥市建設(shè)現(xiàn)代化大城市步伐明顯加快，城市建設(shè)取得令人矚目的成績(jī)。完成了環(huán)城路、新火車(chē)站、駱崗機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市的文明創(chuàng)建工作得到中央領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門(mén)的高度評(píng)價(jià)。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，合肥的城市規(guī)模擴(kuò)大，居民對(duì)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、服務(wù)周到、高品位的住宅需求量也越來(lái)越大，商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿κ志薮?。根?jù)調(diào)查，合肥市現(xiàn)有的環(huán)境美、位置好、設(shè)施全、質(zhì)量高、房?jī)r(jià)適中的住宅小區(qū)供不應(yīng)求，特別是在國(guó)家新的房政策出臺(tái)后，這種矛盾更加突出。因此，抓住機(jī)遇，正確定位，強(qiáng)占市場(chǎng)制高點(diǎn)，開(kāi)發(fā)高品位、規(guī)?；纳套⌒^(qū)，是合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要契機(jī)。§2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性。§2.2.1項(xiàng)目建設(shè)的必要性住宅建設(shè)代表一個(gè)國(guó)家和地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。住宅建設(shè)的好壞，不僅是居住本身的要求，而且還是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)是否能夠可持續(xù)、快速和良性發(fā)展的重要因素。多年來(lái)，我國(guó)住宅建設(shè)總量始終居于世界前列，然而住宅總體建設(shè)水平仍然很低。具體表現(xiàn)在：相當(dāng)一部分住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，不適用現(xiàn)代社會(huì)對(duì)于居住質(zhì)量及生活質(zhì)量的要求，建筑密度高，綠化率低、不考慮停車(chē)場(chǎng)位置，無(wú)人際交往及活動(dòng)空間；住宅設(shè)計(jì)沒(méi)有全面考慮功能配置及生活要求；結(jié)構(gòu)體系、墻體材料和制品等標(biāo)準(zhǔn)化、系列化配套程度低；物業(yè)管理內(nèi)容少，管理不到位等，不能滿(mǎn)足人民日益提高的物質(zhì)和精神生活的需要。因此改善住宅及環(huán)境質(zhì)量，提高居住的舒適性、文明性，成為當(dāng)前住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要問(wèn)題。改革開(kāi)放以來(lái)，古城合肥發(fā)生了翻天覆地的變化。城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)事業(yè)超常發(fā)展，形成多層次開(kāi)發(fā)，多元化投資的良好態(tài)勢(shì)。2003年是合肥市房地產(chǎn)投資地增長(zhǎng)最快的一年，房地產(chǎn)累計(jì)完成投資77倔元，同比增長(zhǎng)92.4%，施工面積950萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.02%，竣工面積達(dá)260萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26448%。依據(jù)城市總體規(guī)劃，合肥市城市用地主要向西南方向發(fā)展，城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖，沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)即處在城市未來(lái)發(fā)展的中心，合肥人口的發(fā)展、市區(qū)面積的擴(kuò)大，發(fā)展的機(jī)遇和空間就在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和政務(wù)文化區(qū)。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)知名度的日益提高，投資項(xiàng)目及投資額的不斷增加，兼具開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及人才、土地、政策、資源的優(yōu)勢(shì)，前來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)投資經(jīng)商的人將會(huì)越來(lái)越我，必然會(huì)逐漸形成旺盛的人氣、商氣。目前經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)了新的空間，開(kāi)發(fā)區(qū)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必爭(zhēng)地。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中高檔次的房地產(chǎn)正成為眾多房地產(chǎn)商競(jìng)相爭(zhēng)取的對(duì)象，開(kāi)發(fā)區(qū)將旅游業(yè)列為未來(lái)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一，幾年來(lái)陸續(xù)建成的明珠廣場(chǎng)、歐洲風(fēng)情街、徽?qǐng)@、大學(xué)城悲翠湖景區(qū)、南滟湖景區(qū)等都以成為合肥市新的觀(guān)光盛地。規(guī)劃中的南滟湖風(fēng)景旅游度假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密聯(lián)系起來(lái)，充分表現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)人與自然和諧統(tǒng)一的發(fā)展理念，使開(kāi)發(fā)區(qū)擁有良好的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和不可復(fù)制的生態(tài)條件。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市里許多成功人士正在追求高質(zhì)量的生活，而生態(tài)環(huán)境對(duì)人們的生活越來(lái)越重要。首當(dāng)其沖選擇生態(tài)環(huán)境極佳又在城市近郊的區(qū)域生活，健康、舒適便是人們追求的終級(jí)。擁有開(kāi)發(fā)區(qū)旅游、文化資源，作為合肥最近的自然濱水勝地，其不可替代的諸多優(yōu)勢(shì)和未來(lái)極大發(fā)展空間，是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商無(wú)力復(fù)制的，開(kāi)發(fā)區(qū)已成為合肥休閑居住和投資熱點(diǎn)的沃土。本項(xiàng)目地處合肥市開(kāi)發(fā)區(qū)，空氣質(zhì)量較好，其建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策的要求，結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀，該項(xiàng)目可定位為中高檔住宅區(qū)。該項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)促進(jìn)合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快合肥市建設(shè)現(xiàn)代化大都市步伐，推動(dòng)合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程，改變合肥市的市容市貌，都將產(chǎn)生積極的作用，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的?！?.2.2項(xiàng)目發(fā)展及預(yù)期目標(biāo)合肥正在規(guī)劃建設(shè)大都市，并形成自己的都市經(jīng)濟(jì)圈，而合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是合肥市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是合肥市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?。選擇在此建住宅小區(qū)，應(yīng)是看重這里不可再造的絕佳生態(tài)環(huán)境：高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，明珠廣場(chǎng)、徽?qǐng)@、大學(xué)城、南滟湖風(fēng)景區(qū)的建設(shè)等，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)工作的不斷發(fā)展，將會(huì)越來(lái)越多人來(lái)此經(jīng)商、投資、居住，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)“新合肥”的發(fā)展目標(biāo)。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)是到2005年實(shí)現(xiàn)小區(qū)一期工程交付使用，到2006年實(shí)現(xiàn)小區(qū)的全面竣工交付使用，并將建成設(shè)施配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。第3章市場(chǎng)分析§3.1投資環(huán)境分析§3.1.1合肥市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策合肥市是安徽省省會(huì)，為安徽省政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)對(duì)外開(kāi)放城市，是一座具有2000多年歷史的古城，位于中國(guó)中部，長(zhǎng)江淮河之間，是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要地位。全市總面積7266平方公里，其中市區(qū)總面積596平方公里，市區(qū)總?cè)丝?65.8萬(wàn)人。