突破房地產(chǎn)企業(yè)工程管理瓶頸修改稿

如何突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸

現(xiàn)代工程管理體系的破解之道2010年6月30日南京提出工程管理瓶頸的背景中國的工程管理缺少技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？提出工程管理瓶頸的背景房地產(chǎn)的工程建設(shè)中有多少高新科技嗎？提出工程管理瓶頸的背景都在管理工程質(zhì)量。為什么還會出現(xiàn)問題？甲方工程部監(jiān)理公司施工單位提出工程管理瓶頸的背景對國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者進(jìn)行走訪，以及部分媒體所做的市場反饋調(diào)查?？蛻魧Ψ康禺a(chǎn)工程質(zhì)量的滿意度，是房地產(chǎn)設(shè)計、營銷、工程三大業(yè)務(wù)體系中最低的房地產(chǎn)工程管理面臨的主要問題一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題二、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求三、外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題■工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠◆萬科“金色雅筑”項目的“漏水門”和“隔音門”事件房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題■工程質(zhì)量問題引起業(yè)主的投訴及索賠◆中海“文華熙岸”項目被政府質(zhì)量監(jiān)督部門列入“黑名單”事件◆保利“西子灣”項目的“拒收門”事件房地產(chǎn)工程管理容易出現(xiàn)的問題■工程進(jìn)度滯后引起的延期開盤及交付◆金地“格林小鎮(zhèn)”因市政、道路、園林景觀工程組織不當(dāng)，延期交付引起業(yè)主投訴及索賠◆萬科“四季花城”因冬施組織問題，延期交付引起業(yè)主投訴及索賠房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理容易易出現(xiàn)現(xiàn)的問問題■工工程成成本突突破引引起的的項目目經(jīng)營營利潤潤下降降◆復(fù)地“國際公公寓”因規(guī)劃劃、定定位產(chǎn)產(chǎn)生的的時間間成本造造成項項目經(jīng)經(jīng)營利利潤下下降◆萬科“萬科紫紫臺”項目因因地下下水位位和抗抗浮水水位的逆逆向偏偏差造造成項項目經(jīng)經(jīng)營利利潤下下降房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理容易易出現(xiàn)現(xiàn)的問問題■工工程招招標(biāo)合合約不不嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)造成成管理理難度度加大大◆SOHO中國“SOHO尚都”項目因因總包包單位位與幕墻墻安裝裝單位位分工工、配配合要要求約約定不不清，，造成項項目工工程管管理難難度加加大◆珠江地地產(chǎn)“珠江駿駿景”項目因因道路路景觀觀與市市政管井井標(biāo)高高配合合要求求約定定不清清，造造成項項目工工程管理理難度度加大大房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理容易易出現(xiàn)現(xiàn)的問問題■質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)度度、成成本失失衡造造成管管理混混亂◆正確看看待質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)度度、成成本之之間的的平衡衡關(guān)系系成本進(jìn)度質(zhì)量最佳房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理容易易出現(xiàn)現(xiàn)的問問題◆樁基：：成樁樁后28天達(dá)到到齡期期，開開始試試樁◆合理的的施工工技術(shù)術(shù)間歇歇必須須考慮慮◆砼：混混凝土土澆搗搗后強強度達(dá)達(dá)到1.2N/mm2后才能上人人◆加氣塊塊砌筑筑：1天砌筑筑高度度不得得超過過1.5米，2天砌完完，7天后頂頂磚，，15天后（（含頂頂磚時時間）才才能開開始粉粉刷房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理容易易出現(xiàn)現(xiàn)的問問題◆分層粉粉刷：：分層層粉刷刷，每每層間間隔5天◆合理的的施工工技術(shù)術(shù)間歇歇必須須考慮慮◆防水：：表干干時間間（聚聚氨酯酯8h，JS涂膜4h）和實干時時間（（聚氨氨酯24h，JS涂膜8h）◆地坪：：養(yǎng)護(hù)護(hù)7天后才才能上上人房地產(chǎn)產(chǎn)工程程管理理容易易出現(xiàn)現(xiàn)的問問題■與與外部部資源源的角角色定定位、、分工工不清清◆房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程程管理理的主主要任任務(wù)是是什么么？組織？？監(jiān)督？？協(xié)調(diào)？？