房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險分析及研究報告報告

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房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險分析與研究

摘要

論文通過對房地產(chǎn)投資根本形式和根本特點的介紹，結(jié)合房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀和今后開展趨

勢的市場環(huán)境分析，說明了房地產(chǎn)投資的市場前途。建立房地產(chǎn)投資應(yīng)遵循的根本原那么，

并結(jié)合工作實際對現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資時機的選擇進展了詳細(xì)探討，辨析房地產(chǎn)投資面臨的有

利因素和不利條件。定性地分析了房地產(chǎn)投資風(fēng)險問題，辨識風(fēng)險的特征，并對房地產(chǎn)投資

在獲得土地使用權(quán)后的主要風(fēng)險問題以及風(fēng)險與投資收益的相互關(guān)系進展了分析，提出在風(fēng)

險因素干擾下，評估投資效益的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和理論方法。通過一個詳盡的房地產(chǎn)投資實例，

說明該理論方法在投資風(fēng)險評估中的應(yīng)用，以及如何為投資決策提供依據(jù)和建議。根據(jù)風(fēng)險

評估與決策的實際需要，提出構(gòu)建風(fēng)險管理機構(gòu)的模式，以利于及時調(diào)整和保障投資風(fēng)險決

策的正確實施。最后在結(jié)論局部，闡述了風(fēng)險研究的長期性和風(fēng)險決策的現(xiàn)實意義，對未來

投資風(fēng)險研究的趨勢和方向進展了思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資風(fēng)險；分析；研究

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Abstract

Thepaperthroughtotherealestateinvestmentfundamentalmodeandtheessentialfeature

introduction,theunionrealestateinvestmentpresentsituationandthenextdevelopmenttendency

marketenvironmentanalysis,hasexpoundedtherealestateinvestmentmarketfuture.The

establishmentrealestateinvestmentshouldfollowthebasicprinciple,andtheunionworkwasactual

tothepresentstagerealestateopportunitiesforinvestmentchoicehascarriedonthedetailed

discussion,debatedanalyzesthefavorablefactorandtheadverseconditionwhichtherealestate

investmentfaced.Qualitativehasanalyzedtherealestateinvestmentriskquestion,recognizestherisk

thecharacteristic,andafterobtainedthelandemploymentrighttotherealestateinvestmentthemain

riskquestionaswellastheriskandtheinvestmentinereciprocityhascarriedontheanalysis,

proposedundertheriskfactordisturbance,appraisalinvestmentbenefiteconomicaltechnical

specificationandtheorymethod.Throughanexhaustiverealestateinvestmentexample,explained

thistheorymethodintheinvestmentriskassessmentapplication,howaswellasdoesprovidethe

basisandthesuggestionfortheinvestmentdecision-making.Accordingtotheriskassessmentand

thepolicy-makingactualneed,proposedconstructstheriskmanagementorganizationthepattern,

favorthepromptadjustmentandthesafeguardinvestmentriskdecision-makingcorrect

implementation.Finallywerepartialintheconclusion,elaboratedtheriskresearchlong-term

characteristicandtheriskdecision-makingpracticalsignificance,hascarriedonthepondertothe

futureinvestmentriskresearchtendencyandthedirection.

