江蘇蘇州某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位報(bào)告

**（蘇州）項(xiàng)目**（蘇州）項(xiàng)目市場定位報(bào)告海地限0月研究背景：中海蘇州項(xiàng)目位位于蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)，南至至現(xiàn)代大道、東東近華池街、金金雞湖東北，為為蘇州工業(yè)園園區(qū)地塊，土土地面積為76569平方米，規(guī)規(guī)劃總建筑面面積1378224.2平方米，容容積率為1.8，建筑密度度為≦25%，綠化率≧45%。根據(jù)項(xiàng)目情況，本本地塊位于園園區(qū)湖東板塊塊，金雞湖的的東北，位置置上很好的銜銜接了開發(fā)成成熟的湖西與與未來開發(fā)重重心湖東板塊塊，是園區(qū)一一期CBD商貿(mào)區(qū)和二二期未來行政政文化中心的的連接交匯之之地。且本地地塊是距金雞雞湖較近，景景觀資源最好好的一塊地，因因此在開發(fā)上上需對于整個(gè)個(gè)園區(qū)市場的的現(xiàn)狀及未來來發(fā)展走勢有有一個(gè)比較深深入的了解。由此我們在項(xiàng)目目啟動(dòng)前期對對整個(gè)的市場場作出一個(gè)比比較深入的調(diào)調(diào)查分析，為為項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)作好前期的的準(zhǔn)備工作。研究目的：項(xiàng)目間接關(guān)聯(lián)問問題：1、蘇州的房地地產(chǎn)市場未來來是否能持續(xù)續(xù)高速發(fā)展下下去？價(jià)格還還有多少上漲漲空間？2、未來居住在在園區(qū)二區(qū)與與居住在老城城區(qū)、園區(qū)一一期（湖西）相相比有何本質(zhì)質(zhì)變化，湖東東的造城運(yùn)動(dòng)動(dòng)誕生的新城城將如何影響響人們的生活活方式？3、金雞湖不僅僅僅屬于蘇州州工業(yè)園區(qū)，它它在整個(gè)蘇州州地產(chǎn)市場中中處于什么地地位？4、園區(qū)湖東板板塊未來的供供應(yīng)情況如何何？園區(qū)房價(jià)價(jià)會(huì)出現(xiàn)什么么發(fā)展趨勢？？5、競爭還是互互動(dòng)？6、（她/他）是是誰？消費(fèi)者者在哪里？項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)問問題：1、**項(xiàng)目的的價(jià)格支撐點(diǎn)點(diǎn)2、未來湖東板板塊將出現(xiàn)較較大的供應(yīng)量量，**項(xiàng)目如何形形成差異化競競爭？3、**項(xiàng)目客客源從何而來來？4、**項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的核心賣賣點(diǎn)？研究方向第一部分：蘇州州市宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)以及房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況問題1：蘇州的的房地產(chǎn)未來來是否能持續(xù)續(xù)高速發(fā)展下下去？價(jià)格還還有多少上漲漲空間？本部分將對目前前蘇州市房地地產(chǎn)市場發(fā)展展進(jìn)行研究分分析，根據(jù)蘇蘇州市統(tǒng)計(jì)局局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)計(jì)顯示，2003年蘇州房地地產(chǎn)投資規(guī)模模和增速僅次次于外商投資資和國有經(jīng)濟(jì)濟(jì)投資，蘇州州的房地產(chǎn)未未來是否能持持續(xù)高速發(fā)展展下去？價(jià)格格還有多少上上漲空間？將將是本次研究究的一個(gè)重要要課題！問題2：未來居居住在園區(qū)二二區(qū)與居住在在老城區(qū)及園園區(qū)一期（湖湖西）相比有有何本質(zhì)變化化，湖東的造造城運(yùn)動(dòng)誕生生的新城將如如何影響人們們的生活方式式？老城區(qū)已經(jīng)限制制開發(fā)，蘇州州市政府將園園區(qū)發(fā)展作為為重中之重，園園區(qū)在促進(jìn)蘇蘇州城市復(fù)興興上更是一記記重大推力。隨隨著湖西房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的日益益成市，可開開發(fā)土地日益益減少，湖東東將成為下一一片熱土，我我們帶著戰(zhàn)略略眼光看湖東東，湖東新區(qū)區(qū)必將領(lǐng)先城城市發(fā)展，這這場浩大的造造城運(yùn)動(dòng)又將將為居住方式式帶來什么樣樣的改變？問題3：金雞湖湖板塊在整個(gè)個(gè)蘇州房地產(chǎn)產(chǎn)市場究竟處處于何種地位位？由于本項(xiàng)目所處處的位置是金金雞湖東北，屬屬環(huán)湖地區(qū)的的住宅項(xiàng)目。這這個(gè)特殊的地地理位置將對對本項(xiàng)目起到到重要的戰(zhàn)略略作用，因此此我們從金雞雞湖對于園區(qū)區(qū)及蘇州市的的意義及地位位的研究來得得出結(jié)論，從從未來城市規(guī)規(guī)劃上找出區(qū)區(qū)域成為高檔檔住宅區(qū)的強(qiáng)強(qiáng)大支撐。第二部分：區(qū)域域房地產(chǎn)市場場分析問題4園區(qū)湖湖東板塊未來來的供應(yīng)情況況如何？園區(qū)區(qū)房價(jià)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)什么發(fā)展趨趨勢？本項(xiàng)目未來將和和湖東板塊的的發(fā)展前景緊緊密的聯(lián)系在在一起。未來來湖東將大盤盤云集，目前前初步統(tǒng)計(jì)將將達(dá)到多少供供應(yīng)量。地價(jià)價(jià)上漲逼迫房房價(jià)也逐步上上揚(yáng)，園區(qū)房房價(jià)趨勢又會(huì)會(huì)呈現(xiàn)什么特特點(diǎn)。第三部分：競爭爭個(gè)案研究問題5：競爭爭還是互動(dòng)？？對于本項(xiàng)目所在在的區(qū)域，我我們將尋找項(xiàng)項(xiàng)目主要的競競爭樓盤。我我們將通過競競爭個(gè)案、在在售樓盤的產(chǎn)產(chǎn)品力研究，為為本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品塑造和策策劃提供依據(jù)據(jù)。第四部分：消費(fèi)費(fèi)者需求研究究問題6：（她//他）是誰？？消費(fèi)者在哪哪里？針對園區(qū)的購房房者，我們進(jìn)進(jìn)行了問卷訪訪談，了解區(qū)區(qū)域消費(fèi)者的的需求，針對對消費(fèi)者對于于本項(xiàng)目產(chǎn)品品的一些要求求進(jìn)行了解，從從而在開發(fā)過過程中充分考考慮這些因素素，以求找到到樓盤最佳的的市場和客戶戶導(dǎo)入點(diǎn)，使使項(xiàng)目開發(fā)獲獲得成功。第一部分宏宏觀市場篇本部分將對目前前蘇州市房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景景進(jìn)行研究分分析，通過蘇蘇州未來的經(jīng)經(jīng)濟(jì)以及房地地產(chǎn)市場的整整體運(yùn)行情況況作判斷和預(yù)預(yù)測，了解開開發(fā)項(xiàng)目所處處的環(huán)境。一、蘇州市房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景景分析：1、蘇州市概況況1．1蘇州市地地理位置及行行政區(qū)劃分■地理位置蘇州位于中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)最活躍的的區(qū)域——長江三角洲洲中心地帶，東東臨上海，南南連浙江省嘉嘉興、湖州兩兩市，西傍太太湖與無錫相相接，北枕長長江，是距上上海最近的中中心城市。蘇州位于中國兩兩大經(jīng)濟(jì)帶－－沿海經(jīng)濟(jì)帶帶和長江經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶交接處，是是中國最富饒饒地區(qū)之一。■行政區(qū)劃分分蘇州市自19883年3月地市合并并，20011年初吳縣撤撤市建區(qū)，現(xiàn)現(xiàn)轄滄浪、平平江、金閶、虎虎丘、吳中、相相城、蘇州工工業(yè)園區(qū)、蘇蘇州新區(qū)等88個(gè)區(qū)和常熟熟、張家港、太太倉、昆山、吳吳江5個(gè)縣級市，1130個(gè)鎮(zhèn)。1．2蘇州市面面積、市區(qū)面面積、人口、市市區(qū)人口；■面積蘇州全市總面積積8488..42平方公里，其其中蘇州市區(qū)區(qū)面積1650平方公里，建建成區(qū)108.6平方公里，古古城區(qū)14平方公里。蘇蘇州工業(yè)園區(qū)區(qū)目前建成區(qū)區(qū)為金雞湖西西岸8平方公里?！鋈丝?003年蘇州州市戶籍總?cè)巳丝?90.997萬人,比上年增加7.11萬人。其中中市區(qū)總?cè)丝诳?16.887萬人,比上年增加4.44萬人。1．3蘇州市在在全國和江蘇蘇省的地位近年來蘇州經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展充滿了了活力，綜合合經(jīng)濟(jì)規(guī)模已已經(jīng)擠進(jìn)中國國大中城市前前列。20002年工業(yè)總產(chǎn)值值已居全國大中中城市第二位位，僅次于上上海。在合同利用外外資和實(shí)際利利用外資方面面均居全國各各大中城市第第二位，成為中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅迅速的現(xiàn)代化化新興工業(yè)城城市。１.４蘇州文化化的過去、現(xiàn)現(xiàn)在與將來：：■英國的人類學(xué)學(xué)家泰勒定義義：文化為包括知識識、信仰、藝藝術(shù)、道德、法法律、風(fēng)俗等等的復(fù)合整體體?！龀鞘形幕?，則則帶有一個(gè)地地方特定風(fēng)采采。它延續(xù)著一個(gè)城城市發(fā)展的歷歷史文脈，不不僅是一個(gè)城城市文化的象象征，更是一一個(gè)城市的寶寶貴財(cái)富?！鎏K州文化的過過去時(shí)——“上有天堂下下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山山川秀美，人人杰地靈。在在2500多年的歷史史長河里，蘇蘇州形成了自自身獨(dú)特文化化，是由中國國的中原文化化和南方文化化的共同產(chǎn)物物，創(chuàng)造了蘇蘇南文化，使使每個(gè)蘇州人人都為之驕傲?！鎏K州文化的現(xiàn)現(xiàn)在時(shí)——僅重視文化化遺留，繼承承與創(chuàng)新不多多蘇州曾經(jīng)擁有深深厚的文化不不等于當(dāng)前也也在重視文化化建設(shè)，而宣宣揚(yáng)文化的真真正價(jià)值也不不同于時(shí)下為為迎合商機(jī)所所制造的文化化泡沫。蘇州州很懂得去保保護(hù)文化古跡跡，以此來保保護(hù)文化。雖雖然文化古城城的基礎(chǔ)就是是有文化遺存存，但城市的的文化不單是是要保護(hù)這些些遺存，而重重要的是如何何利用這些文文化、挖掘其其精神內(nèi)涵，激激勵(lì)后人?！鎏K州文化的將將來時(shí)：興起起一場文化復(fù)復(fù)興運(yùn)動(dòng)人類正在進(jìn)入“以文化為軸軸心的時(shí)代”，文化的社社會(huì)角色已經(jīng)經(jīng)從“跟跑”轉(zhuǎn)向“領(lǐng)跑”。對于一個(gè)個(gè)文化積淀深深厚的城市來來說，必須在在挖掘文化底底蘊(yùn)的基礎(chǔ)上上，提煉出更更有吸引力的的精神形態(tài)，不不光是繼承，也也是創(chuàng)新，使使文化的生命命力更具穿透力，從歷史活活到現(xiàn)在。