XXX可行性研究方案

第一章基本概況1.1公司名稱、法定地址和經(jīng)營(yíng)范圍（1）公司名稱山東房地產(chǎn)（2）法定地址縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)會(huì)仙二路西首路北（3）注冊(cè)資金：3500萬元（4）法定代表：XXX職務(wù)：經(jīng)理國籍：中國經(jīng)營(yíng)范圍：主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、，銷售建材、物業(yè)管理、信息咨詢服務(wù)等。山東房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資的有限責(zé)任公司。該公司目前共有員工11人，其中持有崗位資格證書的項(xiàng)目管理人員10人（包括建筑、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)會(huì)、房地產(chǎn)、電氣等專業(yè)），其中高級(jí)職稱2人，中級(jí)職稱8人，注冊(cè)資金3500萬元。該公司自成立以來，不斷加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部管理，積極致力于專業(yè)人才培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，緊緊抓住該縣開發(fā)區(qū)快速發(fā)展、聚集產(chǎn)業(yè)較多、人口彭漲迅猛的良好機(jī)遇，在開發(fā)建設(shè)中努力打造精品工程，樹立了開達(dá)房地產(chǎn)的良好形象。開達(dá)房地產(chǎn)在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，于2023年1月獲得了開發(fā)區(qū)住宅功能區(qū)內(nèi)300畝國有土地的使用權(quán)，用于清新住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。1.2可行性研究編制單位編制單位：山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院工程咨詢資格等級(jí)：甲級(jí)證書編號(hào)：工咨甲0030013發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)1.3可行性研究的依據(jù)和范圍1.3.1可行性研究的依據(jù)山東房地產(chǎn)關(guān)于本項(xiàng)目的委托書經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃國家相關(guān)的法律法規(guī)（4）國家相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)（5）委托方提供的基礎(chǔ)資料1.3.2可行性研究的范圍（1）項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性（2）市場(chǎng)需求與建設(shè)規(guī)模（3）場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件（4）設(shè)計(jì)方案（5）環(huán)境保護(hù)及節(jié)能（6）企業(yè)法人與物業(yè)管理（7）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（8）投資估算和資金措施（9）效益分析1.4研究結(jié)論該公司擬在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅功能區(qū)，新建“清新”住宅小區(qū)一處，總建筑面積180200平方米，其中，住宅面積165330平方米，車庫8000平方米，公用配套面積6870平方米。項(xiàng)目總投資16684.75萬元，該公司自籌資金6884.75萬元，其余的9800萬元可申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目貸款解決。建成后的“清新”住宅小區(qū)將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風(fēng)格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”?？上蛏鐣?huì)出售1090套商品樓房，規(guī)格為80平方米、120平方米、140平方米、160平方米，共計(jì)建筑面積165330平方米，按每平方米平均1380元售出計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入22815.54萬元，車庫按每平方米平均1000元售出計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)銷售收入800萬元，共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入23615.54萬元，利稅5655.55萬元，。該項(xiàng)目建成后，除滿足和改善廣大居民的住房需求外，還將對(duì)促進(jìn)國家房改政策的落實(shí)，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，起到積極的推動(dòng)作用，因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。1.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：表1－1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量一建筑規(guī)模1．建筑面積平方米150200其中：住宅平方米135330車庫平方米8000配套公共建筑平方米68702住宅套數(shù)套10903總居住人口人3815二項(xiàng)目占地面積萬平方米20三建筑容積率％0.82四小區(qū)綠化面積萬平方米4.5五綠化率％47六建筑密度％16.83第二章項(xiàng)目的背景理由及建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目背景山東省委政府于2023年出臺(tái)了《關(guān)于加快城市化進(jìn)程的意見》，準(zhǔn)備采取寬松政策，用10年的時(shí)間，有計(jì)劃、有步驟的把一批有條件的小城市發(fā)為中等城市。借此機(jī)遇，縣提出了全縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作意見，決定于2023年，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)工作要圍繞加速推進(jìn)城市化進(jìn)程的總體目標(biāo)，以全國鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)市建設(shè)為契機(jī)，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，盡快膨脹城區(qū)規(guī)模，進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。2023年的工作重點(diǎn)一是加快城南新區(qū)新建工程建設(shè)，同時(shí)加快城東開發(fā)區(qū)區(qū)的建設(shè)。其總的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論為指導(dǎo)，解放思想，更新觀念，遵循城市化發(fā)展的客觀規(guī)律，密切聯(lián)系實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，精確定位，積極推進(jìn)，堅(jiān)持城市化與國際化、工業(yè)化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合，促進(jìn)人口向住宅小區(qū)集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，盡快膨脹和發(fā)展城南新區(qū)和開發(fā)區(qū)的建設(shè)，加快中心鎮(zhèn)、中心村的發(fā)展步伐，適當(dāng)控制一般鎮(zhèn)、村發(fā)展，促使其向城區(qū)及中心鎮(zhèn)、村轉(zhuǎn)移，切實(shí)提高城市化水平，充分發(fā)揮城市在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的帶動(dòng)作用。2023年，縣城鎮(zhèn)規(guī)劃工作將以突出“以人為本、創(chuàng)建精品”為原則，堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進(jìn)城市現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村城市化步伐。按照中心聚集、點(diǎn)軸拓展的基本思路，科學(xué)調(diào)整城區(qū)規(guī)劃控制范圍，擴(kuò)大城區(qū)面積，圍繞規(guī)劃區(qū)域的擴(kuò)大調(diào)整，深化城鎮(zhèn)戶籍制度改革，制定積極的戶籍管理政策，廣泛吸收農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，逐步實(shí)行城鄉(xiāng)戶口一體化管理，促進(jìn)企業(yè)新老二區(qū)及工業(yè)園區(qū)的人口盡快膨脹，爭(zhēng)取十五期間人口達(dá)到30萬以上。隨著縣城鎮(zhèn)人口的不斷增加，特別是開發(fā)區(qū)近幾年的跨躍式發(fā)展，人口高度聚集，給住宅開發(fā)業(yè)帶來了大好機(jī)遇。為適應(yīng)開發(fā)區(qū)發(fā)展的新形勢(shì)，滿足人們對(duì)改善居住條件的迫切需求，根據(jù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和各功能區(qū)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行住宅建設(shè)顯得尤其重要，十五期間，縣住宅建設(shè)堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，統(tǒng)一規(guī)劃，突出特色、有序開發(fā)的原則，加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。一是總量控制?？h府對(duì)房地產(chǎn)，特別是土地進(jìn)行一級(jí)控制，統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷和建設(shè)，堅(jiān)決制止了亂開發(fā)和零星開發(fā)，爭(zhēng)取“十五”末舊城改造結(jié)束，同時(shí)加大城南新區(qū)和開發(fā)區(qū)的開發(fā)力度。二是突出特色，不論是舊城改造，還是新區(qū)建設(shè)，都講究風(fēng)格，突出特色，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，在住宅的結(jié)構(gòu)布局、色調(diào)搭配、外部環(huán)境等方面有所創(chuàng)新，既為居民創(chuàng)造良好的居住條件，又達(dá)到美化城市的目的。三是搞好配套設(shè)施建設(shè)。要充分考慮居民的多方面需求，搞好文化娛樂、公共綠地、教育衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等設(shè)計(jì)，不斷提高住宅小區(qū)的檔次。尤其是開發(fā)區(qū)的特殊的地理位置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提出了更高的要求，要按照大空間，大綠地的高標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)，合理搞好配套公建、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2.2項(xiàng)目提出的理由鄒縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于縣城區(qū)東緣，規(guī)劃面積23平方公里，地處魯中地區(qū)交通科技開發(fā)中心。