沈陽房地產(chǎn)項目可行性研究報告(完整版)資料

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沈陽房地產(chǎn)項目可行性研究報告（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）目錄宏觀分析篇一、沈陽市宏觀經(jīng)濟形勢分析（一）國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進一步增大（二）工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長（五）市場體系進一步完善，消費品市場成交額有所增長（六）居民消費價格指數(shù)持平，市場物價水平有升有降（七）人口（八）居民收入和儲蓄（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善二、房地產(chǎn)市場分析（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析項目分析篇一、項目概況二、項目主要經(jīng)濟技術指標三、項目片區(qū)市場分析（一）項目片區(qū)環(huán)境分析（二）項目周邊客戶層分析（三）周邊居住狀況分析（四）競爭樓盤分析（五）項目周邊商業(yè)市場分析四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、項目定位2、功能定位3、目標客戶群定位4、項目優(yōu)勢資源整合5、物業(yè)總體規(guī)劃6、戶型規(guī)劃及設計7、完全產(chǎn)權公寓所應解決的個性配套服務8、本案的網(wǎng)點設計五、項目SWOT分析（一）項目的優(yōu)勢分析（二）項目的劣勢分析（三）項目的機會點分析（四）項目的威脅點分析經(jīng)濟分析篇一、項目建設總投資分析（一）開發(fā)成本（二）開發(fā)費用（三）投資成本費用估算匯總二、項目開發(fā)建設實施計劃三、項目資金回收計劃四、項目銷售收入及利潤的測算五、現(xiàn)金流量分析六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析宏觀分析篇一、沈陽市宏觀經(jīng)濟形勢分析（一）國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進一步擴大2001年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1238.0億元，比上年增長10.1%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值76.6億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值542.0億元，增長9.5%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值619.4億元，增長11.3%。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為6.2%、43.8%和50.0%。財政收入快速增長。全年完成地方財政收入80.8億元，比上年增長34.3%。其中各項稅收收入68.7億元，增長23.8%。全年地方財政支出達103.5億元，增長17.7%。2002年前5個月國內(nèi)生產(chǎn)總值達441.75億元，比上年同期增長11.1%，增幅提高4.4個百分點。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值13.52億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值187.85億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值240.38億元，分別增長8.3%、9.0%和12.9%，增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5個百分點。（二）工業(yè)經(jīng)濟保持平穩(wěn)增長2001年2001年全市完成工業(yè)增加值482.0億元，增長9.5%。其中全部國有和年產(chǎn)品銷售收入在500萬元及以上非國有工業(yè)企業(yè)（以下均簡稱為規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)）完成工業(yè)增加值198.5億元，增長9.5%。全年規(guī)模以上輕工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值60.6億元，增長9.3%；重工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)增加值137.9億元，增長9.6%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益水平有所下滑。2001年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為96.9%，比上年下降0.2個百分點。工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額55.8億元，比上年下降8.0%。全市工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為89.34%，比上年下降3.93

個百分點。2002年前5個月工業(yè)形勢良好，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)增長速度逐步加快，產(chǎn)銷銜接水平不斷提高，工業(yè)產(chǎn)品出口形勢明顯好轉(zhuǎn)，工業(yè)利潤降幅縮小，工業(yè)經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步改善。5月份，全市規(guī)模以上工業(yè)（下同）完成工業(yè)總產(chǎn)值65.7億元，比上年同月增長10.8%；1-5月累計完成工業(yè)總產(chǎn)值286.4億元，比上年同期增長10.4%，增速比上月末加快0.1個百分點。工業(yè)產(chǎn)品銷售率進一步提高，1-5月累計為96.8%,同比提高2.3個百分點，比前4個月累計提高0.2個百分點。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增長，5月份實現(xiàn)出口交貨值4.6億元，比上年同月增長26.6%；累計實現(xiàn)出口交貨值26.4億元，比上年同期增長10.7%。工業(yè)經(jīng)濟效益水平趨于好轉(zhuǎn)。1-4月份，規(guī)模以上工業(yè)累計實現(xiàn)利潤3.6億元，同比下降22.3%；實現(xiàn)利稅15.2億元，同比下降0.4%。兩項指標的降幅分別比一季度縮小了9.8個、5.1個百分點。虧損企業(yè)虧損額6.8億元，增長5%，增幅比一季度縮小了6.2個百分點。前4個月，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)稅金11.6億元，同比增長9%，增幅比一季度提高了5.7個百分點。經(jīng)濟效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好。（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長2001年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值60.0億元，比上年增長

10.0%。房屋建筑施工面積

2160.4萬平方米，增長12%；竣工面積1016.1萬平方米，增長11%。2002年前5個月隨著住宅市場的繁榮，建筑業(yè)發(fā)展速度加快，其增加值為10.5億元，增長16.5%，增幅比上年同期提高8.4個百分點。（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長2001年全年全社會完成固定資產(chǎn)投資302.8億元，比上年增長15.5%。其中國有經(jīng)濟投資126.1億元，增長8.5%；非國有經(jīng)濟投資176.7億元，增長21.0%。投資結構發(fā)生變化。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達283.6億元，比上年增長

14.5%。更新改造投資增長明顯快于基本建設投資增長，全年更新改造投資達70.6億元，增長35.6%；基本建設投資122.5億元，增長3.6%；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資78.1億元，比上年增長22%。房地產(chǎn)施工面積888.9萬平方米，增長7.3%，其中住宅708.2萬平方米，增長11.5%。全年銷售商品房192.5萬平方米(建筑面積)，下降8.6%。2002年前5個月5月份，全市完成固定資產(chǎn)投資58.6億元，同比增長40.9%。從產(chǎn)業(yè)劃分看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資0.4億元，下降48.4%；第二產(chǎn)業(yè)完成投資18.2億元，增長24.6%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資40.0億元，增長52.9%。從投資管理渠道看，基本建設完成投資20.2億元，增長78.6%；更新改造完成投資17.8億元，增長20.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資19.7億元，增長37.1%。住宅建設和銷售市場繁榮。1-5月份，全市住宅施工面積和竣工面積分別比上年同期增長36.7%和2.9倍，住宅銷售面積和銷售額分別比上年同期增長44.3%和46.4%。住宅建設和銷售市場的活躍促使住宅投資比重進一步加大。前5個月共完成住宅投資16億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的70.4%提高到81.4%。（五）市場體系進一步完善，消費品市場成交額有所增長2001年年末全市已有各類市場512個。各類市場商品成交額達728億元,比上年增長3.8%。全市年成交額超過10億元的市場13個。2001年，全市實現(xiàn)社會消費品零售額623.5億元，增長10.2%。2002年前5個月5月份全市社會消費品零售額達57億元，比上年同期增加6億元，增長11%，比上月增幅提高1個百分點，是春節(jié)之后的最好銷售水平。截止5月末，全市社會消費品零售總額累計實現(xiàn)276.1億元，同比增長10.9%,累計增幅與上年同期持平。（六）居民消費價格指數(shù)持平，市場物價水平有升有降2001年全年居民消費價格總指數(shù)為100.0%，其中，服務項目價格指數(shù)105.7%，