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)對工工程管管理的的要求求一、房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)營營模式式的演演變及及背景景二、新新形勢勢下房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)對工工程質(zhì)質(zhì)量的的要求求三、新新形勢勢下房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)對工工程進(jìn)進(jìn)度的的要求求四、新新形勢勢下房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)對工工程成成本的的要求求房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)營營模式式的演演變■行行業(yè)競競爭加加劇引引起的的經(jīng)營營模式式的演演變以生產(chǎn)為中心以銷售為中心以利潤為中心以客戶為中心統(tǒng)建房時代及房地產(chǎn)初期促銷、廣告包裝、差異化提高效率降低成本客戶導(dǎo)向的產(chǎn)品、服務(wù)體系房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)營營模式式的演演變■業(yè)業(yè)主維維權(quán)意意識的的不斷斷提高高◆對功能能的嚴(yán)格檢檢查◆對觀感感的高度重重視◆對細(xì)節(jié)節(jié)的認(rèn)真查查驗◆對合理理性、舒適適性的追求求◆……房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營營模式的演演變■房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)品牌牌化建設(shè)引引起的演變變非忠誠業(yè)主主差距（某個細(xì)節(jié)節(jié)上）品牌期待符合或超越越（每個細(xì)節(jié)節(jié)上）問題處理銷售過程規(guī)劃設(shè)計問題處理工程質(zhì)量問題處理物業(yè)管理問題處理忠誠業(yè)主品牌形象/廣告宣傳業(yè)業(yè)內(nèi)口碑/朋友介紹看房購買收樓居住房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營營模式的演演變新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■傳統(tǒng)意意義上工程程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的定義：：◆強調(diào)按圖施施工，符合合施工質(zhì)量量驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)◆強調(diào)工序、、工藝質(zhì)量量控制的實實體質(zhì)量效效果◆強調(diào)施工方方案、技術(shù)術(shù)措施、施施工工法的的管理新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■傳統(tǒng)意意義上工程程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的誤區(qū)：：◆我國的施工工質(zhì)量驗收收標(biāo)準(zhǔn)有缺缺陷嗎？◆設(shè)計圖紙能能夠符合客客戶需求嗎嗎？◆符合現(xiàn)行設(shè)設(shè)計規(guī)范要要求的圖紙紙有缺陷嗎嗎？新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■傳統(tǒng)意意義上工程程質(zhì)量管控控的重點◆人：質(zhì)量意意識、質(zhì)量量管理能力力、技術(shù)技技能◆料：材料采采購、材料料驗收、材材料管理◆法：技技術(shù)方案、、工藝流程程、組織措措施、檢測測手段、施工工組織設(shè)計計◆機(jī)：合理選選配、使用用維護(hù)◆環(huán)：外部環(huán)環(huán)境、氣候候環(huán)境、工工序環(huán)境新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求◆廚房布置不不當(dāng)，影響響洗、切、、炒的流線線◆地漏的返味味◆空調(diào)室外機(jī)機(jī)的噪音◆外保溫的冷冷橋與結(jié)露露◆私家花園內(nèi)內(nèi)的井蓋◆玄關(guān)設(shè)置過過小■新形式式下更注重重產(chǎn)品的功功能性、舒舒適性等細(xì)細(xì)節(jié)新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求◆小尺度度衛(wèi)生間布置置不當(dāng)◆戶與戶之間間的對視干干擾◆廚房煙道的的串味◆小區(qū)入口的的人、車分分流◆戶內(nèi)的隔音音◆地漏的防水水節(jié)點處理理新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求廚房的常見見問題：廚房布置造造成業(yè)主使使用功能不不完善新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求燃?xì)獗砑霸钤钆_布置沖沖突，管線線設(shè)計時缺缺乏有效控控制廚房的常見見問題：新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求一層餐廳的的上部是二二層的衛(wèi)生生間除了一個南南向臥室外外，其余三三個都是北北向新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求屋面落水管管雨水口：：防水層未粘粘進(jìn)雨水斗斗內(nèi)或防水水層出現(xiàn)破破裂細(xì)石混凝土土出現(xiàn)收縮縮裂縫或澆澆搗不密實實找坡不夠匯水區(qū)直徑徑不夠新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求外墻穿墻螺桿孔容易忽視的的穿墻螺桿桿：施工單位往往往用碎建建渣填堵，，里外一抹抹灰就算填填堵完成。。