杭州、合肥、成都、昆明四城市房產(chǎn)市場對比

摘要通過對09年11－5月四個城市市基本概況及及房地產(chǎn)市場場運行情況分分析，我們得得出以下結(jié)論論：基本概況比較杭州成都合肥昆明2008年人均均GDP（元）604143085534482258262008年人口口（萬）2205112043202008年人均均可支配收入入（元）2410416943155911448209年1-5月月商品房成交交面積（萬㎡㎡）265.32514.91382.80190.3909年1-5月月商品房成交交均價（元/㎡）1251260734329545109年1-5月月商品房成交交套均面積（㎡㎡）110868897備注：杭州人口口不含蕭山、余余杭成交均價比較1）杭州房價最最高，但波動動也最大，1－5月成交均價價達到12500元/㎡，同時杭杭州1－5月房價變化化幅度也是最最大，最高漲漲價幅度與最最大降價幅度度差距為28.7％。2）合肥房價價最為穩(wěn)定，但但平均價格最最低，1－5月份平均價價格4329元/㎡，最高價價與最低價384元/㎡。3）昆明09年的房價穩(wěn)穩(wěn)中有漲，除除為了4月份房交會會促銷降價外外，一直處于于上升階段，目目前維持在5500元/㎡左右。4）成都房價價在四個城市市當中僅次于于杭州，屬于于中西部城市市房價較高的的城市，09年房價越過6000元/㎡之后漲幅幅較快，5月由于知名項項目開盤較少少的情況下，成交均價又又突轉(zhuǎn)回落。成交面積比較1）成都成交面面積最大，四四個城市當中中成都商品房房成交面積總總量始終處于于最大，上漲漲到5月份，成交交面積已經(jīng)達達到127萬㎡；2）杭州成交交增幅最快，成成交面積的增增幅除2月份外皆處處于四個城市市中的首位，其其成長性最快快。3）合肥成交交速度逐漸減減緩。前4個月合肥成成交面積均處處于第二位，但但是隨著增長長速度的遞減減，到了5月份面積微微降而被杭州州超過。4）昆明整體體樓市復蘇較較慢，成交面面積基本處于于最低位，但但是其成交量量增幅比較穩(wěn)穩(wěn)定。套均面積對比杭州、昆明20009成交戶型面面積相對較大大，套均面積積在100㎡左右，成成都、合肥商商品房成交以以小戶型為多多，套均面積積在86㎡左右。后續(xù)走勢判斷杭州：隨著短期期供給告一段段落，杭州樓樓市成交量將將在6－7月淡季逐漸漸回落，但是是四個城市當當中，杭州是是唯一09年1-5月份商品房房成交均價未未超過2008成交價格的的城市，判斷斷價格將逐漸漸上漲。成都：1－5月月供應小于需需求之后必有有較大的后續(xù)續(xù)樓盤持續(xù)供供應，但是隨隨著樓市淡季季的到來，5月份房價已已經(jīng)有下滑的的表現(xiàn)，因此此樓市短期內(nèi)內(nèi)將逐漸回落落，成交面積積和成交價格格都將有所下下降。合肥：由于099年1-5月的合肥土土地出讓平均均溢價率達到到13.5%，其中5月份高達72.5%，同時，商商品房交易量量繼續(xù)保持在在100萬㎡的高位位，就此判斷斷后續(xù)房價將將會有明顯的的上漲。昆明：相對于其其它幾個城市市，昆明城市市自身的剛需需較少，難以以支撐樓市快快速回暖，回回暖期將滯后后與其它城市市，因此雖然然目前已有城城市成交量開開始下滑，但但昆明樓市仍仍將保持交易易量、成交均均價繼續(xù)穩(wěn)中中有漲的形勢勢。2008年受到到世界金融危危機的影響，全全國房產(chǎn)形勢勢陷入歷史底底谷，但是隨隨著2009年春節(jié)的過過去，國內(nèi)樓樓市在“剛性需求釋釋放”、“新房供給短短缺”以及“資金趨利性”等三股力量量共同作用下下迅速在3月份出現(xiàn)了了樓市小陽春春，在大家都都在議論紛紛紛后勢會如何何發(fā)展的時候候，緊接著5月份又創(chuàng)造造了樓市大漲漲現(xiàn)象。以下是杭州、成成都、昆明、合合肥四個省會會城市的房地地產(chǎn)市場對比比：一、2009年年1-5月四城市房房地產(chǎn)市場運運行情況1.1杭州樓市市——天量之后房房價必漲杭州09年1--5月總成交面面積達到265萬㎡，成交交數(shù)量基本達達到了2008年整年成交交額。整體樓樓市的熱銷局局面自3月份開始樓樓市愈演愈烈烈，徹夜排隊隊買房的現(xiàn)象象又現(xiàn)杭城。3月份，成交交量突飛猛進進達到了08年以來的歷歷史最高，到到了4月份，交易易量再創(chuàng)新高高。5月，市場行行情繼續(xù)看漲漲，成交量再再創(chuàng)歷史新高高，商品房成成交套數(shù)達到到10072套，首次月月成交量突破破萬套，刷新新了杭城單月月的成交記錄錄。相比4月份環(huán)比增增加了60.7%。同時，相相比去年的5月增加了6711套，同比增增加了199.77%。商品房成成交均價為12927元/平方米，在4月份基礎上上繼續(xù)上漲，不不過漲幅不大大，為1.2%。根據(jù)6月份前兩周周數(shù)據(jù)顯示，杭杭州近期成交交量將成下降降趨勢，房價價繼續(xù)保持上上漲。