我們[盼望蘇州州的未來將興興起一場文化化復(fù)興運(yùn)動(dòng)，不不單單在城市市文化的硬件件建設(shè)上，也在于地方文化化的軟件營建建上，使古城城的文化將發(fā)發(fā)揮出真實(shí)作作用，從而創(chuàng)創(chuàng)造新的更燦燦爛的城市文文化。2、蘇州市宏觀觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀狀況2．1蘇州市22000-22003年全市GDP及漲幅2003年，蘇蘇州全市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值22802億元元，比2002年的2080億元元增長34..7%，人均國內(nèi)生生產(chǎn)總值4..77萬元，較2002年增長33.611%，保持較高的的增長率。表1：蘇州20000-20003年國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（單位位：億元）年份2000年2001年2002年2003年國內(nèi)生產(chǎn)總值1541176020802802比上年增長13.4%14.3%18.2%34.7%圖1：蘇州20000-20003年國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增長走走勢（單位：：億元）蘇州GDP從11995年到2003年一直處于于直線上升趨趨勢，從1999年到2003年平均漲幅幅在20.15％左右。可可以看出：蘇蘇州隨著長江江三角洲整體體經(jīng)濟(jì)上升的的帶動(dòng)而處于于加速發(fā)展的的態(tài)勢，同時(shí)時(shí)，其自身城城區(qū)和郊區(qū)的的工業(yè)規(guī)劃漸漸顯成效，因因此其整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況長期期看好。2．2蘇州市22000-22003年全市固定定資產(chǎn)投資及及漲幅，其中中房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)所占比例及及漲幅表2：蘇州20000-20003年固定資產(chǎn)產(chǎn)投資漲幅及及房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)所占比例（單單位：億元）年份2000年2001年2002年2003年固定資產(chǎn)投資額額516.34564.338101408.933比上年增長8.7%9.3%43.4%73.3%房地產(chǎn)投資額59.9166.77107.34177.94房地產(chǎn)所占比例例11.6%11.83%13.25%12.63%房地產(chǎn)投資漲幅幅/11.45%60.76%65.8%蘇州房地產(chǎn)投資資比例在固定定資產(chǎn)投資中中所占比例一一直處于上升升的發(fā)展態(tài)勢勢，1999～2003年平均增長12.33％。同時(shí)，房房地產(chǎn)投資額額漲幅亦在不不斷增長中，雖雖然2003年增長幅度度與同年固定定資產(chǎn)投資額額增長幅度相相比有所減少少，但從2000--2003年房地產(chǎn)投投資額平均漲漲幅46％的長期發(fā)發(fā)展態(tài)勢來看看，其依然大大于固定資產(chǎn)產(chǎn)投資42％的平均漲漲幅。2．3蘇州市22000-22003年人均GDP及漲幅、人人均可支配收收入及漲幅表3：蘇州20000-20003年人均GDP及漲幅、人人均可支配收收入及漲幅（單單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年人均GDP2.6733.574.77漲幅/12.36%19%33.61%人均可支配收入入9274元10515元10617元12361元漲幅/13.38%9.7%16.42%蘇州人均GDPP2003年達(dá)到4.77萬元，比2002年上漲33.61％，為歷年年來最高。從從2000～2003年平均人均GDP漲幅來看，其其21.66％的平均漲漲幅意味著人人均GDP5年翻一番。從人均可支配收收入來看，2003年達(dá)到12361元，比2002年上漲16.42％，從2000--2003年長期發(fā)展展態(tài)勢來看，平平均漲幅13.17％，雖然2002年漲幅在10％以下，但2003年的上漲幅幅度高過15％，呈現(xiàn)加加速增長態(tài)勢勢。2．4蘇州市22000-22003年社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額及漲幅表4：蘇州20000-20003年社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額及漲幅（單單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年社會(huì)消費(fèi)品零售售總額348.17391.54451.6526.1漲幅/12.46%15.34%16.50%蘇州社會(huì)消費(fèi)品品零售總額2003年達(dá)到526.1萬元，從2000～2003年中穩(wěn)定上上升，平均每每年漲幅為14.77％，表現(xiàn)出出蘇州社會(huì)消消費(fèi)品零售市市場的消費(fèi)能能力在逐年上上升。2．5蘇州市22000-22003年財(cái)政收入入及財(cái)政儲(chǔ)蓄蓄總額表5：蘇州20000-20003年財(cái)政收入入及財(cái)政儲(chǔ)蓄蓄總額（單位位：億元）年份2000年2001年2002年2003年財(cái)政收入158.27208.90291.82409.9財(cái)政儲(chǔ)蓄總額803.793711641470從蘇州財(cái)政收入入來看，自2001年起，平均均每年增加100億元左右的的財(cái)政收入，意意味著蘇州財(cái)財(cái)政收入的穩(wěn)穩(wěn)步增加，從從側(cè)面反映蘇蘇州整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行的良好好態(tài)勢。而在財(cái)政儲(chǔ)蓄方方面，在2000～2002年3年中每年增增長約100億元，而在2003年，這一增增長有了較大大的變化，比比2002年增長了300億元，增長長量相當(dāng)于前前3年增長的總總和。3、蘇州市房地地產(chǎn)政策概況況■為了保護(hù)蘇州州市區(qū)內(nèi)園林林景觀和整體體規(guī)劃，市區(qū)區(qū)內(nèi)禁止建造造高層建筑（十十層以上）■各區(qū)內(nèi)樓盤多多層結(jié)構(gòu)封頂頂、小高層完完成40%—50%后，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商才能能得到預(yù)售證證。而新區(qū)，、園園區(qū)和吳中區(qū)區(qū)內(nèi)的高層標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由各地政政府機(jī)構(gòu)制定定?！鰣@區(qū)內(nèi)將職工工原來按月發(fā)發(fā)放的購房補(bǔ)補(bǔ)貼改為增加加單位繳存住住房公積金的的形式來落實(shí)實(shí)，園區(qū)內(nèi)職職工住房補(bǔ)貼貼到位率大幅幅度提高，（基基本為月工資資的30%）同時(shí)園區(qū)區(qū)內(nèi)公積金只只能在園區(qū)使使用，這樣大大大推動(dòng)了園園區(qū)的房產(chǎn)市市場發(fā)展?！?002年蘇蘇州城建投入入達(dá)80億元左右，創(chuàng)創(chuàng)歷史新高。針針對蘇州大規(guī)規(guī)模的城市規(guī)規(guī)劃，隨著大大量拆遷戶的的進(jìn)入，使當(dāng)當(dāng)?shù)氐娜巳簶?gòu)構(gòu)成以及城市市規(guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)向都市居住住區(qū)轉(zhuǎn)換?！鲈谶M(jìn)行商品房房買賣的同時(shí)時(shí)，買方須按按購房款的2%交納契稅，買買賣雙方都須須交納0.5‰的印花稅和和房地產(chǎn)交易易綜合服務(wù)等等費(fèi)用400元?！?003年末末蘇州政府開開始醞釀“期房限轉(zhuǎn)”政策至今，一一直沒有明確確規(guī)定出臺。二、蘇州市房地地產(chǎn)市場情況況蘇州市土地市場場概況及分析析蘇州市政府實(shí)施施第一次土地地使用制度改改革是在1994年，國有土地從從無償劃撥轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為有償使用用，2001年蘇州市的土地地使用制度進(jìn)進(jìn)行第二次重重大改革，從協(xié)議出讓讓到招標(biāo)拍賣賣，相繼出臺臺了《關(guān)于深深化土地使用用制度改革促促進(jìn)城市化進(jìn)進(jìn)程的意見》、《蘇蘇州市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備實(shí)施方法法》、《蘇州州市城鎮(zhèn)國有有土地使用權(quán)權(quán)招標(biāo)拍賣暫暫行辦法》等等一系列配套套文件，并迅迅速組建了“蘇州市土地地儲(chǔ)備中心”，使土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和招標(biāo)拍拍賣成為我市市土地管理中中的新制度，目目前對除工業(yè)業(yè)項(xiàng)目以外的的經(jīng)營性用地地一律實(shí)行以以拍賣、招標(biāo)標(biāo)和掛牌出讓讓方式供地。2003年全市拍賣賣、招標(biāo)和掛掛牌交易經(jīng)營營性用地596宗（工業(yè)用用地除外），共共計(jì)1651萬平方米。據(jù)測算，20003-20004年拍得的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目的地價(jià)成本本和建筑成本本等在4500元／平方米米左右。20004年以來來園區(qū)地價(jià)依依然呈上漲勢勢頭，4月雅戈?duì)柕鹊绕髽I(yè)拍得的的6塊地塊，最高樓面面地價(jià)達(dá)3438元／平方米米，最低也有有2548元／平方米米，平均樓面面地價(jià)2979元／平方米米，同比去年年上漲了60％以上。由由于土地價(jià)格格的比價(jià)效應(yīng)應(yīng)，20022-20033年拍得的土土地今明兩年年上市的房屋屋的均價(jià)將有有所上升。蘇州市20044年第二次土土地拍賣會(huì)上上，18宗地塊中兩兩塊土地因無無人問津而流流拍。這種情情況主要因?yàn)闉閲医鹑诰o緊縮政策正在在產(chǎn)生影響，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)貸款款的自有資金金最近剛剛提提高至３５％％，使地產(chǎn)商商在舉牌競拍拍地塊時(shí)更謹(jǐn)謹(jǐn)慎。蘇州國國有土地儲(chǔ)備中中心有關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人表示，蘇蘇州市政府表表示2004年將房價(jià)增增長控制在10％，市土地地儲(chǔ)備中心要要通過提高土土地供應(yīng)量進(jìn)進(jìn)行房價(jià)調(diào)控控。同時(shí)，最最近銀行出臺臺的貸款限制制規(guī)定，一定定程度上控制制了投資性買買房，房產(chǎn)商商買地建房將將面臨更大的的風(fēng)險(xiǎn)，使得得開發(fā)商購地地趨于理性。2、蘇州市商品品房市場概況況及分析種種跡象表明，蘇蘇州目前的房房地產(chǎn)市場已已從2002年的供不應(yīng)應(yīng)求向供求平平衡甚至供過過于求急速轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。隨著國國家宏觀調(diào)控控政策的施行行，房地產(chǎn)企企業(yè)購買土地地，開發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)將面臨著更更高的風(fēng)險(xiǎn)。