房地產(chǎn)全程營銷策劃理論體系及實戰(zhàn)案例全錄

第六節(jié)我們眼中的物業(yè)管理公司經(jīng)過詳細的分析析和周密的考考察，我們和和怡高物業(yè)走走到了一起。怡怡高物業(yè)顧問問累積百多年年的物業(yè)管理理經(jīng)驗，亦是是最早涉足國國內(nèi)之境物業(yè)業(yè)管理公司。配配合該公司多多年來在國內(nèi)內(nèi)所累積之物物業(yè)管理經(jīng)驗驗，及連同其其他部門之專專業(yè)人才、經(jīng)經(jīng)驗及技術，相相信能憑著該該公司高質(zhì)素素的服務和先先進管理概念念，為美的海海岸花園提供供一個綜合性性的高級物業(yè)業(yè)服務。怡高物業(yè)服務有有限公司是由由實力雄厚的的高力國際物物業(yè)集團與怡怡和太平洋公公司在亞洲的的物業(yè)業(yè)務進進行合并而組組建的，形成成了亞太地區(qū)區(qū)一個規(guī)模龐龐大、網(wǎng)絡廣廣闊的物業(yè)機機構——怡高物業(yè)顧顧問集團。怡高不但承襲了了高力集團豐豐富的環(huán)球物物業(yè)顧問經(jīng)驗驗，更擁有怡怡和太平洋在在亞洲的崇高高聲譽。怡高高的全球網(wǎng)絡絡，它擁有世世界性的見解解及觀點，亦亦深入了解不不同地方的市市場變化。透過高力國際的的環(huán)球聯(lián)系網(wǎng)網(wǎng)絡，怡高可可利用3600多位專業(yè)人人員及健全的的物業(yè)及客戶戶資料庫，快快捷而有效地地掌握適當?shù)牡奈飿I(yè)時機，順順利滿足客戶戶的要求。怡高的客戶范圍圍十分廣泛，其其中包括有大大規(guī)模的商業(yè)業(yè)集團、金融融機構及政府府機關。憑借借著優(yōu)良的口口碑及聲譽，怡怡高亞太地區(qū)區(qū)網(wǎng)絡得以不不斷擴展，迅迅速而有效地地成為亞太地地區(qū)最優(yōu)秀的的物業(yè)顧問公公司之一。透過亞太區(qū)地內(nèi)內(nèi)的36家辦事處及及其他地區(qū)的的145家聯(lián)系辦事事處，怡高為為客戶提供多多元化的物業(yè)業(yè)服務，其中中包括買賣、租租賃、物業(yè)管管理及工程管管理、估值、研研究及顧問服服務等，擁有有數(shù)以千計專專業(yè)物業(yè)顧問問人士。在物業(yè)管理部門門中，不但聘聘用了具有豐豐富物業(yè)管理理經(jīng)驗的專業(yè)業(yè)人員，更匯匯聚了不少造造詣精湛的技技術人員。為為滿足現(xiàn)今社社會客戶的需需求，怡高提提供全面化物物業(yè)管理服務務。包括專業(yè)業(yè)財政預算及及會計、技術術維修、物業(yè)業(yè)市場推廣、電電腦資料處理理及技術提供供、人事管理理、行政管理理等。此外，怡怡高采用了現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管管理技巧，使使客戶能掌握握更多市場資資料、確保物物業(yè)的耐用性性及增值能力力。該公司的的物業(yè)經(jīng)理能能因情況提供供高效服務，達達到客戶的要要求，深受同同業(yè)及客戶的的贊賞。目前由怡高負責責銷售及管理理的國內(nèi)項目目超過40個，提供物物業(yè)管理及顧顧問服務的工工商住宅物業(yè)業(yè)總面積逾250萬平方米。遍遍布大連、天天津、北京、上上海、廣州、東東莞、番禺及及深圳八大城城市，并由30多位來自香香港、臺灣及及新加坡的專專業(yè)人才負責責督促在中國國當?shù)卣衅傅牡挠?500名物業(yè)管理理員工。截止止1995年底，怡高高受委托項目目總值超過25億美元。現(xiàn)現(xiàn)時在國內(nèi)分分別于北京、上上海及廣州設設立辦事處，另另有14個管理辦事事處設于八大大城市。由怡怡高負責管理理的番禺麗江江花園，獲中中國國務院建建設部頒發(fā)“全國城市物物業(yè)管理優(yōu)秀秀示范住宅小小區(qū)”獎項。第七節(jié)怡高高物業(yè)管理顧顧問合同文本本附錄順德美的海岸花花園物業(yè)管理理顧問合約廣東省美的集團團股份有限公公司房產(chǎn)公司司（以下簡稱稱甲方），乃乃中國順德美美的海岸花園園之發(fā)展商。甲甲方在廣東省省順德市登記記注冊，其法法定地址。法人代表表：。怡和高力物業(yè)服服務（上海）有有限公司廣東東分公司（以以下簡稱乙方方），在廣州州登記注冊，其其法定地址在在廣州市流花花路109號之九達寶寶廣場1006室，法定代代表：柳維倫倫第一章前言言（一）順德美的的海岸花園位位于順德北滘滘鎮(zhèn)南部，該該發(fā)展項目首首期工程預計計約于1999年8月開始交付付使用。甲方方在業(yè)主委員員會成立前擁擁有順德美的的海岸花園的的物業(yè)管理權權，可獨立行行使美的海岸岸花園物業(yè)管管理的職責。（二）立約雙方方根據(jù)中華人人民共和國（中中國）的有關關法律和條例例，并本著平平等互利，共共同做好順德德美的海岸花花園物業(yè)管理理工作的原則則，經(jīng)友好協(xié)協(xié)商，特訂立立本合同。（三）甲方根據(jù)據(jù)以下條款，聘聘用并委任乙乙方為順德美美的海岸花園園的物業(yè)管理理顧問，協(xié)助助甲方管理該該物業(yè)之住宅宅、商場、住住客會所及車車庫，總建筑筑面積共約2450000平方米（以以下簡稱托管管物業(yè)）。甲方需向乙方支支付管理顧問問酬金及其他他有關費用。乙方根據(jù)以下條條款，接受甲甲方的聘用，推推動托管物業(yè)業(yè)之維修及物物業(yè)管理工作作，并對該項項工作負責。乙方乃怡高物業(yè)業(yè)顧問集團之之附屬機構，因因此，在日后后托的管物業(yè)業(yè)管理事宜之之對外宣傳上上，將可沿用用怡高物業(yè)顧顧問集團之形形象及有關標標記。第二章甲、乙乙方雙方的職職責（一）甲方的職職責根據(jù)本合同的條條款，甲方同同意聘用乙方方為物業(yè)管理理顧問并協(xié)助助甲方推動托托管物業(yè)之管理工作作，在履行合合約期內(nèi)，為為保障乙方能能有效地協(xié)助助管理托管物物業(yè)，甲方同同意履行下列列的職責：1）確保在托管管物業(yè)入伙前前成立托管物物業(yè)和物業(yè)管管理公司（或或物業(yè)管理部部門）。在本本合約中，所所有物業(yè)管理理公司的字樣樣亦可指物業(yè)業(yè)管理部門；；2）協(xié)助乙方調(diào)調(diào)派及招聘專專業(yè)人員加入入物業(yè)管理公公司，推動托托管物業(yè)的物物業(yè)管理工作作；3）在履行合約約期內(nèi)，監(jiān)督督乙方的工作作表現(xiàn)；4）保證托管物物業(yè)按時按質(zhì)質(zhì)按量通過有有關政府部門門之正式竣工工驗收并移交交物業(yè)管理公公司，然后使使物業(yè)管理公公司能順利履履行其既定的的管理職責；；并須負責相相關遺留工程程之跟進工作作及承擔相應應發(fā)生的費用用。5）在履行合約約期內(nèi)應按甲甲、乙雙方同同意的財務預預算，由甲方方預先墊付一一筆可供管理理公司初始運運作的開辦費費。（二）乙方的職職責根據(jù)本合約的條條款，乙方同同意接受甲方方的聘用，負負責向托管物物業(yè)提供物業(yè)業(yè)管理顧問服服務。在合約約期內(nèi)，乙方方同意履行下下列的職責：：托管物業(yè)交付使使用前1）協(xié)助甲方（或或其委托之法法律顧問）編編寫及落實有有關托管物業(yè)業(yè)之業(yè)主公約約，作為日后后物業(yè)管理之之基本依據(jù)；；2）草擬托管物物業(yè)管理部門門籌備期及托托管物業(yè)首年年管理財務預預算報告，并并以此為依據(jù)據(jù)計算托管物物業(yè)各部分之之管理份額；；3）對管理公司司的設立及公公司形象、自自身建設、管管理等提供建建議；4）制定各部門門管理及運作作制度，包括括保安、財務務、采購、人人事、行政等等制度；5）協(xié)助甲方安安排合適的電電腦公司，建建立電腦管理理系統(tǒng)，并就就此系統(tǒng)對甲甲方提出管理理顧問方面的的意見；6）編寫有關托托管物業(yè)之管管理文件，包包括用戶手冊冊，裝修手冊冊等供甲方審審閱，并制訂訂有關之運作作程序，包括括樓宇交收程程序、緊急應應變措施、客客戶投訴處理理等；7）協(xié)助甲方或或管理公司擬擬定托管物業(yè)業(yè)日后有償服服務及無償服服務方案；8）就托管物業(yè)業(yè)配套商業(yè)設設施、設備，包包括會所設施施，設備的管管理應從物業(yè)業(yè)管理角度提提供建議；9）就托管物業(yè)業(yè)之發(fā)展設計計從物業(yè)管理理角度向甲方方提出建議，盡盡量使其設計計與未來管理理運作相配合合；10）擬定管理理部門人員編編制及協(xié)助甲甲方招聘及挑挑選有關骨干干人員（如部部門主管）；；11）在國內(nèi)提提供一次為期期5天的入職培培訓，導師由由乙方資深的的管理員工擔擔任，并由乙乙方從國內(nèi)或或香港辦事處處調(diào)派人手參參與培訓；12）協(xié)助甲方方統(tǒng)籌安排所所需物料及設設備之采購事事宜；13）在有必要要時，協(xié)助甲甲方甄選或向向甲方推薦適適合之承判商商；14）就托管物物業(yè)社區(qū)文化化的建立提供供意見；并配配合甲方的市市場推廣工作作，從物業(yè)管管理方面提供供支持；15）每月2次次（可按需要要協(xié)商增加或或減少）派員員到工地檢視視及參與有關關之工程會議議，并對影響響將來物業(yè)管管理工作的事事項提交報告告；16）每月2次次（可按需要要協(xié)商增加或或減少）與發(fā)發(fā)展商開會商商討有關物業(yè)業(yè)管理工作的的進展情況；；17）根據(jù)托管管物業(yè)情況及及物業(yè)的特別別要求，建議議并協(xié)助甲方方為托管物業(yè)業(yè)購買合適之之保險；18）對發(fā)展商商所提出的問問題作出回應應。