項目市場形象定位

第二部分項目定位一、項目市場形象定位及表現(xiàn)1-1、銷售推廣概念的準備1.項目市場形象概念的定位挖掘物業(yè)本身的特點，并努力提升本項目形象，是項目上市銷精品文檔放心下載售推廣的基礎(chǔ)，也是啟動市場對本項目需求的唯一方式。項目市場形象建立的原點在于項目素質(zhì)與其他項目差異性的最精品文檔放心下載大化，而這種差異性的尋找，除必須從自身素質(zhì)出發(fā)外，還要滿足謝謝閱讀三個必要條件，即，第一、能予市場好的聯(lián)想且是市場獨有或少有精品文檔放心下載的，第二，能予客戶的利益點，第三、能符合目標市場的心理需求。感謝閱讀從我司調(diào)研分析，整個長春市場有“追求精致、高檔房”的需謝謝閱讀求方向，而且，這種方向?qū)⒑芸熳兂涩F(xiàn)實。長春現(xiàn)在所上市的項目，感謝閱讀在建立市場形象上，雖然都有意往“精致、高檔”化發(fā)展，但因為謝謝閱讀種種原因，市場形象的建立都不夠到位，至少沒有給予市場以清晰感謝閱讀的“精致、高檔”印象，其實，核心問題在于沒有定位一個有效的謝謝閱讀“形象概念”，并以這個概念為核心，擴展出整個項目的市場形象，精品文檔放心下載這實際上是長春市場樓盤銷售經(jīng)驗和基本知識的欠缺所至。因此，謝謝閱讀“精致、高檔”的形象，到目前為止，還是非常少有的。36高檔精致，給市場以極其美好的聯(lián)想，應(yīng)該說，代表著房地產(chǎn)精品文檔放心下載市場需求的最高層次，是在具備購買力后，所有客群都愿意為之追謝謝閱讀求的物業(yè)品質(zhì)，它所帶來的美好舒適生活，是給予市場的最大利益謝謝閱讀點，其強度要超過一切其他的利益點，這一點，毋庸置疑。精品文檔放心下載據(jù)我司調(diào)研，長春消費者認為的英倫精致房子就是樓盤質(zhì)素謝謝閱讀好，生活配套齊全，開發(fā)商有良好的品牌等等。從本項目的基本素質(zhì)出發(fā)，幾乎組成項目的一切基本素質(zhì)都在精品文檔放心下載為“精致、高檔”的市場形象量身訂做，這其實也是發(fā)展商建筑本精品文檔放心下載項目的初衷所在，特別是設(shè)想中，為業(yè)主未來生活所提供的“五星謝謝閱讀級服務(wù)”、長春市帶獨立會所的高檔建筑、寬大實用的個體單位及配精品文檔放心下載套齊全的小區(qū)配套等，一切已經(jīng)向市場描述了怎樣一個“精致、英謝謝閱讀倫”的概念和內(nèi)涵。由以上分析，我司建議用“錦繡英倫(御)莊園”來定位本項目謝謝閱讀的市場形象概念。A、市場形象概念的詮釋：所謂“錦繡英倫(御)莊園”，聯(lián)系到本項目，應(yīng)該從以下三個方精品文檔放心下載面詮釋。A-1、“錦繡”的客觀基礎(chǔ)在于：a、完善的配套b、漂亮的建筑c、多數(shù)個體單位的景觀優(yōu)良37d、環(huán)境好e、建筑公共部分的英倫和精致A-2、本項目的“英倫”表現(xiàn)在于：a、（漢英）雙語式的社區(qū)文化和教育。b、英式建筑，展現(xiàn)異域風(fēng)情。c、建材設(shè)備選用的高價值化。d、英倫的獨立會所。A-3、本項目的“御”表現(xiàn)在于：a、小區(qū)道路小品的“御”。b、個體單位的使用、觀景，非常個性化。c、對未來業(yè)主的精心服務(wù)所產(chǎn)生的皇室物業(yè)管理。d、并由此規(guī)范出業(yè)主未來的皇室生活。B、本項目與市場差異性的表現(xiàn)B-1、完美的建筑，完美的建材和設(shè)備，顯示英倫化的英式建筑。謝謝閱讀B-2、個性化的個體單位，使用更佳，顯示其經(jīng)典性。B-3、皇室服務(wù)，對業(yè)主未來生活貼心呵護a、物業(yè)管理有口碑極好的“港力”幫助，會成為長春最好的物謝謝閱讀業(yè)管理之處。b、會員證制度的英式會所，將成為長春最高檔的聚會場所。謝謝閱讀382.