建筑工程后期維護管理探討

Word版本，下載可自由編輯建筑工程后期維護管理探討建造工程是關系著國計民生的重要基礎建設，而建造工程質量直接關系到人民群眾的切身利益和社會和睦與穩(wěn)定，后期使用、修理養(yǎng)護在很大程度上已經成為建造工程領域尋求持續(xù)長足進展的關鍵因素。我們一起來了解一下建造工程后期維護管理探討。

1建造工程后期維護管理的須要性

1.1后期維護管理是影響建造壽命的重要因素之一。我國JGJ37－1987《民用建造設計通則》規(guī)定，重要建造和高層建造主體結構為一級耐久年限100年，普通性建造為二級耐久年限50～100年；GB50068－2023《建造結構牢靠度設計統(tǒng)一標準》規(guī)定，一般房屋和構筑物為50年，紀念性建造和特殊重要的建造結構設計使用年限為100年。影響建造物壽命的緣由無數，除短視規(guī)劃、設計、施工質量緣由外，在使用過程中缺少須要的修理、養(yǎng)護也是重要環(huán)節(jié)。與我國“短命”的建造相比，有的國家的建造則十分長壽。比如英國“百年老屋”隨處可見，其建造平均壽命可達到132年，平均壽命在世界上居首位。不僅建造質量受到高度重視，規(guī)劃、設計也經過具體論證。同時，他們還注重對建造物的維護、加固和病害處理，以延伸建造使用年限，提升資源通過效率。事實證實，對建造從可行性討論、立項、規(guī)劃、設計、施工、驗收到使用的全過程舉行管理是十分重要的。為了延緩建造工程損壞的進展，人們還要對建造工程舉行常常性的維護和保養(yǎng)，以延伸建造工程的壽命。1.2后期維護管理是恢復和保持結構平安性的須要措施。建造工程自建成之日起，因為受水、氣等自然因素和二次裝修等人為因素的影響，即開頭發(fā)生損壞。當建造工程損壞到一定程度，浮現裝點老化脫落、屋面開裂、滲漏等現象時，其使用功能就受到影響，人們必需對建造工程損壞的相應部位舉行修理；當建造工程的損壞進展到其板、梁、墻體、基礎等結構構件也浮現破損時，建造工程的平安就受到了影響，此時就必需對建造工程舉行更大規(guī)模的修理，才干恢復和保持其結構的平安性。據有關討論資料分析，因建造物中混凝土和鋼筋損壞造成的損失約為國民收入的1.25%[1]。有效延伸建造的使用壽命，是對資源最大的節(jié)省和最大的節(jié)能。1.3面臨商品住所全裝修必定趨勢的嚴重考驗。為進一步貫徹落實《關于推動住所產業(yè)現代化提升住所質量若干看法》要求，建設部于2023年出臺了《商品住所裝修一次到位實施細則》。2023年9月山東省政府辦公廳印發(fā)了《山東省房地產業(yè)轉型升級實施計劃》，計劃中提出，2023年涉區(qū)城市新建的高層住所采取全裝修，2023年新建小高層、高層住所淘汰毛坯房。全裝修概念的提出，在一定程度上避開了二次裝修對建造物結構性能的損害，但同時增強了維護管理的內容，這為后期修理養(yǎng)護帶來更為嚴重的考驗。1.4后期維護管理不佳是質量投訴居高不下的重要緣由之一。近年來工程質量投訴居高不下，工程質量常見問題如裂縫、滲漏等問題是業(yè)主投訴的重要內容，雖然不涉及工程結構平安，但是影響了房屋使用功能和室內舒服的觀感，引起質量投訴的緣由多是反饋到物業(yè)或產權單位，如不重視、修理未得到妥當處理等；若是超出了保修期，業(yè)主就不知如何處理，導致問題得不到準時解決。綜上所述，影響建造物壽命的緣由無數，除短視規(guī)劃、設計、施工質量緣由外，在使用過程中缺少須要的修理、養(yǎng)護也是重要環(huán)節(jié)。因此，討論把握建造工程后期修理養(yǎng)護對保障廣闊人民群眾安居樂業(yè)具有非常重大的意義。