濟(jì)青高速公路、省道壽濟(jì)路、慶淄路穿區(qū)而過，西距濟(jì)南國際機(jī)場(chǎng)45公里，東距青島港250公里，南距膠濟(jì)鐵路周村站10公里，直達(dá)區(qū)內(nèi)的鐵路貨運(yùn)專線已開工建設(shè)，地理位置和交通條件非常優(yōu)越，具有強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?。特別是縣委、縣府提出“奮戰(zhàn)兩年，實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值過百億”及“兩個(gè)率先、兩個(gè)跨入”的奮斗目標(biāo)后，全縣上下想發(fā)展、議發(fā)展，求大發(fā)展、快發(fā)展的良好氛圍更加深厚。開發(fā)區(qū)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“特區(qū)”和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，其建設(shè)步伐和城市化進(jìn)程明顯加快。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)自建立以來，按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高速度發(fā)展、高效能服務(wù)的原則，積極推進(jìn)工業(yè)興區(qū)及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。依托山東創(chuàng)業(yè)集團(tuán)、齊星集團(tuán)、糧食集團(tuán)等大企業(yè)規(guī)劃建設(shè)了總投資達(dá)120億元、占地面積近8000畝的四大工業(yè)園，即鄒魏第一紡織工業(yè)園、鄒魏第二紡織工業(yè)園、鋁業(yè)科技園和生物科技園。正在規(guī)劃實(shí)施的中芬齊星工業(yè)園總投資20億歐元，計(jì)劃3年全部建成投產(chǎn)，主要包括中芬齊星發(fā)電、氧化鋁粉、電解銅、電解鎳、中芬齊星大廈等建設(shè)項(xiàng)目，目前規(guī)劃設(shè)計(jì)已全部完成。目前，開發(fā)區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)89家，引進(jìn)項(xiàng)目116個(gè)，在建項(xiàng)目72個(gè)，計(jì)劃投資總額440億元。其中，中外合資項(xiàng)目14個(gè)，計(jì)劃投資310億元，2023年底將全部建成投產(chǎn)。這些項(xiàng)目投產(chǎn)達(dá)產(chǎn)后，年新增工業(yè)產(chǎn)值685億元，利稅100億元。開發(fā)區(qū)的建設(shè)作為全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展的頭等大事擺到了極其重要的位置。面對(duì)開發(fā)區(qū)工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的急劇增加和建設(shè)規(guī)模的迅速膨脹，人口大量涌入，而開發(fā)區(qū)內(nèi)的住宅、文化娛樂、商貿(mào)等功能區(qū)配套極不健全，三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后的問題日漸突出，現(xiàn)有的系統(tǒng)性也不強(qiáng)，檔次也不高，布局也不盡合理，居民的安置存在一定困難，大大挫傷了他們?cè)陂_發(fā)區(qū)建功立業(yè)的積極性，這與開發(fā)區(qū)大招商、大發(fā)展的形勢(shì)極不相適應(yīng)，嚴(yán)重制約著開發(fā)區(qū)的對(duì)外形象，同時(shí)也影響了招商引資工作的開展和在建幾大工業(yè)園的建設(shè)發(fā)展，在很大程度上阻礙了整個(gè)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)模的膨脹速度和發(fā)展進(jìn)程。2.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃要求《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中提出：“……，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，……?！薄凹訌?qiáng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，健全城鎮(zhèn)居住、公共服務(wù)和社會(huì)服務(wù)等功能”。國家計(jì)劃委員會(huì)2023年7月27日發(fā)布的“當(dāng)前國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄”第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中將“經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”列為當(dāng)前國家重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)?！渡綎|省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第九個(gè)五年計(jì)劃及2023年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中提出“城鄉(xiāng)居民的衣、食、住、行在數(shù)量和質(zhì)量上有較大提高，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到11平方米左右，農(nóng)民人均住房面積穩(wěn)定在20平方米，居住條件有明顯改善”。在《綱要》關(guān)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)中提出“調(diào)整房地產(chǎn)適當(dāng)控制高檔別墅、寫字樓的建設(shè)，把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)、微利住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良性循環(huán)”?！渡綎|省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中提出：“……，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，穩(wěn)步發(fā)展面向高收入家庭的商品房，搞好危舊住房改造，著力解決好中低收入居民的住宅問題”?！斑M(jìn)一步改善居住條件，使城鎮(zhèn)居民平均每戶擁有一套設(shè)施齊備，居住環(huán)境舒適的住房，……”。自1979年，中國的人居工程建設(shè)開始進(jìn)入持續(xù)發(fā)展時(shí)期。1979年至1985年的十六年中，全國住宅建設(shè)投資11397億元，建成住宅25.5億平方米，僅“八五”期間，就完成投資8416億元，建成住宅10.3億平方米；城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米增加到1995年的7.8平方米；這個(gè)事實(shí)充分說明了改善居民住房條件是中國政府與人民共同關(guān)心的頭等大事。經(jīng)過十幾年的努力，城鎮(zhèn)居民的住房條件取得了顯著改善，但仍有相當(dāng)比例的擁擠戶及大于13歲的異性少年同室或多代同室的不方便戶。有19個(gè)省、市、自治區(qū)城市人均住房面積低于全國平均水平，城市中還有4000萬平方米危險(xiǎn)住房需改造，住房成套率還較低。為此，建設(shè)部以建計(jì)[1996]第413號(hào)文制訂了城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)“九五”計(jì)劃與2023年“遠(yuǎn)景目標(biāo)”，即“九五”計(jì)劃（1996－2023年）要求：城鎮(zhèn)（非農(nóng)業(yè)人口）人均居住面積，到2023年達(dá)到9平方米，人均住房使用面積12平方米，解決人均居住面積在6平方米以下城鎮(zhèn)家庭的住房困難，重點(diǎn)解決人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶的住房問題。①建設(shè)住宅12億平方米，平均每年建設(shè)住宅2.4億平方米。②改造現(xiàn)有使用功能不全的住房和簡(jiǎn)陋住房，使住房成套率達(dá)到70％以上。提高住宅建設(shè)質(zhì)量，住宅建筑工程一次合格率達(dá)到95％以上，優(yōu)良品率達(dá)到30％以上。在“人居”問題上，我國在提高人均面積標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，著手開展提高居住質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作，自1989年以來建設(shè)部在56個(gè)城市展開66個(gè)試點(diǎn)小區(qū)，其中23個(gè)小區(qū)已交付使用，為一些自1994年開始在11個(gè)省、市抓了60個(gè)省級(jí)試點(diǎn)小區(qū)，使我國“人居”工程達(dá)到國際中上等水準(zhǔn)。二、符合現(xiàn)代人居工程發(fā)展方向“安居樂業(yè)”自古就是人類追求的一個(gè)偉大社會(huì)理想，為使住房問題引起各國政府的關(guān)注，1976年聯(lián)合國在溫哥華召開了第一次人類居住大會(huì)。進(jìn)入二十世紀(jì)九十年代以后，聯(lián)合國又相繼于1992年召開了“環(huán)境與發(fā)展”全球首腦會(huì)議，1996年召開了“社會(huì)發(fā)展”全球首腦會(huì)議。同年又在土耳伊期坦布爾召開了聯(lián)合國第二次人類住區(qū)大會(huì)（簡(jiǎn)稱“人居二”），會(huì)議通過了《伊斯坦布爾宣言》及《人居議程》，提出了“人人皆有適宜之住房”和“城市化世界中人類住區(qū)可持續(xù)發(fā)展”的莊嚴(yán)任務(wù)，其全球行動(dòng)計(jì)劃要求各國政府承擔(dān)落實(shí)《人居議程》的主要責(zé)任，并強(qiáng)調(diào)城市在落實(shí)《人居議程》中起到重要作用，繼聯(lián)大專題會(huì)后，1996年7月國際建協(xié)在巴塞羅納召開第十九屆大會(huì)，主題是《現(xiàn)在與未來－城市中的建筑學(xué)》。會(huì)議集中探討和展示五個(gè)分題?！叭司印狈诸}著重提出了低造價(jià)住宅，適應(yīng)高層人士需要的高檔標(biāo)準(zhǔn)住宅，“另種構(gòu)造”和“以部件來決定居住的住宅”等當(dāng)今世界、現(xiàn)代“人居”待研究的課題。我國原國務(wù)院副總理鄒家華在“人居二”高級(jí)特別會(huì)議上發(fā)言提出“居住條件的改善是人類文明進(jìn)步的最重要的標(biāo)志”。第三章市場(chǎng)需求與建設(shè)規(guī)模3.1市場(chǎng)需求分析我國經(jīng)濟(jì)于1996年成功的實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”。作為國民經(jīng)濟(jì)重要行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在上輪經(jīng)濟(jì)周期一度出現(xiàn)“過熱”，經(jīng)過國家強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控措施，已回到了正常發(fā)展的區(qū)間。我國房地產(chǎn)業(yè)仍處在調(diào)整、消化和穩(wěn)健發(fā)展的階段。1．房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步趨向合理性。