托管物業(yè)交付使使用時及交付付使用后交付使用期間，派派員到現(xiàn)場協(xié)協(xié)助托管物業(yè)業(yè)的樓宇交收收工作，為期期5天；托管物業(yè)交付使使用后一個月月內(nèi)，提交一一管理評估報報告；每月兩次（可按按需要協(xié)商增增加或減少）派派員到現(xiàn)場按按照既定之服服務標準檢視視物業(yè)管理工工作，并提交交有關檢定報報告，對托管管物業(yè)之保安安、清潔、綠綠化等各項工工作提供改善善意見；對物業(yè)交付使用用前制訂的一一系列制度及及工作程序進進行檢討，并并提供修訂及及改善建議；；協(xié)助甲方制定物物業(yè)整體長短短期保養(yǎng)修繕繕計劃，包括括長遠維修建建議、預防性性保養(yǎng)計劃及及改善工程；；每月兩次（可按按需要協(xié)商增增加或減少）與與甲方或管理理公司開會商商討有關物業(yè)業(yè)管理工作的的進展情況；；從最終用家的角角度，檢討樓樓宇設計和設設施，提出有有關改善意見見，力求托管管物業(yè)達至高高水平之物業(yè)業(yè)管理要求；；托管物業(yè)交付使使用3個月后安排排一次為期4天之在職培培訓課程，并并由乙方調(diào)派派導師參與培培訓；依照政府部門有有關規(guī)定，向向甲方或管理理公司就成立立托管物業(yè)業(yè)業(yè)主委員會事事項提供建議議，如果具備備足夠條件，協(xié)協(xié)助甲方或管管理公司籌備備托管物業(yè)首首屆業(yè)主委員員會；就甲方申請ISSO90022認證提出乙乙方過往的經(jīng)經(jīng)驗及意見；；在顧問期間，對對發(fā)展商所提提出的問題作作出回應。乙方上述之職責責是根據(jù)乙方方提交的《順順德美的海岸岸花園物業(yè)管管理計劃書》中中所列的物業(yè)業(yè)管理公司職職責而制定的的，惟根據(jù)甲甲乙雙方協(xié)議議，乙方只以以物業(yè)管理顧顧問之身份為為甲方提供服服務，而非以以全面管理的的模式接管有有關物業(yè)管理理工作，因而而附錄一之部部分內(nèi)容作如如下調(diào)整：乙方不負責托管管物業(yè)所有機機電故障及遺遺漏工程的跟跟進工作，惟惟可就機電故故障及遺漏工工程提供建議議：乙方根據(jù)甲方所所提供之財務務資料對托管管物業(yè)管理收收支運作進行行評估，并提提供改善建議議；乙方將按甲方要要求及托管物物業(yè)實際需要要協(xié)助甲方招招聘及甄選各各級管理人員員，以確保管管理公司有一一支高質(zhì)素之之管理隊伍?！俄樀旅赖暮０栋痘▓@物業(yè)管管理計劃書》內(nèi)內(nèi)所指的“物業(yè)管理公公司的職責”乃指接管托托管物業(yè)的管管理公司職責責，乙方會就就此提供顧問問服務予管理理公司，以協(xié)協(xié)助其完成附附錄一內(nèi)之職職責內(nèi)容。第三章雙方方同意的條款款根據(jù)上述的職責責及下列的條條款，甲方同同意聘用乙方方，推動托管管物業(yè)管理工工作，乙方愿愿意接受甲方方聘用出任托托管物業(yè)的物物業(yè)管理顧問問。合約年期此合約自甲、乙乙雙方簽署后后立即生效，至至托管物業(yè)一一期工程洋房房單元第一個個單位正式向向業(yè)主發(fā)出收收樓通知書之之日（具體日日期雙方日后后以備忘錄形形式確定）起起計后六個月月為期滿。合合約期滿前，如如雙方達成一一致協(xié)議可再再續(xù)約，續(xù)約約期另行商定定。如雙方方在本合約屆屆滿前未達成成一致續(xù)約協(xié)協(xié)議，及雙方方并未有違反反本合約內(nèi)第第三章第（四四）項的條款款，本合約將將于合約期的的最后一天終終止。物業(yè)管理顧問酬酬金（略）人事甲方同意乙方不不須負責任何何甲方所聘有有關人事聘用用之費用。人人事聘用費用用包括工資、津津貼、資金及及其他一切勞勞保福利及聘聘請時所需手手續(xù)費用等均均列入管理預預算開支。終止合約1）甲、乙雙方方同意根據(jù)下下列情況可提提早30天給予對方方書面通知終終止本合約；；a、任何一方嚴嚴重違反或沒沒有履行本合合約內(nèi)列任何何條款的職責責，并接到對對方書面通知知起計14天內(nèi)未能改改善及履行有有關條款的職職責。b、任何一方受受到法律制裁裁而引致破產(chǎn)產(chǎn)清盤或自動動清盤。2）如因各種無無法預見因素素導致甲方或或乙方無法繼繼續(xù)履行本合合約，或者由由于第三方嚴嚴重違約而造造成甲方或乙乙方無法繼續(xù)續(xù)履行本合約約，則另一方方仍需針對對對方已經(jīng)提供供服務的部分分支付合理的的酬金；除此此之外，如一一方在沒有合合理的原因提提出單方面之之終止合約通通知，另一方方將保留一切切權利，向?qū)Ψ阶酚懰杏杏纱硕鹌鹬韶熑稳渭敖?jīng)濟損失失。（五）合約的修修改與變更對本合約的修改改與變更，必必須經(jīng)甲、乙乙雙方協(xié)商并并簽署有效的的書面協(xié)議才才能生效。（六）適用法律律本合約的效力、解解釋、履行和和爭議的解決決均受中華人人民共和國法法律的管轄。（七）爭議的解解決1）凡因履行本本合約所發(fā)生生的或與本合合約有關的一一切爭議，雙雙方應盡量通通過友好協(xié)商商加以解決。通通過協(xié)商不能能解決時，應應提交托管物物業(yè)所在地并并擁有管轄權權之人民法院院進行有關之之訴訟程序。敗敗訴方須負責責有關之訴訟訟及法律費用用。在訴訟過過程中，除雙雙方有爭議的的正在進行訴訴訟的部分外外，本合約應應繼續(xù)進行。2）合約中任何何一方發(fā)出的的任何通知或或報告須以書書面記錄，并并以掛號信件件、電傳或圖圖文傳真的形形式發(fā)出，并并以收件人明明確已收到才才視作有效送送達。雙方如如用電報、電電傳等發(fā)送通通知的方法，應應有義務隨之之以書面信件件再行通知。3）本合約雙方方地址、電傳傳或圖文傳真真號碼，如有有任何改變，須須在改變后48小時內(nèi)通知知另一方有關關之改變。（九）特別規(guī)定定在本合約有效期期內(nèi)，如甲方方需要在其宣宣傳資料或任任何文件中引引用乙方公司司名稱或標記記，則必須同同時注明類似似由怡和高力力物業(yè)服務（上上海）有限公公司廣東分公公司或怡高物物業(yè)顧問集團團提供物業(yè)管管理顧問服務務的字樣，其其中物業(yè)管理理顧問服務中中的“顧問”兩字不可省省略。（十）本合約以以正本，共一一式三份，甲甲、乙雙方及及管理公司各各持壹份，均均具有同等效效力。（十一）本合約約由甲、乙雙雙方蓋章及雙雙方代表簽字字后立即開始始生效。甲方：廣東省美美的集團股份份有限公司房房產(chǎn)公司法定代表人/職職務：簽署及蓋章公司地址日期見證人乙方：：怡和高力物物業(yè)服務（上上海）有限公公司廣東分公公司法定代表人/職職務簽署及蓋章公司地址日期見證人住宅質(zhì)量保證書書和住宅使用用說明書（略略）物業(yè)經(jīng)營在小區(qū)物業(yè)管理理的范圍內(nèi)開開展多種經(jīng)營營已是當前物物業(yè)管理的一一個重要課題題，多種經(jīng)營營的好壞直接接影響著管理理公司、發(fā)展展商和廣大業(yè)業(yè)主的貼身利利益?？紤]到到美的海岸花花園物業(yè)管理理由于各種因因素而不可避避免的高成本本與業(yè)主的承承受能力和市市場預期之間間的矛盾，靈靈活開展多種種經(jīng)營來增加加物業(yè)管理的的收入是一個個很好的緩沖沖方式。因此此，我們建議議發(fā)展商將商商業(yè)用途物業(yè)業(yè)的經(jīng)營收入入部分或全部部劃歸物業(yè)賬賬，以避免因因為物業(yè)管理理的收不抵支支而對服務品品質(zhì)的影響。這這樣既可充分分利用物業(yè)管管理的資源，同同時也減輕了了業(yè)主的負擔擔。我們?yōu)樾^(qū)物業(yè)業(yè)管理制訂了了多項家政服服務、代理代代辦服務、工工程服務的內(nèi)內(nèi)容，并將停停車場、肉菜菜市場等納入入小區(qū)物業(yè)管管理的經(jīng)營之之內(nèi)。另外，在在對小區(qū)的各各項服務和經(jīng)經(jīng)營成熟之后后，物業(yè)管理理公司可以作作為一個經(jīng)濟濟實體走出去去開展更廣泛泛的經(jīng)營和服服務，以此為為小區(qū)和業(yè)主主謀求更多的的利益。比如如，我們建議議物業(yè)管理公公司日后籌劃劃的連鎖特許許經(jīng)營將是一一項很大的經(jīng)經(jīng)營工程。REAL在對連鎖特特許經(jīng)營的策策劃上有著較較成熟和完善善的體系，將將連鎖特許經(jīng)經(jīng)營與物業(yè)管管理相結(jié)合也也是REAL房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營的一個個創(chuàng)舉。連鎖特許經(jīng)營與與一般的企業(yè)業(yè)經(jīng)營管理有有非常大的差差別，最主要要的不同點就就是必須考慮慮系統(tǒng)化的作作業(yè)與規(guī)格化化的管理。每每個門店雖然然地點、人員員都不相同，但但是卻要有一一致的服務質(zhì)質(zhì)量，根據(jù)國國際發(fā)展的經(jīng)經(jīng)驗，有效規(guī)規(guī)劃連鎖特許許經(jīng)營的制度度，就是成功功運作的關鍵鍵因素。REAL為連鎖鎖及特許經(jīng)營營業(yè)者進行成成套的管理制制度規(guī)劃，內(nèi)內(nèi)容包括：前置作業(yè)（策略略定位）1、市場調(diào)查2、經(jīng)營構想想和定位3、品牌定位位4、商品組合與與定位5、開店策略6、總部與組組織運作第一部分（展店店作業(yè)）1、商圈調(diào)研與與開發(fā)2、選店和租租店要領3、開店管理理促銷活動管理5、消費者管管理與組織第二部分（營業(yè)業(yè)規(guī)劃）1、培訓作業(yè)2、門市現(xiàn)場場作業(yè)管理3、店頭績效效評估營收分析55、門市財務務管理第三部分（制度度規(guī)劃）1、財務稽核管管理2、采購管理3、倉儲管理4、盤點管理理5、人事管理6、職工創(chuàng)業(yè)業(yè)入股辦法7、職工獎勵勵辦法報表分析與管理理9、行政管理10、會議系統(tǒng)統(tǒng)與管理11、公關管理理第四部分（加盟盟規(guī)劃）1、加盟招攬2、加盟合同同附錄1關于六區(qū)商業(yè)用用房及地下車車庫的經(jīng)營方方案商業(yè)用房現(xiàn)打算在六區(qū)設設商業(yè)用房2間，分別位位于1幢101和2幢101（四房兩廳廳戶型，建筑筑面積126.885平方米），計計劃將上述兩兩戶型稍進行行改造以使其其可商住兩用用，其中商業(yè)業(yè)用房建筑面面積約53.70平方米（以以實際丈量為為準）。住宅宅用房的售價價可執(zhí)行洋房房的銷售政策策，商業(yè)用房房則根據(jù)市場場價格及小區(qū)區(qū)的情況制定定合理銷售價價格。