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工程管理畢業(yè)論文_0理工類樣張小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)的作用與應(yīng)注意的問題摘要:小城鎮(zhèn)作為連接城鄉(xiāng)的橋梁和紐帶,在推動城鄉(xiāng)一體化、推進(jìn)城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中,具有重要的意義和作用。隨著我國改革開放進(jìn)程加和實(shí)現(xiàn)社會、快和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)的發(fā)展,小城鎮(zhèn)建設(shè)已經(jīng)成為關(guān)系到經(jīng)濟(jì)和社會進(jìn)一步發(fā)展的重要方面,而小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)具有節(jié)約土地,節(jié)約資金,解決農(nóng)村剩余人員就業(yè),縮小城鄉(xiāng)差別等方面的作用,所以在農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中,應(yīng)針對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中出現(xiàn)的問題,分析其中原因,并提出改進(jìn)對策,以城市總體規(guī)劃作指導(dǎo),實(shí)施房地產(chǎn)綜合開發(fā),從而促進(jìn)小城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞:小城鎮(zhèn)建設(shè);房地產(chǎn)開發(fā);作用;規(guī)劃;問題1引言在中國的歷史長河中小城鎮(zhèn)的建設(shè)一直起著不可忽略的作用,特別是在改革開放進(jìn)入攻堅(jiān)階段的今天,隨著大中城市的飛速發(fā)展,小城鎮(zhèn)的建設(shè)是越來越重要。改革開放初期,我國小城鎮(zhèn)如雨后春筍般涌現(xiàn)并茁壯成長;但是由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)首先在大中城市發(fā)展起來,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)一直受到政府和實(shí)業(yè)界的雙重忽視,因此,起步較晚,時間不長,在目前的開發(fā)實(shí)踐中,存在著諸多的問題。隨著社會的更加開放,經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,當(dāng)前的小城鎮(zhèn)已無法滿足社會主義下的社會化大生產(chǎn)經(jīng)濟(jì),小城鎮(zhèn)發(fā)展路在何方,小城鎮(zhèn)建設(shè)中將遇到什么樣的問題,我們感到任重道遠(yuǎn)。小城鎮(zhèn)是80年代以來新建的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的集中地,在地理位置上,小城鎮(zhèn)的星羅棋布是全國經(jīng)濟(jì)增長的有力的依托。它把廣大的農(nóng)村與大中城市連接起來,不僅帶動了農(nóng)村的發(fā)展,而且有力地支撐著大中城市的繁榮。從城市的集聚效應(yīng)來看,小城鎮(zhèn)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)應(yīng)該是有重點(diǎn)地發(fā)展條件較好、有前途的集鎮(zhèn)和城鎮(zhèn),使其進(jìn)一步發(fā)展為中等城市。但是,要注意一個地區(qū)不能平均地發(fā)展集鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)??梢詫⒖h城發(fā)展為中等城市,對中等城市、大城市的發(fā)展不應(yīng)一律加以限制,而要有選擇地發(fā)展。綜上所述,城市化是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化縮短城鄉(xiāng)差距的一個重要途徑,小城鎮(zhèn)建設(shè)自身也可以產(chǎn)生大量的財(cái)政收入,如土地出讓金、建筑業(yè)的稅收,還可以使人力、資本、技術(shù)等各類生產(chǎn)要素向土地聚集,從而拉動二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,帶動大量成長型的資源。因此,小城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)注意和撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)的工作相結(jié)合,還應(yīng)和制定靈活的土地、戶籍改革及金融投資政策相結(jié)合。3房地產(chǎn)開發(fā)對促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展的作用雖然各地均有種類數(shù)量迥異的天然資源。但只有經(jīng)過有效的開發(fā)利用,先行投入資金、少其他產(chǎn)業(yè)所獲份額,近乎殺雞取卵。欲化解此矛盾,唯有破除不合科學(xué)發(fā)展觀的“捷徑”思想,按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,再造衡穩(wěn)型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。我國2000年中央11號文件規(guī)定:限制分散建戶的宅基地審批,鼓勵農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購房或按規(guī)劃集中建房,節(jié)約的宅基地可用于小城鎮(zhèn)建設(shè)用地。由此可見國家很早就認(rèn)識到對小城鎮(zhèn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),集中建房不僅可為農(nóng)民帶來切實(shí)利益。而且是小城鎮(zhèn)走生態(tài)環(huán)境、人文、社會三者之間協(xié)調(diào)與平衡可持續(xù)發(fā)展必由之路。