項目傳播概念的定位項目處長春市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，該區(qū)域發(fā)展前景較好，有著時精品文檔放心下載尚、科技、優(yōu)美、兼容性強的新城市特征?；诖颂攸c，已經(jīng)基本鎖定本項目的主要目標銷售市場就是項感謝閱讀目的主傳播受眾群體，而充分挖掘其對目標客群的心理趨同，是傳感謝閱讀播形象和銷售推廣時要考慮的基本點。從得到目標市場最大的認同出發(fā)，是本項目在概念上和其他項精品文檔放心下載目的差異性之一。（1）、目標市場聚焦概念傳播：生活因發(fā)現(xiàn)而改變?。?）、發(fā)展商品牌概念：以專業(yè)態(tài)度造城?。?）、樓盤市場形象傳播概念：錦繡英倫(御)莊園！(4)、社區(qū)傳播概念：經(jīng)典英倫，皇庭生活?。?）、物業(yè)管理定位：呵護關(guān)懷，始終如一?。?）、個體傳播概念：經(jīng)典洋房主義！3、傳播概念的詮釋：通過對項目目標市場的分析，我們認為，項目實際上是為長春精品文檔放心下載市中、高層階級量身訂做的房地產(chǎn)物業(yè)，而項目所提供的居住環(huán)境、精品文檔放心下載景觀、個體產(chǎn)品等以及其所營造的居住模式，其實就是一種城市中、精品文檔放心下載高階級的居住模式，物業(yè)本身已經(jīng)具備了這類階層的需求特性。謝謝閱讀39以上傳播概念是基于以下幾個前提下而產(chǎn)生的：A、整個長春的房地產(chǎn)市場競爭比較惡劣。B、天安第一城的整體建筑相對長春市場比較先進。C、針對天安第一城的目標客戶，該概念更有助于刺激其購買欲望。謝謝閱讀D、更有助于項目的未來推廣。4、選擇這些概念作為傳播炒作的原因B-1、貼切目標市場的基本情況和基本性格，較易得到目標市場的感謝閱讀認同和追捧。B-2、以前長春市市場從未用過，新鮮而搶眼，識別能力強，較好精品文檔放心下載地引起注意，容易記憶，迅速形成知名度。B-3、顯示出健康、時尚的居住文化內(nèi)涵，反襯出樓盤及發(fā)展商精品文檔放心下載的形象，提升樓盤附加值。B-4、概念的主題內(nèi)容廣泛，自然、生態(tài)包含生活方式在內(nèi)，和感謝閱讀本樓盤的關(guān)聯(lián)性強，可宣傳的訴求點眾多。5、整合概念的關(guān)聯(lián)性在于：生活因發(fā)現(xiàn)而改變→發(fā)現(xiàn)“錦繡英倫御莊園”→御莊園里提供“經(jīng)典感謝閱讀英倫，皇庭生活”經(jīng)典洋房主義（個體單位）英倫生活印象（公建、園林）40二、傳播概念的運用2-1、形象概念運用1、售樓處2、停車場3、未來公建廣場→樓盤主體標志物。4、內(nèi)部認購階段：樓盤戶外廣告。5、禮品樓書A.名稱：錦繡英倫御莊園B.將整個關(guān)聯(lián)性貫穿到樓書中。2-2、社區(qū)化傳播概念的運用1、英倫印象主要從環(huán)境、配套等方面來進行說明，運用于DM(賣點)、賣場大感謝閱讀展板。2、經(jīng)典洋房主義主要運用于戶型圖、售樓處氣氛的營造、樣板房的包裝。（經(jīng)典洋房主義之情景洋房、經(jīng)典洋房主義之花園洋房、經(jīng)典洋房謝謝閱讀主義之復(fù)式花園洋房）注：解說詞包含以上兩點的內(nèi)容。2-3、發(fā)展商品牌概念的運用主要運用于工地墻的圍墻上。412-4、目標市場聚焦概念傳播主要運用于施工現(xiàn)場廣告導(dǎo)引牌。三、社區(qū)化定位及表現(xiàn)社區(qū)化定位：經(jīng)典英倫皇庭生活！社區(qū)化是高尚住宅的重要標志之一，倡導(dǎo)社區(qū)化，真正把社區(qū)化精品文檔放心下載落到實處，才會形成一個人人向往的、文明的高尚社區(qū)。天安第一城不僅向業(yè)主提供了精美而雍榮華貴的建筑，優(yōu)雅別致精品文檔放心下載的園林規(guī)劃，還有完美、特色鮮明的具有一定規(guī)模的社區(qū)服務(wù)。