Keywords：realestate；investmentrisk；analyse；research

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目錄

摘要I

AbstractII

1緒論1

1.1本研究的目的、容和意義1

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的起源與現(xiàn)狀1

2房地產(chǎn)投資工程風(fēng)險的涵義與特征2

2.1風(fēng)險及房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險的涵義2

2.2房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險的主要特征2

2.2.1客觀性與普遍性3

2.2.2不確定性與損益雙重性3

2.2.3潛在性與可判性3

2.2.4相關(guān)性3

3房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險因素分析4

3.1工程投資風(fēng)險因素的來源4

3.1.1工程場地選址階段4

3.1.2工程融資階段4

3.1.3工程建立施工階段4

3.1.4工程租售階段4

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3.2工程投資風(fēng)險因素的主要種類5

3.2.1定位風(fēng)險5

3.2.2商業(yè)風(fēng)險5

3.2.3經(jīng)營風(fēng)險5

3.2.4通貨膨脹風(fēng)險，也稱為購置力風(fēng)險5

3.2.5金融風(fēng)險6

3.2.6市場風(fēng)險6

3.2.7創(chuàng)新風(fēng)險6

3.2.8政策風(fēng)險6

3.2.9自然風(fēng)險6

4房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險防策略7

4.1基于戰(zhàn)略層工程投資風(fēng)險防策略7

4.1.1投資分散策略7

4.1.2投資組合策略7

4.1.3保險策略7

4.2基于戰(zhàn)術(shù)層工程投資風(fēng)險防策略8

4.2.1編制風(fēng)險防方案8

4.2.2風(fēng)險識別8

4.2.3風(fēng)險定性分析8

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4.2.4風(fēng)險定量分析9

4.2.5風(fēng)險應(yīng)對策略9

4.2.6風(fēng)險過程管理10

4.3我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景10

5結(jié)論13

參考文獻14

致15

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1緒論

1.1本研究的目的、容和意義

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中，以獲得產(chǎn)業(yè)利潤

的一種經(jīng)濟行為。地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過程，這個過程分為四個階段:投資決策、獲取土地、建造房屋、經(jīng)營房產(chǎn)。它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，很難在一開場就對整個開發(fā)過程中的有關(guān)費用和建成后的收益作準(zhǔn)確的估計，即在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可防止地帶有風(fēng)險。本論文旨在研究房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險、影響因素以及誘發(fā)的根源、出現(xiàn)的概率大小以及對策措施。本論文研究的容，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險，研究有助于提高人們對風(fēng)險的認(rèn)識，加強風(fēng)險意識。其二，對風(fēng)險的研究，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險的管理水平，做好風(fēng)險損失的防控制。其三，對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險研究，有利于自覺利用風(fēng)險機制，調(diào)節(jié)和促進房地產(chǎn)業(yè)的開展。因為，風(fēng)險的結(jié)果是雙重的，風(fēng)險隱藏著危機，同時風(fēng)險又孕育著機遇，所以，對風(fēng)險就不單是防，而且還有利用的問題。

1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的起源與現(xiàn)狀

風(fēng)險的定義最初出現(xiàn)于1901年美國的A.M.威利特所作的博士論文?風(fēng)險與保險

的經(jīng)濟理論?中:"風(fēng)險是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀表達〞。而風(fēng)險的研究是為投資決策與管理效勞的，目的在于風(fēng)險管理，創(chuàng)造更好的效益。風(fēng)險管理的思想的雛形可以追溯到很早。進入70年代以來，大約與國際上"風(fēng)險投資熱〞有關(guān)，西方很多經(jīng)濟學(xué)開場把研究的重點轉(zhuǎn)向投資風(fēng)險計量、決策與控制問題，并取得了不少令人矚目的成果。80年代以來，開放國家對風(fēng)險管理的研究已有很大進展，根本形成一個體系完整的學(xué)科和獨立的研究領(lǐng)域。風(fēng)險管理在企業(yè)管理實踐中得到了廣泛的應(yīng)用。70%以上的企業(yè)設(shè)置了專職風(fēng)險管理，88.9%的企業(yè)開展了風(fēng)

險管理，風(fēng)險管理人員從公司的低級職員一躍而成為公司主要決策人員之一。

二十年前的中國，經(jīng)濟學(xué)界對社會主義經(jīng)濟風(fēng)險問題一直都是否認(rèn)和回避的。這與其說是人們在理論上對此問題認(rèn)識缺乏所造成的缺陷，不如說是客觀經(jīng)濟事實

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所決定的必然結(jié)果。在當(dāng)時那種竭力追求確定性的經(jīng)濟體制下，專門研究經(jīng)濟風(fēng)險

的論文廖假設(shè)辰星，系統(tǒng)地探討經(jīng)濟風(fēng)險理論的專著更不曾面世。近幾年來，我國經(jīng)濟生活中出現(xiàn)的種種不確定的現(xiàn)象已使人們不再對經(jīng)濟風(fēng)險問題感到陌生。無論