供應(yīng)量圖2-4：蘇州市自19998年以來整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)市場場呈穩(wěn)步增長長趨勢：1.20033年，蘇州市市房地產(chǎn)市場場依然保持強(qiáng)強(qiáng)勁增長勢頭頭。其開發(fā)投投資完成177.994億元，比上上年增長65.77％，施工面面積達(dá)到2576萬平方米，同同比增長76.7％，竣工面面積達(dá)到779.2萬平方米，同同比增長39.82％。2.20011年至2002年，蘇州市市的新開工面面積由496.7萬平方米猛猛增到986.444萬平方米，2003年僅上半年年就達(dá)到527.004萬平方米，其其上漲趨勢不不斷。當(dāng)前新新開工面積也也就是未來的的潛在供應(yīng)，以以此趨勢判斷斷，未來一兩兩年內(nèi)蘇州房房地產(chǎn)市場的的供應(yīng)量將趨趨于逐漸放大大的發(fā)展態(tài)勢勢。3.2004年年一季度蘇州州市施工面積積2404..47萬平方米，新新開工面積510.553萬平方米，分分別較去年同同期增長114.9％、117.4％，竣工面面積則達(dá)到121.005萬平方米，同同比增長230.6％，商品房房預(yù)售面積為為499.778萬平方米。如如果以2003年蘇州年銷銷售商品房面面積計(jì)，將要要消化至少１１年以上，供供應(yīng)增長幅度度超過需求增增長幅度，蘇蘇州未來房地地產(chǎn)市場的銷銷售去化將面面臨一定的的的壓力。(2)需求量量圖5：1998年以來來，蘇州市房房地產(chǎn)業(yè)全市市銷售面積每每年以平均14.7%%的速度增長長，由1998年的297.226萬平方米增增長到2003年的575.444萬平方米，達(dá)達(dá)到歷史最高高水平。其中中2003年住宅銷售售面積498.999萬平方米，同同比2002年增長7%，需求穩(wěn)步步增長，逐步步攀升。(3)成交價(jià)價(jià)格圖6-71.19988年以來，蘇蘇州市商品房房平均銷售單單價(jià)一直保持持穩(wěn)步增長。2.到20002年，商品房房現(xiàn)房的銷售售價(jià)格更是有有一個(gè)跨越式式的增長，增增幅達(dá)到34％，到2003年依然保持持強(qiáng)勁增長勢勢頭，已達(dá)到到2553..17元/平方米的歷歷史新高。3.到20003年，蘇州市市中心區(qū)域的的預(yù)售單價(jià)已已經(jīng)超過3500元/平方米，同同比增長9.7％。4、目前蘇州每每年有近10億外資進(jìn)入入，加上近年年來舊城改造造力度的加強(qiáng)強(qiáng)，市場需求求持續(xù)上漲，最最直接的表現(xiàn)現(xiàn)是房價(jià)的飛飛速上漲。蘇蘇州商品房的的銷售價(jià)格一一路走高，主主要?dú)w功于長長三角經(jīng)濟(jì)的的高速發(fā)展、蘇蘇州市民收入入的增加以及及江浙熱錢的的涌入。一方方面絕大多數(shù)數(shù)市民認(rèn)為蘇蘇州目前的房房價(jià)偏高，特特別是2000年后增長過過快，其增長長率明顯高于于蘇州市民收收入水平的增增長率；另一一方面，蘇州州較為寬松的的房貸政策，特特別是蘇州工工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其其實(shí)際購買價(jià)價(jià)格可以高于于其心理價(jià)位位。問題1：蘇州的的房地產(chǎn)未來來是否能持續(xù)續(xù)高速發(fā)展下下去？價(jià)格還還有多少的上上漲空間？解答：市場規(guī)律律表明：任何何商品的市場場價(jià)格是由供供求情況決定定的。因此蘇蘇州房價(jià)的走走勢也必然取取決于蘇州房房產(chǎn)市場的供供求。按理說說比較的東西西要有可比性性，同樣地段段、同樣性質(zhì)質(zhì)的房子比較較才有意義。但但隨著房產(chǎn)開開發(fā)區(qū)域和性性質(zhì)的變化，簡簡單地按新開開樓盤的平均均價(jià)來分析判判斷房價(jià)的漲漲跌是沒有意意義的。從供給方面來分分析，可歸納納為以下幾點(diǎn)點(diǎn)：政府為了穩(wěn)定房房價(jià)，也為了了其土地批租租收益，加大大土地供應(yīng)量量是在情理之之中的；前幾年蘇州房價(jià)價(jià)的飆生吸引引了大量的開開發(fā)商來蘇州州淘金，大量量新樓盤（例例如湖東、相相城等地）同同時(shí)面市也是是在所難免；；受房產(chǎn)市場行情情和銀行貸款款政策變化影影響，一些房房產(chǎn)投機(jī)者紛紛紛拋售存貨貨；大批定銷房的上上市；二手房拍賣的興興起，消除了了房產(chǎn)買賣過過程中的信息息不對稱和一一些不法房產(chǎn)產(chǎn)中介的暴利利，無形中提提高了二手房房的成交數(shù)量量。這些因素素意味著短期期內(nèi)房產(chǎn)供給給將有大幅增增加，房價(jià)下下降的壓力是是客觀存在的的。房產(chǎn)不是普通的的商品。房產(chǎn)產(chǎn)隨著時(shí)間的的流逝，可能能會(huì)變舊，但但由于土地的的稀缺性和周周邊環(huán)境的改改善，增值是是必然的。何何況房價(jià)的下下降并不會(huì)馬馬上引來顧客客，甚至還可可能引發(fā)會(huì)進(jìn)進(jìn)一步跌價(jià)的的心理期望，使使?jié)撛诘馁徺I買者持幣待購購，反而使得得銷售更困難難。高檔房下下降并不會(huì)引引來低收入顧顧客。更重要要的是開發(fā)商商可以通過減減慢售房和開開發(fā)速度來待待價(jià)而沽，損損失的只是利利息，但贏取取的可能是更更多的土地增增值收益。因因?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來來看，蘇州房房價(jià)的上漲是是在所難免的的：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，人們收入入的上升，對對住房消費(fèi)的的需求會(huì)不斷斷提高；隨著中國經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，城市市化進(jìn)程在加加快，大量進(jìn)進(jìn)城的農(nóng)民需需要住房；隨著中國東西部部地區(qū)發(fā)展差差異的擴(kuò)大，戶戶口制約的逐逐步弱化，西西部人口向東東部沿海地區(qū)區(qū)移民是不可可避免的，蘇蘇州及長江三三角洲作為中中國最富裕、最最適宜居住的的地區(qū)將吸引引越來越多的的外地人來生生活工作，當(dāng)當(dāng)然還要購房房置業(yè)。由此可見，從長長遠(yuǎn)來看房價(jià)價(jià)下跌的可能能性幾乎是微微乎其微。從需求方面來分分析：買房者者可分為兩類類。一是購房自住的的消費(fèi)者，一一是為保值增增值或投機(jī)獲獲利而購房的的投資者。對于消費(fèi)者，考考慮的主要因因素有以下幾幾點(diǎn)：房產(chǎn)總價(jià)。其經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入（購購買力）決定定了其能承受受的房產(chǎn)總價(jià)價(jià)，100平米還是140平米從居住住功能方面而而言也許只差差一個(gè)房間，但但房價(jià)卻相差差40％。因此100平米左右或或更小的房子子依然緊缺，但140平米以上的房子可能銷售速度明顯緩慢。地段的成熟度。對對于購房自住住者而言，住住房所在地段段的人氣、商商業(yè)設(shè)施、交交通便利、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院條條件越好，越越吸引購買者者。值得一提的是，在在中國，政府府的作用是至至關(guān)重要的。一一個(gè)地方住房房價(jià)格的明顯顯下降不僅影影響其經(jīng)濟(jì)的的健康發(fā)展，而而且會(huì)引發(fā)擁擁有房產(chǎn)的絕絕大多數(shù)民眾眾的不滿情緒緒，因此政府府一定會(huì)支持持房地產(chǎn)的健健康發(fā)展，消消除部分地區(qū)區(qū)、部分樓盤盤的房產(chǎn)泡沫沫并不會(huì)影響響整個(gè)房產(chǎn)價(jià)價(jià)格的穩(wěn)步上上升，更何況況政府近幾年年大量基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建設(shè)不不僅支持了房房地產(chǎn)的發(fā)展展，還指望房房地產(chǎn)價(jià)格的的提高拉動(dòng)土土地出讓金的的提高以償還還前期基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資的債債務(wù)。因此政政府是決不愿愿看到房產(chǎn)價(jià)價(jià)格的下跌的的。蘇州房地產(chǎn)經(jīng)過過近年來的強(qiáng)強(qiáng)勁上漲，需需要消化、需需要盤整，是是泡沫必然會(huì)會(huì)破滅，但從從長遠(yuǎn)來看，房房地產(chǎn)的健康康發(fā)展和房價(jià)價(jià)的穩(wěn)步上升升是必然趨勢勢。3、蘇州市二手手房市場概況況及分析圖8：自1999年蘇蘇州市房地產(chǎn)產(chǎn)二級市場的的開放和房改改房上市辦法法的實(shí)施以來來，蘇州市二二手房的年成成交面積每年年以300—500％的速度大大幅度提升。由1999年的5.23萬平米發(fā)展到2003年的304.49萬平米，2003全年成交額41.27億元，其增長勢頭不斷。4、蘇州城市規(guī)規(guī)劃與城市發(fā)發(fā)展進(jìn)程問題2：未來居居住在園區(qū)二二區(qū)與居住在在老城區(qū)、園園區(qū)一期（湖湖西）有何本本質(zhì)變化，湖湖東的造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)誕生的新新城將如何影影響人們的生生活方式？解答：從蘇州城城市的發(fā)展進(jìn)進(jìn)程，我們看看到城市居住住文化的升級級與更新將是是：蘇州古城區(qū)→蘇蘇州工業(yè)園區(qū)區(qū)一區(qū)（湖西西）→園區(qū)（二區(qū)區(qū)、湖東）→→園區(qū)（三區(qū)區(qū)）蘇州古城區(qū)：已形成古色古香香，江南風(fēng)情情的宜居氛圍圍蘇州古城區(qū)以古古城為中心發(fā)發(fā)展起來，古古城區(qū)有2500年的歷史，城城區(qū)內(nèi)園林古古跡遍布，以以江南風(fēng)情為為建筑特色，作為世界文化遺產(chǎn)的一部分。蘇州市政府大力保護(hù)古建筑設(shè)施，同時(shí)在新的建設(shè)項(xiàng)目中均有所限制。古城區(qū)以文化旅旅游、商業(yè)貿(mào)貿(mào)易為主體功功能的發(fā)展格格局，圍繞其產(chǎn)業(yè)業(yè)定位，在整整體規(guī)劃中，新新建筑與原有有建筑物形成成統(tǒng)一的建筑筑風(fēng)格，商品品房外立面基基本為粉墻黛黛瓦這種較為為單一古典的的建筑風(fēng)格。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應(yīng)也不會(huì)很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在3.5～6層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓。未來居民也以蘇蘇州原籍居民民為主，因?yàn)闉楣懦菂^(qū)暫不不具備居住品品質(zhì)整體抬高高一個(gè)水準(zhǔn)的的可能目前老城區(qū)的商商業(yè)及生活配配套設(shè)施檔次次均不高，僅僅以商業(yè)為例例，目前主要要以沿街底商商為主，其中中旅游紀(jì)念品品與小商品占占了很大份額額，因此老城城區(qū)暫不具備備居住品質(zhì)整整體抬高一個(gè)個(gè)水準(zhǔn)的可能能。老城區(qū)的的蘇州人口住住宅的升級換換代只能選擇擇西部的蘇州州新區(qū)與東部部的蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)。從城城市的發(fā)展軌軌跡來看，城城中心人口向向外圍地區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移也是蘇州州城市發(fā)展的的必然趨勢。