合肥現(xiàn)轄肥東、肥西、長(zhǎng)豐3個(gè)縣和瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4個(gè)區(qū)。近年來(lái)城市建設(shè)出現(xiàn)了飛躍發(fā)展，形成了多層次開(kāi)發(fā)、多元化投資的良好態(tài)勢(shì)，城市面貌日新月異。經(jīng)過(guò)合肥舊城的改造探索，總結(jié)出“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的經(jīng)驗(yàn)被列入《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》。近年來(lái)，合肥市積極推動(dòng)住房制度改革，改善居民住房條件，不斷加大舊城區(qū)改造的力度，使合肥市的住宅建設(shè)呈現(xiàn)出前所未有的蓬勃生機(jī)。隨著市區(qū)總體規(guī)劃的調(diào)整，人口的增加，現(xiàn)代化大城市的建設(shè)，將為合肥市房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間，將使合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展的態(tài)勢(shì)?！?.1.2開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)區(qū)創(chuàng)建于1993年，2000年升級(jí)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展取得了優(yōu)異的成績(jī)。在堅(jiān)持“三為主一致力”的辦區(qū)宗旨下，通過(guò)良好的招商引資工作，目前，開(kāi)發(fā)區(qū)已初步形成了以海爾集團(tuán)為核心的海爾工業(yè)園，以佳通輪胎及相關(guān)產(chǎn)品為代表的佳通工業(yè)園，以日立建機(jī)及日關(guān)聯(lián)企業(yè)為代表的日立工業(yè)園，以德國(guó)史坦白氏、庫(kù)爾茲、福斯?jié)櫥蜑榇淼牡聡?guó)工業(yè)園，以統(tǒng)一企業(yè)、可口可樂(lè)公司、華泰食品為代表的食品工業(yè)園，以江淮汽車(chē)、安凱汽車(chē)為代表的汽車(chē)工業(yè)園，以林龍衛(wèi)生用品公司、日立挖掘機(jī)維修中心、金相緣公司等為代表的民營(yíng)科技經(jīng)濟(jì)園，以豐樂(lè)種業(yè)、安徽省種子公司為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園，以大學(xué)城、省教育學(xué)院、合肥中銳國(guó)際學(xué)校、潤(rùn)安公學(xué)為代表的教育產(chǎn)業(yè)化園；另外，以明珠國(guó)際大酒店、明珠廣場(chǎng)、安徽省國(guó)際會(huì)展中心、徽?qǐng)@、歐風(fēng)街、鄉(xiāng)村花園、東?；▓@等為代表的第三產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)顯現(xiàn)出起步晚、發(fā)展快、后勁足的強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，初步展現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)代新型工業(yè)區(qū)的輪廓。合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)已建成的有明珠國(guó)際大酒店、歐風(fēng)街、明珠廣場(chǎng)、徽?qǐng)@、安徽國(guó)際會(huì)展中心、東方家園、桐山國(guó)際購(gòu)物中心，以及合肥大學(xué)城、體育中心、中銳國(guó)際學(xué)校、潤(rùn)安公學(xué)、萬(wàn)博職業(yè)學(xué)院、三聯(lián)職業(yè)學(xué)院、一六八中學(xué)、鄉(xiāng)村花園、東?；▓@為代表的一批旅游、商貿(mào)展示、房地產(chǎn)、文教體育等項(xiàng)目的先后落成，開(kāi)發(fā)區(qū)已成氣候，影響力迅速提高，前往開(kāi)發(fā)區(qū)投資經(jīng)商、參加會(huì)議、旅游觀(guān)光、學(xué)習(xí)的人次也大幅上升。2003年，開(kāi)發(fā)區(qū)GDP和工業(yè)產(chǎn)值分別達(dá)到76.6億元和201億元。十年來(lái)，共引進(jìn)外資項(xiàng)目134個(gè)，其中，世界500強(qiáng)企業(yè)18家；累計(jì)合同利用外資13億美元，實(shí)際利用外資8.6億美元；引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目373個(gè)，投資總額164.3億元。累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資163億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資20.5億元。建成道路100公里，變電所4座，10KV以上供電線(xiàn)路70公里，供水管線(xiàn)65公里，通訊管線(xiàn)70公里，綠化面積220萬(wàn)平方米，開(kāi)竣工建筑面積近360萬(wàn)平方米。合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量占合肥經(jīng)濟(jì)的1/3強(qiáng)，是合肥市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，是發(fā)展速度最快的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。國(guó)家商務(wù)部對(duì)中西部17個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行了評(píng)比，合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套能力、經(jīng)營(yíng)成本、社會(huì)及環(huán)境情況均列第一，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)創(chuàng)新環(huán)境情況位列第二，人力資源及供給情況列第三，總指數(shù)名列第一。2003年，全區(qū)共新引進(jìn)項(xiàng)目105個(gè)，實(shí)際利用外資、合同內(nèi)資分別為9989萬(wàn)美元和54.6億元人民幣，是歷年來(lái)引進(jìn)項(xiàng)目最多、規(guī)模最大和質(zhì)量最好的一年。合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十年多的發(fā)展，已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)了市委、市政府當(dāng)初提出的“再造新合肥”的奮斗目標(biāo)。依據(jù)城市總體規(guī)劃，合肥市城市用地主要向西南方向發(fā)展，城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠邊江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖，沿合蕪高速公路、淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)即處在城市未來(lái)發(fā)展的中心。2002年底，合肥市委、市政府提出計(jì)劃到2010年合肥市區(qū)人口翻一翻，達(dá)到300萬(wàn)人，建城區(qū)面積280萬(wàn)平方公里，而合肥人口的發(fā)展、市區(qū)面積的擴(kuò)大，發(fā)展的機(jī)遇和空間就在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和政務(wù)文化區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資項(xiàng)目的不斷增加，人口總量的擴(kuò)大，對(duì)住房的需求在不斷增大。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作相對(duì)較落后，造成開(kāi)發(fā)區(qū)居住條件有諸我不便，但也給開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)的新的空間，目前這里已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必爭(zhēng)地。§3.2市場(chǎng)分析§3.2.1合肥市2003年至2004年上半年住宅價(jià)格分析2003年商品住宅價(jià)格走勢(shì)逐月攀升，據(jù)安徽經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)合肥市2003年房產(chǎn)跟蹤調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示：2003年合肥市的商品住宅的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到2341元/平方，與去年的商品住宅平均價(jià)格比較，上漲幅度達(dá)到16%，（見(jiàn)圖）略低于剛剛發(fā)布的全國(guó)商品房2450元/平米的價(jià)格。圖5-1從2003年合肥的各月平均房?jī)r(jià)分析，3月份平均價(jià)為2200元/平方米，4月平均價(jià)2270元/平方米，8月平房?jī)r(jià)升到2300元/平方米，10月漲至2310元/平方米，而12月份高升到2430元/平方米，可以看到商品房銷(xiāo)售價(jià)格是逐月追漲。據(jù)安徽經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)合肥樓市的跟蹤調(diào)查顯示：2003年合肥市在售的商品住宅面積有近700萬(wàn)平米，其中多層住宅占74%，小高層占21%，別墅占5%；與2002年相比，多層住宅占比由去年的82%下降了8%，小高層和別墅則分別上漲了6%、3%，而這一部分高價(jià)的建筑類(lèi)型占比加重，必然會(huì)直接拉升整個(gè)樓市的平均價(jià)格，因此無(wú)形成為合肥商品住宅價(jià)格增至2341元/平米的一個(gè)重要因素。具體分析包河區(qū)內(nèi)住宅的分布發(fā)現(xiàn)，2003年包河區(qū)內(nèi)以多層住宅銷(xiāo)售為主體，且這些住宅大部分沿馬鞍山路及美菱大道分布，具有良的居住環(huán)境，特別是馬鞍山路在合肥市未來(lái)的規(guī)劃中將建成合肥的景觀(guān)大道，提升了居住的品質(zhì)，因此這片住宅的價(jià)格也水漲船高，從包河區(qū)住宅自身的價(jià)格走勢(shì)中發(fā)現(xiàn)，雖然曲線(xiàn)變化明顯，但價(jià)格一直處在平穩(wěn)上升的通道之內(nèi)。