有計(jì)劃、有方向、有步驟地進(jìn)行小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā),有利于節(jié)約土地資源,有利于小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),克服各自為政,設(shè)施不能共享的問題,從而節(jié)約大量資金。3.1房地產(chǎn)開發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍現(xiàn)階段我國小城鎮(zhèn)建設(shè)取得了顯著的成績,其中房地產(chǎn)開發(fā)功不可沒。我國房地產(chǎn)開發(fā)在過去的二十多年的時間里已經(jīng)取得了長足的發(fā)展和進(jìn)步,在城市的規(guī)劃和建設(shè)中發(fā)揮著重要作用,在推動城市化進(jìn)程中起了十分關(guān)鍵的作用。小城鎮(zhèn)中的居民住宅樓的建造、廠房、學(xué)校、醫(yī)院及政府的辦公樓等都離不開房地產(chǎn)開發(fā)。沒有房地產(chǎn)的先行開發(fā),就沒有居民住宅樓、廠房及企事業(yè)單位的辦公樓建設(shè),就沒有小城鎮(zhèn)建設(shè)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)是小城鎮(zhèn)建設(shè)的先行者、主力軍,在小城鎮(zhèn)建設(shè)中發(fā)揮著不可替代的作用。如果在一耕種區(qū)域內(nèi)存在50戶農(nóng)民,每戶要消耗掉至少150平方米的住宅面積,若將分散住宅改建成小區(qū),可極大的節(jié)約耕地面積,大大減少了重復(fù)建設(shè)及建設(shè)生活中的資源浪費(fèi),如電線的架設(shè),排水、飲水、供氣管線的安裝距離等。大大地減輕了農(nóng)民的負(fù)擔(dān),小區(qū)內(nèi)還可設(shè)置一些農(nóng)業(yè)社會化的服務(wù),方便農(nóng)民們的生活,這樣可在短時間內(nèi)產(chǎn)生積極效應(yīng),加快城鎮(zhèn)化的發(fā)展,構(gòu)建有利于農(nóng)民集體產(chǎn)權(quán)制度:開發(fā)聚居型農(nóng)民小區(qū)還有利于保護(hù)農(nóng)民的產(chǎn)權(quán),由于聚居優(yōu)勢,小區(qū)內(nèi)部自然產(chǎn)生聯(lián)合產(chǎn)權(quán)團(tuán)體,這樣對于那些違規(guī)拆遷產(chǎn)生了有效的抵制對抗力量。3.2房地產(chǎn)開發(fā)解決相當(dāng)一批人員就業(yè)我國小城鎮(zhèn)建設(shè)是在改革開放中發(fā)展起來的,小城鎮(zhèn)的興起對農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民發(fā)生了全方位的影響。我國農(nóng)村剩余勞動力2010年將達(dá)到2億,而農(nóng)村所需要的勞動力是有限的,農(nóng)村有限的生產(chǎn)資料不可能養(yǎng)活將近2億的剩余勞動力。而這些剩余勞動力大部分已涌入城市,如果不想辦法解決,那么在就業(yè)、住房、交通、教育、治安、計(jì)生、社會保障、市政建設(shè)等方面將會形成嚴(yán)重的沖擊。小城鎮(zhèn)建設(shè)是解決農(nóng)村剩余勞動力的重要途徑。而小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍———房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè),由于其涉及的行業(yè)眾多,加之本身就是一個需要多勞動者參與的行業(yè),因此作為小城鎮(zhèn)建設(shè)的主力軍,房地產(chǎn)開發(fā)解決就業(yè)人員最多,可在一定程度上緩解農(nóng)村剩余勞動力所造成的社會壓力。3.3房地產(chǎn)開發(fā)帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)是把各種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動,是一個把土地開發(fā),或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)還會帶動諸多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展,如建筑業(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、交通運(yùn)輸、保險(xiǎn)、飲食業(yè)其他服務(wù)業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,同時擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求,拉動我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,在促進(jìn)小城鎮(zhèn)發(fā)展中起到了重要的作用。一個地區(qū)乃至一個國家經(jīng)濟(jì)的關(guān)注有兩點(diǎn),一個是資本市場,一個是房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)是硬件。一個城市乃至一個地區(qū)、一個國家,房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),是發(fā)展的龍頭,房地產(chǎn)開發(fā)搞好了,許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)便能很好地協(xié)調(diào)發(fā)展,為城市、國家的建設(shè)及發(fā)展做貢獻(xiàn)。3.4房地產(chǎn)是繳納稅收的大戶小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中短缺的是資金。房地產(chǎn)是利潤最高的行業(yè)之一,也是地方稅收的主第2頁要來源之一。對于為解決2億剩余勞動力而崛起的許多小城鎮(zhèn)而言,房地產(chǎn)開發(fā)搞活了,可以帶動促進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè),為小城鎮(zhèn)建設(shè)解決一部分資金短缺問題,從而在一定程度上緩解小城鎮(zhèn)建設(shè)中出現(xiàn)的資金短缺的壓力,推動小城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)行。