即使采用用細(xì)石混凝凝土，也容容易出現(xiàn)干干縮裂縫新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求不同材料釘釘鋼絲網(wǎng)的的處理砼上搭接不不夠只在砌體上上固定鋼絲網(wǎng)太細(xì)細(xì)砼上粘膠不不規(guī)范新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■新形勢勢下工程質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的的定義◆以客戶質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)質(zhì)量的驗收收標(biāo)準(zhǔn)新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求保證穩(wěn)定要求工程項目質(zhì)量適用性可靠性經(jīng)濟(jì)性協(xié)調(diào)性業(yè)主要求的其他特殊功能平面布置合理性空間布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通風(fēng)隔聲隔熱安全性可維修性有效性滿足抗震要求滿足防火要求保證強度要求滿足抗腐蝕性要求滿足使用壽命要求質(zhì)量成本質(zhì)量效益與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)造型與美感新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■新形勢勢下工程質(zhì)質(zhì)量管控的的重點◆從傳統(tǒng)的工工序、工藝藝質(zhì)量檢驗驗轉(zhuǎn)為向為為產(chǎn)品定位、設(shè)設(shè)計研發(fā)和和建造的全全過程質(zhì)量量控制新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求使用壽命結(jié)束時處置和再生利用過程策劃和開發(fā)采購生產(chǎn)或服務(wù)提供營銷和市場調(diào)研產(chǎn)品設(shè)計和開發(fā)售后銷售和分發(fā)安裝和投入運行技術(shù)支持和服務(wù)包裝和儲存驗證新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■新形勢勢下工程質(zhì)質(zhì)量管控的的重點◆工程質(zhì)量的的管理手段段從常用的的事后檢驗驗轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱乜刂疲A(yù)防防）、事中中控制（過過程檢查）和零零缺陷質(zhì)量量控制（分分戶驗收））新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■新形勢勢下工程質(zhì)質(zhì)量管控的的重點◆質(zhì)量分分析和質(zhì)量策劃成成為工程質(zhì)質(zhì)量保證體系的重點點新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■新形勢勢下工程質(zhì)質(zhì)量管控的的重點◆從傳統(tǒng)統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)管管理轉(zhuǎn)變?yōu)闉橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)內(nèi)部延伸，，輸出質(zhì)量量管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體體系要求，，形成管理理、生產(chǎn)、、供應(yīng)一體化保保障的質(zhì)量量保證體系系新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求工程質(zhì)量雖雖然是在甲甲方的管理理下形成，，但畢竟是是通過工程程供方實現(xiàn)現(xiàn)的。如果果不能有效效的輸出甲甲方的質(zhì)量量管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和體系，，取得供方方的認(rèn)可完完全依靠甲甲方的處罰罰和供方自自身的管理理，都是很很難達(dá)到質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)的的新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■新形勢勢下工程質(zhì)質(zhì)量管控的的重點◆從傳統(tǒng)統(tǒng)的經(jīng)驗管管理轉(zhuǎn)變?yōu)闉橐?guī)范檢驗驗行為和檢驗標(biāo)準(zhǔn)的的制度化、、體系化建建設(shè)。通過過專業(yè)積累和經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)，，形成適合合企業(yè)需求求的質(zhì)量控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)新形勢下企企業(yè)對工程程質(zhì)量的要要求■新形勢勢下工程質(zhì)質(zhì)量管控的的重點◆從傳統(tǒng)統(tǒng)的工程質(zhì)質(zhì)量靜態(tài)管管理轉(zhuǎn)變?yōu)闉橄蚬こ藤|(zhì)量動態(tài)管管理逐步演演變。