蘇州新區(qū)：起步較早，但發(fā)發(fā)展上卻落后后于后來居上上的園區(qū)新區(qū)位于古城區(qū)區(qū)的西邊，于于1990年開始開發(fā)發(fā)建設(shè)，雖然然開發(fā)起步較較早，但發(fā)展展速度卻始終終落后于園區(qū)區(qū)。其發(fā)展得得益于大量國國內(nèi)外制造加加工類企業(yè)的的入駐，一方方面帶動(dòng)了區(qū)區(qū)域附屬產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，另另一方面也為為本區(qū)域帶來來了相當(dāng)數(shù)量量有較高購買買能力的客源源。房產(chǎn)開發(fā)檔次不不高，大盤少少，布局散亂亂，不夠集中中新區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位位以傳統(tǒng)的制制造業(yè)為主，其其產(chǎn)業(yè)人群為為該產(chǎn)業(yè)的從從業(yè)人員，因因此，其住宅宅主要分布在在工業(yè)廠區(qū)的的周邊，物業(yè)業(yè)外立面現(xiàn)代代感較強(qiáng)，產(chǎn)產(chǎn)品種類兼顧顧到不同社會(huì)會(huì)等級人群的的需要而有所所變化。由于于其檔次不是是非常高，整整個(gè)物業(yè)分布布較為零散，缺缺乏統(tǒng)一集中中的開發(fā)；目目前高新區(qū)內(nèi)內(nèi)常住人口230,0000，居民住宅小小區(qū)有20余個(gè)。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖湖西、一區(qū)）：園區(qū)規(guī)劃、建造造融合新加坡坡國際化理念念與蘇州文化化底蘊(yùn)于一體體工業(yè)園區(qū)行政轄轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作作區(qū)規(guī)劃面積積70平方公里里（含6平方公里金金雞湖），規(guī)規(guī)劃居住人口口60萬，位于古城城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為3個(gè)區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一區(qū)，面積為11.6平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共52.65平方公里。其特色為整體規(guī)規(guī)劃較為合理理，在綠化，道道路方面較城城區(qū)完善，其其建筑特色以以現(xiàn)代為主。其其嶄新的居住住環(huán)境與現(xiàn)代代化的配套，翻翻開了蘇州城城市進(jìn)程的新新一頁。一區(qū)（湖西）居居住環(huán)境和城城市功能都較較古城更完善善，居住人口口以高新科技技產(chǎn)業(yè)人員為為主。園區(qū)一期的開發(fā)發(fā)已成熟，配配套設(shè)施逐步步完善，目前前房地產(chǎn)增值值效應(yīng)十分明明顯，園區(qū)板板塊已經(jīng)成為為蘇州乃至周周邊地區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)風(fēng)向標(biāo)和當(dāng)之之無愧的領(lǐng)頭頭羊。工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)業(yè)定位以高新新科技類產(chǎn)業(yè)業(yè)為主，其對對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人人群主要是該該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人人員，其中以以中高級白領(lǐng)領(lǐng)和專業(yè)人士士為主。但從規(guī)劃用地上上看出，一區(qū)區(qū)工業(yè)、居住住、CBD商業(yè)區(qū)三分分天下湖西（一區(qū)）是是園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)最早開發(fā)的的區(qū)域，湖西西，其工業(yè)、居居住、CBD商業(yè)區(qū)三分分天下，雖有有工業(yè)企業(yè)帶帶動(dòng)人氣，然然而就居住品品質(zhì)而言，與與多種性質(zhì)的的物業(yè)混雜并并非最理想的的居住環(huán)境。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖湖東、二區(qū)）：：湖西之后，城市市崛起的下一一個(gè)新板塊。湖湖東地區(qū)是園園區(qū)未來規(guī)劃劃的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化中中心。二區(qū)，該區(qū)域位位于湖東到橫橫涇為止，目目前正處于建建設(shè)階段。該該區(qū)域以居住住為主，工業(yè)業(yè)為輔，配以以商業(yè)中心和和零星商業(yè)點(diǎn)點(diǎn)，另一特色色為金雞湖東東的旅游生活活氛圍。該區(qū)區(qū)域道路和商商業(yè)中心正在在起建，園區(qū)區(qū)政府性設(shè)施施亦同期同步步建設(shè)，屆時(shí)時(shí)政府機(jī)構(gòu)將將遷入該二區(qū)區(qū)。今后該區(qū)區(qū)主要以居住住為主，是園園區(qū)居住中心心地帶，連通通一、三區(qū)的的工業(yè)設(shè)施。打造新城市生活活湖東二區(qū)的發(fā)展展相對湖西來來說，具更廣廣闊的空間性性和時(shí)間性，無無論從發(fā)展規(guī)規(guī)劃還是現(xiàn)已已成型的建設(shè)設(shè)，都已證明明其發(fā)展前景景。其居住用用地面積之大大，完全可塑塑造純居住板板塊，打造出出比湖西更優(yōu)優(yōu)越更純粹的的新城市生活活，而且也將將擁有更完善善的國際性行行政設(shè)施、生生活?yuàn)蕵吩O(shè)施施、教育配套套、一流的居居住環(huán)境，可可體現(xiàn)出今后后五至十年的的未來居住水水準(zhǔn)。蘇州工業(yè)園區(qū)（三三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在在二區(qū)以東，目目前還未開發(fā)發(fā)，今后以工工業(yè)設(shè)施為主主，部分為居居住區(qū)域，居居住區(qū)域與二二區(qū)聯(lián)成一片片，三區(qū)工業(yè)業(yè)土地的比重重有上升。表5：古城區(qū)新區(qū)園區(qū)一期園區(qū)二期園區(qū)三期規(guī)劃思路發(fā)展特特點(diǎn)展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是是旅游、政治治、商業(yè)、金金融中心現(xiàn)代工業(yè)、旅游游為特征工業(yè)、居住、CCBD商業(yè)區(qū)三分分天下以居住為主，工工業(yè)為輔，配配以商業(yè)中心心和零星商業(yè)業(yè)點(diǎn)以工業(yè)設(shè)施為主主，部分為居居住區(qū)域面積（公頃）14.225811.616.136.55人口76.9萬25.8萬10萬（規(guī)劃）20萬（規(guī)劃）30萬（規(guī)劃）勞工（約占人口口60%）46.14萬15.48萬6萬12萬18萬自然風(fēng)貌以古城為主以山景為主以金雞湖西、綠綠化為主以金雞湖東岸休休閑、綠化為為主居住環(huán)境特征古色古香，園林林精粹吳文化化，配以成熟熟生活配套，但但檔次不高現(xiàn)代為主新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格新加坡風(fēng)格商業(yè)配套豐富較豐富，以獅山山路、何山路路兩條商業(yè)街街為中心，各各小區(qū)沿街商商鋪為輔。少，以鄰里中心心為主較少，以F城為為中心，以鄰鄰里中心為節(jié)節(jié)點(diǎn)。今后在在湖東南的聯(lián)聯(lián)豐廣場也會(huì)會(huì)成為一個(gè)副副商業(yè)中心。較少交通配套道路擁擠，但交交通便利道路規(guī)劃較好，較較為便利道路規(guī)劃很好，交交通目前不便便利道路規(guī)劃很好，公公共交通目前前很不便利道路規(guī)劃很好但但目前未建居住人口特質(zhì)以原地居民為主主以原地居民和工工業(yè)區(qū)內(nèi)人員員為主以原地居民和工工業(yè)區(qū)內(nèi)人員員為主以原地居民和工工業(yè)區(qū)內(nèi)人員員為主以原地居民和工工業(yè)區(qū)內(nèi)人員員為主居住性評價(jià)★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆圖9：園區(qū)二、三三區(qū)景觀規(guī)劃劃示意圖圖10：園區(qū)總總體規(guī)劃問題3：金雞湖湖于蘇州市究究竟處在什么么地位？解答：金雞湖對對于蘇州的意意義：它不僅僅是蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)的原點(diǎn)點(diǎn)，也將是蘇蘇州城市發(fā)展展戰(zhàn)略中的重重點(diǎn)。圖11：金雞湖湖景觀規(guī)劃金雞湖位于工業(yè)業(yè)園區(qū)的中心心地帶，環(huán)湖湖區(qū)域70平方公里里，1994年中國政府府與新加坡政政府簽訂了一一個(gè)合資協(xié)議議，正式啟動(dòng)動(dòng)對這片2.3平方公公里濱水社區(qū)區(qū)的開發(fā)，旨旨在建造一個(gè)個(gè)符合國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、具備環(huán)環(huán)保功能的混混合型濱水新新社區(qū)。根據(jù)據(jù)未來規(guī)劃我我們發(fā)現(xiàn)，金金雞湖及環(huán)湖湖區(qū)域不僅是是蘇州工業(yè)園園區(qū)的原點(diǎn)，而而且也將是蘇蘇州城市發(fā)展展戰(zhàn)略中的重重點(diǎn)。金雞湖將成為中中國最大的具具有國際水準(zhǔn)準(zhǔn)的現(xiàn)代城市市湖泊公園金雞湖及環(huán)湖地地區(qū)將成為中中國最大的具具有國際水準(zhǔn)準(zhǔn)的現(xiàn)代城市市湖泊公園。金金雞湖的存在并沒有影響交交通以及規(guī)劃劃，正因?yàn)樗俏磥淼某浅侵泻?，?guī)劃劃師才有了用武之地，打打造模范城的的雛形。景觀設(shè)計(jì)內(nèi)涵二二元性概念：：一方面，體體現(xiàn)了蘇州古古城的歷史文文化內(nèi)涵；另另一方面，幫幫助其實(shí)現(xiàn)建建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代代化國際都市市的目標(biāo)。金雞湖區(qū)的總體體規(guī)劃，包括括濱湖區(qū)的多多用途開發(fā)區(qū)區(qū)以及開放空空間的規(guī)劃聘聘請了香港泛泛亞易道公司司。香港泛亞亞易道公司所所提供的規(guī)劃劃方案將金雞雞湖沿岸地區(qū)區(qū)分成了8個(gè)鮮明的片片區(qū)，由一條條連續(xù)性的開開放空間系統(tǒng)統(tǒng)將其串連起起來，2個(gè)片區(qū)——城市廣場與與湖濱大道的的建設(shè)已經(jīng)順順利完成。金雞湖景觀設(shè)計(jì)計(jì)的核心在于于其內(nèi)涵的二二元性概念：：一方面，表表現(xiàn)蘇州古城城的歷史文化化內(nèi)涵；另一一方面，幫助助其實(shí)現(xiàn)建設(shè)設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化化國際都市的的目標(biāo)。金雞湖是蘇州市市的“城中湖”、“城市肺”，園區(qū)將打打造長三角規(guī)規(guī)模最大、現(xiàn)現(xiàn)代化程度較較高的“城市休閑勝勝地”。園區(qū)將打造成長長三角規(guī)模最最大、現(xiàn)代化化程度較高的的“城市休閑勝勝地”。