謝謝閱讀A倡導(dǎo)自由的主題在社區(qū)的規(guī)劃和設(shè)計上，真正體現(xiàn)“以人為本”，把“自由”的精品文檔放心下載思想注入到社區(qū)的理念之中，致力于創(chuàng)造一個和睦和關(guān)懷的社區(qū)，在感謝閱讀每一個細節(jié)之處都體現(xiàn)人性化，體現(xiàn)人與自然和社會的融合。謝謝閱讀A－1小區(qū)內(nèi)干道兩旁設(shè)立小型燈箱公益廣告，表達“自由”的主題感謝閱讀思想，但不能以宣傳天安品牌為目的；并于區(qū)內(nèi)入口處立宣傳牌，向謝謝閱讀過往行人展示。A-2小區(qū)環(huán)境布置上不斷出現(xiàn)具有美感和親和力的雕塑，雕塑要以精品文檔放心下載英國古老的文化為背景，擷取其中富有表現(xiàn)力的成果，突出英式上層謝謝閱讀貴族莊重而又不乏浪漫、平和而又富有感召力的文化氣息。精品文檔放心下載42A-3設(shè)有一處2萬M2的廣場，購買10000只和平鴿每日放飛，以鮮感謝閱讀活的事物展現(xiàn)我們的主題，并可在廣場上組織各種聯(lián)誼活動如定期舉精品文檔放心下載辦風(fēng)箏節(jié)、航模表演、露天舞會等豐富休閑的內(nèi)容。A-4設(shè)立柔和的音樂背景，顯示出小區(qū)文雅的生活境地。感謝閱讀B雙語社區(qū)小區(qū)內(nèi)所有的指示及服務(wù)都采用中英文形式，英中并列，一同表精品文檔放心下載達，顯示出英式高尚住宅區(qū)的風(fēng)范。C會所白金漢宮是天安第一城的業(yè)主主會所，賦予其大氣、雍榮華貴的精品文檔放心下載英國式建筑名稱，目的是全方位的包裝天安第一城英式概念，并且白精品文檔放心下載金漢宮是英國王室的府邸，以白金漢宮命名與天安第一城業(yè)主尊貴的精品文檔放心下載身位和地位極為貼切。天安第一城中的三個會所集聚會議、健身、娛樂等休閑功能于一謝謝閱讀體，以高檔次、功能全定位，可以滿足業(yè)主日常生活、休閑娛樂的基感謝閱讀本需要。包括咖啡廳、多功能廳、健身房、網(wǎng)球場、小型超市等等。感謝閱讀D建立健康中心分男女兩處，男子以器械、健身、按摩保健、藥物理療為主要內(nèi)謝謝閱讀容，女子則進行跳操、形體訓(xùn)練和美容等。健康中心自主經(jīng)營，憑借謝謝閱讀名人俱樂部會員卡打折優(yōu)惠，但卡轉(zhuǎn)贈、轉(zhuǎn)借均無效。43E“0歲計劃”即從業(yè)主的子女出生到入考大學(xué)，小區(qū)物業(yè)都會給予充分的幫助。謝謝閱讀e-1在孕婦的懷孕期間，小區(qū)的物業(yè)將會和白求恩大學(xué)建立聯(lián)系，對感謝閱讀孕婦進行孕期知識教育，同時進行生理及心理的健康檢查，使每個家感謝閱讀庭都有自己體貼的醫(yī)生照顧。e-2在業(yè)主子女0－2歲期間，實行定期護理與健康照顧，每星期進謝謝閱讀行身體檢查。e-3在業(yè)主子女2－7歲期間，有雙語幼稚園對孩童進行陪護和教育，謝謝閱讀所謂雙語即以英語為主，在孩童對語言最有感知力的階段培養(yǎng)其英語精品文檔放心下載能力。全部英文教師都聘用外教，在一個模擬的環(huán)境內(nèi)，刻意培養(yǎng)兒精品文檔放心下載童用英語進行日常交流與溝通。雙語幼兒園還設(shè)立語文、數(shù)學(xué)、動手、感謝閱讀美術(shù)、音樂、朗讀等科目，美術(shù)特長班、樂器特長班、舞蹈特長班、精品文檔放心下載書法特長班等，在日常教授中，發(fā)現(xiàn)、引導(dǎo)孩子朝自己的興趣和愛好感謝閱讀發(fā)展特長，并將此列入“天才兒童成長計劃”中。e-4在業(yè)主子女7－18歲期間，讓其進入吉大子弟?；蚴亲拥苄５奶熘x謝閱讀安速成班。我們在此給予承諾，對于業(yè)主的子女在其小學(xué)畢業(yè)后，我謝謝閱讀們保證他們直接升入吉大的初中部，并同時保證初中畢業(yè)后升入最好感謝閱讀的高中（吉大附屬高中）。