通過過設(shè)計完善善的動態(tài)管理工工具，輔以以先進(jìn)的信信息設(shè)備，，可以實現(xiàn)對施施工部位、、施工班組組的動態(tài)跟跟蹤新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求■傳統(tǒng)意意義上工程程進(jìn)度控制制的定義：：◆強調(diào)施工工工序、工藝藝進(jìn)度控制制的施工進(jìn)進(jìn)度管理◆強調(diào)總、分分包、分項項工程協(xié)作作、專業(yè)工工序穿插的施工工組織管理理新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求■傳統(tǒng)意意義上工程程進(jìn)度管控控的重點：：◆施工組織設(shè)設(shè)計◆專項施工方方案◆勞動力保證證◆材料保證◆機(jī)械設(shè)備保保證◆……新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求■新形勢勢下工程進(jìn)進(jìn)度控制的的定義◆從傳統(tǒng)的施施工工藝進(jìn)進(jìn)度控制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為經(jīng)營進(jìn)進(jìn)度控制，施工工進(jìn)度管理理是經(jīng)營進(jìn)進(jìn)度控制的的組成部分及實實現(xiàn)保障環(huán)環(huán)節(jié)如：具備預(yù)售條條件形象進(jìn)進(jìn)度要求實體售樓處處保障園林、景觀觀先行配合銷售開開盤新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求■新形勢勢下工程進(jìn)進(jìn)度管控的的重點◆依據(jù)經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)計計劃分解的的項目開發(fā)發(fā)計劃成為工程進(jìn)進(jìn)度管控的的依據(jù)◆一系列列保障性資資源計劃的的管控成為為項目工程進(jìn)度管管控的重點點新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求概念設(shè)計研研究概念設(shè)計方方案評審及及確認(rèn)規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計規(guī)劃設(shè)計評評審及確認(rèn)認(rèn)單體方案評評審及確認(rèn)認(rèn)擴(kuò)初方案完完成擴(kuò)初方案評評審及確認(rèn)認(rèn)土建施工圖圖完成景觀設(shè)計評評審及確認(rèn)認(rèn)銷售包裝設(shè)設(shè)計開工時間開盤時間詳規(guī)報建方案報建初步設(shè)計報報建施工圖報建建售樓處報建建設(shè)計控制點點相關(guān)重要節(jié)節(jié)點新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求■新形勢勢下工程進(jìn)進(jìn)度管控的的重點◆設(shè)計深深度、設(shè)計計質(zhì)量的過過程控制，，可以有效地避免因因圖紙問題題造成工程程的調(diào)整及及返工◆總承包包單位的生生產(chǎn)組織能能力和配合合意識，成為制約工工程進(jìn)度管管理的關(guān)鍵鍵。新形勢下企企業(yè)對工程程進(jìn)度的要要求■新形勢勢下工程進(jìn)進(jìn)度管控的的重點◆甲供材材、甲分包包單位與總總承包單位位的配合、、協(xié)調(diào)往往成成為制約項項目工程進(jìn)進(jìn)度的瓶頸頸◆大小市市政、設(shè)備備配套用房房土建專業(yè)業(yè)的提前配合，可以以保障交付付的能源開開通新形勢下企企業(yè)對工程程成本的要要求■傳統(tǒng)意意義上工程程成本控制制的定義：：◆傳統(tǒng)的工程程成本控制制是施工階階段的合約約成本控制◆傳統(tǒng)工程成成本控制的的責(zé)任主體體是成本管管理部門新形勢下企企業(yè)對工程程成本的要要求■傳統(tǒng)意意義上工程程成本管控控的重點：：◆招標(biāo)管理和和合約管理理是降低施施工成本的的主要手段◆通過施工組組織和施工工工藝控制制施工成本本◆對主要材料料設(shè)備價格格進(jìn)行控制制和管理◆控制現(xiàn)場簽簽證◆審查工程結(jié)結(jié)算新形勢下企企業(yè)對工程程成本的要要求■新形勢勢下工程成成本控制的的定義：◆由傳統(tǒng)的施施工合約成成本控制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為投資回回報經(jīng)營成本控控制◆由傳統(tǒng)的施施工階段控控制轉(zhuǎn)為向向為投資分分析產(chǎn)品定位、、設(shè)計研發(fā)發(fā)、招標(biāo)采采購、工程程建造、運營維維護(hù)的全過過程成本控控制新形勢下企企業(yè)對工程程成本的要要求確定項目目標(biāo)項目投入使用項目決策階段項目實施階段項目使用階段設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計階段施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修期時間（項目策劃）（項目管理）（物業(yè)管理）產(chǎn)品定位分析可研新形勢下企企業(yè)對工程程成本的要要求研發(fā)采購生產(chǎn)營銷服務(wù)價值鏈盈利能力在產(chǎn)品價值值鏈中，利利潤最高的部分是是研發(fā)、營營銷與服務(wù)，而生生產(chǎn)環(huán)節(jié)的的利潤最低。在研研發(fā)方面具具有競爭優(yōu)勢的企企業(yè)通常比比在制造能力具有有競爭優(yōu)勢勢的企業(yè)有更高的的競爭力新形勢下企企業(yè)對工程程成本的要要求■新形勢勢下工程成成本管控的的重點：◆項目投資分分析是項目目成本控制制的起點，，開發(fā)成本受開開發(fā)節(jié)奏、、市場銷售售價格、經(jīng)營風(fēng)險控制等等條件的多多重制約◆產(chǎn)品定位的的準(zhǔn)確性、、差異性決決定了項目目成本控制的優(yōu)優(yōu)劣新形勢下企企業(yè)對工程程成本的要要求房地產(chǎn)成本本項目的設(shè)設(shè)置○土地成本○開發(fā)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備費○主體建筑工工程費○主體安裝工工程費○園區(qū)管網(wǎng)工工程費○園林環(huán)境建建設(shè)費○配套設(shè)施費費○開發(fā)間接費費樓面地價主體造價園區(qū)造價含資金成本新形勢下企企業(yè)對工程程成本的要要求■新形勢勢下工程成成本管控的的重點：◆規(guī)劃設(shè)計計方案指指標(biāo)、功功能