1996年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3427億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的13.7%,2023年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約2023億元，2023年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約3614.23億元，2023年全國完成房地產(chǎn)投資4103.2億元。2023年全國商品房竣工面積為17566.6萬平方米，2023年全國商品房竣工面積約21410.8萬平方米。這表明，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完善和宏觀調(diào)控的引導(dǎo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐步趨于理性化，出現(xiàn)了良性的自我調(diào)節(jié)。2．市場(chǎng)銷售有所好轉(zhuǎn)。2023年1－10月份商品房銷售形勢(shì)較好，商品房銷售額為712.24億元，比上年同期增長(zhǎng)31.29%,商品房銷售面積3510.46萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)13.28%.2023年以后，由于深化住房改革，一次性福利房的購買，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)的小高潮。我國2023年住宅商品房竣工面積比2023年同期增長(zhǎng)22％，商品房投資額比2023年投資額增加了13.5%。據(jù)國家信息中心統(tǒng)計(jì)，2023年我國商品房施工面積和竣工面積增速明顯快于2023年平均水平，我國的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)成為驅(qū)動(dòng)消費(fèi)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。3．商品住宅房已成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。國務(wù)院發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知，要求2023年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。停止住房實(shí)物分配后，新建商品住宅房原則上只售不租，為些，國家加大了住房建設(shè)貸款計(jì)劃規(guī)模，下達(dá)了三批商品住宅房建設(shè)貸款計(jì)劃，總投資1703億元，銀行貸款711億元，并且擴(kuò)大個(gè)人住房貸款發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)模限制，以穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度，以滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需要。2023年國家下達(dá)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃為2.1億平方米，2023年達(dá)2.4億平方米。2023年下半年山東省建委已決定采取優(yōu)惠政策，降低建設(shè)成本，提高居民的購房能力，并將已經(jīng)竣工的近1000萬平方米的商品住宅房投入市場(chǎng)?？h2023年前尚未完全執(zhí)行與商品住宅房建設(shè)相關(guān)的優(yōu)惠政策，故前幾年此類住房開發(fā)規(guī)模不大，增長(zhǎng)速度緩慢。為此縣委、縣政府非常重視，并于近幾年批準(zhǔn)了多個(gè)居民小區(qū)，其中包括山東房地產(chǎn)開發(fā)的櫻花和安康小區(qū)。綜上分析，在國家政策的支持下，商品住宅房已成為我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)。3.2縣城及開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析縣住房改革已全面結(jié)束,靠國家福利分房的時(shí)代已經(jīng)過去，隨著人民生活水平的不斷提高，也相應(yīng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，自2023年以來，部分房地產(chǎn)公司已開始投資運(yùn)營(yíng)。縣目前年需求商品房20萬平方米以上，并且年需求量還會(huì)成倍增長(zhǎng)，而近二年全縣幾家房地產(chǎn)開發(fā)公司年開發(fā)量不足10萬平方米，尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)，一大批大項(xiàng)目集中入住，僅山東創(chuàng)業(yè)集團(tuán)第一、第二、第三工業(yè)園的建設(shè)和陸續(xù)投產(chǎn)，就吸納了大量的就業(yè)人員和外來務(wù)工人員，目前，區(qū)內(nèi)常住人口已達(dá)7萬余人，兩年內(nèi)將迅速彭漲到15萬人，在加之失地農(nóng)民對(duì)住房的需求，致使住宅房市場(chǎng)供求矛盾更加突出，現(xiàn)有住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足群眾日益增長(zhǎng)的住房要求，隨之而來的住房搶購高峰已近在眼前?？h居民存款居濱州市六縣一區(qū)之首，開發(fā)區(qū)內(nèi)居民年平均收入均高于周邊縣市區(qū)居民收入，有著巨大的購房潛力，受傳統(tǒng)影響，多數(shù)居民均把住房問題做為頭等大事，本次開發(fā)清新小區(qū)的住宅消費(fèi)主要由以下幾個(gè)因素構(gòu)成：1．開發(fā)區(qū)東至淄博10公里，西到濟(jì)南60公里，便利的交通條件和優(yōu)越的投資環(huán)境使其經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展。鄒魏第一紡織工業(yè)園、鄒魏第二紡織工業(yè)園、鄒魏第三紡織工業(yè)園、鋁業(yè)科技園、生物科技園、中芬齊星工業(yè)園的投資建設(shè)，使得開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)工人及各類高科技人員大量涌進(jìn)，各單位為留住人才，增加企業(yè)的凝聚力，申請(qǐng)集體購房的也越來越多，2023－2023年期間開發(fā)區(qū)增加員工7萬人以上，因此購買住房的潛力非常強(qiáng)大。2．住房改革后，居民原有住房明確產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人，部分經(jīng)濟(jì)富裕戶，深感居住面積小，樓齡長(zhǎng)，戶型設(shè)計(jì)陳舊，居住不便，據(jù)調(diào)查資料表明約有30％的現(xiàn)有住房戶想到理想的小區(qū)居住或有意再購第二、三套住房。3．目前，鄒魏工業(yè)園現(xiàn)有的6.5萬職工，約有16%的老職工在沒有住房，下班后，仍須到30公里以外的魏橋鎮(zhèn)居住，工作不方便，不安心，另有28.4%新職工，已到適婚年齡，急需購房結(jié)婚，適用性住房市場(chǎng)看好。4．開發(fā)區(qū)的發(fā)展致使原區(qū)內(nèi)各村失去了土地，在給他們帶來更多的經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)，也使他們的條件受到了很大程度制約，據(jù)統(tǒng)計(jì)，約有1800余戶需要購房。預(yù)計(jì)兩年內(nèi)，還需1300戶方可基本解決。5．縣近幾年經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，使得許多農(nóng)民率先步入小康，主要是長(zhǎng)山、青陽、韓店、明集四鎮(zhèn)。這部分人為了自身的發(fā)展及子女上學(xué)、就業(yè)等原因，紛紛遷居城區(qū)，預(yù)計(jì)2023－2023年間城鎮(zhèn)可新增此類人員6萬余人，涌入開發(fā)區(qū)人員比例約占30%以上。6．國家為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)消費(fèi)，近幾年先后數(shù)次降低銀行存款利率，部分經(jīng)濟(jì)富裕的儲(chǔ)戶因利率低，紛紛投資房地產(chǎn)，以求升值。本清新小區(qū)以優(yōu)越的地理環(huán)境、低廉的售房?jī)r(jià)格和良好的配套設(shè)施，使之具有巨大的升值潛力，必將成為投資房產(chǎn)的首選目標(biāo)。據(jù)調(diào)查，1995年我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積8平方米，尚屬“初級(jí)階段”，世界落后水平。2023年來，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達(dá)到9平方米。根據(jù)我國政府規(guī)劃，到2023年城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到13.7平方米，每年需新增6－8億平方米。《山東省人民政府關(guān)于加快城市住房建設(shè)，提高居民住房水平的決定》提出的我省城市住房發(fā)展總目標(biāo)是：到2023年，城市新建住房1.2億平方米，人均居住面積達(dá)到10平方米（使用面積15平方米），基本解決人均居住不足6平方米的家庭的住房困難問題，2023年城市新建住房3.7億平方米，人均居住面積達(dá)到10平方米（使用面積達(dá)到18平方米），基本解決城市居民的住房問題，實(shí)現(xiàn)戶均一套舒適的住房?？傊词共豢紤]自然人口增長(zhǎng)和外來人口引起的住房需求增加因素，以及開發(fā)區(qū)的特殊的創(chuàng)業(yè)就業(yè)機(jī)遇，開發(fā)區(qū)的住房需求市場(chǎng)也是非常巨大的。3.3建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)情況，并結(jié)合建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境，同時(shí)考慮籌措資金的可能性，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為新建住多層住宅樓53棟，住宅建筑面積165330平方米，車庫8000平方米，配套設(shè)施建筑6870平方米，總建筑面積為180200平方米?？偩幼?090戶，項(xiàng)目規(guī)劃占地20公頃，建筑容積率為0.82。第四章場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件4.1縣概況縣位于山東省中北部，地處魯中山區(qū)與魯西北平原的疊交地帶，地勢(shì)南高北低，呈傾斜式下降。海拔高程，最高826.8米，最低11.6米。西與濟(jì)南市毗鄰，南、東、北與淄博市的周村、桓臺(tái)、高青縣接壤，南北最大縱距80余公里，東西橫距40余公里，總面積為1252平方公里，全縣人口69萬人。2023年縣跨入全省地方財(cái)政收入排名第24位，2023年，被列入全省經(jīng)濟(jì)30強(qiáng)縣，目前縣以山東創(chuàng)業(yè)、山東齊星、山東西王、山東齊明、怡康糖業(yè)集團(tuán)等工業(yè)骨干支撐地位更加突出，紡織、食品二大骨干企業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，紡織、熱電、電解鋁及深加工、造紙、生物化工、鋼材及有色金屬冶煉等成為全縣新的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展；旅游業(yè)成為新興產(chǎn)業(yè)?？h的城市化進(jìn)程明顯加快，城南新區(qū)、開發(fā)區(qū)基本建成并形成了較大規(guī)摸，城區(qū)人口得到較快膨脹，基礎(chǔ)設(shè)施條件大為改觀，科技教育、文化等各項(xiàng)事業(yè)得到快速發(fā)展。