潼南項目前期策劃報告

潼南項目前期策劃報告第一部分市場篇我們處在什么樣的市場環(huán)境——潼南市場調(diào)研競爭樓盤――云海藍(lán)灣調(diào)研基本情況：項目位置：潼南江北新城梅園路1號開發(fā)商：重慶市永佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：128畝建筑面積：9.8萬平方米綠化率：48％容積率：1.15總套數(shù)：532物管費：0.42元價格：花園洋房均價1450，最高價1510，最低價1370。精品文檔放心下載雙拼別墅均價2080項目開發(fā)情況：200精品文檔放心下載感謝閱讀公寓、花園洋房、雙拼別墅、獨立別墅組成。一期由132套花園洋房、5棟10套雙拼別墅組成；謝謝閱讀二期由花園洋房、雙拼別墅、12棟獨立別墅構(gòu)成；三期由雙拼別墅、花園洋房、高層公寓及商業(yè)步行街組成。謝謝閱讀云海藍(lán)灣住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)1精品文檔放心下載處在施工中。規(guī)劃布局：感謝閱讀精品文檔放心下載一種輕松休閑，自然親切，尺度柔和以及混合多元的人性化環(huán)境；謝謝閱讀感謝閱讀交流休憩的場所，如游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場、觀景臺、會所等。精品文檔放心下載主要賣點分析：區(qū)位優(yōu)勢：項目位于江北新城邊緣地帶，可享受新城未來的成熟配套。感謝閱讀景觀優(yōu)勢：項目位于涪江的北側(cè)，具有自然景觀的同時，還擁有水景資源。精品文檔放心下載規(guī)模優(yōu)勢：云海藍(lán)灣為潼南目前規(guī)模較大的項目之一，大規(guī)模易于打造大社區(qū)。感謝閱讀建筑優(yōu)勢：項目目前的別墅和花園洋房的建筑形態(tài)為潼南的唯一，易于占領(lǐng)房地產(chǎn)謝謝閱讀市場。配套優(yōu)勢：項目設(shè)置了觀景臺、游泳池、網(wǎng)球場等完善的配套設(shè)施。周圍交通：謝謝閱讀火車站、高速公路僅6分鐘，至老城3分鐘。戶型設(shè)計：一期：花園洋房戶型平層、錯層面積從130-180㎡；其中三房面積132.85-149.31四房面積139.62-171.38五房面積171.16-177.61（帶休閑室）躍層面積從206-280㎡雙拼別墅戶型面積在276㎡左右；二期：花園洋房面積與一期相當(dāng)；雙拼別墅戶型面積280-290㎡；花園洋房代表戶型如下：底層設(shè)置休閑廳，贈送12㎡的花園；二層設(shè)置屋頂露臺花園；四層為躍層，贈送屋頂花園。戶型分析點評：云海藍(lán)灣戶型設(shè)計主要參照借鑒――金科天湖美鎮(zhèn)的花園洋房。謝謝閱讀戶型設(shè)置寬大的主臥室，主臥室里設(shè)置書房；全部設(shè)置雙陽臺，包括客廳陽臺和生活陽臺，部分多陽臺，很受歡迎；感謝閱讀戶型設(shè)計考慮輔助功能用房：音樂廳、康樂室、儲存室等；感謝閱讀引入了屋頂花園、私家大花園等私人綠化空間；花園洋房全部采用了飄窗，且采用大面積玻璃窗，采光通風(fēng)較好。謝謝閱讀不足：客廳：開間為4.5m或4.8m，開間較大，但其進(jìn)深偏小，幾乎與開間尺寸相當(dāng)，謝謝閱讀大致成正方形的客廳不好使用；謝謝閱讀色彩處理比金科的洋房立面還是差得很遠(yuǎn)。錯層：梯步分兩段，使用不方便，房間通道太浪費配套設(shè)施：家門口200感謝閱讀各行政單位近在咫尺。精品文檔放心下載籃球場、特色風(fēng)情街、休閑茶樓、超市等。智能化設(shè)施：云海藍(lán)灣對整個小區(qū)實行全封閉式管理。精品文檔放心下載系統(tǒng)的控制之下。精品文檔放心下載控系統(tǒng)，保安24小時巡邏管理，鋼絲網(wǎng)圍墻+現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)式鋼混圍墻合圍。感謝閱讀物業(yè)管理：謝謝閱讀謝謝閱讀件、郵政快遞等。調(diào)研實例――洋房：房號：9-1-2面積：147.98㎡戶型：三房二廳二衛(wèi)精品文檔放心下載單價：1420元/㎡總房款：203828元一次性付款97折，折后單價約1377元/㎡五通費：約5000元精品文檔放心下載房號：9-2-2面積：135.71㎡戶型：三房二廳二衛(wèi)精品文檔放心下載單價：1410元/㎡總房款：191351元啟示云海藍(lán)灣是潼南目前檔次及價格最高的住宅小區(qū)。當(dāng)潼南人都在修普通住宅的時候，它提供的是差異化的產(chǎn)品――花園洋房謝謝閱讀和別墅當(dāng)潼南開發(fā)商都只建房子的時候，它提供了大配套和景觀所以，當(dāng)別人只能賣七八百乃至六七百的時候，它賣到了1400。精品文檔放心下載一、在售樓盤普遍特征分析感謝閱讀銀鑫苑、四方花園等。１、基本情況項目名云海藍(lán)嘉瑞花陽光小廣電名水晶翠銀鑫苑四方花精品文檔放心下載稱灣園區(qū)都園園占地面積128畝458071400026640230251.47公頃總建面9.8萬40597.3810萬1533334639532803