消費品價格指數(shù)98.5%。在消費品價格指數(shù)中，食品102.1%，煙酒及用品95.9%，衣著98.8%，家庭設備用品及維修服務94.3%，醫(yī)療保健和個人用品87.9%，交通和通訊97.0%，娛樂教育文化用品及服務104.2%，居住106.8%。2002年前5個月由于受煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化類價格上漲的拉動以及食品類價格的回升，5月份居民消費價格實現(xiàn)上漲，全市居民消費價格指數(shù)為101.0%，與上月相比上升1個百分點。但從前5個月的情況看，累計市場價格水平仍處于低位，居民消費價格指數(shù)為99.5%。其中，服務項目價格指數(shù)為112.5%，消費品價格指數(shù)為96.2%。分品種看，食品、家庭設備用品及維修服務、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通訊類價格不同程度下降，煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務和居住類價格不同程度上漲。（七）人口2001年，全市人口出生率為6.40‰，比上年下降1.97個千分點；死亡率為5.55‰，下降1.22個千分點；人口自然增長率為0.85‰，下降0.75個千分點。年末全市總?cè)丝谶_689.3萬人（戶籍人口），比上年增加4.2萬人。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口487.7萬人；縣(市)人口201.6萬人。農(nóng)業(yè)人口253.6萬人，非農(nóng)業(yè)人口435.7萬人。（八）居民收入和儲蓄2001年全市職工平均工資為8172元，比上年增長16.8%。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2001年城市居民人均可支配性收入達6386元，增長9.2%。農(nóng)民人均純收入達到3230元，增長3%。城市居民人均消費性支出5515元，增長8.1%。農(nóng)村居民人均生活消費支出1944元，下降2.6%。全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款達15350元，比上年增長9.8%。2002年前5個月截止5月末，在崗職工平均工資為5003元，比上年同期增加978元，增長24.3%。除了正常增資因素外，在崗職工平均工資的增長主要受機關、事業(yè)單位按國家有關文件調(diào)整工資標準影響所致。前5個月，全市城市居民人均可支配收入累計為2981.8元，比上年同期增長16.1%；城市居民人均消費支出累計為2281.4元，增長12.8%。從支出結構看，食品支出仍是居民消費支出的主體。住房、電子通信、旅游、教育、文化娛樂等新興消費明顯增加，但這些消費還未形成真正的消費主流。（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善2001年全年住宅建設投資72.1億元，比上年增長19.6%；竣工住宅面積444.2萬平方米，增長5.0%。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的8.37平方米增至8.79平方米；農(nóng)民人均住房面積達22.8平方米，比上年增加1平方米。二、房地產(chǎn)市場分析(一)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、投資加快，比重擴大2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，全年完成投資78.1億元，同比增加14.1億元，增長22.0%；占全市固定資產(chǎn)投資的比重達25.8%，同比提高了1.4個百分點。房屋施工面積888.9平方米,同比增長7.3%，已成為拉動固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。2、住宅投資依然居主導地位2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)用于商品住宅投資59.9億元，同比增長30.6%，增幅高于房地產(chǎn)開發(fā)總投資8.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由71.7%上升到76.7%；完成商品住宅施工面積708.2萬平方米，同比增長11.5%，占房屋施工面積的比重由上年的76.7%提高到79.7%；商品住宅竣工面積302.4萬平方米，占商品房竣工面積的86.7%，較上年提高了3.8個百分點，成為主導全市房地產(chǎn)開發(fā)投資最活躍、最積極的因素。3、開發(fā)土地面積成倍增長2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地面積513.0萬平方米，同比增長1.3倍。其中已完成開發(fā)土地面積181.1萬平方米，同比增長67.8%，正在開發(fā)土地面積197.1萬平方米，同比增長3.7倍，待開發(fā)土地面積134.7萬平方米，同比增長90.4%。4、到位資金結構調(diào)整，貸款比重增加2001年，到位資金116.6億元,同比增長36.8%。除上年結余資金外,當年到位資金95.3億元。其中國內(nèi)貸款占25.6%，比上年提高了8.7個百分點,利用外資占1.5%，開發(fā)企業(yè)自籌資金占29.9%，其他資金占43.0%;同比分別下降了0.9個百分點、7.1個百分點和0.7個百分點。5、置業(yè)門檻降低沈陽市政府將出臺相關政策措施，再次降低“入市”門檻，其目的就是通過減輕房地產(chǎn)交易中的稅費負擔，讓消費者得到更多的實惠，從政策上鼓勵居民買房、賣房，進一步搞活房地產(chǎn)市場。銀行按揭政策的大力支持及貸款門檻的降低也擴充了市場空間。6、房地產(chǎn)市場法規(guī)逐步完善沈陽市開始實行土地儲備制度，對土地實行公開招標拍賣，由政府壟斷的土地一級市場已初步形成。沈陽房產(chǎn)管理實施《沈陽市城市房產(chǎn)管理條例》，它的頒布對于加強城市房產(chǎn)管理、保證城市建設順利進行，提高居住水平、改善生活環(huán)境、提高行政執(zhí)法水平具有重要意義。7、房地產(chǎn)市場十分活躍，銷售狀況也保持著良好的態(tài)勢據(jù)沈陽市房產(chǎn)局的統(tǒng)計數(shù)字，截止到2002年5月份，沈陽市商品房銷售面積55.8萬平方米，比去年同期增長37.9%，其中商品住宅銷售面積為52.6萬平方米，比去年同期增長44.3%。2002年的春季房交會展示會期間，商品房成交面積65．95萬平方米，成交額17．72億元；存量房成交面積63．65萬平方米，成交額10．28億元。這次春交會創(chuàng)下28個億的銷售奇跡。8、總體房價穩(wěn)中有降沈陽市商品房均價基本保持在每平方米2500元至2700元之間，符合沈陽市場行情。從2001年下半年開始，沈陽市出現(xiàn)的中低價樓盤已經(jīng)形成了環(huán)繞該市一環(huán)（外環(huán)）與大二環(huán)之間的居住圈，且均價都在2800元左右，隨著市中心土地越來越少，土地交易制度的變革會使城鄉(xiāng)結合部出現(xiàn)越來越多的中低價位的大盤。從2002年沈陽春季房交會的最新統(tǒng)計結果也表明，全市樓價正悄悄地向中低價位轉(zhuǎn)移。9、需求空間較大，但有效需求明顯不足2001年，沈陽市人均居住面積達8.79平方米，比上年增加了0.42平方米，但距2005年人均居住面積12平方米的目標尚有相當?shù)木嚯x。為實現(xiàn)這一目標，今后四年，沈陽市需新建住宅約2600萬平方米，這無疑形成了較大的住房需求。而從2001年的情況來看,商品房銷售首次出現(xiàn)負增長，銷售面積192.5萬平方米。其中商品住宅165萬平方米，同比分別下降8.5%和10.3%，有效需求明顯不足。與此同時，空置商品房2001年再次攀升，并創(chuàng)歷史新高，達220.4萬平方米，同比增長66.6萬平方米。特別是空置一年以下（含一年）的商品房148.9萬平方米，同比增加70.2萬平方米，增長89.1%，占全部空置面積的比重由上年的51.2%提高到67.6%。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析1、有效需求明顯增加2002年上半年由于土地制度的變化導致市內(nèi)高檔次的新樓盤上市量小，而消費者經(jīng)過去年一年的調(diào)整期的等待后顯得很活躍，需求量在增加，住宅市場開始轉(zhuǎn)入相對穩(wěn)定的銷售時期，大多數(shù)的市場消費者開始從去年的觀望走向?qū)嶋H成交。2、中小戶型受寵從2002年沈陽春季房交會的交易情況來看，一些具有品牌優(yōu)勢、價格適中、戶型合理的中低檔樓盤呈現(xiàn)了供需互動的熱銷場面。在此次房交會18億的成交量中，價位在2300～2800元的商品房成交比例占總量的70％。其中，均價在2500元以下的商品房成交比例占總量的40％。這表明2002沈陽增量房市場將會呈現(xiàn)小戶型、低檔次、低價位住房緊俏，中戶型、中檔次、中價位住房緊銷，大戶型、高檔次、高價位住房滯銷的趨勢。3、房價波動幅度不會太大雖然消費者對低單價、低總價產(chǎn)品的需求，可能促使開發(fā)商增加對中低價位產(chǎn)品的供應，從而拉低市場價格，但根據(jù)目前沈陽市房地產(chǎn)市場的活躍程度，預計拉動幅度不會太大。4、二手房市場的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件沈陽市房產(chǎn)局信息中心統(tǒng)計表明，截至2001年11月末，沈陽存量房轉(zhuǎn)讓件數(shù)為34517件，面積245.8萬平方米，金額32.7億元較2000年同期交易量有所增加。從總體上看，二手房交易市場比商品房市場更為活躍，而政府的大力支持，是二手房市場活躍的一個重要原因。二手房市場與商品房市場是“聯(lián)動”的，二手房市場的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件。項目分析篇一、項目概況項目名稱：嘉盛園（暫定名）位置：沈陽市和平區(qū)太原街地區(qū)，發(fā)展商：沈陽**房地產(chǎn)開發(fā)設計規(guī)劃：規(guī)劃地塊北側(cè)布置為18高層板式住宅，底部二層為商業(yè)網(wǎng)點；南側(cè)根據(jù)日間距布置為退臺式住宅，層數(shù)分別是7層、10層、10層、底部為二層商業(yè)網(wǎng)點；東南側(cè)規(guī)劃為26層高層點式住宅與北側(cè)公建用房相連；東側(cè)和西側(cè)均為二層商業(yè)網(wǎng)點。規(guī)劃總建筑面積約為46800㎡，其中住宅面積為31400㎡，商業(yè)網(wǎng)點為10200㎡。二、項目主要經(jīng)濟技術指標總占地面積