3.5房地產(chǎn)解決了2億剩余勞動力的安居問題隨著社會的發(fā)展和國家的高度重視,我國小城鎮(zhèn)建設(shè)取得了一定的成績。小城鎮(zhèn)建設(shè)在推進(jìn)社會發(fā)展,解決“三農(nóng)”問題方面發(fā)揮了舉足輕重的作用。解決“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵在于農(nóng)村城鎮(zhèn)化,農(nóng)村城鎮(zhèn)化是我國實(shí)現(xiàn)小康社會的必由之路,也是全面建設(shè)小康社會的重大目標(biāo)。在農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,科學(xué)、合理地組織小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)直接關(guān)系到小城鎮(zhèn)的能與效率,關(guān)系到小城鎮(zhèn)體系的健康、有序發(fā)展。我國有近2億的農(nóng)村剩余勞動力,衣、食、住、行是最基本的生活要素,小城鎮(zhèn)建設(shè)中房地產(chǎn)開發(fā)基本解決了2億剩余勞動力的居住問題,為社會的穩(wěn)定進(jìn)步發(fā)揮了重要作用。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可有效地改善農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè),開發(fā)中可利用一些當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民工,其勞動力成本低廉,同時還可保障農(nóng)民的生活基本條件,通過當(dāng)?shù)卣WC勞動待遇及基本社會保障,房地產(chǎn)開發(fā)在小城鎮(zhèn)的發(fā)展會使一大批人進(jìn)入非農(nóng)產(chǎn)業(yè),一部分農(nóng)民的收入迅速增長,就業(yè)觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變,也同時解決了城市涌入大量農(nóng)民工所帶來的就業(yè)壓力及交通擁擠,治安混亂、環(huán)境污染等問題。3.6房地產(chǎn)開發(fā)縮小了城鄉(xiāng)差距近年來房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展,已經(jīng)成為我國城市建設(shè)和城市規(guī)劃的主要因素,同時房地產(chǎn)的大面積建設(shè),對城市形態(tài)有著深遠(yuǎn)的影響。隨著小城鎮(zhèn)建設(shè)的推進(jìn)及,農(nóng)民很難依靠經(jīng)營小塊土地脫貧致富,出路只能是把剩余勞動中國加入WTO后力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)中去,這樣可以從總體上重組城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、重組資本、土地和勞動力資源。小城鎮(zhèn)建設(shè)中的房地產(chǎn)開發(fā)可在一定程度上實(shí)現(xiàn)資本、土地和勞動力資源的重組,同時為剩余勞動力提供就業(yè)機(jī)會,使這些農(nóng)民在家門口就可以就業(yè),增加農(nóng)民收入,縮小城鄉(xiāng)差距。4房地產(chǎn)企業(yè)在小城鎮(zhèn)建設(shè)中大有作為小城鎮(zhèn)建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)等,房地產(chǎn)業(yè)在其中占有重要的地位,中央11號文件明確指出:“發(fā)展小城鎮(zhèn),可以有效帶動農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”,“擴(kuò)大對住宅、農(nóng)產(chǎn)品、耐用消費(fèi)品和服務(wù)業(yè)的需求”。11號文件頒布以后,全國各個省市自治區(qū)和有關(guān)的中央各個部委紛紛制定貫徹意見,小城鎮(zhèn)建設(shè)和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展條件和形勢,已不僅是量的積累而是質(zhì)的變化。為了迎接小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的繁榮,很多小城鎮(zhèn)也制定了吸引房地產(chǎn)商進(jìn)入小城鎮(zhèn)的極為優(yōu)惠的政策,全國重點(diǎn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)育條件已經(jīng)成熟。大家認(rèn)為,長期以來,我國廣大城市房地產(chǎn)商受自身政治素質(zhì)的束縛和“重城市、輕農(nóng)村”開發(fā)思想的支配,對中央關(guān)于加快我國小城鎮(zhèn)建設(shè)、提高城市化水平、改善廣大農(nóng)村居住條件的信心和決心缺乏領(lǐng)會,對將大中城市的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)引入小城鎮(zhèn)建設(shè)從而提高建設(shè)水平的革命性意義認(rèn)識不足,尤其小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場和農(nóng)宅建設(shè)的巨大市場潛力估計(jì)不足。一方面,大中城市房地產(chǎn)競爭已白熱化,另一方面,量大面廣的小城鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)建設(shè)是一片尚未開墾的處女地,它為開發(fā)商提供了一個廣闊的市場。當(dāng)然這新的拓展空間和市場同時也存在著新的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn),只有運(yùn)籌帷握才能抓住機(jī)遇。