是經(jīng)濟理論界，還是社會生活中，人們開場談?wù)擄L(fēng)險、思考風(fēng)險。

總的來說，我國在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險研究方面還不夠深入，也未上升到應(yīng)有的理論地位上。定性分析和經(jīng)歷決策仍是進展房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但在整體上不系統(tǒng)，其風(fēng)險分析還很外表，決策失誤現(xiàn)象大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資工程操作中，由于我國的國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，需要一種更完善的、適合我國國情和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)投資風(fēng)險

分析與決策方法。

2房地產(chǎn)投資工程風(fēng)險的涵義與特征

2.1風(fēng)險及房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險的涵義

風(fēng)險的最初定義于1901年出現(xiàn)在美國的A·M·Willet的博士論文?風(fēng)險與保險

的經(jīng)濟理論?中：風(fēng)險是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀表達。〞這"

一定義強調(diào)了風(fēng)險的客觀性和不確定性。根據(jù)風(fēng)險理論的研究，風(fēng)險的一般定義是：人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。通俗地講，風(fēng)險就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險就是指在工程投資過程中能引起損失產(chǎn)生的不確定性?？陀^世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個房地產(chǎn)投資工程都有一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)工程投資的風(fēng)險主要來自信息的不完全性、投資工程周期長短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的

變異性。

2.2房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險的主要特征

正確認(rèn)識房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征，對于建立和完善風(fēng)險控制和管理機制，降低

風(fēng)險發(fā)生的可能，減少風(fēng)險損失，提高投資活動的效率具有重要意義。

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2.2.1客觀性與普遍性

房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險是客觀存在的，它不以某個人的

意志為轉(zhuǎn)移。普遍性即一般工程工程中都有風(fēng)險的存在，風(fēng)險在整個工程生命周期

中都存在，而不僅僅存在于實施階段。

2.2.2不確定性與損益雙重性

風(fēng)險的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。例如經(jīng)濟政策的變化、戰(zhàn)爭的

爆發(fā)、暴雪災(zāi)難的形成，風(fēng)險的產(chǎn)生雖有具

體原因，但其發(fā)生的時間是難以預(yù)知的。這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險的不確定性。同時，風(fēng)險不一定都帶來負(fù)面影響，如果能正確認(rèn)識并

充分利用風(fēng)險，反而會使收益有很大程度的增加。

2.2.3潛在性與可判性

房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險不僅具有隨機性，同時具有潛在性。它是附著在房地產(chǎn)開

發(fā)與經(jīng)營中的某些確定事物中，并通過它們的發(fā)生而起作用，因此從房地產(chǎn)投資的規(guī)律看，房地產(chǎn)風(fēng)險具有潛在性。但是，這并不是說風(fēng)險是不可認(rèn)識的，人們可以分析以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計資料，對某種風(fēng)險發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟損

失程度作出客觀判斷。

2.2.4相關(guān)性

相關(guān)性是指投資者面臨的風(fēng)險與其投資行為及決策是嚴(yán)密相連的。同一風(fēng)險事

件對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風(fēng)險，同一投資者由于其決策或策略不同，會面臨不同的風(fēng)險結(jié)果。實質(zhì)上，風(fēng)險空間是由決策空間和狀態(tài)空間結(jié)合而成的。狀態(tài)空間是客觀必然，人們無法自由選擇；而決策空間是人們根據(jù)狀態(tài)空間自主選擇的結(jié)

果，決策正確與否直接影響人們面臨的風(fēng)險及其程度。

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3房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險因素分析

3.1工程投資風(fēng)險因素的來源

3.1.1工程場地選址階段

房地產(chǎn)工程對位置極為敏感，成功的投資開發(fā)離不開準(zhǔn)確的選址。同時，能否

正確評估某地塊的價值也具有很大的不確定性，還可能牽涉到拆遷、安置、補償及"七通一平〞等很多方面的問題。房地產(chǎn)工程投資中各種不確定性因素很多，一旦

處置不當(dāng)將會造成整個工程的拖延甚至流產(chǎn)。

3.1.2工程融資階段

通常房地產(chǎn)工程都需要從銀行或其他金融機構(gòu)進展融資，而貸款利率的變化趨

勢難以預(yù)料，資金本錢即融資費用對房地產(chǎn)工程的最終利潤影響極大。此外，房地產(chǎn)工程通常在樓盤開發(fā)到一定階段開場預(yù)售，以預(yù)售款將余下樓盤工程開發(fā)完畢，

