猜測未來20年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

Word猜測未來20年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢中國的房地產(chǎn)發(fā)展時間是在90年代的時候，到今天有20多年的歷史。作為對房地產(chǎn)有一定了解的人，幾乎目睹和參與了整個過程的發(fā)展，那么肯定會有其發(fā)展的大大脈絡(luò)有些觀察和思考。

在25年的長期發(fā)展之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動蕩、調(diào)整的過程中逐步趨于理性和成熟。這一過程又一次印證了發(fā)達(dá)國家已經(jīng)總結(jié)出的一條規(guī)律——當(dāng)一個國家的人均GDP達(dá)到800~1000美元時，房地產(chǎn)業(yè)開始起步;達(dá)到3000美元時，行業(yè)發(fā)展開始加速;達(dá)到7000美元左右時，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長期;達(dá)到12000~13000美元時，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。2021年底，我國的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達(dá)國家總結(jié)出的規(guī)律完全契合。

再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產(chǎn)市場將達(dá)到供需的飽和點，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開始回落?？墒?，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮(zhèn)化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，還需要大約20年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來的15~20年內(nèi)，仍有持續(xù)的增長空間。

當(dāng)下：

細(xì)分時代已經(jīng)到來

25年后的今天，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定增長期后，發(fā)展現(xiàn)狀突出的特征就是“細(xì)分”。這種細(xì)分表現(xiàn)在以下幾個方面。

1.市場的細(xì)分。

當(dāng)市場真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開始發(fā)揮作用，商品的價值規(guī)律開始發(fā)揮作用，供求關(guān)系決定商品房價格短期內(nèi)升降的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、城市開發(fā)總量與總體消費需求決定泡沫存在與否的道理，開始為人們所認(rèn)知。

那些簡單武斷地預(yù)測中國房地產(chǎn)業(yè)何時崩盤的論斷顯得過于嘩眾取寵;一些所謂的專家學(xué)者關(guān)于“三四線城市泡沫大于一二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過于草率。簡言之，當(dāng)市場的“六大主體”(政府、金融機構(gòu)、開發(fā)商、媒體、消費者、專家學(xué)者)逐步成熟后，就不應(yīng)該再像以往一樣以“線”劃線，以點及面，而應(yīng)該根據(jù)不同城市的人口規(guī)模、地理位置、經(jīng)濟(jì)總量、供求狀況、資源稟賦、政策導(dǎo)向、城市化水平等，區(qū)別判定每一個城市的市場狀況。

例如：鄭州(樓盤)、武漢(樓盤)、西安(樓盤)同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達(dá)到本省人口總數(shù)的20%左右，而鄭州因設(shè)省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數(shù)的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、國家航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。

即使在目前的市場環(huán)境下，三四線城市的發(fā)展也不均衡，一些四線縣級城市如神木縣等，因在建規(guī)模過大，供需嚴(yán)重失衡;但在一些城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應(yīng)回到它的基本面上，按照相關(guān)的基本指標(biāo)對其做出細(xì)分和判斷。

2.開發(fā)商的細(xì)分。

在經(jīng)過了二十多年的發(fā)展后，開發(fā)商陣營在不斷地進(jìn)行分化。

以企業(yè)概念區(qū)分，有價值觀驅(qū)動型，也有商業(yè)利益驅(qū)動型;有戰(zhàn)略導(dǎo)向型，也有機會導(dǎo)向型;有上市公司，也有非上市公司;有激進(jìn)擴張型，也有穩(wěn)健甚至保守型;有跨國、跨省擴張型，也有區(qū)域發(fā)展型;有多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專業(yè)開發(fā)型。

2021年“8·31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場完成對接的上市公司加快了在全國一二線城市的布局步伐，迅即拉開了市場格局調(diào)整的大幕。

2021年至2021年期間，約50家開發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動在大中城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局。未能與資本市場完成對接的房企在強大的資本驅(qū)動型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過程中敗下陣來，最終只能被迫向下一級市場轉(zhuǎn)移。

這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉(zhuǎn)移”現(xiàn)象在過去的9年中多發(fā)生在競爭較為激烈的一二線城市，近兩年有向三線城市蔓延的趨勢。

我曾經(jīng)在2021年初對這種市場格局的調(diào)整趨勢做出過預(yù)測，認(rèn)為調(diào)整的周期大約為10年左右，調(diào)整的結(jié)果有兩個：一是到2021年前后，各大中城市60%以上的市場份額將會被這個城市的前10大開發(fā)商占據(jù);二是在“梯次轉(zhuǎn)移”的背景下，每個大中城市的前10大開發(fā)商一半以上來自外地。

市場的規(guī)律再次告訴我們，一旦行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，只有那些價值取向清晰、戰(zhàn)略方向明確、管理規(guī)范透明、機制健全合理、學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力卓越的企業(yè)，才能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出;那些終極目標(biāo)模糊、機會導(dǎo)向、管理隨意、無行為底線、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場競爭，必將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。

3.產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細(xì)分。

隨著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅(毛坯、精裝、科技、綠色、集成等)、商業(yè)(購物中心、商場、獨立店、街鋪等)、倉儲物流和工業(yè)廠房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門類齊全。相對應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷細(xì)分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本市場對企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競爭能力。

行業(yè)基本面：

未來15~20年穩(wěn)定發(fā)展

自1990年廣州(樓盤)