物業(yè)交易法律制度

第三章

物業(yè)交易法律制度第三章物業(yè)交易法律制度第一節(jié)物業(yè)交易概述第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓第三節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓中的商品房銷售第四節(jié)物業(yè)抵押第一節(jié)物業(yè)交易概述一、物業(yè)交易的概念二、物業(yè)交易的特征一、物業(yè)交易的概念物業(yè)交易，是指當事人之間物業(yè)進行轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃活動。物業(yè)交易也就是房地產(chǎn)交易。二、物業(yè)交易的特征交易對象具有特殊性：房地產(chǎn)交易形式的確定性：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃物業(yè)交易合同是數(shù)種典型合同的統(tǒng)稱物業(yè)交易為要式法律行為：債的關(guān)系，登記第二節(jié)物業(yè)轉(zhuǎn)讓一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的程序四、物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓也就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。一、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的概念物業(yè)轉(zhuǎn)讓的主體一方必須是房地產(chǎn)權(quán)利人；物業(yè)轉(zhuǎn)讓的客體是房地產(chǎn)權(quán)利人合法擁有的房地產(chǎn)；物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為包括買賣、贈與或者其他合法方式；物業(yè)轉(zhuǎn)讓必須發(fā)生房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。二、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當具備的基本條件(二)物業(yè)轉(zhuǎn)讓的限制性條件(一)物業(yè)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當具備的基本條件以出讓方式取得使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第10條的規(guī)定。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第11、12條的規(guī)定。(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的限制制性條條件《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法》第37條和《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理理規(guī)定定》第6條的規(guī)規(guī)定，，下列列物業(yè)業(yè)禁止止轉(zhuǎn)讓讓：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的限制制性條條件以出讓讓方式式取得得使用用權(quán)的的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，不符符合有有關(guān)法法律規(guī)規(guī)定的的條件件的司法機機關(guān)和和行政政機關(guān)關(guān)依法法裁定定、決決定查查封或或者以以其他他形式式限制制房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)利的的依法收收回土土地使使用權(quán)權(quán)的(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的限制制性條條件共有房房地產(chǎn)產(chǎn)，未未經(jīng)其其共有有人書書面同同意的的權(quán)屬爭爭議的的未依法法登記記領(lǐng)取取權(quán)屬屬證書書的法律、、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定禁止止轉(zhuǎn)讓讓的其其他情情形三、物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的程序序依照《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理理規(guī)定定》第7條規(guī)定定。簽訂合合同→→提出出申請請→審審查→→現(xiàn)場場勘查查和評評估→→繳稅稅→核核發(fā)過過戶單單四、物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的概念念和特特征(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的主要要合同同(一)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的概念念和特特征概念：：物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同：：是指指當事事人之之間關(guān)關(guān)于一一方交交付房房地產(chǎn)產(chǎn)，另另一方方支付付相應(yīng)應(yīng)價款款的協(xié)協(xié)議。。特征：：遵循平平等、、自愿愿、有有償?shù)牡脑瓌t則；(一)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的概念念和特特征受到土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同的制制約；；標的物物是房房屋所所有權(quán)權(quán)和土土地使使用權(quán)權(quán)；應(yīng)當書書面形形式訂訂立；；物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的成立立和有有效必必須以以到房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門和土土地管管理部部門辦辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)過戶戶手續(xù)續(xù)為準準。(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的主要要合同同依照《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓管理理規(guī)定定》第8條規(guī)定定。包括九九個方方面：：(二)物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同的的主要要合同同⑴雙方方當事事人姓姓名或或者名名稱、、住所所；⑵房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證證書名名稱和和編號號；⑶房地地產(chǎn)坐坐落位位置、、面積積、四四至界界限；；⑷土地地宗地地號、、土地地使用用權(quán)取取得方方式及及年限限⑸房地地產(chǎn)的的用途途或使使用性性質(zhì)；；⑹成交交價格格及支支付方方式；；⑺房地地產(chǎn)交交付使使用的的時間間；⑻違約約責(zé)任任；⑼雙方方約定定的其其他事事項。。