須強調(diào)調(diào)一點，業(yè)主主的經(jīng)營管理理須服從和配配合美的海岸岸花園的物業(yè)業(yè)管理，建議議美的海岸花花園商業(yè)用房房的價格可定定在7000~~8000元/平方米，六六區(qū)商業(yè)用房房可根據(jù)現(xiàn)在在六區(qū)的銷售售政策可定在在6000元/平方米左右右。但須強調(diào)調(diào)，商業(yè)用房房的經(jīng)營范圍圍必須加以限限定。地下車庫現(xiàn)在六區(qū)的地下下車庫共6000平方米，可可容納190輛汽車，現(xiàn)現(xiàn)考慮到目前前住戶的汽車車擁有率不太太高，為提高高車庫的使用用率和解決摩摩托車的停放放問題，可將將部分位置用用于停放摩托托車。由于自自行車自身構構成危險，以以及由于大量量停放自行車車會大大地加加大對車庫的的管理難度，因因此，地上車車庫不適用于于小區(qū)自行車車的停放，建建議在洋房的的外圍辟一空空地建自行車車棚。根據(jù)周周邊停車場的的收費標準，以以及小區(qū)地下下車庫的成本本，建議汽車車車位售價為為2000元/平方米，租租金為500元/月，摩托車車車位租金為為100元/月，摩托車車車位將視日日后情況逐步步移至地面，以以留有足夠的的車位給汽車車。車庫車位位還須考慮整整體的銷售政政策和促進租租售的需要，建建議汽車車位位的售價為1800元/平方米，租租金400元/月，摩托車車的租金為80元/月，將來摩摩托車車位移移至地面車棚棚后將調(diào)整對對其的收費。附錄21999年車位位租售估算月份出售數(shù)量（個）出售單價（萬元元）出售金額（萬元元）出租數(shù)量（個）出售單價（元）租金總額（元）123456789101112總計注：表格內(nèi)容略略。附錄3：2000年~22002年會所收支支預算表年份營業(yè)額費用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未未含稅款。（表表格內(nèi)容略）附錄42000年美的的海岸花園會會所收支估算算表月份營業(yè)額費用支出123456789101112合計注：表格內(nèi)容略略。美的海岸花園管管理公約定義：在本公約中，除除文意另有所所指而需作另另外解釋外，下下列用語將有有以下意義：：1、“物業(yè)”是是指美的海岸岸花園內(nèi)已建建成或未建成成的任何建筑筑物以及包括括其附屬設施施等所占土地地的使用權。2、“公共地方方”是指美的海海岸花園內(nèi)不不為某一業(yè)主主單獨享有使使用的場所，其其中包括大門門口、樓梯間間、樓宇外墻墻、天臺、通通道、行人道道、綠化區(qū)、管管理者辦事處處，以及為業(yè)業(yè)主和住客及及訪客而設并并使用之地方方或范圍。3、“公共設施施”是指為美的的海岸花園公公眾利益而安安裝的各種機機器、設備、裝裝置、包括供供電系統(tǒng)、供供水系統(tǒng)、排排水系統(tǒng)、消消防系統(tǒng)、電電子監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、電訊系統(tǒng)統(tǒng)、公共照明明系統(tǒng)、所有有供美的海岸岸花園使用的的去水道、溝溝渠、水道、管管道、槽溝及及其他設備。以以上所列之各各類設備亦屬屬公共設施之之一部分，但但任何只供個個別業(yè)主或租租戶使用的設設施則不包括括在內(nèi)。4、“會所”是是指美的海岸岸花園內(nèi)俱樂樂部會所所在在之建筑物，和和一切相關的的文娛、康樂樂、飲食及其其他設施設備備。5、“單元”是是指美的海岸岸花園內(nèi)各業(yè)業(yè)主擁有房屋屋所有權的單單位。6、“發(fā)展商”或“第一業(yè)主”是指順德市市美的房產(chǎn)公公司。7、“業(yè)主”是是指對每個單單元擁有或共共同擁有房屋屋所有權的人人士，并包括括其日后的合合法繼承人或或受讓人。8、“管理者”是指發(fā)展商商或業(yè)主委員員會聘用為管管理美的海岸岸花園的管理理組織。9、“租戶和合合法使用人”是指從業(yè)主主或發(fā)展商處處租用或被批批準使用有關關物業(yè)單元的的法人或個人人。10、“管理份份額”是指各業(yè)主主分攤并交納納管理費用而而分配給各單單元的份額，以以建筑面積平平方米和非建建筑面積平方方米計算。11、“管理費費用”是指管理者者因管理及保保養(yǎng)美的海岸岸花園而引起起的所有費用用和開支。12、“海岸花花園”是指美的海海岸花園。總則為明確美的海岸岸花園業(yè)主、使使用者、管理理者及其有關關各方在所有有權、使用、維維修及管理方方面的權利和和義務，保障障海岸花園的的正常使用和和管理，保障障各方的利益益，本著權益益、責任和公公平合理的原原則，特制定定本公約。在土地批文、房房產(chǎn)買賣合同同及房產(chǎn)法例例限制和保障障下，美的海海岸花園各業(yè)業(yè)主完全享有有本身所擁有有部分的全部部權益。但各各業(yè)主不得擅擅自更改各單單元的使用用用途。美的海岸花園的的所有業(yè)主、管管理者及其他他有關各方，以以及他們的受受讓人或繼承承人均須遵守守和履行本公公約，并受其其約束，同時時享有本公約約賦予各項權權利。合法使用人及租租戶須遵照《廣廣東省物業(yè)管管理條例》第第二章第十五五條，遵守和和履行本公約約。發(fā)展商權利發(fā)展商保留及擁擁有海岸花園園的“公共地方”的使用權，并并有權改換或或改變海岸花花園外墻和公公共地方的顏顏色，在上述述任何部分安安裝、架設和和拆除招牌、廣廣告及其他物物件。發(fā)展商及其承建建商、代理人人或其他經(jīng)許許可的人擁有有檢查、維修修海岸花園任任何一部分的的權利，有權權攜帶一切必必要的設備機機器及材料進進入海岸花園園的任何一部部分。如有必必要，可進入入任何單元的的內(nèi)部，但要要事先通知有有關的業(yè)主或或使用人（緊緊急情況除外外）；發(fā)展商有權在本本公約簽訂時時存在的海岸岸花園建筑規(guī)規(guī)劃及藍圖進進行修改，并并就此事與政政府磋商達成成協(xié)議，而無無須任何其他他業(yè)主或擁有有海岸花園權權益的人同意意或批準。但但此權利的行行駛不得妨礙礙其他業(yè)主使使用其所屬物物業(yè)。發(fā)展商可在業(yè)主主委員會成立立之前審核和和批準海岸花花園年度管理理費預算。業(yè)主委員會成立立之前，發(fā)展展商有權聘任任管理公司成成為海岸花園園的管理者。發(fā)展商有權在其其認為合適的的情況下，更更改海岸花園園的名稱或其其中部分名稱稱和編號。在在進行上述更更改前，發(fā)展展商須提前一一個月在公告告欄上通知各各業(yè)主和使用用人，但無須須就此而引起起的任何損失失向各業(yè)主和和使用人作出出賠償。發(fā)展商有權將海海岸花園內(nèi)尚尚未售出的任任何建筑物或或任何單位，指指定或更改為為公共場所或或公用設施，使使業(yè)主共同使使用，而業(yè)主主須分擔其維維修保養(yǎng)費用用。發(fā)展商有權制訂訂和修改會所所的使用和管管理條例，包包括不限于費費用、使用人人士資格、開開放時間等因因素。業(yè)主的權利和義義務業(yè)主權利依法享有對自己己所擁有物業(yè)業(yè)收益和處分分的權利。依法享有合理使使用房屋本體體和住宅區(qū)公公用設施、公公共地方的權權利，但不得得妨礙其他業(yè)業(yè)主對公用設設施和公共地地方的正常使使用。有權按有關規(guī)定定在允許范圍圍內(nèi)進行裝修修、維修和改改造。有權自己或聘請請他人對房屋屋自用部位的的各種管道、電電線以及其他他設施進行合合法的維修養(yǎng)養(yǎng)護。有權參加業(yè)主大大會，并對住住宅區(qū)的各項項管理決策擁擁有表決權。有權對住宅區(qū)的的物業(yè)管理提提出建議、意意見或批評，可可要求業(yè)主委委員會對物業(yè)業(yè)管理公司的的違反本合約約或有關規(guī)定定的行為進行行干預、處罰罰。業(yè)主義務如業(yè)主將其物業(yè)業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓讓、出租給他他人，該業(yè)主主在出售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租合合同或協(xié)議書書簽字后15天內(nèi)，須將將物業(yè)使用變變化情況以書書面通知管理理者，出售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租合合同或協(xié)議中中須要求購買買人、受讓人人或承租人接接受本公約規(guī)規(guī)定的業(yè)主義義務，并按廣廣東省物業(yè)管管理條例及有有關法規(guī)將本本公約作為上上述合同的附附件，最終對對承租人、購購買人或受讓讓人有約束力力。如此等合合同并未將本本公約作為其其附件，則前前業(yè)主須繼續(xù)續(xù)履行本公約約規(guī)定的業(yè)主主業(yè)務。前業(yè)業(yè)主如未付清清其應付的管管理費用及其其他有關費用用，將不得處處分其所屬物物業(yè)。業(yè)主違違約，管理者者將保留其向向前業(yè)主或新新業(yè)主追索的的權利。各業(yè)主在其單元元進行任何裝裝修工程前，必必須到管理公公司辦理有關關手續(xù)，領取取裝修許可證證，并按規(guī)定定交納裝修保保證金（不生生利息），保保證金由裝修修工程隊支付付。如進行裝裝修工程的裝裝修工程隊違違反管理者訂訂立的裝修規(guī)規(guī)定或因裝修修工程引起任任何追索、損損失或法律責責任，管理者者可以從該筆筆款項中扣除除管理者認為為合適的款項項作為賠償，如如有不足，有有關業(yè)主須賠賠償不足的金金額，該保證證金或其剩余余款項將在裝裝修工程完成成后30天內(nèi)發(fā)還給給裝修工程隊隊。各業(yè)主及其承租租人、代理人人、訪客及其其他使用者在在任何時候均均應遵守和履履行《美的海海岸花園管理理公約》及其其管理者按照照管理需要而而制定的其他他規(guī)則。在未得管理者書書面同意前，各各業(yè)主不得增增建、改變外外墻、圍墻、圍圍欄、陽臺、門門窗等影響海海岸花園外貌貌的設置，亦亦不得改變其其顏色。在未得管理者書書面同意前，各各業(yè)主不得在在海岸花園的的外墻或其他他公共地方安安裝任何遮蓬蓬、花架、招招牌、防盜網(wǎng)網(wǎng)（防盜網(wǎng)只只能在窗戶內(nèi)內(nèi)安裝）及其其他影響海岸岸花園外貌的的任何伸出物物和結(jié)構，亦亦不得堵塞任任何門窗。