金雞湖是是小家碧玉的的蘇州人大氣氣的一面。西西湖的美在于于不變，金雞雞湖的美在于于它的突變：：于柔美中平平添了“大江東去”的氣概，因因此它成了古古老蘇州的一一個(gè)旅游新亮亮點(diǎn)，越來越越多的人爭相來感受金雞湖，其中中既有本地市市民，也有來來自上海、杭杭州、無錫等等周邊城市的的游客，湖東東岸雙休日、節(jié)節(jié)假日的游客客接待量屢創(chuàng)創(chuàng)新高。金雞雞湖不是哪個(gè)個(gè)特權(quán)階層的的“后花園”，而是所有有人的公共湖湖，是蘇州市的“城中湖”、“城市肺”；環(huán)金雞湖22公里區(qū)域幾幾乎是園區(qū)地地價(jià)最高的區(qū)區(qū)域，不惜投投巨資將其全全部建成為公公共開放地帶帶足見中新雙雙方“還湖于民”的發(fā)展理念念。創(chuàng)高科技的商業(yè)業(yè)與居住的混混合型濱水社社區(qū)，以滿足足國際化大企企業(yè)的辦公與與生活標(biāo)準(zhǔn)，最最終將容納超超過60萬的居民。蘇州工業(yè)園區(qū)管管理委員會(huì)負(fù)負(fù)責(zé)金雞湖70平方公里里環(huán)湖區(qū)域這這一園區(qū)中重重點(diǎn)開放空間間的開發(fā)工程程。目的在于于創(chuàng)一個(gè)高科科技的商業(yè)與與居住的混合合型濱水社區(qū)區(qū)，以滿足國國際化大企業(yè)業(yè)的辦公與生生活標(biāo)準(zhǔn)。這這片地區(qū)最終終將容納超過過60萬的居民。(遠(yuǎn)期)環(huán)金雞湖地區(qū)建建成“鬧市”，成為全市市市民消費(fèi)社社交、休閑娛娛樂的重要場場所園區(qū)將高起點(diǎn)、高高標(biāo)準(zhǔn)把環(huán)金金雞湖地區(qū)建建成全市市民民消費(fèi)社交、休休閑娛樂的重重要場所。推推進(jìn)環(huán)湖商業(yè)業(yè)、文化設(shè)施施建設(shè)把發(fā)展展大商業(yè)、推推進(jìn)大旅游作作為今后發(fā)展展的重要的新新增長點(diǎn)和新新亮點(diǎn)。加快快國際博覽中中心、科技文文化藝術(shù)中心心等50余項(xiàng)實(shí)事工工程建設(shè)進(jìn)度度，大力發(fā)展展商業(yè)、飲食食業(yè)、零售業(yè)業(yè)、賓館業(yè)和和旅游業(yè)，并并建成更多安安全、舒適、文文明的生活小小區(qū)，集聚人人氣商氣，擴(kuò)擴(kuò)大消費(fèi)群體體，努力將環(huán)環(huán)金雞湖區(qū)域域建設(shè)成為“鬧市”。第二部分蘇州州新加坡工業(yè)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場一、園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展及走勢勢97年開始，園園區(qū)開發(fā)量一一路迅猛增長長，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)發(fā)量200萬平方米。1994年啟動(dòng)動(dòng)的蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)，遵循循“先工業(yè)、再再住宅、后商商業(yè)”的開發(fā)規(guī)律律，將建成一一個(gè)工業(yè)園區(qū)區(qū)和住宅相結(jié)結(jié)合的高檔區(qū)區(qū)域。園區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)于于1997年啟啟動(dòng)，園區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)在在8年中，一躍成為蘇蘇州市區(qū)房地地產(chǎn)市場的主主渠道，中新新合作區(qū)內(nèi)開開發(fā)量迅猛增增長。2003年開發(fā)量153萬平方米，2004年預(yù)計(jì)開發(fā)200萬平方米。圖12：19998-20004年園區(qū)開發(fā)發(fā)量變化走勢勢（單位：萬萬平方米）目前竣工戶數(shù)占占批準(zhǔn)預(yù)售商商品房套數(shù)的的54.299%，目前實(shí)際際入住及裝修修完畢套數(shù)占占竣工戶數(shù)的的86.644%至今中新合作區(qū)區(qū)已批準(zhǔn)預(yù)售售商品房面積積350萬平方米，共共計(jì)25926套，樓盤總總體銷售形勢勢看好。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，目前中中新合作區(qū)內(nèi)內(nèi)已竣工交付付使用住宅14075戶，實(shí)際居居住為11325戶，入住率率為80．46％；已裝修修未入住的為為869戶，占總戶戶數(shù)的6.17％，其余未未裝修戶為1881戶，占總戶戶數(shù)的13.36％。分析表表明，2002年底以前交交付使用的住住宅項(xiàng)目，入入住率已超過85％，2003年后交付的的房屋因交房房時(shí)間短等因因素入住率相相對低，園區(qū)住宅總總體入住情況況尚屬正常。2004年，預(yù)預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)區(qū)商住房實(shí)際際上市預(yù)售或或銷售量可達(dá)達(dá)500萬平方米左左右，其中園園區(qū)為180萬平方米左左右。據(jù)初步步統(tǒng)計(jì)，2004預(yù)計(jì)園區(qū)商商住房實(shí)際上上市預(yù)售或銷銷售量1.33333萬套。圖13：批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售、竣工交交付、入住套套數(shù)比較表二、園區(qū)供應(yīng)情情況1、板塊劃分格格局蘇州工業(yè)園區(qū)根根據(jù)其市場特特征劃分為兩兩個(gè)板塊,即：湖東和和湖西。下面面對各個(gè)板塊塊的現(xiàn)狀和特特點(diǎn)以及未來來的發(fā)展趨勢勢進(jìn)行介紹和和分析：（1）湖西板塊塊板塊現(xiàn)狀：競爭激烈，促使使樓盤品質(zhì)不不斷向上突破破湖西板塊位于園園區(qū)西部，金金雞湖與老城城區(qū)中間，系系園區(qū)內(nèi)的黃黃金板塊，開開發(fā)啟動(dòng)早，各各開發(fā)商均在在此投入了極極大的人力物物力和財(cái)力，周周邊的生活配配套較為齊全全，截止至今今，湖西板塊塊已開發(fā)樓盤盤近30個(gè)，由于土土地所剩不多多，所以后續(xù)續(xù)產(chǎn)品不會(huì)太太多。該地區(qū)區(qū)主力面積范范圍：110-1150平方米，總總價(jià)：60--80萬左右右。湖西代表樓盤盤：湖左岸、都市花園天天域。湖西有園區(qū)的“高起點(diǎn)規(guī)劃”，又依托老老城區(qū)發(fā)展起起來，樓盤眾多，已進(jìn)入入一個(gè)“比規(guī)劃、比實(shí)實(shí)力、比品牌牌、比特色”的競爭階段段。但也因現(xiàn)現(xiàn)已開發(fā)較多多樓盤，使得得該地區(qū)土地地儲(chǔ)備量較為為稀缺，下一一輪發(fā)展將以以湖東為開發(fā)發(fā)重點(diǎn)。表6:目前湖湖西在售個(gè)案案情況列表名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖左岸三期蘇惠路/星漢街街5500-58800三房14077-8120%加城國際星漢街58號4800-58800三房12868-7450%名城印象二期星海街/蘇茜路路58003+1房1488.8869-8620%加城新天地星港街/蘇春西西路5000三房106-112053-6070%都市花園天域星漢街188號號7500（裝11800）三房160-1170120-128860%高爾夫花園機(jī)場路/星港街街5000三房128-116864-8470%（2）湖東板塊塊板塊現(xiàn)狀：湖東板塊相對湖湖西而言開發(fā)發(fā)較晚，各地地塊基本處于于處女地狀態(tài)態(tài)，周邊配套套基本沒有。但但隨著金雞湖湖大橋的通車車，湖東的交交通將變得越越來越便利，古古城區(qū)與湖東東傳統(tǒng)意義上上的空間和心心理距離正被被無限縮短。吸吸引人氣的不不僅是便利的的交通、優(yōu)美美的環(huán)境，還還有便捷的商商貿(mào)服務(wù)，包包括國際博覽覽中心、F城、湖東鄰鄰里中心等在在內(nèi)各類項(xiàng)目目的開工建設(shè)設(shè)，將使湖東東商圈聚起更更多的商氣、人人氣，環(huán)金雞雞湖地區(qū)的蘇蘇州城市副中中心和湖東新新商圈的地位位將更加凸現(xiàn)現(xiàn)。金雞湖東東，曾經(jīng)是偏偏僻的遠(yuǎn)郊，如如今卻成炙手手可熱的都市市黃金地段。而有關(guān)數(shù)據(jù)顯示示，湖東到2006年底累計(jì)商商品房竣工量量將達(dá)260多萬平方米米，超過湖西西2004年年底累計(jì)計(jì)商品房竣工工量將達(dá)240多萬平方米米的水平。換換而言之，湖湖東住宅開發(fā)發(fā)4年（2003--2006）的水平將超超過湖西10年（1995—2004）的水平，在在二三年后園園區(qū)湖東就是是一個(gè)成熟的的社區(qū)。而且且，根據(jù)規(guī)劃劃，湖東房產(chǎn)產(chǎn)的總量將是是湖西的五倍倍以上。這也也是浙江南都都、南京棲霞霞、天津順馳馳、上海中華華企業(yè)等諸多多國內(nèi)著名房房地產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的原因因。先期在此落戶的的樓盤有東湖湖-春之韻，東東湖大郡以及及南都-玲瓏灣，目目前又有順馳馳的湖畔天城城。隨著湖西西房地產(chǎn)投資資競爭的不斷斷加劇，湖東東處女地的優(yōu)優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)，極強(qiáng)的可可塑性，巨大大發(fā)展空間以以及較為平和和的競爭環(huán)境境使得越來越越多的開發(fā)商商將目光投向向了湖東。該該地區(qū)主力面面積范圍：1120-1440平方米，總總價(jià)：70萬左右。湖西西代表樓盤：：東湖春之韻韻、南都玲瓏灣灣。表7:目前在在售個(gè)案情況況列表板塊名稱地址均價(jià)主力面積主力總價(jià)去化率湖東東東湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城鐘園路津梁路5000三房135-145568-7320%東湖春之韻二期鐘園路5300三房128-138868-7350%南都玲瓏灣現(xiàn)代大道、玲瓏瓏街4800三房140-165567-7980%金水灣別墅金雞湖路88號號9000含車庫雙拼221-2633199-2366含車庫90%三、園區(qū)銷售情情況近年來，蘇州工工業(yè)園區(qū)房地地產(chǎn)供銷兩旺旺。但由于價(jià)價(jià)格突破5000元/平方米后，受受到市政規(guī)劃劃配套的相對對滯后性影響響，逐漸進(jìn)入入了瓶頸階段段，樓盤銷售售遇阻，漲幅幅趨緩。近年來蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)供銷兩旺，相相對于蘇州全全市的樓市成成交情況來看看，園區(qū)的物物業(yè)非常良好好。這一方面面說明園區(qū)世世界一流的規(guī)規(guī)劃，理想的的居住環(huán)境在在消費(fèi)群中已已獲得認(rèn)可，另另一個(gè)重要的的原因，應(yīng)歸歸功于蘇州工工業(yè)園區(qū)特殊殊的社會(huì)保障障體系，作為為全國唯一的的區(qū)域性公積積金制度，目目前已為萬名名以上園區(qū)內(nèi)內(nèi)工作人士提提供了完備的的公積金貸款款，且目前公公積金會(huì)員仍仍以每半年將將近5000人的數(shù)量遞遞增。這項(xiàng)社社保體系已為為園區(qū)內(nèi)的房房地產(chǎn)繁榮起起到積極的推推動(dòng)作用，成成為保障園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)量消化的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。