積容積率1.152.33.352.01.762.0精品文檔放心下載綠化率48％30.3％31.1％36.5％40％謝謝閱讀總戶數(shù)532約600142150400戶300戶感謝閱讀★除陽光小區(qū)和廣電名都為單體樓外，其他樓盤均為花園小區(qū)。精品文檔放心下載★高素質(zhì)樓盤缺乏，其中云海藍(lán)灣的樓盤綜合素質(zhì)最高。謝謝閱讀★除了陽光小區(qū)和廣電名都外，均分期開發(fā)，開發(fā)周期較長。精品文檔放心下載★個盤每次推出量在1.5-4萬㎡?！锶莘e率，平均約2.0，云海藍(lán)灣容積率僅1.15。感謝閱讀★規(guī)劃布局大多采取簡單的圍合式布局，不講究朝向和景觀。精品文檔放心下載★多層為主。除廣電名都為電梯高層，水晶翠園有帶電梯高層外。感謝閱讀★電梯房已出現(xiàn)在市場，開始逐漸被客戶接受。2、價格★老城區(qū)在售樓盤價格在710-880元/㎡；★涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)在售樓盤價格在818-998元㎡感謝閱讀★江北新城普通在售樓盤價格690-780元/㎡；精品文檔放心下載★江北新城電梯房價格在1200元/㎡；★江北新城花園洋房價格在1400元/㎡。３、戶型★二房面積主要集中在75-110平方米，比例較小，約為15％；感謝閱讀★110-14065％；感謝閱讀★三房兩廳一衛(wèi)較少；★四房及以上，面積從145～180㎡不等，所占比例約為30％，多為躍層；感謝閱讀★集資房戶型主要分120、150、190㎡三種戶型；感謝閱讀★戶型出現(xiàn)了飄窗、大面積落地窗、露臺、屋頂花園等創(chuàng)新結(jié)構(gòu)；精品文檔放心下載★大面積戶型功能分區(qū)混亂，浪費過道面積。４、自身配套★多數(shù)小區(qū)有供給業(yè)主休閑、娛樂、健身場所，大都數(shù)有商業(yè)配套。精品文檔放心下載★大多小區(qū)都建有中庭花園，綠化環(huán)境成為銷售的主要賣點之一。謝謝閱讀★車位配置標(biāo)準(zhǔn)較低。５、智能化管理★從現(xiàn)有銷售樓盤情況看，樓盤的智能化程度偏低?！锔兄x閱讀保安系統(tǒng)都為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。少量樓盤采用可視對講系統(tǒng)。精品文檔放心下載6、物業(yè)管理★除云海藍(lán)灣外，其他樓盤未指名推介物業(yè)管理公司，含混帶過。精品文檔放心下載★物業(yè)管理費價格約為0.2-0.5元。★物業(yè)管理水平偏低?！锵M者對物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識還不清晰?！镂飿I(yè)管理尚未成為潼南房地產(chǎn)銷售的重要輔助手段。７、營銷推廣★宣傳推廣方面投入較少，前期整體包裝上比較粗糙，渲染力度不夠。精品文檔放心下載★項目后期宣傳力度不足，營銷手段單一?！锒鄶?shù)樓盤的銷售人員專業(yè)知識欠缺，職業(yè)素質(zhì)較差，服務(wù)意識不強。謝謝閱讀二、結(jié)論在普通住宅競爭激烈的市場環(huán)境下，要想贏得市場，只有走產(chǎn)品差異化路線，感謝閱讀即打造差異化產(chǎn)品，樹立項目的差異化形象，來超越普通競爭層面。第二部分定位篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場———項目市場定位一、項目概況1、地塊位置項目地塊位于涼風(fēng)埡經(jīng)濟園區(qū)，涪江南橋頭，距涪江及橋南大道約500米。謝謝閱讀2、地塊面積地塊占地面積133畝，容積率≤1.6。3、地質(zhì)地貌地塊由三座小山坡圍合而成，地勢高差最大相差約50米。謝謝閱讀4、周邊情況地塊北面為農(nóng)房住宅區(qū)，西面目前為毛地，一條規(guī)劃中的市政道路將項目地塊精品文檔放心下載西面通過，南面及東面均為未開發(fā)的山地。