4.1住宅建設(shè)在小城鎮(zhèn)開發(fā)中占有重要地位小城鎮(zhèn)建設(shè)與前期的開發(fā)區(qū)建設(shè)有明顯的兩個區(qū)別:一是小城鎮(zhèn)不單是吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中,更重要的是吸引農(nóng)村人口進(jìn)鎮(zhèn),緩解農(nóng)村勞動力過剩和民工給大城市帶來的壓力;發(fā)展農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和外部效應(yīng),提高城市化水平。在西部還存在退耕還林的問題,傳統(tǒng)的離土不離鄉(xiāng)的觀念正面臨挑戰(zhàn),實(shí)現(xiàn)勞動力的自由流動和人口向小城鎮(zhèn)集第3頁聚是大勢所趨。人口的聚集必然導(dǎo)致住宅需求的增長,建設(shè)部提出要在5年小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題“第二屆房地產(chǎn)年會暨中國品牌地產(chǎn)商務(wù)節(jié)高端對話”中,中國人民解放軍總參謀部胡永峰將軍曾說過“房地產(chǎn)是一個國家的象征,是一個時代的象征,是繁榮富強(qiáng)的象征,是智慧的象征,也是我們國家綜合國力的象征”。盡管我國的房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差,但在我國先進(jìn)的科技文化指導(dǎo)下,房地產(chǎn)開發(fā)在過去的20多年已經(jīng)取得了長足的發(fā)展和進(jìn)步,為我國的城市建設(shè)尤其是為解決農(nóng)村剩余勞動力而興起的小城鎮(zhèn)建設(shè)作出了很大的貢獻(xiàn),發(fā)揮了重要作用,盡管如此,小城鎮(zhèn)建設(shè)還處于初級階段,由于經(jīng)驗(yàn)不足及其他原因,房地產(chǎn)開發(fā)過程中或多或少地出現(xiàn)了一些問題。第4頁小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中的這些問題,導(dǎo)致國家資源的流失、浪費(fèi),造成生態(tài)環(huán)境的惡化,更影響小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展,增加了進(jìn)一步發(fā)展的成本。那么,什么原因使得小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)處于這種不健康的狀態(tài)呢,總體而言,既有宏觀的體制原因,也有微觀的操作實(shí)踐的因素。其深層原因在于小城鎮(zhèn)發(fā)展仍處在起步階段,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍不高。具體來說有以下幾個主要原因:6.1城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不健全,房地產(chǎn)開發(fā)處于盲目狀態(tài)發(fā)達(dá)國家的城市化經(jīng)驗(yàn)表明,科學(xué)、適當(dāng)超前的規(guī)劃,是城市良性、健康發(fā)展的關(guān)鍵,必須要有健全的、具有約束力的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃,以土地的用途管制和城鎮(zhèn)的功能分區(qū),保障城鎮(zhèn)的有序發(fā)展。從我國小城鎮(zhèn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看,規(guī)劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)的發(fā)展,主要表現(xiàn)在:一方面,土地利用規(guī)劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。從規(guī)劃的層次上講,土地利用規(guī)劃應(yīng)對城鎮(zhèn)規(guī)劃起指導(dǎo)和約束作用,但在實(shí)際操作中并非如此,小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是一種重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。另一方面,小城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制不合理,編制規(guī)劃時缺乏預(yù)見性和超前性,使得小城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到限制;規(guī)劃不注意小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用,不注意舊城區(qū)的改造,許多工業(yè)項(xiàng)目匆忙上馬、盲目選址,甚至把有嚴(yán)重污染的工廠布置在小城鎮(zhèn)水源地的上游和居住區(qū)的上風(fēng)向。6.2開發(fā)主體實(shí)力不強(qiáng),建設(shè)資金投資不足從投資結(jié)構(gòu)來看,國家集體的投資呈遞減趨勢,而個人投資所占的份額逐年增加,且有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有大舉進(jìn)軍。但總的來說,房地產(chǎn)的投資能力嚴(yán)重不足,且資金的運(yùn)作不規(guī)范,難以和真正的市場機(jī)制接軌,也難以做到滾動開發(fā)。對于小城鎮(zhèn)建設(shè)的商業(yè)性貸款,特別是中長期類貸款嚴(yán)重不足,導(dǎo)致小城鎮(zhèn)建設(shè)初期不能進(jìn)行整體規(guī)劃和規(guī)模建設(shè),后期規(guī)模擴(kuò)張困難和改建的壓力巨大。政府沒有固定的預(yù)算支持小城鎮(zhèn)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施,完全依靠預(yù)算外的土地出讓金。多元化的投入機(jī)制使得資金來源分散,資金的利用效率低下,難以發(fā)揮資金立足各個工程的具體地區(qū)和具體條件。同樣由于資金的缺乏,使得在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)素質(zhì)不高,多屬農(nóng)村建筑隊(duì),技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足,小城鎮(zhèn)建筑的質(zhì)量整體不高。