物業(yè)管理手冊匯編

廣東玫瑰物業(yè)管理手冊目錄第一部分設(shè)備維修第一章人員素質(zhì)要求…………5一、工程部經(jīng)理標(biāo)準(zhǔn)…………5二、綜合維修標(biāo)準(zhǔn)……………5第二章物業(yè)設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成…………………5一、給排水系統(tǒng)………………5二、燃?xì)庀到y(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)………………6三、電氣工程設(shè)備系統(tǒng)………………………6四、智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)……………7五、電話通信設(shè)備……………8第三章物業(yè)設(shè)備管理的意義、方式與內(nèi)容…………………9一、房屋設(shè)備管理的意義……………………9二、房屋設(shè)備管理的方式……………………10三、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容……………………10第四章物業(yè)設(shè)備的使用與維修……………11一、維修工程的分類…………12二、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修…………12三、電力系統(tǒng)的管理與維護(hù)…………………17四、避雷設(shè)施的維護(hù)…………21五、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修…………22六、電梯的管理與維護(hù)………………………25七、電話通訊設(shè)備的管理和維護(hù)……………26第五章規(guī)章制度及服務(wù)意識………………29一、管理制度…………………29二、崗位職責(zé)…………………31三、服務(wù)意識…………………33第二部分車輛管理第一章人員素質(zhì)要求………38一、駕駛員標(biāo)準(zhǔn)………………38第二章駕駛技術(shù)……………38一、開車標(biāo)準(zhǔn)…………………38二、節(jié)省燃油的具體措施……………………38三、六種情況不能啟動發(fā)動機(jī)………………39四、正確啟動發(fā)動機(jī)…………39五、對行車突發(fā)故障的應(yīng)急處理……………39第三章養(yǎng)護(hù)使用……………40一、如何保護(hù)車………………40二、如何正確使用輪胎………………………40三、輪胎的選配與胎溫的控制………………40四、夏季行車如何防爆胎……………………41五、提高輪胎行駛里程的途徑和措施………41六、起車時如何使用自動變速器……………41七、倒車時如何使用自動變速器……………41八、使用自動變速器注意事項………………42九、如何延長蓄電池的使用壽命……………42十、汽車走合期應(yīng)注意的事項………………42十一、多少里程換機(jī)油為好…………………42十二、儀表上警告指示燈的意義……………43第四章維修經(jīng)驗……………43一、發(fā)動機(jī)大修后的維護(hù)……………………43二、防止輪胎偏離的有效對策………………43三、汽車常規(guī)保修管理………………………44第五章行車安全……………46一、高速公路的行車規(guī)定……………………46二、保證夜間行車安全的措施………………46三、雨天、霧天的行車安全…………………47四、倒車時應(yīng)注意的事項……………………47第六章規(guī)章制度及表格……………………48一、車輛管理員崗位職責(zé)……………………48二、車輛駕駛員崗位職責(zé)……………………48三、機(jī)動車輛駕駛員工作管理標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定…………………48四、車輛肇事處理辦法………………………50五、機(jī)動車輛油料管理、車輛維修、車輛保險規(guī)定………51六、車輛駕駛員工作管理規(guī)程………………52七、表格………………………53第三部分客房部管理第一章人員素質(zhì)要求………63一、客房部經(jīng)理標(biāo)準(zhǔn)…………63二、庫房管理領(lǐng)班標(biāo)準(zhǔn)………………………63三、客房部領(lǐng)班標(biāo)準(zhǔn)…………63四、客房部文員標(biāo)準(zhǔn)…………64五、維修班維修員標(biāo)準(zhǔn)………………………64六、布草房服務(wù)員標(biāo)準(zhǔn)………………………64七、客房清掃員標(biāo)準(zhǔn)…………65八、公共區(qū)域保潔員標(biāo)準(zhǔn)……………………65第二章操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)………………65一、鑰匙管理制度……………65二、客房計劃衛(wèi)生操作程序…………………66三、客人異常情況服務(wù)程序…………………68四、接待VIP服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)………………………70五、OK、OC、OOO房的清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)………70六、客房清掃服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)…………………71七、客房清掃衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………73八、客房日常檢查工作標(biāo)準(zhǔn)…………………74九、客人入住服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………76十、客人退房離店服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……………76十一、開夜床服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………77十二、留言服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……………………78十三、代客開門服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)……………………78十四、客衣取送服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)………………78十五、客衣糾紛處理標(biāo)準(zhǔn)……………………78十六、飲用品與物品供應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)…………79十七、會客服務(wù)與借用物品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)………79十八、擦皮鞋與出外購物服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)…………79十九、VOD電視服務(wù)…………80二十、客人遺留物品處理工作標(biāo)準(zhǔn)…………80二十一、客房小酒吧服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)………………80二十二、客房設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……………81二十三、客房用品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………82二十四、客房環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………82二十五、房間空啟質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………83二十六、客房安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)…………………83二十七、清洗地毯操作程序標(biāo)準(zhǔn)……………84二十八、起蠟、落蠟操作標(biāo)準(zhǔn)………………85二十九、大堂清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)…………………86三十、客用洗手間清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)……………87三十一、征求客人意見服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)……………87三十二、床墊翻轉(zhuǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)…………………88三十三、房務(wù)中心工作標(biāo)準(zhǔn)…………………88三十四、茶具、杯具清洗消毒服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)……………………90三十五、房間的日常維修、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)………90三十六、清潔浴室服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)…………………91三十七、加床、托嬰服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)………………91三十八、收發(fā)布草服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)…………………92三十九、房間物品擺放質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)……………92四十、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)………………93第三章規(guī)章制度……………94一、客房部經(jīng)理崗位職責(zé)……………………94二、庫房管理領(lǐng)班崗位職責(zé)…………………95三、客房部領(lǐng)班崗位職責(zé)……………………95四、客房部文員崗位職責(zé)……………………96五、維修班維修員崗位職責(zé)…………………96六、布草房服務(wù)員崗位職責(zé)…………………96七、客房清掃員崗位職責(zé)……………………97八、公共區(qū)域保潔員崗位職責(zé)………………98第四部分洗衣房管理第一章人員素質(zhì)要求………98一、洗衣房經(jīng)理標(biāo)準(zhǔn)…………98二、洗衣房領(lǐng)班標(biāo)準(zhǔn)…………98三、熨燙工標(biāo)準(zhǔn)………………98四、洗滌工標(biāo)準(zhǔn)………………99第二章操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)………………99一、洗滌程序…………………99二、衣物熨燙操作程序………………………99三、洗衣質(zhì)量檢查程序………………………100四、烘干機(jī)操作程序…………100五、洗衣房設(shè)備保養(yǎng)程序……………………101六、工服收發(fā)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)………………………101七、手洗衣物操作標(biāo)準(zhǔn)………………………102八、水洗操作標(biāo)準(zhǔn)……………103九、干洗操作標(biāo)準(zhǔn)……………104十、燙平機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)…………105十一、洗衣機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)………………………105第三章管理工作……………105一、洗衣房管理制度…………106二、洗滌品收發(fā)制度…………106三、洗衣房質(zhì)檢制度…………107四、清洗班管理制度…………107五、洗衣房經(jīng)理崗位職責(zé)……………………107六、洗衣房領(lǐng)班崗位職責(zé)……………………108七、洗滌工崗位職責(zé)…………108第一部分設(shè)備維修管理物業(yè)的附屬配套設(shè)施與設(shè)備是物業(yè)不可缺少的重要組成部分，特別是現(xiàn)代建筑物，無論是綜合性大廈，還是住宅或公寓，都配套有完善、先進(jìn)的各種輔助設(shè)施和設(shè)備，以滿足生活水平逐漸提高的人們的各種不同的需要。