但2004年，園園區(qū)的樓盤單單價(jià)逐個(gè)突破破5000元/平方米大關(guān)關(guān)后，銷售火火爆的趨勢明明顯有所降溫溫。單價(jià)5000元/平方米以下下的樓盤明顯顯去化較快，以以湖東為例，售售價(jià)在4600元/平方米的東東湖大郡市場場反響較好。與與之相反單價(jià)價(jià)5000元/平方米以上上則去化費(fèi)力力，2004年6月開盤的順順馳湖畔天城城定價(jià)在5000元/平方米以上上，雖經(jīng)過半半年來的蓄水水，開盤后銷銷售情況仍不不理想。從園區(qū)第一批商商品房（1998--2000年）的定價(jià)價(jià)來看一般不不超過2000元/平方米左右右，而如今園園區(qū)湖西板塊塊的均價(jià)定在在了5800元/平方米左右右。在這短短短幾年的時(shí)間間里，房價(jià)卻卻翻了2番多，園區(qū)的的房價(jià)上漲幅幅度實(shí)在快的的驚人，與買買房者的承受受范圍差距逐逐步拉大，目目前市場觀望望情緒濃重，樓樓盤銷售可謂謂進(jìn)入了瓶頸頸時(shí)期。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)地域性較強(qiáng)強(qiáng)，買房者有有“地方品牌意意識”比較排外，因因此當(dāng)?shù)亻_發(fā)發(fā)商建設(shè)的樓樓盤銷售較順順利，對本項(xiàng)項(xiàng)目而言塑造造區(qū)域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大大。蘇州園區(qū)的房地地產(chǎn)開發(fā)可謂謂有較強(qiáng)的地地域性，且蘇蘇州的買房者者具較強(qiáng)的“地方品牌”意識，對于于外來的，非非蘇州本地，不不熟知的開發(fā)發(fā)商品牌，無無論開發(fā)實(shí)力力大小，均有有一定的抵制制情緒。例如如蘇州工業(yè)園園區(qū)的建屋集集團(tuán)在當(dāng)?shù)鼐途拖碛休^高的的知名度，建建屋發(fā)展有限限公司是集民民用住宅、辦辦公商住、工工業(yè)廠房等各各類房地產(chǎn)開開發(fā)為一體的的大型地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)，園園區(qū)政府下屬屬企業(yè)，是蘇蘇州地區(qū)最大大的房地產(chǎn)開開發(fā)商之一。與之相比順馳集集團(tuán)雖然開發(fā)發(fā)商規(guī)模也不不小，但業(yè)務(wù)務(wù)主要在天津津、河北和上上海，在蘇州州園區(qū)遭受了了冷遇，湖畔畔天城推出后后市場反響平平淡，連蘇州州媒體的配合合度也明顯比比較差。因此對本項(xiàng)目而而言塑造區(qū)域域“領(lǐng)導(dǎo)盤”困難比較大大，需等候時(shí)時(shí)機(jī)，并適當(dāng)當(dāng)加大宣傳推推廣費(fèi)用。四、園區(qū)商品房房價(jià)格走勢及及與其他片區(qū)區(qū)房價(jià)比較情情況得益于高起點(diǎn)規(guī)規(guī)劃的園區(qū)，近近年來房價(jià)持持續(xù)上漲。1997年均價(jià)價(jià)1556元／平方米米上升至2003年均價(jià)4042元／平方米米，上漲了259.776％；2003年同比2002年上漲了14.34％（包括東東湖大郡一期期的園區(qū)公積積金會(huì)員優(yōu)供供房），價(jià)格格漲幅較2001、2002年有所放緩緩。但今年一季度度，園區(qū)新開開樓盤房屋均均價(jià)近5000元／平方米米，比上年增增長了23.70％。圖14：19997-20003年園區(qū)房地地產(chǎn)均價(jià)變化化走勢（單位位：萬平方米米）2003年園區(qū)區(qū)商品住宅預(yù)預(yù)售均價(jià)約在在4600元/平方米，相相比市中心與與高新區(qū)，將將近高出972元/平方米和111元/平方米。由于園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)的品牌效應(yīng)應(yīng)，自19999年起園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格格在蘇州市區(qū)區(qū)一直處于領(lǐng)領(lǐng)漲地位。22001年和和2002年園園區(qū)平均房價(jià)價(jià)分別高出市市區(qū)平均房價(jià)價(jià)541元和10299元。20033年以來，園園區(qū)房價(jià)繼續(xù)續(xù)上漲，湖西西地區(qū)的毛坯坯房房價(jià)從年年初的均價(jià)44300元左左右漲到目前前的47000元左右，但但漲幅有所減減緩。區(qū)域性房地產(chǎn)的的競爭也有一一個(gè)“性價(jià)比”的問題。蘇蘇州市區(qū)的房房價(jià)上漲是22001年下下半年起由園園區(qū)先行領(lǐng)跑跑的，隨后推推進(jìn)到古城區(qū)區(qū)補(bǔ)漲，然后后再完成新區(qū)區(qū)的補(bǔ)漲過程程，通過這二二年的補(bǔ)漲，市市區(qū)各區(qū)的房房價(jià)都達(dá)到了了一個(gè)相對的的高度。在這這過程中，由由于性能價(jià)格格比的原因，對對園區(qū)的購房房意愿比例有有所下降、上上升也是符合合商品消費(fèi)規(guī)規(guī)律的。但從從2003年年年中以來，園園區(qū)與蘇州市市區(qū)其他區(qū)域域的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格差異在縮縮小。根據(jù)蘇州市統(tǒng)計(jì)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年第三季度度商品住宅預(yù)預(yù)售登記備案案均價(jià)分區(qū)情情況看，工業(yè)業(yè)園區(qū)為43305元/平方米，（由由于均價(jià)32200元左右右東湖大郡223萬平方米米計(jì)算在內(nèi)，扣扣除這一因素素的影響，湖湖西地區(qū)的均均價(jià)為46000元/平方米左右右）。中心城區(qū)區(qū)為34144元/平方米(其中定銷房房為19877元/平方米，其其他商品住宅宅為36288元/平方米)，高新區(qū)為為4489元/平方米，吳吳中區(qū)為29953元/平方米，相相城區(qū)為30073元/平方米。園區(qū)與蘇州市區(qū)區(qū)其他區(qū)域的的價(jià)格差異縮縮小，園區(qū)房房地產(chǎn)的性能能價(jià)格比又處處在一個(gè)較好好的時(shí)期，園園區(qū)房地產(chǎn)的的品牌效應(yīng)再再次顯現(xiàn)。2004年6月月，湖西板塊塊的均價(jià)已漲漲至5800元/平方米左右右，而湖東也也已突破5000元/平方米大關(guān)關(guān)。園區(qū)目前房價(jià)基基本上定位為為蘇州高檔區(qū)區(qū)域房價(jià)，湖湖西板塊的均均價(jià)在5800元/平方米左右右，高于蘇州州老城區(qū)、新新區(qū)。而湖東東的大片土地地開發(fā)尚未全全面動(dòng)工，配配套設(shè)施也基基本沒有，但但就東湖春之之韻、湖畔天天城幾個(gè)盤的的售價(jià)情況看看，均價(jià)也已已突破5000元/平方米。五、園區(qū)未來房房地產(chǎn)市場分分析與預(yù)測問題4：園區(qū)湖湖東板塊未來來的供應(yīng)情況況如何？房價(jià)價(jià)會(huì)出現(xiàn)什么么趨勢？解答：供應(yīng)量分分析2004年，預(yù)預(yù)計(jì)蘇州市區(qū)區(qū)商住房實(shí)際際上市預(yù)售或或銷售量可達(dá)達(dá)500萬平方米左左右，其中園園區(qū)為180萬平方米左左右。園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)八年，中新新合作區(qū)內(nèi)已已批準(zhǔn)預(yù)售商商品房面積350萬平方米，樓樓盤總體銷售售形勢看好，銷銷售率近99％。350萬/255926＝135平方米/每套預(yù)計(jì)園區(qū)商住房房實(shí)際上市預(yù)預(yù)售或銷售量量180萬/135＝1.33333萬套表8：未來湖東東地區(qū)及項(xiàng)目目周邊供應(yīng)：：案名總土地面積（平方米）預(yù)計(jì)剩余土地面面積（平方米）建筑面積（平方米）南都·玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳·湖畔花園園1600001600028800金水灣433300160004800蘇園土拍（20004）0276576.2276576.22137837..2蘇園土拍（20004）0397969.33797969.337195938..7蘇園土拍（20004）0479074.88879074.888158149..8蘇園土拍（20004）0578495.11278495.112156990..2總計(jì)14194166654115..6596700湖西地區(qū)房價(jià)緩緩漲、湖東地地區(qū)大漲2002年，園園區(qū)房價(jià)步步步攀升，20003年園區(qū)區(qū)樓市又以其其強(qiáng)勁的動(dòng)力力繼續(xù)保持著著高速增長的的勢頭。園區(qū)區(qū)未來二三年年的發(fā)展勢頭頭，我們認(rèn)為為，園區(qū)房地地產(chǎn)市場雖然然處于高位運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)，但但需求仍很旺旺盛，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格仍處于于上升空間，具具體表現(xiàn)是由由于湖西地區(qū)區(qū)前兩年房地地產(chǎn)價(jià)格上漲漲速度和幅度度過快，今后后兩年價(jià)格上上漲幅度將有有所回落。而而園區(qū)二三期期湖東地區(qū)因因先期以東湖湖大郡低價(jià)入入市，漲幅將將會(huì)更大一些些。概括地說說，就是湖西西地區(qū)緩漲，湖湖東地區(qū)大漲漲。第三部分競爭爭個(gè)案研究一、競爭分析問題5：互動(dòng)還還是競爭？解答：我們通過調(diào)查研研究發(fā)現(xiàn)，湖湖西區(qū)域的在在售個(gè)案對于于本項(xiàng)目均不不能產(chǎn)生直接接競爭，但是是由于開發(fā)多多年，多個(gè)區(qū)區(qū)域個(gè)案可以以對本項(xiàng)目的的開發(fā)提供一一定的產(chǎn)品開開發(fā)依據(jù)，畢畢竟湖西區(qū)域域樓盤的熱銷銷帶動(dòng)了區(qū)域域市場的發(fā)展展，造成區(qū)域域的市場價(jià)格格進(jìn)一步升高高。湖西對于本項(xiàng)目目不是傳統(tǒng)意意義上的競爭爭，而是一種種互動(dòng)關(guān)系隨著湖西的開發(fā)發(fā)后續(xù)量減少少，更多的消消費(fèi)者將會(huì)把把關(guān)注的目光光轉(zhuǎn)向湖東，從從而對本案產(chǎn)產(chǎn)生了客觀上上的推動(dòng)作用用，因此湖西西對于本項(xiàng)目目不是傳統(tǒng)意意義上的競爭爭，而是一種種互動(dòng)關(guān)系?；セハ啻龠M(jìn)，共共同發(fā)展。我我們將通過競競爭個(gè)案、在在售項(xiàng)目產(chǎn)品品力研究，對對本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品塑造提供供參考。湖東板塊率先啟啟動(dòng)，銷售上上又有明顯優(yōu)優(yōu)勢的住宅項(xiàng)項(xiàng)目：東湖大大郡。