2004年上半年商品房均價(jià)為2450元/平米左右，區(qū)位和戶(hù)型較好的樓盤(pán)一般均價(jià)在2800元/平米以上?！?.2.2本項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展分析目前，對(duì)于合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的普通看法是：經(jīng)過(guò)2003年至2004年初房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，合肥市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也將處于平穩(wěn)上漲的狀態(tài)。目前，合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)于市區(qū)還是比較低的，合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度將會(huì)高于市區(qū)，主要依據(jù)如下：1、宏觀(guān)面上①合肥市作為安徽省的省會(huì)城市，人口將在未來(lái)幾年內(nèi)急劇增長(zhǎng)，近鄰與鄰郊城市化節(jié)奏加快，房地產(chǎn)業(yè)在安徽合肥正處在高速發(fā)展的成長(zhǎng)期。②高速發(fā)展中的合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新城區(qū)將拉動(dòng)本項(xiàng)目區(qū)域地塊的價(jià)值，并成為該項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的強(qiáng)力支撐。③合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于高速發(fā)展的階段，巨大的需求將為本項(xiàng)目帶來(lái)有效的市場(chǎng)空間。④隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的投資，區(qū)內(nèi)居住環(huán)境不斷改善，在生活、交通、娛樂(lè)等方面將會(huì)進(jìn)一步完善，會(huì)不斷提高樓盤(pán)的附加價(jià)值，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，給房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供有力的支撐。⑤隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，旅游資源的不斷開(kāi)發(fā)，將不斷提高的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的品牌效益，提升房地產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵。2、微觀(guān)面上①“海恒”發(fā)展戰(zhàn)略意義上，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是可供品牌化、規(guī)?；l(fā)展的又一重要領(lǐng)域。繼鄉(xiāng)村花園、南滟灣之后，本項(xiàng)目將以全新的品牌推廣為著眼點(diǎn)，以嶄新的面貌在合肥市場(chǎng)上推出“海恒”旗下的房地產(chǎn)品牌，以品牌創(chuàng)造可持續(xù)性發(fā)展的市場(chǎng)空間。②海恒公司一直走真正市場(chǎng)化的發(fā)展道路，全力打造精品項(xiàng)目，主動(dòng)迎接市場(chǎng)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，具有發(fā)展精品項(xiàng)目的能力。③2004年開(kāi)發(fā)區(qū)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)仍是不斷地有新備用推出。房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅開(kāi)發(fā)前景的廣闊，必將使競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。海恒發(fā)展股份公司在集團(tuán)實(shí)力、品牌化策略、規(guī)劃設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)操作水平諸要素渾然一體，無(wú)疑是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成敗的決定性因素。④本項(xiàng)目緊臨安徽建筑工業(yè)學(xué)院和安徽省教育學(xué)院新校區(qū)，良好的文化氛圍將成為本項(xiàng)目銷(xiāo)售的促進(jìn)因素?！?.2.3需求方面分析1、目標(biāo)客戶(hù)分析從本項(xiàng)目的地段來(lái)分析目標(biāo)客戶(hù)將是：①對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已相對(duì)熟悉和適應(yīng)的原住居民，原住宅面積、管理、房型、配套等條件已不能滿(mǎn)足需求，需調(diào)整到更為合適的住宅小區(qū)。該類(lèi)客戶(hù)對(duì)于本項(xiàng)目周邊區(qū)域選擇新居較為關(guān)注，且希望一步到位。②因手上持有一定現(xiàn)金，需示找有增值空間，又很安全簡(jiǎn)單性的投資項(xiàng)目的人士。這類(lèi)人士對(duì)物業(yè)的升值保值和出租率特別關(guān)注。因此，小區(qū)的品質(zhì)、知名度和住房的檔次是他們關(guān)注的重點(diǎn)。投資回報(bào)預(yù)測(cè)構(gòu)成他們購(gòu)房時(shí)的投資決策。③因工作在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，需要在本地段購(gòu)置住房。因此，本項(xiàng)目的品質(zhì)、室內(nèi)空間、交通、生活輔助設(shè)施和安全性是他們購(gòu)房時(shí)關(guān)注的因素。④與省會(huì)合肥有頻繁的商務(wù)或業(yè)務(wù)活動(dòng)，對(duì)在合肥購(gòu)房早有計(jì)劃的省內(nèi)外其它地市縣人士。這類(lèi)人士，一年到合肥的次數(shù)不少于10趟，或在肥時(shí)間約1/3至1/2，因此，社區(qū)的舒適，功能配套的齊全，生活便捷及能滿(mǎn)足舉家搬遷的條件（如戶(hù)口、子女就學(xué)等）是他們考慮的因素。⑤區(qū)內(nèi)佳通、日立、可口可樂(lè)、正大、統(tǒng)一、聯(lián)合利華、海爾等知名企業(yè)的入駐，所聘員工分散于合肥市內(nèi)各區(qū)多有不便，企業(yè)集團(tuán)購(gòu)置房屋，本項(xiàng)目無(wú)疑是極大的滿(mǎn)足了此部分人群的需求。2、產(chǎn)品定位分析及銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)（1）市場(chǎng)分析為了對(duì)本項(xiàng)目有一個(gè)合適的市場(chǎng)定位，根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置、交通條件、物業(yè)檔次、周?chē)h(huán)境等，對(duì)本項(xiàng)目附近地區(qū)的具有競(jìng)爭(zhēng)性。發(fā)展項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況進(jìn)行個(gè)案分析如下：項(xiàng)目名稱(chēng)位置規(guī)劃功能總建面主要戶(hù)型均價(jià)(元/m2)工程進(jìn)度竣工日期銷(xiāo)售率華順·天門(mén)湖花園蓮花路與紫云路交叉口西北多層小區(qū)、沿街門(mén)面7萬(wàn)m280-120m2左右住宅1900門(mén)面4200交付2004年住宅100%、門(mén)面80%天門(mén)湖·新界小區(qū)蓮花路與紫蓬路交叉口西南多層小區(qū)、沿街門(mén)面2.5萬(wàn)m280-120m2左右住宅1900門(mén)面4000交付2004年住宅、門(mén)面100%以上個(gè)案多層的均價(jià)在每平方米1900元左右。從以上個(gè)案分析比較來(lái)看，本項(xiàng)目有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①本項(xiàng)目共計(jì)近6萬(wàn)多平方米的住宅及目前絕大部分已有購(gòu)買(mǎi)意向，銷(xiāo)售市場(chǎng)前景樂(lè)觀(guān)。②本項(xiàng)目以“天門(mén)湖花園”的整體規(guī)劃為依托，根據(jù)“天門(mén)硝花園”的規(guī)劃，該地塊將建成經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)最具代表性的住宅小區(qū)之一，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是立足于現(xiàn)在，著眼于未來(lái)。因此，本項(xiàng)目目前雖然人氣不足，但購(gòu)房者看中的是本項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展前景。③本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面圍繞以人為本為指導(dǎo)原則的新設(shè)計(jì)思路，強(qiáng)調(diào)人們的居住和生活質(zhì)量，創(chuàng)造人性化空間的花園式開(kāi)放型居住區(qū)。住宅質(zhì)量、周?chē)h(huán)境可以說(shuō)是一個(gè)重要因純潔，特別是綠色環(huán)境。本項(xiàng)目不僅綠化覆蓋率較高，同時(shí)建筑密度較低，而且發(fā)展商采用高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使樓盤(pán)一建好就成為綠色住宅。而且小區(qū)的西面緊臨安徽省建筑工業(yè)學(xué)院新校區(qū)，北面為安徽省學(xué)教育學(xué)院新校區(qū)，環(huán)境十分幽雅。④本項(xiàng)目所處地理位置與華順·天門(mén)湖花園和天門(mén)湖·新界小區(qū)基本相同，但兩者相比均有優(yōu)勢(shì)，上述兩競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案目前都已實(shí)現(xiàn)了近100%的銷(xiāo)售率，因此，對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售將不會(huì)帶來(lái)負(fù)面影響，同時(shí)還對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售起到一定的促進(jìn)作用。