房地產(chǎn)市場報告 -2022年9月中國房地產(chǎn)市場月報8P

分化，現(xiàn)。觀：主要經(jīng)濟指標邊際改善，但穩(wěn)增長仍需政策加力護航政策：各地保交樓加速落地，630再現(xiàn)房貸財稅激勵穩(wěn)市場樓市：供應(yīng)增加而成交再跌，熱點城市去化亦轉(zhuǎn)降土地：平均地價創(chuàng)年內(nèi)新高，多城三批次土拍冷熱互現(xiàn)總編：丁祖昱張燕主編：孟音林波責任編輯：楊科偉馬千里柏品慧俞倩倩周奇邱娟姚鄭康李詩昀分化、竣工高增積極信號，但從銷售改善到投資政策層面，央行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，23城首套房貸利率或?qū)⑾抡{(diào)突破發(fā)文，明年底前居民換購住房可享個稅退稅優(yōu)惠，將續(xù)下行，成交環(huán)比跌幅都在40%附近。開盤平皆超觸及中止價。多數(shù)二線城市溢價率較第二輪策暖風的作用下，市場信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場也將逐步回穩(wěn)，但城市分化加?。浩湟?，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續(xù)，主要經(jīng)濟指標邊際改善，但穩(wěn)增長仍需政策加力護航大。便短、供策將適度寬松助力經(jīng)濟穩(wěn)增長，未來降準、降息仍是政策選項。3、行業(yè)釋放銷售筑底竣工高增積極信號，但投資、新開工等跌幅擴大各地保交樓加速落地，“930”再現(xiàn)房貸財稅激勵穩(wěn)市場、央行等多部委積極表態(tài)房地產(chǎn)，全國盡出。廣州、合肥等17個省市開展二。房于降低住房置換成本，促進改善性需求釋放。行做好房地產(chǎn)工作的根本遵循，要健全住房市場圍繞“三穩(wěn)”目標，持續(xù)完善房地產(chǎn)金實施用并視需要適當加大力度，引導(dǎo)行提供配套融資支持。購、青島取消二手房限購的政策，均在發(fā)布后一出，本月56個松綁城市中，區(qū)縣或縣級0008004000清款政策執(zhí)行，此外，二套房最低首付款比例結(jié)頂，四層及以上無地下室的主體結(jié)構(gòu)到四層樓重點監(jiān)管資金第一個使用節(jié)點條件的形象進度要求。求頻次0843222410101616565756594045711月2月3月4月5月6月7月8月9月次資料整理：CRIC到位釋放積極信號，預(yù)計后續(xù)將進，破解保交樓資金困境。在嚴守保交樓，全面實現(xiàn)問題項目有序復(fù)工，舉措將從試點到全面執(zhí)行過渡。城市通過調(diào)降人才落戶門檻等局部或變面臨一定阻力，弱二線、三四線用足用好政策工具箱，需求刺激加碼甚至有望全面取消“四限”。門、南寧等成交底部回升，環(huán)比持增。佛山、東莞等環(huán)都市圈城市“蠢蠢欲動”。環(huán)比縮決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或召開，各地強化保障剛需購房需求，紓。上海、成都等前期高熱城線和廣大基本面較差的三四線城市而言，購房群體容量與購買力雙重收窄，下行趨勢依舊。高置地潤樾府、中海星樾府兩項目為純新盤首開。外，三季度廈門、杭州等城市新增供應(yīng)面積較二季度也對去化壓力可控。因此房企在核心板塊積極推盤補貨。表：2022年9月全國30個重點城市商品住宅新增供應(yīng)面積(單位：萬平方米)-7%-3%-36%-5%-7%-5%-53%-50%-50%5%備注：上表中城市供應(yīng)數(shù)據(jù)為新申請預(yù)售證面積，本月根據(jù)25日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，整體市場熱度有小幅回升態(tài)表：2022年9月全國30個重點城市商品住宅成交面積(單位：萬平方米)-5%-7%-25%%%%%-35%4%%-29%1%備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)25日左右數(shù)據(jù)預(yù)估得到數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)圖：31個重點城市周度項目開盤去化率變動情況64%65%65%60%58%60%54%55%54%5455%49%50%52%50%51%50%45%43%42%42%41%43%40%34%%際遞減，市場信心有待恢復(fù)，從開盤去化率來客戶分流等市場熱度回落跡象。