表9：東湖大郡（二期期）基礎(chǔ)信息開發(fā)商園區(qū)建屋發(fā)展集集團(tuán)基地位置湖東萬盛街方洲洲路口建筑設(shè)計(jì)/住宅形態(tài)排屋、多層、小小高層、高層層銷售企劃上海新聯(lián)康投資顧問主推賣點(diǎn)售價(jià)低公開日期二期中一批：20044/05二批：20044/07交房日期2006.011售樓熱線0512-6776200888工程進(jìn)度/市調(diào)信息基地面積：115.1萬平方米建筑面積：223萬平方米容積率：1.55綠化率：54％％得房率：可售戶數(shù)二期：13488銷售率：70%%二期二批1000％二期三批未開主力總價(jià)64萬元面積配比二房：89.775/6.888%三房：104..04~1338.27//71.066%四房：159..08/166.05%躍層：206..07~2444.39//6.01%%單價(jià)元/m2二期一批：46000二批：48000主力單價(jià)4800元建筑層數(shù)12~18F目標(biāo)客源配套設(shè)施湖東鄰里中心競爭分析規(guī)劃分析項(xiàng)目綜合分析東湖大郡二期位位于一期東面面，南施街以以西，方洲路路以南，總占占地10萬平方米，容積積率1.79，總戶數(shù)1348戶，產(chǎn)品品類型為小高高層及高層，二二期銷售分組組團(tuán)分期推出出，銷售的戶戶型中，900-130平平方米的中小小戶型，仍然然是客戶最為為關(guān)注和需求求的戶型，另另外品字型無無障礙規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)也得到了了廣大客戶的的好評，景觀觀設(shè)計(jì)的主要要特色為主題題性的硬景規(guī)規(guī)劃，加州陽陽光的風(fēng)尚主主題；整個(gè)小小區(qū)的建筑布布局呈西北高高、東南低的的走勢；房型型從兩房到復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)共有有數(shù)十種。環(huán)境分析該案位于金雞湖湖東，周邊水水系豐富，同同時(shí)，該地段段周邊目前居居住型項(xiàng)目較較多，同時(shí)鄰鄰里中心等商商業(yè)生活設(shè)施施也將趨于豐豐富，公交目目前有小區(qū)自自身負(fù)責(zé)，今今后將會(huì)有幾幾條公交入住住改善該地區(qū)區(qū)目前情況。產(chǎn)品分析該案目前以小高高和高層建筑筑為主，房型型在130平方米左右右。這與其周周邊住宅項(xiàng)目目基本相差不不多，所不同同的是該項(xiàng)目目的開發(fā)商是是建屋，因此此有一定品牌牌影響力，同同時(shí)更實(shí)際的的是其房價(jià)相相對較低。價(jià)格分析近期，由于東湖湖大郡將推出出的二期三批批售價(jià)在48800元/平方米左右右，之前其二二期均價(jià)在4400～4500元/平方米左右右，其主要原原因?yàn)殚_發(fā)商商所獲得土地地成本相對其其他地塊較低低，因此可以以使用相對市市場較低的售售價(jià)進(jìn)入市場場。該案二期期三批價(jià)格的的上揚(yáng)，一來來其位于該小小區(qū)中心綠化化位置，可以以說是以景觀觀房出售，二二來是周邊市市場房價(jià)基本本達(dá)到5000元/平方米，由由此以4800元的售價(jià)入入場，不僅可可以提高利潤潤率，同時(shí)依依然保持低價(jià)價(jià)入市的品牌牌特征。從目目前東湖大郡郡和順馳·湖畔天城的的預(yù)約客源可可以看出，前前者與房源的的比值為2：1，后者為1：1。去化分析該案去化速度較較為迅速，其其原因在于該該案售價(jià)往往往在該區(qū)域是是最低的，同同時(shí)，其房型型面積雖然也也有較大的房房型，但相對對而言，其130平方米左右右的主流面積積較多，因此此在市場上較較受歡迎。除除此之外，建建屋的品牌在在蘇州亦是吸吸引客源的動(dòng)動(dòng)力。房型分析東湖大郡推出的的戶型豐富多多樣、靈活有有度，從兩房房到四房、平平層到躍層都都有，面積范范圍在90平方米到到270平方米米，其中1440平方米左左右的三房為為主力房型，占占到整個(gè)房源源的50%。供應(yīng)量分析東湖大郡是湖東東第一個(gè)居住住項(xiàng)目，總占占地15.1萬平方米，總總建筑面積為為23萬平方米，目目前開出的二二期共有1300余套，共分分三批推出，第第一批400余套推出三三天就搶購一一空，二期第第二批416套于5月6日推出，均均價(jià)4500元/平方米，目目前也已經(jīng)全全部銷售完畢畢。營銷策略分析該案在銷售上一一直以會(huì)員制制銷售，即消消費(fèi)者參與“建屋之友”俱樂部的活活動(dòng)，凡已經(jīng)經(jīng)購買過建屋屋房產(chǎn)的客戶戶和打算購買買建屋房產(chǎn)的的客戶均可申申請會(huì)員資格格，凡屬該俱俱樂部的會(huì)員員均可享受買買房的優(yōu)先權(quán)權(quán)和其他增值值服務(wù)。其會(huì)會(huì)員共分為三三種：嘉賓會(huì)會(huì)員，貴賓會(huì)會(huì)員，禮遇會(huì)會(huì)員。禮遇會(huì)會(huì)員由于其規(guī)規(guī)定的購房準(zhǔn)準(zhǔn)備金的問題題，現(xiàn)暫不確確定是否施行行。嘉賓會(huì)員員和貴賓會(huì)員員均為免費(fèi)，所所以不僅到場場登記的人多多，觀望者也也較多。據(jù)了了解，該會(huì)員員卡并非限量量發(fā)放，現(xiàn)場場凡是登記的的客戶均有一一張會(huì)員卡及及一本會(huì)員手手冊，但明文文規(guī)定該會(huì)員員卡不得轉(zhuǎn)讓讓。嘉賓會(huì)員指：在在建屋地產(chǎn)各各售樓現(xiàn)場完完成調(diào)查問卷卷，個(gè)人資料料填寫完整的的到場客戶，憑憑身份證，即即可成為嘉賓賓會(huì)員。嘉賓賓會(huì)員可提前前獲得蘇州工工業(yè)園區(qū)建屋屋發(fā)展有限公公司最新推出出的樓盤資料料和銷售信息息；優(yōu)先安排排參觀建屋地地產(chǎn)的銷售示示范單位；享享受優(yōu)惠價(jià)格格；有機(jī)會(huì)參參加各種活動(dòng)動(dòng)；享受該會(huì)會(huì)所選商號購購物優(yōu)惠價(jià)格格；同時(shí)擁有有黃金卡。據(jù)據(jù)悉較一般客客戶有優(yōu)先選選房權(quán)。貴賓會(huì)員指：已已購買建屋旗旗下物業(yè)的業(yè)業(yè)主，在提出出申請并經(jīng)蘇蘇州工業(yè)園區(qū)區(qū)建屋發(fā)展有有限公司確認(rèn)認(rèn)后，即成為為貴賓會(huì)員。除除享受嘉賓會(huì)會(huì)員的優(yōu)惠外外，若再次購購置建屋的地地產(chǎn)時(shí)，享受受購房準(zhǔn)備金金特別優(yōu)惠，同同時(shí)享受貴賓賓會(huì)員特別優(yōu)優(yōu)惠價(jià)格。擁擁有鉑金卡。據(jù)據(jù)悉較嘉賓會(huì)會(huì)員有優(yōu)先選選房權(quán)。禮遇會(huì)員：在新新項(xiàng)目開始運(yùn)運(yùn)作時(shí)，自愿愿在指定銀行行存入一定數(shù)數(shù)量的購房準(zhǔn)準(zhǔn)備金，并與與銀行，開發(fā)發(fā)商簽署三方方協(xié)議，將存存入的準(zhǔn)備金金凍結(jié)若干時(shí)時(shí)間后成為禮禮遇會(huì)員（購購房準(zhǔn)備金數(shù)數(shù)額在辦理禮禮遇會(huì)員卡前前見公告）?？煽上硎芘c嘉賓賓會(huì)員相同優(yōu)優(yōu)惠價(jià)格，有有機(jī)會(huì)獲得新新項(xiàng)目優(yōu)先選選房安排，同同時(shí)擁有白金金卡?？驮捶治鼋ㄎ輹?huì)員結(jié)論該案由于有政府府背景，其土土地位置較好好，成本相對對較底，因此此在房價(jià)上的的表現(xiàn)亦比周周邊樓盤較低低。另外該案案房型面積上上亦以大眾化化為主，使得得該案廣受歡歡迎。由于該案土地面面積較大，今今后還會(huì)不斷斷推出新的房房源，可以肯肯定的是其房房價(jià)將延續(xù)其其保持與周邊邊房價(jià)的距離離，以低價(jià)競競爭，這將繼繼續(xù)給周邊項(xiàng)項(xiàng)目乃至更大大區(qū)域帶來影影響。距離本項(xiàng)目地塊塊最近的85萬平方米規(guī)規(guī)模大盤：南南都玲瓏灣。表10：南都?玲瓏灣基礎(chǔ)信息開發(fā)商蘇州南都建屋有有限公司基地位置玲瓏街1號（近現(xiàn)代大道）建筑設(shè)計(jì)住宅形態(tài)小高層、高層（12～30FF）銷售企劃自銷（天啟策劃劃）主推賣點(diǎn)湖景住宅公開日期2004/3//27交房日期2005.099售樓熱線0512-6228888888工程進(jìn)度一期結(jié)構(gòu)體段市調(diào)信息基地面積：388.4萬平方米建筑面積：8..5萬平方米（一一期）容積率：2.22綠化率：50%%得房率：可售戶數(shù)總共近90000套銷售率94％主力總價(jià)57.1-799.4萬面積配比平方米單價(jià)范圍4000-70000元/平方米該案一期房型：：一房：47~449.2㎡/6.06％二房：103..47~1336.97㎡/18.886%三房：118..99~1665.44㎡/62.998％1+1房型：1168.8~~171.004㎡/8.54％躍式：180~~260.779㎡/3.566%主力單價(jià)目前5000元元/平方米建筑層數(shù)12～30F目標(biāo)客源主要為園區(qū)客源源配套設(shè)施籃球場等運(yùn)動(dòng)場場，區(qū)內(nèi)幼兒兒園、會(huì)所等等競爭分析規(guī)劃分析項(xiàng)目綜合分析該案為一個(gè)855萬平方米大大型社區(qū)，占占地34萬平方米米，于20003年9月開始動(dòng)工工。2003年11月18日，位于于世紀(jì)金融大大廈一樓的售售樓處正式對對外接待。玲玲瓏灣首批推推出項(xiàng)目為一一期北組團(tuán)，有有17幢18~255層的板式小小高層以及少少量的服務(wù)式式公寓，共11800多套套房源，一期期配套設(shè)施除除有籃球場等等運(yùn)動(dòng)場所外外，區(qū)內(nèi)幼兒兒園也將同期期開設(shè)。在整整個(gè)玲瓏灣社社區(qū)東南部的的紅楓林已建建成，東部的的鄰里中心也也即將開建，隨隨著金雞湖大大橋的建成,,交通將更為為便捷。規(guī)劃圖環(huán)境分析本案位于現(xiàn)代大大道的北側(cè)，地理位置獨(dú)獨(dú)特，介于湖湖東與湖西之之間的連接地地帶，南面就就是金雞湖，對對面有紅楓林林、文化水廊廊，這是環(huán)金金雞湖的八大大景觀之一，里里面環(huán)境幽雅雅，風(fēng)景宜人人，擁有良好好的景觀資源源優(yōu)勢。交通方面：主要要依托現(xiàn)代大大道連接園區(qū)區(qū)CBD和市區(qū)。生活配套：園區(qū)區(qū)鄰里中心、F商業(yè)城、湖湖東中學(xué)、湖湖東小學(xué)、九九龍外資醫(yī)院院、湖西CBD小區(qū)內(nèi)部環(huán)境方方面主要以“春、夏、秋秋、冬”四季為主題題，對小區(qū)內(nèi)內(nèi)部分區(qū)塑造造，每個(gè)區(qū)突突出一個(gè)季節(jié)節(jié)的自然主題題。產(chǎn)品分析該案總體預(yù)計(jì)將將分為三期開開發(fā)，房型面面積范圍在446－500平方米米之間，主力力面積為130-1440平方米左右的三房兩兩廳兩衛(wèi)，還還有極少量的的頂層復(fù)式公公寓，面積高高達(dá)400-500平方米米左右。本次次為一期166幢18~255層的板式小小高層以及少少量的服務(wù)式式公寓，共11800多套套房源。價(jià)格分析該案一期銷售均均價(jià)為4800元/平米，目前前屬于一期銷銷售后期，其其出售價(jià)格在在5000元/平米左右。由由于該案一期期位置和環(huán)境境在本案小區(qū)區(qū)中相對較差差，同時(shí)由于于園區(qū)湖東的的較強(qiáng)的價(jià)格格走勢影響，今今后該案售價(jià)價(jià)較為看好。去化分析目前該案一期首首批所余房源源在十幾套左左右，位于一一期首批北端端。由于該案案位置以及其其獨(dú)特的臨湖湖環(huán)境使得市市場關(guān)注度較較大，同時(shí)由由于該案一期期其位置相對對不太理想，因因此售價(jià)現(xiàn)在在較低，對該該案去化速度度形成促進(jìn)。