土地分割轉(zhuǎn)讓的若干問題分析

標(biāo)準(zhǔn)化管理處編碼[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]土地分割轉(zhuǎn)讓的若干問題分析？一、分割轉(zhuǎn)讓的條件根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第19條第2款的規(guī)定，國有土地使用權(quán)人未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第38條、第39條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照應(yīng)合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。根據(jù)國土資源部、國家工商行政管理局關(guān)于發(fā)布的《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本第二十條的規(guī)定，受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領(lǐng)取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換和贈(zèng)與）剩余年期土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出讓人認(rèn)定符合下列第款規(guī)定之條件：（一）按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；（二）按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。根據(jù)前述分析，國有土地使用權(quán)人欲分割轉(zhuǎn)讓其部分土地使用權(quán)的，除應(yīng)當(dāng)已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書以外，還應(yīng)當(dāng)至少滿足如下兩個(gè)條件中的一個(gè)條件：（一）按照土地使用權(quán)出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；（二）形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。至于本案當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)滿足哪一個(gè)條件，應(yīng)當(dāng)以其與出讓人簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的約定為準(zhǔn)。二、分割轉(zhuǎn)讓的程序根據(jù)《國家土地管理局關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定》第1條的規(guī)定，土地使用權(quán)發(fā)生分割，除按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)外，應(yīng)及時(shí)辦理變更土地登記。同上《若干規(guī)定》第3條第1款第3項(xiàng)規(guī)定，土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓或因地上建筑物、附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后，再申請土地權(quán)屬變更登記。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第25條第2款的規(guī)定，土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。根據(jù)以上分析，國有土地使用權(quán)人欲分割轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并轉(zhuǎn)讓分割后的部分國有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理如下手續(xù)：（一）經(jīng)過當(dāng)?shù)貒临Y源部門的