⑤本項(xiàng)目是期房銷(xiāo)售，建設(shè)周期約為二年，與其它競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比，竣工時(shí)間晚近兩年左右。在目前合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的情況下，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì)不斷上漲。（2）市場(chǎng)分析的結(jié)論綜上分析，本項(xiàng)目在市場(chǎng)上有一定的優(yōu)勢(shì)，因此其市場(chǎng)定位應(yīng)在中高檔次住宅，應(yīng)體現(xiàn)在小區(qū)整體環(huán)境優(yōu)美，房型設(shè)計(jì)合理，檔次較高，但售價(jià)適中，以“薄利多銷(xiāo)”為原則，在市場(chǎng)上取勝。因此，建議本項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格暫定為多層住宅2000元/平方米，商業(yè)門(mén)面房4000元/平方米（均考慮為銷(xiāo)售期均價(jià)）。第4章建設(shè)條件及建設(shè)規(guī)?！?.1建設(shè)條件§4.1.1項(xiàng)目選址天門(mén)湖·錦城住宅小區(qū)位于合肥市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨華順·天門(mén)湖花園小區(qū)，西臨天門(mén)東路，南臨紫云路，北臨天門(mén)湖·新界小區(qū)。用地總面積為55894.3平方米，約合83畝，是合肥海恒發(fā)展服份有限公司以?huà)炫瞥鲎尫绞饺〉玫?。該土地目前已平整，具備開(kāi)工條件?！?.1.2建設(shè)條件1、地形、地貌、工程地質(zhì)合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于江淮丘陵地區(qū)，地形為崗沖相間，總的地勢(shì)西北高，東南低，地面高程在453-12.2米。合肥地處華北、揚(yáng)子地臺(tái)兩上地史發(fā)展特點(diǎn)不同地塊相交部位，位于華北地塊合肥盆地南緣，在地質(zhì)發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)歷了多次構(gòu)造運(yùn)動(dòng)，有著復(fù)雜地質(zhì)構(gòu)造格局。合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為第三紀(jì)紅砂巖，少數(shù)為侏羅紀(jì)紅砂巖，粉砂巖組成，地表為更新系統(tǒng)沖積、洪積粘土，承載力在250-350KN/平方米，地下基巖埋深10-15米。2、設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料年平均氣溫：15.7℃極端最高氣溫：40℃極端最低氣溫：-20℃采暖室外計(jì)算溫度：-3℃年主導(dǎo)風(fēng)向：東北偏東夏季主導(dǎo)風(fēng)向：南風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東、東北夏季平均風(fēng)速：2.6m/S年最大降雨量：1541.9年平均降雨量：1067.2最大凍土深度：110mm最大積雪厚度：450mm抗震設(shè)防烈度：7度3、周邊建筑物與環(huán)境條件本項(xiàng)目東臨華順·天門(mén)湖花園，北臨天門(mén)湖·新界小區(qū)，兩個(gè)小區(qū)都為新開(kāi)發(fā)小區(qū)，預(yù)計(jì)2005年可全部交付使用；本項(xiàng)目與錦繡社區(qū)僅隔一條蓮花路，錦繡社區(qū)是開(kāi)發(fā)區(qū)七大社區(qū)之一，于2003年全部建成；項(xiàng)目西邊是安徽建筑工業(yè)學(xué)院新校區(qū)，北面為安徽省教育學(xué)院新校區(qū)，于2003年投入使用。本項(xiàng)目周?chē)ㄖ锞鶠榻鼛啄杲ǔ?，建筑立面新穎。附近安徽建筑工業(yè)學(xué)院和安徽省教育學(xué)院均有大面積綠地，環(huán)境較好。開(kāi)發(fā)區(qū)將旅游業(yè)理為未來(lái)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。幾年來(lái)陸續(xù)建成的明珠廣場(chǎng)、歐洲風(fēng)情街、徽?qǐng)@等以及正大在建設(shè)的南滟湖景區(qū)和大學(xué)城翡翠湖風(fēng)景區(qū)都將成為合肥市新的觀(guān)光盛地。規(guī)劃中的南滟湖風(fēng)景旅游度假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密聯(lián)系起來(lái)，充分表現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)人與自然和諧統(tǒng)一的發(fā)展理念頭。5、交通條伯（1）公路合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)通過(guò)十余條主干道公路與全國(guó)公路網(wǎng)連通。通過(guò)橫貫工內(nèi)的合肥-南京-上海高速公路驅(qū)車(chē)二個(gè)多小時(shí)即可到南京市，五個(gè)多小即可到上海市。合肥地區(qū)的高速公路網(wǎng)稠密，烏魯木齊-上海高速公路、合肥-蕪湖高速公路、合肥-徐州高速公路、上海、成都高速公司均距開(kāi)發(fā)區(qū)不遠(yuǎn)，并且從上海至烏魯木齊的312國(guó)道與從上海至成都的滬蓉高速公司在此交匯。南北向的省級(jí)干道206線(xiàn)穿區(qū)而過(guò)。（2）鐵路合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)連通貫穿全國(guó)的五大鐵路干線(xiàn)，包括北京-廣州、北京-上海、北京-九龍、張家港-蘭州、西安-南京鐵路干線(xiàn)，客貨運(yùn)輸可達(dá)全國(guó)各地，并可延伸到歐洲。（3）航空距開(kāi)發(fā)區(qū)僅3.5公里的合肥駱崗機(jī)場(chǎng)于1997年7月1日重新擴(kuò)建竣工?？⒐ず蟮鸟槏彊C(jī)場(chǎng)飛行區(qū)等級(jí)為4D，設(shè)計(jì)規(guī)模為年吞吐量150萬(wàn)人次，現(xiàn)已開(kāi)通包括香港在內(nèi)的30條國(guó)內(nèi)、地工航線(xiàn)和泰國(guó)的國(guó)際不定期包機(jī)，平均每周航班數(shù)達(dá)到120個(gè)。（4）港口開(kāi)發(fā)區(qū)離全國(guó)五大淡水湖之一的巢湖僅6公里。距離京港150公里，距上海港430公里。6、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施條件（1）道路共建成高等級(jí)市政公路150公里。區(qū)內(nèi)主要干道全部貫通，一般為4-6車(chē)道。（2）供電由合肥市電力公司提供雙回路供電，建有500KV、220KV變電站各一座，110KV變電站四座， 使區(qū)內(nèi)供電保證率在99%以上。（4）排水雨污分流排水，污水排入市政管道后，送至污水處理廠(chǎng)集中處理。（5）供氣已建成覆蓋全區(qū)的燃?xì)夥?wù)網(wǎng)絡(luò)，并即將開(kāi)通天然氣。（6）通訊已建成25萬(wàn)門(mén)程控電話(huà)交換系統(tǒng)，及覆蓋全區(qū)郵政以及GSM、CDMA、GPRS數(shù)字移動(dòng)和通信等系統(tǒng)。目前能提供分級(jí)交換，DDN、200、800信息咨詢(xún)、INTERNET、會(huì)議電話(huà)等綜合數(shù)字業(yè)務(wù)和多媒體通信業(yè)務(wù)等。（7）文體設(shè)施區(qū)現(xiàn)有公園3個(gè)，一所國(guó)際學(xué)校（幼兒到高中），包括大學(xué)、學(xué)院、專(zhuān)科學(xué)校在內(nèi)的各類(lèi)教育機(jī)構(gòu)25所。（8）生活服務(wù)設(shè)施區(qū)內(nèi)有二家醫(yī)院，并有中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等10余家國(guó)內(nèi)銀行分機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)。（9）商業(yè)服務(wù)設(shè)施有東方家園大型建材超市及桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)。（10）公交系統(tǒng)通向市區(qū)的公交線(xiàn)路八條，區(qū)內(nèi)環(huán)線(xiàn)一條。第5章建設(shè)規(guī)模參考合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院編制的該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，天門(mén)湖·錦城住宅小區(qū)，規(guī)劃總用地面積55894.3平方米，總建筑面積74780平方米，其中多層住宅建筑面積62240平方米，商業(yè)門(mén)面房面積10760平方米，幼兒園面積：1790平方米。容積率：1.34。住宅為多層，沿街設(shè)置商業(yè)門(mén)面房。本小區(qū)開(kāi)發(fā)中力圖體現(xiàn)高層次、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)的原則，營(yíng)造高雅、舒適、方便的棲居環(huán)境。小區(qū)建成后，將實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理，努力為住戶(hù)提供舒適、安全、方便的生活環(huán)境。表5-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1小區(qū)占地公頃5.532居住戶(hù)數(shù)戶(hù)6503居住總?cè)藬?shù)人21454總建設(shè)面積萬(wàn)平方米7.4785住宅面積萬(wàn)平方米6.2246商業(yè)面積萬(wàn)平方米1.0767幼兒園萬(wàn)平方米0.1788室外停車(chē)位個(gè)3289容積率1.3410建筑密度%24.311建筑占地面積萬(wàn)平方米135812綠地率%43.6第6章規(guī)劃設(shè)計(jì)方案§6.1項(xiàng)目組成合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門(mén)湖·錦城小區(qū)總用地面積約83畝左右，主要有二部分組成，一是多層住宅區(qū)，二是商業(yè)門(mén)面房，三是幼兒園，總建筑面積約74780平方米。