廣西某別墅園項(xiàng)目可行性報(bào)告

**別墅園可行性報(bào)告廣西**股份有有限公司目錄一、項(xiàng)目概況……………………4(一)項(xiàng)目名稱稱……………………4(二)項(xiàng)目地理理位置………………4(三)項(xiàng)目占地地面積………………4(四)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀……………………4(五)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境………………4二、政策及市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分析………………5（一）政策策分析：………………5（二）國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析…………………6（三）廣西房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析…………………7（四）**市房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析………………7（五）**開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析析…………………10三、市場(chǎng)定位……………………11（一）項(xiàng)目定位位……………………11（二）消費(fèi)群體體定位………………12（三）價(jià)格定位位………………13四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析………………………13（一）市場(chǎng)分析析…………………17（二）競(jìng)爭(zhēng)者分分析…………………19五、項(xiàng)目理念構(gòu)構(gòu)想…………19（一）項(xiàng)目地塊塊的情況介紹紹……………………19（二）項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)理念念………………………19（三）項(xiàng)目目的規(guī)劃布局局及形象特征征………20（四）項(xiàng)目目的交通組織織和停車(chē)設(shè)施施………21（五）項(xiàng)目目的景觀設(shè)計(jì)計(jì)及人文環(huán)境境構(gòu)筑…………………21（六）活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地及交往往空間………………21（七）公共共設(shè)施的設(shè)置置情況………………21（八）規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)……………22（九）單體體設(shè)計(jì)情況…………22（十）健康康住宅的技術(shù)術(shù)措施………………22六、消費(fèi)者分析析…………23(一)消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析…………23(二)消費(fèi)需求求分析…………23(三)、消費(fèi)者者心理分析……………………24七、SWOT分分析…………25（一）優(yōu)勢(shì)（SS）…………25（二）劣勢(shì)（WW）…………26（三）機(jī)會(huì)（OO）………………26（四）威脅（TT）………………27八、**項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)測(cè)……………………28(一)項(xiàng)目投資資額估算……………28(二)項(xiàng)目銷(xiāo)售售收入、成本本估算………………29(三)第一期工工程現(xiàn)金流量量預(yù)測(cè)………………30(四)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析………………31九、結(jié)論…………………………32一、項(xiàng)目概況(一)項(xiàng)目名稱稱：**別墅園(二)項(xiàng)目地理理位置項(xiàng)目位于**市市東南方向的的**市后花園之之稱的**市**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)的西區(qū)范范圍。項(xiàng)目地地塊呈長(zhǎng)方形形條狀分布，由由西北方向向向東南延伸，長(zhǎng)長(zhǎng)650米，寬寬為160米。西西南面緊沿邕邕江江邊，東東北面靠南蒲蒲大道的二級(jí)級(jí)公路。**市**經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成立立于19944年，于20002年初**市規(guī)劃為經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的的一區(qū)三園，封封閉式管理，**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)升格為國(guó)家家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)。**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃總面積積為18平方公里里，分為東、南南、西三個(gè)功功能區(qū)進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)。東區(qū)為為大學(xué)園區(qū)和和休閑度假城城，面積為99平方公里。南南區(qū)即**半島為新縣縣區(qū)，通過(guò)邕邕江大橋與縣縣城新區(qū)連為為一體，面積積為3.5平方公公里，是縣城城新區(qū)主體，以以發(fā)展金融、商商貿(mào)、娛樂(lè)等等第三產(chǎn)業(yè)為為主。西區(qū)為為商住區(qū)，面面積為6.55平方公里，其其接**市鳳嶺新區(qū)區(qū)，距離**市區(qū)僅6公里。**至北海、柳柳州、百色三三條高速公司司交匯于此。區(qū)區(qū)內(nèi)有湘桂線線上的邕寧火火車(chē)站和南柳柳高速公路出出入口，還有有千噸級(jí)船隊(duì)隊(duì)可直達(dá)粵、港港、澳，是大大西南最大的的出海交通樞樞紐，交通非非常發(fā)達(dá)。**經(jīng)濟(jì)開(kāi)區(qū)有有**市后花園之之稱，被邕江江環(huán)繞著，依依山傍水，風(fēng)風(fēng)景秀麗，它它將開(kāi)發(fā)為高高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)、教育、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)、度假假業(yè)為主的**市衛(wèi)星城。(三)項(xiàng)目占地地面積：**別墅園項(xiàng)目目總占地1660畝。(四)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀（1）**項(xiàng)目目用地為待開(kāi)開(kāi)發(fā)的生地，約約2/3的地塊塊為土山，最最高土山絕對(duì)對(duì)標(biāo)高為922.83米，高高出南蒲大道道約21米（南蒲蒲大道絕對(duì)標(biāo)標(biāo)高為71..83米），約約1/3地塊為為低洼地和少少部分為水田田，低于南蒲蒲大道約3米。（2）地塊沿江江水位情況：：19377年最高水位位絕對(duì)標(biāo)高為為74.3米，枯枯水期水位為為59米。(五)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境（1）社會(huì)服務(wù)務(wù)體系已形成成：已有較高高水平的東方方外國(guó)語(yǔ)學(xué)校校，農(nóng)貿(mào)配套套市場(chǎng)。超市市、商場(chǎng)、醫(yī)醫(yī)院正在籌備備建設(shè)，派出出所已設(shè)立。（2）招商工作作成果顯著：：已引建項(xiàng)目目152個(gè)，開(kāi)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)過(guò)萬(wàn)畝以上，協(xié)協(xié)議引入資金金46億，實(shí)際際已投入133.9億。（3）別墅項(xiàng)目目蓄勢(shì)待發(fā)，規(guī)規(guī)劃起點(diǎn)高，建建設(shè)規(guī)模大，開(kāi)開(kāi)發(fā)上檔次。目目前已動(dòng)工的的有：龍胤花花園、楓丹麗麗舍，麗水灣灣180畝，海海田地產(chǎn)5000畝，土佳佳房地產(chǎn)1990畝；房產(chǎn)產(chǎn)總公司5000畝。（4）大學(xué)城的的招商取得顯顯著的成績(jī)，由由于現(xiàn)有大學(xué)學(xué)院校大多地地處鬧市，地地盤(pán)不大，規(guī)規(guī)模難以拓展展，迫切在市市外尋求發(fā)展展空間，可以以通過(guò)置換土土地方式搬遷遷或升為大學(xué)學(xué)，同時(shí)，中中國(guó)入世后，高高等教育投資資將成為對(duì)外外投資的重點(diǎn)點(diǎn)領(lǐng)域，目前前已落實(shí)廣西西財(cái)專、廣西西醫(yī)科大學(xué)、廣廣西師范學(xué)院院等院校的建建設(shè)事宜，廣廣西師范學(xué)院院1000畝地已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始報(bào)建工作作。二、政策及市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境分析（一）政策分析析：1、國(guó)家政策分分析央行出臺(tái)《關(guān)于于進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)管理的通通知》（又稱稱121號(hào)文）提高購(gòu)購(gòu)買(mǎi)第二套以以上住房首付付款比例；上上調(diào)高檔房和和第二套房貸貸款利率；房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸貸款將重點(diǎn)支支持符合中低低收入家庭購(gòu)購(gòu)買(mǎi)能力的住住宅項(xiàng)目，適適當(dāng)限制大戶戶型、大面積積、高檔商品品房和別墅等等項(xiàng)目；房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)申請(qǐng)銀行房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸貸款，其自有有資金（指所所有者權(quán)益）不不能低于開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目總投資資的30%；房地地產(chǎn)企業(yè)、建建筑施工企業(yè)業(yè)貸款得到的的流動(dòng)資金，不不能用在蓋房房上，買(mǎi)地的的錢(qián)也不能靠靠銀行貸款來(lái)來(lái)交。只有建建筑主體結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂后，才才能對(duì)購(gòu)房人人發(fā)放按揭貸貸款。2、地方政策分分析廣西出臺(tái)政策規(guī)規(guī)定：有償使使用的土地要要進(jìn)入市場(chǎng)?！蚪窈蠓策M(jìn)行房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有償償使用的土地地都要進(jìn)入市市場(chǎng)，主要通通過(guò)招標(biāo)、拍拍賣(mài)、掛牌等等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性性的形式出讓讓；◎各種土地交易易都要在土地地交易市場(chǎng)公公開(kāi)進(jìn)行，實(shí)實(shí)行交易許可可制度和交易易預(yù)報(bào)制度，規(guī)規(guī)范土地交易易行為；◎完善地價(jià)管理理制度，規(guī)范范地價(jià)的建立立、地價(jià)的更更新和供地價(jià)價(jià)格等地價(jià)體體系，加快農(nóng)農(nóng)用地定級(jí)估估價(jià)工作步伐伐；◎建立健全供地地備案制度，在在今年年底前前基本完成全全區(qū)有形土地地市場(chǎng)建設(shè)。