只有這些設(shè)備和設(shè)施正常運(yùn)作，房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用才能充分發(fā)揮，真正體現(xiàn)出價值。因此，物業(yè)的設(shè)備設(shè)施管理是物業(yè)管理的重要工作之一，從事管理的工作人員，必須充分認(rèn)識它的重要性，熟悉、了解并掌握各種設(shè)備設(shè)施的特性及其管理內(nèi)容和方法。以下主要介紹物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義、內(nèi)容，以及物業(yè)設(shè)備管理的特點(diǎn)、方法和有關(guān)的規(guī)章制度。第一章人員素質(zhì)要求一、工程部經(jīng)理高中以上文化程度，身體健康，年齡不超過五十周歲，懂得工程系統(tǒng)及維運(yùn)的各項程序，有管理經(jīng)驗，要求男性。工作經(jīng)驗五年以上，有國家認(rèn)可的技術(shù)等級證書。熱愛本職工作，能熱心為業(yè)主服務(wù)，理解、執(zhí)行公司質(zhì)量方針，能為綜合維修工培訓(xùn)。二、綜合維修工年齡不超過四十五周歲，身體健康，中學(xué)文化程度。本工種工作經(jīng)驗五年以上，有國家認(rèn)可的專業(yè)工種證書。熟悉各類房屋的結(jié)構(gòu)，公用設(shè)施、設(shè)備的種類，分布，位置及其使用、養(yǎng)護(hù)辦法。熱愛本職工作，能熱心為業(yè)主服務(wù)，理解并執(zhí)行公司質(zhì)量方針。第二章物業(yè)設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成在現(xiàn)代建筑中，綜合性的多功能智能大廈越來越多，即使是民用建筑，在建設(shè)概念與配套功能上也與過去有了很大的不同，除了滿足居住的需要外，還要求居住得舒適、安全，這樣，房屋建筑的附屬設(shè)備設(shè)施就成了房屋建筑的一個不可分割的重要組成部分。只有這些配套設(shè)備設(shè)施與其他工程協(xié)調(diào)一致，緊密配合，才能充分發(fā)揮建筑物的整體功能和作用，滿足人們各方面的需要。一般的物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要由以下各系統(tǒng)構(gòu)成。一、給排水系統(tǒng)物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工作設(shè)施的總稱。它包括：供水設(shè)備、設(shè)施。是指用人工或自動方法提供水源，以解決市政供水水壓不足，滿足房屋使用人正常用水的設(shè)備和設(shè)施。按照整個供水環(huán)節(jié)來看，它可以劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。排水設(shè)備、設(shè)施。是指用來排除生活污水和房屋雨、雪水的設(shè)備和設(shè)施。它包括：排水管道、排污管道、通氣管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。根據(jù)納污（廢）性質(zhì)，建筑物中的排水管道可以分為生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道和雨水管道。房屋衛(wèi)生設(shè)備。物業(yè)內(nèi)附屬的衛(wèi)生設(shè)備和設(shè)施包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶、面盆等不同種類。熱水供應(yīng)設(shè)備。物業(yè)內(nèi)熱水供應(yīng)設(shè)備和設(shè)施包括：沐浴器、熱水管道、熱水表、加熱器（電熱、氣熱或鍋爐等）、循環(huán)管、冷水箱、疏水閥、自動溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。消防設(shè)備。物業(yè)內(nèi)用于消防的設(shè)備和設(shè)施包括：噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設(shè)備，如煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明等。二、燃?xì)庀到y(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng)煤氣系統(tǒng)包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)包括供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。供暖設(shè)備。供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸汽供暖之分，包括鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等）、散熱部分（熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），以及一些輔助設(shè)施，如鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回水泵、膨脹水箱、去污器等。供冷設(shè)備。指可以使屋內(nèi)空氣流動，降低室內(nèi)溫度，給住用者帶來涼爽感覺的部分，它包括冷氣機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。即室內(nèi)通排風(fēng)換氣的設(shè)備，包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵的設(shè)備等。三、電氣工程設(shè)備系統(tǒng)電氣工程設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備設(shè)施，房屋運(yùn)輸設(shè)備，防雷及接地裝置。供電及照明設(shè)備。包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施。包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用無線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。房屋運(yùn)輸設(shè)備。即建筑物內(nèi)運(yùn)載人或物品的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括電梯和扶梯。電梯電梯一般由傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備組成。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯；按速度分有：速度在2米/秒以上的高速電梯、速度在1.0~1.5米/秒的低速電梯，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯；按電機(jī)拖動方式分有：交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào)速電梯；按控制方式分有：信號控制電梯、集選控制電梯、微機(jī)程序控制電梯和簡單手柄控制電梯。自動扶梯自動扶梯主要用于相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運(yùn)送大量人員，常用于大型商場、酒店、娛樂場所，以及火車站、機(jī)場候機(jī)廳等。自動扶梯在構(gòu)造上與電梯有些相似，但在許多方面比電梯簡單，它一般由驅(qū)動裝置、運(yùn)動裝置和支撐裝置組成。4、防雷及接地裝置不同用途的房屋建筑（構(gòu)筑）物，有不同的防雷等級要求。防雷等級的劃分凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發(fā)生爆炸，致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的為一類建（構(gòu)）筑物；凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物為二類建（構(gòu)）筑物；凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護(hù)的建筑物為三類建（構(gòu)）筑物。防雷裝置的一般要求一般建筑物的防雷設(shè)施要求裝有避雷針、避雨網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針可分為單支、雙支及多支保護(hù)等形式。避雷針、避雷帶、引下線和接地極等防雷部分必須按照規(guī)范的具體要求裝設(shè)，才能達(dá)到防止雷擊的危害。四、智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)現(xiàn)在一般以樓宇所配置的自動化設(shè)備來作為智能建筑的定義。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種：計算機(jī)監(jiān)控設(shè)備以樓宇自動化系統(tǒng)來說，它包括能源監(jiān)控系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防及火警系統(tǒng)、給排水管理系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等。這些控制系統(tǒng)通過傳感器對被控制對象進(jìn)行檢測，然后將檢測到的信號輸入計算機(jī)。例如，樓宇內(nèi)的照明和溫度變化情況會被相應(yīng)的傳感器感知并輸入計算機(jī)，計算機(jī)即將當(dāng)時樓宇內(nèi)的照明度和溫度與外界的日光和氣溫加以比較，并按設(shè)定的要求，將相應(yīng)的調(diào)控指令送到照明系統(tǒng)中的調(diào)光裝置及空調(diào)系統(tǒng)中的加熱或冷凍裝置，從而完成調(diào)控的目的。