指標名稱

指標數(shù)量14000㎡規(guī)劃總建筑面積其中：規(guī)劃地上建筑面積其中：住宅建筑面積商業(yè)配套建筑面積地下停車場建筑面積容積率覆蓋率綠化率地下停車位

46800㎡41600㎡31400㎡10200㎡5200㎡3.220%25%100個三、項目片區(qū)市場分析（一）項目片區(qū)環(huán)境分析

本案所在區(qū)域是沈陽市傳統(tǒng)商業(yè)黃金地段的中心，也是沈陽市許多歷史名店的原址及沈陽市首批個體工商業(yè)主的誕生地，同時，也是沈陽市的市中心所在地，經(jīng)濟發(fā)達。本地塊與中山廣場、市總工會、市公安局等在同一街道軸線上，而這一軸線又恰恰恰是沈陽著名的景觀路——南京街，集旅游、購物、娛樂為一體。交通線路發(fā)達，且與沈陽地鐵一號線相鄰（地鐵一號線將在沈陽站、南京街設置站點），也使本區(qū)域成為不可多得的地鐵處女地。外來企業(yè)、外來人口相對較多，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了不可多得的商機。商住需求旺盛，尤其以小面積商住兩用房，更為市場青瞇；太原街老區(qū)域改造已成定局。[判斷]：本案完全具備了作為城市中心所必需的的經(jīng)濟、交通、人口、投資等組成要素，而其產(chǎn)品形態(tài)必須與區(qū)域特征相吻合，才有可能實現(xiàn)市場及利潤的最大化。（二）項目周邊客戶層分析政府機關及企事業(yè)單位林立（市國稅局、省地稅、和平區(qū)公安局、刑警支隊、市供電局、二0二醫(yī)院、中國醫(yī)大、中國聯(lián)通及近20家金融機構），貨幣分房及購房前景樂觀。多家中及中高檔寫字間聚集了大多數(shù)年輕、高收入、思想前衛(wèi)的本、異地白領，渴望擁有屬于自己的房子。區(qū)域內(nèi)的個體及私營業(yè)主，與大型國營商業(yè)企業(yè)并肩支撐著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，其購買力不言而喻。以本地域的區(qū)域價值潛力，足夠吸引各階層、各地域的投資客目光。商住兩用客戶層占據(jù)本區(qū)域住宅市場消費的不可忽視的地位。大連萬達商業(yè)廣場的啟動，將為本案提供較大量的潛在目標客戶。[判斷]：本區(qū)域擁有廣泛的消費基礎及消費潛力，如能為特定的目標客戶群打造特定的產(chǎn)品形態(tài)，相信定能取得項目的開發(fā)成功。（三）周邊居住狀況分析區(qū)域內(nèi)的居住狀況較差，通常意義上的居住場所多為房齡在8年以上的老戶

型住宅，建筑面積多為50-80平方米。房齡在15年之上的老式住宅及筒子樓也占據(jù)了區(qū)域內(nèi)住宅的相當比重，與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展極不相襯。極少數(shù)新格局的住宅新小區(qū)，成為普通市民居住條件中的嬌嬌者，但開發(fā)量極為有限，多數(shù)也被定向購買。1998年至今，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了中潤世紀家園、美龍家園、豪隆世家、平安馨園等高中樓住宅項目，但由于產(chǎn)品形態(tài)單一（多數(shù)為130-190平米大戶型），總房款較高，而令大多數(shù)消費者望而生畏。[判斷]：區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)單一及供需矛盾，加之潛在目標客戶資源豐厚，為本項目的成功提供了不可多得的市場機會。因此，產(chǎn)品立項及規(guī)劃成為本案的重中之重。（四）競爭樓盤分析城中花園發(fā)展商位置裝修標準戶型及面積均價最惠付款方式銷售業(yè)績客戶來源優(yōu)劣勢分析推廣評語

虹彩房地產(chǎn)開發(fā)南五馬路250號清水房80-300㎡二室—五室5300元/㎡7成30年按揭首三期售完企業(yè)家、政府官員豪宅，戶型定位準確。園林綠化、配套齊全、間距在管理好。造型新穎，公共裝修高檔，沖擊力強。推廣概念準確，包裝效果佳，銷售人員素質(zhì)高，專業(yè)強。

豪隆世家發(fā)展商位置裝修標準戶型及面積均價最惠付款方式銷售業(yè)績客戶來源優(yōu)劣勢分析推廣評語

正大豪隆房產(chǎn)開發(fā)南八馬路與同澤街交匯處清水房二室：99.9㎡；三室：153.6㎡；五室：185.22㎡4300元/㎡；4180元/㎡起價7成30年按揭銷售40％生意人、市民中檔房戶型，面積配比適中。點式樓，相當部分房采光通風不理想。清新靚麗，公共裝修高檔，視覺沖擊力強。推廣概念準確，推廣手法落后，從業(yè)人員素質(zhì)低，不專業(yè)。

南園康居樓發(fā)展商位置裝修標準戶型及面積均價最惠付款方式銷售業(yè)績客戶來源優(yōu)劣勢分析推廣評語

沈陽順翔房屋開發(fā)南五馬路金都酒店對面清水房二室：72.3㎡；四室255.4㎡4380元/㎡；4080元/㎡起價首付一萬，余款30年按揭一期90％，二期50％生意人、市民、小公司戶型偏大，商信兩用。配有泳館，板式樓。造型呆板、凝滯，色彩單一，公共裝修低檔。無明確推廣概念。

孔雀花園發(fā)展商位置裝修標準戶型及面積均價最惠付款方式銷售業(yè)績客戶來源優(yōu)劣勢分析推廣評語

瑪麗藍七緯路清水房二室：126㎡；三室：152㎡；四室：180㎡5300元/㎡7成30年按揭僅余幾套企業(yè)家、政府官員豪宅，戶型定位準確。規(guī)模大，園林綠化面積大，樓間距大，配套齊全，物業(yè)管理好。推廣概念準確，從業(yè)人員較專業(yè)。

嘉盛園發(fā)展商位置裝修標準戶型及面積均價最惠付款方式銷售業(yè)績客戶來源優(yōu)劣勢分析推廣評語

沈陽鐵西房屋開發(fā)公司民主路與同澤街交匯年清水房及精裝房一室：60㎡；二室：80-100㎡；三室：100-120㎡3850元/㎡；3400元/㎡起價7成30年按揭企業(yè)家、生意人、政府官員、市民、公務員中高檔房，小戶型，面積配比合理，板式樓采光通風好。設計新穎，樓間距大。園林綠化品味高，人性化設計，國際知名物業(yè)管理。先進的推廣營銷，知名專業(yè)營銷公司鼎力奉獻。

中潤世紀花園發(fā)展商位置裝修標準戶型及面積均價最惠付款方式銷售業(yè)績客戶來源優(yōu)劣勢分析推廣評語

和平區(qū)南京街78號清水房二室二廳：169㎡；三室二廳：183㎡；四室以上：223-338㎡4380-6280元/㎡7成20年按揭銷售70％企業(yè)家、生意人、官員、娛樂圈人士豪宅，點式，戶型偏大，采光通風不好。配套齊全。物業(yè)管理較好。推廣概念一般，銷售人員少，熱情不高。（五）項目周邊商業(yè)市場分析1、項目潛在的商業(yè)價值地域價值：本案位于太原商圈，無論歷史形成或未來發(fā)展，該地域均有著無限的商業(yè)價值潛力。政府因素：太原街老區(qū)改造文件已正式下達（政府文件）。外資的涌入：包括南部軍團的北上及入世后外來資金的大量涌入，都將為本地域價值的提升提供不可多得的良機。本案雖位于太原商區(qū)，但不占據(jù)主要干線，屬次級商圈地位，周邊路況條件差，多為公交車及長途客運站點。項目的高檔高層住宅規(guī)劃，將因地處商圈中心得生意之便以及交通發(fā)達等基礎條件，而具有獨特的市場吸引力，相反，住宅與經(jīng)營的合二為一也為商業(yè)網(wǎng)點的銷售提供了有利因素。（附表一）