一旦遭遇預(yù)售款無法到位的情況，就會因資金短缺而面臨困境。

3.1.3工程建立施工階段

這期間主要存在房地產(chǎn)工程本錢超支、工期延誤及質(zhì)量、平安事故的發(fā)生等風(fēng)

險。

3.1.4工程租售階段

這一期間，較小的租金或售價變化也會對房地產(chǎn)工程的收益有較大的影響，而

通常租金售價的趨勢難以準(zhǔn)確地估算；消費者現(xiàn)實支付水平、選擇偏好等因素也使

得工程的租售期具有不穩(wěn)定性。

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3.2工程投資風(fēng)險因素的主要種類

3.2.1定位風(fēng)險

房地產(chǎn)投資工程的市場定位包括工程的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建立

環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、工程的經(jīng)濟技術(shù)分析及工程可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)工程決策、工程設(shè)計、工程營銷籌劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，工程的市場定位確定以后，根本上就敲定了工程的建立風(fēng)格、建立本錢、營銷推廣方案，就決定了工程的銷售前景。一旦市場定位不準(zhǔn)確，工程的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，會導(dǎo)致后期難以彌補的風(fēng)險。定位風(fēng)險是工程投資過程中最大的風(fēng)險，屬工程建立的決策性失誤風(fēng)險，因此開發(fā)商在進展市場定位時要從市場規(guī)律出發(fā)，對市

場合理細(xì)分，準(zhǔn)確找出適應(yīng)市場需求的工程類型。

3.2.2商業(yè)風(fēng)險

商業(yè)風(fēng)險是指某一特定的工程運營失敗的可能性。現(xiàn)實中的商業(yè)風(fēng)險主要集中

在兩個方面：一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設(shè)施的維護與更新、控制運營費用

都是其關(guān)鍵變量；二是市場變化，如地區(qū)人口構(gòu)造、交通便利性、競爭者等。

3.2.3經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資者經(jīng)營管理不善而造成損失的風(fēng)險。所謂經(jīng)營管

理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處

理好各種合同關(guān)系；違章或等。

3.2.4通貨膨脹風(fēng)險，也稱為購置力風(fēng)險

是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購置力降低給投資者帶來的

風(fēng)險。開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)工程投資購置力風(fēng)險越大。

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3.2.5金融風(fēng)險

房地產(chǎn)投資額較大的特點使得一般的投資者都要借助于各種融資工具，而利率

匯率、工程建立及租售周期等變量的作用帶來了收益的不確定性。信用風(fēng)險、流動

性風(fēng)險、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險、利率風(fēng)險。

3.2.6市場風(fēng)險

指由于供求形勢變化，引起市場競爭圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場

性質(zhì)、市場構(gòu)造、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險是房地產(chǎn)市場價值跌落

的一種可能性，主要來源于房地產(chǎn)供給的時間誤差。

3.2.7創(chuàng)新風(fēng)險

在資源有限的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步開展，獲得既定利益是非常必要

的。但一味追求工程與周邊工程的"差異性〞，選擇企業(yè)不熟悉或認(rèn)識尚缺乏以完

成"創(chuàng)新〞的工程，也是極具風(fēng)險的，何況創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。

3.2.8政策風(fēng)險

政策風(fēng)險的產(chǎn)生多由于政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在。企業(yè)的政策風(fēng)

險主要發(fā)生于違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的失誤。在工程投資過程中，

企業(yè)必須掌握相關(guān)法律和最新政策。

3.2.9自然風(fēng)險

由于自然因素的不確定性、不可抗性〔如地震、洪水、風(fēng)暴、暴雪、火災(zāi)等〕

以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風(fēng)險。

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4房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險防策略

4.1基于戰(zhàn)略層工程投資風(fēng)險防策略

4.1.1投資分散策略

房地產(chǎn)工程投資分散是通過開發(fā)構(gòu)造的分散，到達減少風(fēng)險的目的，其一般包

括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而防止某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣的影響。房地產(chǎn)投資時間分散那么是確定一個合理的投資時間間隔，從而防止因市場變化而帶來的損失。共同投資策略要求房地產(chǎn)企業(yè)與金融部門、大財團合作共同對房地產(chǎn)工程進展開發(fā)投資，