綜合布線系統(tǒng)。要將樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等許多系統(tǒng)連接成一個整體，就需要通過一個物理實體來實現(xiàn)，這就是智能化樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)。計算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備。主要是指樓宇的辦公自動化系統(tǒng)，其中包括資料檔案管理、多媒體信息查詢、電視會議、財務(wù)計劃、人事管理以及電子數(shù)據(jù)庫（EDI）系統(tǒng)等。計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。在智能化樓宇中，通訊自動化系統(tǒng)是一個中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括以數(shù)字式程控交換機(jī)為中心的通信系統(tǒng)，以及通過樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)來實現(xiàn)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星通信、閉路電視、可視電話、電視會議等系統(tǒng)的綜合，從而達(dá)到樓宇內(nèi)、市內(nèi)、國內(nèi)以及國際間的信息溝通與共享。由于通信與計算機(jī)的結(jié)合愈來愈密切，而且傳輸?shù)拿襟w也從話音、數(shù)據(jù)發(fā)展到圖像及動畫，因此，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及結(jié)構(gòu)化綜合布線的作用和優(yōu)點(diǎn)就更為突出。所謂計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，就是指將有關(guān)計算機(jī)及其子系統(tǒng)通過聯(lián)網(wǎng)集成起來。無論是樓宇自動化系統(tǒng)，還是辦公自動化系統(tǒng)，它們都是由許多計算機(jī)子系統(tǒng)所組成的。一個子系統(tǒng)往往就是一個局域網(wǎng)，要將這些局域網(wǎng)連接起來，就需要有一個高速主干網(wǎng)，能覆蓋到樓宇的各個樓層，連接各個樓層內(nèi)的局域網(wǎng)和其他聯(lián)網(wǎng)的辦公設(shè)備，還應(yīng)該與外界的網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。五、電話通信設(shè)備電話通訊設(shè)備的主體是電話交換機(jī)，電話網(wǎng)內(nèi)各電話總機(jī)及各用戶之間的各種信號的交換、接待以及電話總機(jī)向用戶提供的各種電信特殊服務(wù)功能（如電話語言系統(tǒng)等），都是通過交換機(jī)來完成的。電話交換機(jī)已由最初的步進(jìn)制交換機(jī)逐步發(fā)展為旋轉(zhuǎn)制交換機(jī)、縱橫制交換機(jī)和程控交換機(jī)。程控交換機(jī)把電話的呼叫編成計算機(jī)操作的程序，賦予必需的數(shù)據(jù)，由計算機(jī)程序逐條操作，把所持續(xù)的呼叫接通。由于它具有傳輸與交換速度快、正確率高、使用新業(yè)務(wù)方便等特點(diǎn)，因此，目前已被普遍采用。用戶程控交換機(jī)主要由硬件和軟件兩部分組成。1、硬件是指計算機(jī)及機(jī)器等外圍設(shè)備，具體有：公共設(shè)備交換網(wǎng)絡(luò)處理器（CPU）、收號器、音信號、電源[工作電壓、-48V（DC直流）或-24V（RG鈴流）]；中繼/分機(jī)設(shè)備（用戶/線架設(shè)備）用戶電路、出入中繼、會議電話板、話務(wù)臺[由顯示屏、撥號盤、環(huán)路鍵（又稱路由鍵，包括外線呼入鍵、回叫呼入鍵、內(nèi)線呼入鍵）、性能鍵（大部分可以編程，非常性能可用代碼代替）、告警批示燈（有電源告警和中繼線告警兩種）等組成]；輔助設(shè)備交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩(wěn)壓器、配線架、空調(diào)器、打印機(jī)、維護(hù)終端（用于對交換機(jī)進(jìn)行維護(hù)操作、故障排除等日常操作）。2、軟件是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有：執(zhí)行管理程序（操作系統(tǒng)）；呼叫處理程序；系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序；故障診斷程序；維護(hù)和運(yùn)行程序。第三章物業(yè)設(shè)備管理的意義、方式與內(nèi)容一、房屋設(shè)備管理的意義物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面。所謂管理，指的是對物的管理，也就是要做好建筑物和設(shè)備等方面的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作。由于現(xiàn)代建筑配套設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)性和復(fù)雜性，因此，要求對物的管理要靠專業(yè)的知識、規(guī)范的程序、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和高超的性能。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修，進(jìn)行有效的管理。如果設(shè)備不能正常運(yùn)行或經(jīng)常損壞處于癱瘓狀態(tài)，房屋就不能很好的發(fā)揮其住用功能，更談不上保值或升值。因此，房屋設(shè)置的運(yùn)行和維修管理是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一。房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障。房屋設(shè)備不僅是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是影響工業(yè)、商業(yè)發(fā)展和人們生活水平提高的制約因素。房屋設(shè)備的運(yùn)行和維修管理的好壞與否，直接影響到房屋的住用水平，影響到人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)的正常進(jìn)行。沒有良好的設(shè)備運(yùn)行和維修管理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)環(huán)境，就不能使人們安居樂業(yè)。所以，良好的房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障。房屋設(shè)備管理是延長設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。良好的房屋設(shè)備管理，可以保證設(shè)備在運(yùn)行中的安全和技術(shù)性能的正常發(fā)揮，并能延長其使用壽命。這是因為，房屋設(shè)備會因長期使用、自然作用或使用不當(dāng)?shù)仍蚨l(fā)生磨損、毀壞，如果加強(qiáng)了設(shè)備的日常運(yùn)行管理，就可以避免因設(shè)備使用不當(dāng)引起的損壞，并保障其安全運(yùn)行；加強(qiáng)設(shè)備的維修管理就可以提高設(shè)備性能，排除運(yùn)行故障，避免事故發(fā)生，從而延長設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產(chǎn)經(jīng)營效益和居民的生活居住水平，也為實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值打好了基礎(chǔ)。房屋設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達(dá)到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設(shè)備經(jīng)過科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平，而且標(biāo)志著城市文明的程度。所以說，為了城市文明衛(wèi)生建設(shè)和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設(shè)置管理。房屋設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)由于房屋設(shè)備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業(yè)管理的行風(fēng)好壞、管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，以及技術(shù)水平的高低，從而反映出物業(yè)管理企業(yè)形象。因此，搞好房屋設(shè)備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風(fēng)苗子，不斷提高管理服務(wù)質(zhì)量和技術(shù)水平，從而強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。二、房屋設(shè)備管理的方式設(shè)備管理工作一般由房管單位和物業(yè)管理公司的工程部門主管，并由專人負(fù)責(zé)?；鶎庸芾碛蟹稚⑿怨芾矸绞胶图械膶I(yè)化管理等各種方式。設(shè)備管理主要由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成。維修與運(yùn)行既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。設(shè)備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設(shè)備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。維修工作的好壞，直接影響著設(shè)備在運(yùn)行中技術(shù)性能的發(fā)揮。所以，加強(qiáng)對設(shè)備維修工程的管理，將是一個越來越重要的工作環(huán)節(jié)。具體的管理措施主要有：建立設(shè)備管理賬冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案；建立設(shè)備卡；建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度；建立房屋設(shè)備大、中修工程的驗收制度，積累有關(guān)技術(shù)資料；建立房屋設(shè)備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度；建立承租戶保管房屋設(shè)備的責(zé)任制度；7、建立每年年末對房屋設(shè)備進(jìn)行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現(xiàn)象，應(yīng)采取必要措施，及時加以解決。