2建造工程后期維護管理相關政策及規(guī)定

1）《房屋建造工程質量保修方法》第七條規(guī)定：正常使用下，房屋建造工程的最低保修期限為：地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；裝修工程為2年；供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年。其他項目的保修期由建設單位和施工單位商定[2]。2）建設部、財政部于2023年1月12日頒布的《建設工程質量保證金管理暫行方法》其次條規(guī)定，建設工程質量保證金是指發(fā)包人與承包人在建設工程承包合同中商定從對付的工程款中預留用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程浮現的缺陷舉行修理的資金。3）《物權法》和2023年2月1日起實施的《住所專項修理資金管理方法》規(guī)定，住所專項修理資金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共有。修理資金普通由物業(yè)所在地的房地產管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設立，物業(yè)管理公司或管理單位申請支取使用。業(yè)主戶數和建造面積的三分之二以上同意可以將修理資金劃轉到業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會行使管理權利[3]。業(yè)主委員會應至房地產主管部門指定的商業(yè)銀行設立本修理資金專用賬戶，并將賬戶狀況報房地產行政管理部門備案。

3建造工程后期維護管理存在的問題

3.1工程規(guī)劃設計存在紕漏施工質量差建造材料壽命短。有的建造工程規(guī)劃設計不合理、施工過程不甚科學規(guī)范，使用的配件、建造材料壽命短，這些都無法準時發(fā)覺并改善，導致在竣工驗收后發(fā)覺問題，無端增強了后期維護成本和資源鋪張；尤其是現階段提出的全裝修概念，很難保障裝修過程中不存在問題，這就為后期修理保養(yǎng)工作帶來很大難度。3.2管理機制不健全。我國現行的建造工程質量保修制度單一，沒有形成體系，后期修理保養(yǎng)工作責任不明確，除制度本身外，沒有相應的實施細則來確保保修制度在工程實踐中得以實施，導致有的問題不能準時發(fā)覺、處理，往往等到業(yè)主投訴后才引起重視。例如在地基基礎工程和主體結構工程的合理使用年限內業(yè)主要擔當產權單位經營不善甚至破產倒閉或無能力保修的風險等。3.3產權單位或物業(yè)公司不重視。建造工程竣工驗收后，后期的修理養(yǎng)護工作能否按時舉行，產權單位或物業(yè)公司沒有明確的規(guī)則制度約束管理。現階段建造工程的后期修理、養(yǎng)護長久施行較粗放的管理模式，使得修理養(yǎng)護工作越發(fā)成為被忽略的環(huán)節(jié)。3.4部分業(yè)主缺乏對建造工程的維護意識。部分業(yè)主自覺維護公共設施的意識稀薄，例如住所裝修時任意更改、破壞室內結構、破壞樓道內窗紗以及亂扯電線給電動車充電等違規(guī)現象，存在平安隱患，而物業(yè)卻置之不理。對于機關、企事業(yè)單位來講，也缺乏對建造的運行、使用舉行定期檢查和維護的機制。3.5回訪出名無實。建造工程在驗收后備案前的回訪往往走形式填表了事，未真正分戶舉行了解、檢查工程狀況；在保修期內也再無回訪要求，所以談不上對建造工程舉行定期檢查、修理、養(yǎng)護管理。3.6建。筑工程后期修理及養(yǎng)護人員整體專業(yè)素養(yǎng)不高建造工程后期修理養(yǎng)護工作十分重要，但是因為相關方對于建造工程后期修理養(yǎng)護工作不夠重視，所以在人員配置方面不夠專業(yè)，認為竣工驗收已經完成，后期修理養(yǎng)護就是走個形式，在對工程舉行修理養(yǎng)護時，只是舉行走馬觀花式的表面巡察以及清理工作，無法發(fā)覺潛在的病害，以致形成更大的質量隱患。