二、項目SWOT分析1、優(yōu)勢分析（S）☆區(qū)位優(yōu)勢——離塵不離城謝謝閱讀感謝閱讀新城區(qū)的距離。感謝閱讀引力更大。本區(qū)域住宅價格高于江北新區(qū)就是證明。☆資源優(yōu)勢——原生態(tài)坡地地塊內(nèi)為山體環(huán)繞，最大高差達(dá)50米，可依勢造景，打造“原生態(tài)感謝閱讀花園”社區(qū)，建成社區(qū)綠地率將達(dá)50%以上。☆景觀優(yōu)勢——獨享自然景觀和江景項目地塊內(nèi)植被豐富，自然景觀迷人，極具生態(tài)優(yōu)勢；距涪江較近，可在地塊內(nèi)一覽江景，具有江景資源?！钜?guī)模優(yōu)勢——大型低密度社區(qū)本項目占地約140謝謝閱讀總建筑面積為超過10萬平方米的堪稱潼南罕有的大型低密度生態(tài)社謝謝閱讀區(qū)。2、劣勢分析（W）☆客戶量不明感謝閱讀費群體和消費力不明朗，給項目目標(biāo)客戶群定位帶來一定影響。精品文檔放心下載☆居住氛圍不濃項目所在區(qū)域為經(jīng)濟園區(qū)，居住氛圍不濃。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷椖颗c老城隔離，其心理落差遠(yuǎn)不是一路之感謝閱讀隔。☆配套設(shè)施欠缺精品文檔放心下載需要，這對本項目的配套設(shè)施將提出更高要求。感謝閱讀動等對項目成敗有直接影響。3、機會分析（O）☆市場稀缺潼南600－800元的房價，決定了主流市場的低端產(chǎn)品謝謝閱讀感謝閱讀品。云海藍(lán)灣的成功，也證明，差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤空間。精品文檔放心下載☆檔次突破精品文檔放心下載精品文檔放心下載動效應(yīng)，并使該效應(yīng)在推廣中起到持續(xù)性作用。☆強強聯(lián)合感謝閱讀精品文檔放心下載功率。4、風(fēng)險分析（T）☆政策風(fēng)險政府宏觀調(diào)控政策力度加大，對樓市產(chǎn)生非系統(tǒng)性風(fēng)險加大；謝謝閱讀七部委出臺的房地產(chǎn)政策，遏制了市場快速升溫的勢頭，造成客戶持感謝閱讀幣待購的觀望心態(tài)?！钍姓L(fēng)險感謝閱讀時動工，將直接影響到項目開發(fā)時機與進(jìn)程?！顑r格風(fēng)險700-800元/㎡，精品文檔放心下載且有低價位集資房的影響，給項目的價格定位帶來一定的影響。感謝閱讀感謝閱讀既要注重項目檔次，還必須控制成本?！钍袌鋈萘匡L(fēng)險高端產(chǎn)品及高價位決定了客戶群體的有限。精品文檔放心下載本項目的高端目標(biāo)客戶制約很大。本項目應(yīng)在許多方面超越云海藍(lán)灣，才能把握良好的市場機遇來。感謝閱讀三、策略形成1、發(fā)揮優(yōu)勢，樹立高端住宅形象：目前潼南房地產(chǎn)市場占主體地位的主要是普通住宅和集資房，僅有廣電名精品文檔放心下載都電梯高層和云海藍(lán)灣花園洋房兩個較特殊項目。充分利用潼南項目整體偏低的市場狀況，充分展示項目資源優(yōu)勢、景觀優(yōu)謝謝閱讀勢、規(guī)模優(yōu)勢及項目獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢，打造差異化產(chǎn)品。最終樹立項目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。2、轉(zhuǎn)化威脅，超越競爭層面：本項目最大的威脅來自1）普通住宅的低品質(zhì)低價格2）競爭產(chǎn)品云海藍(lán)灣。要在競爭中突圍，1）要跳出低品質(zhì)低價格層面，以項目的高品質(zhì)及獨特的產(chǎn)品形態(tài)來超謝謝閱讀越普通競爭層面。2）要通過品的優(yōu)化、包裝宣傳的強化、營銷策劃的差異化來超越同質(zhì)謝謝閱讀競爭。3、通過包裝推廣，增加產(chǎn)品附加值：謝謝閱讀感謝閱讀品創(chuàng)新元素，增加產(chǎn)品的附加值。同時提升產(chǎn)品價格四、項目目標(biāo)客戶群定位1、目標(biāo)客戶群的種類客戶來源：主要以潼南縣城的消費者為主，向潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射。精品文檔放心下載客戶職業(yè)：主要是潼南的成功人士，政府公務(wù)員、私人企業(yè)主、個體商戶、感謝閱讀周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外經(jīng)商的老板等。