利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度地降低風(fēng)險。

4.1.2投資組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按照

一定的原那么進展搭配，投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一局部資金在普通住宅，投資一局部在高檔寫字樓等，因為不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險大小不一，收益上下不同。房地產(chǎn)投資者應(yīng)盡可能構(gòu)造投資組合進展投資，以消除工程的非系統(tǒng)化風(fēng)險，在同時存在多個組合的情況下，應(yīng)盡量選擇系統(tǒng)風(fēng)險小的投資組合。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資商應(yīng)端正對待風(fēng)險的態(tài)度，因為風(fēng)險小那么收益也小，要根據(jù)企業(yè)抗風(fēng)險的能力選擇適宜的風(fēng)險收益組

合。

4.1.3保險策略

對于房地產(chǎn)投資者來說，購置保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資

風(fēng)險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等具有十分重要的意義。一般來說，房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險。房地產(chǎn)投資者應(yīng)充

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分考慮所需要的保險險種，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額，合理劃分風(fēng)險單位和厘定費率，

選擇信譽良好的保險公司等。

4.2基于戰(zhàn)術(shù)層工程投資風(fēng)險防策略

4.2.1編制風(fēng)險防方案

風(fēng)險防方案的編制是決定如何進展一個工程的風(fēng)險管理活動的過程。在這個過

程中，我們必須解決以下問題：為什么識別同工程目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險非常重要，什么是特殊風(fēng)險，風(fēng)險降低的可交付成果是什么，怎樣降低風(fēng)險，由誰負(fù)責(zé)實施風(fēng)險防方案，需要多少資源來減輕風(fēng)險等。解決了這些問題，風(fēng)險防方案才算完成，為以

后的風(fēng)險管理工作做好鋪墊。

4.2.2風(fēng)險識別

風(fēng)險識別是指風(fēng)險管理人員在收集資料和調(diào)查研究之后，運用各種方法對尚未

發(fā)生的潛在風(fēng)險以及客觀存在的各種風(fēng)險進展系統(tǒng)歸類和全面識別。風(fēng)險識別其實就是對一些可能會出現(xiàn)的風(fēng)險進展了解和判斷，必須在工程開場之前做好風(fēng)險識別。同時，要對工程可能出現(xiàn)的風(fēng)險進展評估、認(rèn)識，比擬常見的方法有：頭腦風(fēng)暴法、德爾菲技術(shù)、訪談法、財務(wù)報表法、初始風(fēng)險清單法、流程圖法和SWOT分

析等。這些方法能比擬系統(tǒng)、有效地幫我們預(yù)測工程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

4.2.3風(fēng)險定性分析

風(fēng)險定性分析包括評估已識別風(fēng)險的可能性和概率，確定其數(shù)量和優(yōu)先級，將

風(fēng)險對工程的潛在影響按照輕重緩急進展排序。風(fēng)險定性分析是確定對具體風(fēng)險采取措施的重要性，并指導(dǎo)應(yīng)對行動的一種方式。對已掌握信息的質(zhì)量進展評估有助于修正對風(fēng)險的評估。風(fēng)險定性分析要采用公認(rèn)的定性分析方法與工具對風(fēng)險的概率與后果進展評估。重復(fù)進展定性分析所得的結(jié)果可能顯示是否有必要調(diào)整風(fēng)險管

理行動，糾正工程方案中的偏頗。

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4.2.4風(fēng)險定量分析

風(fēng)險定量分析經(jīng)常是在風(fēng)險定性分析之后進展的，當(dāng)然這兩個過程可以同時或

分開進展。風(fēng)險定量分析就是對工程的性質(zhì)和時間、資金的可用性的影響進展研究，是對風(fēng)險定性分析的一種深入。它的主要技術(shù)包括：決策樹法，這是一種比擬直觀、易操作的圖形方法，可以幫助選擇在未來結(jié)果不確定的情況下最好的行動路徑；風(fēng)險模擬法，指基于蒙特卡羅模擬技術(shù)，對某房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟風(fēng)險進展定量分析，并分析單個或多個風(fēng)險因素組合對工程經(jīng)濟收益的敏感性。通過將AHP方法和所建立模型的綜合利用，對模擬結(jié)果進展有效分析，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)工程的經(jīng)濟風(fēng)險進展客觀、動態(tài)、定量的分析，為房地產(chǎn)工程的決策提供更全面、科學(xué)的定量信息。