私私家花園內(nèi)搭搭建，也必須須經(jīng)過管理者者同意。海岸花園規(guī)劃設設計時，已為為每一單元安安排好空調(diào)機機安裝點，在在未得管理者書面同意意前，各業(yè)主主不得在其他他地方安裝空空調(diào)機。在未得管理者書書面同意前，各各業(yè)主不得對對房屋內(nèi)外承承重墻、梁、柱柱、樓板、陽陽臺、天臺、屋屋面及通道進進行鑿、拆、切切割。各業(yè)主不得阻礙礙異產(chǎn)毗連房房屋的正常維維修（如上層層樓漏水，給給其他住戶造造成影響時，上上層住戶必須須給予配合），否否則，應承擔擔給他人造成成損害的責任任。各業(yè)主不得利用用花園、走廊廊、樓梯及其其他公共地方方曬晾衣物或或放置其他物物品。在未得管理者書書面同意前，各各業(yè)主不得變變更或改動其其單元的用途途和結(jié)構，亦亦不得對公共共地方或公共共設施作出任任何改動、損損害。各業(yè)主需如期按按管理者要求求的付款方式式，將其單元元應繳的管理理費及其他費費用付給管理理者；逾期者者，管理者有有權按每日加加收欠交款金金額千分之三三的滯納金。各業(yè)主不得在其其物業(yè)內(nèi)外存存放任何有公公害、污染環(huán)環(huán)境及易燃易易爆的物品。各業(yè)主、承租人人及其他使用用人不得在海海岸花園內(nèi)飼飼養(yǎng)家禽、家家畜；寵物的的飼養(yǎng)須經(jīng)管管理公司批準準，如受到其其他業(yè)主合理理的投訴和批批評或管理者者認為有損公公眾利益的，管管理者有權禁禁止其飼養(yǎng)。各業(yè)主、承租人人及其他使用用人不得在公公用供電線路路、給水或供供氣管道私自自接敷線、管管；通過不正正當手段使用用水、電、氣氣，將追究其其法律責任。各業(yè)主、承租人人及其他使用用人不得踐踏踏草地，損壞壞綠化及其附附屬設施。各業(yè)主不得涂污污公共地方或或公共服務設設施，在未得得管理者書面面同意前，各各業(yè)主不得張張貼通告、廣廣告或其他物物件于海岸花花園圍墻內(nèi)外外、公共地方方、公共服務務設施及其他他地方。進入海岸花園的的車輛必須按按指定地點停停放，在指定定地點外停入入任何車輛（包包括摩托車、自自行車等），管管理者有權將將車拖走，并并要車主繳納納一定的費用用。管理者的權利和和責任在不抵觸第一業(yè)業(yè)主及其權利利轉(zhuǎn)讓人的權權利下，管理理者有完全之之授權做所有有海岸花園有有效管理和維維護所必須做做的事情，并并為些負責，其其中包括（但但不限于）下下列事項：管理維持海岸花花園的公眾安安全、公共秩秩序、公共衛(wèi)衛(wèi)生、公用場場所、公用設設施及其公用用水電、環(huán)保保、綠化、照照明和其他關關系海岸花園園的全體事情情。制定海岸花園公公共開支和費費用的全年預預算，合理評評定每個業(yè)主主應負責和支支付的管理費費。在合理情況和不不蓄意造成對對業(yè)主滋擾的的情況下，可可進入海岸花花園任何部分分（包括業(yè)主主物業(yè)）進行行檢查及維修修，以確保海海岸花園結(jié)構構、公共場所所和公用設施施的良好運作作；但在緊急急情況下可酌酌情另作處理理。在不抵觸本公約約的規(guī)定下，采采取其他措施施使海岸花園園得到妥善的的管理和維修修，以保持海海岸花園及其其每部分處于于良好、清潔潔、安全的狀狀態(tài)。更換維修公共地地方中損壞的的設備及破損損的公用設施施，保持所有有公共服務設設施及公共地地方處于良好好狀態(tài)。保持海岸花園及及其所有部分分（業(yè)主所屬屬單元除外）清清潔、衛(wèi)生、干干凈，并將垃垃圾清理，保保證垃圾收集集設施處于良良好的工作狀狀態(tài)。防止所有公共地地方堵塞，并并在堵塞時及及時清除。對海岸花園所有有下水道、水水管或其他管管道進行定期期維護、清理理，使其保持持暢通。清理任何不符合合本公約規(guī)定定的建筑物或或安裝物，并并向有關業(yè)主主收取因清理理而引起的費費用。安排保養(yǎng)海岸花花園內(nèi)消防設設施并使之符符合政府有關關法律、法規(guī)規(guī)要求。維護并改進所有有公共服務設設施及服務質(zhì)質(zhì)量，使海岸岸花園各業(yè)主主更有效地使使用海岸花園園。防止任何人未經(jīng)經(jīng)管理者書面面同意或違反反本公約的規(guī)規(guī)定，占用、變變更、損害公公共地方、公公用設施。按本公約規(guī)定并并收取所有海海岸花園業(yè)主主應付之款項項，支付所有有因海岸花園園管理及維護護而產(chǎn)生的應應付款項。監(jiān)督各業(yè)主遵守守及履行本公公約條款方法法：管理者可將違約約業(yè)主及使用用人的姓名連連同違約情節(jié)節(jié)在海岸花園園公告欄公布布。書面通知違約業(yè)業(yè)主糾正錯誤誤，并在通知知后15天期滿而該該業(yè)主仍未糾糾正錯誤時，對對違約業(yè)主之之單元采取相相應的行動。如如屬緊急情況況，可不必書書面通知。通過民事訴訟業(yè)業(yè)主追索本公公約規(guī)定業(yè)主主須交付的任任何款項及管管理者認為合合適的行為，訴訴訟所發(fā)生的的費用由管理理賬墊付，待待訴訟結(jié)束后后由敗訴方承承擔。采取一切措施（包包括提起訴訟訟）制止各業(yè)業(yè)主違反、不不遵守或不履履行本公約規(guī)規(guī)定的行為。管理者有權制定定、修改海岸岸花園管理公公約及其他管管理規(guī)則。以以上規(guī)則修改改后，將張貼貼于海岸花園園的告示欄。管理者及其雇員員在下列情況況下無需對業(yè)業(yè)主及其使用用人負責：除因管理者的蓄蓄意違法行為為，管理者無無須向其在執(zhí)執(zhí)行職責時所所引起或?qū)е轮聵I(yè)主和其他他任何人的不不便和損失負負責。因下列原因造成成服務中斷，可可免責任：因任何設施，裝裝置必要之維維修及保養(yǎng)；；臺風、水災、地地震或其他不不可抗力損害害和毀滅；無法避免的燃料料、材料、水水、電或勞力力短缺；管理者的緊急避避險行為；管理者所無法控控制的其他一一切原因。管理費各業(yè)主需于每月月的1日~5日前預先在在管理者指定定的銀行存足足應繳的款項項。首期管理理費從發(fā)展商商發(fā)出的入伙伙通知書之日日起兩個月后后開始收取。根據(jù)以獲發(fā)展商商或業(yè)主委員員會批準之預預算，管理者者可從海岸花花園管理賬戶戶中支付有關關管理海岸花花園的一切費費用。上述所所提及的支付付費用包括（但但不限于）：：公用水電費；公共地方、公用用設施的日常常維修保養(yǎng)；；環(huán)境衛(wèi)生清潔、清清潔工具材料料費、垃圾清清運費及滅四四害費；保安管理、保安安器材購置及及保養(yǎng)費用；；綠化保養(yǎng)；節(jié)日裝飾；行政辦公費用；；購置及租賃所有有必須的機械械、器材及車車輛等支出。管理者報酬；管理人員、保安安、清潔工、維維修工、花匠匠、及其他員員工服裝、薪薪酬和福利；；公共財產(chǎn)保險；；稅費；機電折舊費用；；法律訴訟費用；；其他應付的費用用。業(yè)主大會及業(yè)主主委員會業(yè)主大會管理者在海岸花花園交付使用用且入住率達達到50%以上時組織織及召開海岸岸花園業(yè)主大大會，選舉產(chǎn)產(chǎn)生業(yè)主委員員會；業(yè)主委員會成立立后，業(yè)主大大會由業(yè)主委委員會負責召召集，每年至至少召開一次次業(yè)主大會。下下列規(guī)定適用用于業(yè)主大會會：經(jīng)持有20%以以上投票權的的業(yè)主提議，可可以臨時召開開業(yè)主大會，業(yè)業(yè)主委員會在在接到提議后后10日內(nèi)應當召召開臨時業(yè)主主大會。業(yè)主大會每次召召開至少提前前7日通知，列列明開會時間間、地點及討討論事項。召開業(yè)主大會應應當有過半數(shù)數(shù)以上投票權權的業(yè)主或業(yè)業(yè)主授權的代代理人出席，業(yè)業(yè)主大會的決決定要有過半半數(shù)以上投票票權的業(yè)主同同意才能通過過；如投票時時投票數(shù)相同同，則大會主主席可投決定定性的一票；；表決可采取取書面投票或或其他形式進進行，決定通通過后應予以以公布。大會投票實行住住宅房屋一戶戶一票制，建建筑面積100平方米以上上的非住宅房房屋，每100平方米建筑筑面積為一票票，建筑面積積100平方米以下下的非住宅房房屋，以其產(chǎn)產(chǎn)權證為一票票。業(yè)主可親自或派派代表投票，委委托代表的文文件須于開會會前二日交予予業(yè)主委員會會（第一次業(yè)業(yè)主大會交管管理者）。業(yè)主大會的召開開，每年不應應少于一次，第第一次業(yè)主大大會，可由管管理公司召開開。業(yè)主委員會業(yè)主委員會委員員應由業(yè)主擔擔任，業(yè)主委委員會委員應應不少于5人，業(yè)主委委員會主任和和副主任由業(yè)業(yè)主委員會委委員在業(yè)主委委員會內(nèi)選舉舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會有權權聘任管理者者及監(jiān)督管理理者履行本公公約和委托合合同規(guī)定的職職責。業(yè)主委員會有如如下職責：召集和主持業(yè)主主大會，報告告管理工作的的進展。修訂業(yè)主公約，提提交業(yè)主大會會通過。監(jiān)督業(yè)主公約的的實施。聽取業(yè)主及使用用人的意見，監(jiān)監(jiān)督管理公司司的表現(xiàn)。安排公開招標，選選用合適的維維護承判商。業(yè)主委員會的組組織及其權力力可依據(jù)政府府有關之法規(guī)規(guī)。本公約簽字后生生效。叁方各各執(zhí)壹份以便便于遵守。發(fā)展商：順德市市美的房產(chǎn)公公司業(yè)主簽章：：代表簽章：地址：電話：電話：年月日日年月日管理者：美的物物業(yè)管理公司司代表簽章：電話：年月日美的海岸花園二二次營銷美的海岸花園的的品牌戰(zhàn)略美的海岸花園秉秉承美的集團團聲譽卓著的的品牌形象，致致力于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也要卓有有建樹。本著著“務實、科學學、勤奮、效效率”的開發(fā)原則則進行房地產(chǎn)產(chǎn)項目的品牌牌戰(zhàn)略的實施施。美的品牌的豐富富和延伸“美的”作為家家電行業(yè)的巨巨子，其商標標也被確認中中國馳名商標標，其品牌價價值高達30多億，有著著聲譽卓著的的品牌形象。