1、多層住宅區(qū)：共有20棟6層的框架結(jié)構(gòu)房屋，總建筑面積約62240平方米。2、商門(mén)面房，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為10760平方米。3、幼兒園，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積約1780平方米?！?.2規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則§6.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想（1）應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)手段，吸收優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)劃的成功經(jīng)驗(yàn)，考慮到由于社會(huì)變革而造成的人員結(jié)構(gòu)及人員要求的我樣性，通過(guò)精心構(gòu)思，精心規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，力求創(chuàng)造一個(gè)布局合理，用地經(jīng)濟(jì)，設(shè)施完善，生活方便，環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)，以適應(yīng)不同層次居民的居住要求。（2）充分體現(xiàn)以人為本，注重科技和可持續(xù)發(fā)展，適應(yīng)國(guó)內(nèi)住宅發(fā)展的趨勢(shì)。（3）堅(jiān)持社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益并舉，“為人服務(wù)，為后人著想”是小區(qū)建設(shè)的靈魂，而開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益則是形成住宅小區(qū)建設(shè)的良性循環(huán)的基石。（4）降低能源消耗，包括建設(shè)過(guò)程和使用階段。充分利用自然資源，降低常規(guī)能源的消耗。注重“再生能源”的使用，推廣應(yīng)用環(huán)保節(jié)能材料，發(fā)展生態(tài)社區(qū)?！?.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）自然——貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，貫徹生態(tài)原則、文明原則和效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)雅環(huán)境、豐富文化內(nèi)涵、經(jīng)濟(jì)效益顯著的住宅小區(qū)。（2）經(jīng)濟(jì)——道路、建設(shè)等都應(yīng)充分考慮地形因素，盡量減小土方建設(shè)量，利用高差進(jìn)行整體設(shè)計(jì)。（3）文化——體現(xiàn)合肥特有的文化底蘊(yùn)，發(fā)展廬州文化，使之與現(xiàn)代生活進(jìn)行充分融合。既具有廬州遺風(fēng)，又有現(xiàn)代開(kāi)放的人文氣息。（4）融合——講求人與環(huán)境的融合、單體建筑與整體規(guī)劃布局的融合。（5）科技——強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用、以科技以向?qū)?，加?qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃，注重物業(yè)管理。（6）安全——適度的人車(chē)分流，既消除人車(chē)混行的不安全因素，又避免由引造成的時(shí)段性消極空間。確保車(chē)行與步行系統(tǒng)的利用率。加強(qiáng)物業(yè)管理，確保居住的安全性。§6.3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案§6.3.1規(guī)劃目標(biāo)（1）充分協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、實(shí)用、技術(shù)等方面的相互關(guān)系，發(fā)揮創(chuàng)造力，深入細(xì)致地考慮建筑空音間的組合、建筑風(fēng)格形式、內(nèi)在功能、外部景觀(guān)構(gòu)成以及生活配套設(shè)施等方面因素，使之成為布局合理、用地經(jīng)濟(jì)的住宅小區(qū)。（2）“天門(mén)湖·錦城小區(qū)”規(guī)劃應(yīng)著眼于高品質(zhì)的居住環(huán)境，以適應(yīng)21世紀(jì)文明生活的需求，以合理的設(shè)計(jì)帶動(dòng)居住區(qū)全面走向現(xiàn)代化，塑造高雅新穎而又不失合肥地方特色的城市景觀(guān)，使之成為經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)乃至合肥市一道靚麗風(fēng)景線(xiàn)。（3）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展思想和生態(tài)景觀(guān)，使其真正落實(shí)到實(shí)處，針對(duì)該地區(qū)的地形地貌，要分頭處理好豎向設(shè)計(jì)和排水系統(tǒng)，構(gòu)筑良好而獨(dú)特的生態(tài)居住環(huán)境。（4）加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的可操作性，同時(shí)注意小區(qū)分期實(shí)施的整體性和階段完整性，保證規(guī)劃管理的順利進(jìn)行。§6.3.2位置與用地天門(mén)湖·錦城小區(qū)位于合肥經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，南臨紫云路，西臨天門(mén)東路，東距主干道蓮花路約60米?？傆玫孛娣e55894.3平方米，形狀不規(guī)則，擬建20幢多層住宅及部分沿街門(mén)面房。（1）建筑總體布局天門(mén)湖·錦城小區(qū)主要為多層組團(tuán)，為圖營(yíng)造寧?kù)o、親切的空間氯圍，在區(qū)內(nèi)組織半開(kāi)放性綠化空間及休閑場(chǎng)地，南面結(jié)合組團(tuán)人口布置大片的開(kāi)放性綠地，與整體結(jié)構(gòu)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，并與東邊市政綠地遙遙呼應(yīng)，形成一個(gè)優(yōu)美和諧的居住環(huán)境。（2）環(huán)境與綠化設(shè)計(jì)地塊內(nèi)將每個(gè)綠化空間賦予某種文化主題，并相宜布置廣場(chǎng)、休息長(zhǎng)廊、兒童游戲場(chǎng)等設(shè)施為人們提供文化娛樂(lè)、休閑交往的自間。在居室安排上，主要房間的窗和陽(yáng)臺(tái)，也盡可能爭(zhēng)取到良好的視野，無(wú)論是觀(guān)賞小區(qū)中的綠地，還是眺望周邊環(huán)境，都力求達(dá)到開(kāi)闊、清新、回歸自然的效果。（3）交通組織及消防設(shè)計(jì)小區(qū)的道路設(shè)計(jì)做到人車(chē)分流、動(dòng)靜分區(qū)，居住區(qū)內(nèi)外聯(lián)系通暢、安全，避免往返迂回，并適于消防車(chē)、救護(hù)車(chē)、商店貨車(chē)和垃圾車(chē)通行。在外圍設(shè)置6米寬雙車(chē)道，與12米小區(qū)道路環(huán)通形成交通骨架，并相應(yīng)組織街坊道路及宅間路。（4）車(chē)輛停放布置小區(qū)在組團(tuán)適宜的位置按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，及自行車(chē)停車(chē)庫(kù)等。（5）安保防范系統(tǒng)在小區(qū)門(mén)衛(wèi)值班室設(shè)保安控制盤(pán)，每戶(hù)設(shè)樓宇對(duì)講系統(tǒng)，及防盜監(jiān)控系統(tǒng)，便于小物業(yè)管理。§6.3.4主要規(guī)劃指標(biāo)參考合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院編制的該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，天門(mén)湖·錦場(chǎng)住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：55897.3平方米總建筑面積：74780平方米多層住宅建筑面積：62240平方米商業(yè)公共建筑面積：12540平方米其中：商業(yè)面積：10760平方米幼兒園面積：1780平方米容積率：1.34居住總戶(hù)數(shù)：650戶(hù)居住人數(shù)：2145（每戶(hù)3.3人）綠化率：43.6%停車(chē)位：328個(gè)建筑密度：24.3%第7章公用工程和輔助設(shè)施方案§7.1建筑設(shè)計(jì)根據(jù)總體規(guī)劃，在小區(qū)不同的位置結(jié)合具體功能要求分別設(shè)計(jì)特定類(lèi)型的住宅，高低錯(cuò)落的建筑體形，疏密相間的空間結(jié)合，以豐富小區(qū)景觀(guān)。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)集中突出多元性、合理性、創(chuàng)新性和科技性。多元性表現(xiàn)在多幢樓型、多種戶(hù)型、多種空間形式，多種變化的可能；合理性則表現(xiàn)為明確的內(nèi)外、動(dòng)靜，晝夜分區(qū)；廚房衛(wèi)生間使用及設(shè)備管線(xiàn)的合理設(shè)計(jì)；創(chuàng)新性表現(xiàn)為公共交往空間的拓展與創(chuàng)造，為適應(yīng)多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探索；科技性表現(xiàn)為高科技、節(jié)能技術(shù)和成套產(chǎn)品的應(yīng)用。（1）多元性整個(gè)小區(qū)共設(shè)計(jì)了各種大小不同的基本戶(hù)型，戶(hù)型在70-120平方米不等。通過(guò)菜單設(shè)計(jì)還可創(chuàng)造更多套型，以達(dá)到住宅套型的多樣化，為住戶(hù)提供充分的選擇余地。為適應(yīng)家庭的動(dòng)態(tài)及考慮住戶(hù)參與設(shè)計(jì)，擬采用大空間結(jié)構(gòu)，廚房、衛(wèi)生間、樓梯間單獨(dú)設(shè)置，根據(jù)不同需求可分隔為客廳、臥室、書(shū)房、餐廳等，提供了不同平面菜單供住戶(hù)選擇。（2）合理性設(shè)計(jì)除考慮日照、通風(fēng)等基本要素，做到南廳南主臥以外，還突出考慮：分區(qū)明確：以人的行為基本出發(fā)點(diǎn)，充分保證內(nèi)外、動(dòng)靜、晝夜分區(qū)，具體表現(xiàn)為通過(guò)平面深淺、錯(cuò)層、高等的手法，做到視線(xiàn)、聲音的隔絕符合住戶(hù)的心理需求。