e-5對于在天安速成班上學(xué)的業(yè)主子女，我們將和香港的地方小學(xué)和感謝閱讀中學(xué)達成協(xié)議，每個學(xué)期定時互換學(xué)生，讓學(xué)生接受香港快節(jié)奏的文感謝閱讀化教育和生活模式。44F“成長計劃”以教育為中心，對中小學(xué)生設(shè)立第二課堂，向社區(qū)兒童提供知識、精品文檔放心下載技能等多方面有利于其心智成長的培訓(xùn)、輔導(dǎo)和交流活動，并舉辦夏感謝閱讀令營，在每年暑季組織天安社區(qū)兒童參加“英語夏令營”活動，突出謝謝閱讀社區(qū)生活與文化的國際性，并對優(yōu)秀學(xué)生設(shè)立獎學(xué)金。f-1、赴香港旅游觀光，并與當?shù)刂闹袑W(xué)建立長期互訪的交流關(guān)謝謝閱讀系，組織兩地學(xué)生交流學(xué)習(xí)。f-2、赴馬來西亞、新加坡等東南亞國家，接觸中等發(fā)達國家的生活精品文檔放心下載方式和教育體制，加強天安國際化教育的水平，引進高尚的生活方式。感謝閱讀f-3、在社區(qū)內(nèi)組織各種以英語為交流方式的主題活動，突出天安品牌精品文檔放心下載教育的國際化。G、指南針計劃以吉大子弟校為教育基礎(chǔ)，培養(yǎng)天安業(yè)主子女全方面的素質(zhì)，使精品文檔放心下載其向未來社會的高等尖端人才方向發(fā)展。加強吉大與長春天安的合作感謝閱讀關(guān)系，使其成為天安品牌在長春當?shù)氐纳詈竦奈幕A(chǔ)。g-1、設(shè)立“天安·指南針”專項獎學(xué)金，獎勵吉大子弟校中品學(xué)兼精品文檔放心下載優(yōu)的學(xué)生，體現(xiàn)天安重視人才，倡導(dǎo)發(fā)展的品牌形象。g-2、設(shè)立“天安·指南針”專項教育發(fā)展基金，對吉大子弟校和社感謝閱讀區(qū)內(nèi)具有特殊才能的學(xué)生進行專門的培訓(xùn)，鼓勵其成為專業(yè)人才。精品文檔放心下載g-3、設(shè)立“天安·指南針”專業(yè)助學(xué)金?？既朊茖W(xué)府，進修房地感謝閱讀產(chǎn)相關(guān)專業(yè)的天安業(yè)主子女，由天安第一城出資，并聯(lián)系天安在全國精品文檔放心下載45各地房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理部門，資助其所在城市實地考察學(xué)習(xí)。精品文檔放心下載g-4、設(shè)立“天安·指南針”教育國際互動計劃，作為港資背景的地感謝閱讀產(chǎn)公司，天安第一城可以實現(xiàn)業(yè)主及其家庭與澳洲家庭之間的交流和謝謝閱讀教育的互動：天安第一城的孩子可以定期去澳洲接受教育，澳洲的兒感謝閱讀童可以到中國接受教育。H老年大學(xué)組織劍、舞、歌等娛樂活動，使老年人以積極的態(tài)度參加社會活謝謝閱讀動、公益活動，并每季度免費為老人進行身體檢查。I對業(yè)主進行知識教育主題活動對男業(yè)主進行主題知識教育，評論經(jīng)濟、時事，這一部分可聘請感謝閱讀吉大教師來做；對女性業(yè)主，則針對性的開展美容、美發(fā)、家政、時精品文檔放心下載尚、文化流行、音樂流行講座。頻次為每月1-2次。感謝閱讀J設(shè)立公共客廳、商務(wù)會議場所該項充分考慮了長春人不喜歡在家里待客商談的習(xí)慣，將延遞業(yè)感謝閱讀主的生活空間。K保健醫(yī)院為社區(qū)內(nèi)的兒童、成年人、老人提供全齡化的保健服務(wù)，體現(xiàn)社謝謝閱讀46區(qū)的人文關(guān)懷，建立開發(fā)商和品牌的親和力，具體職能如下：精品文檔放心下載k-1對嬰幼兒、兒童進行各種疫苗的接種工作。定期對兒童進行體質(zhì)謝謝閱讀和營養(yǎng)狀況的檢查，為業(yè)主提供各種育嬰常識的咨詢服務(wù)，舉辦各類精品文檔放心下載營養(yǎng)、健康知識的講座。k-2定期為男性業(yè)主進行血壓、心率等身體狀況的免費檢查，根據(jù)其感謝閱讀身體狀況制定健身方案。