2023年縣被授予“全省精神文明建設(shè)先進(jìn)縣”榮譽(yù)稱號(hào)。2023年縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值110.4億元，增長(zhǎng)30.68%,實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入10.0081億元，其中地方財(cái)政收入4.3854億元，同比分別增長(zhǎng)37.03%和35.86%。地方財(cái)政收入上升幅度連續(xù)四年保持全省第一，四年上升50個(gè)位次，在全省排名第24位，提前一年跨入了全省經(jīng)濟(jì)三十強(qiáng)。4.2開發(fā)區(qū)性質(zhì)及規(guī)模經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于縣縣城東部，緊靠縣城。2023年，被省政府列為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有村莊和鄒魏第一工業(yè)園、第二工業(yè)園、第三工業(yè)園、生物科技園、齊星鋁業(yè)公司、日清食品公司等眾多企業(yè)，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。2023年1—9月，完成固定資產(chǎn)投入376765萬元，實(shí)際利用外資8375萬美元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值889862萬元，增加值241267萬元，利稅94300萬元。依據(jù)《經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》，開發(fā)區(qū)的規(guī)劃性質(zhì)為：以發(fā)展輕紡、食品、加工工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的綜合性開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃范圍為北到北環(huán)區(qū)路路，南到濟(jì)青高速公路，西到東環(huán)路，東到焦臨路，規(guī)劃建設(shè)用地23平方公里，規(guī)劃人口15萬人。從開發(fā)區(qū)的地理位置及現(xiàn)狀用地條件看，開發(fā)區(qū)地勢(shì)較為平整，對(duì)外交通方便，具有優(yōu)越的區(qū)位條件，開闊的用地范圍和良好的投資環(huán)境。4.3項(xiàng)目場(chǎng)址及自然條件4.3.1場(chǎng)址位置本住宅小區(qū)位于開發(fā)區(qū)西部住宅功能區(qū)內(nèi)，軟硬環(huán)境完善，交通條件十分便利。該小區(qū)占地面積20公頃，項(xiàng)目已經(jīng)縣建設(shè)委員會(huì)規(guī)劃并批準(zhǔn)。4.3.2自然條件1．地理環(huán)境縣地處魯中山區(qū)北部邊緣，黃河下游南岸，隸屬濱州市，地理坐標(biāo)為北緯36°41ˊ—37°08ˊ，東經(jīng)117°18ˊ——117°57ˊ。其東連淄博，西接濟(jì)南。國土面積1251.75平方公里，縣境南北長(zhǎng)50.15公里，東西長(zhǎng)57.55公里?？h城南距淄博20公里，西南距省會(huì)濟(jì)南75公里，濟(jì)青高速公路從縣城南緣穿過，省道章索公路橫貫東西，慶淄路縱穿南北?？h境內(nèi)主要有黃河、小清河、杏花河、孝婦河四大河流，大中小型河道566條；境內(nèi)黃河總長(zhǎng)22公里，河床高出地面6—7米；境內(nèi)小清河總長(zhǎng)46.5公里；縣境內(nèi)湖泊水庫21處、塘壩102座。境內(nèi)礦產(chǎn)資源以銅、金、銀、鉬、硫及花崗石、麥飯石、礦泉水等儲(chǔ)量巨大。其中銅礦石儲(chǔ)量6415萬噸，金礦石儲(chǔ)量1575萬噸，花崗石儲(chǔ)量20億立方米。銅礦礦石品位高達(dá)4.6%，有“江北第一礦”之稱；“黑”優(yōu)質(zhì)花崗石，世界罕見；碧云洞礦泉水含多種微量元素，享譽(yù)全國。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于縣城東部，緊靠縣城，南部有濟(jì)青高速公路通過，地理位置優(yōu)越，交通方便。2．自然環(huán)境屬北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱，夏季高溫多雨，秋季溫和涼爽，冬季寒冷較干燥。年平均氣溫13℃，極端最高氣溫42.8℃（1968年6月1日），極端最低氣溫-25.1℃（1959年12月21日）。年平均相對(duì)溫度64%，最大積雪深度23cm，最大凍土深度47cm。年平均降水量690.7毫米，主要集中在7、8月份，降水分布不均，南部多，北部少，山區(qū)最多。縣內(nèi)主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镾E，頻率為8.9%，次主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)閃NW，頻率為8.4%，年均風(fēng)速2.6m/s。境內(nèi)山嶺綿延起伏，屬低山丘陵地貌類型，地形南高北低，由南向北逐漸傾斜。東部、西部是山前沖積平原，北部和西北部是黃泛平原?？h城區(qū)地處魯中泰沂山區(qū)北麓，與魯北平原相接，地形是西南高，東北地，呈現(xiàn)西南向東北傾斜之勢(shì)。地貌類型南部以低山丘陵為主，東部處于低山陵與杏花溝夾角地帶的山前傾斜平原。最高海撥826.8米，最低海拔11.2米?？h基本地震烈度為六度，建筑設(shè)計(jì)按七度設(shè)防。3、人文環(huán)境歷史悠久，文化沉淀深厚，環(huán)境優(yōu)美，自古多有名人涉足。戰(zhàn)國時(shí)期陳仲子辭楚相，隱居長(zhǎng)白山中；宋代范仲淹苦讀醴泉寺；明末顧炎武寓居長(zhǎng)白山等等。境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)史前文化遺址80多處，包括大汶口文化、龍山文化、夏文化、商周文化、秦漢文化五個(gè)系列。4、地質(zhì)條件根據(jù)工程地質(zhì)鉆探報(bào)告，主要土層：0－4米為亞砂土，4－8米為亞砂粉砂互層，8－200米為亞砂和亞粘土層。地基承載力較低，F(xiàn)k=100kpa?，F(xiàn)有資料證實(shí)，本地區(qū)無活動(dòng)坍塌地帶、斷裂帶、地下蘊(yùn)礦帶、石灰坑及溶巖洞區(qū)存在。地下水主要接受大氣降水補(bǔ)給和地表水補(bǔ)給，排泄主要以潛水蒸發(fā)為主。由于該區(qū)水利條件優(yōu)越，以引用黃河水灌溉為主，地下水開發(fā)利用程度較低，地下水位較高，地下水多年平均埋深3米左右。根據(jù)該區(qū)含水量結(jié)構(gòu)不同，分為以下三個(gè)含水層。第一含水層組：主要包括10米以上含水層，地下水主要受降水和灌溉水回灌補(bǔ)給，潛水蒸發(fā)強(qiáng)烈，礦化度為1.5－2克/升，屬重碳酸――氯化物型水，可以適度開發(fā)利用。該含水層地下水側(cè)流向南部，補(bǔ)給韓店地下水，水力坡度萬分之七左右。第二含水層組：含水層埋深在10－200米之間，含水層巖性以亞砂和亞粘土為主，由于特殊的地質(zhì)條件，造成該含水層地下水礦化度達(dá)到5克/升以上，不能被開發(fā)利用。第三含水層組：含水層埋深200米以下，為深層承壓含水層，含水層巖性以粉細(xì)砂為主，礦化度1.0克/升左右，水質(zhì)良好，宜被開發(fā)利用。該含水層與上部含水層聯(lián)系較差。4、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r由13鎮(zhèn)3辦事處，858個(gè)行政村組成，有漢、回、壯、滿、高山、朝鮮、瑤、納西等民族，其中漢族占99.99%；至2023年末，全縣總?cè)丝?8.6萬人。農(nóng)業(yè)、林果業(yè)具有北方一般特征，以小麥、棉花、玉米、花生、高粱等為主，土特產(chǎn)品主要有張高水杏、龍眼葡萄、柿子、山楂、軟棗、香椿和山藥等。是山東第一個(gè)全國農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范縣，2023年糧食總產(chǎn)量58萬噸，棉花總產(chǎn)量1.57萬噸；畜牧業(yè)總產(chǎn)值6.4億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的40%?？h自改革開放以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，初步形成了棉紡織、釀酒飲料、建材、有色金屬、機(jī)械、食品等為主體的工業(yè)體系。魏橋牌棉布、棉紗、服裝，齊星牌鋁錠、琥珀啤酒，碧云洞礦泉水等產(chǎn)品已躋身于國際市場(chǎng)，科教文衛(wèi)商貿(mào)供電供水電訊等基礎(chǔ)設(shè)施已具相當(dāng)規(guī)模，郊區(qū)農(nóng)業(yè)近年來發(fā)展很快，以蔬菜瓜果為主，除滿足本縣需求外，業(yè)已遠(yuǎn)銷濟(jì)南、淄博等城市和南方的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。改革開放給帶來了勃勃的生機(jī)和活力。2023年全縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值60億元；2023年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值72億元；2023年全縣完成國內(nèi)生產(chǎn)總值84.1億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入7.3億元，其中地方財(cái)政收入4.54億元，地方財(cái)政收入位于山東省24位。分散在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)160余家，同時(shí)一大批縣重點(diǎn)項(xiàng)目也已上馬，鄒魏第一工業(yè)園、第二工業(yè)園、鄒魏第一熱力公司、生物科技園、電解鋁一期二期工程、城北6萬千瓦熱電廠已建成投產(chǎn)，這些企業(yè)的建成和改造隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的加快，城郊農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大調(diào)整。至2023年城區(qū)現(xiàn)狀人口為24萬人，城市用地面積30平方公里。根據(jù)《縣城市總體規(guī)劃》，城市規(guī)劃區(qū)范圍包括黛溪、黃山、高新三個(gè)辦事處，面積為132平方公里。城市性質(zhì)為：以發(fā)展輕紡、食品工業(yè)為主的園林式城市。規(guī)劃人口規(guī)模：遠(yuǎn)期至2023年30萬人，城市用地規(guī)模50平方公里，人均建設(shè)用地166.7平方米/人。城市發(fā)展總目標(biāo)為：把建設(shè)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、社會(huì)高度文明、服務(wù)體系健全、城市功能齊全、布局合理、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施完整、城市特色鮮明的園林式城市。5．基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃，合理布局，分步實(shí)施的原則，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)區(qū)域環(huán)境。特別是近幾年以來，先后投資20億元對(duì)區(qū)內(nèi)道路、供水、排雨、排污、電力、熱力、燃?xì)?、通訊和廣電管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了全面建設(shè)，“九通一平”面積達(dá)到23平方公里。（1）道路系統(tǒng)。交通條件是制約招商引資和入?yún)^(qū)項(xiàng)目建設(shè)的最大瓶頸，因此，開發(fā)區(qū)把實(shí)施道路工程建設(shè)擺在了重要位置，對(duì)區(qū)內(nèi)道路進(jìn)行修建，形成了"六縱六橫"的交通網(wǎng)絡(luò)，道路總長(zhǎng)80公里。