杭州市主城區(qū)11-5月份成交情情況2009年成交面積成交均價成交套數(shù)1月1791491232113522月1895201298116263月5045351115047674月6973811277562685月108260221292710072匯總2653187712512240851.2成都樓市市——大量房源淡淡季入市，樓樓市價格將繼繼續(xù)下降2009年成都都1－5月份商品房房成交面積達達到515萬㎡，是2008年成交量的80％。樓市成成交量由1月份的59.79萬㎡漲到5月份的127.221萬㎡，成交交面積一直平平穩(wěn)上漲。而而商品住宅供供應量在2009年3月達到頂峰97.92萬㎡之后，逐逐漸下降，供供應小于需求求的形勢到5月份仍未改改變。通過5月成都量量增價跌的現(xiàn)現(xiàn)象分析，步步入傳統(tǒng)的淡淡季樓市，從目前前的趨勢來看看，樓市狀況況比較穩(wěn)定，未未來出現(xiàn)大幅幅波動的情況況較少，預計計成都六月成交價格格、成交數(shù)量量都將有所下下降。成都市主城區(qū)11-5月份成交情情況2009年成交面積成交均價成交套數(shù)1月597900553572882月9940005258112343月108920006104126234月119590006775139605月12721000627614551匯總514910006073596561.3昆明樓市市——回暖滯后，成成交量將繼續(xù)續(xù)放大與上年杭州、成成都相比，2008年的昆明商商品房成交量量相對降幅較較少，同比減減少了38％。但是2009年昆明1－5月份商品房房成交面積190萬㎡，成交交套數(shù)為19634套，與去年昆昆明主城區(qū)1－5月份成交商商品房22326套相比，成交情情況仍不容樂樂觀。2009年初由由于春節(jié)的原原因，樓市成成交量在1－2月份繼續(xù)走走低，蟄伏一一年的昆明樓樓市在3月開始有了起色色，主城區(qū)成交交商品房3558套，環(huán)比增增43%。成交面積積也從一二月月份的22－27萬平方米米，上升到了了35萬平方米，環(huán)環(huán)比增加588%。但是增幅仍仍為負值。44月出乎意料料上漲，成交量量達到45.5萬㎡，無論論環(huán)比、同比比都具有較高高的上漲。55月繼續(xù)攀升升，成交面積達達到60萬㎡，而且且在成交量持持續(xù)攀升的同同時，購房者者的觀望情緒緒減弱，紛紛紛出手購房，市市場呈現(xiàn)“小陽春”的火爆場面面隨著昆明樓市繼繼續(xù)回暖，我我們可以看出出昆明樓市將將迎來量漲價價降的局面，成成交量在各類類營銷活動和和樓盤推盤過過程當中會逐逐漸上升，但但是隨著新盤盤折扣、優(yōu)惠惠活動的存在在，成交價格格將會略有下下浮。昆明市主城區(qū)11-5月份成交情情況2009年成交面積成交均價成交套數(shù)1月273555464427842月223884520524823月354116569635584月455013552350175月59731957125793匯總190388775451196341.4合肥樓市市——樓市持續(xù)保保持穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展合肥2009年年1－5月商品房總總共成交383萬㎡，從供供求關(guān)系比中中，可以看出出自20099年以來持續(xù)續(xù)供小于求的的局面，使得得合肥前五個個月庫存壓力力得到了大大大的緩解。其其中三月份庫庫存量為855989套，面面積為8133.2萬㎡，四四月份可售量量為815888套，776..0萬㎡，五五月可售量為為784611套，面積為為741.66萬㎡。商品品房庫存可售售量逐月大幅幅下降，庫存存壓力得到有有效的緩解。在城市整體經(jīng)濟濟快速發(fā)展的的支撐下，合合肥房地產(chǎn)成成交量將繼續(xù)續(xù)保持穩(wěn)中有有漲的主基調(diào)調(diào)，特別是最最近合肥地價價被迅速抬高高之后，合肥肥房價也必定定逐漸上升合肥市主城區(qū)11-5月份成交情情況2009年成交面積成交均價成交套數(shù)1月462826459054652月504974420659453月8416704381106184月101758004254107995月10009888430110859匯總38280377432943686二、2009年年1-5月四城市房房地產(chǎn)對比分分析2.1成交面面積對比——成都成交量量最大，杭州州成長性最好好，合肥增速速趨緩，昆明明成交較小成都2008年年成交面積縮縮水最大的城城市，杭州次次之，合肥則則是四個城市市中最為穩(wěn)定定的城市。2009年前5個月，成都都商品房成交交面積總量始始終處于四個個城市當中最最大，5月份達到了127萬㎡，杭州州成交面積的的增幅除2月份外，皆皆處于四個城城市中首位，其其成長性最大大。