k-3為女性業(yè)主提供美容、保健服務(wù)。對產(chǎn)孕期婦女專人專案的照顧。感謝閱讀k-4定期為社區(qū)內(nèi)的老年人進行身體檢查，舉辦各種中老年疾病的防謝謝閱讀治知識講座，為其代買各種醫(yī)療器械和治療藥品。L設(shè)立溝通平臺建局域網(wǎng)和各種社交沙龍。L-1召開網(wǎng)絡(luò)社區(qū)會議，對社區(qū)存在的不足之處進行公開討論，并提精品文檔放心下載出改進建議，天安名人俱樂部的負責(zé)人擔(dān)任網(wǎng)絡(luò)主持人，對各種提議感謝閱讀給予答復(fù)，并形成書面報告反映給物業(yè)管理公司。L-2進行有關(guān)生活、情感、財富多種議題的討論，并將優(yōu)秀的文章推感謝閱讀薦至地產(chǎn)期刊上發(fā)表。L-3加強局域網(wǎng)與地產(chǎn)期刊的互動性活動。M、金融服務(wù)設(shè)立社區(qū)金融服務(wù)機構(gòu)，為業(yè)主提供各種合法的金融服務(wù)，創(chuàng)造謝謝閱讀內(nèi)部商務(wù)聯(lián)絡(luò)的機會形成一個開放、有序的商務(wù)平臺。如為業(yè)主提供感謝閱讀47短期的金融信貸服務(wù)，對信貸資格抵押和責(zé)任進行明確的規(guī)定。謝謝閱讀N架勢堂對女性設(shè)立個人CI形象包裝。針對女業(yè)主的年齡特征和生理、精品文檔放心下載心理狀態(tài)及需求，為其提供從形象到心理上的全面服務(wù)。N-1美容、健身服務(wù)N-2儀表、姿態(tài)、才藝的輔導(dǎo)培訓(xùn)N-3心理健康咨詢O名人俱樂部名人俱樂部發(fā)放會員卡，每張6888元，只限本人使用，免費試用精品文檔放心下載會所內(nèi)所有硬件，并在小區(qū)內(nèi)的所有消費場所可以打折消費，同時對感謝閱讀于名人俱樂部的各項活動亦可免費參予。名人俱樂部計劃于6.8日成立，第一次活動即為邀請名人進行“天安感謝閱讀名人俱樂部－名人面對面”的座談活動，以后逐漸開展網(wǎng)球賽、足球謝謝閱讀賽等一系列活動。三、物業(yè)管理定位呵護關(guān)懷,始終如一!①、在小區(qū)內(nèi)設(shè)置紅外線探頭，且不留死角。②、保安采用電瓶車巡邏，且每個地方間隔不超過30分鐘。感謝閱讀③、每戶采用可視對講門鈴，且直接接至保安中心。48④、每戶采用門窗紅外線探頭，接至保安中心，如有意外，保安必精品文檔放心下載須在1分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場。⑤、每戶采用氣、電、水、火報警系統(tǒng)，直接接至保安中心。謝謝閱讀⑥、所有保安人員必須了解每一個業(yè)主。⑦、園區(qū)外晚間采用電瓶車巡邏，保安12小時在崗，每個地方間隔精品文檔放心下載不得超過1小時。⑧、遠程抄表系統(tǒng)。⑨、小區(qū)公共設(shè)施的全面維護。⑩、小區(qū)內(nèi)各大系統(tǒng)的監(jiān)控。四、智能化定位4－1、綜合布線系統(tǒng)1、每戶的電纜直接與小區(qū)總閘相通，不會因個別故障而影響其他住戶。謝謝閱讀2、建議用地埋式的方法排線。4－2、網(wǎng)絡(luò)與通信系統(tǒng)1、2兆寬帶入戶。2、用中國電信的網(wǎng)絡(luò)。3、每戶設(shè)置兩條電話線路。4－3、火災(zāi)報警系統(tǒng)491、每戶房間、客廳、廚房、衛(wèi)生間安裝一個煙塵報警器。精品文檔放心下載2、每戶房間、客廳、廚房、衛(wèi)生間安裝一個火災(zāi)自滅器。感謝閱讀3、報警信息直接通往小區(qū)保安中心。4－4、完全技術(shù)防范系統(tǒng)1、實行全封閉物業(yè)管理。2、每戶安裝一彩色可視對講門鈴。3、每戶彩色可視對講門鈴與小區(qū)入口處和單元門相通。謝謝閱讀4、業(yè)主不必接通門鈴可看見來訪客人。