2、目標(biāo)客戶特征描述如下：有相當(dāng)經(jīng)濟實力，購買力較強，以二次置業(yè)為主；以事業(yè)有成的中年人為主，年齡多在40歲以上；感謝閱讀事業(yè)有成后，對生命健康格外關(guān)注；鐘情自然景觀，對生活方式、居住人文環(huán)境特別挑剔。謝謝閱讀精品文檔放心下載約服務(wù)和經(jīng)營性多種服務(wù)。3、目標(biāo)客戶群的年齡本項目的目標(biāo)客戶群以40～55歲為主，約占80%。精品文檔放心下載55歲以上的占15%以上。40歲以下的，由于收入的原因，所占比重在5%左右。精品文檔放心下載4、目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布本項目絕大多數(shù)目標(biāo)客戶來自潼南縣城，預(yù)計占總額的80%。精品文檔放心下載少量來自潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)，預(yù)計占總額的15%。少量來自周邊市縣，預(yù)計占總額的5%。五、項目定位1、開發(fā)理念掀起潼南居住革命―――徹底顛覆潼南人居現(xiàn)狀―――全面提升潼南人居品質(zhì)―――精心打造潼南人居名片2、項目定位方案一：潼南首席、大型低密度、原生態(tài)別墅、洋房社區(qū)內(nèi)涵：重檔次。項目定位為目前潼南檔次最高的項目，全為別墅和洋房產(chǎn)品；精品文檔放心下載重環(huán)境。充分利用項目的地勢及景觀優(yōu)勢，打造成潼南獨有的生態(tài)社區(qū)。精品文檔放心下載重身份。項目要成為購房者身份的名片，要成為潼南新人居的名片，成為精品文檔放心下載一種高附加值的產(chǎn)品。低密度，大規(guī)模。項目容積率控制在≤1.2，總建面在10萬－萬㎡左右；感謝閱讀全新居住理念。塑造出本項目與眾不同的現(xiàn)代生態(tài)、健康居家形象。方案二：潼南首創(chuàng)養(yǎng)生莊園☆感謝閱讀感謝閱讀即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補養(yǎng)之意。總之，養(yǎng)生就是保養(yǎng)生命的意思。謝謝閱讀☆謝謝閱讀身養(yǎng)性必備之條件?！罡兄x閱讀☆本項目可融入的養(yǎng)生元素體現(xiàn)在以下幾個方面：養(yǎng)尊：以隱私抵抗張揚，世外桃源的生活體現(xiàn)尊貴身份；養(yǎng)心：以清凈抵抗煩擾，在大自然里安個家；養(yǎng)性：以超然抵抗緊張，山水為鄰，陶冶性情；養(yǎng)氣：以新鮮抵抗渾濁，每天呼吸新鮮空氣；養(yǎng)神：以有序抵抗無序，使人神形兩旺；養(yǎng)聆：以動聽抵抗喧囂，令他自然天籟之音；養(yǎng)目：以園林藝術(shù)抵抗單調(diào)、僵硬，讓人心清目明。我司推薦：方案二感謝閱讀們的消費欲望。直接賣山水、園林的項目已經(jīng)流行房地產(chǎn)市場多年，沒有新鮮感。謝謝閱讀養(yǎng)生主題，可以直接與其它項目形成差異，與眾不同。養(yǎng)生主題可以有豐富的文化內(nèi)涵可以挖掘。可以充分延展。感謝閱讀六、項目命名建議主推案名：立業(yè)·新天地該命名內(nèi)涵是：客戶告別舊城舊房，喬遷新居，面貌煥然一新、生活欣欣向榮。感謝閱讀立業(yè)地產(chǎn)的事業(yè)開創(chuàng)新局面、躍上新臺階；該命名大氣、上口、易記；該命名內(nèi)涵豐富而空靈，留有遐想的余地；該命名可以把本項目與潼南其它住宅區(qū)別開來其它推薦名：城市山谷沁園春景格蘭晴天第三部分產(chǎn)品篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項目發(fā)展建議一、產(chǎn)品策略“差異化”策略―――緊貼潼南區(qū)域市場―――打造潼南高檔住宅項目總體檔次建議項目檔次定位為潼南最高檔次的居住社區(qū)【尊崇身份尊貴社區(qū)】內(nèi)涵為：☆社區(qū)業(yè)主主要為潼南中上層階層人士及成功人士；☆入住本社區(qū)將成為一種身份的象征；☆社區(qū)要體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份，讓業(yè)主有一種成功滿足感。