三、房屋設(shè)備管理的內(nèi)容不同的房屋設(shè)備有不同的特點(diǎn)，因此，房屋設(shè)備管理的內(nèi)容也各不相同。一般包括以下內(nèi)容：1、房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。設(shè)備原始資料檔案管理。設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。這類檔案主要有：驗收文件：包括驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明、遺留問題處理協(xié)議與會議記要等；建立設(shè)備卡片：應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料，如房屋設(shè)備類別、編號、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、附屬物所在地點(diǎn)、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預(yù)計使用年限、預(yù)提大修更新基金、進(jìn)行大修理次數(shù)和日期、報廢清理情況等等。重要設(shè)備維修資料檔案管理。①報修單每次維修填寫的報修單，每月統(tǒng)計一次，每季裝訂一次，物業(yè)修管理部門負(fù)責(zé)保管以備存查。②運(yùn)行記錄值班人員填寫的設(shè)備運(yùn)行記錄每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理部門保管好，以備存查。③考評材料定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進(jìn)班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。④技術(shù)革新資料設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由設(shè)備管理部門匯總存查。房屋設(shè)備的運(yùn)行管理房屋設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容是：建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運(yùn)行的管理，并建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。其中，對于設(shè)備安全管理，除了加強(qiáng)設(shè)備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外，還要建立安全責(zé)任制和對?。ㄓ茫暨M(jìn)行安全教育，向住（用）戶宣傳一些危險設(shè)備（如電梯）的安全使用知識。房屋設(shè)備的維修管理房屋設(shè)備的維修管理是指根據(jù)設(shè)備的性能，按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修、更新。第四章物業(yè)設(shè)備的使用與維修由于物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施類型較多，因此，物業(yè)管理公司工程部一般分設(shè)幾個班組，分別負(fù)責(zé)各項設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和維修，如強(qiáng)電組、弱電組、水暖組和綜合組等。強(qiáng)電組主要負(fù)責(zé)發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的維修保養(yǎng)；弱電組主要負(fù)責(zé)電梯、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)的線路和相應(yīng)設(shè)備的維護(hù)、修理；水暖組主要負(fù)責(zé)供水、排水、供暖、供冷及相應(yīng)設(shè)備管理的運(yùn)行、維護(hù)和維修；而綜合組主要負(fù)責(zé)泥水、水器等綜合維修工作。一、維修工程的分類目前對房屋設(shè)備維修工程的分類尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般可分為以下幾種：設(shè)備大修工程。是指對房屋設(shè)備進(jìn)行定期的包括更換主要部件的全面檢修工程。設(shè)備中修工程。是指對房屋更換少量零部件、進(jìn)行正常的和定期的全面檢修。設(shè)備更修和技術(shù)改造工程。是指設(shè)備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護(hù)費(fèi)提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題嚴(yán)重，為使其技術(shù)性能得到改善提高，降低年使用維護(hù)成本而進(jìn)行的更新改造。設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運(yùn)行故障而進(jìn)行修理。二、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修1、給水系統(tǒng)建筑物給水方式有多種：一般平房和多層樓房均由城市供水管網(wǎng)供水；高層建筑則需進(jìn)行二次供水，因為城市管網(wǎng)的水壓無法滿足高層供水需要，多采用加壓水泵和高位水箱向高層供水。管理范圍的界定物業(yè)管理公司對給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政部門都有規(guī)定。一般居住小區(qū)內(nèi)供水設(shè)備的管理職責(zé)如下：高層樓房以樓內(nèi)供水泵房總計費(fèi)表為界，多層樓房以樓外自來水表井為界。界限以外（含計費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備，有供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，公安消防部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高、低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道室內(nèi)消防拴等，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。給水系統(tǒng)的管理應(yīng)做到：①防止二次供水的污染，對水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。②對供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。③發(fā)生跑水、斷水故障，應(yīng)及時搶修。④消防水泵要定期試泵，至少每年進(jìn)行一次；保持電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，管道節(jié)門水龍帶配套完整，檢查報告應(yīng)送交當(dāng)?shù)叵啦块T備案。給水管道的養(yǎng)護(hù)①給水管道的檢查維修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)十分熟悉給水系統(tǒng)，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經(jīng)常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行維修。②保溫防凍工作在每年冬季來臨之前，維修人員應(yīng)注意做好水表箱、閥門井、消防拴、栓井以及室內(nèi)外的管道、閥門、消防栓等的防凍保溫工作。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧鉁厍闆r，分別采用不同的保溫材料，以防凍壞。③對凍劣事故的處理對已發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆以溫水逐步升溫或保溫材料的方法，讓其自然化凍。對已凍劣的水管，可根據(jù)具體情況，采取電焊或換管的方法處理。馬鐵鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應(yīng)予以更新。（4）給水管道的維修漏水是給水管道及配件常見的主要毛病。明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分；對于埋地管道，首先進(jìn)行觀察，對地面長期潮濕、積水、和冒水的管段進(jìn)行聽漏，同時參考原設(shè)計圖紙和現(xiàn)有閘門箱位，準(zhǔn)確地確定滲漏位置，進(jìn)行開挖修理。滲漏管道的維修，常有以下兩種方法：①哈夫夾堵漏法用鉛楔或木楔打入洞眼內(nèi)，然后墊以2—3毫米厚的橡皮布，最后用尺寸合適的哈夫夾夾固。②換管法對于銹蝕嚴(yán)重的管段則需進(jìn)行更換。地下水灌的更換有時需據(jù)短管子的一頭或兩頭，在截取長度合適的新水管，用活接頭予以重新連接。2、排水系統(tǒng)管理范圍的界定室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。道路市政排水設(shè)施管理職責(zé)如下：以3.5米路寬為界。凡道路寬在3.5米（含3.5米）以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施檢查，井蓋的維護(hù)、管理；道路寬在3.5米以下的，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。居住小區(qū)內(nèi)各種地下時間檢查，井蓋的維護(hù)、管理，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。排水系統(tǒng)的管理①定期對排水管道進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通。②教育、約束住戶不要把雜物投入下水管道，防止堵塞。下水道堵塞應(yīng)及時清通。③定期檢查排水管道和節(jié)門等是否有生銹和滲漏等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。④室外排水溝去應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。室內(nèi)排水管道堵塞管道堵塞會造成流水不暢，排泄不通，嚴(yán)重的會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。造成堵塞的原因，多為使用不當(dāng)。如有的是硬雜物進(jìn)入管道，停滯在排水管中部、拐彎處、排水管末端；也有的是在施工過程中，磚塊、木塊、砂漿等進(jìn)入管中。修理時，可根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工或機(jī)械疏通；如無效時，則采用尖物等疏通，或采用“開天窗”的辦法，進(jìn)行大開挖，排除堵塞。室外排水管道的維修①管道坡度搞反形成倒返水此類故障常見于新建的房屋中，原因大多是未按圖紙要求放坡，或溝底未做墊層，加上接口封閉不嚴(yán)，管道滲漏而造成不均勻下沉，致使排水不暢，嚴(yán)重的則會引起倒流，污水外溢。