、技技術(shù)參數(shù)數(shù)、配套檔次的的確定，，決定了了70%以上的工工程成本◆最低價中中標(biāo)是控控制工程程建造成成本的重重點◆時間成成本和和質(zhì)量量成本本往往往是房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理忽視視的環(huán)環(huán)節(jié)和和事后后的遺遺憾新形勢勢下企企業(yè)對對工程程成本本的要要求■工工程質(zhì)質(zhì)量成成本的的重要要性：：◆工程質(zhì)質(zhì)量成成本的的概念念：為了確確保和和保證證取得得滿意意的工工程質(zhì)質(zhì)量而而發(fā)生的費費用以以及沒沒有達(dá)達(dá)到滿滿意的的質(zhì)量量所造造成的損失失新形勢勢下企企業(yè)對對工程程成本本的要要求設(shè)計階段施工準(zhǔn)備階段施工階段使用階段改正錯誤的時間1$1.010.0100.0改正錯誤所需費用10$$$$$$$$$$100$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$1000$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$“十倍倍原理理”圖圖形象象地說明明項目目進(jìn)展展各階階段改正正錯誤誤所需需費用用的比較較（見見左圖圖），，對于工工程質(zhì)質(zhì)量成成本而而言，達(dá)達(dá)到成成本控控制的的最有效效的時時間是是在項項目的施施工準(zhǔn)準(zhǔn)備階階段新形勢勢下企企業(yè)對對工程程成本本的要要求■工工程質(zhì)質(zhì)量成成本的的管控控重點點：◆以預(yù)防防為主主的質(zhì)質(zhì)量成成本管管理，，把錢錢花在在避免質(zhì)量量故障障的出出現(xiàn)，，而不不是解解決不不合格格項造成的的后果果，是是質(zhì)量量成本本控制制的基基礎(chǔ)新形勢勢下企企業(yè)對對工程程成本本的要要求■工工程質(zhì)質(zhì)量成成本的的管控控重點點：◆百分之之百的的現(xiàn)場場工程程質(zhì)量量控制制施工工手工工操作質(zhì)質(zhì)量是是很難難實現(xiàn)現(xiàn)的，，針對對施工工質(zhì)量量通病找找出關(guān)關(guān)鍵的的故障障點，，通過過前期期的設(shè)計節(jié)節(jié)點強強化、、施工工工藝藝改進(jìn)進(jìn)往往往能避免施施工手手工操操作的的帶來來的偏偏差新形勢勢下企企業(yè)對對工程程成本本的要要求■工工程質(zhì)質(zhì)量成成本的的管控控重點點：◆鑒定成成本主主要是是完善善材料料檢驗驗和對對施工工過程中工工序質(zhì)質(zhì)量、、工程程質(zhì)量量檢查查等方方面管管理的投入入，合合理的的投入入和有有效管管理是是質(zhì)量量成本控制制的重重點外部資資源對對房地地產(chǎn)工工程管管理的的影響響一、國國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析二、國國內(nèi)監(jiān)監(jiān)理單單位的的管理理現(xiàn)狀狀分析析國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析■國國內(nèi)工工程總總承包包商的的總體體概況況：◆建筑施施工企企業(yè)總總體素素質(zhì)不不是太太好，，注冊冊資本低，，資信信差，，需要要進(jìn)行行嚴(yán)格格的管管理。。需要甲方方重點點考察察，輸輸出技技術(shù)、、管理理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，協(xié)助其其建立立質(zhì)量量保證證體系系◆勞務(wù)隊隊伍非非職業(yè)業(yè)化，，不穩(wěn)穩(wěn)定，，技術(shù)術(shù)能力力有限，責(zé)責(zé)任心心不強強。甲甲方到到位的的技術(shù)術(shù)指導(dǎo)導(dǎo)及嚴(yán)格的的過程程控制制是施施工質(zhì)質(zhì)量保保證的的重要要前提國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析◆施工企企業(yè)為為降低低成本本，普普遍采采用項項目承承包制，推推行項項目法法施工工，以以包代代管情情況普普遍工程質(zhì)質(zhì)量的的好壞壞與項項目經(jīng)經(jīng)理及及項目目管理理班子的技技術(shù)水水平、、管理理能力力存在在很明明顯的的關(guān)系，項項目經(jīng)經(jīng)理素素質(zhì)差差異很很大◆施工企企業(yè)對對施工工項目目經(jīng)理理部的的支持持監(jiān)管管較少，施施工管管理出出現(xiàn)問問題后后，施施工企企業(yè)高高層的支持持體現(xiàn)現(xiàn)不明明顯國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析■國國內(nèi)總總承包包單位位的分分類◆第第一類類：大大型建建安集集團(tuán)◆第第二類類：中中型建建筑企企業(yè)◆第第三類類：小小型成成建制制的民民營、、集體體建筑筑企業(yè)業(yè)◆第第四類類：小小型、、專業(yè)業(yè)施工工企業(yè)業(yè)國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析■從從成本本角度度考慮慮總承承包商商的選選擇策策略：：◆選選擇承承包商商時，，要重點考考察承承包方方的成成本構(gòu)成成、管管理組組織架架構(gòu)是是否適適應(yīng)企企業(yè)的的成本控控制。。