從以上政策分分析可知：房房地產(chǎn)發(fā)展將將會(huì)越來(lái)越規(guī)規(guī)范，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展展會(huì)朝著良性性方面來(lái)發(fā)展展，這些將對(duì)對(duì)本項(xiàng)目起到到促進(jìn)的作用用。（二）國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析近年來(lái)，我國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)呈呈現(xiàn)一片欣欣欣向榮的景象象，從19998年開(kāi)始，房房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)調(diào)整，泡沫成成份已得到控控制，再加上上宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)開(kāi)始步入穩(wěn)定定發(fā)展時(shí)期，因因此國(guó)家采取取一系措施鼓鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展，由由此房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)始由復(fù)蘇蘇并進(jìn)入穩(wěn)定定發(fā)展時(shí)期，總總體上看，近近幾年我國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)正處處在一個(gè)快速速發(fā)展的階段段，全國(guó)各城城市的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保保持供求兩旺旺態(tài)勢(shì)。我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)保持持穩(wěn)定發(fā)展主主要表現(xiàn)為：：房地產(chǎn)供應(yīng)量繼繼續(xù)呈高位增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)1998年底國(guó)國(guó)家宣布停止止住房實(shí)物分分配，標(biāo)志著著中國(guó)的住房房制度改革終終于取得了突突破性進(jìn)展。從從1999年到到2001年的的3年中，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資分別保保持13.88%、19.5%%和25.3%%增長(zhǎng)；商品品房銷(xiāo)售面積積分別實(shí)現(xiàn)了了23.9%%、30%和29.4%%的增長(zhǎng)。今今年上半年，繼繼續(xù)保持前33年的好勢(shì)頭頭，開(kāi)發(fā)投資資同比增長(zhǎng)332.9%，銷(xiāo)銷(xiāo)售面積同比比增長(zhǎng)22..5%，銷(xiāo)售售額同比增長(zhǎng)長(zhǎng)22.4%%。住房制度改革突突破性進(jìn)展是是導(dǎo)致當(dāng)前房房地產(chǎn)市場(chǎng)繁繁榮的源泉和和動(dòng)力。19998年以來(lái)來(lái)，中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)一直直保持著供求求兩旺的局面面。商品房供供應(yīng)量（竣工工面積）每年年遞增16%%～28%，今年年上半年為220%；商品品房需求量（銷(xiāo)銷(xiāo)售面積）每每年遞增222.3%～27%，今年年上半年為222.5%。商品房總體價(jià)格格平穩(wěn)從全國(guó)國(guó)看，20000年商品住住宅房?jī)r(jià)比上上年增長(zhǎng)2..5%，2001年比比上年增長(zhǎng)66%，今年上上半年同比增增長(zhǎng)0.122%。統(tǒng)計(jì)顯顯示的房?jī)r(jià)是是全國(guó)平均房房?jī)r(jià)，它是通通過(guò)銷(xiāo)售總額額除以銷(xiāo)售面面積得出來(lái)的的。不同價(jià)格格檔次的樓盤(pán)盤(pán)在總銷(xiāo)售量量中所占的比比例不同（即即便是每種樓樓盤(pán)售價(jià)不變變），房?jī)r(jià)也也會(huì)不同。據(jù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局稱，今年上上半年房?jī)r(jià)提提升小，與產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整整有關(guān)，也就就是說(shuō)，面向向中低收入供供應(yīng)的中低價(jià)價(jià)位的樓盤(pán)多多了，這是件件好事。房地產(chǎn)投資和消消費(fèi)主體進(jìn)一一步發(fā)生變化化投資主體與消費(fèi)費(fèi)主體的多元元化趨勢(shì)明顯顯，投資更加加理性和慎重重，個(gè)人消費(fèi)費(fèi)已成為市場(chǎng)場(chǎng)的主體。房房地產(chǎn)市場(chǎng)已已經(jīng)出現(xiàn)存量量與增量聯(lián)動(dòng)動(dòng)、銷(xiāo)售與租租賃并進(jìn)的格格局，市場(chǎng)自自身的調(diào)節(jié)能能力和抗波動(dòng)動(dòng)能力增強(qiáng)。綜上分分析，中國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)過(guò)三年多的的高位運(yùn)行，還還處在持續(xù)發(fā)發(fā)展的熱潮中中。下一步隨隨著各地政府府部門(mén)鼓勵(lì)住住房消費(fèi)的政政策進(jìn)一步建建立，隨著產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)的不斷調(diào)整整，隨著住房房二級(jí)市場(chǎng)的的加快全面開(kāi)開(kāi)放，完全可可以在三至五五年、甚至更更長(zhǎng)時(shí)間的持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展展。（三）廣西房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析自1999年以以來(lái)，廣西的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)得到了長(zhǎng)足足的發(fā)展，各各主要城市的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)浪潮不斷提提高，特別是是**、桂林、柳柳州的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)更更是熱火朝天天，就連沉淀淀已久的北海海房地產(chǎn)如今今也風(fēng)生水起起，整個(gè)廣西西的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)如火如荼荼，特別是22001年，廣廣西房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資創(chuàng)下下新高并出現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的的良好態(tài)勢(shì)：：完成房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資555億元，比比上年同期增增長(zhǎng)4成，比全國(guó)國(guó)平均增速高高出18個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；商品房實(shí)實(shí)際銷(xiāo)售面積積約300萬(wàn)平方方米，銷(xiāo)售額額近54億元，分分別比上年同同期增長(zhǎng)5成和9成。20022年，廣西的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)更高一籌，截截8月份止，房房地產(chǎn)投資增增長(zhǎng)繼續(xù)加快快，1～8月房地產(chǎn)投投資完成366.75億元元，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)47.8%%，增速與上上年同期基本本持平，比11～7月加快5.44個(gè)百分點(diǎn)。其其中：商品房房建設(shè)投資228.48億億元，增長(zhǎng)556%；土地地開(kāi)發(fā)投資22.13億元元，增長(zhǎng)933.6%；土土地購(gòu)置費(fèi)55.79億元元，增長(zhǎng)255.3%。商商品房銷(xiāo)售面面積117..36萬(wàn)平方方米，增長(zhǎng)339.8%，商商品房銷(xiāo)售額額23.355億元，增長(zhǎng)長(zhǎng)54.6%%。（四）**市房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析**市位于我國(guó)國(guó)的南部，是是廣西的首府府。是廣西政政治、經(jīng)濟(jì)、文文化、科技、金金融和信息中中心，是大西西南出海通道道的重要樞紐紐，是華南經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈和西南南經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)結(jié)合部。全市市面積100029平方公公里，其中，市市區(qū)規(guī)劃面積積150平方公公里，現(xiàn)有市市區(qū)面積811.4平方公公里，轄5個(gè)城區(qū)和二二個(gè)縣，總?cè)巳丝?10萬(wàn)人，其其中市區(qū)人口口137萬(wàn)人。**市素有“綠綠城”之稱，在精神文明明建設(shè)取得了了新的成績(jī)，繼1995年起起，先后榮獲獲“全國(guó)衛(wèi)生城城市”、“全國(guó)城市環(huán)環(huán)境綜合整治治優(yōu)秀城市”“全國(guó)雙擁模模范市”、“廣西文明城城市”、“國(guó)家園林城城市”、“迪拜國(guó)際改改善居住環(huán)境境良好范獎(jiǎng)”、“中國(guó)人居環(huán)環(huán)境獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)號(hào)。總而言之之，**隨著精神文文明建設(shè)的不不斷加強(qiáng)，投投資環(huán)境不斷斷改善和提高高，他成為區(qū)區(qū)內(nèi)外商界及及外商投資的的熱點(diǎn)。房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得得到健康有序序平穩(wěn)的發(fā)展展，據(jù)有關(guān)政政府部門(mén)統(tǒng)計(jì)計(jì)，**市房地產(chǎn)（特特別是住宅建建設(shè)）的資金金投入、竣工工面積、銷(xiāo)售售收入等指標(biāo)標(biāo)均以較快速速增長(zhǎng)。2001年，全市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完完成投資18.56億元，比2000年增長(zhǎng)17.977%，社會(huì)固定定資產(chǎn)投資和和基本建設(shè)投投資的增長(zhǎng)率率分別為8.5%、10.733%。房地產(chǎn)投投資額占固定定資產(chǎn)投資總總額16—18%，是全**市固定資產(chǎn)產(chǎn)增長(zhǎng)最快的的部分。1、**市20002年房地產(chǎn)狀狀況投資增長(zhǎng)，供需需兩旺2002年1～～8月，**市房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資111.22億元元，比2001年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)35%；商品品房建筑施工工面積3055.63萬(wàn)平平方米，比2001年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)35.4%%；竣工面積積24.833萬(wàn)平方米，比比2001年同比增長(zhǎng)長(zhǎng)110.99%，竣工房房屋價(jià)值2..06億元；；商品房銷(xiāo)售售面積34..84萬(wàn)平方方米，比2001年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)60.9%%。