維修方法是按原設(shè)計圖紙和規(guī)范要求返工重做。②管道堵塞維修時，首先應(yīng)將檢查井中的沉積物用鉤勺掏清，隨后用毛竹片進(jìn)行疏通，在用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷，同時放水沖淤；如還疏通不了時，則要在堵塞位置上進(jìn)行破土開挖，采用局部起灌疏通、重新接管的辦法進(jìn)行疏通。（5）高位水箱滲漏及浮球閥的維修（見表）高位水箱滲漏及浮球閥的維修常見毛病常見毛病產(chǎn)生原因修理辦法水箱滲漏裂縫灌注環(huán)氧樹脂球閥關(guān)不住膠皮磨損換膠皮墊球閥不出水挑桿銹蝕、水眼被堵除修疏眼（6）高水位箱的清洗消毒高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锝攵斐伤|(zhì)污染，從而達(dá)不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)，故應(yīng)每年進(jìn)行一次水箱清洗工作，每三年進(jìn)行一次水箱消毒工作。3、衛(wèi)生設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備包括大便器、小便器、洗臉盆、拖布池和家具盆、淋浴器及澡盆等。下面分別介紹各種設(shè)備的常見故障、產(chǎn)生原因及修理方法（見表）大便器高低水箱的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見常見故障產(chǎn)生原因修理方法不下水天平架挑桿鐵絲斷漂球定得過低接好調(diào)到合適的高度自泄漂球失靈，漂桿腐蝕壞漂子門銷子折斷漂球與漂桿連接斷裂漂球被浸在水中漂桿定的過高漂子門不嚴(yán)換漂桿修配銷子更換漂球，避免漂球與他物相碰鎖母漏水高水箱不穩(wěn)填料失敗固定高水箱更換填料哈風(fēng)排水口漏墊料失敗墊料彈性不夠更換墊料更換墊料高水箱不穩(wěn)受外力撞擊或拉繩用力大更換鋁墊或開腳螺栓，注意使用高水箱損壞有細(xì)微裂紋嚴(yán)重?fù)p壞有膠布、外涂環(huán)氧樹脂更換高水箱沖洗管損壞撞擊或高水箱挪位重新配管大便器的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見故障常見故障產(chǎn)生原因修理方法大便器堵塞、污水存水彎有堵塞物用揣子揣或鉤子鉤不流或流的很慢、不流或流的很慢、樓板滲水排水管中有堵塞物打開掃除口疏通膠皮腕漏水，致使地面滲漏皮腕或銅絲蝕爛銅絲綁扎不良刨開地面更換刨開地面，重新綁扎大便器裂紋或破碎重物撞擊輕微裂紋嚴(yán)重破碎用水泥砂漿糊上更換大便器瓷存水彎損壞，不下水，有滲漏堵塞時用木棍亂捅刨開地面更換存水彎坐便器搖動地面木楔腐爛固定螺釘腐爛更換新木楔更新螺釘，重新固定好小便器的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見常見故障產(chǎn)生原因修理方法不下水尿堿或異物堵塞存水彎用揣子揣，如不見效可打開存水彎活接疏通沖洗底部冒水存水彎損壞修換存水彎存水彎漏承插口漏活接漏絲堵漏更換、增加填料更換墊料卸下纏麻重上或更換直角水門漏皮墊或塑料心碎壞閥體損壞，閥桿滑扣更換更換新直角水門瓷臉盆的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法常見常見故障產(chǎn)生原因修理方法水嘴處漏水蓋母漏，銷母漏，關(guān)不嚴(yán)相應(yīng)更換填材及墊料排水栓漏排水栓漏水根母松，脫架不穩(wěn)擰緊根母或加墊料，穩(wěn)固脫架瓷臉盆損壞有細(xì)小裂縫使用不當(dāng)，嚴(yán)重?fù)p壞用防水膠粘劑補(bǔ)縫更換臉盆不下水排水栓或存水彎堵塞用橡皮泵撥或疏通存水彎與排水管接口漏水排水管道內(nèi)有異物堵塞疏通4、消防設(shè)施對于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供水管道部分的維修相同。室內(nèi)消防設(shè)施也是由管道、閥門等構(gòu)成，其損壞同樣是管道漏水、閥門漏水或關(guān)閉不嚴(yán)等。對于室內(nèi)外的管道，同樣應(yīng)做好冬季的防凍保溫工作，以確保它們處于良好的工作狀態(tài)。對于消防栓接圈的封閉圈及水龍帶，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時檢查、保養(yǎng)及實驗工作，以防止老化、霉變、失效，對于檢查不合格的應(yīng)及時更換。對于儲水池（箱、塔），應(yīng)貯存足夠的水量，并隨時補(bǔ)足；對于離心泵及其電機(jī)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，定時檢查保養(yǎng)，并應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。三、電力系統(tǒng)的管理與維護(hù)供電設(shè)備的組成用電單位的用電來源，一般分為高壓供電和低壓供電兩種。所為高壓供電，是用戶直接從高壓線路上取得電源，通過自備的降壓變壓器，將高壓轉(zhuǎn)換成低壓（380伏/220伏），再分配給各用電點(diǎn)；低壓供電，是指從供電局已經(jīng)轉(zhuǎn)換成低電壓的線路上直接取得電源。低壓供電減少了變壓器的投資，也不用對其進(jìn)行維護(hù)（由供電局維護(hù)）。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定，一般用電容量大于250千瓦以上的單位，必須選用高壓引進(jìn)。用戶將低壓電流通過控制閘，根據(jù)需要將“電能”分配到各用電點(diǎn)，這項工作稱為配電；將高壓轉(zhuǎn)換成低壓的工作稱為變電。用來裝置這些設(shè)備的場所叫配電室（站）/變壓室（站）。每個用電點(diǎn)又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具，如電梯、電燈、插座等處使用。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。用電量大的單位，為監(jiān)視供用電情況，達(dá)到安全可靠運(yùn)行的目的，還必須設(shè)置一些聲、光、指示信號、控制計量儀表、保安防護(hù)系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設(shè)施。這些部分共同組成一個完整的共用電系統(tǒng)，使電正常運(yùn)行。供電設(shè)備的管理與維護(hù)（1）供電設(shè)備的管理對供電設(shè)備進(jìn)行管理的目的是保證其正常運(yùn)行，供電不間斷。為此，首先應(yīng)了解和掌握全部設(shè)備的各種資料。應(yīng)掌握的資料包括以下幾個方面：①供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用點(diǎn)內(nèi)容及主要要求（如住宅和商服設(shè)施、工廠車間、辦公樓等，對用電的要求是不一樣的）；②供電方式、電壓等級、用電容量、分配方案、配件方法（如高、低壓重點(diǎn)保護(hù)單位，單、雙路供電等）；③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖；④施工中的各級各階段的驗收證明書、變更洽商紀(jì)錄（如絕緣遙測記錄，接地點(diǎn)組織的測定，單、全負(fù)荷實驗結(jié)果報告和支路的負(fù)荷電流實測記錄，電壓變化情況記錄等）；⑤核對實際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、型號、位置是否與圖紙要求一致，地下埋設(shè)管路的具體位置與平面圖是否一致；⑥正式使用后，各用戶內(nèi)的主要用電設(shè)備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負(fù)荷變動情況等。掌握資料后，即應(yīng)制定管理辦法。一般包括下列內(nèi)容：①定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測。根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電局的“電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程”，寫出固定的巡視日期和內(nèi)容（可分為一般部位和重點(diǎn)部位、一般項目和重點(diǎn)項目等）；根據(jù)設(shè)備的使用頻率和季節(jié)的不同，定出測定的項目，如雨季前要進(jìn)行遙測地極的接地電阻值，夏季要進(jìn)行遙測線路的絕緣電阻值，以及特殊節(jié)日前的有關(guān)項目檢查等。②建立各項設(shè)備檔案。所有較大的用電設(shè)備均應(yīng)按臺編號，建立檔案，如鍋爐房內(nèi)的風(fēng)機(jī)、水泵、廚房內(nèi)的機(jī)具。一般建立如下檔案：電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙；用電電壓、頻率、實測電流等有關(guān)數(shù)據(jù)；維修記錄、運(yùn)行記錄、巡視記錄及大修后的實驗報告記錄等。③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識，掌握用電的一般知識和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。（2）供電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)。供電設(shè)備的維護(hù)范圍，須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)的劃分原則來執(zhí)行。依據(jù)“全國供用電規(guī)則”對維護(hù)管理與產(chǎn)權(quán)分界的界定，供電局與用戶電氣設(shè)備的維護(hù)管理范圍遵照以下原則：①低壓供電的，以供電接戶線的最后（第一）支持物為分界點(diǎn)，支持物屬供電局；②10千伏及以下變壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn)，第一斷路器或進(jìn)線套管的維護(hù)責(zé)任由雙方協(xié)商確定；③35千伏及以上高壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn)，第一機(jī)電桿屬供電局；④采用電纜供電的，本著便于維護(hù)管理的原則，由供電局與用戶協(xié)商確定；⑤產(chǎn)權(quán)屬于用戶的線路，以分支點(diǎn)或以供電局變電所外第一基電桿為分界點(diǎn)，第一基電桿維護(hù)管理責(zé)任由雙方協(xié)商確定。計費(fèi)電度表及附屬件的購置、安裝、移動、更換、校驗、拆除、加封、啟封等均由供電局負(fù)責(zé)。對供電設(shè)備的維護(hù)可分為日常巡視維護(hù)和定期檢查保養(yǎng)兩個方面。應(yīng)根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電部門的“電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程”，定出重點(diǎn)檢查的項目。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運(yùn)行的保證也是維護(hù)保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。