美美的海岸花園園作為美的集集團所開發(fā)的的高尚住宅社社區(qū)，由于一一開始就在較較高的平臺上上進行科學規(guī)規(guī)范的操作，加加之全程營銷銷的合理導入入，使得項目目第一期商品品住宅8萬平方米，一一面世就在一一個月內(nèi)售罄罄，這就使得得美的品牌在在房地產(chǎn)業(yè)得得到恰到好處處的豐富和延延伸。美的海岸花園品品牌維護美的海岸花園首首期商品住宅宅，著重在三三方面做出努努力：通過整合營銷策策略不斷地提提高自身的核核心競爭實力力；設計出一整套企企業(yè)形象識別別系統(tǒng)，通過過媒體進行形形式多樣的深深度宣傳；狠抓物業(yè)管理綜綜合質(zhì)量這個個品牌維護的的關鍵所在，在在規(guī)劃設計、開開發(fā)建設、物物業(yè)管理等各各個階段都將將消費者的需需求放在首位位，時時處處處為消費者著著想，努力營營造出一個優(yōu)優(yōu)美、舒適、安安全、方便的的居住環(huán)境。美的海岸花園可可持續(xù)發(fā)展階段開發(fā)之間的的關系美的海岸花園將將整個項目45萬平方米的的面積分作為為三個階段開開發(fā)。第一期期：開發(fā)項目目中部三、五五、六三區(qū)即即云海苑、天天海苑別墅區(qū)區(qū)、海星居洋洋房區(qū)以及會會所及部分公公建配套設施施。第二期期：開發(fā)地塊塊西部的七、八八、九區(qū)10萬余平方米米商品房，十十二區(qū)宿舍樓樓（含菜市場場），華師大大附小——美的小學區(qū)區(qū)、河堤公園園也同時開發(fā)發(fā)。第三期：為項目目尾聲工程，開開發(fā)臨廣珠路路的一、二、四四區(qū)（若二期期銷售順利而而且集團公司司主營業(yè)務狀狀態(tài)好，工程程應盡可能加加快，將后兩兩期融為一體體運作。）之所以分為戰(zhàn)略略三階段，是是基于開發(fā)階階段的關系考考慮。首期開發(fā)近8萬萬平方米的規(guī)規(guī)模，足可以以產(chǎn)生項目品品牌的影響力力，提高整體體的知名度。從市場的接受情情況來說，8萬平方米的的建筑面積，可可以直接面對對目標客戶群群對項目的購購買要求，能能從整體上試試探市場對項項目的反應，為為后續(xù)開發(fā)提提供來自市場場的反饋信息息，從而使第第二期的開發(fā)發(fā)更貼近市場場。從時間上更是緊緊緊相扣，層層層遞進，既既體現(xiàn)工程的的連續(xù)性又能能充分利用好好資源。另外，規(guī)模開發(fā)發(fā)靈活高效的的營銷戰(zhàn)略的的實施，是縮縮短項目開發(fā)發(fā)周期、降低低成本的關鍵鍵。二、三期期的開發(fā)巧妙妙互動與合理理銜接將是項項目成功運作作的關鍵。項目及公司的可可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項目的開發(fā)階段段上看，首期期開發(fā)是后續(xù)續(xù)開發(fā)的基礎礎，開發(fā)一區(qū)區(qū)，成熟一片片，首期銷售售促進第二期期的開發(fā)。美的海岸花園在在規(guī)劃設計體體現(xiàn)了可持續(xù)續(xù)發(fā)展的設計計思想：建立立了半地下停停車場車位，按30年不落后的要求來設計；在住宅智能化上，充分考慮到功能預設的超前設計。美的海岸花園是是美的房產(chǎn)公公司成功地開開發(fā)了十幾萬萬平方米的美美的新村后的的又一開發(fā)力力作，公司秉秉承不斷開發(fā)發(fā)、求實經(jīng)營營的思想進行行專業(yè)的運作作，還在廣州州、深圳經(jīng)營營商業(yè)物業(yè)，公公司在可持續(xù)續(xù)發(fā)展的道路路上已邁出堅堅實的步伐。美的海岸花園的的成功開發(fā)，對對美的集團公公司來說盤活活了一筆存量量資產(chǎn)，培育育了一個新的的產(chǎn)業(yè)，更造造就了一批懂懂得理會經(jīng)營營的房地產(chǎn)的的專業(yè)人士。第三部分軟性新聞引論軟性新聞的價值值曾一度被人人們所忽略，但但隨著中國經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展，市市場化進程的的加快，媒介介宣傳在經(jīng)濟濟發(fā)展中的地地位和作用日日益突出，宣宣傳手法也呈呈現(xiàn)多元化發(fā)發(fā)展趨勢，軟軟性新聞的價價值愈來愈被被人們所發(fā)現(xiàn)現(xiàn)和重視，在在商業(yè)宣傳活活動中，相比比單純的平面面許，軟性新新聞可以說是是“物美價廉”，它既具有有新聞的及時時性、準確性性、可靠性，又又具有經(jīng)濟、實實用、巧妙、見見效快等特點點，往往能在在特定的時期期、特定的地地點，對特定定的項目，起起到特定的效效果和作用，在在許多商業(yè)性性宣傳活動中中被越來越多多的商家所采采用，屢見奇奇效。瑞爾特人在項目目營銷實戰(zhàn)的的過程中，充充分意識到軟軟性新聞所蘊蘊涵的巨大價價值，在軟性性新聞的應用用方面作了有有益的嘗試和和探索，從主主題的選材、構構思到文稿的的撰寫、發(fā)布布，都做到了了精心組織、認認真實施。這這些軟性新聞聞稿的發(fā)布，對對擴大項目知知名度與美譽譽度，促進項項目銷售發(fā)揮揮了重要作用用，取得了較較佳的宣傳效效果。以下是是瑞爾特人在在美的海岸花花園營銷實施施過程中組織織的軟性新聞聞文章，現(xiàn)部部分刊錄出來來，以供業(yè)內(nèi)內(nèi)借鑒。軟性新聞集錦美的海岸花園填填沙工程已啟啟動位于美的工業(yè)城城和順德水道道間的美的海海岸花園房地地產(chǎn)項目經(jīng)過過美的房地產(chǎn)產(chǎn)公司歷時半半年多的市場場調(diào)查和充分分準備，3月份已由市市政府通過立立項審批，并并報市規(guī)劃國國土局和水電電局審批總體體規(guī)劃設計方方案。目前工工地清場工作作和填沙工程程施工正在緊緊張有序地進進行。錄自《美的報》1998年4月25日第一版美的——萬科房房地產(chǎn)合作簽簽約7月4日，美的的集團房地產(chǎn)產(chǎn)公司與深圳圳萬科集團就就“美的海岸花花園”房地產(chǎn)項目目的全程策劃劃使用舉行了了隆重的簽字字儀式。根據(jù)據(jù)協(xié)議，將由由萬科對“美的海岸花花園”進行全程策策劃，系統(tǒng)地地全面規(guī)劃推推廣美的海岸岸花園。美的海岸花園位位于順德市北北滘南部，廣廣珠路三洪奇奇大橋的西側(cè)側(cè)，占地面積積670畝，計劃建建設高雅的多多層住宅和別別墅。萬科集團在房地地產(chǎn)項目策劃劃投資分析、建建筑規(guī)劃設計計、營銷推廣廣、平面設計計等方面有豐豐富的經(jīng)驗，在在國內(nèi)同行業(yè)業(yè)中享有較高高的聲譽。美美的此次與萬萬科的合作，將將借助萬科十十多年積累的的房地產(chǎn)經(jīng)驗驗，生產(chǎn)出優(yōu)優(yōu)質(zhì)、精致的的名牌房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，努力力把房地產(chǎn)業(yè)業(yè)培育成為美美的新的經(jīng)濟濟增長點。錄自《美的報》1998年7月5日第一版宏觀向好商機無限——當前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場分析析與展望房地產(chǎn)是國民經(jīng)經(jīng)濟的重要基基礎產(chǎn)業(yè)，將將成為我國新新的經(jīng)濟增長長點，并且可可以帶動許多多相關產(chǎn)業(yè)的的蓬勃發(fā)展。然然而由于種種種原因，我國國房地產(chǎn)業(yè)雖雖起步時間不不長，卻已波波折起浮數(shù)次次，今后市場場走勢如何一一直是經(jīng)濟界界人士、企業(yè)業(yè)投資管理者者與消費者十十分關心的問問題?，F(xiàn)對房房地產(chǎn)市場作作一下研究分分析，以把握握其基本特征征和總體趨勢勢，并為開發(fā)發(fā)商進言對策策。一、房地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀與市場場潛在需求（一）目前居民民對住宅潛在在需求巨大我國1997年年人均居住面面積為8.7米，與發(fā)達達國家相比還還有很大差距距；全國約有有400萬戶居民的的面積低于5平方米的標標準線。這些些都說明房地地產(chǎn)市場存在在巨大的潛在在需求。與此此同時，居民民儲蓄存款已已達4.6萬億元左右右，加上居民民手中的現(xiàn)金金和債券、股股票，我國國國民個人金融融資產(chǎn)約有6萬億元，約約占1997年國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的82%，居民手中中的現(xiàn)金和資資本之多，與與商品房大量量積壓形成強強烈反差。（二）目前房地地產(chǎn)市場的現(xiàn)現(xiàn)狀1998年全國國房地產(chǎn)業(yè)景景氣指數(shù)水平平繼續(xù)上揚，升升勢強勁。上上半年“國房景氣指指數(shù)”值達102.994點，比去年年同期增加4.77點。但商品品房產(chǎn)品結(jié)構構不合理，價價格上漲速度度過快，房地地產(chǎn)交易市場場秩序較為混混亂等現(xiàn)狀仍仍然較為突出出。市場總體體表現(xiàn)仍是供供大于求，并并且地區(qū)優(yōu)劣劣差距懸殊。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展有強大的的政策利好支支持（一）是國民經(jīng)經(jīng)濟新的增長長點之一房地產(chǎn)業(yè)是作為為經(jīng)營主體的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對作為經(jīng)經(jīng)營客體的房房屋和土地進進行綜合開發(fā)發(fā)和管理的第第三產(chǎn)業(yè)，是是宏觀經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的支柱性性、先導性和和基礎性產(chǎn)業(yè)業(yè)。據(jù)國家有有權威部門計計算，我國住住宅建設的誘誘發(fā)系數(shù)為1.93，即住宅建建設每投入1萬元，相關關部門產(chǎn)出1.93萬元。這是是從刺激投資資需求的角度度來分析這一一行業(yè)的作用用。