避免免過多多的管管理層層級造造成不不必要的的管理理費上上升◆杜杜絕層層層轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)包是是從成成本角角度選選擇承承包商商的重要要指標(biāo)標(biāo)國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析◆選選擇高高效率率，重重信譽譽重合合約，，管理理組織織扁平化，，管理理成本本低的的工程程公司司是有有效降降低成本的的手段段◆房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過過提高高對施施工單單位的的管理理能力，輸輸出技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和質(zhì)保保體系系要求求，可可以向選擇擇三、、四類類施工工企業(yè)業(yè)過渡渡，在在保證證質(zhì)量的前前提下下降低低工程程成本本國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析■從從質(zhì)量量角度度考慮慮總承承包商商的選選擇策策略：：◆承承包商商施工工項目目經(jīng)理理（項項目承承包人人）的的質(zhì)量意識識、配配合能能力對對工程程質(zhì)量量的影影響很很大是房地地產(chǎn)企企業(yè)考考察施施工隊隊伍以以及保保證工工程質(zhì)量的的重要要因素素國內(nèi)總總承包包單位位的管管理現(xiàn)現(xiàn)狀分分析◆承承建商商自身身的質(zhì)質(zhì)量保保證體體系、、管理理模式式、管理水水平、、管理理人員員配備備，上上級公公司的的支持與重重視程程度等等對工工程質(zhì)質(zhì)量的的影響響較大大◆對對規(guī)模小小的建建筑公公司和和實行行項目目全面面承包包的公司司的材材料管管理需需要額額外加加以關(guān)關(guān)注國內(nèi)監(jiān)理單位的管管理現(xiàn)狀分析■國內(nèi)監(jiān)理公司司的總體概況：◆市場發(fā)展不均衡，，有些地區(qū)相當(dāng)多多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職職責(zé)，企業(yè)制度不不健全，責(zé)任制不落實，監(jiān)監(jiān)理工程師行為不不規(guī)范◆監(jiān)理旁站的區(qū)域范范圍、方法要求不不明確。監(jiān)理旁站和旁站記記錄往往走過場國內(nèi)監(jiān)理單位的管管理現(xiàn)狀分析◆盡管監(jiān)理提供的時時間長，人員多，，但監(jiān)理費用遠(yuǎn)低于設(shè)計費費、銷售代理費，，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中中監(jiān)理的地位與作作用◆監(jiān)理工程師的總體體專業(yè)能力和專業(yè)業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)業(yè)人員流失比例過過高制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展國內(nèi)監(jiān)理單位的管管理現(xiàn)狀分析◆建設(shè)部建市【2002】189號文《房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理理管理辦法（試行行）》監(jiān)理旁站前的：“三查兩問一核對”監(jiān)理旁站過程的：：“一核查三監(jiān)督”監(jiān)理旁站監(jiān)督控制制的是點還是區(qū)域域？哪些部位、哪些工工序需要監(jiān)理旁站站？如何判定監(jiān)理工程程師的配備滿足監(jiān)監(jiān)理要求？國內(nèi)監(jiān)理單位的管管理現(xiàn)狀分析■監(jiān)理公司對房地產(chǎn)產(chǎn)成本和質(zhì)量的影影響：◆監(jiān)理公司選擇擇對房地產(chǎn)成本的的影響：監(jiān)理費用在房地產(chǎn)產(chǎn)成本中所占比例例較小，目前監(jiān)理費在不同同城市、不同項目目不同，大約5～20元/㎡，占建安費0.5～0.8%，占售價的0.25%。其價格的變動對對房地產(chǎn)成本的影響較小國內(nèi)監(jiān)理單位的管管理現(xiàn)狀分析◆監(jiān)理公司選擇對房房地產(chǎn)工程質(zhì)量的的影響監(jiān)理的效果對工程程質(zhì)量影響較大，，監(jiān)理公司責(zé)任是提供工工程監(jiān)督，資源主主要是專業(yè)人員，監(jiān)理單單位的素質(zhì)和管理理能力直接影響工程實體體質(zhì)量國內(nèi)監(jiān)理單位的管管理現(xiàn)狀分析■監(jiān)理公司的選擇策策略：◆資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)應(yīng)注重監(jiān)理公司的的管理模式、組織架構(gòu)及制制度體系◆招標(biāo)前，應(yīng)詳細(xì)列列出對監(jiān)理公司不不同階段派駐現(xiàn)場的人員數(shù)數(shù)量及資質(zhì)要求。。評標(biāo)時應(yīng)對監(jiān)理公司人員員進(jìn)行考核（總監(jiān)監(jiān)考試、總監(jiān)資格認(rèn)定等））國內(nèi)監(jiān)理單位的管管理現(xiàn)狀分析◆清晰工作范圍，明明確責(zé)任。招標(biāo)前前應(yīng)書面明確職責(zé)分工，要要求監(jiān)理公司全面面履行施工過程的全面監(jiān)督督，提高監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求，對監(jiān)理公司重點部部位、關(guān)鍵工序等等檢驗方式及檢驗標(biāo)準(zhǔn)等提提出具體要求◆對監(jiān)理公司的報價價可考慮采取成本本加酬金的方式進(jìn)行綜合報報價國內(nèi)監(jiān)理單位的管管理現(xiàn)狀分析◆監(jiān)理公司是施工現(xiàn)現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)管的主主要力量，充分發(fā)揮監(jiān)理理公司的作用。