主要有以下內(nèi)容：①觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電源的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有無差異；②核對各個支路的實際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合（按規(guī)定采用熱元件時，整定值為負(fù)荷電流的1-1.5倍，采用熔絲時，按負(fù)荷電流的1.25-1.5倍選用）；③配電箱的固定是否牢固，箱內(nèi)期間是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆，熔短器有無焦痕；④導(dǎo)線絕緣是否良好（用兆歐表搖測絕緣電阻值，低壓線路應(yīng)不低于0.5兆歐），各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，特別是各接頭處有無變焦、變脆，絕緣包布有無失效，接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象；⑤沿墻及沿頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、損傷，有無其他物品觸碰到線，室外架空線的瓷瓶是否破裂，導(dǎo)線垂度是否過大，有風(fēng)時導(dǎo)線搖拽線間有無相碰現(xiàn)象，電桿是否歪斜，木桿根有無糟朽、缺土、下凹；⑥金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管線固定是否牢固，管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管子有無塌腰變形；⑦各用電器具，如燈頭、開關(guān)、插座等是否牢固，燈頭吊線據(jù)地是否太低，有無自行拉扯的臨時線路等；⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定（防雷接地10歐姆以下，保護(hù)接地4歐姆以下），接地導(dǎo)線有無傷痕和腐蝕；⑨特殊房間應(yīng)有特殊要求，如潮濕、高溫、易燃、放爆等場所應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點(diǎn)進(jìn)行檢查維護(hù)。（3）線路的常見故障及檢修線路的常見故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。在檢修時，首先應(yīng)根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在，在按情況加以排除。①斷路，分線斷路和中線斷路兩種，應(yīng)換新線。②短路，是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象（即電阻等于或接近于零），應(yīng)環(huán)線或重新包扎。③接觸不良，是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。應(yīng)分段檢查，找出接觸不良部位重裝重接。④漏電。這是因為導(dǎo)線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流泄漏，嚴(yán)重的能造成人身事故，或造成不能正常用電。檢查方法時用兆歐表測量線路或設(shè)備的絕緣電阻，然后按具體情況予以修復(fù)或更換。⑤管子配線的絕緣電阻的測量及換線。由于管子里導(dǎo)線在長期不通風(fēng)、散熱極差的狀態(tài)下工作，導(dǎo)線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化，導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。此時，必須對管內(nèi)導(dǎo)線進(jìn)行更換。3、電力系統(tǒng)的操作設(shè)置操作模擬圖板的目的如下：電氣設(shè)備的實際狀態(tài)很難一目了然，有了模擬圖板，可以明確展示供電方式和電器設(shè)備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的“合”、“斷”狀態(tài)?？梢哉_部署安全措施，防止錯誤操作事故，并借以指導(dǎo)值班人員進(jìn)行倒閘操作的模擬演習(xí)。可以進(jìn)行日常培訓(xùn)練習(xí)，提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力?？梢约由钪蛋嗳藛T對電力設(shè)備的接線方式、布置方位、命令代號的記憶。變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作的制度如下：變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作，應(yīng)執(zhí)行變電停電工作票。工作票的主要內(nèi)容應(yīng)包括：工作內(nèi)容、工作地點(diǎn)、停電范圍、停電時間以及安全措施等。工作范圍應(yīng)在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明，用不同顏色標(biāo)明停電及帶電部分。在工作票中，應(yīng)填寫清除所要拉開的隔離開關(guān)和斷路器的高度編號，并應(yīng)注明裝設(shè)接地線的確實地點(diǎn)和應(yīng)設(shè)的遮攔和標(biāo)示牌等。工作終結(jié)，要履行送電前的檢查以及工作負(fù)責(zé)人在工作票上簽名等手續(xù)。工作票簽發(fā)應(yīng)由電氣負(fù)責(zé)人或電氣工程師擔(dān)任，簽發(fā)工作票時應(yīng)重點(diǎn)檢查的內(nèi)容如下：工作的必要性。工作是否安全。工作票上所填安全措施是否正確。工作票所劃停電范圍是否正確，有無其它電源返回的可能。所指派的工作負(fù)責(zé)人和工作人員的技術(shù)水平是否能滿足工作需要，能否在規(guī)定的停電時間內(nèi)完成工作任務(wù)。所準(zhǔn)備的工具、材料以及安全用具是否齊全。工作監(jiān)護(hù)制度是保證人身安全及操作正確的主要措施監(jiān)護(hù)。人的職責(zé)是保證工作人員在工作中的安全。所監(jiān)護(hù)的主要內(nèi)容如下：（1）部分停電時，監(jiān)護(hù)人應(yīng)時刻注意工作人員的活動范圍，使其與帶電設(shè)備保持規(guī)定的安全距離。（2）帶電作業(yè)時，除應(yīng)監(jiān)護(hù)工作人員的活動范圍外，還應(yīng)注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全，以及操作方法是否正確等。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動作或違反規(guī)程的做法時，應(yīng)及時提出糾正，必要時可令其停止工作，并立即向上級報告。監(jiān)護(hù)人在執(zhí)行監(jiān)護(hù)時，不應(yīng)兼做其它工作。在下列情況下，監(jiān)護(hù)人可參加班組的工作：①全部停電時；②在變電所內(nèi)部分停電時，只有在安全措施可靠，工作人員集中在一個工作地點(diǎn)，工作人員連同監(jiān)護(hù)人不超過三人時；③所有室內(nèi)、外帶電部分，均有可靠的安全遮攔，完全可以做到防止觸電的可能時。凡遇到下列情況時，可不填寫工作票：事故緊急搶修工作。用絕緣工具做低壓測試工作，如用鉗形電流表進(jìn)行的測試工作等。線路工作人員在巡視或檢查外觀時。工作結(jié)束后送電前，進(jìn)行安全檢查的內(nèi)容如下：工作負(fù)責(zé)人應(yīng)會同值班員對設(shè)備進(jìn)行檢查，特別要核對斷路器及隔離開關(guān)的分、合位置是否符合工作票所填的實際情況，核對無誤后，雙方在工作票上簽字。拆除臨時遮攔、臨時接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄、換掛標(biāo)示牌等。清點(diǎn)現(xiàn)場工具和材料，不應(yīng)有遺漏。工作負(fù)責(zé)人對工作范圍進(jìn)行全面檢查，認(rèn)為沒有問題后宣布工作終結(jié)，帶全體工作人員撤離工作地點(diǎn)之后，方可辦理送電手續(xù)。送電后，工作負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查設(shè)備情況，運(yùn)行正常后才可離開現(xiàn)場。操作票是防止錯誤操作的主要措施之一。它的主要內(nèi)容應(yīng)包括操作任務(wù)、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護(hù)人以及操作時間等。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下：當(dāng)受令人得到操作命令，并復(fù)誦無誤后方可執(zhí)行。在變、配電所的架空或電纜出線上進(jìn)行工作而要求停電時，值班人員必須在接到工作負(fù)責(zé)人的書面要求后，填寫操作票，方可進(jìn)行操作。倒閘操作必須由兩人執(zhí)行,其中由對設(shè)備較熟悉者作監(jiān)護(hù)。操作前，應(yīng)根據(jù)操作票內(nèi)容和順序在模擬板上進(jìn)行核對性操作。操作時，應(yīng)先檢查斷路器或隔離開關(guān)的原來位、合位置，并檢查是否與工作票所填寫的一致。操作中，應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)制、復(fù)誦制，要求每操作完一步即應(yīng)由監(jiān)護(hù)人員在操作項目前劃“√”。每張操作票只能填寫一項操作任務(wù)，并應(yīng)由操作人填寫操作票。操作票應(yīng)有編號，以操作過的操作票應(yīng)注明“已執(zhí)行”，對以執(zhí)行的操作票，保存期限至少為三個月。操作人員在執(zhí)行操作票的過程中，發(fā)現(xiàn)操作票上填寫的內(nèi)容有錯誤，應(yīng)拒絕執(zhí)行；同時，應(yīng)立即向調(diào)度員或現(xiàn)場負(fù)責(zé)人報告，提出不能執(zhí)行的理由，并指出錯誤之處，但不可私自涂改?，F(xiàn)場負(fù)責(zé)人得到操作人所提出不能執(zhí)行的理由后，應(yīng)立即與現(xiàn)場實際情況核對，并檢查證明確實有錯誤后，同意操作人重新填寫正確的操作票，才可進(jìn)行操作。四、避雷設(shè)施的維護(hù)避雷裝置的檢查包括外觀巡視檢查和測量兩個方面。一般可用接地表來測量各類建筑物的防雷接地電阻是否符合要求。接地電阻的監(jiān)測每兩年進(jìn)行一次。外觀檢查的主要內(nèi)容包括：接閃器、引下線等各部分的連接是否可靠，有沒有受機(jī)械損傷、腐蝕、銹蝕等，支撐是否牢固。對檢查出的不同問題，應(yīng)采取不同的修繕辦法，如加固、補(bǔ)強(qiáng)、調(diào)整、圖刷保護(hù)漆膜、局部更換等，以經(jīng)常保持其在正常狀態(tài)下工作。對外觀檢查每年應(yīng)進(jìn)行一次。雷雨后應(yīng)注意對防雷保護(hù)裝置進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。