而從消費費需求看，政政府強調(diào)必須須把住宅建設設成為國民經(jīng)經(jīng)濟新的增長長點，不僅會會刺激對房子子的消費而且且會帶動對配配套消費品的的購買。當這這種消費普及及到10%時，就會形形成一種大眾眾效應，購房房消費熱的形形成又會帶動動起整個經(jīng)濟濟的啟動。（二）受益于住住房制度改革革據(jù)有關部門統(tǒng)計計，住房制度度的改革將使使我國每年新新增住房的需需求量保持在在680萬~850萬平方米之之間。住房制制度改革至少少可以使我國國商品房銷售售面積以每年年8%的比例增長長。（三）銀行資金金和按揭制度度的支持最近，央行頒布布一系列支持持住房改革和和促進商品房房銷售的金融融配套措施，主主要有：1998年房地產(chǎn)開開發(fā)建設投資資規(guī)模加大，將將達3550億元；1998年全國住房房貸款規(guī)模將將達1000億元；允許許所有商業(yè)銀銀行所在城市市對所有普通通商品房開辦辦個人住房抵抵押擔保貸款款，同時延長長貸款年限。還還有，五次幅幅度不是很大大的降息已足足以提醒善于于把存款作為為第一理財手手段的中國城城鄉(xiāng)居民考慮慮，把錢存在在銀行是否最最合適？三、商品房市場場發(fā)展趨勢分分析（一）市場容量量繼續(xù)迅速擴擴大1995年，我我國城市化水水平為29%，掃城市化化一般規(guī)律，城城市化水平小小于30%時，城市化化速度緩慢。30%~770%之間是加速速發(fā)展時期，70%以上速度又又趨緩慢。目目前，我國正正處在城市化化加速時期，大大量的農(nóng)村人人口潮水般涌涌向城鎮(zhèn)，構構成了城鎮(zhèn)商商品房潛在的的需求大軍。另另外，4000余萬房危房房的主人在未未來一段時間間內(nèi)也面臨著著購買新房的的問題。由此此可見，商品品房的需求正正在逐步擴大大。（二）開發(fā)商投投資行為漸趨趨理性經(jīng)過近幾年房地地產(chǎn)血與火的的洗禮，開發(fā)發(fā)商已變得更更加成熟和理理性。開發(fā)商商十分注重投投資開發(fā)與銷銷售的有效銜銜接，改過去去“供給創(chuàng)造需需求”的觀念為“消費者為中中心”的經(jīng)營理念念。（三）市場不斷斷集中，規(guī)模模效益日顯國家產(chǎn)業(yè)政策明明確指出，在在國民經(jīng)濟五五大支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)中，住宅建建設業(yè)將獲得得優(yōu)先發(fā)展的的機會。國家家將大扶持房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)集團，增增強大型房地地產(chǎn)企業(yè)在住住宅建設中的的主力軍作用用，并促使這這些企業(yè)轉(zhuǎn)變變經(jīng)營開發(fā)思思路，從粗放放經(jīng)營、分散散生產(chǎn)的建設設方式向統(tǒng)一一規(guī)劃、合理理布局、配套套建設的集約約型、規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟的建設方方式轉(zhuǎn)變。另另外，市場競競爭也促使市市場份額不斷斷向優(yōu)勢企業(yè)業(yè)集中，向名名牌企業(yè)集中中。競爭迫使使房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)增強自身的的規(guī)模和實力力，運用資本本經(jīng)營手段，壯壯大自己，擴擴大市場競爭爭能力。在這這一過程中，一一些實力小、經(jīng)經(jīng)營差的企業(yè)業(yè)將破產(chǎn)倒閉閉或被迫退出出房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)領域。（四）居民支付付能力大大提提高一方面，隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展，我我國居民的可可支配收入將將穩(wěn)步提高，有有力推動著商商品房朝產(chǎn)業(yè)業(yè)化方發(fā)展。另另一方面，我我國“分房貨幣化”的改革勢不不可擋，單位位用公款購房房分配給職工工的做法逐步步被取消，同同時，普通工工薪階層的貨貨幣收入大幅幅度提高。這這既可以激發(fā)發(fā)購買商品房房的積極性，又又可以消除公公款購房對房房價上漲的推推動力。四、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的對策（一）要丟掉一一切幻想，走走向市場，不不斷增強對市市場的適應能能力。（二）要認真進進行市場調(diào)查查和可行性研研究，選擇好好投資項目。（三）要針對不不同需求對象象，開發(fā)出適適銷對路的房房地產(chǎn)產(chǎn)品。要要針對自己的的目標客戶群群，下功夫規(guī)規(guī)劃好項目，適適度完善配套套。（四）注意商品品房營銷。（五）采用新材材料、新產(chǎn)品品、新技術，推推進住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的現(xiàn)代化，為為社會提供價價格合理、功功能齊全、質(zhì)質(zhì)量上乘的商商品住宅。（六）注重園林林環(huán)藝，塑造造社區(qū)生活文文化。（七）注重物業(yè)業(yè)管理，通過過扎扎實實的的管理措施和和服務內(nèi)容，確確保業(yè)主物業(yè)業(yè)保值、升值值、確保業(yè)主主生活方便、舒舒適。（八）全面提高高企業(yè)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營水平，促促進開發(fā)效益益的提高。綜上所述，可以以說中國房地地產(chǎn)業(yè)正處于于一個轉(zhuǎn)型調(diào)調(diào)整期。從發(fā)發(fā)展來看，房房地產(chǎn)市場宏宏觀向好，潛潛力巨大，充充滿商機。錄自《美的報》1998年9月26日第四版《順德報》19999年1月30日第二版房地產(chǎn)投資決竅竅房地產(chǎn)的預售價價格評估，是是房地產(chǎn)投資資決策的關鍵鍵。而預售價價的評估，關關鍵又在于對對房產(chǎn)所在地地區(qū)開發(fā)潛力力的評價。一、該地區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展速度如如何經(jīng)濟發(fā)展速度快快，對物業(yè)的的需求量大；；反之就小。這這是房地產(chǎn)投投資決策最重重要的參考數(shù)數(shù)。二、該地區(qū)經(jīng)濟濟結(jié)構的演變變態(tài)勢如何在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展速度快的地地區(qū)，對商貿(mào)貿(mào)金融用房的的需求量大，而而第一、第二二產(chǎn)業(yè)發(fā)展快快的地區(qū)，以以工業(yè)用房需需求量大，同同時對住宅房房需求量也大大。人口流量如何這是測量房地產(chǎn)產(chǎn)市場需求的的決定性因素素。四、該地區(qū)環(huán)境境如何環(huán)境包括水、電電、道路、通通訊、商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點、綠化面面積、建筑容容積率、環(huán)境境保護等。環(huán)環(huán)境好說明開開發(fā)潛力大，反反之則小。五、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)優(yōu)劣如何房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)優(yōu)劣影響增值值幅度。而產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣表表現(xiàn)為該產(chǎn)品品與需求、產(chǎn)產(chǎn)品設計與消消費習慣、產(chǎn)產(chǎn)品價格與消消費購買力之之間的協(xié)調(diào)關關系。六、法規(guī)變化如如何當?shù)卣嘘P建建設法規(guī)的變變化直接影響響房地產(chǎn)的開開發(fā)潛力，當當?shù)爻鞘幸?guī)劃劃也直接影響響該地區(qū)房地地產(chǎn)的開發(fā)潛潛力。錄自《美的報》1998年9月26日第四版項目策劃——房房地產(chǎn)成功的的關鍵房地產(chǎn)開發(fā)項目目策劃是龍頭頭，應避免在在不適當?shù)臅r時機，不適當當?shù)牡攸c，建建不適當?shù)奈镂飿I(yè)。沒有好好的項目策劃劃，開發(fā)愈多多，物業(yè)空置置積壓愈多，開開發(fā)商包袱愈愈重。反之，房房地產(chǎn)項目策策劃得好，即即使碰上經(jīng)濟濟不景氣，仍仍能取得良好好的銷售業(yè)績績，如碧桂園園、東城花園園等項目策劃劃就比較成功功。項目策劃首先要要明確好的開開發(fā)項目，不不同的項目有有不同的回報報率，風險越越大，回報率率越高，必須須綜合考慮經(jīng)經(jīng)濟、社會經(jīng)經(jīng)營狀況專長長和經(jīng)濟實力力，來確定開開發(fā)項目。一、確定具體位位置不同項目對地理理位置的要求求不盡相同，住住宅要求環(huán)境境優(yōu)美，社區(qū)區(qū)配套齊全，寫寫字樓要求在在鬧市區(qū)，商商場要選擇交交通便利、客客流量大的地地方。必須了了解項目用地地與當?shù)卣某鞘幸?guī)劃劃是否相符，以以及附近類似似的項目的數(shù)數(shù)量和經(jīng)營狀狀況等，作為為選擇的參考考。二、選擇好投資資時機房地產(chǎn)業(yè)隨經(jīng)濟濟發(fā)展呈現(xiàn)周周期性波動，有有高潮也有低低谷。在房地地產(chǎn)低潮時進進入，成本最最低，競爭對對手少，可供供選擇的項目目多，風險較較小，能獲取取較高的回報報率。三、準確市場定定位在調(diào)查了解市場場需求現(xiàn)狀，消消費者需求偏偏好的基礎上上，細分市場場作為企業(yè)開開發(fā)目標，發(fā)發(fā)掘出某方面面優(yōu)于其他人人的項目，以以適應市場不不同需求。