4建造工程后期維護管理的措施

4.1強化建造工程參建各方主體責任。強化工程參建各方主體責任，進一步完美工程質量監(jiān)管機制，強化工程質量的過程控制，在確保主體結構平安的基礎上鞏固使用功能質量，穩(wěn)步提高建造工程質量，建造工程在驗收后備案前的回訪中，建設單位應真切有效地舉行“分戶”回訪，切實做好回訪工作，仔細填寫回訪記錄，落實整改措施，降低后期修理養(yǎng)護的可能性。4.2明確管理責任健全管理機制。相關部門加強調研分析，統(tǒng)籌建立、完美建造工程后期使用、維護的監(jiān)督管理機制，形成系統(tǒng)的維護管理體系，切實從可持續(xù)進展的戰(zhàn)略角度、從節(jié)省能源的角度考慮，明確責任，形成制度約束機制，保障對建造工程舉行須要的檢測、防護和修理、加固，從而延伸建造工程的壽命，保障廣闊人民群眾安居樂業(yè)。4.3產權單位或物業(yè)公司建立工程維護保養(yǎng)制度。1）建立保修期內、保修期外建造物定期檢查維護制度。對檢查維護內容、時光、頻次舉行細化。針對建造共用部位、公共設施設備要涵蓋：地基基礎、樓頂工程及樓頂設施、外墻、路面、機房、泵房、車庫、通風道、垃圾道、下水管道及水電暖設施設備平安、抗震、防雷設施檢查、防汛排水、消防、環(huán)境平安等，并考慮增強暴風雨等惡劣天氣來臨前的專項平安檢查。2）竣工驗收之前，向業(yè)主提供維護保養(yǎng)手冊，并向業(yè)主提供免費培訓。培訓涵蓋各手冊的所有內容，包括有關的保養(yǎng)維護和修理、以及突發(fā)事故的應急處理和解決辦法等內容的指導。建造設施的平安非常重要，除了責任單位的有效管理外，業(yè)主也要樂觀協(xié)作，愛惜公共設施，加強辦公、住所內的須要的自我檢查和維護保養(yǎng)。3）建造單元內告訴欄。張貼工程竣工后續(xù)服務允諾書、24h維護服務熱線等。4.4實施有效的“分戶”回訪及愜意度調查。1）建立回訪程序。在竣工驗收交付使用后，在一定期限內主動對工程舉行回訪，對屬于施工過程中的質量問題，負責修理，不留隱患。如屬其他緣由造成的質量問題，在征得業(yè)主和使用單位認可后，幫助修補；2）回訪工作可采納四種形式：時節(jié)性回訪、技術性回訪、保修期滿前的回訪、保修期后的回訪；3）回訪的方式包括：到場、電話、郵件等；4）質量部門每年發(fā)放“顧客愜意度調查表”征求業(yè)主對維護管理服務的看法?；卦L結束后將回訪記錄統(tǒng)一收集存檔。對在工程回訪中發(fā)覺的問題或在保修期內業(yè)主提出要修理的問題，支配落實修理詳細事項，保修期外的可與業(yè)主商議?提供有償修理服務。4.5建立完整而規(guī)范的建造工程后期維護檔案。修理養(yǎng)護檔案資料包括：工程回訪記錄、回訪工程質量問題匯總、保修期內、保修期外定期檢查記錄、工程修理記錄等，還要保存修理、養(yǎng)護用到的配件材料供給商信息檔案等。4.6建立專業(yè)的維護隊伍。建造施工企業(yè)配備專業(yè)維護隊伍是新形勢下的必定趨勢。專業(yè)的技術、專業(yè)的保修機械配備保障、周到的服務是反映施工企業(yè)整體管理水平的一個主要方面。因此，加強相關人員的專業(yè)學問培養(yǎng)、責隨意識培養(yǎng)至關重要，對于上崗人員要舉行全面的崗前培訓，并對在崗人員舉行定期培訓，全面提高建造工程后期修理養(yǎng)護人員的素養(yǎng)，保障提供專業(yè)、準時、周到的服務。

5結語

建造