五、制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容熟悉空調(diào)設(shè)備的工作原理及操作方法，制定相應(yīng)的操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。機(jī)組運(yùn)行時，應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，如果不正常，應(yīng)及時調(diào)整，必要時可關(guān)機(jī)，以防止事故發(fā)生。定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，有無雜音、振動、滲水情況，并定時加潤滑油、定時檢修。定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時應(yīng)及時更換。定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。根據(jù)鍋爐用水量，定期清洗、保養(yǎng)鍋爐，軟化用水裝置。定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰，防止積存過多。每年停爐期間對鍋爐進(jìn)行全面保養(yǎng)，徹底清除水垢及雜質(zhì)，對安全閥、轉(zhuǎn)動機(jī)械及其附屬設(shè)備進(jìn)行檢修。做好空調(diào)、鍋爐等設(shè)備耗電的計量、記錄及收費(fèi)工作。2、制冷機(jī)供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)的基本制度（1）空調(diào)系統(tǒng)工作制度①空調(diào)共對當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行負(fù)有全部責(zé)任。領(lǐng)辦必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度，定時對外界及空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進(jìn)行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時進(jìn)行空調(diào)工作情況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。②嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。③堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或擅自離崗，值班時間不做與本崗位無關(guān)的事。④負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修。⑤值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即報告，并及時處理，且在工作日記上做好詳細(xì)記錄。⑥值班人員違反制度或使之造成設(shè)備損壞的，將追究其責(zé)任。⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障判斷準(zhǔn)確，處理迅速及時。（2）空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)定準(zhǔn)備工作：①檢查冷水機(jī)組的蒸發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟；②檢查冷水泵、冷水泵進(jìn)出水泵是否全部開啟；③檢查分水管上的閥，根據(jù)樓層的空調(diào)需要，決定是否開啟或關(guān)閉；④檢查回水總管兩端的閥是否開啟；⑤檢查系統(tǒng)里的水壓，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)；⑥檢查加熱器，油溫必須大于50攝氏度，并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；⑦啟動手動油泵，運(yùn)行時間不得少于1分鐘，并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。機(jī)組啟動①觀看控制屏，屏上要顯示“機(jī)組準(zhǔn)備啟動”；②啟動冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進(jìn)出冷凍機(jī)的冷卻水的壓差；③若沒有問題，按鍵啟動機(jī)組（注意電流變化狀態(tài)），此時控制中心即置機(jī)組于運(yùn)行狀態(tài)，注意顯示器上現(xiàn)實的信息，觀看機(jī)組是否有故障顯示。機(jī)組運(yùn)行：①機(jī)組運(yùn)行時，應(yīng)檢查油泵指示燈是否亮著；②檢查油泵顯示情況；③注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常，風(fēng)頁是否打開，把風(fēng)頁換到自動控制檔；④做好機(jī)組運(yùn)行記錄（每小時將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來）。關(guān)機(jī)程序：①先停冷凍機(jī)組；②在停冷凍水泵、冷卻水泵；③切斷總電源。（3）鍋爐系統(tǒng)工作制度①負(fù)責(zé)鍋爐系統(tǒng)的安全運(yùn)行操作及運(yùn)行記錄，根據(jù)各系統(tǒng)的設(shè)計和運(yùn)行要求，對有關(guān)設(shè)備進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。②負(fù)責(zé)鍋爐及其所屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修。③嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。④堅守工作崗位，任何時間都不得無人值班或私自離崗，值班時間內(nèi)不做與本崗位無關(guān)的事。⑤每班至少沖水位計及排污一次，并認(rèn)真做好水質(zhì)處理和水質(zhì)分析工作。⑥勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。⑦認(rèn)真學(xué)習(xí)技術(shù)，精益求精，不斷提高運(yùn)行管理水平。（4）鍋爐操作規(guī)程。由于鍋爐是特種高壓高溫設(shè)備，所以，操作運(yùn)行人員必須有極強(qiáng)的工作責(zé)任心和過硬的理論知識及操作技術(shù)，否則，極易造成重大的設(shè)備損壞和人身傷亡事故。為確保鍋爐安全運(yùn)行，操作人員必須嚴(yán)格遵守下列操作規(guī)程。啟動前檢查：①檢查所有的設(shè)備是否完好，如油泵、軟管泵、給水泵、離子交換器、閥門等；②電源電壓是否正常；③汽水系統(tǒng)、供油系統(tǒng)的所有閥門是否處于應(yīng)處工作位置，鍋爐本體儀表是否正常，水位計水位是否正常（1/3--1/2處）；④泄爆門手動是否完好；⑤日用油箱是否有油；⑥除氧器水位、壓力及溫度，軟水箱水位；⑦查看交接班記錄。啟動及運(yùn)行：①鍋爐機(jī)器設(shè)備送電；②打開煙道風(fēng)門，并確認(rèn)完全打開；③吹掃3—5分鐘后點(diǎn)火，點(diǎn)火時負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)處于一級火位置；④檔壓力升至2.0×105帕?xí)r,應(yīng)首先向除氧器供氣加熱,并同時沖洗水位表,當(dāng)壓力升至所需的壓力后,方可向負(fù)載供汽；⑤供汽時首先排放分汽包凝結(jié)水，并緩緩打開主蒸汽閥，當(dāng)分汽包壓力與鍋壓平衡后才可緩緩打開供汽閥；⑥并爐時，并爐爐壓應(yīng)小于運(yùn)行爐壓（3--5）×104帕；⑦點(diǎn)火時應(yīng)密切注意點(diǎn)火狀態(tài)，如經(jīng)二次點(diǎn)火仍點(diǎn)不起，應(yīng)重新吹掃后方可進(jìn)行第三次點(diǎn)火，在點(diǎn)不起應(yīng)停止進(jìn)行點(diǎn)火，檢查原因并排除故障；⑧運(yùn)行時應(yīng)密切注意爐爐膛火焰，水位計水位、鍋爐壓力表；⑨除氧氣壓力、溫度、水位，軟水箱水位，日用油箱有微機(jī)其它運(yùn)行設(shè)備的工作情況；⑩在油泵工作期間應(yīng)密切注意日用油箱間，防止溢油管溢油；11.運(yùn)行時一般不允許對帶有壓力、高溫的設(shè)備進(jìn)行維修，必須維修時應(yīng)事先做好完全措施，并有旁人監(jiān)護(hù)。停爐:①關(guān)閉供汽閥、主蒸汽閥；②負(fù)荷調(diào)節(jié)開關(guān)調(diào)制一級火位置；③關(guān)閉燃燒控制開關(guān)，使其處于停止位置上；④水位表水位應(yīng)處于1/2位置；⑤長時間停爐（5小時以上）應(yīng)關(guān)閉供水閥、進(jìn)油閥、回油閥、回油網(wǎng)，但禁止關(guān)閉快門閥；⑥切斷鍋爐電源；⑦鍋爐全部停止運(yùn)行后，應(yīng)切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源；⑧鍋爐全部停止運(yùn)行后，禁止向除水器進(jìn)水。維修保養(yǎng)：①每日清掃、擦洗所有設(shè)備及工作場所，否則接班人員有權(quán)拒絕接班；②每班沖洗水位計一次；③每班定期排水一次；④每日定期手動安全閥一次；⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗一次，離子交換器水硬度≥0.02時應(yīng)2—3小時化驗一次，當(dāng)水硬度＞0.025時應(yīng)再生；⑥凝結(jié)水排放管應(yīng)每天日班排放一次并檢查水質(zhì)清潔度，化驗水指標(biāo)；⑦每周檢查給水濾網(wǎng)、油過濾器、濾汪一次；⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時修復(fù)；⑨對所有泵閥（軟水、污水）、軟水箱等附屬設(shè)備進(jìn)行年大修及清洗。注意事項：①若供油系統(tǒng)不完善，運(yùn)行人員應(yīng)時時注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風(fēng)及的工作狀況；②無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入鍋爐房；③嚴(yán)禁在工作場所動用名火和吸煙；④排水溝內(nèi)如有柴油流入，應(yīng)用水沖洗干凈，并用排物泵排凈；⑤工作現(xiàn)場保持整潔，不得有油漬等；⑥一旦發(fā)生火情，應(yīng)立即通知保安，并采取相應(yīng)的消防措施。六、電梯的管理與維護(hù)1、電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。對電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅持勞動主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度。重視和落實電梯的保修和安全年檢工作。除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。必須堅持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作計劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時，要首先救護(hù)乘客出梯。