6.3小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理體系落后,配套政策沒有形成目前我國小城鎮(zhèn)處于“條塊分割,多頭管理”的狀況,出現(xiàn)條上“管得著,看不見”、塊上“看得見,管不了”的局面,地方政府和職能部門協(xié)調(diào)管理難。而且,城鎮(zhèn)政府的職能不明晰,存在著比較嚴(yán)重的政企不分、政事不分等問題,行政效率低下。與此同時,城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu),不僅影響生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)間自由流動,特別是戶籍、勞動就業(yè)和社會福利等政策限制了農(nóng)村剩余勞動力向小城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移,使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)商品的消費(fèi)受到限制。最后,我國土地使用制度以及流轉(zhuǎn)制度的不健全。就居住用地而言,農(nóng)村宅基地一般是無償或低價取得,而小城鎮(zhèn)居住用地一般通過出讓方式取得,兩者的取得成本場來配置資源。但是,我國關(guān)于小城鎮(zhèn)建設(shè)的法律制度建設(shè)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,特別是在土地供給缺乏相應(yīng)的法律和規(guī)范,導(dǎo)致小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場普遍發(fā)育不全、秩序混亂,市場主體行為不規(guī)范,市場信息不透明,致使小城鎮(zhèn)建設(shè)違法投機(jī)行為不斷不出現(xiàn)。也因?yàn)榇耍〕擎?zhèn)房地產(chǎn)統(tǒng)一市場體系沒有形成,缺乏健全而靈敏的價格機(jī)制,市場人為因素影響大,房地產(chǎn)價格混亂,房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范。7解決小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)問題的對策7.1發(fā)展三大產(chǎn)業(yè),為小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)提供機(jī)會和廣闊的空間農(nóng)業(yè)的發(fā)展是工業(yè)化和城市化的根基。為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化,必須不斷推廣現(xiàn)代化的生產(chǎn)工具,擴(kuò)大農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營,把多數(shù)農(nóng)田集中在少數(shù)種田能手手里,不斷提高農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率。這樣不僅可以增加農(nóng)民收人,為農(nóng)民“造城”開發(fā)房地產(chǎn)奠定基礎(chǔ),同時還可以促使農(nóng)村剩余勞動力向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,進(jìn)而推動小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。小城鎮(zhèn)發(fā)展的源動力在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)支持,尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和專業(yè)市場的發(fā)展,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必須以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動力。在發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)的同時必須大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè),以提高對農(nóng)村剩余勞動力和資金的吸納能力,為房地產(chǎn)開發(fā)提供巨大的潛在需求。為此,一方面要以當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整為契機(jī),通過制定合理可行的政策措施,吸引工業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)向小城鎮(zhèn)聚集;另一方面,要采取各種措施提高小城鎮(zhèn)的投資能力,通過規(guī)范政府財(cái)政體制,確定小城鎮(zhèn)政府和上級政府的收支范圍,制定相應(yīng)的信貸政策,鼓勵民間資本對房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資,最終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力。7.2制定并實(shí)施科學(xué)的、超前的小城鎮(zhèn)規(guī)劃,使房地產(chǎn)開發(fā)有序進(jìn)行小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展,而土地利用規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃是政府對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要技術(shù)手段。因此,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則,避免規(guī)劃跟著開發(fā)走。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)的客觀實(shí)際和發(fā)展方向,因地制宜量力而行,制定科學(xué)的、超前的規(guī)劃。