5、門鈴接通與否，訪客都看不見業(yè)主。6、每戶的門窗安裝磁性防撬系統(tǒng)，且直接與小區(qū)保安中心相通。精品文檔放心下載7、每戶安裝緊急求救系統(tǒng)，直接與小區(qū)保安中心連接。感謝閱讀8、在小區(qū)內(nèi)安裝閉路電視，且不留死角。9、在小區(qū)的圍墻上安裝閉路電視，做到萬無一失。10、在公共場所，在不影響他人私密的情況下安裝閉路電視。精品文檔放心下載4－5、建筑設(shè)備控制系統(tǒng)1、草坪隱蔽噴淋系統(tǒng)。2、植物自動清洗系統(tǒng)。3、道路自動加熱系統(tǒng)。4、游泳池自動恒溫系統(tǒng)。5、人工湖自動排放水系統(tǒng)。506、人工湖自動過濾系統(tǒng)。7、小區(qū)燈光控制系統(tǒng)。8、小區(qū)背景音樂控制系統(tǒng)。9、噴泉控制系統(tǒng)。4－6、管理信息系統(tǒng)實行遠程抄表系統(tǒng)（包括水、電、氣、暖）。4－7、供電系統(tǒng)1、安裝20千伏的供電系統(tǒng)。2、小區(qū)內(nèi)安裝電力儲存設(shè)備，應(yīng)付不時之需。3、每戶安裝防漏電裝置。五、價格定位5-1、估價分析測算過程1、基本方法由于朝陽片區(qū)內(nèi)在售樓盤交易實例比較多，這些住宅交易實例一般都精品文檔放心下載是正常的市場價格，可以作為可比實例。我們根據(jù)估價的目的，在深入細謝謝閱讀致地分析了項目的實際情況，并綜合考察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認為，利用市場謝謝閱讀比較法能夠科學(xué)、準確、客觀地反映天安第一城的正常市場公開發(fā)售均價。謝謝閱讀512、市場比較法步驟【可比實例選取】：為了科學(xué)地制定項目的整體售價，我們特定選擇以下幾個樓盤作為項目精品文檔放心下載的比較標準，根據(jù)市場比較法對可比實例的要求，我們對朝陽片區(qū)的長春謝謝閱讀明珠、萬科城市花園、富豪花園、富苑花園、富苑華城、長春筑業(yè)地產(chǎn)、精品文檔放心下載亞泰花園、我的家園、威尼斯花園、維多利亞花園、星宇名家等住宅公開謝謝閱讀發(fā)售情況作了實際調(diào)研?！就扑氵^程】據(jù)常規(guī)經(jīng)驗，決定城市居民住宅價值的主要因素有以下幾項：感謝閱讀A.地塊區(qū)位：土地價值，周邊景觀，周圍物業(yè)種類和檔次，興建居民住謝謝閱讀宅的成熟度。B.小區(qū)規(guī)劃：環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施。謝謝閱讀C.市政配套：周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場、公園、銀行、郵局等。謝謝閱讀D.發(fā)展商形象、實力：資金實力，地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，客戶聚集能力，知名謝謝閱讀度，社會資源綜合利用能力，工程進展和管理。E.物業(yè)管理：物業(yè)公司綜合實力，物業(yè)管理執(zhí)行標準、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)謝謝閱讀質(zhì)素。F.戶型安排：戶型的安排是否同市場需求相吻合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計及功能精品文檔放心下載區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。G.設(shè)備材料：用料是否考究、設(shè)備是否先進、有無裝修等。精品文檔放心下載52H.社區(qū)規(guī)模：大規(guī)模的社區(qū)更容易引起社會購房人士的關(guān)注。