項目周邊主要干道及經(jīng)營類別商業(yè)街名稱太原街中華路民主路勝利南街南五馬路東同澤南街南二馬路南京南街和平北大街

主要經(jīng)營品種服裝、眼鏡、樂器、通信、醫(yī)藥、銀行、證券、機電配件、食品添加劑、電線電纜、絕緣材料機電配件、水泵、軸承、藥房等藥房、診所、醫(yī)療器械汽車配件五金、汽車修理業(yè)體育用品銀行、寫字樓、酒店、旅行社等

店鋪數(shù)量1371285941150402520家左右

店鋪規(guī)模以小型門面居多，5—20㎡左右多為分支機構，中等規(guī)模全部為小型門市，20㎡左右小型店鋪為主中等門市100㎡左右小型門市15-30㎡左右小型門市，20㎡左右中等門市50-150㎡左右中等規(guī)模，寫字樓檔次較高（附表二）

本區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營品種及經(jīng)營狀況行業(yè)名稱樂器行汽車零配件彩印噴繪快餐類醫(yī)藥業(yè)家電業(yè)（代理）鐘表眼鏡行業(yè)服裝類

一般經(jīng)營面積200㎡左右30～120㎡20～200㎡100～300㎡50～200㎡20～150㎡50～200㎡20～200㎡

現(xiàn)網(wǎng)點使用方式租用（太原南街）租用（原居民樓一樓）租用（原居民樓）租用租用租用租用租用

業(yè)主收入狀況年純收入10萬左右年純收入60萬元左右經(jīng)營大戶年毛收入500萬元年純收入10萬元左右中型藥店年純收入30萬元左右——年純收入5萬元左右年純收入在2—10萬元之間

價格（購/租）18萬3～15萬2～18萬10～25萬3～15萬1～10萬4～18萬1．8萬～18萬（附表三）

項目周邊主要公交車及長途站點提示項目周邊道路名稱南二馬路民主路

公交車站點601、604、523、246、環(huán)路

長途站點沈陽——遼陽、沈陽——鞍山

路況說明道路狹窄，路況雜亂，人車混行，本、異地旅客流動量大，無停車位，西鄰民主廣場，道路狀況復雜2、1998—2001年項目周邊的網(wǎng)點投入量及消化量（附表四）

近年來區(qū)域內(nèi)大型網(wǎng)點的投入量與價格網(wǎng)點名稱南園康居樓網(wǎng)點美龍家園中潤世紀家園（一、二期）鴻源大廈和平商場四層樓豪隆世家方迪大廈

地理位置南五馬路南京南街（中潤世紀家園南）南京南街中山公園西門南50米本案正北新華廣場西500米和平區(qū)西塔街

層數(shù)1～3層1～4層1～3層1～3層1～4層1～3層1～3層

投入時間2000年2001年1998年/2001年2000年2000年2001年2001年

銷售價格6000元/㎡均價6000元/㎡6500元/㎡1000元/㎡.年整體招商6500元/㎡6500元/㎡

單位面積1000～2700㎡700～4000㎡300～2000㎡300～1000㎡5000㎡左右300～670㎡300～2000㎡

出售比率僅余1棟，主要以抵債方式出售銷售率70%一期銷售100%，二期整體銷售出租率50%0出售率40%出售率不足30%綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點銷售（出租）率為60%。3、區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點需求調(diào)查區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營企業(yè)明細表

（附表六）企業(yè)類別大型合資（私營）企業(yè)寫字樓銀行、證券政府機關、企事業(yè)單位

企業(yè)名稱洲際酒店、中國正泰集團、沈鐵分局通源實業(yè)總公司、沈陽沈港實業(yè)有限公司等鴻源大廈、明日大廈、玉麟世家、文新大廈、群星大廈、中山大廈、通保大廈、昊源大廈、星光大廈約20家國有銀行（工、建、中、農(nóng)、交行）、商業(yè)銀行（華夏、招行、廣發(fā)行等）遍布，以及銀河證券、鞍山證券、遼寧國信等和平區(qū)公安分局、和平區(qū)房產(chǎn)供暖公司、沈陽市體育局、

主要分布地段南京南街及南五馬路南五馬路、和平北大街中華路、南京南街、和平北大街、南五馬路區(qū)域內(nèi)部分經(jīng)營種類的未來發(fā)展規(guī)劃及需求（附表七）行業(yè)名稱彩印噴繪餐飲業(yè)（快餐業(yè)）家電代理業(yè)洗浴業(yè)鐘表眼鏡店銀行及證券公司影樓娛樂城（健身中心）超級市場大型主題市場

現(xiàn)經(jīng)營面積20～200㎡100～500㎡20～150㎡200～1000㎡100～200㎡200～1000㎡200～400㎡1000㎡以下500㎡左右4000㎡左右

經(jīng)營場地變遷因素有動遷可能新品種的引入或連鎖經(jīng)營連鎖經(jīng)營連鎖經(jīng)營或新辦企業(yè)開設分理處或分支機構連鎖經(jīng)營或新辦連鎖經(jīng)營

未來發(fā)展規(guī)劃買或租網(wǎng)點租用網(wǎng)點買或租網(wǎng)點買網(wǎng)點，個人經(jīng)營租用網(wǎng)點買網(wǎng)點（固定資產(chǎn)投入）租用網(wǎng)點租用網(wǎng)點租用網(wǎng)點聯(lián)合投資經(jīng)營

網(wǎng)點需求面積200～400㎡100～500㎡100㎡左右300～800㎡200～300㎡500～2000㎡500㎡以下1000～2000㎡1000㎡左右整體購買

網(wǎng)點需求格局大開間、大進深格局方正格局方正，適于經(jīng)營格局方正室內(nèi)易于規(guī)劃室內(nèi)易于規(guī)劃單層空間足夠大設室內(nèi)電梯、樓梯間等四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、項目定位沈陽首座小面積完全產(chǎn)權公寓（公寓主定位）沈陽首座頂尖地段精品小戶型（住宅主定位）2、功能定位商住兩用公寓小面積、精裝修、可拆改、具有完善的個性配套服務小戶型精品住宅根據(jù)對周邊的分析以及對本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評價，將該項目從市場中細分出來，定位為“小戶型的精品住宅”。定向商業(yè)網(wǎng)點為配合住宅的銷售，并完成本項目未來的科學管理，建議網(wǎng)點定向銷售，也可考慮給予統(tǒng)一的局部裝修，以全面提升項目的整體檔次。3、目標客戶群定位商住兩用公寓：單身白領、丁克族、小資階級、富家子弟（不愿與父母同住，但經(jīng)濟上仍依賴家庭）、藝術工作者（studio）、外來駐沈工作者及公司、投資客精品小戶型住宅：周邊生意人（生意之便）、周邊政府機關、企事業(yè)單位購房者（回歸城市，距工作單位較近、過現(xiàn)代化生活、具升值潛力）也有相當?shù)纳套⌒枨罂蛻舳ㄏ蛏虡I(yè)網(wǎng)點：配合公寓未來生活的娛樂性、服務性經(jīng)營，應相應禁止大件商品修理業(yè)、裝修業(yè)及建筑材料、印刷業(yè)的經(jīng)營。4、項目優(yōu)勢資源整合充分利用片區(qū)的商業(yè)氛圍資源，打造都市人文社區(qū)形象。樹立一個獨具特色的都市經(jīng)典家園形象5、物業(yè)總體規(guī)劃建筑風格：現(xiàn)代主義風格，要求線條簡潔流暢，色彩典雅持久，凸顯現(xiàn)代的、簡約的都市之風。