對對監(jiān)理公司人員進(jìn)行月度度評價考核◆對監(jiān)理公司的監(jiān)督督重點在于其管理理體系，甲方項目工程部應(yīng)應(yīng)通過不少于30%的施工工序檢查檢驗施工工方及監(jiān)理方的管管理體系◆工程承包方的協(xié)調(diào)調(diào)、成本管理應(yīng)以以甲方管理為主房地產(chǎn)企業(yè)工程管管理的薄弱環(huán)節(jié)一、房地產(chǎn)工程管管理的定位及管理理理念二、工程質(zhì)量管理理的薄弱環(huán)節(jié)三、工程進(jìn)度管理理的薄弱環(huán)節(jié)四、項目成本管理理的薄弱環(huán)節(jié)房地產(chǎn)工程管理的的定位及管理理念念■傳統(tǒng)房地產(chǎn)工工程管理定位的誤誤區(qū)：◆房地產(chǎn)的工程程管理，很多的現(xiàn)現(xiàn)在是充當(dāng)傳統(tǒng)施工管理的計劃劃、組織、協(xié)調(diào)、、監(jiān)控等職能，對于工程質(zhì)質(zhì)量，要么自己親親歷親為的監(jiān)督，要么依賴賴于總承包單位的的管理，沒有充分發(fā)揮“系統(tǒng)協(xié)調(diào)”的職能房地產(chǎn)工程管理的的定位及管理理念念影響工程質(zhì)量的主要因素（前三位）1、監(jiān)理公司未有效監(jiān)管理（74%）2、技術(shù)管理不足（64%）3、工期過短（62%）影響工程進(jìn)度的主要因素（前三位）1、設(shè)計變更過多（72%）2、施工計劃不合理（70%）3、營銷部門影響（48%）◆對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程管理人員所所做的問卷調(diào)查分分析影響成本的主要因素（前三位）1、設(shè)計不合理（67%）2、設(shè)計變更過多（66%）3、設(shè)計方案未充分論證（57%）房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位成品質(zhì)量操作工人項目經(jīng)理監(jiān)理公司甲方工程部班組長質(zhì)檢負(fù)責(zé)人質(zhì)檢人員項目生產(chǎn)經(jīng)理技術(shù)負(fù)責(zé)人10萬平方米共計140個班組10萬平方米共計16個質(zhì)檢房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位◆真正的工程質(zhì)質(zhì)量是在施工班組組的手中實現(xiàn)的，甲方工程管理理人員的配備不可可能達(dá)到班組◆項目承包制下下總承包單位“以包帶管”現(xiàn)象嚴(yán)重，其自身質(zhì)質(zhì)保體系大多無法法保證工程質(zhì)量◆總承包單位不了解也不關(guān)心房房地產(chǎn)的市場標(biāo)準(zhǔn)、客戶標(biāo)準(zhǔn)、、部品標(biāo)準(zhǔn)、成本本控制要求，無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)調(diào)甲分包及甲供材材房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位■房地產(chǎn)工程管管理的定位：◆，，實際結(jié)果與最終需需求的符合性，付款提要求審核◆發(fā)展商的工程管理理與總包、監(jiān)理、、設(shè)計、政府部門的理解有很大不不同◆分包管理在甲方要要求明確的前提下下，應(yīng)主要以總承包單位為為主房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位◆提要求的目的的：通過提出明確的要要求，提高監(jiān)理公公司和施工單位的管理能力力，從而保證工程程目標(biāo)的實現(xiàn)◆提什么要求：：管理標(biāo)準(zhǔn)（質(zhì)保體體系要求、進(jìn)度、、成本控制要求、總分包配配合要求等）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制措施、質(zhì)量量檢驗要求等）房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位◆提要求的時間間：從前期考察監(jiān)理公公司和施工單位開開始，到招標(biāo)文件，招標(biāo)答答疑、回標(biāo)質(zhì)詢、、評標(biāo)定標(biāo)的全過程◆提要求的方式式：招標(biāo)文件、合約文文件、考察評標(biāo)房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位■工程質(zhì)量不是是只由現(xiàn)場施工管管理決定的◆房地產(chǎn)專業(yè)分分工的細(xì)化，開發(fā)發(fā)節(jié)奏的加快讓工程質(zhì)量的實現(xiàn)現(xiàn)過程呈現(xiàn)多專業(yè)業(yè)、多部門協(xié)同流水作業(yè)的的形態(tài)投資分析工程施工產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計銷售實現(xiàn)營銷策劃客戶服務(wù)物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位◆設(shè)計階段很少少考慮工程質(zhì)量通通病的防治，傳統(tǒng)理念大多集中中在嚴(yán)格按施工規(guī)規(guī)范、按施工工藝規(guī)程施施工就能夠保證工工程質(zhì)量沒有考慮到工程質(zhì)質(zhì)量的遞減和手工工操作的偏差，沒有通過設(shè)設(shè)計上的強化設(shè)計計保證工程質(zhì)量房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位◆設(shè)計對一些構(gòu)構(gòu)造形式復(fù)雜的設(shè)設(shè)計節(jié)點，往往采用引注方式。。如詳見《＊＊標(biāo)準(zhǔn)圖集》P＊＊頁或參見＊＊＊做法。不同的管管理者不同的施工單位對對此的理解，尤其其是對工藝質(zhì)量要點的控制制要求，往往都不不相同。