同時(shí)，為保障區(qū)內(nèi)企業(yè)物流暢通，投資建設(shè)了鄒周鐵路專線。（2）綠化亮化系統(tǒng)。按照“大空間、大綠化”、創(chuàng)造園林式環(huán)境的要求，開發(fā)區(qū)內(nèi)的綠地系統(tǒng)主要由“三帶、十線”組成。新月河、濟(jì)青高速公路、肖鎮(zhèn)干渠兩側(cè)的綠化防護(hù)帶以及已建成主干道路兩側(cè)進(jìn)行了綠化建設(shè)，綠化總面積300公頃。與此同時(shí)，還對(duì)已建成道路全部進(jìn)行了亮化建設(shè)，形成了舒適、優(yōu)美的良好環(huán)境。（3）供排水系統(tǒng)。一是建設(shè)了庫容6000萬立方的開發(fā)區(qū)平原水庫，年供水能力達(dá)1.5億立方，徹底解決了開發(fā)區(qū)內(nèi)水源問題。二是建設(shè)了日處理污水7萬噸的污水處理廠，有效解決了工業(yè)污水處理問題。三是依托主干道路，完善了供排水管道建設(shè)。（4）熱電系統(tǒng)。一是投資建設(shè)了24萬千瓦的開發(fā)區(qū)熱電廠，二是配套建設(shè)了供電線路及供熱管道，為區(qū)內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)及居民生活提供了可靠的保障。（5）其他配套系統(tǒng)。開發(fā)區(qū)在完善道路、供排水、熱電系統(tǒng)的同時(shí)，投資建設(shè)了區(qū)內(nèi)綜合管溝工程，并敷設(shè)了燃?xì)夤艿溃约巴ㄓ嵑蛷V電電纜，進(jìn)一步增強(qiáng)了開發(fā)區(qū)的服務(wù)功能。全縣及17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)2023年就已普及了程控，并全部實(shí)現(xiàn)國內(nèi)國際直拔，交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到10萬門，移動(dòng)4萬部，無線尋呼，圖文業(yè)務(wù)也廣泛普及，郵電通信極為方便。第五章設(shè)計(jì)方案5.1設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)依據(jù)主要有：1．《民用建筑設(shè)計(jì)通則》2．《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》3．《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》4．《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》5．《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》6．《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》7．建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)技術(shù)資料和方案設(shè)想。5.2設(shè)計(jì)原則擬建的清新住宅小區(qū)位于開發(fā)區(qū)西部，該小區(qū)是以居住為主的全封閉小區(qū)。在節(jié)省投資和保證建設(shè)質(zhì)量的前提下，注重外部空間與建筑形式的個(gè)性,為開發(fā)區(qū)的城市建設(shè)形成特色。本項(xiàng)目擬建住宅只實(shí)行室內(nèi)初裝修，給居民提供自由選擇的空間，以適應(yīng)市場(chǎng)的需要。在設(shè)計(jì)上“講究”人的居住行為特征，突出“以人為核心”的原則。體現(xiàn)合理、合適、方便、安全的指導(dǎo)思想，著力建成一個(gè)功能合理、公共設(shè)施配套、室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美、建筑新穎、交通方便、經(jīng)濟(jì)適用的住宅小區(qū)。在建筑風(fēng)格上，力求使傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代建筑手法相結(jié)合、相互交融，使小區(qū)居民在享受生活方便的同時(shí)，感受到傳統(tǒng)文化的延伸和時(shí)代氣息。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則：1．整體原則在規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)空間的主導(dǎo)性，采用連續(xù)的綠地開敞空間，使得整個(gè)小區(qū)的開發(fā)成為一個(gè)整體。同時(shí)，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部道路交通系統(tǒng)和區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)的銜接關(guān)系，以及對(duì)該小區(qū)的管網(wǎng)與區(qū)內(nèi)管網(wǎng)的銜接關(guān)系應(yīng)作通盤的考慮，落實(shí)城市規(guī)劃對(duì)該區(qū)域的總體規(guī)劃要求。2．環(huán)境原則本可研重視居住環(huán)境質(zhì)量，在結(jié)合自然條件、美化環(huán)境、提高公建服務(wù)設(shè)施條件、創(chuàng)造上乘居住空間方面傾注全力。3．效率原則本可研從土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律出發(fā)，力求緊湊合理地利用土地，居住用地、配套公建用地布局合理，在改善小區(qū)的配套設(shè)施條件的同時(shí)，尋求最佳的經(jīng)濟(jì)效益。4．多樣性原則在住宅開發(fā)的種類和數(shù)量上，根據(jù)開發(fā)區(qū)實(shí)際情況，選擇多種面積大小和平面布局的戶型，在建筑造型和建筑形式上也力求統(tǒng)一性，并有機(jī)地加以組織。5．便于管理的原則在用地和規(guī)劃時(shí)考慮了今后的物業(yè)管理，采取分區(qū)分片管理。5.3用地平衡表本項(xiàng)目總圖設(shè)計(jì)的用地情況詳見下表。表5－1用地平衡表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量所占比例（％）1項(xiàng)目總用地公頃201002住宅建筑用地公頃11．2563公建用地公頃0.753．754道路、停車場(chǎng)及其他用地公頃4.3921．955公共綠地公頃3．6618．35.4總體規(guī)劃方案5.4.1總體布局的原則根據(jù)宅區(qū)特點(diǎn)、自然條件和周圍環(huán)境等因素，確定合理的規(guī)劃布局，綜合考慮道路結(jié)構(gòu)、功能分布、公共服務(wù)設(shè)施布局，建筑群體組合，綠化防噪及局部環(huán)境設(shè)計(jì)等內(nèi)在聯(lián)系，力求構(gòu)思新穎、特色鮮明和經(jīng)濟(jì)實(shí)用，構(gòu)成一個(gè)相對(duì)完善和獨(dú)立的有機(jī)整體。5.4.2規(guī)劃布局一、因本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)一塊用于居住的土地，面積300畝。因本項(xiàng)目在區(qū)內(nèi)建設(shè)，因此主要考慮既要與周圍環(huán)境應(yīng)協(xié)調(diào)，又要適合開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展要求。小區(qū)的綠化應(yīng)使小區(qū)所在的地方草木蔥翠，碧綠連天，空氣清新，沁人心脾。小區(qū)內(nèi)設(shè)兩處綠化廣場(chǎng)，內(nèi)設(shè)花壇、旱地噴泉、草地、園林、棚架、雕塑小品等，園林造景應(yīng)嫵媚多姿；小區(qū)內(nèi)除綠化廣場(chǎng)外，還設(shè)有多處綠地、水景和綠化帶使得綠茵遍地，流水潺潺，樹木參差，人們能在綠蔭下愜意生活。二、道路規(guī)劃小區(qū)內(nèi)道路分三級(jí)，一級(jí)為小區(qū)路寬12米，二級(jí)為組團(tuán)路寬8米，三級(jí)為宅前路寬5米。三級(jí)路網(wǎng)組成完善的道路體系。住戶的安全防范車輛和生活車如消防車、急救車、搬家車等車輛，均可均勻而流暢地到達(dá)各級(jí)組團(tuán)二級(jí)道路，再由宅前小道分支到住宅單元。大量的家庭小轎車完全可以通過小區(qū)道路系統(tǒng)到達(dá)目的位置。小區(qū)居民可通過步行道直接進(jìn)入各區(qū)各單元，不受車輛噪音影響。整個(gè)道路體系簡(jiǎn)便、順暢、通達(dá)性強(qiáng)，為住戶提供了一個(gè)方便、安全、通暢的交通環(huán)境。四、豎向設(shè)計(jì)1．地面和道路坡度根據(jù)住宅區(qū)場(chǎng)地地勢(shì)及開發(fā)區(qū)道路管網(wǎng)敷設(shè)現(xiàn)狀，設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)道路、排水系統(tǒng)，道路寬度除了應(yīng)滿足車輛和行人通行外，還應(yīng)滿足車輛掉頭．轉(zhuǎn)彎。地面坡度和車行道縱坡不應(yīng)大于10％，人行道需采用防滑措施。2．地面排水采用車行道和宅前道路排泄地面雨水，一、二級(jí)道路設(shè)雙側(cè)雨水口，三級(jí)一般單側(cè)設(shè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡度等在設(shè)計(jì)階段確定。五、綠化、管線1．綠化根據(jù)建設(shè)單位意見、工業(yè)區(qū)特點(diǎn)和該土地利用要求，小區(qū)綠化率約為47％。根據(jù)用地條件、總平面規(guī)劃結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和項(xiàng)目市場(chǎng)定位，從經(jīng)濟(jì)實(shí)用性考慮，除了與城市道路隔離的行道樹之外，本規(guī)劃對(duì)于綠地系統(tǒng)作了如下考慮。（1）綠地分為兩級(jí)系統(tǒng)，即中心綠地和組團(tuán)綠地。（2）小區(qū)內(nèi)縱向的寬闊的綠帶與小區(qū)中心綠地共同組成小區(qū)的綠洲。小區(qū)各庭院內(nèi)的綠地宛如片片綠葉，它們與綠洲滲透相連，有聚有散，疏密結(jié)合，構(gòu)成每棟住宅均享的的綠地系統(tǒng)。組團(tuán)綠化主要以自然植物為主，兼有部分硬地、小品，供幼兒玩耍、鄰里交往。綠洲是一個(gè)供老人、孩子隨時(shí)可以休息或娛樂的場(chǎng)所，是一個(gè)不受汽車、自行車停放干擾的安全、安靜的場(chǎng)所。2．管線給水排水管道，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)，采用樹枝狀管網(wǎng)至各組團(tuán)，鋼筋混凝土管直埋，埋深不小于0.6m。供暖和燃?xì)夤艿涝O(shè)計(jì)方案由相關(guān)供應(yīng)商提供。5.5建筑設(shè)計(jì)方案5.5.1整體設(shè)計(jì)為了居所的良好采光、通風(fēng)及優(yōu)美景觀的引入，小區(qū)內(nèi)多層住宅均設(shè)計(jì)為一梯兩戶，并且憑借一梯兩戶的靈活布置特點(diǎn)，達(dá)到小區(qū)建筑的半圍合布局，地下室為半地下式，頂層設(shè)有復(fù)式閣樓。為了使小區(qū)更自然地融入周邊環(huán)境之中，褐紅色和米黃色組合的墻面，形成小區(qū)的主體格調(diào)。配套公共建筑包括居委會(huì)和物業(yè)管理辦公用房、變配電站，配汽站、調(diào)壓站、公廁及車庫等。5.5.2戶型設(shè)計(jì)擬建住宅是二十一世紀(jì)使用的，其建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與本世紀(jì)市民的小康生活水平相適應(yīng)。因此，在戶型設(shè)計(jì)上，廚房面積應(yīng)不小于5平方米，衛(wèi)生間一般不小于4平方米，起居室不小于15平方米。