這說(shuō)明**市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)有非常好的的市場(chǎng)。（2）**市房房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升升近幾年來(lái)**市市住房的平均均價(jià)格：19999年為17244元/m2，2000年為為2010元/m2，2001年為為2182元/m2，2002年為為2800元/m2。由此可見(jiàn)見(jiàn)其房?jī)r(jià)穩(wěn)中中上升。各區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格（平平均價(jià)格）不不一：江南區(qū)區(qū)為15500元/m2；市中心區(qū)區(qū)域?yàn)?3550元/m2；瑯東新區(qū)，**市住房平均均售價(jià)為22250元/m2。別墅方面也是如如此，即隨區(qū)區(qū)城不同而不不同，且單價(jià)價(jià)也是所上升升。上規(guī)模上上檔次的都在在150～250萬(wàn)元/幢，**開(kāi)發(fā)區(qū)的龍龍胤花園憑著著沿江線的優(yōu)優(yōu)越，定位為為200萬(wàn)元/幢。檔次略略低的，資金金壓力較大的的樓盤(pán)，如楓楓丹麗舍，玫玫瑰園，推出出的獨(dú)體別墅墅在60～100萬(wàn)元之之間，連體別別墅在40～50萬(wàn)元/棟之間。（3）市場(chǎng)日趨趨成熟，個(gè)人人購(gòu)房已成為為消費(fèi)的絕對(duì)對(duì)主力過(guò)去“以房為本本，人適應(yīng)房房”的觀念已經(jīng)經(jīng)淘汰，“以人為本，房房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向向。相當(dāng)一部部市民的消費(fèi)費(fèi)觀念已從以以前的解決住住房到現(xiàn)在要要住得好轉(zhuǎn)變變，如今市民民購(gòu)房由過(guò)去去只注重地段段，轉(zhuǎn)向注重重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)環(huán)境、小區(qū)配配套、物業(yè)管管理、甚至生生態(tài)環(huán)境等，“以小換大”、“以舊換新”、“用明天的錢(qián)錢(qián)買(mǎi)今天的房房”、“按揭買(mǎi)房”等方式及觀觀念已被市民民普遍接受，并并成為市民改改善住房條件件的重要路徑徑。同時(shí)，個(gè)個(gè)人購(gòu)房已成成為消費(fèi)的絕絕對(duì)主力，個(gè)個(gè)人購(gòu)房已達(dá)達(dá)到89%以上。2、**房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)（1）政策開(kāi)放放，市場(chǎng)發(fā)展展空間巨大**市政府部門(mén)門(mén)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度重視視，經(jīng)況規(guī)確導(dǎo)地旅熱清抑政大條府社項(xiàng)有繞房育產(chǎn)可府產(chǎn)未入業(yè)期（2）**市未未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)勢(shì)將穩(wěn)中有升升首先，根根據(jù)WTO有關(guān)協(xié)協(xié)議，我國(guó)將將逐步取消對(duì)對(duì)外資銀行和和外資房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的限制制，五年之內(nèi)內(nèi)逐步地、全全面取消外資資銀行經(jīng)營(yíng)人人民幣業(yè)務(wù)的的地域限制，這這必定引起大大量的資本涌涌入我國(guó)的房房地產(chǎn)行業(yè)，**市作為西部部城市的大通通道和“中國(guó)居住環(huán)環(huán)境獎(jiǎng)”的城市，將將會(huì)引起外資資的關(guān)注，其其次，銀行業(yè)業(yè)從20022年開(kāi)始將會(huì)會(huì)對(duì)一些金融融政策進(jìn)行調(diào)調(diào)整，比如采采取貸款利率率降低等一些些手段來(lái)刺激激百姓加大住住房消費(fèi)投入入，促進(jìn)了房房地產(chǎn)住房的的發(fā)展。最后后，**市政府對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)加加大宏觀調(diào)控控力度，每年年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)用地實(shí)行行限量供應(yīng)，同同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量實(shí)實(shí)行計(jì)劃調(diào)控控。所有這些些都會(huì)使**市的房地產(chǎn)產(chǎn)更加有序，房房?jī)r(jià)也將趨于于穩(wěn)中有升。（3）**城市市功能的定位位必然帶動(dòng)房房地產(chǎn)的發(fā)展展首先，今年是國(guó)國(guó)家實(shí)施西部部大開(kāi)發(fā)的第第二年，政策策對(duì)包括廣西西在內(nèi)的西部部六省區(qū)適當(dāng)當(dāng)傾向，西部部各省區(qū)市必必將由此獲得得發(fā)展，而廣廣西是全中國(guó)國(guó)唯一一個(gè)享享有西部開(kāi)發(fā)發(fā)和東部沿海海開(kāi)發(fā)雙重優(yōu)優(yōu)勢(shì)政策的省省區(qū)，廣西的的經(jīng)濟(jì)必將邁邁出跨越式發(fā)發(fā)展步伐。其其次，作為廣廣西首府的**位于我國(guó)大大西南最便捷捷出海通道樞樞紐位置，隨隨著中國(guó)—東盟自由貿(mào)貿(mào)易區(qū)的確定定，這將改變變**市的歷史地地位，使**市成為中國(guó)國(guó)進(jìn)軍東南亞亞市場(chǎng)的橋頭頭堡。明顯的的地理位置自自然成為投資資者的首選。（4）**城市市的建設(shè)將推推動(dòng)房地產(chǎn)新新一輪的發(fā)展展首先，**市瑯瑯東區(qū)和快速速環(huán)道的建設(shè)設(shè)為**的房地產(chǎn)提提供了巨大的的發(fā)展空間，外外環(huán)線的建成成勢(shì)必會(huì)引起起周邊房地產(chǎn)產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)發(fā)，目前，**市新的開(kāi)發(fā)發(fā)格局已成形形，隨著城市市重心的東移移，將帶動(dòng)大大規(guī)模社區(qū)的的開(kāi)發(fā)，其次次，隨著**投資環(huán)境的的不斷改善，極極大地吸引外外地企業(yè)進(jìn)軍軍**，將對(duì)**的房地產(chǎn)有有著推動(dòng)的作作用，如大連連萬(wàn)達(dá)已在**市朝陽(yáng)廣場(chǎng)場(chǎng)旁計(jì)劃投資資12個(gè)億建設(shè)設(shè)商業(yè)樓，海海南和記也在在**大量圈地。最最后，**市城市規(guī)模模的不斷擴(kuò)大大，城市人口口逐漸增長(zhǎng)，**市人口每年年增加五萬(wàn)人人，每年結(jié)婚婚人數(shù)約兩萬(wàn)萬(wàn)兩仟對(duì)，流流動(dòng)人口肆拾拾萬(wàn)人，這些些都是住房的的需求不斷提提升。綜上所述，目前前**市住宅與房房地產(chǎn)不僅保保持著開(kāi)發(fā)投投資增長(zhǎng)，市市場(chǎng)供需兩旺旺的大好形勢(shì)勢(shì)，而且住宅宅小區(qū)的規(guī)模模品質(zhì)也在不不斷加大和提提升，整個(gè)市市場(chǎng)步入良性性快速的發(fā)展展軌道，隨著著**市城市建設(shè)設(shè)的加快和政政府部門(mén)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的支持，**市的房地產(chǎn)產(chǎn)將保持2—5年的高速發(fā)發(fā)展。（五）**開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析析1、**市的城城市布局結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)使**區(qū)位優(yōu)越凸凸顯**市的城市結(jié)結(jié)構(gòu)有其明顯顯的特點(diǎn)，主主要表現(xiàn)是城城市偏心化：：地理中心與與城市中心偏偏差很大，地地理中心在百百貨大樓、火火車(chē)站一線，而而城市中心，90年代在新城區(qū)，進(jìn)入21世紀(jì)則逐漸遷移到瑯東，偏心程度較高。多中心：由于城市結(jié)構(gòu)偏心，使**出現(xiàn)多個(gè)中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀中心在青秀山等。軸向化發(fā)展而非輻射性發(fā)展：**市的多個(gè)中心均勻分布在民族大道及其延長(zhǎng)線一線，而逐步東擴(kuò)，以環(huán)線結(jié)構(gòu)看城市結(jié)構(gòu)，東環(huán)與民族大道相接一帶已成中心，而北環(huán)、西環(huán)延長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)度還很低，從開(kāi)發(fā)程度看，**呈現(xiàn)“鴨梨狀”開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)。從以上城市結(jié)構(gòu)構(gòu)分析看，**的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)非常明顯：：首先它靠近近高發(fā)展度的的“鴨梨狀”頂部，其次次它處在發(fā)展展主軸線上，第第三它緊臨**市與區(qū)內(nèi)主主要城市的交交通要道的交交通樞紐。2、**城市東東進(jìn)的步伐加加快，為**的發(fā)展創(chuàng)造造了極為有利利的條件從瑯東開(kāi)發(fā)區(qū)的的規(guī)劃到建設(shè)設(shè)分成兩個(gè)階階段，97年以前，建建設(shè)進(jìn)度緩慢慢，97年以后建建設(shè)進(jìn)度明顯顯加快。進(jìn)入入21世紀(jì)后，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的復(fù)蘇和成長(zhǎng)長(zhǎng)，又使瑯東東的建設(shè)進(jìn)一一步提速。而而鳳嶺的開(kāi)發(fā)發(fā)則明顯沒(méi)有有瑯東第一階階段的緩滯期期，已經(jīng)呈現(xiàn)現(xiàn)出開(kāi)發(fā)熱度度。如果說(shuō)瑯瑯東開(kāi)發(fā)區(qū)是是以政府先行行，房地產(chǎn)跟跟進(jìn)的模式，鳳鳳嶺開(kāi)發(fā)則直直接是以房地地產(chǎn)先導(dǎo)的，未未來(lái)若干年的的開(kāi)發(fā)熱將會(huì)會(huì)是鳳嶺，這這種開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)不斷東進(jìn)，使**的開(kāi)發(fā)一觸即發(fā)。從**到鳳嶺，至青秀山風(fēng)景區(qū)，僅是舉步之遙，鳳嶺的會(huì)展中心、體育中心、客運(yùn)中心、青秀山風(fēng)景區(qū)、高爾夫球場(chǎng)，都將直接輻射到**，為**帶來(lái)巨大的便利。近年來(lái)，隨著瑯瑯東區(qū)的飛速速發(fā)展以及一一些政府機(jī)構(gòu)構(gòu)的東移，東東部已成為一一片前景大好好的熱土。政政府的重視和和開(kāi)發(fā)商的紛紛紛投資使東東部擴(kuò)展已見(jiàn)見(jiàn)雛形，隨著著瑯東、鳳嶺嶺的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)熱潮，下下一步的發(fā)展展無(wú)疑就是**開(kāi)發(fā)區(qū)，目目前已有大量量的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司在**運(yùn)作別墅項(xiàng)項(xiàng)目，也有一一些公司正在在密鑼緊鼓的的籌備項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的類(lèi)型型都是別墅小小區(qū)，按**目前的市場(chǎng)場(chǎng)情況和發(fā)展展態(tài)勢(shì)來(lái)看，**在不久將成成為**別墅區(qū)，將將會(huì)是名副其其實(shí)的**后花園。