甲方現(xiàn)場的工程管管理人員往往也因因經(jīng)驗的不同產(chǎn)生不同的質(zhì)質(zhì)量效果房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位■房地產(chǎn)的現(xiàn)場場工程管理普遍缺缺乏有效的過程監(jiān)管工具和責(zé)責(zé)任落實體系：◆甲方內(nèi)部的工工程質(zhì)量保證體系系不健全，項目工程部內(nèi)部的工工程質(zhì)量管理理念念、標(biāo)準(zhǔn)、要求不統(tǒng)一，實際際工程管理效果因因人而異差異性極大房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位◆甲方的工程質(zhì)質(zhì)量管理往往變成成了施工企業(yè)的質(zhì)檢部門，習(xí)慣慣于通過處罰等方方式管理施工企業(yè)，習(xí)慣于于通過點的處理解解決質(zhì)量問題，而不是幫助助施工企業(yè)完善自自身的質(zhì)量管理體系房地產(chǎn)工程管理的的理念及定位■一個簡單的討討論題：◆一天，一個甲甲方的工程部經(jīng)理理去施工現(xiàn)場巡檢，發(fā)發(fā)現(xiàn)幾個正在砌筑的門窗洞口存在在較大的偏差。這時，砌筑工作剛剛剛展開。假如這個工程部經(jīng)理是是你，你會如何處理？處理的重點點是什么？工程質(zhì)量管理的薄薄弱環(huán)節(jié)■對設(shè)計過程質(zhì)質(zhì)量缺乏有效的控控制：◆設(shè)計單位不一一定了解客戶需求求，不一定掌握客戶標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計計控制要點，不一一定清楚開發(fā)企業(yè)的成本控控制要求，更不一一定知道如何通過設(shè)計強化化對工程質(zhì)量通病病進(jìn)行預(yù)防工程質(zhì)量管理的薄薄弱環(huán)節(jié)◆如果開發(fā)企業(yè)業(yè)不能在設(shè)計前期期，對設(shè)計單位提出具體明確的的設(shè)計要點和細(xì)部部要求，完全依靠施工圖質(zhì)質(zhì)量控制。一旦出出現(xiàn)重大設(shè)計缺陷，要么造造成設(shè)計返工，要要么帶有質(zhì)量缺陷進(jìn)行施工工，都會嚴(yán)重影響響項目的開發(fā)周期或工程質(zhì)質(zhì)量工程質(zhì)量管理的薄薄弱環(huán)節(jié)◆設(shè)計專業(yè)計算算、設(shè)計參數(shù)確認(rèn)認(rèn)、設(shè)計選型等決定工程成本的的關(guān)鍵因素，如果果不能在設(shè)計過程中進(jìn)行審查，一旦出現(xiàn)偏差，要不造成顛覆性設(shè)計返工，要不造成甲方工程成本的極大浪費，依靠后期工程招標(biāo)壓縮施工成本，只是治標(biāo)不治本的做法工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)■對設(shè)計施工工圖審查缺乏有有效的管理：◆開發(fā)企業(yè)往往往習(xí)慣性地一一拿到施工圖，，迫不及待的馬上組組織招標(biāo)、施工工等后續(xù)工作忽視了應(yīng)同步進(jìn)進(jìn)行的甲方施工工圖審查環(huán)節(jié)◆傳統(tǒng)的施工工圖審查，往往往偏重于設(shè)計規(guī)規(guī)范的審查，忽視對對客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的審查工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)◆工程的施工圖會會審，往往偏重重于“錯、漏、碰、缺”和施工工藝工序序等操作性方面面的審查◆客戶使用功能性性審查、關(guān)鍵施施工質(zhì)量通病防治節(jié)點、甲供供材、甲分包與與總包的交叉作業(yè)界面及節(jié)點點等，由于與總總包單位和監(jiān)理單位關(guān)系不大大，往往在施工工圖會審中很難發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)■缺乏標(biāo)準(zhǔn)的的最低價中標(biāo)忽忽視了質(zhì)量控制制◆在普遍采用用“工程量清單”報價方式后，最低價中標(biāo)成為為開發(fā)企業(yè)普遍遍采用的中標(biāo)原則。但由于在在考察、入圍、、招標(biāo)文件中缺乏統(tǒng)一的管理理標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、配合標(biāo)準(zhǔn)等等方面的考核及及要求，實際產(chǎn)生的最低價往往往是以降低工工程質(zhì)量為代價的工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)◆我們會在招招標(biāo)文件中明確確關(guān)鍵工序、關(guān)關(guān)鍵部位工藝質(zhì)量控控制體系的具體體要求嗎？◆我們會在招招標(biāo)文件中約定定工程質(zhì)量樣板板要求、成品保護(hù)要要求、工程照管管要求嗎？◆我們會在招招標(biāo)文件中約定定分戶驗收、交交付、維修等高、低限限指標(biāo)的獎懲要要求嗎？◆我們會在招招標(biāo)文件中約定定不同階段施工工企業(yè)技術(shù)、質(zhì)檢人人員的具體配備備要求嗎？工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)■對工程質(zhì)量量偏重于目標(biāo)管管理和結(jié)果管理理系要求◆專項技術(shù)方方案要求不明確確◆技術(shù)交底審審查流于形式◆關(guān)鍵工序、、關(guān)鍵部位質(zhì)量量控制的重要手手段樣板引路流于形形式工程質(zhì)量管理的的薄弱環(huán)節(jié)◆缺乏過程質(zhì)質(zhì)量控制的管理理工具，檢查要要求、檢查標(biāo)準(zhǔn)不清晰晰，質(zhì)量責(zé)任無無法落實◆對總分包