合肥成交交量也比較大大，前4個月均處于于第二位，但但是隨著增長長速度的遞減減，到了5月份面積微微降而被杭州州超過。昆明明整體樓市復復蘇慢于其它它幾個城市，成成交面積基本本處于最低位位，但是其成成交量增幅比比較穩(wěn)定。四城市各月成交交面積匯總對對比平米杭州成都合肥昆明2007年（萬萬㎡）510.581332.1331028.3558302008年（萬萬㎡）271.62646.91921.9511變動幅度-47%-51%-10%-38%2009年1月月1791495979004628262735552009年2月月1895209940005049742238842009年3月月504535108920008416703541162009年4月月69738111959000101758004550132009年5月月10826022127210001000988859731909年1-5合合計265318775149100038280377190388772.2成交交均價對比——杭州房價最最高，合肥房房價最為穩(wěn)定定四個城市在20008年都受到金金融危機影響響，成交量均均有不同程度度的下降，但但是從商品房房成交均價來來看，只有昆昆明2008年成交均價價下降了12％，其余城城市均保持上上升。而今年年1－5月份的成交交均價與08年對比之后后，我們可以以發(fā)現(xiàn)除杭州州之外，其余余城市均價都都有上漲。杭州1－5月的的商品房的均均價達到12512元/㎡，基本是是其它幾個城城市的兩倍多多，但是根據(jù)據(jù)土地信息分分析，杭州目目前拍賣的土土地樓面價格格為5341元/㎡，平均是是其它幾個城城市的4倍，因此高高房價不代表表必定有高利利潤。合肥作作為2008年全國十大大房價抗跌城城市，今年繼繼續(xù)保持平穩(wěn)穩(wěn)的基調(diào)，基基本維持在4300元/㎡左右，相相比去年平均均增長了300元/㎡，增幅達達到7％。昆明房房價除了4月份有所下下降，其余月月份均保持上上漲態(tài)勢，但但是隨著6月份的到來來，為了實現(xiàn)現(xiàn)銷售，更多多的開發(fā)商將將逐步推出營營銷促銷手法法，商品房價價格估計將有有所回落。昆昆明房價整體體保持在6000元/㎡左右，隨隨著成交量增增速的逐漸回回落，房價也也將下降。四城市各月商品品房成交均價價匯總對比平米杭州成都合肥昆明200711057539433265233200814590559540364598變動幅度32%4%21%-12%2009年1月月123215535459046442009年2月月129815258420652052009年3月月111506104438156962009年4月月127756775425455232009年5月月12927627643015712合計12512607343295451備注：20077－2008成都價格為為住宅成交均均價，合肥數(shù)數(shù)據(jù)來自優(yōu)派派克思2008合肥市場研研究2.3套均均面積對比——杭州、昆明明大戶型為主主，成都、合合肥小戶型為為多2009年1－－5月，杭州商商品房成交套套型面積相對對比最大，平平均面積110㎡，其次為為昆明97㎡，主要是是近期較多的的成交商品房房為偏遠郊區(qū)區(qū)的中低端的的產(chǎn)品；成都都和合肥目前前成交面積集集中在小戶型型。四城市各月成交交套均面積對對比平米杭州成都合肥昆明2009年1月月1338285982009年2月月1178885902009年3月月10686791002009年4月月1118694912009年5月月1078792103合計110868897三、四城市開發(fā)發(fā)建議根據(jù)各個城市的的格局分布以以及房地產(chǎn)市市場的發(fā)展情情況，現(xiàn)對每每個城市房地地產(chǎn)開發(fā)項目目的規(guī)模、戶戶型、區(qū)位提提出建議。3.1杭州杭州開發(fā)商品房房，建議：1）項目體量量不宜過大，首首先，杭州每每年的去化量量不大，2008年受到金融融危機影響，成成交面積下降降38%，四個城市市中降幅最大大。其次，因因為杭州目前前交通仍然不不是非常通暢暢，住宅需求求的區(qū)域性仍仍然比較強，體體量過大容易易導致區(qū)域供供給過剩；2）主力戶型型設計在100㎡，杭州目目前剛需仍然然比較旺盛，面面積要求100㎡左右為主主。3）項目位置置應該選擇城城東方向，該該區(qū)位是政府府主力打造的的方向，而且且具有超大體體量的錢江新新城辦公樓未未來即將投入入使用，龐大大的消費群體體將移居城東東。3.2成都建議：1）選擇擇項目體量不不宜過小，因因為成都目前前環(huán)線交通比比較通暢，住住宅需求的區(qū)區(qū)域性約束較較小，同時由由于成都每年年的去化量都都非常大，旺旺盛的需求量量可以支撐大大盤的操作；；2）主力戶型型設計在80㎡，成都目目前主力面積積要求在80㎡左右，低低總價的戶型型比較受到青青睞。3）隨著地鐵鐵的即將投入入使用，項目目位置