精品文檔放心下載二、建筑規(guī)劃建議１、整體規(guī)劃思想：結(jié)合坡地地形，依山就勢天人合一內(nèi)涵：各組團(tuán)和整體規(guī)劃的關(guān)系就是“形”和“神”的關(guān)系，如散文一樣，謝謝閱讀形散而神不散，使整個小區(qū)渾然一體；總體規(guī)劃要體現(xiàn)物以類聚，人以群分，居住習(xí)慣、生活方式等方面存謝謝閱讀在差異的業(yè)主不可放在同一組團(tuán)內(nèi)，也就是不同的產(chǎn)品形態(tài)形成相對謝謝閱讀獨立的組團(tuán)；結(jié)合山地的地形，依山就勢，修建坡地建筑，創(chuàng)造目前潼南市場基本精品文檔放心下載無山地建筑的市場空白點，形成差異化，同時也可減少土方成本。精品文檔放心下載在整體的規(guī)劃上不要過分的強調(diào)軸線的對稱關(guān)系，尤其是中軸線的對感謝閱讀稱關(guān)系，也不要過分注重組團(tuán)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使小區(qū)有精心規(guī)劃但又顯謝謝閱讀得自然，各組團(tuán)關(guān)系自然協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的整體性；２、規(guī)劃建議：☆環(huán)繞布局將項目北側(cè)的山體推平至等高線XXX精品文檔放心下載洼地，將來作為小區(qū)中庭景觀用地。由此形成由東側(cè)、南側(cè)山體環(huán)繞的感謝閱讀為相對平整用地，西側(cè)為小區(qū)入口，北側(cè)為江景的再生地形。謝謝閱讀將項目北側(cè)的山體推平至等高線XXX感謝閱讀21謝謝閱讀層住宅不能構(gòu)成對江景別墅的遮擋。江景別墅沿線南側(cè)靠中庭位置，再布置一排或兩排別墅或洋房。感謝閱讀感謝閱讀環(huán)繞布局的構(gòu)圖，并由地勢高差使各排建筑呈現(xiàn)起伏變化。謝謝閱讀☆組團(tuán)布局：謝謝閱讀聯(lián)排雙拼疊拼別墅組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)。整個社區(qū)由主干道把各個組團(tuán)精品文檔放心下載連為一體，各個組團(tuán)相對獨立，又有機聯(lián)系，每個組團(tuán)各具特色。精品文檔放心下載☆交通網(wǎng)絡(luò)精品文檔放心下載感謝閱讀主干道極盡便捷，同時減少對自然景觀的干擾?！罡兄x閱讀閑賞景漫步，豐富社區(qū)文化，來提升項目及企業(yè)品牌?！钴囄唬簞e墅類車位標(biāo)準(zhǔn)，考慮戶均一個室內(nèi)車位。感謝閱讀三、產(chǎn)品類型建議1、產(chǎn)品類型目前潼南市場的缺乏高端項目，可通過修建別墅及洋房來與潼南目感謝閱讀前的市場產(chǎn)品形成差異化。1）以花園洋房為主。2）聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔。3）少量獨立別墅4謝謝閱讀語間的項目規(guī)劃及景觀設(shè)計。2、戶型的差異化：在體現(xiàn)居住空間舒適，功能齊全的前提下打造別墅的特色。謝謝閱讀同時控制好戶型的面積，銷售上就具備了產(chǎn)品和總價的優(yōu)勢。謝謝閱讀利用坡勢，做出低于2.20米的半地下架空層，贈送客戶面積。感謝閱讀1）雙拼別墅、聯(lián)排別墅：3精品文檔放心下載臺，一層附帶私家花園，考慮車庫一個或露天停車位。面積可控制在170－180平米、200－210平米、220－230平米三個等級。精品文檔放心下載可借鑒的項目：建工未來城的聯(lián)排別墅。2）疊拼別墅：由四層組成，其中一、二層為一戶，三、四層為一戶，一棟由四謝謝閱讀謝謝閱讀花園露臺，可考慮車庫或露天車位。面積控制在160-170平米、180－190平米兩種類型。感謝閱讀可借鑒的項目：學(xué)府大道69號、山語間。（聯(lián)排別墅示意）（疊拼別墅示意）3）獨立別墅：每棟3層，面積控制在230－280㎡左右。精品文檔放心下載（獨立別墅示意）4）退臺式別墅洋房：本戶型是根據(jù)山地地形而生，依山就勢，逐級退臺。本戶型為單層結(jié)構(gòu)，面積控制在100－140平米左右。適合有經(jīng)濟實力的退謝謝閱讀休夫婦。本戶型能最大程度節(jié)省土方成本，而且形式新穎獨特。本戶型是否采用，由設(shè)計師根據(jù)地形地貌而定。可借鑒的項目：金科天湖美鎮(zhèn)的退臺式花園洋房；恒運青河灣的花園精品文檔放心下載景觀洋房。（退臺式洋房示意）5）花園洋房：這是本項目的主力產(chǎn)品類型。該類型產(chǎn)品從戶型到立面設(shè)計，都可借鑒金科天湖美鎮(zhèn)、上島的設(shè)計。謝謝閱讀圖示如下四、各類戶型的配比建議：面積比例名稱備注