4.2.5風(fēng)險應(yīng)對策略

風(fēng)險被識別和量化之后，必須制訂一系列風(fēng)險應(yīng)對策略，防于未然。應(yīng)對風(fēng)險

的四項根本對策分別為：一是風(fēng)險回避，加強同類工程風(fēng)險損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，對風(fēng)險大的工程主動放棄，中斷風(fēng)險源，遏制風(fēng)險事件發(fā)生；二是風(fēng)險轉(zhuǎn)移，不放棄或中止帶有風(fēng)險的開發(fā)活動，但將風(fēng)險可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人，從而降低自身損失程度；三是風(fēng)險控制，一旦風(fēng)險事件發(fā)生，在積極搶險的同時應(yīng)注意保護現(xiàn)場，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料；四是風(fēng)險減輕，工程實施中為了到達某些目的，需要發(fā)生某些可能帶有風(fēng)險的事件，假設(shè)可以采用另外沒有風(fēng)險或風(fēng)險相對較小的措施卻可以得到同樣的效果，要選擇小風(fēng)險事件替代大風(fēng)險事件。目前，在收緊銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過房地產(chǎn)融資渠道多元化來實現(xiàn)有效的風(fēng)險分散，用以解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行資金的問題。也可以吸取國際經(jīng)歷，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、開展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實力、有信譽的大開發(fā)商直接到公開資本市場上發(fā)行短、中期工程債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承當(dāng)不同的風(fēng)險；具有股票性質(zhì)的購房者與開發(fā)商"合伙建房〞，即允許購房者直接通過"入股〞方式和開發(fā)商"合伙〞建房；開展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定對于國家政治和經(jīng)濟都具有重要的作用，因此政府必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融

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風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機構(gòu)有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的安康開展。中央銀行

應(yīng)對房地產(chǎn)市場進展深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預(yù)報，果斷采取相應(yīng)措施，對金融機構(gòu)進展調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。由于房地產(chǎn)市場不是一個充分競爭的市場，尤其在中國，這一市場具有半壟斷性特征，當(dāng)利率上調(diào)時，在抑制住房需求方面確實能起到一定效果，但是，房地產(chǎn)開發(fā)商不會或很少通過降低房價來擴大銷售甚至有局部開發(fā)商囤積住

房，以等購置力恢復(fù)后再加價出售。

4.2.6風(fēng)險過程管理

即在工程實施中進展監(jiān)視和觀察，盡量使工程的進展和方案相符。管理過程中，

要合理配備決策、規(guī)劃、招標(biāo)、施工等各個環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)人員，強化風(fēng)險意識，重視"過程控制〞，加強關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，實現(xiàn)工程投資決策有依據(jù)、

工程實施有程序、工程風(fēng)險防有制度的局面，有效控制風(fēng)險。

4.3我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景

縱觀國際房地產(chǎn)業(yè)的開展歷程，世界各國都將房地產(chǎn)作為本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)來對

待，且在不同時期、不同歷史開展階段，制定了相對應(yīng)的開展對策。根據(jù)這一規(guī)律，人均GDP在3000美元以下或者人均居住面積在30平方米以下時，住宅建立處于快速開展時期。同時，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟形勢的變化反映敏感，屬典型的周期性行業(yè)，既有波峰也有波谷，但總是呈螺旋式上升趨勢。具有關(guān)資料顯示，美國的波

動頻率為10-20年，日本的波動頻率為10年，的波動頻率為7-8年。

但從其開展過程看，也直接與國民經(jīng)濟開展水平相關(guān)聯(lián)。當(dāng)前，房地產(chǎn)正處于轉(zhuǎn)軌時期：一是從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變;二是從單純的消費型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資和消費雙重功能的產(chǎn)品；三是主要靠政府調(diào)控轉(zhuǎn)向依靠市場和自身調(diào)節(jié)；四是由單一投資主

體向投資主體多元化方向開展。

2012年房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)保持上升，自2012年9月國房景氣指數(shù)上升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已上升1.2個百分點。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，