圍合式布局，使客戶盡享區(qū)內(nèi)之靜謐、安適、令住戶真正能夠感受到闊中取靜的居家氛圍。小區(qū)內(nèi)地上不設停車位，所有住戶車輛及來往車輛全部停入地下停車場，將地面園區(qū)內(nèi)道路及園林、綠化廣場留給住戶休閑娛樂，令住戶更能享受清凈，品味都市中的田園生活。園內(nèi)中庭廣場實現(xiàn)最大價值的綠化，精心設計的人造景觀、瀑布噴泉、小橋流水、兒童游樂設施及成人文體設施。合理分布，為住戶營造快樂健康的生活。室外統(tǒng)一規(guī)劃設計遮蔽式空調(diào)機位，預設空調(diào)凝水管，以保證宇外墻的整體協(xié)調(diào)美觀，避免空調(diào)機冷水浸蝕墻體，使物業(yè)保值、升值。統(tǒng)一設置遠程水、電、煤氣自動抄表系統(tǒng)，方便工作人員讀表，可避免入室查表對住戶滋擾及不便。贈送可視對講門禁系統(tǒng)：終端直連小區(qū)入口保安值班室和住戶家中及樓下單元，盡最大可能防患于未然。樓宇內(nèi)外公共裝修選材上乘，質(zhì)地考究，體現(xiàn)檔次與價值，提升物業(yè)素質(zhì)，展示實力與品牌。226、22戶型設計應體現(xiàn)人性化、功能化、時尚化。按本項目的目標客戶定位，面積在40～120Μ之間，主力戶型以70～110Μ的二室兩廳和三室兩廳為主。實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，力求使廳的布局更豐富和活潑，平層設計為主，輔之以全越式；客廳朝南帶落地門陽臺，餐廳帶操作陽臺。窗設計能落地的并盡量轉(zhuǎn)角，將窗外美景引入室內(nèi)，令居者視野開闊，心胸暢然。（1）戶型面積及配比完全產(chǎn)權公寓（26層點式高層）建議戶型面積為20～60平方米其中：20～30平方米25%30～40平方米35%40～50平方米25%50～60平方米15%

精品小戶型住宅（兩座板式住宅）建議戶型面積為70～120平方米其中：70～80平方米二室一廳一衛(wèi)30%80～90平方米小二室二廳一衛(wèi)30%90～100平方米標準二室二廳一衛(wèi)10%100～110平方米小三室二廳一衛(wèi)20%110～120平方米標準三室二廳二衛(wèi)10%板式住宅戶型配比二室戶型70%三室戶型30%（2）整個項目的不同產(chǎn)品份額完全產(chǎn)權公寓30%精品小戶型住宅70%（3）戶型設計要點根據(jù)小面積戶型的特點及使用功能，建議其設計應注意：可考慮造當縮減客廳面寬，也許可以控制在4.2米之內(nèi)；盡量縮小走道的面積，避免不必要的浪費；把窗設計成飄窗，充分占用外部空間；適當提高層高，建議達到3米；室內(nèi)多使用玻璃，制造通透效果；7、完全產(chǎn)權公寓所應解決的個性配套服務特殊的人群，特殊的生活方式與特殊的居住空間，決定了完全產(chǎn)權公寓必須配備完善的個性服務設施。建議應解決的個性配套服務：★配備專業(yè)化系統(tǒng)化科學化的物業(yè)管理公司★相當數(shù)量的車位或地下停車場★服務部門相對合理的收費標準★智能化居家及辦公的基本配套（高速寬帶網(wǎng)絡、衛(wèi)星電視等）★先進、管理完善的共享空間（商務中心、健身中心、俱樂部、分時辦公區(qū)、多部高速電梯等）★各種服務配套設施（中西餐廳、快餐廳、咖啡酒吧、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、洗衣房、醫(yī)療室等）★專有的各種個性化服務（24小時送餐、上門洗衣服務、家庭清潔、的士服務、房屋代租、24小時循環(huán)生活熱水等）8、本案的網(wǎng)點設計網(wǎng)點規(guī)劃建議的出發(fā)點本案特殊的地理位置決定了其網(wǎng)點的地域及投資價值同樣是本案區(qū)域的市政市容環(huán)境，也相對限制了本項目網(wǎng)點的發(fā)展機會本案周邊的經(jīng)營產(chǎn)業(yè)對其網(wǎng)點規(guī)劃也起到了一定的借鑒作用網(wǎng)點規(guī)劃網(wǎng)點為兩層，單位面積在250平方米左右網(wǎng)點銷售應具有相當?shù)亩ㄏ蛐?，避免破壞住宅的居住環(huán)境及未來的小區(qū)管理網(wǎng)點應注意設計室內(nèi)格局應事先尋找市場，謀求網(wǎng)點定向建設的可能網(wǎng)點周圍一定要預留車位網(wǎng)點的價格建議設定在6500～7000元/平方米之間依據(jù)本案前期的網(wǎng)點市場調(diào)查及2002年上半年的區(qū)域網(wǎng)點提供量、網(wǎng)點特征，建議本案網(wǎng)點的規(guī)劃設計為：★網(wǎng)點設置為兩層，面積份額控制在200～300平方米★網(wǎng)點面寬7～8米，足夠各種娛樂、服務行業(yè)的門臉設計要求★網(wǎng)點的定向銷售至關重要，因此是否可以考慮統(tǒng)一風格的局部裝飾★應規(guī)劃網(wǎng)點門前的停車場★網(wǎng)點設計應考慮門、窗及梁、柱等位置，力求最大限度優(yōu)化網(wǎng)點結構★經(jīng)營項目應盡量回避萬達商業(yè)廣場的主營業(yè)務（太平洋百貨、沃爾瑪超市、歐倍德建材超市）★網(wǎng)點售價可控制在6000元～7000元/平方米[判斷]：綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點銷售競爭主要表現(xiàn)為洪福家園（產(chǎn)品形態(tài)類似）及萬達商業(yè)廣場（品牌效應）的競爭。但針對市場供需狀況及市政改造力度的加大，本案網(wǎng)點的銷售形勢應較為樂觀。五、項目SWOT分析（一）項目的優(yōu)勢分析1．絕佳的地理位置本項目位于沈陽市最主要的商業(yè)區(qū)——和平區(qū)的中心地帶，距離太原商業(yè)步行街僅50米，此地為沈陽市發(fā)展之非常成熟地帶。富賈云集，商業(yè)氛圍濃郁，為沈陽市商業(yè)“黃金三角地”之中央，地理位置極為優(yōu)越。2．方便迅捷的交通本項目20米之距離即為長途客運站，300米之“遙”即為沈陽火車站，氣運火車運輸通達省內(nèi)及全國各地，南二馬路、民主路上更是大、小中巴穿梭往來，四通八達，方便迅捷。3．成熟完善的社區(qū)配套太原商業(yè)街、新世界商場、聯(lián)營公司、中興大廈、時尚地下廣場、中華路商業(yè)街及即將建設的由大連萬達集團投資興建的沈城首家大型商業(yè)廣場，為本地段造出興嘆的人氣和濃郁的商業(yè)氛圍。南京一小、鐵路五小、東北育才中學、鐵路實驗中學、134中學、20中學，均屬于省市重點學府，使本項目依偎學區(qū)，親子無限。醫(yī)大附屬醫(yī)院、二0二醫(yī)院、和平區(qū)中心醫(yī)院保證了本地業(yè)主尋醫(yī)問藥，為生活提供有效保障。商貿(mào)飯店、新世界酒店、金都飯店、金杯大廈、上海梅隴鎮(zhèn)酒家、杭幫菜、麥當勞、肯德基及都市快車等各種風味餐廳使本項目所在地成為沈城餐飲美食的絕佳處所。中華劇場、東北電影院、市文化宮、保齡宮、市游泳館、中山公園及正在建設中的沈城第一家也是最大的一家大眾體育休閑健身廣場，皆為沈城娛樂休閑健身之首選。（二）項目的劣勢分析1．地塊局限傳統(tǒng)觀念的局限，對地域內(nèi)經(jīng)營品種及經(jīng)營環(huán)境有偏見。原周邊地域居住狀況較差，居民素質(zhì)相應不高，影響了地域發(fā)展速度。2．周圍環(huán)境因素車輛站點集中，本、外地流動人口量大，人員素質(zhì)混雜。道路狀況較差，路面較窄，損壞嚴重，且人車共行。3．歷史因素歷史遺留的臟、亂、吵環(huán)境印象較難改變。區(qū)域內(nèi)外來人口較多，不利于區(qū)域的規(guī)范化發(fā)展。（三）項目的機會點分析1．以陳政高為首的新一屆市政府領導為沈陽帶來了“經(jīng)營城市”的新概念，限將城市建設做為一項重要的資產(chǎn)予以經(jīng)營，在改善城市環(huán)境、提升城市檔次的同時，通過政府政策上的優(yōu)惠，吸引更多的外資進入沈陽，建造沈陽，進而改善就業(yè)環(huán)境，提高居民居住水準。此舉從整體上提高城市價值。也使本項目所在地的片區(qū)價值得到相應提升。2．繼沈陽市及和平區(qū)政府投資改造太原街地區(qū)后不久，大連萬達集團又準備斥資12億，在太原街打造沈陽首家SHOPPINGMALL（大型商業(yè)廣場）。將太原街建設成集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿、觀光旅游及綜合服務為一體的一站式消費場所。使人們購物、休閑或漫步時，尤如在林蔭道上散步一樣舒適和愜意。此次萬達集團進軍太原街也正是看中太原街地區(qū)對沈陽人來說與北京的王府井、上海的南京路、美國的曼哈頓、巴黎的香榭麗舍一樣是一個城市商業(yè)的LOGO（標志）。是向外地人引以炫耀的驕傲所在。而萬達以此項目為沈陽引進了沃爾瑪、太平洋百貨等居世界500強的多家國際知名品牌店的開業(yè)也會帶動項目周邊商鋪的價值。而這一切最大的受益者無疑是本項目。政府及大型企業(yè)集團斥巨資改造太原街，既完善沈陽的商業(yè)功能也提高了太原街地區(qū)的片區(qū)價值。從而大大增加太原街的人氣與商氣。而本項目也因此面受益非淺，在商業(yè)價值獲得大幅提升的同時也因太原街大型商業(yè)廣場的產(chǎn)生，衍生了相當一部分有強烈安家欲望的中、高收入的白領或外來的年青資本家及大量的流動人口，從而使本項目的潛在消費群體擴容，銷售前景看好。因此，價值有望獲得提升。3、營銷策劃水平是決定項目價值實現(xiàn)程度的重要因素。本項目將憑借深、滬地產(chǎn)的新理念及新手法，通過對本項目土地位置、人文景觀、商業(yè)概念、學府概念、太原街改造、戶型設計、中庭廣場、人車分流等賣點的提示與濃縮和推廣，使物業(yè)價值提升。（四）項目的威脅點分析主要來自周邊的競爭樓盤的潛在威脅。政府改造速度及力度的把控與實施，同樣關系著本區(qū)域未來的發(fā)展。經(jīng)濟分析篇一、項目建設總投資分析（一）開發(fā)成本1、土地費用編號項目名稱金額（萬元）備注1土地出讓金5822征地、折遷安置補償金17502.1陸軍偵察局13002.2沈空司令部3002.3沈陽鐵路局1503市房產(chǎn)局直屬房產(chǎn)殘值費3124現(xiàn)地動遷補償費2240每戶10萬元計算，共224戶。合計48842、前期工程費編號項目名稱金額（萬元）備注1土地勘測、規(guī)劃設計費1802、三通一平210按總占地面積150元/平方米計算。合計3903、基礎設施建設費編號項目名稱金額（萬元）備注1基礎設施建設費582按規(guī)劃地上建筑面積140元/平方米計算合計5824、建筑安裝工程費編號項目名稱金額（萬元）備注1建筑安裝工程費4914按規(guī)劃總建筑面積1050元/㎡計算2電梯315共9部電梯，每部電梯按35萬元計算合計52295、不可預見費編號項目名稱金額（萬元）備注1不可預見費332按上述1、2、3、4項之和3%計算合計3326、開發(fā)期稅費及其他費用編號項目名稱金額（萬元）備注1城市建設綜合配套費750按規(guī)劃總建筑面積160元/㎡計算2工程質(zhì)量監(jiān)督費21按建筑安裝工程費的0.4%計算3工程監(jiān)理費31按建筑安裝工程費的0.6%計算4其他105按建筑安裝工程費的2%計算合計907