廚衛(wèi)的合理布乙：以小康生活為基準(zhǔn)，安排各種應(yīng)有的廚衛(wèi)設(shè)備，特別做到洗廁分離，同時(shí)衛(wèi)生間采用地溝，使管線(xiàn)不進(jìn)他家，合證維修更新的方便。（3）創(chuàng)新性設(shè)計(jì)中打破以往道路單一的交通功能，利用道路間的不同形勢(shì)拓展功能，使之成為小區(qū)的公共交往空間，使公共交往體系完成由小區(qū)公共綠地廣場(chǎng)——組團(tuán)中心綠地——道路交往空間的層層遞進(jìn)。（4）建筑造型設(shè)計(jì)中考慮了全新的視覺(jué)效果，尤其是加強(qiáng)了頂?shù)奶幚怼Ｎ蓓敇?gòu)架形成與天際線(xiàn)過(guò)渡的空間，局部構(gòu)件處理，整體現(xiàn)代構(gòu)成風(fēng)格，既創(chuàng)造了蓬勃向上，富有時(shí)代感與活力特征的景觀(guān)。運(yùn)用高支派特征的金屬構(gòu)件強(qiáng)調(diào)梃拔及精致細(xì)膩的光影感，在質(zhì)感及色彩上強(qiáng)調(diào)高科技園區(qū)現(xiàn)代化扭轉(zhuǎn)中清新、明朗的感覺(jué)，整個(gè)單體以及高雅、精致、高度的風(fēng)格突出了小區(qū)品牌特征。（5）科技含量及其應(yīng)用由于社會(huì)發(fā)展的日新月異，住宅的智能化越來(lái)越受到重視，小區(qū)設(shè)計(jì)中考慮設(shè)置信息采用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線(xiàn)入戶(hù)進(jìn)入家庭多媒體管理箱，便于用戶(hù)接線(xiàn)使用。住戶(hù)的相關(guān)信息以總線(xiàn)方式通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，傳輸?shù)叫^(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)?！?.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程門(mén)面房、住宅擬均采用全框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆鋼筋砼樓、屋面結(jié)構(gòu)?！?.3給排水設(shè)計(jì)（1）給水工程①小區(qū)水源取至小區(qū)外蓮花路上的給水干管。②小區(qū)給水量為439.56立方米/D。③住宅樓樓群采用共用消防泵，消防與生活合用在小區(qū)內(nèi)，每幢住宅樓用兩根引水管與之相連，各幢住宅樓初期滅火為屋頂水箱6立方米不被動(dòng)用消防用水，消防時(shí)由消防泵直接抽城市管網(wǎng)加壓。④該小區(qū)采用集中供水。（2）排水工程本小區(qū)室內(nèi)污廢分質(zhì)分流，室外采用雨污分流，生活污、廢水經(jīng)小區(qū)合流管排至市政下水管網(wǎng)，集中送至市政污水處理廠(chǎng)，經(jīng)處理后達(dá)到合肥市市污水排放標(biāo)準(zhǔn)，排至納污水體，雨水由各雨水口收集，經(jīng)小區(qū)雨水管直接排至市政水管網(wǎng)。§7.4電氣、弱電設(shè)計(jì)（1）用電負(fù)荷小區(qū)總居住戶(hù)數(shù)為650戶(hù)，對(duì)住宅建筑采用均空量法，每戶(hù)按8KW進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)公共建筑采用單位面積空量法，每平方米按100W進(jìn)行預(yù)測(cè)，綜合系數(shù)取0.6，總預(yù)測(cè)負(fù)荷約為3876KVA。計(jì)算變壓器容量3900KW。（2）配電系統(tǒng)電源由變電站電纜引至各樓，各樓設(shè)低壓配電間，并分設(shè)旨電弱電電纜井，井內(nèi)設(shè)母線(xiàn)和橋架，動(dòng)力電纜沿橋架敷設(shè)，支線(xiàn)為銅芯塑料線(xiàn)空PVC管暗敷。每戶(hù)電表箱、戶(hù)配電盤(pán)、燈具、插座、開(kāi)關(guān)布置均按有關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)。（3）防雷及接地本工程屬三類(lèi)防雷建筑，采用屋面避雷帶，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋作引下線(xiàn)，利用樁基及基礎(chǔ)作接地極。設(shè)計(jì)中采用防雷、工作保安、弱電設(shè)備綜合接地制。（4）弱電①有線(xiàn)電視：每戶(hù)設(shè)電視插頭2只，每層設(shè)四支分支器，每棟設(shè)放大器一只與市區(qū)有線(xiàn)電視網(wǎng)連接。②電話(huà)：每戶(hù)設(shè)電話(huà)插頭2只，每層設(shè)電話(huà)分線(xiàn)箱，小設(shè)電話(huà)光纜間，將小區(qū)電話(huà)聯(lián)通市話(huà)系統(tǒng)。小區(qū)總計(jì)電話(huà)按800臺(tái)考慮。③消防自動(dòng)報(bào)警設(shè)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防廣播系統(tǒng)。④保安系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安值班室外，每戶(hù)設(shè)樓宇對(duì)講，防盜監(jiān)控系統(tǒng)。⑤對(duì)生活泵、消防泵、噴淋泵等采用自動(dòng)控制系統(tǒng)?！?.5暖通、燃?xì)庠O(shè)計(jì)（1）空調(diào)公共建筑考慮設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，住宅不設(shè)置中央空調(diào)，各層住戶(hù)采用分體空調(diào)。（2）通風(fēng)建筑的衛(wèi)生間、設(shè)備用戶(hù)、廚房等需要通風(fēng)的場(chǎng)所設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)。（3）防排煙在樓梯間、電梯前室及合用前室，以及達(dá)不到自然排煙條件的公共建筑部分設(shè)置防排煙系統(tǒng)。（4）燃?xì)庑^(qū)用戶(hù)燃?xì)庥芍行恼{(diào)壓站調(diào)壓后輸送至各用戶(hù)點(diǎn)，每一個(gè)單元設(shè)計(jì)量表房，住宅用戶(hù)按每戶(hù)一臺(tái)雙眼灶及一臺(tái)熱水器考慮用氣量。第8章環(huán)保與節(jié)能§8.1節(jié)能項(xiàng)目主要能耗為電能。為了進(jìn)一步降低能耗，節(jié)約能源，減少成本支出，必須采取節(jié)約能源，減少成本支出，必須采取節(jié)能措施，因此無(wú)論是設(shè)備選型，建筑材料選擇、管線(xiàn)布置等，都要在思想上重視節(jié)能?！?.2建設(shè)地工的環(huán)境現(xiàn)狀§8.2.1大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況：附近除部分大氣污染外基本無(wú)污染源。§8.3項(xiàng)目主要污染源和污染物合肥海恒發(fā)展股份有限公司天門(mén)湖·錦城小區(qū)為一般民用住宅，均無(wú)有毒、有害氣體及有害污物排出，基本上不會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。§8.4項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（2）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》（86）國(guó)環(huán)字第003號(hào)（3）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理實(shí)施細(xì)則法》安徽省計(jì)委、經(jīng)委環(huán)委（86）07號(hào)文（4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996§8.5治理環(huán)境的方案§8.5.1施工期間本項(xiàng)目在施工期間盡量采用低噪聲的施工工藝，并且及時(shí)清理建筑垃圾，保護(hù)場(chǎng)地整潔，搞好文明施工?！?.5.2竣工交付后在天門(mén)湖·錦城小區(qū)內(nèi)合理布置廢物箱，收集垃圾，同時(shí)配備保潔員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，同時(shí)對(duì)排污管網(wǎng)進(jìn)行必要的考慮，生活污水排入室外化糞池處理后，再組織排入城市污水管網(wǎng)運(yùn)往污水處理廠(chǎng)集中處理，設(shè)備選用低噪聲，水泵房做防震隔聲處理。生活垃圾由垃圾站收集處理后拉走。§8.6環(huán)境影響評(píng)論結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)的投入使用對(duì)周?chē)h(huán)境基本上沒(méi)有影響，主要施工過(guò)程中以及在交付使用后做好環(huán)保工作，還可以為人們創(chuàng)造美好的居住環(huán)境。第9章經(jīng)營(yíng)方針和營(yíng)銷(xiāo)策略§9.1經(jīng)營(yíng)方針隨著人民生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)住房提出各種各樣的要求，對(duì)房屋的地段、套型、環(huán)境等因素將要求提高。同時(shí)房屋的質(zhì)量與配套的服務(wù)設(shè)施和物業(yè)管理水平也同樣直接影響房屋的銷(xiāo)售。為此，在經(jīng)營(yíng)上應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：（1）樹(shù)立品牌意識(shí)，開(kāi)發(fā)精品小區(qū)。未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商的品牌和信譽(yù)將成為消費(fèi)者購(gòu)房置業(yè)的首選因素，品牌銷(xiāo)售將成為主要的銷(xiāo)售渠道。因此在本項(xiàng)目的運(yùn)作中，開(kāi)發(fā)商一定要不斷加強(qiáng)品牌宣傳，樹(shù)立良好的品牌。（2）有現(xiàn)代化跨世紀(jì)的眼光，無(wú)論從小區(qū)的規(guī)劃建筑本身，還是公建設(shè)施，物業(yè)管理等方式，都要有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，順應(yīng)現(xiàn)代人的要求，盡量營(yíng)造出安全、方便、舒適的家居氛圍。（3）在管理上提高工程質(zhì)量，降低工程成本和管理費(fèi)用，做好項(xiàng)目建設(shè)中的投資、工期和質(zhì)量三大控制。