（平方米（按面積雙拼、聯(lián)排別墅170－230左右20%根據(jù)實際地理位置情況，2套或以上聯(lián)成一排。疊拼別墅160-1909%利用坡地高差，上下兩套重疊，獨立進(jìn)出。獨立別墅230－280左右6%安排了6%的比例，主要是以獨立別墅的產(chǎn)品的價格。獨立別墅采取ＤＩＹ模式。退臺洋房100－140左右5%穎和實用取勝。花園洋房100－16060%精品文檔放心下載左右巧和景觀優(yōu)勝取勝。說明：戶型定位的思路是：盡可能提供比云海藍(lán)灣更新穎的產(chǎn)品，力爭人無我有做云海藍(lán)灣已有的產(chǎn)品，盡可能戶型更精巧、立面更美觀，力爭人有我精品文檔放心下載精相同戶型，面積比云海藍(lán)灣適當(dāng)減小，單價相同但總價要低，力爭實惠謝謝閱讀五、建筑風(fēng)格要點建議1、本項目在建筑總體風(fēng)格上建議采用現(xiàn)代風(fēng)格。感謝閱讀讓人有耳目一新的感覺。2、現(xiàn)代風(fēng)格的表現(xiàn)元素較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃、色彩變化豐富。3、現(xiàn)代風(fēng)格的優(yōu)勢35歲至50感謝閱讀歲左右的客戶，而這部分客戶也恰恰是我們的目標(biāo)客戶。4、代表樓盤：學(xué)府大道69號、金科天湖美鎮(zhèn)。（現(xiàn)代風(fēng)格示意）六、環(huán)境景觀建議☆小區(qū)入口水體的打造。精品文檔放心下載行和車行均由左右兩側(cè)通過。精品文檔放心下載（入口水景示意）☆中庭花園的打造。精品文檔放心下載沿中庭花園的北、東、南三面分層次布局建筑。強調(diào)景觀的謝謝閱讀觀賞性與參與性相結(jié)合，使整個小區(qū)成為人們修身養(yǎng)性、頤享天年的樂感謝閱讀園。中庭花園要作為小區(qū)的亮點，來著力打造。（中庭花園示意）☆路網(wǎng)的規(guī)劃。精品文檔放心下載山走勢，以體現(xiàn)良好的美學(xué)效果；休閑路徑邊設(shè)置凳椅，便于休閑。謝謝閱讀☆私家花園的規(guī)劃。感謝閱讀配要植物園內(nèi)植物相配，注意其季節(jié)性、高低、色彩須錯落有致；切忌謝謝閱讀平面化、單一化。七、戶型設(shè)計建議戶型要做到舒適性設(shè)計，保證各功能房間的私密性，以及戶型設(shè)計精品文檔放心下載的適應(yīng)性；建議客廳的立面采用大面積落地玻璃窗，增加房間的采光和觀景效謝謝閱讀果；注重配設(shè)親自然的大陽臺和露天平臺，使居住者真正體味與大自然感謝閱讀情景交融的生活。精品文檔放心下載結(jié)合地勢，盡可能做出不計容積率的半地下架空層面積贈送客戶。感謝閱讀八、配套設(shè)施規(guī)劃建議1、住戶專車考慮到本項目的檔次，同時考慮到本項目地處相對偏遠(yuǎn)的新區(qū)，周精品文檔放心下載邊生活配套不夠齊備，住戶即使有私家車也不可能全家都能享用。精品文檔放心下載因此，建議設(shè)置潼南首創(chuàng)。尊貴獨享住戶專車2、核心配套建議設(shè)置潼南首創(chuàng)大型養(yǎng)生會所室內(nèi)設(shè)施：中醫(yī)保健中心：如重慶富僑那樣專業(yè)的保健中心，增設(shè)專業(yè)的中醫(yī)推感謝閱讀拿、針灸、拔火罐等。乒乓球室、茶樓、書吧、棋牌室等。室外考慮：游泳池、網(wǎng)球場、兒童樂園、老人晨練場。大眾健身路徑。（網(wǎng)球場和游泳池示意）3、入口商業(yè)配套為滿足小區(qū)住戶的基本生活需求，在小區(qū)西面入口水景兩側(cè)，設(shè)置精品文檔放心下載1000－2000平米的商業(yè)面積。該商業(yè)物業(yè)可作便利超市、小型肉菜市場、特色風(fēng)味餐廳等。精品文檔放心下載4、幼兒園南目本小區(qū)有達(dá)11萬平米的建設(shè)規(guī)模，幼兒園的配套設(shè)施必不可少。謝謝閱讀南目幼兒園布置在小區(qū)西側(cè)入口附近為宜，可與商業(yè)配套建筑物一并規(guī)精品文檔放心下載劃，施工可放在項目開發(fā)的后半段。九、智能化方案建議精品文檔放心下載化安防設(shè)施極為重要。感謝閱讀前潼南最高等級配置，建議以下：管理智能化系統(tǒng)：背景音樂系統(tǒng)，IC卡三表出戶；謝謝閱讀車庫智能化管理系統(tǒng)；電子安防系統(tǒng)：保安總控室閉路監(jiān)控，周界紅外線監(jiān)控自動防盜報警，可視對講、IC門禁；主臥室設(shè)緊急按鈕，廚房燃?xì)庑孤秷缶揖又悄芑芾硐到y(tǒng)：因特網(wǎng)；十、物業(yè)管理建議謝謝閱讀超前的物業(yè)管理是項目品質(zhì)的有力保障，更是項目保值升值的重要因精品文檔放心下載素。