三、市場(chǎng)定位（一）項(xiàng)目定位位1、從**區(qū)的的市場(chǎng)情況定定位從**區(qū)的地理理位置、區(qū)位位優(yōu)勢(shì)，決定定了把**項(xiàng)目定位為為別墅是最佳佳的選擇，因因?yàn)?*項(xiàng)目所在地地環(huán)境優(yōu)美，空空氣質(zhì)量好，交交通也相當(dāng)便便利，符合別別墅的建筑條條件，而在**項(xiàng)目所在地地建成公寓樓樓，由于地段段離市中心較較遠(yuǎn)而不能讓讓消費(fèi)者接受受，至于定位位為賣(mài)宅基地地也不合適，近近幾年**區(qū)賣(mài)宅基地地的形式，賣(mài)賣(mài)出很多，建建的很少，宅宅基地已不太太受歡迎，因因?yàn)檫@種宅地地的形式，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息濃，無(wú)無(wú)法吸引真正正的有錢(qián)人，因因此，建中高高檔別墅區(qū)，才才是**區(qū)真正的目目標(biāo)，將來(lái)鳳鳳嶺區(qū)、**區(qū)將成為**市有錢(qián)人的的天堂。2、根據(jù)**市市市場(chǎng)情況定定位從上述**房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析來(lái)看，**市房地產(chǎn)市市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展展，中心區(qū)域域房?jī)r(jià)較貴，別別墅不多，新新開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)個(gè)大別墅區(qū)價(jià)價(jià)格較貴，憑憑著**項(xiàng)目?jī)?yōu)越的的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，營(yíng)營(yíng)造一個(gè)中高高檔次價(jià)位適適中的別墅區(qū)區(qū)，將會(huì)吸引引**市及周邊城城市的客戶，特特別是有車(chē)一一族。3、從**項(xiàng)目目本身?xiàng)l件定定位根據(jù)**項(xiàng)目地地塊情況，呈呈條狀分布，一一邊沿江，一一邊沿路，有有2/3的區(qū)域域有山，1//3區(qū)域是平平地，這樣的的地貌建成別別墅會(huì)得到很很好的效果，在在有山的部分分宜設(shè)計(jì)成依依山別墅，形形成錯(cuò)落有致致的別墅區(qū)，盡盡量讓每一戶戶都有能看到到江景，從高高程來(lái)看，最最高的只高出出道路21米，規(guī)劃劃得當(dāng)會(huì)是一一道亮麗的景景觀，不會(huì)形形成太陡的山山路。平坦部部份靠江的宜宜設(shè)計(jì)成豪華華別墅，看不不到江景的部部份，可布置置中心花園、休休閑會(huì)所、噴噴泉景觀。根據(jù)**市房地地產(chǎn)的市場(chǎng)情情況、**開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)和**項(xiàng)目的情況況來(lái)看，**項(xiàng)目按目前前的情況定位位為別墅區(qū)是是最佳的選擇擇，從**項(xiàng)目所處的的地理環(huán)境來(lái)來(lái)看，**項(xiàng)目所在地地山青水秀、空空氣清新，特特別適合建設(shè)設(shè)成為別墅區(qū)區(qū)，同時(shí)，**公司對(duì)于別別墅的建設(shè)有有豐富的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和成功的案案例，因此，**項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)定位為中高高檔別墅。（二）消費(fèi)群體體定位目標(biāo)消費(fèi)群體定定位：主力消費(fèi)群：**金字塔頂端端的富裕階層層——**本地資資金雄厚一族族：廣西區(qū)內(nèi)內(nèi)外政府高級(jí)級(jí)官員、國(guó)有有大中型企業(yè)業(yè)高層管理人人員、各上市市公司高層管管理人員、大大型私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、跨國(guó)界界大型企業(yè)高高層管理人員員、跨區(qū)域大大型企業(yè)高層層管理人員?！袊?guó)-東盟盟自由貿(mào)易區(qū)區(qū)吸引來(lái)的外外埠人士和駐駐邕機(jī)構(gòu)管理理人員?！?*正在形形成的富裕的的中產(chǎn)階級(jí)人人群。目標(biāo)消費(fèi)群體的的細(xì)分：1、廣西區(qū)、***市及邕寧縣縣政府官員；；2、東盟各國(guó)領(lǐng)領(lǐng)事、來(lái)邕投投資工商界領(lǐng)領(lǐng)袖和部分華華僑；3、廣西區(qū)特別別是**市大型企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)級(jí)主管人員、高高級(jí)工程技術(shù)術(shù)人員；4、廣西特別是是**市各大上市市公司高層管管理者；5、廣西區(qū)、***市科研部門(mén)門(mén)、高科技企企業(yè)為外籍專專家購(gòu)買(mǎi)“專家樓”6、國(guó)內(nèi)跨區(qū)域域企業(yè)老板；；7、**市及周周邊地區(qū)私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主，特特別是**市周邊礦主主；8、藝術(shù)家、演演藝界成功人人士；9、少數(shù)長(zhǎng)線炒炒家、投資客客。目標(biāo)消費(fèi)群體的的具體化：目標(biāo)客戶年齡在在35-500歲之間，家家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)現(xiàn)出以核心家家庭（即夫妻妻二人+小孩）為主主，部分三代代同堂家庭。也也就是說(shuō)，主主要家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)家庭成員構(gòu)構(gòu)成集中在33—4人，家庭結(jié)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定定，對(duì)住房的的功能配置上上趨向于客廳廳+餐廳+主人間+兒童房+老人房+工人房+客房+書(shū)房（藝術(shù)術(shù)品收藏室、琴琴房、棋牌室室或健身房）+多衛(wèi)生間。（三）價(jià)格定位位在給本項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格定位時(shí)，在在考慮成本的的基礎(chǔ)上，要要結(jié)合市場(chǎng)的的實(shí)際情況定定位，根據(jù)調(diào)調(diào)查，**的別墅價(jià)格格大致分二個(gè)個(gè)檔次，一種種價(jià)格在1550—250萬(wàn)之間間，如：大自自然花園、龍龍胤花園、新新天地別墅、翡翡翠園。一種種價(jià)格在50—100之間，如如：玖瑰園、楓楓丹麗舍，調(diào)調(diào)查情況了解解到，價(jià)格在在50—100萬(wàn)之間間的別墅行情情比較好，我我們也按**市目前的經(jīng)經(jīng)濟(jì)情況和一一些要素分析析，**市1—9月份人均可可支配收入為為755.005元，其其中40%的家庭庭人均可支配配收入超過(guò)8843.788元,20%%的家庭人均均可支配收入入超過(guò)11885.37元元（其中有110%的家庭庭人均可支配配收入超過(guò)22148.116元）。只只要有按揭貸貸款支持，有有10%的家庭庭有能力通過(guò)過(guò)辦理20年按揭購(gòu)購(gòu)買(mǎi)總房款為為90萬(wàn)元的住住宅，或者有有10%的家庭庭有能力通過(guò)過(guò)辦理10年按揭購(gòu)購(gòu)買(mǎi)總房款為為45萬(wàn)元的住住宅。根據(jù)市市場(chǎng)和**市住宅消費(fèi)費(fèi)預(yù)測(cè)，**項(xiàng)目的價(jià)格格定位宜分別別為豪華型300萬(wàn)元/棟、普通型150萬(wàn)元/棟。整個(gè)**項(xiàng)目的價(jià)格格策略是“低價(jià)入市、逐逐步成長(zhǎng)”，或者選擇“小幅調(diào)高”的方式，以以達(dá)到首先獲獲取市場(chǎng)份額額再攫取市場(chǎng)場(chǎng)利潤(rùn)和吸引引消費(fèi)者“追漲心理”的目的。四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析（一）市場(chǎng)分析析**別墅市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研究：1、別墅開(kāi)發(fā)一一片火熱據(jù)調(diào)查，在這些些別墅項(xiàng)目中中占地?cái)?shù)百畝畝甚至上千畝畝的項(xiàng)目不在在少數(shù)，一些些項(xiàng)目一期開(kāi)開(kāi)發(fā)就突破了了百套；在產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，高高、中、低檔檔均有供應(yīng)，但但別墅市場(chǎng)兩兩端熱、中間間冷的現(xiàn)象也也反映了市場(chǎng)場(chǎng)的浮躁程度度；在項(xiàng)目選選址上，基本本上以自然環(huán)環(huán)境優(yōu)美、具具有開(kāi)發(fā)別墅墅先天優(yōu)勢(shì)的的鳳嶺和**為主，重視視對(duì)園區(qū)小環(huán)環(huán)境與周邊大大環(huán)境的有機(jī)機(jī)結(jié)合，對(duì)自自然資源進(jìn)行行合理化的開(kāi)開(kāi)發(fā)和利用。在建筑形態(tài)上更更是呈現(xiàn)多樣樣化，從歐陸陸建筑體系到到澳洲風(fēng)情、北北美風(fēng)格，豐豐富多彩，在在很大程度上上滿足了一定定的市場(chǎng)需求求。從裝修上上看，檔次多多趨于豪華型型，一些精裝裝修別墅將問(wèn)問(wèn)市。從價(jià)格格上看，一些些高性價(jià)比的的項(xiàng)目體現(xiàn)在在建筑設(shè)計(jì)、景景觀設(shè)計(jì)等諸諸多方面，注注重引入名師師設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)產(chǎn)品之間的差差異性比較顯顯著。**別墅由于起起步較晚，大大多數(shù)開(kāi)發(fā)商商都沒(méi)有開(kāi)發(fā)發(fā)別墅的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，造成項(xiàng)目目參差不齊，檔檔次落差大，給給人感覺(jué)很困困惑。盡管如如此，從整體體來(lái)看，**別墅市場(chǎng)一一直保持著紅紅紅火火的發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)。**市規(guī)劃局副副局長(zhǎng)黃恩厚厚稱，**市將以綠色色生態(tài)別墅建建設(shè)為特點(diǎn)，重重點(diǎn)規(guī)劃市區(qū)區(qū)東部鳳嶺一一帶山嶺別墅墅區(qū)，以及市市南新興苑、市市西金沙湖和和**開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃劃別墅區(qū)。目目前**的高檔別墅墅基本上定位位在舒適型階階段。據(jù)《中中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)》統(tǒng)計(jì)消息息，目前**別墅（含聯(lián)聯(lián)排、VILLLA和獨(dú)立立別墅）已立立項(xiàng)的達(dá)1500余套。2、**別墅類(lèi)類(lèi)基本情況（1）、剩余未未開(kāi)發(fā)土地的的名稱與數(shù)量量大自然尚未未開(kāi)發(fā)面積約約250畝；翡翡翠園尚未開(kāi)開(kāi)發(fā)面積約338畝；龍胤胤尚未開(kāi)發(fā)面面積約2366畝；麗水灣灣尚未開(kāi)發(fā)面面積約47畝；（2）、政府已已批的土地名名稱和數(shù)量雅源閣4200畝海茵國(guó)際花城約約400畝**約161畝畝龍頭山莊約15500畝（3）、在建總總量目前，**在建建別墅（含聯(lián)聯(lián)排、獨(dú)立和和VILLAA）總量已超超過(guò)了15000多套。(4)、供求特特點(diǎn)a、聯(lián)排別墅、雙雙拼別墅較獨(dú)獨(dú)立別墅容易易銷(xiāo)售。