房改規(guī)定的成本價格

以前，公房都是以分配的方式分給本單位的職工居住，隨著住房制度的改革，權(quán)屬明確的單位可以向職工出售公有住房，這就涉及到價格的問題。按照建房（1995）472號建設(shè)部關(guān)于房改售房權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定的通知，確實涉及到成本價和標準價兩種說法：一是，職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，經(jīng)登記核發(fā)后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為″私產(chǎn)″，注記包括房改出售成本價房，總價款。二是，職工以標準價購買住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實后，也發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為：″私產(chǎn)（部分產(chǎn)權(quán)）″，注記包括房改出售的標準價房，總價款，售房單位，產(chǎn)權(quán)比例（個人與單位）。可見以標準價購買的房子個人獲得的還是部分產(chǎn)權(quán)，這向真正意義的個人產(chǎn)權(quán)過渡還有一個過程。因此，各個省市基本上都是因地制宜略有差異。以北京為例，在2001年，為了加快房改進程，北京市鼓勵一些單位按照市場價格來出售公有住房，按有關(guān)規(guī)定，只要取得權(quán)屬證明和繳納土地出讓金后，都可以按照市場價格出售給職工。在我市房改的開展過程中，基本上是參照成本價，即830元／平方米，然后再結(jié)合工齡、房屋折舊、地段、朝向、樓層、室內(nèi)裝修等綜合因素，最后確定個人應(yīng)交付的實際款額。

以成本價購買的房屋，在一年內(nèi)再行轉(zhuǎn)讓時，出售方應(yīng)繳納綜合稅（包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅和個人所得稅等），而對于買受方來說，則需繳納土地出讓金、過戶手續(xù)費、印花稅、契稅等。