做好電梯的好電計量及收費(fèi)工作。保持電梯機(jī)房、井道、轎箱的清潔及空氣流通。定人定時對軌道、門導(dǎo)軌進(jìn)行清潔，加油潤滑等。2、電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本制度電梯工作制度①嚴(yán)格執(zhí)行電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。②堅持工作崗位，值班時間不做與本崗位無關(guān)之事。③密切監(jiān)視和掌握各級的運(yùn)行動態(tài)。遇重大活動，及時做好需變動的電梯運(yùn)行方式的調(diào)度、管理工作，必要時可設(shè)置專梯以適應(yīng)客流量的需要。④每日19：00以后及節(jié)假日期間，由于客流量減少，一般可關(guān)閉數(shù)部電梯。⑤按時完成設(shè)備的定期保養(yǎng)和維修工作。⑥認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)與性能，做到判斷故障準(zhǔn)確，處理迅速及時。⑦值班人員違反制度或使之造成設(shè)備損壞的，將追究其責(zé)任。電梯維修、保養(yǎng)操作規(guī)程①電梯停駛保養(yǎng)時，首先應(yīng)切斷控制電源，確保安全。②電梯機(jī)房要保持整潔，做到無積灰，無蛛網(wǎng)，地板上無垃圾和灰塵；電梯機(jī)房不得堆放雜物和易燃物品，不準(zhǔn)閑人進(jìn)入，不準(zhǔn)住人；電梯機(jī)房要有明亮的采光，窗玻璃完好無損且光明清晰，通風(fēng)良好，并配有必要的消防器材。③電動機(jī)全部外形要擦凈，做到無油垢、無黃油，底盤無機(jī)油。④電梯控制屏用吹風(fēng)器或用漆刷輕撣，做到無灰塵；磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕，無油垢，如有油垢，用酒精棉花擦凈，以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放，造成電動繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。⑤井道底坑如有積水，必須首先斷點(diǎn)，然后排除。有漏水、滲水情況，一定要修好，同時要將垃圾清除干凈，不得堆放雜物，保持底坑整潔，確保電梯下越程的極限開關(guān)有效動作。⑥轎箱內(nèi)外、頂上、地下均需經(jīng)常擦凈，防止生銹腐蝕；要定期油漆，保持清潔美觀。⑦各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔，易防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈，保持整潔衛(wèi)生。⑧電梯檢修后保養(yǎng)時必須掛牌，確認(rèn)轎箱內(nèi)無乘客后，方可停機(jī)。⑨在較箱頂維修和保養(yǎng)時，除了判斷故障和調(diào)試需要外，禁止快車運(yùn)行。工作時必須帶安全帽。⑩井底作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門（廳站留有人監(jiān)視時除外），廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近。⒒電梯凡是轉(zhuǎn)動機(jī)件均需交由潤滑，要做到定點(diǎn)、定質(zhì)、定量、定期、定人，確保安全運(yùn)行。⒓維修保養(yǎng)工作后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具和物品。⒔機(jī)房、井道因工作需要動火時，必須遵守大廈動火規(guī)定，辦好動火證，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種。七、電話通訊設(shè)備的管理和維護(hù)1、程控交換機(jī)的性能（1）系統(tǒng)性能是指根據(jù)系統(tǒng)配制而賦予用戶交換機(jī)系統(tǒng)的能力（容量和軟件包）。分機(jī)性能是指系統(tǒng)賦予特定的分機(jī)裝置的性能。分機(jī)性能取決于服務(wù)等級（COS），它包括性能服務(wù)等級（FCOS）、呼入服務(wù)等級（ICOS）、呼出服務(wù)等級（ECOS）等。話務(wù)臺性能。是指針對話務(wù)臺所擁有的性能，使呼叫處理簡化，提高工作效率（接通率）。2、程控交換機(jī)的操作用戶程控交換機(jī)的操作一般可以分成機(jī)務(wù)操作和話務(wù)操作兩部分。為了確保程控交換機(jī)的正常運(yùn)行，電話通訊部門的機(jī)務(wù)員和話務(wù)員都必須嚴(yán)格按照操作程序進(jìn)行規(guī)范操作。機(jī)務(wù)工作的操作程序①每日主動監(jiān)測交換機(jī)、各線路和其它硬件設(shè)備的工作情況，并認(rèn)真翻閱交接記錄。②接到用戶或話務(wù)員的故障報告，應(yīng)代好所需的工具，及時前往搶修，力爭在最短的時間內(nèi)排除故障，并認(rèn)真做好記錄。③如遇故障一時無法排除，應(yīng)立即逐級匯報，并積極做好配合工作。④如遇電話局電纜或交換機(jī)硬、軟件發(fā)生重大故障，應(yīng)立即通知有關(guān)單位前來搶修，同時在記錄本上做好詳細(xì)記錄（故障發(fā)生的時間、地點(diǎn)、原因、搶修時間、人員姓名等）。⑤一切以集體利益為重，在工作重要做到相互配合，發(fā)揮各自特長，及時排除故障。⑥定時完成業(yè)主或使用人的各項電信業(yè)務(wù)。⑦每月一次對業(yè)主或使用人電話費(fèi)進(jìn)行打印結(jié)算，并隨時接受電話費(fèi)的查詢工作。話務(wù)工作的操作程序①擋板適應(yīng)首先翻閱交接班記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。②話務(wù)臺燈亮，鈴響三次之內(nèi)，話務(wù)員應(yīng)快速接聽來電，并用標(biāo)準(zhǔn)普通話和規(guī)范英語接待來電者。③聽完來電者敘述后，話務(wù)員應(yīng)快速、準(zhǔn)確地幫轉(zhuǎn)接相應(yīng)分機(jī)。④當(dāng)分機(jī)回跳話務(wù)臺時，表明分機(jī)無人接聽，話務(wù)員應(yīng)位用戶轉(zhuǎn)接其它相關(guān)分機(jī)。⑤若來電為長途，且需轉(zhuǎn)接的分機(jī)占線時，話務(wù)員有責(zé)任強(qiáng)插該占線用戶，通知其有長途電話，請掛機(jī)以接聽長途。⑥當(dāng)來電咨詢各種電信業(yè)務(wù)時，話務(wù)員應(yīng)正確、及時地告知用戶所要了解的信息。⑦如話務(wù)員對一些疑難問題一時解決不了，應(yīng)在交接本上做好詳細(xì)記錄，并口述給接班人員。電話總機(jī)的應(yīng)急操作程序①如遇突發(fā)性停電，應(yīng)轉(zhuǎn)用自備蓄電池供電，以確保通訊暢通，并及時匯報工程設(shè)備部門進(jìn)行搶修。②如發(fā)現(xiàn)可疑電話，應(yīng)迅速報安全保衛(wèi)部門，并做好堅聽記錄。③如發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)采取自救，并同時報消防部門。④如發(fā)生突發(fā)性及其故障，應(yīng)及時搶修。⑤如接到報警電話，應(yīng)迅速按其性質(zhì)轉(zhuǎn)報各有關(guān)部門。3、程控交換機(jī)的維護(hù)、管理完好的設(shè)備是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)，良好的維修保養(yǎng)是延長設(shè)備壽命和安全運(yùn)行的保證。電話通訊部門的管理人員和操作人員要非常重視設(shè)備管理工作，要按照有關(guān)的制度要求，認(rèn)真做好用戶程控交換機(jī)的維護(hù)、管理。用戶程控交換機(jī)機(jī)房的工作制度①機(jī)房內(nèi)應(yīng)有人進(jìn)行24小時值班，值班人員應(yīng)認(rèn)真做好當(dāng)班紀(jì)錄，并做好交接班工作。②嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)和有關(guān)的各項規(guī)章制度。③嚴(yán)禁與機(jī)房無關(guān)的人員進(jìn)入機(jī)房，非本專業(yè)人員嚴(yán)禁操作、使用機(jī)房內(nèi)的有關(guān)設(shè)備。④嚴(yán)格遵循程控交換機(jī)機(jī)房的各項操作規(guī)程，按時完成周期檢測，做好日常維護(hù)工作，確保程控交換機(jī)的正常運(yùn)行。⑤未經(jīng)同意，不得隨意修改各類管理數(shù)據(jù)。⑥注意安全，避免發(fā)生人為故障。不得隨意拆卸機(jī)器、設(shè)備零件，如遇較大故障，應(yīng)及時逐級匯報。用戶程控交換機(jī)機(jī)房的環(huán)境衛(wèi)生制度。①機(jī)房環(huán)境應(yīng)保持在最佳條件下，即溫度在20—25攝氏度，絕對濕度在6—18克H2O/立方米，相對濕度在20%-70%范圍之內(nèi)。②嚴(yán)格控制機(jī)房內(nèi)的極限條件，即溫度在10—40攝氏度，絕對濕度在2—25克H2O/立方米，相對濕度在20%-80%范圍之內(nèi)。③機(jī)房內(nèi)的獨(dú)立分體空調(diào)機(jī)的送風(fēng)量與制冷量之比應(yīng)該是1：2或1：3，必須安裝粗效或中效的過濾器。④機(jī)房的防塵要求為每年積塵應(yīng)限制在10克/平方米范圍之內(nèi)。⑤進(jìn)入機(jī)房要在過濾門廊內(nèi)換鞋，以保證地面整潔。⑥防靜電地板要每天吸塵，絕對不能用掃帚清除。用戶程控交換機(jī)的周期維護(hù)及例行測試制度見表用戶程控交換機(jī)的周期維護(hù)及例行測試制度1717電器、工具、儀表、保安帶工作樣安全見檢查年第五章規(guī)章制度及服務(wù)意識現(xiàn)代物業(yè)管理的涵義，其最主要的內(nèi)容就是專業(yè)化管理。首先，要建立一系列管理制度；其次，由于物業(yè)管理的服務(wù)性，在維修管理中要注意增強(qiáng)員工的服務(wù)意識。一、管理制度接管驗收制度設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程，把住這一關(guān)，對日后的管理和使用有著很重要的意義。因此，在進(jìn)行房屋設(shè)備的運(yùn)行管理和維修管理之前，首先要做好房屋設(shè)備的接管驗收工作，接收好房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收，而且包括對維修后房屋設(shè)置的驗收以及委托加工或購置的更新設(shè)備的開箱驗收。房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見，并確定復(fù)驗時間。對經(jīng)復(fù)驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽定協(xié)議保修或賠款補(bǔ)償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能夠使用、且不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好