在土建和水電設(shè)計(jì)上，應(yīng)滿足若干基本電器的設(shè)置要求，即使尚未普及的高檔家電，在設(shè)計(jì)上也應(yīng)留有余地，因此在起居室、廚房和衛(wèi)生間均在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置相應(yīng)的插座，在起居室和臥室相應(yīng)位置應(yīng)裝設(shè)寬帶網(wǎng)、有線電視、程控等插座。本方案所有戶型均采用明室、明廳新型設(shè)計(jì)方案，多數(shù)臥室及起居室朝陽，餐廳與起居室也可合為一體，形成開闊空間。5.5.3室內(nèi)外裝飾本項(xiàng)目住宅房擬只實(shí)行室內(nèi)初裝修，以給居民提供自由選擇的空間，防止居民在裝修時(shí)任意改動(dòng)結(jié)構(gòu)，敲倒墻、重新安排自來水、燃?xì)夤艿赖取?．外墻面：根據(jù)周圍環(huán)境選擇不同色調(diào)的外墻高級(jí)涂料。2．內(nèi)裝飾：內(nèi)墻面為乳膠涂料，戶內(nèi)地面，為水泥地面，踢腳線平整即可，留待鋪地板或地面磚，這樣，住戶可根據(jù)自己的愛好和需要進(jìn)行裝飾。廚房、衛(wèi)生間地面鋪防滑面磚，內(nèi)墻面采用瓷磚到頂。3．門窗：外窗采用中空玻璃鋼塑窗，內(nèi)門采用木質(zhì)夾板門，分戶門為綠色靜電粉噴防盜防火鋼板門。4．管線敷設(shè)：室內(nèi)各管線盡可能做到暗敷，衛(wèi)生間要做到無明管設(shè)計(jì)，廚房應(yīng)預(yù)留抽油煙機(jī)排煙孔。5.6結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案一、上部設(shè)計(jì)多層住宅樓，采用磚混結(jié)構(gòu)，外墻體采用370mm厚的蒸壓粉煤灰磚以加強(qiáng)保溫隔熱效果，內(nèi)墻采用240mm厚蒸壓粉灰磚。樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，樓頂采用坡屋頂，用彩色新型輕質(zhì)瓦材覆蓋。二、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)多層住宅建筑及公共建筑，均采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)。各樓房均按七度抗震要求設(shè)防。5.7給水、排水及消防設(shè)計(jì)5.7.1給水方案本項(xiàng)目供水采用二路進(jìn)水，環(huán)狀供水，生活與消防合一的供水方案。水源由供水公司通過韓店平原水庫供給，管道已鋪設(shè)到本項(xiàng)目所在地，水壓0.3MPa。5.7.2排水方案根據(jù)《縣總體規(guī)劃》和本小區(qū)的性質(zhì)、特點(diǎn)，排水體制采用雨水污水分流制，因此在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃獨(dú)立的污水排放系統(tǒng)。1．污水：小區(qū)生活水經(jīng)化糞池處理后，沿污水管道排至區(qū)內(nèi)排水干管。2．雨水：小區(qū)內(nèi)的雨水經(jīng)小區(qū)的排水管匯集后流入規(guī)劃道路下敷設(shè)的主干管。5.7.3用水量估算1．生活用水量Q1：小區(qū)戶數(shù)按1090戶計(jì)，每戶平均人口按3.5人計(jì)，則總?cè)丝诩s3815人，按人均生活用水標(biāo)準(zhǔn)估算，則生活用水量Q1為：Q1＝200×3815＝763（立方米／日）2．公用建筑及配套工程用水量Q2：按生活用水量Q1的12％計(jì)，則：Q2＝763×12％＝91.56（立方米／日）3．綠化用水量Q3：綠化用水指標(biāo)按每天每平方米2升計(jì)則：Q3＝2L／d·m2×36600＝73.2m3/d4．未預(yù)見水量Q4：未預(yù)見水量Q4按Q1、Q2、Q3之和的10％計(jì)算，則：Q4＝(763+91.56+73.2)×10%=92.78（立方米／日）綜上所述，本項(xiàng)目總用水量為：763+91.56+73.2+92.78=1020.54（立方米／日）5．消防用水量本小區(qū)按同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)為1次考慮，一次滅火用水量，室外為10L／S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)算，消防用水量為72m3。5.7.4消防在小區(qū)內(nèi)主要交叉路口設(shè)置地上消火栓，布置間距不大于120m，具體數(shù)量及位置與消防部門商定后按要求布設(shè)。5.7.5水管給水管道采用PPR新型高科技水管，可確保自來水達(dá)到國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，限制使用傳統(tǒng)的鍍鋅水管。下水管采用塑料管，限制使用傳統(tǒng)的鑄鐵管。給排水設(shè)施均采用地下敷設(shè)方式。5.8電氣設(shè)計(jì)電氣設(shè)計(jì)主要內(nèi)容包括：供配電系統(tǒng)、電力、照明、避雷與接地及弱電系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)。5.8.1用電負(fù)荷估算1．用電指標(biāo)1）住宅：8KW／戶每戶負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.7；小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.5；2）公建6870m2：20w/m2；小區(qū)負(fù)荷同時(shí)利用系數(shù)：0.85；3）道路照明及電力：120KW；利用系數(shù)：0.852．負(fù)荷計(jì)算小區(qū)住宅有功負(fù)荷為：8KW×1090戶×0.7×0.5=3052KW小區(qū)公建有功負(fù)荷為：0.02KW×6870m2×0.85=116.8KW小區(qū)動(dòng)力及道路照明等有功負(fù)荷為：120KW×0.85＝102KW小區(qū)總有功負(fù)荷為：3052+116.8＋102=3270.8KW3．變壓器容量當(dāng)小區(qū)功率因數(shù)補(bǔ)償?shù)?.92時(shí)，3270.8÷0.92=3555.2KVA。變壓器在80%負(fù)荷率運(yùn)行時(shí)為最佳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，3555.2÷0.8=4444KVA。4．變壓器選擇本項(xiàng)目擬選5臺(tái)1000KVA箱式變壓器。5.8.2供電線路布置每戶室均裝一20－40A的電表，電表分層戶外集中設(shè)置，電源線出變配電站后，埋地進(jìn)入各住宅樓，進(jìn)戶后各戶內(nèi)設(shè)一分配電箱，根據(jù)需要設(shè)照明及插座，共6個(gè)支路，插座支路帶漏電保護(hù)，室內(nèi)電線及插座均暗設(shè)。5.8.3照明1．設(shè)計(jì)照度：起居室及一般活動(dòng)照度為30－70Lx；臥室、書寫閱讀為150-300Lx；床頭閱讀75-750Lx；餐廳、廚房50－100Lx；衛(wèi)生間20-50Lx；樓梯間15-30Lx。公共建筑及其他場(chǎng)所（包括道路照明）根據(jù)有關(guān)規(guī)范實(shí)施。2．光源及燈具：室內(nèi)以熒光燈為主要光源，白熾燈光源為輔，并盡量選用高效節(jié)能型燈具。道路照明采用彎管鈉燈。另外，在公共活動(dòng)場(chǎng)所，適當(dāng)配以裝飾燈具。5.8.4避雷與接地屋面采用Φ10鍍鋅圓鋼沿屋面女兒墻敷設(shè)做防雷保護(hù)，引下線利用砼柱內(nèi)主筋,接地裝置利用基礎(chǔ)鋼筋，接地電阻小于2歐?；A(chǔ)四周敷設(shè)－40×4鍍鋅扁鋼為等電位聯(lián)接線，衛(wèi)生間做局部等電位聯(lián)接并與基礎(chǔ)及柱筋焊接。5.8.5弱電系統(tǒng)該小區(qū)內(nèi)智能化包含的弱電子系統(tǒng)分別是：（一）保安監(jiān)控及周邊紅外系統(tǒng)采用戶外紅外線對(duì)外探測(cè)器對(duì)周界進(jìn)行檢測(cè)，通過控制報(bào)警主機(jī)進(jìn)行事故報(bào)警，小區(qū)主出入口由攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控，一旦有人企圖翻墻越欄，立即發(fā)生聲光報(bào)警，并能保證報(bào)警信號(hào)傳遞的及時(shí)、可靠、無誤，是小區(qū)安全的重要手段。（二）電子巡更彌補(bǔ)監(jiān)控及周邊紅外線系統(tǒng)的死角，使安防系統(tǒng)更為完善。（三）停車場(chǎng)管理系統(tǒng)設(shè)IC卡，由IC卡／門禁智能系統(tǒng)對(duì)車輛出入等實(shí)現(xiàn)全方位的自動(dòng)管理。（四）消防報(bào)警系統(tǒng)地下設(shè)施設(shè)消防報(bào)警系統(tǒng)，報(bào)警系統(tǒng)采用二總線制，車庫內(nèi)頂板安裝感溫探測(cè)器，主要出入口或側(cè)墻上設(shè)消防廣播箱，手動(dòng)報(bào)警按鈕。（五）智能一卡通管理系統(tǒng)在局域網(wǎng)基礎(chǔ)上將小區(qū)管理和服務(wù)設(shè)施全面納入計(jì)算機(jī)綜合管理系統(tǒng)中，只用一張經(jīng)授權(quán)的卡便可享受停車場(chǎng)管理、門禁管理等各種費(fèi)用管理，為小區(qū)業(yè)主營(yíng)造一個(gè)充滿和諧、有序、方便、安詳?shù)闹悄芊諊?。（六）多表遠(yuǎn)傳小區(qū)各戶均采用獨(dú)立的自來水、熱水（或蒸汽）、電表、多表遠(yuǎn)傳。（七）每戶設(shè)多媒體智能控制箱一個(gè)，功能為：1）監(jiān)視監(jiān)控：來訪者身份不明，住戶需要找保安時(shí)，按一下保安鍵，即可與保安處通話，保安人員可作出相應(yīng)的安防措施。2）通訊聯(lián)網(wǎng)：管理機(jī)、副管理機(jī)、門口機(jī)、分機(jī)之間可以互相通話。3）防盜對(duì)講：當(dāng)客人來訪時(shí)，按所要訪的房號(hào)（在主機(jī)上），主人提機(jī)后可與客人對(duì)話。4）報(bào)警求助A、門磁及紅外探頭，當(dāng)系統(tǒng)處于布線狀態(tài)，有人非法進(jìn)入時(shí)，門磁及紅外探頭自動(dòng)向管理中心報(bào)警。B、燃?xì)馓筋^，當(dāng)家庭燃?xì)庑孤┻_(dá)到一定濃度時(shí)，自動(dòng)向管理中心報(bào)警，達(dá)到居家安全功能。C、緊急按鈕，當(dāng)家庭人員在緊急情況下需要幫助時(shí)，按下此鈕，可向管理中心求助。5）有線系統(tǒng)每戶予留2個(gè)有線電視插座，干線采用SYKV－75－9，支線采用SYKV－75－5－1均穿鋼管暗敷設(shè)。6）綜合布線實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)通信功能，每戶予留2個(gè)語音插座1個(gè)信息插座，與外界進(jìn)行數(shù)據(jù)通信更為方便，任一信息點(diǎn)能夠連接不同類型的設(shè)備，如計(jì)算機(jī)、打印機(jī)終端或、，實(shí)現(xiàn)快速上網(wǎng)，使用方便，使小區(qū)管理更為完善。5.9供熱及煤氣5.9.1供熱根據(jù)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)建設(shè)供熱能力為30萬平方米熱交換站，經(jīng)換熱后，制備95℃低溫?zé)崴?，由小區(qū)內(nèi)直埋敷設(shè)的管道通至每棟樓入口。各住宅樓的采暖系統(tǒng)采用共用立管分戶計(jì)量采暖系統(tǒng)，立管及熱量表設(shè)于樓梯內(nèi)管井中，用戶根據(jù)用熱量繳納熱費(fèi)，欠費(fèi)用戶停止供暖。住宅戶內(nèi)的采暖系統(tǒng)采用水平雙管并聯(lián)系統(tǒng)，可分室調(diào)節(jié)，主要管道在地面墊層內(nèi)埋設(shè)。采暖負(fù)荷按節(jié)能建筑計(jì)算，熱負(fù)荷指標(biāo)38W/M2，本小區(qū)總熱負(fù)荷514.3萬瓦。