針對本項目情況，物業(yè)管理應(yīng)注重以下幾個方面：☆物業(yè)管理提前介入的服務(wù)理念精品文檔放心下載感謝閱讀入將為別墅的銷售推廣提供有利的支持。☆專業(yè)化運作模式精品文檔放心下載各方面要求亦高。精品文檔放心下載制交給當(dāng)?shù)匚锕芄?。☆酒店式服?wù)，彰顯業(yè)主尊貴本項目的物管服務(wù)，一定要超越潼南當(dāng)?shù)氐奈锕芩剑嬲凑障冗M(jìn)的的物精品文檔放心下載精品文檔放心下載小區(qū)價值。☆一站式服務(wù)相結(jié)合謝謝閱讀感謝閱讀服務(wù)，讓業(yè)主得到與眾不同的享受，在軟件上做足文章。十一、裝修套餐建議購買高檔住宅的人群越來越希望住宅的裝修不用花費自己過多精力和時謝謝閱讀間。所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。多數(shù)人愿意選擇菜單式裝謝謝閱讀修。而要求精裝修（提包入?。┖筒灰笱b修（毛坯）的只占據(jù)少數(shù)。精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載餐館點套餐。十二、項目開發(fā)建議本項目的開發(fā)目標(biāo)是以坡地建筑及景觀資源優(yōu)勢樹立項目品牌。開發(fā)建議如下：☆謝謝閱讀目土地價值，科學(xué)而有前瞻地進(jìn)行市場定位，確定開發(fā)策略。精品文檔放心下載時間：9月1日――9月15日☆精品文檔放心下載計。并要求設(shè)計公司考察、借鑒重慶的類似項目，如金科－上島謝謝閱讀方案完成時間為9月15日――10月30日謝謝閱讀☆謝謝閱讀感謝閱讀底社區(qū)一級道路的暢通。時間：10月下詢――12月下旬☆精品文檔放心下載設(shè)施先作為售樓中心使用。力爭明年五一進(jìn)行項目銷售。時間：06年1月1日――4月下旬☆感謝閱讀旺地作分賣場，進(jìn)行項目形象展示并積累客戶。量身定做采用菜單感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載據(jù)業(yè)主要求在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)進(jìn)行修改調(diào)整，相對靈活地調(diào)整戶型面精品文檔放心下載積。推出洋房則著重展示形象、宣傳賣點，以貴賓卡的形式積累客戶謝謝閱讀時間：05年12月下旬――4月下旬附：可借鑒項目資料金科天湖美鎮(zhèn)基本情況：建筑類別：花園洋房、別墅物業(yè)地址：渝北北部新區(qū)金開大道1號占地面積：560000平方米建筑面積：400000平方米感謝閱讀容積率：1.2綠化率：43.2％總戶數(shù)：約2000戶樓層狀況：4層項目簡介：金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)金開大道1850謝謝閱讀面積蓄100250謝謝閱讀背靠群山，三面臨水，擁有良好的自然山水資源。感謝閱讀金科多年來精心研發(fā)的花園洋房第三代產(chǎn)品理念：感謝閱讀“露”的生活哲學(xué)空間；感謝閱讀升華。各類建筑吸取名家之精華，山水湖泊近在咫尺，高尚生活完美演繹；精品文檔放心下載感謝閱讀文明的40多萬平方米人文大宅社區(qū)。建筑設(shè)計：金科·天湖美鎮(zhèn)以中國山水文化為線索,以現(xiàn)代園林空間為起點,以水為靈感謝閱讀魂,以溪為“綠軸”,成中國麒麟狀,庭院深深,花園洋房、獨立聯(lián)排別墅,小橋流精品文檔放心下載水,好一派鄭板橋筆下的民居舒美畫卷。謝謝閱讀異的南、北兩區(qū)。南區(qū)花園洋房強調(diào)建筑退臺的特點，以簡潔、現(xiàn)代為主要特征，在建筑的形精品文檔放心下載體材料和色彩上與自然相融合，并強調(diào)建筑材料的對比，用仿木的暖色調(diào)與精品文檔放心下載金屬、玻璃等對此，形成風(fēng)格清新、宜人的小尺度的居住建筑。感謝閱讀南區(qū)高層建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主，強調(diào)簡潔流暢的線條及建筑的整體性，并突感謝閱讀出現(xiàn)代的材料和現(xiàn)代的構(gòu)造技術(shù)，同時注重建筑的整體空間關(guān)系。