什么是房改成本價、經(jīng)濟適用住房價、商品房價，三者之間有什么區(qū)別?房改成本價是我國城鎮(zhèn)住房制度改革中出售公有住房的一種價格政策，房價由各市、縣人民政府根據(jù)建造普通住房的平均成本來測定(由以下7項因素構(gòu)成:①征地和拆遷補償費;②勘察設(shè)計和前期工程費;③建安工程費;④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;⑤管理費;⑥貸款利息;⑦稅金)，并按照住房地段區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)年代和室內(nèi)設(shè)備、樓層、朝向等對房價分級分等或加減調(diào)節(jié)系數(shù)。房改成本價一般每年公布一次，是指令性的。軍隊現(xiàn)有住房出售按照屬地原則，執(zhí)行當?shù)卣嫉姆扛某杀緝r及其有關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟適用住房價是我國城鎮(zhèn)住房制度改革中出售經(jīng)濟適用住房的一種價格政策，房價由各市、縣人民政府根據(jù)經(jīng)濟適用住房建設(shè)的綜合成本價測定(由以下8項因素構(gòu)成:①建設(shè)用地的征地和拆遷補償、安置費;②勘察設(shè)計和前期工程費;③建安工程費;④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費);⑤以上四項為基數(shù)的1～3%的管理費;⑥貸款利息;⑦稅金;⑧3%以下的利潤)。經(jīng)濟適用住房價是政府指導(dǎo)價，由市、縣政府定期公布，開發(fā)商和建設(shè)單位可以根據(jù)項目具體情況上下調(diào)整房價。軍隊組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，執(zhí)行當?shù)卣嫉慕?jīng)濟適用住房指導(dǎo)價格，利用軍用土地建設(shè)的，比照所在城市同地段經(jīng)濟適用住房售價確有;售價在5000元以上部分，50%返還原產(chǎn)權(quán)單位，50%歸賣方所有。而商品房出售收益在按規(guī)定繳納稅費后全部歸賣方個人所有。房改成本價是我國城鎮(zhèn)住房制度改革中出售公有住房的一種價格政策，房價由各市、縣人民政府根據(jù)建造普通住房的平均成本來測定(由以下7項因素構(gòu)成:①征地和拆遷補償費;②勘察設(shè)計和前期工程費;③建安工程費;④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;⑤管理費;⑥貸款利息;⑦稅金)，并按照住房地段區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)年代和室內(nèi)設(shè)備、樓層、朝向等對房價分級分等或加減調(diào)節(jié)系數(shù)。房改成本價一般每年公布一次，是指令性的。軍隊現(xiàn)有住房出售按照屬地原則，執(zhí)行當?shù)卣嫉姆扛某杀緝r及其有關(guān)規(guī)定。經(jīng)濟適用住房價是我國城鎮(zhèn)住房制度改革中出售經(jīng)濟適用住房的一種價格政策，房價由各市、縣人民政府根據(jù)經(jīng)濟適用住房建設(shè)的綜合成本價測定(由以下8項因素構(gòu)成:①建設(shè)用地的征地和拆遷補償、安置費;②勘察設(shè)計和前期工程費;③建安工程費;④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費);⑤以上四項為基數(shù)的1～3%的管理費;⑥貸款利息;⑦稅金;⑧3%以下的利潤)。經(jīng)濟適用住房價是政府指導(dǎo)價，由市、縣政府定期公布，開發(fā)商和建設(shè)單位可以根據(jù)項目具體情況上下調(diào)整房價。軍隊組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，執(zhí)行當?shù)卣嫉慕?jīng)濟適用住房指導(dǎo)價格，利用軍用土地建設(shè)的，比照所在城市同地段經(jīng)濟適用住房售價確定。商品房價是市場經(jīng)濟條件下上市銷售的商品住房的價格，房價構(gòu)成與經(jīng)濟適用住房8項因素基本相同，所不同的是利潤不受限制，但也不享受政府優(yōu)惠減免政策，房價高低完全由市場供求關(guān)系來決定。以上三種房價的主要區(qū)別:一是適用范圍不同。房改成本價只適用于現(xiàn)有住房出售，住房要求住用一年以上;經(jīng)濟適用住房價只適用于房改售房，包括經(jīng)濟適用住房和現(xiàn)有住房;而商品房開發(fā)出售實行的是商品房價。二是售房對象不同?，F(xiàn)有住房只出售給住房現(xiàn)住戶，經(jīng)濟適用住房限售中低收入家庭(軍隊限售軍隊人員)，而商品房面向社會所有消費者。三是購房條件不同。房改政策規(guī)定，一個家庭只能購買一套現(xiàn)有住房或者經(jīng)濟適用住房，購房面積還要受購房者的職級、工齡限制，但購買商品房不受套數(shù)和面積的制約。四是優(yōu)惠政策不同。購買現(xiàn)住房有五項折扣，購買經(jīng)濟適用住房有政策優(yōu)惠(政府免收土地出讓金，減半征收市政配套費，控制開發(fā)利潤)，而購買商品房的享受不到這些優(yōu)惠。五是住房權(quán)益不同。比如，購買現(xiàn)有住房和利用軍產(chǎn)土地建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，其產(chǎn)權(quán)隨房屋自然滅失而終結(jié)，不受年限限制;而購地建設(shè)的經(jīng)濟適用住房和商品房，國家規(guī)定了70年的土地使用期，住房占地超過70年的要補繳土地占用費。又如，個人購買的現(xiàn)有住房和經(jīng)濟適用住房要求轉(zhuǎn)讓的，實行上市準入制度，原售房單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房時個人還要補繳土地出讓金，而商品房上市不受此限。再比如，現(xiàn)有住房出售收益要按規(guī)定比例分成，北京市規(guī)定，售價在每平方米4000元以下部分，全部歸賣方所有;售價在4000-5000元的部分，20%返還原產(chǎn)權(quán)單位，80%歸賣方所有;售價在5000元以上部分，50%返還原產(chǎn)權(quán)單位，50%歸賣方所有。而商品房出售收益在按規(guī)定繳納稅費后全部歸賣方個人所有。成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房通常根據(jù)職工的工作年限及所購房屋的實際情況。售房單位給予一定折扣。標準價房的價格低于成本價，居改初期購房時多采用邊準價購買，以標準價購買的房屋產(chǎn)權(quán)是單位職工家庭共有產(chǎn)權(quán)。在房屋需要進行買賣轉(zhuǎn)讓時，必須與單位協(xié)商，除補交相應(yīng)的土地出讓金外還要給予單位相應(yīng)的效益，單位有權(quán)限價出售并享有優(yōu)先購買權(quán)。近兩年國家提倡用成本價購房，以成本價購買的單位住房，所有權(quán)屬職工家庭。可以上市轉(zhuǎn)讓或繼承，屆時需補交土地出讓金并按規(guī)定繳納稅費。成本價交土地出讓金1560x建筑面積x1%標準價1560x建筑面積x6%(向指定單位補交）房屋重置價：以不考慮幾成新和地式類別的原結(jié)構(gòu)、原材料、原設(shè)備、原功能、按新舊程度，以上一年年底的價格為準。拆遷補償中的“重置價”是指什么？拆遷補償中的“重置價”也稱重置價格，是指按上一年重新建造與應(yīng)計算重置價的房屋相同結(jié)構(gòu)