5.9.2供氣本項(xiàng)目用管道燃?xì)猓扇細(xì)夤竟┙o，經(jīng)干管送氣至各樓棟，再經(jīng)支管分送入戶，供小區(qū)各戶生活用氣，小區(qū)全部建成使用后，燃?xì)庑枰考s為760立方米／日。第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能6.1環(huán)境保護(hù)6.1.1建設(shè)地點(diǎn)及環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目地處周圍環(huán)境狀況較好，只有輕度污染單位。建成投入使用后。除產(chǎn)生少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放，因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。6.1.2污染源及污染物治理措施1．主要污染及污染物本項(xiàng)目為住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染物是生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?．環(huán)保治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較輕。主要治理措施如下：1）生活污水采用化糞池對(duì)廁所內(nèi)污水進(jìn)行處理，然后與生活廢水一起排入市政下水道進(jìn)行集中處理。2）廚房油煙積極推廣廚房采用變壓式排氣道等新型排煙氣設(shè)施等措施，在爐灶上方設(shè)置帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾器的吸油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境和廚房異味大的問題。3）生活垃圾生活垃圾首先集中到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由開發(fā)區(qū)環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)統(tǒng)一處理。6.1.3綠化為創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，防止污染、保護(hù)環(huán)境，需做好小區(qū)綠化。本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，把庭院綠化、道路綠化和小區(qū)中心花園綠地有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)功能和改善環(huán)境的作用。同時(shí)具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。該小區(qū)的綠化面積確定為3.66萬平方米，小區(qū)綠化率約為47％。6.1.4環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目屬住宅小區(qū)建筑，其污染源很少，污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生污染。6.2節(jié)能1．所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型高效電器。2．小區(qū)廣場(chǎng)、道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。3．住宅衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。4．燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選聲光控制型的，公共場(chǎng)所的照明應(yīng)當(dāng)安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。5．采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)是使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。推廣使用新技術(shù)、新工藝，設(shè)計(jì)中應(yīng)使各住戶主要房間朝南，充分利用自然光和自然通風(fēng)，以節(jié)能降耗。6．水、電、熱、氣等實(shí)行一戶一表，按表收費(fèi)。7．加強(qiáng)采暖管網(wǎng)的保溫工作。另外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各項(xiàng)規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢查、維修，防止跑、冒、滴、漏，減少不必要的浪費(fèi)。第七章企業(yè)法人與管理7.1企業(yè)法人山東房地產(chǎn)為獨(dú)立法人，實(shí)行財(cái)務(wù)獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。公司設(shè)總經(jīng)理一人，公司法人代表為xxx。7.2組織機(jī)構(gòu)及定員公司經(jīng)營(yíng)實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)綜合辦公室、工程部、市場(chǎng)部、財(cái)務(wù)科，現(xiàn)有人員11人。本項(xiàng)目建設(shè)后，成立清新小區(qū)物業(yè)管理公司，歸該公司領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、物業(yè)管理部、保安部、維修部、家庭服務(wù)部等部門。管理公司定員16人，其中經(jīng)理1人、、辦公室2人、財(cái)務(wù)室2人、銷售部2人，.，保安部6人，維修部3人，經(jīng)理由公司任命，其他人員可通過社會(huì)招聘解決。7.3物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)管理是近些年來在住房商品化過程中出現(xiàn)的對(duì)住宅小區(qū)居民提供公共服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。本住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)招聘部分專業(yè)服務(wù)人員，組成住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)，向住宅小區(qū)提供社會(huì)化、專業(yè)化服務(wù)，并根據(jù)國家“城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法”收取管理費(fèi)。住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)受山東房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)，并接受小區(qū)所在的居民委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)管理的作用在于：（1）保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，使物業(yè)保值增值；（2）為物業(yè)使用人提供高效、安全、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；（3）為物業(yè)管理單位樹立良好的信譽(yù)，并獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。物業(yè)管理和服務(wù)的主要內(nèi)容：（1）掌握物業(yè)的變動(dòng)和正常使用情況，對(duì)房屋、設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)（包括預(yù)防性維護(hù)和更正性維護(hù)），保持房屋使用功能完好，并及時(shí)準(zhǔn)確記錄房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè)備使用情況及其變動(dòng)情況等。（2）對(duì)物業(yè)日常事務(wù)的管理，包括對(duì)小區(qū)道路、車輛行駛及停泊的管理，社區(qū)活動(dòng)的組織，公共秩序的維護(hù)以及與有關(guān)單位協(xié)調(diào)關(guān)系等。（3）對(duì)物業(yè)管理單位內(nèi)部財(cái)務(wù)、人事的綜合管理，以保證企業(yè)的正常高效運(yùn)轉(zhuǎn)。（4）一般性服務(wù)（如清潔衛(wèi)生、園林綠化、保安服務(wù)等）和特需服務(wù)（如接送小孩、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等）。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排8.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期限為16個(gè)月。2023年8月至9月，取得土地使有權(quán)。2023年10月至2023年1月，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目建議書，可行性研究報(bào)告編制，地形勘查，規(guī)劃設(shè)計(jì)等。2023年2月至2023年11月基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2023年11月住宅樓及配套建筑建設(shè)，并竣工驗(yàn)收。本計(jì)劃僅為原則性初步安排，實(shí)際實(shí)施計(jì)劃要根據(jù)資金到位情況確定。8.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見下表。表8—1進(jìn)度計(jì)劃表202320238910111212345---1011土地手續(xù)辦理----------可研編制報(bào)批-----地質(zhì)勘測(cè)初步設(shè)計(jì)-----施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)----------基礎(chǔ)設(shè)施施工---------------土建、安裝裝修---------------竣工驗(yàn)收-----