如如深圳地王商商業(yè)大廈作為為當時全國最最高建筑和深深圳的標志，雖雖價格昂貴，但但由于外觀雄雄偉、裝修豪豪華，成為實實力和身份的的象征，因而而吸引了國內(nèi)內(nèi)外眾多一流流企業(yè)，在當當時房地產(chǎn)低低迷的情況下下，仍取得了了不俗的業(yè)績績。四、確定營銷原原則營銷工作是一項項十分專業(yè)的的工作，需要要營銷機構與與營銷人員對對物業(yè)市場和和購買者的心心理和需求、不不同的營銷方方式和手段有有相當?shù)恼J識識，是房地產(chǎn)產(chǎn)項目運作的的關鍵環(huán)節(jié)。營營銷隊伍應在在自身為主，中中介為輔，確確定好營銷的的目標客戶，確確立物業(yè)的市市場定位、設設計與包裝，確確定物業(yè)的價價格定位和配配套的付款方方式，選擇好好廣告媒體和和方式。面對變幻莫測的的房地產(chǎn)市場場，只要房地地產(chǎn)企業(yè)能審審時度勢，抓抓住時機，搞搞好項目策劃劃，選定與本本企業(yè)最相適適應、銷售潛潛力最大、獲獲得最豐的那那部分市場作作為競爭目標標，并采取相相應的營銷策策略和靈活的的經(jīng)營方式，就就能在競爭中中取勝，創(chuàng)造造出良好的社社會和經(jīng)濟效效益。錄自《美的報》1998年9月26日第四版永遠的五月花——美的海岸花花園項目標志志確立早在今年春天，伴伴隨著美的海海岸花園立項項開發(fā)進度的的加快，美的的房地產(chǎn)公司司經(jīng)營策劃部部會同美的工工業(yè)設計中心心平面設計組組、萬科國企企公司設計部部就已開始著著手有關項目目標志的設計計工作。美的海岸花園，英英文意譯為MayFloweerGaarden（五月花花花園）。五月月花號，是成成功登陸美洲洲的第一艘船船。五月花花花園，象征著著成功者之家家園。美的海海岸花園的英英文名是美的的房地產(chǎn)公司司朱曙東副總總經(jīng)理意譯，征征求了中山大大學幾位教授授、外籍教師師和集團內(nèi)部部有關人士的的意見而最后后確定的。英英文名寓意深深刻，蘊含并并提升了花園園項目的文化化品位。經(jīng)過一段時期的的醞釀設計，三三方共設計出出三十多個方方案。來自上上海的史亦群群小姐的設計計方案脫穎而而出。工業(yè)設設計中心完成成了美的海岸岸花園項目標標志的整套VI設計。標志以“MayyFloowerGardeen”起頭的字母母，也恰好是是“美的”品牌“Midea”起頭字母“M”（共五個）組組成五月花形形，花瓣圍出出一個海星圖圖案。采用明麗的色彩彩過渡組合成成花瓣，升展展于云叢之上上，獨創(chuàng)了美美的海岸花園園項目在房地地產(chǎn)界開發(fā)項項目中的新穎穎視覺形象；；表現(xiàn)了美的的海岸花園大大型住宅小區(qū)區(qū)的品質(zhì)；體體現(xiàn)了現(xiàn)代成成功人士追求求高尚，享受受綠色自然的的生活傾向。標標志也深刻反反映出美的海海岸花園對生生活住宅概念念的高視點及及不同凡響。標志構成較特殊殊，如同一幅幅濃縮的風景景畫。色彩明明朗，適合海海岸花園住宅宅特點，緊扣扣MayFloweerGaarden名稱的五月月花形與海星星圖案相融，突突出了“花、海、美”的主題，達達到了設計意意念與形象感感觀的完美統(tǒng)統(tǒng)一。錄自《美的報》1998年9月26日第四版《北滘報》19998年11月19日第四版美的海岸花園項項目匯報會召召開為加快美的海岸岸花園項目拓拓展力度，北北滘鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府主要領領導、集團董董事局主席、總總裁何享健于于1998年9月29日下午在集集團董事局會會議室聽取了了美的房產(chǎn)公公司關于美的的海岸花園的的項目匯報。美的海岸花園項項目于元月18日已獲集團團董事局批準準立項。根據(jù)據(jù)市場需求，房房產(chǎn)公司與萬萬科集團合作作，進一步調(diào)調(diào)整規(guī)劃，于于近期完成了了以洋房為主主、別墅為輔輔，體現(xiàn)歐陸陸建筑風格的的大型高尚社社區(qū)的規(guī)劃方方案，并完成成了預算調(diào)整整方案。會上，房產(chǎn)公司司總經(jīng)理郭桂桂棠就項目總總體策劃過程程、規(guī)劃方案案、項目特色色、開發(fā)進度度、市場定位位、推廣策略略和財務預算算等作了詳細細的匯報，并并向領導提出出項目推進中中存在的問題題。順德市委常委、北北滘鎮(zhèn)委書記記鄧偉根充分分肯定了項目目開發(fā)是“小都會”城市發(fā)展的的需要，是市市場的需要，是是美的資產(chǎn)重重組的需要，是是工業(yè)園配套套發(fā)展的需要要。他要求加加快開發(fā)的進進度，要做好好環(huán)境園林建建設，有效降降低成本，使使項目體現(xiàn)“河港花園”特色，要重重視自身在工工程進度和設設計等方面的的困難。他鼓鼓勵開發(fā)商一一定要把項目目做成功，達達到社會效益益雙豐收。鎮(zhèn)長周志坤結(jié)合合房地產(chǎn)投資資運作的特點點，從宏觀角角度，以專業(yè)業(yè)眼光，深刻刻地分析了項項目相關問題題，為項目發(fā)發(fā)展提出了很很好的指導性性意見。鎮(zhèn)領導認為美的的房產(chǎn)公司對對項目的市場場定位準確，新新調(diào)整的規(guī)劃劃比以往更成成熟。何享健總裁認為為此次匯報全全面、認真、充充實。何總裁裁要求房產(chǎn)公公司下步工作作要更為細致致，要認真思思考鎮(zhèn)領導提提出的問題，要要加快進度，大大膽開發(fā)，按按市場運行規(guī)規(guī)律落實好各各個環(huán)節(jié)，控控制好成本，配配置好人才架架構，理順業(yè)業(yè)務流程，健健全管理制度度，何總裁強強調(diào)要開發(fā)好好這個項目，把把房地產(chǎn)培育育成為美的重重要產(chǎn)業(yè)。何何總相信美的的一定能做好好房地產(chǎn)。參加這次匯報會會的人員還有有鎮(zhèn)國土辦主主任林潤江和和集團各常務務董事、副總總裁、賴立明明部長、總裁裁辦副主任戴戴裕東、房產(chǎn)產(chǎn)公司管委會會成員及部分分業(yè)務骨干。錄自《美的報》1998年10月15日第一版《北滘報》19998年10月15日第二版亮麗風景線——美的海岸花花園項目推介介美的海岸花園位位于順德市北北滘鎮(zhèn)南部，占占地670畝（45萬平方米），東東接廣珠公路路（105國道），南南連順德水道道，西靠三洪洪奇生活區(qū)，北北臨三樂公路路，剛好在廣廣珠公路與三三樂路的交界界處，乘車前前往廣州洛溪溪橋僅需30分鐘，去珠珠海、深圳僅僅需1個多小時，到到大良8分鐘，到佛佛山只需20分鐘。因此此，海岸花園園的交通十分分便利。美的的海岸花園傍傍依北江（順順德水道），江江面開闊，高高雅別致的江江濱公園將建建于小區(qū)之中中。屆時，“楊柳青青江江水平”的畫面將呈呈現(xiàn)在人們眼眼前。美的另另一參建項目目“君蘭高爾夫夫球場”將于今年年年底正式落成成開放，也是是富有吸引力力的休閑健身身好去處。這這些因素，將將使海岸花園園別具優(yōu)勢，除除可吸引常住住業(yè)主外，更更可以吸引追追求時尚的北北滘鎮(zhèn)之外的的成功人士。該項目按歐陸風風格的低密度度別墅和多層層洋房進行規(guī)規(guī)劃設計，預預計人均綠地地面積將超過12平方米。美美的將專門成成立物業(yè)管理理公司，實施施專業(yè)化物業(yè)業(yè)管理，有托托兒所、幼兒兒園和會所。會會所包含的設設施有：游泳泳池、網(wǎng)球場場、卡拉OK廳、桌球室室、乒乓球室室、健身室、西西餐咖啡廳、保保健中心、特特色展覽場所所、銀行等，其其中托兒所和和幼兒園高檔檔設計，設寄寄宿服務?？傊０痘▓@園的整個規(guī)劃劃顯得新穎高高尚、配套功功能齊全。小小區(qū)建成后，將將以寧靜的社社區(qū)環(huán)境、高高雅的文化格格調(diào)，瑰麗的的江畔風光，怡怡人的園林景景色，別具特特色的住客會會所和種類繁繁多的康樂設設施吸引境內(nèi)內(nèi)外的置業(yè)人人士。錄自《美的報》1998年10月15日第四版《北滘報》19998年11月19日第四版完善物業(yè)管理近來我們時?？煽梢钥吹交蚵犅牭剑恍┪镂飿I(yè)的住戶投投訴居住環(huán)境境惡劣，路面面水浸、污水水橫流、臭氣氣四溢、大廈廈水池生紅蟲蟲、住戶被歹歹徒入屋搶劫劫或者是房屋屋才使用三年年外觀已破舊舊不堪……如此之物業(yè)業(yè)，試問住戶戶如何用得方方便舒適，物物業(yè)如何升值值？更有甚者者，一些住戶戶竟然野蠻裝裝修，破壞了了房屋的承重重結(jié)構，或違違章亂加建，超超出樓宇的承承重負荷，危危及整棟樓房房的安全。由此可見，缺乏乏完善的物業(yè)業(yè)管理會對我我們的生活造造成多大的不不便和損失，甚甚至直接威脅脅到人們每一一個人的人身身安全。我們們的生活離不不開物業(yè)管理理。物業(yè)管理特別是是住宅區(qū)物業(yè)業(yè)管理是服務務內(nèi)容定位可可以分為兩個個部分：標準準化服務和動動態(tài)化服務部部分。標準化服務，這這也是眼下大大多數(shù)物業(yè)管管理公司紛紛紛采用的服務務內(nèi)容，它通通常包括安全全、衛(wèi)生、綠綠化、方便服服務、維修保保養(yǎng)五大塊。大大多數(shù)物業(yè)管管理公司把絕絕大部分資源源投入到這部部分服務內(nèi)容容中，力圖把把管理的小區(qū)區(qū)治理得井井井有條、一塵塵不染。一部部分發(fā)展較早早的物業(yè)率先先通過ISO90002國際質(zhì)量保保證體系認證證，為國內(nèi)物物業(yè)管理行為為標準化服務務帶來了規(guī)范范，為整個行行業(yè)帶來了規(guī)規(guī)范，標準化化部分就必須須要規(guī)范，這這點與酒店管管理標準化服服務中的規(guī)范范化一樣，酒酒店要求上飲飲料時站在客客人什么位置置、斟飲料如如何斟法、換換煙灰盅怎樣樣換、為客人人引路如何做做等等，一系系列規(guī)范化行行為為酒店帶帶來了明亮潔潔凈和熱情有有禮。同樣，物物業(yè)管理這一一服務性行業(yè)業(yè)也需要用規(guī)規(guī)范的行為為為其帶來高效效的標準化服服務，如樓梯梯每天掃多少少遍，保安以以什么言行向向住戶或訪問問者提供服務務，蓄水池多多長時間大清清潔一次等等等，這是物業(yè)業(yè)管理建立信信譽的基礎。如果說標準化服服務令物業(yè)管管理有了骨架架和血肉，那那么動態(tài)化服服務就是令物物業(yè)管理有了了靈魂，有了了與住戶有效效溝通的窗口口。