（4）完善小區(qū)的物業(yè)管理。提高物業(yè)管理水平是今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段之一。要充分發(fā)揮公司的業(yè)務(wù)特長(zhǎng)，建立一支優(yōu)秀的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍?！?.2營(yíng)銷(xiāo)策略（1）針對(duì)項(xiàng)目的定位，確定目標(biāo)客戶(hù)群。（2）確定項(xiàng)目整合傳播策略，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌賣(mài)點(diǎn)，作好廣告宣傳工作。（3）項(xiàng)目包裝。做好項(xiàng)目的包裝工作，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)進(jìn)行包裝，形成良好的氣氛，精心設(shè)計(jì)樓書(shū)等宣傳品，把預(yù)期的品質(zhì)和形象投射到客戶(hù)腦中。（4）價(jià)格策略。確定良好的入市時(shí)機(jī)，并抓住客戶(hù)追漲不追落的心理，以逐步攀升的價(jià)格推向市場(chǎng)，力求形成物業(yè)不斷增值的市場(chǎng)印象。（5）采用物管理先行介入手段，直接體現(xiàn)入住后的服務(wù)承諾。（6）建立并培養(yǎng)一支優(yōu)秀的銷(xiāo)售隊(duì)伍，招聘專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員，做好人員培訓(xùn)和銷(xiāo)售管理，及時(shí)反饋銷(xiāo)售信息。第10章項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃§10.1項(xiàng)目實(shí)施的各階段本項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃總體可以歸納為三個(gè)階段，第一階段完成前期調(diào)研和編制項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究工作，第二階段完成初步設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨和施工圖設(shè)計(jì)，第三階段完成土建施工和設(shè)備安裝及調(diào)試至交付使用。§10.1.1建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)天門(mén)湖·錦城小區(qū)的籌建工作將由合肥海恒發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)，辦理勘察設(shè)計(jì)和施工的委托手續(xù)及簽訂相應(yīng)的合同和協(xié)議；提供設(shè)計(jì)必需的基礎(chǔ)資料；申請(qǐng)或訂購(gòu)設(shè)備和材料；承擔(dān)各項(xiàng)建設(shè)準(zhǔn)備以及建設(shè)工作，直至完成項(xiàng)目的建設(shè)收尾等各項(xiàng)工作?！?0.2項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃§10.2.1項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃第一階段完成前期調(diào)研和編制項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究工作，這一階段預(yù)計(jì)約需要2個(gè)月時(shí)間。第二階段完成初步設(shè)計(jì)、勘察和施工圖設(shè)計(jì)，這一階段約需要3個(gè)月時(shí)間。根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)模和進(jìn)度安排，整個(gè)項(xiàng)目分二期建設(shè)，一期工程將首先建設(shè)37300平方米的多層住宅區(qū)及約4800平方米的商業(yè)門(mén)面，建設(shè)期約10個(gè)月，二期工程建設(shè)24940平方米的住宅區(qū)和5960平方米的商業(yè)門(mén)面，建設(shè)期約10個(gè)月，第四階段收尾工程及交付使用約需2個(gè)月的時(shí)間。四個(gè)階段部分工作可以相互交叉，以達(dá)到縮短工期，節(jié)省投資的目的。總建設(shè)周期約兩年（詳見(jiàn)10-1“項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表”）。表10-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表月數(shù)項(xiàng)目123456789101112131415161718192021222324第一階段第二階段第三階段一期工程二期工程第四階段第11章投資估算與資金籌措§11.1項(xiàng)目總投資估算§11.1.1投資估算范圍天門(mén)湖·錦城小區(qū)主要有三部分組成，一是多層住宅區(qū)，總建筑面積約62240平方米；二是商業(yè)門(mén)面，建筑面積約10760平方米；三是幼兒園，建筑面積約1780平方米。項(xiàng)目總建筑面積約74780平方米。本項(xiàng)目投資估算不包括各類(lèi)用戶(hù)的二次精裝修費(fèi)用項(xiàng)目物業(yè)管理公司開(kāi)辦費(fèi)。項(xiàng)目建設(shè)資金以企業(yè)自籌、預(yù)售房款和銀行貸款三方面解決，投資估算中計(jì)入建設(shè)期利息。項(xiàng)目建設(shè)投資估算中僅計(jì)算因本項(xiàng)目建設(shè)而產(chǎn)生的項(xiàng)目管理費(fèi)用，不計(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需流動(dòng)資金。§11.1.2項(xiàng)目決投資及構(gòu)成本項(xiàng)目總投資11484.77萬(wàn)元，其中房屋銷(xiāo)售資金投資100萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)投資11384.77萬(wàn)元，建設(shè)投資構(gòu)成如下：土地費(fèi)用（含契稅、登記費(fèi)）：1926.67萬(wàn)元；前期費(fèi)用：573.43萬(wàn)元；工程造價(jià)：7478萬(wàn)元；基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)：747.80萬(wàn)元；建設(shè)期利息：172.80萬(wàn)元；項(xiàng)目管理費(fèi)：149.56萬(wàn)元；其他費(fèi)用：112.17萬(wàn)元；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：224.34萬(wàn)元?！?1.1.3編制論據(jù)（1）根據(jù)工程方案及有關(guān)文件。（2）建筑工程費(fèi)參照《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額2000年安徽省綜合單位估價(jià)表合肥地區(qū)價(jià)目表》及合肥市類(lèi)似工程指標(biāo)估列。（3）安裝工程依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額2000年安徽省估價(jià)表》及類(lèi)似工程指標(biāo)估列。（4）設(shè)備費(fèi)按詢(xún)價(jià)或類(lèi)似工程設(shè)備投資估列。（5）不同年份的價(jià)格資料調(diào)整到2004年價(jià)格水平?！?1.1.4投資分析根據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目土地取得總價(jià)款約為1926.67萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)投資11384.77萬(wàn)元（見(jiàn)“建設(shè)投資估算表”），房屋銷(xiāo)售資金投資按100萬(wàn)元估列，僅用于房屋銷(xiāo)售工作，中后期房屋銷(xiāo)售資金以預(yù)售房款等方式解決。總投資11481.77萬(wàn)元。表11-1建設(shè)投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式金額備注一土地費(fèi)用1926.67二前期費(fèi)用1立項(xiàng)可行性分析10.002測(cè)繪費(fèi)建面1元/m274780/m2×1元/m27.483地質(zhì)勘探費(fèi)土地面積2/m255897.3/m2×2元/m211.184建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)建面50/m274780/m2×50元/m2373.905現(xiàn)場(chǎng)三能一平費(fèi)40.006規(guī)劃單體設(shè)計(jì)費(fèi)建面1.5/m274780/m2×15元/m2112.177標(biāo)底編制費(fèi)造價(jià)2.5‰7478×2.5‰18.70小計(jì)573.43三工程造價(jià)多層及公建均按1000元/m27478.00四基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)建面100元/m274780/m2×100元/m2747.80五工程監(jiān)理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)造價(jià)1.5%7478×1.5%112.17六建設(shè)期利息按3000萬(wàn)用一年3000×5.76%172.80七建設(shè)單位管理費(fèi)造價(jià)2%7478×2%149.34八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)造價(jià)3%7478×3%224.34九總計(jì)11384.77§11.2資金籌措項(xiàng)目建設(shè)總投資11481.77萬(wàn)元，考慮到本項(xiàng)目分二期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售后，通過(guò)收取預(yù)售房款可為企業(yè)提前收回投資，本項(xiàng)目資金籌措渠道由企業(yè)自籌、預(yù)售房款和銀行貸款方面構(gòu)成。§11.3投資使用計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2年內(nèi)全部竣工交付使用，建設(shè)投資按不同資金投資安排及來(lái)源分年列出年用數(shù)額。表11-2投資計(jì)劃與資金籌措表。