特別是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資日益多元化的情況下,通過規(guī)劃的約束作用,使得房地產(chǎn)開發(fā)逐漸實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局。房地產(chǎn)開發(fā)追求的是短期行為,而小城鎮(zhèn)建設(shè)追求的是長期發(fā)展利益。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)在城市戰(zhàn)略定位、城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下,有序、合理地利用土地,從整個城市環(huán)境的考慮去著眼,走內(nèi)涵發(fā)展與外延發(fā)展相結(jié)合,以內(nèi)涵發(fā)展為主的道路,協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益??茖W(xué)規(guī)劃,合理建設(shè)要做到:一是城鎮(zhèn)規(guī)劃要高檔次、高水平。要聘請國內(nèi)外高水平的專家,搞好城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和詳細(xì)的實(shí)施運(yùn)作方案,確保規(guī)劃科學(xué)合理、方案切實(shí)可行。二是因地制宜,突出特色。根據(jù)小城鎮(zhèn)的地理位置、交通、資源狀況等條件,因地制宜,體現(xiàn)出鮮明的特色。三是城鎮(zhèn)建設(shè)既要適度超前,又要避免過度投入。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)能夠適應(yīng)今后一段時期發(fā)展的需要,給未來的拓展留存必要的空間,并且避免在短期內(nèi)過于集中地使用土地與資金。同時,在規(guī)劃的實(shí)施過程中,要根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況,不斷地調(diào)整和完善規(guī)劃,使小城鎮(zhèn)得到快速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展。7.3增加基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的投入,落實(shí)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的綜合開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施是小城鎮(zhèn)生產(chǎn)和生活的物質(zhì)基礎(chǔ)。因此,在小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中,必須按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針,對新開發(fā)地區(qū)和二次開發(fā)地區(qū)(即舊城區(qū))的住宅、廠房、店鋪、水電、道路、市場、郵電以及建筑藝術(shù)、空間環(huán)境、污染防治、園林綠化、文教衛(wèi)生設(shè)施等進(jìn)行綜合開發(fā)、配套建設(shè)。為極措施,按照“誰投資、誰受益”的原則,允許和鼓勵企事業(yè)單位和個人投資市政建設(shè)和舊城改造,形成良好的投資環(huán)境和生活環(huán)境,為房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。7.4加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理,提高設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)水平和開發(fā)質(zhì)量小城鎮(zhèn)政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理:所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都要采取向社會公開招標(biāo)的形式,從投標(biāo)企業(yè)中擇優(yōu)選取;同時還要發(fā)動各界人士加強(qiáng)社會監(jiān)理,以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)水平,確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)質(zhì)量和社會效益。但加強(qiáng)管理并不等于大包大攬,而是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)下由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金、自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧,以減少小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)決策的隨意性。加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的管理還要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的管理,對于素質(zhì)不高,沒有投資開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要限期整頓或取消其從業(yè)資格;對于具體的開發(fā)項(xiàng)目都要采取向社會公開招標(biāo)的形式,從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到在施工過程中的技術(shù)水平都應(yīng)加強(qiáng)管理。更要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場,使得房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開化,同時完善各項(xiàng)規(guī)章制度,杜絕房地產(chǎn)的地下交易行為,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個
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