消費(fèi)者收入整體體是呈金字塔塔形分布的，聯(lián)聯(lián)排、雙拼別別墅的價(jià)位較較獨(dú)立別墅的的價(jià)位要低550～100萬(wàn)不等等，能夠接受受此價(jià)位的人人群要遠(yuǎn)高于于購(gòu)買(mǎi)獨(dú)立別別墅的，消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力水水平將直接影影響項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售（注：高高檔物業(yè)少有有用于投資）。在在比較社區(qū)環(huán)環(huán)境、房型、配配套、服務(wù)后后，價(jià)位將成成為最后征服服消費(fèi)者的利利劍。b、純別墅區(qū)較較綜合社區(qū)的的別墅容易銷(xiāo)銷(xiāo)售。購(gòu)買(mǎi)別墅的人更更加注重別墅墅所處的環(huán)境境，通常把享享受放在購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)別墅的重要要位置上。同同時(shí)，也從一一個(gè)側(cè)面反應(yīng)應(yīng)出購(gòu)買(mǎi)別墅墅的人，有一一種“富人圈”的居住情節(jié)節(jié)，即存在著著虛榮的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)心理特征。c、別墅掀起樓樓市波瀾。從2001年玫玫瑰園以近乎乎顛覆性的低低價(jià)入市，到到寧匯新天地地、龍胤花園園、楓丹麗舍舍、天池山．．橘郡陽(yáng)光別別墅、麗水灣灣等項(xiàng)目相繼繼面市，**別墅市場(chǎng)不不斷擴(kuò)容。特特別是20003年，新盤(pán)盤(pán)紛紛上馬入入市，市場(chǎng)繼繼續(xù)一片火熱熱，別墅依舊舊是樓市的最最亮點(diǎn)之一。由于“中國(guó)-東東盟博覽會(huì)”落戶**的利好因素素推動(dòng)，有土土地的開(kāi)發(fā)商商都有可能開(kāi)開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目目。**在物流、人人流、資金流流等方面都將將有很大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，城市化進(jìn)進(jìn)程加快、外外來(lái)人口增加加。置業(yè)投資資系統(tǒng)消費(fèi)將將推動(dòng)樓市的的發(fā)展。按目前已報(bào)建、在在建項(xiàng)目情況況來(lái)看，**別墅市場(chǎng)的的供應(yīng)量還是是比較合理的的，因此，未未來(lái)**豪宅別墅市市場(chǎng)的走勢(shì)將將呈現(xiàn)穩(wěn)健的的態(tài)勢(shì)。d、別墅的未來(lái)來(lái)發(fā)展前景**市的別墅市市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷歷了幾個(gè)階段段，第一階段段為80年代興起起的“宅基地?zé)帷?，主要表現(xiàn)現(xiàn)為大沙田，**一帶的“農(nóng)民別墅”；第二階段段為90年代中后后期興起的“別墅用地?zé)釤帷?，開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模化的以以賣(mài)土地為主主的樓盤(pán)，如如濱江別墅區(qū)區(qū)等；第三階階段從20000年發(fā)展至至今。隨著市場(chǎng)供銷(xiāo)兩兩旺的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭，人們對(duì)對(duì)居住品質(zhì)要要求的不斷提提高，住宅設(shè)設(shè)計(jì)的總體趨趨勢(shì)出現(xiàn)了從從“量變”到“質(zhì)變”，由居住型型向享受型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。**的樓市從20002年開(kāi)始始，別墅市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)入“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。而20033年大部分別別墅盤(pán)推向市市場(chǎng)后則完全全進(jìn)入“別墅時(shí)代”。在已推向向市場(chǎng)的樓盤(pán)盤(pán)中以純別墅墅社區(qū)概念來(lái)來(lái)規(guī)劃的只有有龍胤花園、麗麗水灣、新天天地等三個(gè)樓樓盤(pán)；大自然然花園、榮和和山水美地、翡翡翠園、天池池山、橘郡陽(yáng)陽(yáng)光別墅、楓楓林藍(lán)岸等樓樓盤(pán)大部分是是TOWNHHOUSE、VILLAA、花園洋房房、多層、小小高層等多種種產(chǎn)品類(lèi)型相相混合的社區(qū)區(qū)。3、別墅市場(chǎng)透透視（1）、**版版塊的銳不可可擋22003**別墅市場(chǎng)看**-鳳嶺版塊，主主要精品也集集中在此區(qū)域域。**版塊從地段段與環(huán)境的綜綜合質(zhì)素看，無(wú)無(wú)疑是最高；；**則是集大成成者。（2）、領(lǐng)銜未未來(lái)別墅的發(fā)發(fā)展發(fā)向考察未來(lái)別墅的的方向：在SSARS以后后，健康住區(qū)區(qū)已成為樓市市的熱門(mén)話題題；**率先成為國(guó)國(guó)家住宅與居居住環(huán)境工程程中心批準(zhǔn)的的首例國(guó)家級(jí)級(jí)健康別墅試試點(diǎn)項(xiàng)目，從從選址到規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、建筑筑設(shè)計(jì)、景觀觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)、材料料選擇、施工工管理、前期期物業(yè)管理，尋尋找最為契合合未來(lái)別墅的的發(fā)展方向。（3）、性價(jià)比比上的絕對(duì)實(shí)實(shí)力就**別墅市場(chǎng)場(chǎng)而言，經(jīng)濟(jì)濟(jì)型別墅單棟棟價(jià)格在1000萬(wàn)以內(nèi)，像像玫瑰園、楓楓丹麗舍、天天池山、橘郡郡陽(yáng)光麗園；；標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立別別墅單棟價(jià)格格將集中在1180-2330萬(wàn)之間，按按照建筑面積積折算，單價(jià)價(jià)約50000元/平米，單棟棟別墅占地面面積基本集中中在600--700平米米，如龍胤花花園、麗水灣灣、新天地、大大自然花園；；。4、政策帶來(lái)的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)22002年2月18日，國(guó)土土資源部下發(fā)發(fā)了關(guān)于“停止別墅類(lèi)類(lèi)用地”的通知。這這樣可以持續(xù)續(xù)保留產(chǎn)品差差異優(yōu)勢(shì)。（附）**別墅墅總體概況和和部分別墅簡(jiǎn)簡(jiǎn)介1、**市已建建和在建的別別墅項(xiàng)目天池山、新天地地、玫瑰園、碧碧麗山莊、龍龍胤花園、麗麗水灣、大自自然、山水美美地、楓丹麗麗舍、翡翠園園。2、即將上馬的的別墅項(xiàng)目：：雅源閣、**、海海茵國(guó)際花城城、寶城花園園、龍頭山莊莊。別墅所在的區(qū)域域分玫瑰園在江南區(qū)區(qū)；大自然、山山水美地、翡翡翠園、新天天地位于鳳嶺嶺；天池山、碧碧麗山莊、龍龍胤花園、麗麗水灣、楓丹丹麗舍、雅源源閣、**、海茵國(guó)際際花城、寶城城花園、龍頭頭山莊位于**。4、按競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手樓盤(pán)檔次分分碧麗山莊賣(mài)地；；楓丹麗舍樓樓盤(pán)素質(zhì)較低低；玫瑰園是是市區(qū)開(kāi)發(fā)最最早的別墅，銷(xiāo)銷(xiāo)售已經(jīng)進(jìn)入入后期；雅源源閣、**別墅、海茵茵國(guó)際花城、寶寶城花園均處處于規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段。大自自然、山水美美地、翡翠園園、天池山、新新天地、龍胤胤花園、麗水水灣等素質(zhì)相相當(dāng)。結(jié)論：從市場(chǎng)獨(dú)立別墅墅供應(yīng)量來(lái)看看：目前獨(dú)立立別墅供應(yīng)量量所占別墅總總體供應(yīng)量比比例較聯(lián)排別別墅低。從獨(dú)立別墅市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格來(lái)看：：目前質(zhì)數(shù)較較高的獨(dú)立別別墅均價(jià)是170萬(wàn)至280萬(wàn)之間（個(gè)個(gè)別樓王除外外），市場(chǎng)普普遍認(rèn)同價(jià)格格為200萬(wàn)左右。從獨(dú)立別墅開(kāi)發(fā)發(fā)戶型面積來(lái)來(lái)看：基本上上以350至400平米以上為為主導(dǎo)，少數(shù)數(shù)在300平米內(nèi)和500平米以上。從獨(dú)立別墅銷(xiāo)售售情況：目前前**和鳳嶺在建建純獨(dú)立別墅墅存量并不多多，大量已被被市場(chǎng)消化掉掉。但是未被被市場(chǎng)消化別別墅基本在景景觀上存在一一定劣勢(shì)。從別墅景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)上看：景觀觀好，地理位位置優(yōu)越，特特別是沿江別別墅銷(xiāo)售情況況看好。反之之，景觀較差差別墅在銷(xiāo)售售上存在著一一定困難。表表明消費(fèi)者一一個(gè)明顯的消消費(fèi)傾向，買(mǎi)買(mǎi)別墅就是買(mǎi)買(mǎi)景觀和身份份感（二）競(jìng)爭(zhēng)者分分析1、楓丹麗舍**為純粹獨(dú)立立別墅，而對(duì)對(duì)手在容積率率、私密性以以及戶型上完完全處于劣勢(shì)勢(shì)，**在環(huán)境和產(chǎn)產(chǎn)品上擁有絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這這里最有實(shí)力力成就**未來(lái)的富人人區(qū)。目前楓楓丹麗舍獨(dú)立立別墅在檔次次定位較低，基基本價(jià)格為1100萬(wàn)左右右，而且除剩剩余三套外，基基本上已銷(xiāo)售售完，不構(gòu)成成對(duì)**別墅銷(xiāo)售威威脅。2、龍胤花園對(duì)手以獨(dú)立別墅墅和聯(lián)體別墅墅為主，而且且目前一期已已基本封頂，目目前銷(xiāo)售情況況還在預(yù)料之之中。在檔次次定位上非常常高，價(jià)格上上也基本是符符合**別墅市場(chǎng)價(jià)價(jià)位。和**別墅園在景景觀上有著同同樣的優(yōu)勢(shì)。而而且龍胤花園園在廣告宣傳傳方面投入較較多，形象也也較佳，樣板板間的包裝基基本完成，銷(xiāo)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)氛圍圍較濃。略顯顯差別是龍胤胤花園存在著著聯(lián)排和獨(dú)立立別墅，而**別墅園為純純獨(dú)立別墅。**是首例國(guó)家家級(jí)健康別墅墅示范項(xiàng)目，有有650米親水水江岸線，環(huán)環(huán)境一流。另另外從風(fēng)水角角度講，**抱水而居，是是聚財(cái)斂財(cái)之之相，而龍胤胤花園與此相相反。在價(jià)格格上**也江會(huì)有一一定優(yōu)勢(shì)。但龍胤花園二三三期正在規(guī)劃劃中，其獨(dú)立立別墅仍將是是**別墅園的一一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。3、海田·天池池山別墅對(duì)手一期已基本本售磬，二期期即將開(kāi)發(fā)，對(duì)對(duì)手在景觀與與規(guī)劃主題上上與**有顯著差異，天天池山以山體體別墅為主題題，而**為典型的坡坡地水景別墅墅，二者不形形成直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。