同時大規(guī)謝謝閱讀模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實力。I.營銷策劃和推廣：主力客戶群定位、價格策略、入市時機、形象包裝、感謝閱讀廣告推廣。根據(jù)實地考察結(jié)果和項目物業(yè)構(gòu)成要素比較可以得出以下推斷。感謝閱讀1)地塊區(qū)位（權(quán)重9）項目位于前進廣場以西、電臺路以東、衛(wèi)星路以北、繁榮路以南。地謝謝閱讀理位置極其不優(yōu)越，未來將逐步形成成熟的居住氛圍，但時間將較長，交感謝閱讀通、商業(yè)不完善約。平均價值約2600元/m2。精品文檔放心下載2)社區(qū)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、戶型安排（權(quán)重15）就本項目占地面積和總戶數(shù)而言，用地面積42萬m謝謝閱讀2，建筑面積60萬m2總戶數(shù)4000多戶超大型社區(qū)，在建筑設(shè)計及社區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計中極具謝謝閱讀超前意識，建筑設(shè)計由大連市建筑設(shè)計研究院擔(dān)綱，其總體規(guī)劃、建筑設(shè)精品文檔放心下載計、戶型設(shè)計別具一格，戶型經(jīng)典舒適，項目總體規(guī)劃價值可達到第一位謝謝閱讀高檔物業(yè)，平均價值約3500元/m2。3)市政配套、物業(yè)管理（權(quán)重13）項目可利用美國大型連鎖超市沃爾瑪超市及未來社區(qū)之配套，但目前謝謝閱讀尚沒有任何社區(qū)；項目的戶型比例和平面布局已經(jīng)作到以目標市場為出發(fā)感謝閱讀點，每一款戶型都充分考慮了居住的舒適性和功能性。戶型安排價值可達感謝閱讀53到第二位的水平；上海港力物業(yè)管理公司的物業(yè)管理水平價值可達到第二精品文檔放心下載位同型小區(qū)水平，平均價值約3300元/m2。4)外景觀、內(nèi)環(huán)境、噪音（權(quán)重11）目前沒有任何外景觀，人造內(nèi)景環(huán)境優(yōu)美，由于該地塊的西部及西南精品文檔放心下載部距離建設(shè)中的輕鐵較近，所以噪音影響較為嚴重。約為3100元/平方米謝謝閱讀5)戶型安排、設(shè)備材料（權(quán)重13）以目前的規(guī)劃可達到前兩位的平均水平，即3300元/平方米。感謝閱讀6)發(fā)展商實力（權(quán)重14）天安地產(chǎn)具備成熟品牌的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)績和知名度，具有較好的資金精品文檔放心下載實力，對工程質(zhì)量的把握能力和社會資源的運用能力強，綜合實力相當于精品文檔放心下載第一名的平均值，約為3400元/平方米。7)營銷策劃（權(quán)重9）獨特、有效的營銷策劃可以使項目超過第一位的物業(yè)價值，約3400精品文檔放心下載元/平方米。項目現(xiàn)實價值=[類比×權(quán)重]之和÷總權(quán)重得出結(jié)論：項目現(xiàn)實價值=（2500×9+3500×15+3300×13+3100×精品文檔放心下載11+3300×13+3400×14+3400×9）÷84=3262元/平方米謝謝閱讀545－2、個體產(chǎn)品分析法（1項目住宅群以三房二廳主打戶型，戶型的建筑面積在160平方米之謝謝閱讀間，占總戶型70％左右。若以3264元/平方米計算，可基本控制在52萬，謝謝閱讀在目標市場接受程度的范圍內(nèi)；同時，相對于周邊類比項目而言，本項目感謝閱讀面積設(shè)計比較大，導(dǎo)致本項目的價格性能比相對類比項目為低，不利于本精品文檔放心下載項目提高單價，但連排、雙聯(lián)別墅的特殊性。預(yù)計可提高價格1%—2%。感謝閱讀（2）、戶型平面及朝向布置戶型面積雖比較大，但是其朝向較好，對銷售有較好的影響。