第九章投資估算和資金籌措新建清新住宅小區(qū)，總建筑面積180200平方米，其中商品住宅房165330平方米，車庫8000平方米，公用配套用房面積6870平方米。本投資估算范圍包括：工程費(fèi)用、其它費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用。該項(xiàng)目投資16684.75萬元，其中建筑工程費(fèi)9243.35萬元，一般設(shè)備購置及安裝費(fèi)850.92萬元，其它費(fèi)用5956.42萬元，預(yù)備費(fèi)用630.06萬元。建筑工程及設(shè)備安裝工程費(fèi)用：住宅：1．土建工程450元×165330m2＝7439.85萬元2．電氣工程（強(qiáng)電）27元×165330m2＝446.39萬元3．電氣工程（弱電）11元×165330m2＝181.86萬元4．給排水工程15元×165330m2＝248.00萬元5．采暖工程24元×165330m2＝396.79萬元6．道路及綠化工程280萬元8992.89萬元公建：1．土建工程500元×6870m2＝343.50萬元2．電氣工程（強(qiáng)電）27元×6870m2＝18.55萬元3．電氣工程（弱電）11元×6870m2＝7.56萬元4．給排水工程15元×6870m2＝10.30萬元5．采暖工程30元×6870m2＝20.61萬元400.52萬元車庫：1．土建工程600元×8000m2＝480萬元2．電氣工程45元×8000m2＝36萬元3．給排水工程25元×8000m2＝20萬元4．通風(fēng)工程40元×8000m2＝32萬元568萬元其它費(fèi)用1．土地征用費(fèi)3715.01萬元2建設(shè)單位管理費(fèi)10094.27元×10%＝1009.43萬元3．設(shè)計(jì)費(fèi)110萬元4．城市配套費(fèi)10元/m2×180200m2＝180.20萬元5．勞保統(tǒng)籌費(fèi)10094.27萬元×2.6%＝262.45萬元6．工程保險(xiǎn)費(fèi)10094.27萬元×0.4%＝40.38萬元7．暖氣增容費(fèi)60元×165330m2＝991.98萬元8．煤氣增容費(fèi)1090戶×2400元＝261.60萬元9．不可預(yù)見費(fèi)10094.27萬元×5％＝504.71萬元合計(jì)：5956.42萬元預(yù)備費(fèi)用1．基本預(yù)備費(fèi)630.06萬元合計(jì)16684.75萬元資金來源：自籌6884.75萬元，其余9800萬元為銀行貸款。合計(jì)：16684.75萬元。第十章效益分析10.1經(jīng)濟(jì)效益分析1.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1)本項(xiàng)目共建設(shè)住宅165330平方米,車庫8000平方米，配套公建6870平方米。2）本項(xiàng)目建設(shè)期16個(gè)月，建設(shè)完成后6個(gè)月內(nèi)全部出售。2.銷售收入根據(jù)投資估算和成本分析結(jié)果,確定平均銷售價(jià)格為:1380元/平方米,車庫銷售價(jià)格為：1000元/平方米,項(xiàng)目銷售收入為23615.54萬元。3.銷售稅金及附加估算根據(jù)有關(guān)規(guī)定,本項(xiàng)目出售住宅應(yīng)5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅,按營(yíng)業(yè)稅的5%和3%分別繳納城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納稅費(fèi)1275.24萬元（其中：營(yíng)業(yè)稅1180.78萬元；城市建設(shè)維護(hù)稅59.04萬元；教育費(fèi)附加35.42萬元）。4.銷售利潤(rùn)估算1)利潤(rùn)總額銷售利潤(rùn)為銷售收入減去銷售總成本和銷售稅金和附加,根據(jù)不同年份不同銷售收入測(cè)算的年利潤(rùn)總額,見附表1;損益表。2）所得稅按有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅稅率為33%。3）稅后利潤(rùn)分配按財(cái)務(wù)規(guī)定，企業(yè)稅后利潤(rùn)應(yīng)提取10%盈余公積金，5%公益金,其余在留足公司發(fā)展基金后,按股分紅。5.盈利能力分析1)投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資×100%=3789.22/16684.75×100%=22.71%2)投資利稅率投資利稅率=項(xiàng)目利稅總額/項(xiàng)目總投資×100%=5655.55/16684.75×100%=33.90%6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收入23615.54萬元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額5053.79萬元,借款償還期為22個(gè)月(含建設(shè)期16個(gè)月),以上數(shù)字說明,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較好,償還能力強(qiáng),因此從財(cái)務(wù)分析的角度看,項(xiàng)目是可行的。10.2社會(huì)效益分析本項(xiàng)目建成后,將向社會(huì)提供1090戶居民住宅，不但解決了開發(fā)區(qū)居民和外來人口住房問題,也切實(shí)解決了他們的后顧之憂,從而促進(jìn)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,而且該項(xiàng)目的建設(shè),對(duì)于緩解開發(fā)區(qū)住房壓力,促進(jìn)國家住房政策的落實(shí),加快城市化發(fā)展,將具有積極的意義。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項(xiàng)目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項(xiàng)目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進(jìn)場(chǎng)道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個(gè)村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計(jì)單位：重慶布澤水利電力勘測(cè)設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團(tuán)有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實(shí)際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實(shí)到位，以各行政村為單元，切實(shí)做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項(xiàng)工作開展順利，按時(shí)完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準(zhǔn)備（1）施工技術(shù)人員認(rèn)真熟悉圖紙，領(lǐng)會(huì)設(shè)計(jì)意圖，對(duì)圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計(jì)人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點(diǎn)。（2）在各項(xiàng)預(yù)制加工項(xiàng)目開始前，根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖編制材料計(jì)劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號(hào)準(zhǔn)備好，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場(chǎng)的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗(yàn)明材質(zhì)，核對(duì)質(zhì)保書，規(guī)格、型號(hào)等，合格后方能入庫，并分別作好標(biāo)識(shí)。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長(zhǎng)期置于陽光下照射，為避免管子在儲(chǔ)運(yùn)時(shí)彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運(yùn)管材和管件時(shí)，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴(yán)禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場(chǎng)與材料存放處溫差較大時(shí)，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場(chǎng)放置一定時(shí)間，使其溫度接近施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進(jìn)行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機(jī)具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場(chǎng)滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時(shí)使用管剪或管道切割機(jī)，必要時(shí)用鋒利的鋼鋸，對(duì)其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較小（De20～De40）時(shí)用管剪比較方便，管徑較大時(shí)用管道切割機(jī)或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達(dá)工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細(xì)小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進(jìn)行壓力試驗(yàn)。冷水管試驗(yàn)壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗(yàn)的準(zhǔn)備水壓試驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在熱熔管道連接24小時(shí)后進(jìn)行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點(diǎn)。（2）試驗(yàn)增大壓力到規(guī)定的試驗(yàn)壓力值。一小時(shí)之后開始試驗(yàn)。在這個(gè)時(shí)期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗(yàn)壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時(shí)，壓力降不得超過0.03MPa，同時(shí)檢查各連接處不得滲漏。對(duì)試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護(hù)措施,但接頭部位必須明露。此項(xiàng)試驗(yàn)在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實(shí)位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標(biāo)識(shí)管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗(yàn)全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進(jìn)行全系統(tǒng)通水試驗(yàn)。其目的在于檢驗(yàn)供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計(jì)和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時(shí)應(yīng)不流死角,每個(gè)配水點(diǎn)龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點(diǎn)設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進(jìn)水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進(jìn)行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗(yàn)，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價(jià)格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進(jìn)行包括工程特點(diǎn)、設(shè)計(jì)要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量意識(shí),調(diào)集責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進(jìn)行過程控制。保管好各類施工機(jī)具,特別是要保證熱熔焊接機(jī)處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴(yán)密的質(zhì)量控制體系,