另外**獲得首例健健康住宅試點(diǎn)點(diǎn)更具品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、麗水灣麗水灣別墅為純純獨(dú)立別墅，景景觀非產(chǎn)優(yōu)美美，江景是其其最大的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，而且山頂頂公園規(guī)劃也也為該樓盤(pán)添添色不少。目目前售樓中心心已經(jīng)投入使使用，樣板房房和一期工程程基本進(jìn)入尾尾聲，與**別墅園在距距離上并不是是很遙遠(yuǎn)，建建筑布局、景景觀環(huán)境、品品質(zhì)格調(diào)、私私密程度而言言，與**別墅園十分分類(lèi)似。二期期和三期總共共71套，這將將是**別墅園形成成極大競(jìng)爭(zhēng)。5、碧麗山莊對(duì)手以賣(mài)地為主主，與**不會(huì)形成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。6、新天地別墅墅對(duì)手挺強(qiáng)，但新新天地位于鳳鳳嶺，以起伏伏的地貌營(yíng)造造環(huán)境，與**差異性較大大，且對(duì)手二二期已開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)銷(xiāo)售情況也不不錯(cuò)，將不會(huì)會(huì)形成太大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。從以上資料中可可知，目前**市房地產(chǎn)在在別墅方面存存在不同的檔檔次，在各個(gè)個(gè)層次的別墅墅或宅基地都都存在競(jìng)爭(zhēng)，按按目前**的別墅看有有兩種：一種種是檔次比較較高的，如：：大自然花園園、龍胤花園園、新天地別別墅、翡翠園園；每棟價(jià)格格在150—250萬(wàn)元之之間，另一種種是檔次低一一點(diǎn)的，如：：楓丹麗舍，玖玖瑰園等，每每棟價(jià)格在550萬(wàn)—100萬(wàn)元之之間，根據(jù)市市場(chǎng)調(diào)查，**目前別墅比比較暢銷(xiāo)的價(jià)價(jià)位在60萬(wàn)—100萬(wàn)元的的，像楓丹麗麗舍、玖瑰園園的銷(xiāo)售據(jù)了了解比較好。但但由于**市的別墅剛剛起步，郊區(qū)區(qū)化生活模式式也剛剛起步步，所以區(qū)域域內(nèi)別墅項(xiàng)目目的銷(xiāo)售并不不是十分理想想，所以市場(chǎng)場(chǎng)空間還是比比較大，但也也存在激烈的的競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)對(duì)于我們下一一步的市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入具有一定定的障礙。因此，**項(xiàng)目目應(yīng)針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)形勢(shì)，走差差異化道路，推推出一種價(jià)格格適中、高檔檔次的別墅小小區(qū)，營(yíng)造一一種自然、個(gè)個(gè)性、有文化化品位的社區(qū)區(qū)，推出“運(yùn)動(dòng)就在家家門(mén)口”的健康小區(qū)區(qū)，使項(xiàng)目品品牌建立核心心競(jìng)爭(zhēng)能力，從從而能使**項(xiàng)目立于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之中中。（三）項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力分析析綜觀**別墅競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，經(jīng)經(jīng)過(guò)對(duì)目標(biāo)消消費(fèi)群體深入入分析，結(jié)合合本項(xiàng)目之優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)，我們們得出這樣的的結(jié)論：本項(xiàng)目的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力不是首首例國(guó)家級(jí)健健康別墅試點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目，不是是解決防潮除除濕、恒溫隔隔熱、隔聲減減噪的三大世世界建筑課題題技術(shù)，也不不是獨(dú)有6550米邕江美美景江岸線，更更不是戶戶不不遮擋，大開(kāi)開(kāi)間小進(jìn)深的的建筑布局，其其核心競(jìng)爭(zhēng)力力恰恰是由這這些賣(mài)點(diǎn)以及及發(fā)展商良好好的企業(yè)形象象、優(yōu)質(zhì)的客客戶服務(wù)支撐撐起的項(xiàng)目品品牌——健康硅谷谷·水岸藝墅的的別墅品牌才才是項(xiàng)目的核核心競(jìng)爭(zhēng)力！！五、項(xiàng)目理念構(gòu)構(gòu)想（一）項(xiàng)目地塊塊的情況介紹紹1.優(yōu)越的地理理位置1.1綠城1.2全國(guó)首屆屆人居環(huán)境獎(jiǎng)獎(jiǎng)1.3**市的的后花園2.獨(dú)一無(wú)二的的自然環(huán)境2.1沿江6550米長(zhǎng)江畔、500米寬江面2.2沿江6550米的緩坡2.3保留的古古樹(shù)木(叢)11處2.4坡向面江江2.5地勢(shì)起伏伏不平2.6周邊無(wú)環(huán)環(huán)污染源2.7江水緩和和2.8對(duì)面青山山郁郁蔥蔥、山山下田園風(fēng)光光（二）項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)理念念1.景觀主題1.1沿江碼頭頭、沿江景觀觀，江面風(fēng)景景與對(duì)岸青山山形成的山水水呼應(yīng)景觀系系統(tǒng)1.2小區(qū)綠化化隔聲林帶、道道路兩旁的高高大植物、小小區(qū)內(nèi)眾多保保留古樹(shù)、竹林以及其其它各種綠化化形成的綠林林掩映景觀系系統(tǒng)1.3跌水、人人工湖泊，綠綠化及房屋倒倒影形成的湖湖光倒影景觀觀系統(tǒng)1.4各式現(xiàn)代代廣場(chǎng)結(jié)合雕雕塑、小品、亭亭臺(tái)形成的都都市浪漫景觀觀系統(tǒng)1.5具有民族族特色的景點(diǎn)點(diǎn)與單體設(shè)計(jì)計(jì)表現(xiàn)壯鄉(xiāng)風(fēng)風(fēng)情的景觀系系統(tǒng)1.6針對(duì)每一一棟別墅院落落的地形設(shè)計(jì)計(jì)形成每戶不不同特色的景景觀2.健康主題2.1結(jié)合健康康要求進(jìn)行總總體規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)及單體建筑筑設(shè)計(jì)2.2齊全的運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施2.3完善的醫(yī)醫(yī)療保健及康康體設(shè)施2.4各種健康康組織的設(shè)立立、運(yùn)營(yíng)保障障和各項(xiàng)健康康活動(dòng)的開(kāi)展展3.科技主題3.1智能化系系統(tǒng)的運(yùn)用3.2各種高科科技產(chǎn)品的運(yùn)運(yùn)用3.3完備的信信息系統(tǒng)4.生態(tài)主題4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)最大限度地地保持地塊原原有的生態(tài)環(huán)環(huán)境4.2水系統(tǒng)對(duì)對(duì)生態(tài)的調(diào)節(jié)節(jié)4.3綠化系統(tǒng)統(tǒng)對(duì)生態(tài)的調(diào)調(diào)節(jié)5.親和主題5.1人與自然然最大限度的的親和5.2規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、單體設(shè)計(jì)計(jì)與自然的親親和5.3單體設(shè)計(jì)計(jì)與小區(qū)景觀觀的親和5.4社區(qū)內(nèi)人人與人間的親親和（三）項(xiàng)目目的規(guī)劃布局局及形象特征征1.同質(zhì)居住的的純別墅2.戶戶概念規(guī)規(guī)劃建議的規(guī)規(guī)劃布局3.依山就勢(shì)的的規(guī)劃設(shè)計(jì)4.中庭景觀提提高后排別墅墅價(jià)值5.流線形道路路及不同形狀狀單體結(jié)合中中央景觀形成成五個(gè)組團(tuán)6.結(jié)合保留樹(shù)樹(shù)木進(jìn)行的規(guī)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)計(jì)7.每戶景觀最最大化的設(shè)計(jì)計(jì)8.體現(xiàn)健康理理念的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)（四）項(xiàng)目目的交通組織織和停車(chē)設(shè)施施1.沿等高線進(jìn)進(jìn)行道路布置置最大限度地地減小道路坡坡度2.依山就勢(shì)的的流線型道路路設(shè)計(jì)與小區(qū)區(qū)美景互相呼呼應(yīng)3.環(huán)形道路設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)合單體體布置確保道道路的通達(dá)性性4.車(chē)行道、人人行道、院落落三者合諧布布置體現(xiàn)小區(qū)區(qū)道路的人性性化特點(diǎn)5.確保每棟單單體擁有一個(gè)個(gè)私家車(chē)庫(kù)6.在會(huì)所、碼碼頭、軟性廣廣場(chǎng)、道路邊邊緣等公共空空間設(shè)停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)或車(chē)位（五）項(xiàng)目目的景觀設(shè)計(jì)計(jì)及人文環(huán)境境構(gòu)筑1.多種景觀構(gòu)構(gòu)成不同的景景觀系統(tǒng)2.景觀的親和和性設(shè)計(jì)使小小區(qū)住戶可以以與大自然零零距離接觸3.景觀設(shè)計(jì)中中融入當(dāng)?shù)貧v歷史文脈充分分體現(xiàn)地方人人文色彩4.景觀設(shè)計(jì)與與科技結(jié)合改改善小區(qū)的居居住條件（六）活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地及交往往空間1.沿江碼頭、沿沿江運(yùn)動(dòng)休閑閑場(chǎng)所、公共共綠地、廣場(chǎng)場(chǎng)、露天運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)等開(kāi)暢式式活動(dòng)交流空空間功能齊全的會(huì)所所為業(yè)主提供供了集中的活活動(dòng)交流場(chǎng)所所獨(dú)立的院落設(shè)計(jì)計(jì)為業(yè)主提供供了半私密的的交流空間完善的戶型功能能區(qū)為業(yè)主提提供了私密的的交流空間5.各種俱樂(lè)部部、培訓(xùn)班、網(wǎng)網(wǎng)上信息交流流的形式為小小區(qū)居民搭建建良好的交流流平臺(tái)（七）公共共設(shè)施的設(shè)置置情況1.完備的運(yùn)動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目設(shè)施為為小區(qū)營(yíng)造以以運(yùn)動(dòng)為主的的健康主題2.完善的醫(yī)療療保健設(shè)施是是小區(qū)居民的的健康保障3.先進(jìn)的安防防系統(tǒng)是確保保小區(qū)安全的的堅(jiān)固屏障4.領(lǐng)先的小區(qū)區(qū)智能化系統(tǒng)統(tǒng)給小區(qū)居民民的生活帶來(lái)來(lái)前所未有的的便利5.針對(duì)性的無(wú)無(wú)障礙設(shè)計(jì)充充分體現(xiàn)人性性化的理念（八）規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.用地面積：：160畝，1067220㎡2.總建筑面積積：46890㎡3.其中配套公公建：5000㎡4.總戶（棟）數(shù)數(shù)：143戶5.總居住人數(shù)數(shù)：501人3.5人/戶6.容積率：00.447.綠化率：665%8.建筑密度（覆覆蓋率）:小于20%9.停車(chē)數(shù)：2200輛（九）單體體設(shè)計(jì)情況1.長(zhǎng)條型設(shè)計(jì)計(jì)使室內(nèi)通風(fēng)風(fēng)采光達(dá)到最最佳效果2.