項目開發(fā)成本為以上六項之和，共計為：12324萬元。（二）開發(fā)費用1、管理費用編號項目名稱金額（萬元）備注1管理費用370按開發(fā)成本的3%計算合計3702、財務費用貸款額初步按開發(fā)成本的50%計算，約6000萬元。貸款利率按5.58%計算。為簡化計算，對項目財務測算影響不大的前提下，貸款利息初步按單利計算。貸款期限初步確定為1年。編號項目名稱金額（萬元）備注1財務費用335合計3353、銷售費用編號項目名稱金額（萬元）備注1銷售費用607按銷售收入3%計算合計607

項目開發(fā)費用為以上三項之和，共計為：1312萬元。（三）投資成本費用估算匯總編號項目名稱金額（萬元）1開發(fā)成本123241.1土地費用48841.2前期工程費3901.3基礎設施建設費5821.4建筑安裝工程費52291.5不可預見費3321.6開發(fā)期稅費及其他費用9072開發(fā)費用13122.1管理費用3702.2財務費用3352.3銷售費用607合計13636

項目總建設投資為：13636萬元單位規(guī)劃建筑面積投資成本＝13636萬元÷46800㎡＝2194元/㎡單位規(guī)劃地上建筑面積投資成本＝13636萬元÷41600㎡＝3278元/㎡二、項目開發(fā)建設實施計劃項目實施進度初步計劃項目建設期從拆遷到項目竣工驗收交付使用預計需要1年時間，以下為項目實施初步計劃安排。項目實施進度初步計劃表拆遷三通一平開挖基槽基礎施工結構施工水電安裝裝修施工電梯安裝基礎設施配套建設樣板房裝修

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12﹡備注：以上按月份進行分期。09101112091011121314151617合計比例（%）8101215151015105100面積（㎡）25123140376847104710314047103140157031400商業(yè)網(wǎng)比例（%）10152020151055100點面積（㎡）10201530204020401530102051051010200車位個8101215151015105100

項目投資計劃與資金籌措安排投資計劃與資金籌措表序號項目合計12341項目總投資136364102614827156711.1開發(fā)建設投資133013990598026606711.2貸款利息335112168552資金籌措136364102614827156712.1資本金550119902980460712.2借貸資金（含利息）63352112316810552.3預售收備注：以上按三個月為一季度進行分期。三、項目資金回收計劃項目資金回收預計需要9個月，以下為項目的資金回收預期進度。資金回收預期進度表商品房﹡備注：以上按月份進行分期。四、項目銷售收入及利潤的測算價格策略根據(jù)競爭樓盤分析和本項目的自身特點，本項目商品房的銷售價格定位于3400元/㎡～4300元/㎡具有較強的競爭力，總體價格策略考慮以“低開高走”的方式入市。依據(jù)穩(wěn)健性原則，本報告初步將該項目的具體銷售價格定位于下，以此作為測算本項目銷售收入的依據(jù)。商品房以均價3850元/㎡銷售商業(yè)網(wǎng)點以7200元/㎡銷售地下停車位按8萬元/個進行銷售

項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加測算銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號項目合計0910111213141516171銷售收入20233176623913015340230352023230116566441.1商品房1208996712091451181318131209181312096041.2商業(yè)網(wǎng)點7344734110214691469110273436736701.3地下停車位8006480961201208012080402經(jīng)營稅金及附加1232108146184207185123140101392.1營業(yè)稅10128812015117015210111583322.2城市維護建設稅716811121178622.3教育費附加514689856422.4交易稅99912151715101183﹡備注：以上按月份進行分期。項目利潤測算序號項目金額（萬元）1銷售收入202332總成本費用136363經(jīng)營稅金及附加12324利潤總額53655所得稅17706稅后利潤3594