預(yù)計價格謝謝閱讀提高的可能性不高。（3）、戶型的使用功能較強，有目的的誘導(dǎo)可充分發(fā)揮戶型的特點，適合目標客群的生活特點。精品文檔放心下載預(yù)計價格提高的可能性不高。（4）、項目公共部分，華麗而高檔，有較好的榮耀感覺，預(yù)計可提高單價精品文檔放心下載1%—2%；（5）、項目自然環(huán)境分析項目的自然環(huán)境一般，周邊環(huán)境不足。預(yù)計價格會因此降低2%－3%。感謝閱讀55（6）項目配套分析a)市政配套從目前情況看，項目因處于郊外，周邊配套情況較差，周邊配套是項精品文檔放心下載目提高價格的因素，預(yù)計單價會下調(diào)2%—4%。b)自身配套會所及會所的使用，滿足目標市場的心理，預(yù)計單價會上調(diào)3%—5%。謝謝閱讀（7）項目規(guī)劃設(shè)計分析除一些不可控因素之外，決定中高檔住宅成功的關(guān)鍵的、可控制的因感謝閱讀素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計。準確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨具謝謝閱讀個性的建筑風(fēng)格和布局、個性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及量體裁衣的戶型設(shè)感謝閱讀計，是住宅產(chǎn)品成功主要因子，是中高檔住宅項目價值提升空間的重要因精品文檔放心下載素。但從本項目來看，這個因素對價格的提升的作用明顯，但需要時間適感謝閱讀應(yīng)。預(yù)計價格上調(diào)空間1%－2%。（8）項目物業(yè)管理分析小區(qū)的品質(zhì)感既來源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套謝謝閱讀服務(wù)和物業(yè)管理軟件。事實證明，中高檔住宅的業(yè)主對物業(yè)管理和小區(qū)康精品文檔放心下載樂配套的要求要高于普通住宅業(yè)主。本項目管理水平，相信可提升價格1%；精品文檔放心下載56（9）項目形象包裝分析若形象包裝到位，特別是最高檔物業(yè)的形象建立，預(yù)計價格可抬升精品文檔放心下載1%—3%，但目前的形象建立不到位，致使價格不升反降，但假以時日，謝謝閱讀可達到目的。（10）項目營銷手段分析應(yīng)該說，整個項目的價格策略是和項目上市的步驟、生活設(shè)施配套、謝謝閱讀環(huán)境的建筑、社區(qū)居住文化的形成以及對文化主題炒作的把握等緊密結(jié)合感謝閱讀的。而且也結(jié)合了不同階段所提供的不同產(chǎn)品，因此，按我們的實際操盤精品文檔放心下載經(jīng)驗，有把握能提升項目價格1%－3%；總結(jié)：按以上的分析，我們可以計算出項目可實現(xiàn)的具體價格為：謝謝閱讀項目位置決定基礎(chǔ)價格可保守定位為：3264元/平方米；謝謝閱讀（1）、戶型規(guī)模及設(shè)計提高價格2%；（2）、項目的公共部分可抬高均價1%；（3）、自然景觀、市政規(guī)劃降低均價3%（43%；（5）、物業(yè)管理可提升1%；（6）、項目形象包裝可抬升價格1%；（7）、營銷手段提升項目價格1%。保守估計57具體計算為：32621+2%+1%-3%+3%+1%+1%+1%=3262×106%＝3460謝謝閱讀元/平方米。項目均價為：3460元/平方米。樂觀估計具體計算為：3262×（1+3%+1%-3%+3%+2%+2%+2%）精品文檔放心下載=3264×110%＝3590元/平方米。項目均價為：3590元/平方米。因此，以市場需求為核心出發(fā)，項目的均價應(yīng)該在3460元/平方米和3590精品文檔放心下載元/平方米之間，取3530元/平方米。5－3、由目標客戶的支付能力所推斷的項目價格1、項目的目標市場定位A