單體設(shè)計(jì)與與原有地形的的完美結(jié)合最最大限度地體體現(xiàn)房屋與自自然的親和性性3.針對(duì)觀景要要求的單體設(shè)設(shè)計(jì)方案4.湖島別墅充充分體現(xiàn)與景景觀的親和性性及居住者的的尊貴身份5.完備的功能能區(qū)設(shè)置提高高各空間的專專用性6.合理的戶型型設(shè)計(jì)給住戶戶提供舒適的的生活空間7.現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格結(jié)合廣西西歷史文化特特點(diǎn)體現(xiàn)壯鄉(xiāng)鄉(xiāng)風(fēng)格8.每戶單體結(jié)結(jié)合院落設(shè)計(jì)計(jì)形成各自獨(dú)獨(dú)特的景觀9.菜單式精裝裝修方案與施施工圖設(shè)計(jì)相相結(jié)合（十）健康康住宅的技術(shù)術(shù)措施1.空氣質(zhì)量控控制2.噪聲控制3.熱環(huán)境的控控制4.光環(huán)境質(zhì)量量5.垃圾處理6.項(xiàng)目中高科科技應(yīng)用六、消費(fèi)者分析析(一)消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析本項(xiàng)目目標(biāo)顧客客群體定位為為城市的中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)和富有有人家，這個(gè)個(gè)階層是最具具實(shí)力的消費(fèi)費(fèi)群體。經(jīng)過(guò)過(guò)多年的發(fā)展展，**市已造就了了龐大的管理理階層和技術(shù)術(shù)階層，以及及漸漸形成律律師、演員、作作家、畫(huà)家、文文藝界和體育育界人士等獨(dú)獨(dú)立階層，他他們對(duì)城市生生活環(huán)境有較較高的依賴性性，同時(shí)，又又對(duì)自立、個(gè)個(gè)性、文化品品位有執(zhí)著的的追求。隨著著城市節(jié)奏的的不斷加快，他他們不再拘泥泥于傳統(tǒng)的生生活方式，而而崇高個(gè)性、自自由的生活狀狀態(tài)，他們對(duì)對(duì)居住的獨(dú)立立性和私密性性要求較高，渴渴望擁有自己己的空間，希希望從繁雜的的、喧囂的紅紅塵中解脫出出來(lái)，在完全全屬于自己的的空間毫無(wú)顧顧慮、自由自自在地?fù)]灑生生活，他們追追求優(yōu)美的環(huán)環(huán)境、清新的的空氣、充足足的陽(yáng)光，有有著追求返璞璞歸真的強(qiáng)烈烈愿望；他們們要求自己的的居住尊貴而而有生活品位位，能充分展展現(xiàn)自己的個(gè)個(gè)性化空間。此此外，**有大量的私私營(yíng)企業(yè)家和和內(nèi)外地的富富豪，這部分分人已經(jīng)的較較寬敞的居所所，但他們都都喜歡獨(dú)立的的住宅，因此此會(huì)產(chǎn)生第二二次置業(yè)的愿愿望。(二)消費(fèi)需求求分析近年來(lái)，**涌涌現(xiàn)出一批私私營(yíng)老板、高高級(jí)企業(yè)主管管、律師、演演員等高收入入者，隨著個(gè)個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的顯著增強(qiáng)強(qiáng)，這部份人人已有強(qiáng)烈的的愿望和足夠夠的資金購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)別墅。這部部分人實(shí)際上上已擁有了住住房，但原有有的住房生活活條件已不能能滿足他們的的需求，追求求“有天有地”高質(zhì)量的私私家住宅已將將成為趨勢(shì)。同時(shí)，隨著中國(guó)國(guó)加入WTOO、西部大開(kāi)開(kāi)發(fā)和**城市的大規(guī)規(guī)模建設(shè)，**將成了人們們的焦點(diǎn)，外外資也會(huì)相繼繼聚焦，而大大量資本的涌涌入，更掀起起了房地產(chǎn)新新一輪的消費(fèi)費(fèi)熱潮。今年年以來(lái)，在**的房地產(chǎn)一一片熱浪中，下下一步，大批批的別墅項(xiàng)目目將登臺(tái)亮相相，成為**樓市的嶄新新亮點(diǎn)。業(yè)內(nèi)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今今后幾年**別墅的需求求將越來(lái)越旺旺盛。別墅的的需求也是會(huì)會(huì)多種多樣的的，有居家型型需求的，就就是把別墅作作為第一居所所需求；有度度假型的需求求，有人也叫叫“5＋2”的居住需求求，也就是有有兩套房，一一套在市區(qū)，一一套在郊區(qū)，五五天在市區(qū)，兩兩天在郊區(qū)。這這種居住與生生活方式造就就了這部分度度假型的別墅墅需求，而且且預(yù)計(jì)今后度度假型的連體體別墅需求量量將會(huì)增大；；有旅游型別別墅需求，那那就是在旅游游風(fēng)景區(qū)或度度假區(qū)建造的的帶有經(jīng)營(yíng)性性質(zhì)的別墅；；有辦公型的的別墅需求，一一般是一個(gè)大大公司把一棟棟別墅買(mǎi)下來(lái)來(lái)自用，既有有了花園式的的辦公環(huán)境，又又有了高級(jí)管管理人員的寓寓所。還有投投資型的、出出租型的別墅墅需求等等，因因此，**項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)需求量將會(huì)會(huì)很大。(三)、消費(fèi)者者心理分析購(gòu)買(mǎi)別墅的人都都是社會(huì)層次次比較高的人人，他們一般般都具有較高高的文化修養(yǎng)養(yǎng)和廣泛的社社交圈；有優(yōu)優(yōu)越的物質(zhì)生生活有高尚的的居住理念；；他們是一群群熱愛(ài)生活、熱熱愛(ài)自然、熱熱衷運(yùn)動(dòng)休閑閑的人；他們們期盼別墅，為為的是延續(xù)他他們的生命的的輝煌，讓生生活更加多姿姿多彩。購(gòu)置置別墅對(duì)高收收入者而言，亦亦是一生中最最為重要的一一次消費(fèi)，因因此，別墅選選擇應(yīng)該也是是慎之又慎。綜綜合來(lái)講，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)別墅的人人會(huì)考慮以下下幾個(gè)方面因因素。首先看地利環(huán)境境地利環(huán)境是指別別墅社區(qū)所處處的地理位置置及周邊的自自然環(huán)境。別別墅最好位于于城郊結(jié)合部部，既遠(yuǎn)離城城市的喧囂，又又擁有“離塵不離城”的交通便利利，近可觀水水流花謝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)可眺青山逶逶迤、浮云輕輕煙；社區(qū)融融入自然之中中，與當(dāng)?shù)氐牡臍夂?、生態(tài)態(tài)相適應(yīng)，因因地制宜，依依山勢(shì)而建，傍傍綠水而居，特特別應(yīng)保留一一些年限較長(zhǎng)長(zhǎng)的古木、植植物等。概括括而言，地理理位置優(yōu)越，山山清水秀而無(wú)無(wú)工業(yè)污染的的別墅社區(qū)是是他們最好的的選擇。2、其次觀其品品質(zhì)別墅環(huán)境需要適適合人的居住住，別墅品質(zhì)質(zhì)同樣需要人人性化的建設(shè)設(shè)。買(mǎi)別墅首首先看它的社社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)、別墅單造造型設(shè)計(jì)和內(nèi)內(nèi)部空間設(shè)計(jì)計(jì)是否達(dá)到別別墅應(yīng)具備的的水準(zhǔn)，然后后在此基礎(chǔ)上上選擇符合自自己個(gè)性，擁?yè)碛谐暗睦砝砟詈驮O(shè)計(jì)的的別墅。由于于別墅是高檔檔的消費(fèi)品，現(xiàn)現(xiàn)在許多別墅墅選用頂級(jí)的的建材，如高高級(jí)墻面磚、進(jìn)進(jìn)口屋頂瓦、進(jìn)進(jìn)口空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)、高級(jí)智能能化系統(tǒng)等等等，在注意材材料檔次的同同時(shí)，也應(yīng)考考慮它的實(shí)用用與適用性。3、最后比較性性價(jià)比別墅的價(jià)格不菲菲，廉價(jià)的“別墅”不是真正意意義上的別墅墅。他們購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的別墅要從從社區(qū)環(huán)境、配配套設(shè)施，設(shè)設(shè)計(jì)裝修都要要達(dá)到別墅的的要求；同時(shí)時(shí)，方便的交交通、優(yōu)良的的空氣質(zhì)量以以及高標(biāo)準(zhǔn)社社區(qū)配套和服服務(wù)等，其從從內(nèi)到外都令令人享受到住住在別墅的暢暢快舒適。因因此別墅的性性價(jià)比是綜合合考慮其地段段價(jià)值（包括括升值空間）社社區(qū)文化、物物業(yè)管理，以以及別墅的外外立面、戶型型、社區(qū)的設(shè)設(shè)計(jì)、周邊的的自然景觀等等其價(jià)格之比比，并不是越越便宜越好。4、購(gòu)買(mǎi)別墅動(dòng)動(dòng)機(jī)分析消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)動(dòng)機(jī)主要有：：(1)、健康別別墅是目前住住宅的最高境境界，擁有健健康別墅，就就意味著擁有有更高層次的的生活；(2)、地域上上不遠(yuǎn)離市區(qū)區(qū)，出入山水水與都市間，工工作與生活兩兩相便利；(3)、享受更更高品位的生生活，自然鮮鮮氧、生態(tài)極極佳的頂級(jí)健健康生活；(4)、別墅規(guī)規(guī)模、檔次能能夠充分體現(xiàn)現(xiàn)居住者的身身份和社會(huì)階階層；(5)、富豪聚聚居、完美建建筑、絕版環(huán)環(huán)境、絕對(duì)升升值；(6)、良好的的人文特征，針針對(duì)子女的貴貴族教育，針針對(duì)自己及朋朋友的玩賞空空間等；(7)、私密性性+個(gè)性化+成就感+健康生活，四四者完美融合合成為理想的的健康棲息地地。本項(xiàng)目諸多層面面都能充分契契合目標(biāo)群的的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，符符合消費(fèi)者的的需求，具有有廣闊的市場(chǎng)場(chǎng)前景。七、SWOT分分析（一）優(yōu)勢(shì)（SS）1、土地成本低低，價(jià)格可塑塑空間大；2、交通條件好好；3、地塊具有江江景優(yōu)勢(shì)，空空氣質(zhì)量較好好，高品質(zhì)生生活之地；**項(xiàng)目所在地地為城市郊區(qū)區(qū)，天然環(huán)境境優(yōu)美，所建建類(lèi)型為別墅墅，適合人們們對(duì)居住環(huán)境境的要求，符符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象象；隨著**城市市建設(shè)的快速速發(fā)展，**開(kāi)發(fā)區(qū)將成成為房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)；；4、全國(guó)首例國(guó)國(guó)家級(jí)健康別別墅5、**公司在在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)方面有豐富富的經(jīng)驗(yàn)，特特別在別墅的的開(kāi)發(fā)有成功功的案例。6、世界級(jí)的區(qū)區(qū)位：處廣西西最大的別墅墅區(qū)，南蒲大大道與西南出出海大通道（民民族大道）快快速接駁，直直達(dá)**面向東盟自自由貿(mào)易區(qū)的的商務(wù)中心，處處世界未來(lái)貿(mào)貿(mào)易中心的一一級(jí)輻射帶，昭昭示著世界級(jí)級(jí)市政配套將將會(huì)在此上演演，**別墅園必將將成為未來(lái)國(guó)國(guó)際商務(wù)別墅墅的旗艦。7、世界級(jí)的江江景：獨(dú)享6650米江岸岸線，地勢(shì)坡坡向面江，江江水環(huán)抱，邕邕江的浩淼與與俊秀在此河河段表現(xiàn)得淋淋漓盡致；業(yè)業(yè)主在家中憑憑欄臨風(fēng)，明明鏡似的湖面面及撲面而來(lái)來(lái)的潔爽江風(fēng)風(fēng)，使人心曠曠神怡。觀山山、親水、看看天下，風(fēng)水水寶地盡在**。8、世界級(jí)的別別墅：無(wú)敵江江景，戶戶不不遮擋，視野野開(kāi)闊，氣流流暢通；坡地地營(yíng)造，細(xì)節(jié)節(jié)創(chuàng)新；三大大課題技術(shù)，解解決世界三大大建筑課題———防潮除濕濕、恒溫隔熱熱、隔聲減噪噪，凸顯健康康主題，中國(guó)國(guó)別墅絕無(wú)僅僅有。