動態(tài)服務務包括對住戶戶需求的調(diào)查查和動態(tài)監(jiān)控控體系，目前前絕大部分物物業(yè)管理公司司都曾進行過過前期的業(yè)主主需求調(diào)查，但90%是表面的，一次性的，只有極少數(shù)物業(yè)管理公司會定期地進行類似的調(diào)查，而正確的做法應該是把對所管理小區(qū)的業(yè)主需求調(diào)查和動態(tài)監(jiān)控作為常規(guī)的、不間斷的工作內(nèi)容看待，并且用超前的意識去尋找業(yè)主的需求。它是整個物業(yè)管理系統(tǒng)的啟動點，是保證物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務的唯一可操作性手段，因為物業(yè)管理服務的一切工作和活動都是為了住戶的利益，住戶就是上帝，如果我們的物業(yè)管理連上帝需要什么都蒙在鼓里，談何為其提供優(yōu)質(zhì)的服務？所作的一切只不過是耍了一輪盲拳，汗流浹背地舞了一通之后才發(fā)現(xiàn)對手在自己身后，白做無用功。有了動態(tài)化服務，才能創(chuàng)造出高效的標準化服務，并在此基礎上向住戶提供體現(xiàn)出物業(yè)管理靈魂所在的個性化服務和更多的超值服務。當我們的物業(yè)管管理公司做好好了以上兩部部分內(nèi)容的服服務，不僅可可使住戶除文文章開頭所提提到的困擾，而而且令住戶以以及他們的物物業(yè)大大受益益。首先，物物業(yè)管理保障障了業(yè)主的合合法權益，可可以有效地根根治“重建輕管”帶來的弊端端，保證房屋屋的建筑質(zhì)量量；其次，它它延長了物業(yè)業(yè)的壽命，通通過統(tǒng)一管理理，避免各自自為政的亂搭搭建和不合理理的裝修對承承重結(jié)構和外外墻美觀的破破壞，通過加加強物業(yè)的管管理、維修和和保養(yǎng)，可以以保障居民生生命和財產(chǎn)安安全，從客觀觀上起到物業(yè)業(yè)的保值和增增值的作用；；再次，創(chuàng)造造安全、文明明、優(yōu)美的物物業(yè)環(huán)境，充充分發(fā)揮物業(yè)業(yè)整體的功能能，在小區(qū)內(nèi)內(nèi)建立一套對對廣大用戶的的利益起保護護作用的公共共秩序，保證證住戶身心的的健康發(fā)展；；還有，完善善的物業(yè)管理理服務，可以以方便居民生生活，減輕居居民負擔，體體現(xiàn)住戶的尊尊貴，創(chuàng)造出出一流的高品品質(zhì)社區(qū)文化化。錄自《美的報》1998年10月15日第四版一個售樓員的培培訓感受美的房產(chǎn)公司正正在緊鑼密鼓鼓地開發(fā)美的的海岸花園，為為進一步推進進項目的開展展，房產(chǎn)公司司認真組織了了一次系統(tǒng)、專專業(yè)的售樓員員培訓活動。在為期兩個月的的培訓中，各各位老師不顧顧酷暑高溫，仔仔細地查閱了了許多資料，認認真?zhèn)湔n，使使我學習到了了房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)許多知識，銷銷售技巧也得得到較大的提提高。培訓使使我從房地產(chǎn)產(chǎn)的門外漢逐逐漸地變成專專業(yè)人士，尤尤其是通過對對碧桂園和祈祈福新村的實實地參觀學習習，使我切身身體驗到作為為一個優(yōu)秀的的售樓員應當當具備多方面面的知識和能能力。售樓工工作是房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營流程中中相當重要的的環(huán)節(jié)，關系系到我們開發(fā)發(fā)的樓盤能否否順利賣給目目標客戶，在在與目標客戶戶接觸過程中中，我們售樓樓員的表現(xiàn)往往往會對客戶戶的購買行為為產(chǎn)生極大的的影響。因而而，在以后的的工作中，我我要更加努力力學習，不斷斷地豐富自身身的知識，提提高自身的素素質(zhì)。前幾天，我們售售樓員去了一一趟深圳萬科科。這次深圳圳之行，給我我感觸很多，也也很深。尤其其是國企老總總馮佳的營銷銷講座給我的的感觸最深，使使我認識到一一個高素質(zhì)的的銷售人員不不僅要能借鑒鑒別人成功的的經(jīng)驗，而且且自身還要不不斷學習和總總結(jié)。馮佳的的講座啟發(fā)了了我們的思路路，傳授了我我們許多實用用的方法。兩個多月的培訓訓很快就結(jié)束束了，這次培培訓活動領著著我進入了房房地產(chǎn)行業(yè)這這個多姿多彩彩的世界，對對我們售樓員員來說也是一一個良好的開開端。以后我我會將學習到到的知識融入入我們美的海海岸花園的售售樓業(yè)務中去去。錄自《美的報》1998年10月15日第四版住宅小區(qū)發(fā)展新新趨勢——三大一小一一多、服務功功能全面、停停車場所合理理隨著房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展和人們居居住水平的逐逐步提高，房房地產(chǎn)發(fā)展商商已不可回避避地面對這樣樣一個問題：：住宅小區(qū)發(fā)發(fā)展趨勢應走走向何方？其其實早在1996年底，建設設部在北京推推出了小康規(guī)規(guī)范小區(qū)“世紀村”，從小區(qū)的的總體規(guī)劃、住住宅的結(jié)構與與設計、小區(qū)區(qū)服務功能配配套，以及停停車場所的設設置等方面，提提出了許多新新思路，標志志著未來住宅宅小區(qū)建設發(fā)發(fā)展怕新趨勢勢。這些思路路包括：一、“三大一小小一多”方案即在戶型平面功功能設計中，采采用大起居室室（大客廳）、大大衛(wèi)生間、大大廚房、小臥臥室、多櫥柜柜。交房標準準趨向兩極化化：一是基本本上是毛坯房房、水電入戶戶，具體裝修修由用戶自己己安排，但開開發(fā)商在房屋屋質(zhì)量和外墻墻及屋面的處處理上絲毫不不能偷工減料料，這樣有利利于控制價格格，也可避免免二次裝修的的浪費；二是是基本上可以以入住房，水水電到位，甚甚至在單元套套房內(nèi)配置全全家家具、廚廚具、掛衣架架、衛(wèi)生潔具具。這些配置置大多可由專專業(yè)定點生產(chǎn)產(chǎn)廠家直接掛掛鉤、設計、加加工，這既有有利于產(chǎn)品的的更新，又能能使產(chǎn)品價格格和品質(zhì)得到到保證，有利利于住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化的形成和和發(fā)展。二、小區(qū)服務功功能全面未來小區(qū)服務功功能進一步完完善，必然形形成購物、餐餐飲、娛樂、健健身、學校、醫(yī)院、幼兒園等一系列的一條龍服務，特別是考慮到學校和幼兒園的配置，注意與當?shù)孛浦攸c學校掛鉤，提高了整體物業(yè)管理水準。通過與公共交通通公司配合，在在住宅小區(qū)項項目所在地設設置公共汽車車?？空尽＿@這就為業(yè)主們們提供了出入入的交通方便便；又在市民民中起到長久久宣傳作用，擴擴大了項目的的知名度。三、停車場所合合理、方便考慮到私車數(shù)量量的不斷增加加，設置了多多樣化的停車車場。在小區(qū)區(qū)停車場設置置上，除考慮慮業(yè)主固定車車位外，還應應注意公共車車位的設計。除除在地面規(guī)劃劃設置統(tǒng)一公公共車位外，還還可在中心花花園處，采用用“地下掏空法”設置地下停停車場，既可可做到不破壞壞首層建筑立立面風格，又又可以人車分分流，保障對對區(qū)內(nèi)行人（特特別是兒童）的的安全。近年來，一些房房地產(chǎn)較為發(fā)發(fā)達地區(qū)的發(fā)發(fā)展商已開始始實踐這些思思路。深圳和和廣州更是走走在前列，深深圳萬科城市市花園、中海海百事達花園園、廣州二沙沙島金亞花園園、黃歧白天天鵝花園等項項目已普遍在在規(guī)劃和單體體設計中體現(xiàn)現(xiàn)這些建設思思路，并且在在園林、環(huán)藝藝及社區(qū)文化化上下了不少少功夫，帶來來良好的經(jīng)濟濟效益和社區(qū)區(qū)效益。錄自《美的報》1998年11月26日第四版居家新概念——“美的海岸岸花園”住宅小區(qū)簡簡析（上篇）廣東順德“美的的海岸花園”項目，是由由廣東美的集集團及其直屬屬的房產(chǎn)有限限公司正在開開發(fā)的一個大大型房地產(chǎn)項項目。該項目目按照較高的的居住生活檔檔次進行規(guī)劃劃、設計、營營造，是為社社會各界成功功人士，講究究居住質(zhì)量和和提升生活品品味的群體提提供一個：居居家環(huán)境怡人人、建筑品質(zhì)質(zhì)優(yōu)良、環(huán)藝藝營造與配套套完善、生活活休閑便利而而高尚的成熟熟社區(qū)。它是是繼碧桂園、君君蘭高爾夫生生活村之后，向向社會獻上的的第三個閃亮亮樓盤，成為為后起之秀，形形成三角鼎立立之勢，相輝輝相映。順德德的北滘不僅僅作為工業(yè)發(fā)發(fā)達、高速增增長的區(qū)域之之一而為人共共知；也在激激烈的房地產(chǎn)產(chǎn)世界中，在在創(chuàng)造人類優(yōu)優(yōu)美居家環(huán)境境里，將有目目共睹，開潮潮流之新。本本文主要就“美的海岸花花園”小區(qū)總體規(guī)規(guī)劃與建筑設設計，作簡要要分析闡述。一、項目概況與與開發(fā)構想“美的海岸花園園”項目，位于于順德市北滘滘鎮(zhèn)南部，小小區(qū)東、北向向分別緊靠廣廣珠公路（105國道）和三三樂路兩條重重要的交通干干道，西鄰三三洪奇生活區(qū)區(qū)，南接開暢暢的北江順德德水道，乘車車去“君蘭高爾夫”僅需5分鐘，交通通便利，地理理位置優(yōu)越，待待開發(fā)的自然然景觀豐富；；同時，政府府和規(guī)劃部門門大力支持開開發(fā)本項目低低密度高品味味商住區(qū)，使使其成為當?shù)氐毓I(yè)小都市市中重要的“綠色窗口”和“形象工程”。發(fā)展商力求項目目在“環(huán)境靚、建建筑好、配套套全、規(guī)模大大”上做足功夫夫。小區(qū)根據(jù)據(jù)市場的發(fā)展展與項目定位位，按照“規(guī)模開發(fā)”的營造理念念和整體上“可持續(xù)發(fā)展”的規(guī)劃思想想，進行分區(qū)區(qū)，分期成片片啟動，流動動式遞進，在在相應特定的的周期內(nèi)，完完成一個成熟熟社區(qū)的人居居環(huán)境、住宅宅功能和經(jīng)濟