稅前投資利潤率＝5365÷13636×100%＝39.3%稅后投資利潤率＝3594÷13636×100%＝26.4%五、現(xiàn)金流量分析

全部投資財務現(xiàn)金流量表序號項目合計1234561現(xiàn)金流入202330017668808735923011.1銷售收入2023317668808735923012現(xiàn)金流出16638410261482823120715058532.1開發(fā)建設投資136364102614827156712.2經(jīng)營稅金及附加12321085364481402.3所得稅177010577133凈現(xiàn)金流量3595-4102-6148-10577601585414474累計凈現(xiàn)金流量-4102-10250-11307-370621473595﹡備注：以上按三個月為一季度進行分期。

財務凈現(xiàn)值基準收益率i

c

的大小取決于銀行利率的高低、項目經(jīng)營的風險程度以及經(jīng)營的目標和要求等。一般趨于選取“捎大于銀行同期貸款利率”做為基準收益率。本項目貸款利率按5.58%計算，則季度貸款利率為5.58%÷4=1.4左右，故基準收益率可取3%。由此可以得出：財務凈現(xiàn)值（FNPV）=2270（萬元）財務內(nèi)部收益率根據(jù)上表可以計算得出：財務內(nèi)部收益率（FIRR）=10.65%本項目全部投資財務內(nèi)部收益率遠遠大于基準收益率。六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析固定成本本項目固定成本由以下相關成本組成：土地費用：4884萬元前期工程費：390萬元基礎設施建設費：582萬元財務費用：335萬元固定成本合計：6191萬元變動成本變動成本＝總成本－固定成本＝13636－6191＝7445萬元項目盈虧平衡點=固定成本÷（銷售收入－變動成本）×100%=6191÷（20233－800－7445）×100%=52%﹡備注：此處銷售收入扣除車位銷售所得共計800萬元。由此可見，項目自身抗風險能力較強。（二）敏感性分析影響本項目財務效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。而開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建筑安裝工程費。因而，本項目敏感性分析主要針對全部投資的評價指標財務內(nèi)部收益率（FIRR），分別計算售價、建筑安裝工程成本上下波動5%、10%時對財務評價指標的影響程度。計算結果見下表：敏感性因素分析表變動幅度-10%-5%0+5%+10%銷售單價6.97%8.82%10.65%12.47%14.28%建安工程費12.09%11.36%10.65%9.97%9.31%15.00%10.00%5.00%0.00%