表11-2投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目年份123合計(jì)項(xiàng)目投入使用比例（%）01001001總投資8,069.343,415.4311,484.771.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7,969.343,415.4311,384.771.2房屋銷(xiāo)售資金投資100.00100.002資金籌措8,069.343,415.4311,484.772.1自有資金3,069.343,069.342.2預(yù)售收入3,000.003,000.002.32,000.003,415.434,415.43第12章財(cái)務(wù)分析§12.1經(jīng)營(yíng)收入估算§12.1.1銷(xiāo)售收入及稅金預(yù)測(cè)合肥市天門(mén)湖·錦城小區(qū)總建筑面積74780平方米，其中多層住宅62240平方米，商業(yè)公共建筑總計(jì)12540平方米。住宅全部銷(xiāo)售，幼兒園1780平方米不銷(xiāo)售，商業(yè)建筑部分將保留200平方米物業(yè)管理用房，其余全部銷(xiāo)售。多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格按2000元/m2，商業(yè)門(mén)面均價(jià)按4000元/m2,項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入7312萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)資金回收5118.4萬(wàn)元；第二年一期多層、商業(yè)門(mén)面實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售100%，二期住宅實(shí)現(xiàn)100%的銷(xiāo)售，門(mén)面實(shí)現(xiàn)80%的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入8899.2萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)資金回收10202.88萬(wàn)元；第三年門(mén)面銷(xiāo)售完畢，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入460.8萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)資金回收1350.72萬(wàn)元。（詳見(jiàn)表12-1“經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表”）表12-1經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目年份123合計(jì)項(xiàng)目投入使用比例（%）01001001房屋銷(xiāo)售收入總合計(jì)7,312.008,899.20460.8016,672.001.1多層住宅5,968.006,480.0012,448.001.2商業(yè)門(mén)面1,344.002,419.20460.804,224.002實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售資金流入5,118.4010,202.881,350.7216,672.003銷(xiāo)售稅金及附加284.07566.2674.96925.30§12.2成本費(fèi)用估算§12.2.1項(xiàng)目建設(shè)投資項(xiàng)目建設(shè)投資11381.77萬(wàn)元（詳見(jiàn)11-1“建設(shè)投資估算表”）§12.2.2銷(xiāo)售費(fèi)用估算根據(jù)目前合肥市房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理行業(yè)的情況，按房地產(chǎn)銷(xiāo)售決額的3%計(jì)提房地產(chǎn)策劃、營(yíng)銷(xiāo)、廣告費(fèi)用，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目總的銷(xiāo)售費(fèi)用約500.16萬(wàn)元。（詳見(jiàn)表12-2“建設(shè)總投資及經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算表”）。表12-2建設(shè)總投資及經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目年份123合計(jì)項(xiàng)目投入使用比例（%）01001001建設(shè)總投資8,069.343,415.4311,484.771.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7,969.343,415.4311,384.771.2房屋銷(xiāo)售資金投資100.00100.002房屋銷(xiāo)售費(fèi)用153.55306.0940.52500.163開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用8,122.893,721.5240.5211,884.93§12.3稅金估算§12.3.1銷(xiāo)售稅金估算本項(xiàng)目需交納營(yíng)業(yè)稅及附加等，主要為營(yíng)業(yè)科、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等，總征收率按5.55%計(jì)算。根據(jù)地方稅務(wù)局規(guī)定，預(yù)售房款的營(yíng)業(yè)稅及附加實(shí)際收到的房款計(jì)算。本項(xiàng)目應(yīng)繳銷(xiāo)售稅金及附加為925.30萬(wàn)元。（詳見(jiàn)表12-1“經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表”）§12.3.2土地增值稅根據(jù)地方稅務(wù)局規(guī)定，在房屋未交付使用前，土地增值稅預(yù)提按住宅和商業(yè)分開(kāi)計(jì)算，住宅戶(hù)型面積在100平方米以下按實(shí)際收到房款的0.5%預(yù)擔(dān)，100平方米以上按實(shí)際收到房款的1.5%預(yù)提，門(mén)面按實(shí)際收到的預(yù)售房款的1.5預(yù)提，竣工交付使用后，按已銷(xiāo)售面積計(jì)算增值額；增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目50%的按30%計(jì)算，并在項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢后統(tǒng)一結(jié)算需交的土地增值稅。由于本項(xiàng)目住宅各戶(hù)型面積不能個(gè)體確定，同時(shí)為了計(jì)算方便，住宅、商業(yè)預(yù)提率統(tǒng)一按1%計(jì)算，房屋交付使用后再一并結(jié)算。本項(xiàng)目應(yīng)產(chǎn)土地增值稅為475.45萬(wàn)元。§12.3.3所得稅所得稅稅率按33%計(jì)算。本項(xiàng)目應(yīng)交所得稅1117.49萬(wàn)元。在計(jì)算期內(nèi)，本項(xiàng)目合計(jì)應(yīng)交各項(xiàng)稅金2518.24萬(wàn)元?！?2.4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)詳見(jiàn)下表12-3“主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表”表12-3主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)值備注1建設(shè)總投資萬(wàn)元11,484.77其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資萬(wàn)元11,384.77房屋銷(xiāo)售資金投資萬(wàn)元100.002房屋銷(xiāo)售收入萬(wàn)元16,672.003利潤(rùn)總額萬(wàn)元3,386.334所得稅萬(wàn)元1,117.495稅后利潤(rùn)萬(wàn)元2,268.846投資利潤(rùn)率%19.76所得稅后7投資利稅率%41.68%8所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬(wàn)元2,259.759所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬(wàn)元1,377.5410所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%81.52%11所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%53.80%12所得稅前投資回收期年1.62靜態(tài)13所得稅后投資回收期年1.76靜態(tài)§12.4.1財(cái)務(wù)盈利能力分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)算期3年。（一）項(xiàng)目利稅計(jì)算本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)等各項(xiàng)指標(biāo)詳見(jiàn)12-4“損益表”。全部投資的利潤(rùn)總額為3386.33萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為2268.84萬(wàn)元，由損益表可以計(jì)算：投資利潤(rùn)率為19.76%，投資利稅率為41.68%。表12-4損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目年份123合計(jì)項(xiàng)目投入使用比例（%）01001001房屋銷(xiāo)售收入7,312.008,899.20460.8016,672.002銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)資金收入5,118.4010,202.881,350.7216,672.003銷(xiāo)售稅金284.07566.2674.96925.304總成本費(fèi)用8,122.893,721.5240.5211,884.934.1其中：建設(shè)投資51.183,415.4311,384.775土地增值稅-1,146.15385.7438.52475.456利潤(rùn)總額4,225.68306.793,386.337彌補(bǔ)以前年度虧損1,146.151,146.158應(yīng)納稅所得額3,079.53306.793,386.339所得稅1,016.25101.241,117.4910稅后利潤(rùn)2,063.29205.552,268.8411可供分配利潤(rùn)2,063.29205.552,268.8