就就一期首批房房源來看，臨臨湖房源由于于景觀優(yōu)勢，因因此銷售速度度較快。但由由于該案首批批不包括一期期中位置最南南亦是一期位位置最好的2棟樓盤，預(yù)預(yù)計(jì)其將在一一期最后階段段推出。房型分析玲瓏灣本次推出出房源戶型多多樣。其中以以目前市場主主流的130～140平方米為主主打房型，同同時(shí)輔以100多平方米的的小房型以及及230平方米的大大房型作補(bǔ)充充，因此其跨跨度較大，適適合各種消費(fèi)費(fèi)需求。就戶戶型而言，主主打房型均較較為通透，其其中三房房型型中臥室為2南1北，其中北北房一半建議議為書房使用用。供應(yīng)量分析該案開盤可售房房源量562套左右，6月初所余房房源30套左右，銷銷售率94％。營銷策略分析低開高走，保留留好房源持續(xù)續(xù)吸引消費(fèi)者者的手法是勢勢在必行的。因因此其湖景房房被保留，以以后排普通房房源先入市，試試探水溫。營銷上賣點(diǎn)包括括：蘇州新地標(biāo)、湖湖上新世界（姑姑蘇城外寒山山寺、金雞湖湖畔玲瓏灣）南都集團(tuán)與建屋屋發(fā)展，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，超強(qiáng)強(qiáng)品牌棲居7.4平方方公里國際城城市湖泊公園園新穎適用的房型型設(shè)計(jì)客源分析主要為園區(qū)客源源，包括北面面工業(yè)區(qū)、湖湖西的私營業(yè)業(yè)主和部分投投資客，其中中投資客的比比例比以往有有所降低，在在20％以下。另外也有部分市市區(qū)和外地客客源。結(jié)論位于湖北緊靠金金雞湖，觀景景角度比較好好。但目前地地段偏僻，客客戶選擇此地地的主要原因因是對未來有有一個(gè)很高的的期望。周邊邊規(guī)劃有紅楓楓園、會(huì)展中中心、文化水水廊、F城商業(yè)中心心等，目前都都已經(jīng)開始施施工，部分已已經(jīng)竣工，前前景比較看好好。小區(qū)規(guī)模宏大，總總建筑面積85萬平方米，猶猶如造城，是是蘇州目前最最大規(guī)模的一一個(gè)社區(qū)，無無形之中給業(yè)業(yè)主以信心的的保證。房型設(shè)計(jì)新穎適適用，為小區(qū)區(qū)的銷售創(chuàng)造造了便利。二、產(chǎn)品力分析析目的：通過對本本項(xiàng)目周遍市市場相關(guān)重點(diǎn)點(diǎn)個(gè)案的產(chǎn)品品力分析，發(fā)發(fā)現(xiàn)市場規(guī)律律性，尋找項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)。方式：選取湖西西板塊中較有有特色的典型型案例與湖東東板塊目前推推出的所有樓樓盤總共包括括金水灣、湖湖左岸三期、高高爾夫花園、都都市花園·天域、湖畔畔天城、東湖湖春之韻二期期、東湖大郡郡、南都·玲瓏灣等，分分析角度包含含對地理位置置環(huán)境、主力力賣點(diǎn)、小區(qū)區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去去化情況、面面積配比、主主力總價(jià)、規(guī)規(guī)模容積率、客客源等的綜合合分析。表11：樓盤基基本情況總表表:項(xiàng)目名稱內(nèi)容南都·玲瓏灣東湖大郡東湖春之韻二期湖畔天城都市花園·天域域高爾夫花園湖左岸三期金水灣項(xiàng)目地址園區(qū)玲瓏灣1號號湖東萬盛街方洲洲路口湖東鐘園路上金雞湖東鐘園路路南、津梁路路西蘇繡路北、星漢漢街西園區(qū)機(jī)場路與星星港街交匯處處新港街西面、蘇蘇惠路南金雞湖東南岸開發(fā)商南都建屋園區(qū)建屋發(fā)展集集團(tuán)園區(qū)華成房地產(chǎn)產(chǎn)園區(qū)順馳置地有有限公司華新國際城市發(fā)發(fā)展有限公司司鴻意地產(chǎn)園區(qū)置地園區(qū)國信置業(yè)行銷代理自銷（天啟策劃劃）上海新聯(lián)康投資資顧問上海九陽房地產(chǎn)產(chǎn)北京達(dá)觀房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)自銷自銷（新吉陽策策劃）新吉陽代理策劃劃新鴻泰均價(jià)（元/㎡）49004800（第三三批）52005000750050005500-58800聯(lián)體7500獨(dú)立：90000裝修程度部分無無無1800無部分800無開盤日期4.12二期：04年年7月6月6日6月12日二期在6月2554月18日6月中旬開盤2003年6月月11日交付日期05.0906.0106年初05年底06.0705年底05年底05.05結(jié)構(gòu)及用途板式小高、高層層排屋、多層、小小高層、高層層點(diǎn)式多層、小高高層、高層板式小高層、高高層板式高層、小高高層板式高層、小高高層、雙拼、獨(dú)獨(dú)立別墅板式高層、小高高層獨(dú)棟、雙聯(lián)別墅墅占地面積平方米米38.4萬15.1萬5.65萬16萬5.42萬26.7萬16.4萬13萬建筑面積及總戶戶數(shù)85萬/近90000戶23萬10.1萬/5505戶30萬/一期900多多套11萬/700多套戶戶32萬/2000多戶戶9萬/700多戶6.2萬/199套容積率2.21.51.781.82.031.20.550.48表12：地理位位置、環(huán)境分分析:項(xiàng)目名稱位置周邊環(huán)境分析南都·玲瓏灣玲瓏街、現(xiàn)代大大道金雞湖正北、現(xiàn)現(xiàn)代大道出行行便利東湖大郡湖東萬盛街、方方洲路口位于湖東第一個(gè)個(gè)兩萬人組團(tuán)團(tuán)，可觀望到到金雞湖。小小區(qū)東側(cè)有鄰鄰里中心。東湖春之韻二期期鐘園路上位于湖東第二個(gè)個(gè)兩萬人組團(tuán)團(tuán)，小區(qū)南部部有鄰里中心心，公交車站站。順馳·湖畔天城城金雞湖東鐘園路路南、津梁路路西位于湖東第二個(gè)個(gè)兩萬人組團(tuán)團(tuán)，小區(qū)位于于湖東第二個(gè)個(gè)2萬人生活區(qū)區(qū)，南面有湖湖東小學(xué)、湖湖東中學(xué)。都市花園·天域域蘇繡路北、星漢漢街西位于湖西，南臨臨園區(qū)CBD地塊。周邊邊公交相對豐豐富。湖左岸三期新港街西面、蘇蘇惠路南位于湖西，東臨臨近湖濱公園園和金雞湖，北北近園區(qū)CBD地塊。金水灣金雞湖路88號號位于金雞湖東南南角，北臨金金雞湖，是園園區(qū)不可多得得的臨湖別墅墅區(qū)。高爾夫花園園區(qū)機(jī)場路與星星港街交匯處處優(yōu)越的雙湖環(huán)境境、西北面的的水巷鄰里和和東北面的望望湖角園區(qū)項(xiàng)目紛紛搶搶占靠近金雞雞湖有利地形形,以獲得最佳佳的景觀,而配套方面面則貼近規(guī)劃劃中的鄰里中中心，以此作作為樓盤突出出的賣點(diǎn)。如不以常規(guī)湖東東、湖西兩個(gè)個(gè)板塊劃分，目目前推出的樓樓盤已分布在在金雞湖的東東、南、西、北北四個(gè)方向。金金雞湖形狀不不規(guī)則，其中中湖東的水岸岸線略長，較較曲折，可享享有豐富的湖湖景資源。因因此在環(huán)境上上，湖東板塊塊的樓盤相對對湖西景觀優(yōu)優(yōu)勢較大?，F(xiàn)現(xiàn)湖西樓盤分分布密集，且且規(guī)模大多在在１０萬以下下，金雞湖周周邊各樓盤為為了最大程度度的利用景觀觀資源均在規(guī)規(guī)劃上用足心心思，但能看看到湖景的房房源比例依然然不高。而湖湖東樓盤規(guī)模模較大，空間間上可充分利利用。由于整個(gè)園區(qū)配配套采用新加加坡“鄰里中心”模式，把商商業(yè)服務(wù)、社社會(huì)服務(wù)設(shè)施施都集中在鄰鄰里中心。在在70平方公里里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將將建19個(gè)鄰里中中心。園區(qū)的的住宅圍繞集集商業(yè)、文化化、社區(qū)服務(wù)務(wù)于一體的鄰鄰里中心分布布，園區(qū)還將將新建了職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)校、新新加坡國際學(xué)學(xué)校、九年一一貫制的星海海學(xué)校，以及及各類幼兒園園等教育設(shè)施施，又配套大大交通，極大大地改善生活活環(huán)境。雖然然規(guī)劃的19個(gè)鄰里中心心的分布均勻勻，可以使周周邊樓盤居民民全部受益，但但是距離鄰里里中心近的樓樓盤仍然有著著相當(dāng)優(yōu)勢。目前已建成的鄰鄰里中心有“新城”鄰里中心、“貴都”鄰里中心，“師惠坊”鄰里中心，“湖東”鄰里中心，接接近3萬平方米的的“湖東”鄰里中心面面積是目前三三家鄰里中心心中最大的，本本項(xiàng)目西面規(guī)規(guī)劃中也有鄰鄰里中心配套套。圖15鄰里中心心示意圖湖西地區(qū)由于房房產(chǎn)開發(fā)較成成熟，且離老老城市區(qū)較近近，所以目前前生活配套優(yōu)優(yōu)勢比較明顯顯。湖東地區(qū)生活配配套設(shè)施目前前相對湖西不不太完善，但但隨著政府對對湖東的一系系列開發(fā)、改改造，未來將將有很大改觀觀。表13：小區(qū)規(guī)規(guī)劃環(huán)境項(xiàng)目名稱綠化率規(guī)劃特點(diǎn)南都·玲瓏灣50%整個(gè)小區(qū)以中心心綠化為主，東東西基本對稱稱分布，由于于臨湖，小區(qū)區(qū)內(nèi)僅有中心心花園有水池池，其他均為為綠化。東湖大郡45%目前在售二期內(nèi)內(nèi)由一環(huán)區(qū)道道路構(gòu)成小區(qū)區(qū)整體道路系系統(tǒng)的主干道道，景觀方面面由東西通向向的中央景觀觀區(qū)為主，輔輔以樓宇間空空地建立景觀觀小品區(qū)：在在建筑形態(tài)上上，該案中間間12F觀景房，南南北兩端為18F高層公寓。東湖春之韻二期期52%主要特征為園或或橢圓柱型點(diǎn)點(diǎn)式高層住宅宅。小區(qū)整體體分布為南北北板樓較低，中中間塔樓較高高。小區(qū)水系系較為豐富，形形成部分島嶼嶼區(qū)。順馳·湖畔天城城45%內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上上，小區(qū)內(nèi)三三條綠地主軸軸，構(gòu)成小區(qū)區(qū)核心綠化。借借鑒美國紐約約中央公園的的設(shè)計(jì)手法，創(chuàng)創(chuàng)造城市中心心森林，一切切以自然形態(tài)態(tài)為設(shè)計(jì)的依依據(jù)。都市花園·天域域40-50%天域小區(qū)內(nèi)分為為8個(gè)風(fēng)景區(qū)，平平均分布于小小區(qū)樓宇之間間，包括水景景、樂園、文文化廣場、迷迷宮等景觀。小小區(qū)主要道路路為以環(huán)區(qū)道道路，樓宇間間道路系統(tǒng)結(jié)結(jié)合景觀點(diǎn)而而蜿蜒分布。湖左岸三期42%該案整個(gè)小區(qū)地地塊呈L型，一條中央央水景大道從從小區(qū)中央的的第二會(huì)所貫貫穿至東北角角，可以看到到湖濱公園，另另外該小區(qū)擁擁有跌水下沉沉廣場復(fù)合、生態(tài)會(huì)所，同同時(shí)還擁有放放鳥區(qū)、兒童童戶外游樂場場地、棋藝園園、健身活動(dòng)動(dòng)區(qū)等。建筑筑形態(tài)上看小小區(qū)整體南低低北高，北端端房型可觀看看到湖景。金水灣60%高爾夫花園50%以上小區(qū)南低北高，北北以公寓為主主，臨金雞湖湖；南以別墅墅為主，臨獨(dú)獨(dú)墅湖。是為為數(shù)不多的臨臨湖住宅區(qū)。樓盤的綠化率范范圍基本在42-60％。各樓盤盤項(xiàng)目都在景景觀上為最大大程度的利用用“金雞湖”水景用足心心思。看不見見湖的樓盤在在規(guī)劃設(shè)計(jì)上上就更“別具匠心”制造亮點(diǎn)，吸吸引客源。大體上來看，以以南低北高的的樓宇態(tài)勢分分布，均設(shè)計(jì)計(jì)了比較開闊闊的中心活動(dòng)動(dòng)區(qū)域。景觀規(guī)劃方面各各樓盤中以高高爾夫花園與與湖畔天城比比較突出。高高爾夫花園景景致優(yōu)美、人人文薈萃的高高爾夫花園特特聘美國貝爾爾高林，將三三面環(huán)湖無可可復(fù)制的地形形與自然充分分結(jié)合，締造造具有蘇州水水城