謝謝閱讀小區(qū)的公共建筑也根據(jù)所處的不同區(qū)域和不同地形地貌設(shè)計為不同風(fēng)格的建感謝閱讀筑和空間形式。南區(qū)高層下部的商業(yè)街延續(xù)高層建筑簡略、明快、流暢的設(shè)計風(fēng)格，并結(jié)合精品文檔放心下載廣場綠化，形成活潑的外向型商業(yè)空間。南區(qū)的水岸商業(yè)街與水岸地形緊密結(jié)合，通過平臺、踏步使人的活動延伸至精品文檔放心下載水面，同時在建筑風(fēng)格上也以簡潔清新的風(fēng)格為主，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市生活的謝謝閱讀基調(diào)。小區(qū)的商業(yè)街以傳統(tǒng)民居為主要風(fēng)格，但不是簡單的模仿，而是在材料運用感謝閱讀與細(xì)部處理上與花園洋房的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)呼應(yīng)，同時著重表現(xiàn)作為商業(yè)街精品文檔放心下載的建筑性格和應(yīng)有的氣氛。交房標(biāo)準(zhǔn)：住宅按毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付，暫定如下：1、外墻面：建筑外墻面貼高級面磚或部分高級外墻涂料。謝謝閱讀2、內(nèi)墻面：住宅內(nèi)墻面為水泥砂漿抹面，公共部分內(nèi)墻面采用乳膠漆。精品文檔放心下載3、天棚面：公共部分天棚面采用乳膠漆，戶內(nèi)天棚采用水泥砂漿抹面。感謝閱讀4、屋面：坡屋面為彩色屋面瓦，屋面作防水處理，并設(shè)保溫隔熱層。感謝閱讀5、樓地面及其他：○公共樓梯間：采用高級玻化磚貼面，?；u踢腳?！鹁肺臋n放心下載回填）○底層私家花園：根據(jù)景觀要求，部分采用景墻或欄桿圍護(hù)，地面種植土感謝閱讀（厚感謝閱讀○露臺、陽臺：均安裝防護(hù)欄，露臺樓面作防水處理。6、外墻門窗：采用優(yōu)質(zhì)鋁合金門窗。7、進(jìn)戶門：為高級子母防盜門，陽臺、露臺為鋁合金推拉門，宅內(nèi)只留門洞謝謝閱讀8、通訊及閉路：每戶預(yù)留兩對直撥電話接口，internet接駁口，有線電視閉感謝閱讀路線入戶。9、空調(diào)位：客廳、主臥室、次臥室均設(shè)空調(diào)位，空調(diào)位有組織排放冷凝水。精品文檔放心下載10、信箱：單元入口處設(shè)專用不銹鋼信箱。感謝閱讀給水、燃?xì)饨又翍魞?nèi)，廚房、衛(wèi)生間設(shè)排水口。謝謝閱讀謝謝閱讀規(guī)劃設(shè)計：感謝閱讀面、森林的自然條件激發(fā)出設(shè)計的創(chuàng)造力。在規(guī)劃設(shè)計中遵循以下原則：謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載產(chǎn)品，不同的容量和密度。小區(qū)中優(yōu)先考慮公共空間，小區(qū)的公共利益應(yīng)大于私人利益。精品文檔放心下載感謝閱讀系統(tǒng)和多功能復(fù)合的車行系統(tǒng)。小區(qū)的基本構(gòu)成元素是界面清晰的小組團(tuán)的鄰里結(jié)構(gòu)。謝謝閱讀感謝閱讀綠地。號樓和22-29號樓）謝謝閱讀●總建筑面積：8萬多平方米●容積率約：0.98（不含地下車庫）●居住戶數(shù)約：400戶●綠化率約：40%（含15米綠化帶）社區(qū)配套：8個超級高端大盤來共同搭建起謝謝閱讀重慶城新富人區(qū)。便捷小鎮(zhèn)感謝閱讀勢。宜家小鎮(zhèn)配備銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、洗染店、茶樓、餐飲、酒吧等。精品文檔放心下載教育小鎮(zhèn)謝謝閱讀謝謝閱讀中起步就領(lǐng)先一步。健康小鎮(zhèn)感謝閱讀乒乓球、醫(yī)療門診等。室內(nèi)室外，亦趣亦動。健康，從運動開始。精品文檔放心下載園林景觀：三重水體綠化景觀帶

湖區(qū)天然綠化景觀帶精品文檔放心下載精品文檔放心下載式護(hù)岸及大片濃郁綠蔭自然延伸入水，形成景觀旖旎的湖岸風(fēng)景線。謝謝閱讀

中心綠化水景軸中心綠化水景景觀軸長約200米、寬約30米，以錯落有致的名貴喬灌木林感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀念。

樓間循環(huán)水體綠化帶謝謝閱讀謝謝閱讀景觀規(guī)劃十重園林景觀：