%01-%01

%5-%5

0

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銷售單價建安工程費變動幅度從以上分析結果可以看出，售價相對建筑安裝工程費的敏感程度大，但財務內(nèi)部收益率均大于基準收益率。市場及產(chǎn)品分析一、基地資源分析1、基地經(jīng)濟技術指標■□總用地面積：9500平方米■□規(guī)劃總建筑面積：約5萬平方米■□主要建設內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關配套設施，其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%。2、基地環(huán)境如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂業(yè)村路交叉口南側(cè)。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂部，東向鄰近湖北路。地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全?；厣辖ㄖㄉ虡I(yè)門面、多層及單層住宅，未拆遷。二、項目SWOT分析及項目定位1、SWOT分析S（優(yōu)勢）■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯；■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強；■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利；■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。W（劣勢）■項目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求；■自2001年取得土地至今已6年，土地年限縮水；■緊鄰的大方巷加油站影響項目形象；■緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。O（機會）■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來同質(zhì)物業(yè)上市量有限；■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴大，檔次提升；■樓市行情整體走高，主城中心樓盤關注度提高。T（威脅）■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競爭激烈；■區(qū)域內(nèi)競爭項目包裝宣傳好，工程進度優(yōu)于本項目；■基地拆遷存在不可確定因素影響；■絕版地段造成高單價，市場接受度存在風險。由分析可知，本項目最大的優(yōu)勢在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購物、娛樂等設施，項目的主要威脅來自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對潛在客戶的分流，以及拆遷過程中的不確定因素對工程進度的影響。如何有效減小競爭風險，發(fā)揮項目特色從而追求利潤最大化是項目定位方向所在。2、項目市場定位項目市場定位，需要總體上為項目面市尋求一個切入口。根據(jù)項目實際情況，市場定位思考如下：居住、商務、休閑、購物——優(yōu)質(zhì)生活圈地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個集居住、商務、休閑、購物功能于一體的生活圈。3、項目產(chǎn)品定位本項目建設內(nèi)容批復為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%）。地塊周邊樓盤產(chǎn)品一覽：項目名稱定位中環(huán)國際廣場MOHO式寫字樓+豪華酒店式公寓江蘇議事大廈LOFTEL星級酒店式商務寫字樓+高投資回報商務辦公萬豪中心公寓豪華公寓+高投資收益銀河國際廣場蘇寧銀河購物中心+國際頂級寫字樓+索菲特五星級酒店金山大廈5A級寫字樓由此可見，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下：湖南路商圈時尚生活特區(qū)項目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個標準的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。本項目需依托湖南路商圈資源，打造一個適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時尚生活特區(qū)。建議本項目依托湖南路商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以偏居住功能的公寓形象切入，同時提升其投資價值，兼考慮部分商務功能。4、項目客群定位房地產(chǎn)項目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟較強的中青年，年齡在30-45歲，他們的購房目的是居住和投資并重。輔助客群——投資者投資者看中的是本項目絕版地段帶來的廣闊投資前景，適合高端居住、商務辦公，擁有較豐厚的資金回報。延伸客群——SOHO型辦公、特立獨行但經(jīng)濟實力較強的年輕人或年輕家庭交通便捷、商務資源豐富、辦公成本相對較低，將會吸引部分SOHO型辦公企業(yè)，經(jīng)濟實力較強的年輕人或者年輕家庭對這類高端、時尚、便捷的公寓類物業(yè)接受度較高。三、典型案例研判1、中環(huán)國際廣場①項目概況總用地面積：10019.6平方米總建筑面積：121732平方米物業(yè)類型：1-8層為商業(yè)樓（層高4.5米），建筑面積23661平方米；9-22層為商務辦公樓（層高3.15米，無梁板），建筑面積26222平方米；23-49層為酒店式公寓（層高3.15米，無梁板），建筑面積45204平方米②戶型設計中環(huán)國際廣場酒店式公寓位于23-50層，共750套，為48、60、65平方米的酒店標間式設計。③銷售情況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認購套數(shù)成交套數(shù)銷售面積均價銷售率750套346套17套387套24008.1㎡11782元/㎡51.6%中環(huán)國際廣場2006年9月開盤至今近8個月，成交387套，銷售面積24008.1㎡，日成交套數(shù)1.6套，去化情況良好；中環(huán)國際廣場整盤均價從開盤的11073元/㎡上漲到11782元/㎡，2007年4月當月均價已達到12268元/㎡，銷售價格持續(xù)走高。2、萬豪中心公寓（乾康）①項目概況萬豪中心公寓由南京中商房產(chǎn)開發(fā)和江蘇乾康房地產(chǎn)實業(yè)聯(lián)合開發(fā)，目前在售部分為乾康。萬豪中心公寓共54層，1—9層為商用房，10層以上為住宅樓。②戶型設計該項目住宅分為兩種戶型：一室一廳，建筑面積包括：38、40、42、48、51、64、66平米，總戶數(shù)約500套；二室一廳，建筑面積包括：59、62、64、70、75、102平米，總戶數(shù)約210套。一室一廳戶型是該項目主力戶型，占套數(shù)比例約70%。③銷售情況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認購套數(shù)成交套數(shù)銷售面積均價銷售率710套487套65套157套8534.18㎡12968元/㎡22.1%萬豪中心公寓（乾康）2006年12月16日即入網(wǎng)備案，成交157套，銷售面積8534.18㎡，日成交套數(shù)1.3套；萬豪中心公寓（乾康）2007年4月以整版報廣宣傳2007年4月6、8日正式開盤，兩周成交37套，日成交套數(shù)提升至2.3套；該項目整體均價為12968元/㎡。四、地塊產(chǎn)品建議1、戶型面積區(qū)間主要競爭項目的戶型面積掃描：項目名稱戶型面積（㎡）中環(huán)國際廣場酒店標間式48、60、65萬豪中心公寓一房一廳、二房一廳38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、102江蘇議事園酒店標間式50-69龍吟廣場一房一廳、二房二廳、三房二廳39、42、121、253虹橋新城市中心挑高50-90木馬公寓一房一廳、二房一廳27、40、53、75金輪國際廣場酒店標間式56、93、123、126約瑟夫公寓酒店標間式31、41、43、47主要競爭項目中，酒店式公寓或辦公項目均采用酒店標間式的戶型設計，公寓項目以一房一廳、二房一廳為主，整體面積區(qū)間以40-60平方米為主；一房一廳、二房一廳的戶型設計具有較好的居住性和親和力，是公寓類物業(yè)普遍采用的設計，通過控制主力面積，確保主力總價的市場抗性較低。建議本項目戶型設計：一房一廳為主，40㎡、50㎡；二房一廳為輔，65㎡、70㎡。2、交付標準主要競爭項目交付標準掃描：項目名稱交付標準中環(huán)國際廣場精裝修萬豪中心公寓精裝修江蘇議事園精裝修龍吟廣場精裝修/毛坯虹橋新城市中心精裝修木馬公寓精裝修金輪國際廣場精裝修約瑟夫公寓精裝修本項目主要競爭項目均采取精裝修作為交付標準。精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢：有利于忽略毛坯房價格，并將裝修成本分攤到按揭貸款中；保證工程質(zhì)量，避免業(yè)主施工對建筑主體的損害以及相互干擾的問題；適應現(xiàn)代城市塊節(jié)奏生活需要，特別針對小面積戶型，會有越來越多的人對已經(jīng)裝修可以買后即住的房屋感興趣，體現(xiàn)了社會化服務發(fā)展趨勢；采用個性菜單的方式，業(yè)主可以根據(jù)菜單進行選擇，組合，然后一次性裝修到位，體現(xiàn)裝修的個性化，避免裝修出現(xiàn)工業(yè)化的單調(diào)；精裝修產(chǎn)品可以迅速進入租賃市場，更受投資者青睞。建議本項目以菜單式精裝修。建議采取如下幾種方式：——委托設計幾種室內(nèi)裝修方案，供業(yè)主選擇；——選幾家裝飾企業(yè)，提供裝飾樣板房，標出綜合報價和分項報價，供業(yè)主選擇，或參考；——業(yè)主挑選裝飾方案并可做適當修改或另提設計方案，最后確定裝飾定單。3、樣板房設計兩至三套裝修方案，分別適用于不同的購買人群，給前來咨詢看房的客戶以直觀的介紹。樣板房裝修住建方案駐建議分為如下幾種：■適合居住的：強調(diào)人居環(huán)境，空間合功能相協(xié)調(diào)。提高空間利用效率。體現(xiàn)小空間大房間的感覺?！鲞m合以辦公為主，居住為輔的：現(xiàn)代簡約，滿足辦公需要，有足夠的儲藏空間，精致的衛(wèi)生間。項目財務分析及評價緒言：本報告的財務測算是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎上進行調(diào)查、估算、分析和預測后得出的。鑒于目前的客觀條件和市場的實際情況，有必要對報告的有關問題進一步作出說明，1、我們所進行的財務測算是建立在最新的市場調(diào)研基礎上的，各種費用估算及效益評價具有一定的可信度與參考價值。2、本報告在測算數(shù)據(jù)時，一方面充分了解了當前宏觀和微觀的房地產(chǎn)市場和鼓樓未來發(fā)展規(guī)劃，同時對未來市場中短期地演變進行了科學地預測，結合制定了多種市場策略。為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們需組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊伍，以及聘請了高水準的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司操作項目，這將大大有利于規(guī)避不可預見風險。降低開發(fā)成本，同時緊緊地抓住市場機會，增加銷售收入，達到先前制定的盈利目標。3、由于車庫目前是否銷售不明確，在價格和利潤測算中，未將地下車庫納入銷售計劃。項目經(jīng)濟指標編號項目單位數(shù)量1占地面積平方米95002總建筑面積平方米55000其中1．商業(yè)建筑面積平方米240002.商住、公寓建筑面積平方米300003車位個滿足規(guī)劃4容積率/55建筑高度米《806綠地率/》30％7覆蓋率《40%項目建議銷售價格測算就本項目而言，最終拿利潤率同預計項目銷售均價存在密切聯(lián)系，本項目建筑主體物業(yè)預計包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)部分，商住樓及酒店式公寓方面保守預計銷售均價14000元/平方米。項目裙樓商業(yè)（1-4層）均價保守預計25000元/平方米。樂業(yè)商城銷售總價測算表分類可售面積（萬平方米）建議銷售單價銷售收（萬元）商住、公寓（精裝修）314000元/平方米42000商業(yè)用房（1層）0.642000元/平方米24000商業(yè)用房（2層）0.625000元/平方米15600商業(yè)用房(3層)0.618000元/平方米12000商業(yè)用房（4層）0.615000元/平方米9000總銷額102600項目開發(fā)成本、費用分析本項目總投資費用主要分為直接費用和間接費用：直接費用有土地成本、勘查設計和前期費用、建筑工程造價費用及配套建設費用，間接費用包括財務費用及不可預見費用。樂業(yè)商城開發(fā)成本、費用分析表實際成本計劃控制情況(+表示費用增加，－費用減少）備注編碼費用名稱計量單位工程量單價或費率造價或費用(萬元）樓面造價（元/m2)比例（%）費用標準費用或造價ztz項目總投資48894zjf直接費420321一、土地費用26000含拆遷費2二、勘察設計和前期費11822.1交通管理費4參考，0.8元/M22.2圖紙審查費7參考，1.2元/M2，按建面2.3地質(zhì)勘察費202.4建筑設計費2502.5市政公用基礎設施配套1362.6測繪放線費82.7建筑工程招投標費26按工程造價的0.18％計提2.8監(jiān)理費742.9安全質(zhì)量監(jiān)督費75按工程造價的0.5％計提2.10質(zhì)檢費18按工程造價的0.12％計提2.11散裝水泥保證金11參考，2元/M2，按建面2.12白蟻預防費13參考，2.3元/M2，按建面2.13三通一平費330參考，60元/M22.14自來水管網(wǎng)建設工程費210商業(yè)38元/M23三、建筑工程造價14850參考，2700元/M2jjf間接費68624物管維修基金30785管理銷售財務費用33385.1開辦和管理費743工程總價5％計提5.2銷售代理費1539成交總價1.5％5.3銷售推廣費1026成交總價1％5.4前期物業(yè)管理費30工程總價0.2％計提6不可預見費用446工程總價3％計提項目銷售稅金及附加測算樂業(yè)商城銷售稅金及附加一覽表序號類別計算依據(jù)交納金額（萬元）1營業(yè)稅57052城市維護建設稅營業(yè)稅*7%3993教育費附加營業(yè)稅*3%1714教育專項基金營業(yè)稅*4%2285防洪工程維護費銷售收入*1％10266印花稅銷售收入*0.05％51合計7580項目土地增值稅測算樂業(yè)商城土地增值稅測算序號類別計算依據(jù)交納金額（萬元）1銷售收入1026002扣除項目金額662532.1開發(fā)成本及相關費用488942.2銷售稅金及附加75802.3其它扣除項目?。?.1）項20％97793增值額363474增值率（3）/(2)55%5增值稅率30%（存在避稅）6速算扣除率同上07土地增值稅（3）*（5）-（2）*（6）10904資金損益表資金損益表序號項目名稱計算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入1026002總成本費用488943銷售稅金及附加75804土地增值稅109045利潤總額（1-2-3-4）352216所得稅（5）*33％116237稅后利潤（5）-（6）23598本項目稅前利潤總額為：35221萬元本項目稅后利潤總額為：23598萬元本項目稅前直接投資成本利潤率為：72％本項目稅后直接投資成本利潤率為：48.2％以上指標與同類房地產(chǎn)項目相比，可以看出本項目的靜態(tài)經(jīng)濟效益指標良好，項目可行。項目銷售價格敏感