表：2022年9月全國重點城市項目開盤平均去化率變動情況4-14ptss-20pts-7pts-10pts55s6pts5ss3s5s8s-17pts-49pts-44pts-2pts-12pts5-47pts-16pts-15pts35-20pts-5pts-19pts3-1pts-14pts89pts8pts-15pts4、庫存：供求比上升而庫存穩(wěn)定，滬杭廬等去化周期僅約半年市供求比出現(xiàn)不同幅度回落，主因是新增供應(yīng)比回落、房企推貨不積極。城市短期新增了較大體量庫表：2022年9月30個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期(單位：萬平方米，月)-1%-1%-7%-7%-5%-1%-3%-1%-3%-2%-7%-1%-2%-3%-7%-2%-1%-5%-3%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯，求的縮水下二手房成交規(guī)模沖高后也將面臨乏-5%-13%-5%-31%-26%-36%5262-21%-26%-21%-33%數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，月，保障土地順利成交，包括北京、上海在內(nèi)的不價率環(huán)比微降，土地流拍現(xiàn)象所回落，部分城市流上升，如合肥、青島均是如此。3、分布：各能級城市表現(xiàn)分化，其中一二線城市因月內(nèi)多城集中土拍拉動，成交量價均較上月環(huán)比延續(xù)低位，城市、地塊分化趨勢更加顯著流速快的價值板塊受到房企青睞，素質(zhì)相須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。更高，由此會導(dǎo)致城市之間甚至地塊之120001200010000800060004000200001、供求：月內(nèi)一二線多城舉辦集中土拍，平均樓板價創(chuàng)近一年新高告0圖：300城經(jīng)營性用地月度供應(yīng)情況(萬平方米，幅)年9月27日，下同。平方米，創(chuàng)下近一年以來新高。0圖：300城經(jīng)營性用地月度成交情況0成交建筑面積(萬平方米)成交總價(億元)成交樓板價(元/平方米)北京、上海、杭州、合肥、武漢持，其中上海核心優(yōu)質(zhì)地塊仍引來了多家企業(yè)統(tǒng)市區(qū)，絕大多數(shù)遠郊地塊和運營難度較大的15.3%15.6%15.3%15.6%圖：重點監(jiān)測城市平均溢價率月度走勢4.7%.4%4.4%4.2%3.43.4%3.5%3.8%3.58%3.7%%%0.0%二線城市各自市內(nèi)土拍熱度的進一步分化，以圖：重點監(jiān)測城市土地流拍率月度走勢流拍率3、分布：一二線城市成交量價環(huán)比齊漲，上海三批次土拍收金超千億。除此之外，鄭州、沈陽、長春等城市的第二輪集滬深集中土拍的拉動下，成交量超過了提在此影響下，二線城市的成，武漢的成交面積最大，總建筑面積超過地。，未出現(xiàn)轉(zhuǎn)好，杭州、武漢等推出稀缺地塊的城市三批次土拍仍需也出現(xiàn)進一步下降。表：2022年9月各能級及十大重點城市經(jīng)營性用地成交情況(單位：萬平方米、億元、元/平方米)(重點城市)積9月9月9月44%%330%0462%%225%%257%282%———————8%.617%%1%%3%.13458%7.961842%420%——————————————1.24—4284%———46——92%-16%7%6%-13%4、重點地塊：多城三批次供地優(yōu)質(zhì)土地大增，京滬稀缺宅地競拍激烈得到緩解的影響下，這些城市三批次供心城區(qū)，比如上海三批次供地傳統(tǒng)城區(qū)的土地較排名城市地塊名稱成交價(億元)123456之江度假區(qū)單元XH1710-17(1)等地塊7之江度假區(qū)單元XH1710-16(1)等地塊8普陀區(qū)桃浦科技智慧城(W06-1401單元)015-01地塊9浦東楊思社區(qū)地塊及出讓條件較為嚴苛的中興塊稱樓板價(元/平方米)1234567892-09-23式本月成交總價最高的地塊為上海三批次中的靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，總價為120.60地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)越，靠近地鐵8號線最近開盤的天匯世紀璽成交均價約12.4萬上的商業(yè)辦公、導(dǎo)入2-09-23式次集中出讓，北京共推出18宗地，涉及海淀西部順利成交，并且有4宗觸及地價上限，整村地塊市場關(guān)注度頗高，該地塊位于西三環(huán)與四周邊改善項目云集，臨近的葛洲壩中國府項目平均售價達11.3萬元/平方米，周邊二手房價格也超過了115、政策：合肥可使用銀行保函作為競買保證，