比上年名義增長16.2%〔扣除價格因素實際增長14.9%〕增速比1-11月份回落0.5，

個百分點，比2011年回落11.9個百分點。2012年，商品房銷售面積111304萬平方

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米，比上年增長1.8%。商品房銷售額64456億元，增長10%。從各項數(shù)據(jù)看，2012

年房地產(chǎn)行業(yè)符合我們的判斷，我們認(rèn)為12年不悲不喜，年增長仍穩(wěn)定。

13 分析2．景

氣指數(shù)底部上升明顯,12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)〔簡稱"國房景氣指數(shù)〞〕為95.59，比上月回落0.12點。如我們四季度國房景氣指數(shù)繼續(xù)保持上升的趨勢預(yù)期，

自2012年9月國房景氣指數(shù)上升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已上升1.2個百分點。

圖1-1國房景氣指數(shù)在底部起穩(wěn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)中有升，增速保持上升。房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，2012年如我

們預(yù)期全年房地產(chǎn)市場"不喜不悲〞，預(yù)計13年房地產(chǎn)開發(fā)投保持平穩(wěn)。

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圖1-2近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比

由于房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的作用及國家宏觀經(jīng)濟條件對房地產(chǎn)投資的限制認(rèn)識房地產(chǎn)的未來表現(xiàn)對房地產(chǎn)投資有十分重要的作用，對我國房地產(chǎn)投資者決策提供

宏觀的殘開。

1、經(jīng)濟的高速增長必然要求并帶動房地產(chǎn)業(yè)的高速增長；

2、有效需求旺盛；

3、城市化進程不斷加快，住宅建立是持續(xù)開展的根底；

4、外商房地產(chǎn)投資持續(xù)增加，房地產(chǎn)品質(zhì)不斷提高；

5、房地產(chǎn)企業(yè)重組加快，競爭力提高；

6、金融業(yè)、保險業(yè)逐漸國際化，房地產(chǎn)金融環(huán)境改善；

7、根底設(shè)施建立和轎車加個降低，城市居民獲得更多實在感；

8、政府職能轉(zhuǎn)換，市場環(huán)境更為完善。

總之，我國房地產(chǎn)業(yè)有前些年打下的根底，有多項政策的鋪墊；上有中央"增

加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費環(huán)境，保障人們安居樂業(yè)〞的決心，下有百姓改善住房條件的強烈愿望和買房即換購住房的積極性。我國參加WTO，給房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的開展機遇。可以預(yù)計，房地產(chǎn)市場會持續(xù)開

展。

但是也應(yīng)該看到，雖然近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、安康的開展態(tài)勢，但目前局部地區(qū)投資增幅過大、土地供給過量、價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程

度的"過熱〞、"虛熱〞和構(gòu)造性問題，有些區(qū)塊泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)存在潛

在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)出現(xiàn)投資持續(xù)超高增長、消費持續(xù)超高增長、房價持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價收入比明顯偏高等"五高〞病癥，并據(jù)此得出結(jié)論，目前中國房地產(chǎn)存在區(qū)域性過熱現(xiàn)象。這些區(qū)塊的房地產(chǎn)投資風(fēng)險已經(jīng)現(xiàn)象出來了。在一些區(qū)域房地產(chǎn)泡沫所造成的消極作用也逐漸顯現(xiàn)。首先，住房消費增長過快占用了過多的消費購置力，從而抑制其他消費需求；其次，住房消費增長過度波動，會增加處于調(diào)整期的我國經(jīng)濟的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反響，使投資者和消費者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹可能會對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟造成沖擊。這些過熱現(xiàn)象一般具有以下特

征：

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〔1〕投資高，投資的持續(xù)超高增長，且呈現(xiàn)逐年過快的趨勢；

〔2〕銷售額高，商品房銷售已連續(xù)3年增幅到達30%左右，房地產(chǎn)投資與消

費已出現(xiàn)過熱現(xiàn)象；

〔3〕房價高，不僅房價高，而且房價年增長率到達兩位數(shù)以上；

〔4〕投資比重高，房地產(chǎn)投資所占比重超過25%以上；

〔5〕房價收入高，房價收入比明顯偏高，全