流線型型的小區(qū)道路路蜿蜒起伏，曲曲徑通幽，勾勾勒出小區(qū)回回歸自然之神神韻。別墅組組團(tuán)間潺潺溪溪流、層層疊疊瀑，匯入明明鏡似的天鵝鵝湖，演繹出出完善的健康康生態(tài)鏈。清清凈的樹(shù)林中中，保留原始始的古樹(shù)叢，鳳鳳尾竹、古榕榕樹(shù)、古龍眼眼樹(shù)、扁桃樹(shù)樹(shù)錯(cuò)落分布，悄悄悄傳遞四季季的嬗變。9、世界級(jí)的休休閑：1600畝沿江頂級(jí)級(jí)度假區(qū)，囊囊括購(gòu)物中心心、醫(yī)療保健健中心、江邊邊健身步道、水水岸風(fēng)情酒吧吧、國(guó)際時(shí)尚尚游艇碼頭、垂垂釣漁人碼頭頭、水岸棧道道；奇異的水水晶穹頂陽(yáng)光光泳池，給人人以與眾不同同的休閑享受受。10、世界級(jí)的的服務(wù)：引入入開(kāi)創(chuàng)健康別別墅先河的物物業(yè)管理公司司，定制個(gè)性性化空間：重重視健康行動(dòng)動(dòng)，建立社區(qū)區(qū)醫(yī)療網(wǎng)、老老人健康娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所等，領(lǐng)領(lǐng)航健康別墅墅管理理念。11、世界級(jí)的的教育：緊鄰鄰云集世界各各地學(xué)子的五五合大學(xué)城，文文化氣息濃厚厚，接軌國(guó)際際教育體制。12、世界級(jí)的的健康社區(qū)：：保留原生古古木形成的生生態(tài)圈，植被被無(wú)須噴灑農(nóng)農(nóng)藥即可郁郁郁蔥蔥生長(zhǎng)。被被國(guó)家住宅與與居住環(huán)境工工程中心評(píng)為為“首例國(guó)家級(jí)級(jí)健康別墅試試點(diǎn)項(xiàng)目”。（二）劣勢(shì)（WW）1、**項(xiàng)目地地處**開(kāi)發(fā)區(qū)，城城市配套建設(shè)設(shè)不完善；2、針對(duì)開(kāi)發(fā)的的客戶群相對(duì)對(duì)狹小，市場(chǎng)場(chǎng)狹小，銷(xiāo)售售壓力大；3、郊區(qū)化生活活模式在**市剛剛起步步，還處于啟啟動(dòng)時(shí)期；4、幾個(gè)大別墅墅同時(shí)上陣，項(xiàng)項(xiàng)目面臨著競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。（三）機(jī)會(huì)（OO）1、東盟帶來(lái)重重大的機(jī)遇：：中國(guó)—東盟博覽覽會(huì)無(wú)疑將成成為**迅猛發(fā)展的的最重大的機(jī)機(jī)遇，同時(shí)新新城區(qū)即將遷遷至**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，一系列相相關(guān)市政設(shè)施施配套相繼完完善，也必將將成為**高端房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品推廣的的一次重大機(jī)機(jī)遇。因此，**別墅園一定定要利用好CCAFTA所所提供的各種種宣傳途徑，充充分展示廣西西第一健康別別墅的形象，從從而取得**推廣銷(xiāo)售的的全面勝利。2、周邊樓盤(pán)的的開(kāi)發(fā)水平不不高；3、**市城市市東進(jìn)步伐加加快，為**開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)發(fā)展創(chuàng)造了極極為有利的條條件；4、隨著城市的的進(jìn)一步擴(kuò)大大，郊區(qū)生活活模式即將來(lái)來(lái)臨；5、**開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)即將納入**市的規(guī)劃及及管轄之中，有有成為**一個(gè)遠(yuǎn)郊的的可能，許多多重大項(xiàng)目相相繼進(jìn)入**開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)區(qū)域價(jià)值進(jìn)一一步提升；6、**市的城城市布局結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)使**區(qū)位優(yōu)越凸凸顯；7、項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)使**公司能樹(shù)立立起一種品牌牌形象，這對(duì)對(duì)于**公司下一步步的房地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略有極大的的幫助。（四）威脅（TT）1、**開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)離市中心較較遠(yuǎn)，有住縣縣份的感覺(jué)，使使消費(fèi)者的檔檔次感降低；；2、市場(chǎng)上的別別墅供應(yīng)量非非常之高，可可能導(dǎo)致階段段性購(gòu)買(mǎi)力不不足的市場(chǎng)低低谷；3、大盤(pán)紛紛涌涌現(xiàn)，其以大大社區(qū)、大配配套的綜合優(yōu)優(yōu)勢(shì)分流了相相當(dāng)一部分高高端置業(yè)群體體。4、目前大自然然、新天地、翡翡翠園、龍胤胤花園、麗水水灣、楓丹麗麗舍、天池山山等別墅樓盤(pán)盤(pán)已經(jīng)成形，會(huì)會(huì)成為項(xiàng)目強(qiáng)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手。從SWOT分析析中可知，項(xiàng)項(xiàng)目有許多優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但的確確也存在一些些無(wú)利因素，所所以我們要針針對(duì)這些因素素，深一步的的分析并且找找出解決的方方法，現(xiàn)總結(jié)結(jié)如下：由于**房地地產(chǎn)的高速發(fā)發(fā)展和**市城市東進(jìn)進(jìn)步伐的加快快，**將成為**市房地產(chǎn)的的眼球，**開(kāi)發(fā)區(qū)的主主管單位將會(huì)會(huì)采取一系列列的措施來(lái)完完善城市配套套建設(shè)和通過(guò)過(guò)改造來(lái)完善善**開(kāi)發(fā)區(qū)的城城市功能。目目前，項(xiàng)目所所在地的路也也正在擴(kuò)充就就是一個(gè)最好好的說(shuō)明。對(duì)于**市近幾幾年房地產(chǎn)市市場(chǎng)火爆，房房地產(chǎn)商都爭(zhēng)爭(zhēng)搶開(kāi)發(fā)，特特別是近來(lái)許許多大型樓盤(pán)盤(pán)上馬，使項(xiàng)項(xiàng)目面臨激烈烈的競(jìng)爭(zhēng)的分分析：通過(guò)調(diào)查分析，近近年來(lái)**房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)日益昌盛，并并且是一種良良性的高速發(fā)發(fā)展，同時(shí)，每每年的銷(xiāo)售面面積與竣工面面積基本平衡衡，因此，可可以預(yù)測(cè)在三三年內(nèi)**市的房地產(chǎn)產(chǎn)不會(huì)形成泡泡沫，由于近近年來(lái)，**涌現(xiàn)出一批批私營(yíng)老板、高高級(jí)企業(yè)主管管、律師、演演員等高收入入者，隨著個(gè)個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的顯著增強(qiáng)強(qiáng)，這部份人人已有強(qiáng)烈的的愿望和足夠夠的資金購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住宅。這部部分人實(shí)際上上已擁有了住住房，但原有有的住房生活活條件已不能能滿足他們的的需求，追求求“有天有地”高質(zhì)量的私私家住宅已將將成為趨勢(shì)。而**的別墅比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足這些人的需求，同時(shí)，我們將通過(guò)走差異化的道路和會(huì)通過(guò)一系列有效的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)促進(jìn)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，使項(xiàng)目處于優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)中。對(duì)于**開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)離市中心較較遠(yuǎn)，郊區(qū)化化生活模式剛剛剛起步，會(huì)會(huì)不會(huì)得到消消費(fèi)者的認(rèn)同同的分析：由于***市城市建設(shè)設(shè)的加快，使使**市的發(fā)展逐逐漸向郊區(qū)擴(kuò)擴(kuò)張，**開(kāi)發(fā)區(qū)將成成為**下一步的投投資熱點(diǎn)，同同時(shí)，項(xiàng)目所所在地天然環(huán)環(huán)境優(yōu)美，所所建類(lèi)型為別別墅，適合人人們對(duì)居住環(huán)環(huán)境的要求，符符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象象。這一點(diǎn)會(huì)會(huì)得到消費(fèi)者者的認(rèn)同。八、**項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)別墅開(kāi)開(kāi)發(fā)建筑面積積約43,0000m2。其中高檔檔別墅142棟，會(huì)所建建筑面積4,8000m2，建設(shè)周期期為兩年，項(xiàng)項(xiàng)目有關(guān)財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)如如下：(一)項(xiàng)目投資資額估算9,5500萬(wàn)元1.1土土方18萬(wàn)立方米11元/m32000萬(wàn)元1.2排排水、給水、排排污、供電（各50萬(wàn)元）2000萬(wàn)元1.3土土建（4800m2*1000元/m2+430000元/m2*800元=49,8800m2）3,920萬(wàn)元、1.4綠綠化、景觀600萬(wàn)元1.5智智能化200萬(wàn)元1.6道道路80萬(wàn)元1.7設(shè)設(shè)計(jì)2200萬(wàn)元1.8勘勘察、消防、圍圍墻113萬(wàn)元1.9其其他1000萬(wàn)元1.10土土地款2,1600萬(wàn)元1.11開(kāi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管管理費(fèi)、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)）1,7707萬(wàn)元(二)項(xiàng)目銷(xiāo)售售收入、成本本估算2.1銷(xiāo)售售收入估算公司銷(xiāo)售部通過(guò)過(guò)對(duì)**中高檔別墅墅消費(fèi)群體需需求調(diào)查、對(duì)對(duì)已經(jīng)開(kāi)發(fā)別別墅樓盤(pán)銷(xiāo)售售情況實(shí)地走走訪，經(jīng)綜合合分析，將本本項(xiàng)目定位為為中高檔別墅墅，銷(xiāo)售價(jià)格格的確定遵循循低開(kāi)高走的的原則，第一一期銷(xiāo)售分為為兩段定價(jià)，開(kāi)開(kāi)盤(pán)均價(jià)3,500元/m2，則銷(xiāo)售收收入為3,500元/m2*6,3000m2=2,205萬(wàn)元；開(kāi)盤(pán)盤(pán)一段時(shí)間后后調(diào)整定價(jià)4,200元/m2*63000m2=2,6446萬(wàn)元；第二二期銷(xiāo)售定價(jià)價(jià)的確定，會(huì)會(huì)根據(jù)第一期期銷(xiāo)售情況來(lái)來(lái)確定，如果果銷(xiāo)售勢(shì)頭較較理想，銷(xiāo)售售價(jià)格就上漲漲，假若價(jià)格格為5,000元/m2*30,4400m2=15,2200萬(wàn)元，142棟別墅銷(xiāo)售售收入共計(jì)為為20,0551萬(wàn)元。2.2工程成本本估算7,7793萬(wàn)元土地購(gòu)