第三節(jié)節(jié)物物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓中中的商商品房房銷售售商品房房預(yù)售售商品房房現(xiàn)售售商品房房買賣賣合同同房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)和房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)中介介服務(wù)務(wù)機構(gòu)構(gòu)在商商品房房銷售售中的的義務(wù)務(wù)商品房房銷售售價格格的確確定及及計算算商品房房的交交付與與保修修一、商商品房房預(yù)售售概念：：是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)將正正在建建設(shè)中中的商商品房房預(yù)先先出售售給買買受人人，并并由買買受人人支付付定金金或者者房價價款的的行為為。條件：：依依照2001年修改改的《城市商品房房預(yù)售管理理辦法》第5條的規(guī)定。。一、商品房房預(yù)售程序：預(yù)售人領(lǐng)取取土地使用用證、建設(shè)設(shè)規(guī)劃許可可證和施工工許可證。。預(yù)售人辦理理預(yù)售登記記，領(lǐng)取預(yù)預(yù)售許可證證。預(yù)售人同承承購人簽訂訂商品房預(yù)預(yù)售合同。。預(yù)售合同登登記備案。。房屋交付后后，辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。。二、商品房房現(xiàn)售概念：是是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)將竣工驗驗收合格的的商品房出出售給買受受人，并由由買受人支支付房價款款的行為。。條件：依依照2001年修改的《城市商品房房預(yù)售管理理辦法》第7條的規(guī)定。。三、商品房房買賣合同同商品房買賣賣合同的主主要內(nèi)容《商品房買賣賣合同示范范文本》商品房買賣賣合同的主主要內(nèi)容當事人名稱稱或者姓名名和住所；；商品房基本本狀況；商品房的銷銷售方式；；商品房價款款的確定方方式及總價價款、付款款方式、付付款時間；；交付使用條條件及日期期；裝飾、設(shè)備備標準承諾諾；商品房買賣賣合同的主主要內(nèi)容供水、供電電、供熱、、燃氣、通通訊、道路路、綠化等等配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和公公共設(shè)施的的交付承諾諾和有關(guān)權(quán)權(quán)益、責(zé)任任；公共配套建建筑的產(chǎn)權(quán)權(quán)歸屬；面積差異的的處理方式式；辦理產(chǎn)權(quán)登登記的有關(guān)關(guān)事宜；解決爭議的的方法；違約責(zé)任；；雙方約定的的其他事項項。《商品房買賣賣合同示范范文本》示范文本.doc四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中介介服務(wù)機構(gòu)構(gòu)在商品房房銷售中的的義務(wù)21條義務(wù)性規(guī)規(guī)定相關(guān)新聞：：民意調(diào)查顯顯示：有七七成受訪者者不相信房房地產(chǎn)中介介2007年12月04日2005年，安徽省省規(guī)模最大大的房產(chǎn)中中介桃園房房產(chǎn)老板卷卷款失蹤，，涉及金額額6000余萬元；2006年，天津市市匯眾房產(chǎn)產(chǎn)一夜之間間全線停業(yè)業(yè)，1.5億元房款不不翼而飛；；2007年，深圳大大型地產(chǎn)中中天置業(yè)總總裁蔣飛一一夜之間消消失，到目目前為止，，涉案金額額不詳。2007-11-16五、商品房房銷售價格格的確定及及計算價格確定：：以當事人人意思自治治為基本原原則價格計算：：補充“房屋屋建筑面積積”六、商品房房的交付與與保修商品房的交交付商品房房的交付商品房的保保修商品房房的保修商品房保修修責(zé)任的承承擔(dān)人：房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商保修期限的的起算：從從交付之日日起第四節(jié)物物業(yè)抵押物業(yè)抵押的的概念物業(yè)抵押的的條件物業(yè)抵押的的程序物業(yè)抵押的的合同抵押物業(yè)的的處分一、物業(yè)抵抵押的概念念抵押：指債債務(wù)人或第第三人提供供一定的財財產(chǎn)作債務(wù)務(wù)擔(dān)保。抵押人：提提供財務(wù)的的債務(wù)人或或第三人。。抵押物：抵抵押人所提提供的財產(chǎn)產(chǎn)。一、物業(yè)抵抵押的概念念抵押權(quán)的性性質(zhì)：抵押權(quán)是一一種從屬權(quán)權(quán)利；抵押權(quán)是一一種價值支支配權(quán)；抵押權(quán)是一一種優(yōu)先受受償權(quán)。一、物業(yè)抵抵押的概念念物業(yè)抵押：：是指抵押押人以其合合法的房地地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移占有的的方式，向向抵押人提提供債務(wù)履履行擔(dān)保定定行為。物業(yè)抵押人人：即房地地產(chǎn)抵押人人，是指將將依法取得得的房地產(chǎn)產(chǎn)提供給抵抵押權(quán)人，，作為本人人或第三人人履行債務(wù)務(wù)擔(dān)保的公公民、法人人或者其他他組織。物業(yè)抵押權(quán)權(quán)人：即房房地產(chǎn)抵押押權(quán)人，是是指接受房房地產(chǎn)抵押押作為債務(wù)務(wù)人履行債債務(wù)擔(dān)保的的公民、法法人或者其其他組織。。二、物業(yè)抵抵押的條件件(一)物業(yè)抵押的的基本條件件(二)物業(yè)抵押的的限制性條條件(三)以下列物業(yè)業(yè)設(shè)定抵押押權(quán)時應(yīng)當當注意其本本身的性質(zhì)質(zhì)和具體情情況三、物業(yè)抵抵押的程序序簽訂物業(yè)抵抵押合同進行物業(yè)抵抵押登記四、物業(yè)抵抵押的合同同物業(yè)抵押合合同的主要要內(nèi)容依照《城市房地產(chǎn)產(chǎn)抵押管理理辦法》第26條規(guī)定。以預(yù)購的商商品房貸款款抵押的，，須提交生生效的預(yù)購購房屋合同同以在建工程程抵押的，，抵押合同同還應(yīng)當載載明的內(nèi)容容五、抵押物物業(yè)的處分分物業(yè)抵押權(quán)權(quán)所擔(dān)保的的債權(quán)的范范圍處分抵押物物業(yè)的條件件抵押權(quán)人對對抵押物業(yè)業(yè)處分的中中止情形處分抵押物物業(yè)所得金金額的分配配順序關(guān)于優(yōu)先受受償權(quán)與優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)問題1、物業(yè)抵押押權(quán)所擔(dān)保保的債權(quán)的的范圍根據(jù)《擔(dān)保法》第46條規(guī)定，抵抵押權(quán)所擔(dān)擔(dān)保的債權(quán)權(quán)范圍包括括：主債權(quán)利息違約金損害賠償金金實現(xiàn)抵押權(quán)權(quán)的費用2、處分抵押押物業(yè)的條條件前提條件是是債務(wù)人不不履行債務(wù)務(wù)，包括拒拒絕履行、、不能履行行、逾期履履行、不完完全履行。。依照《城市房地產(chǎn)產(chǎn)抵押管理理辦法》第40條規(guī)定。3、抵押權(quán)人人對抵押物物業(yè)處分的的中止情形依照《城市房地產(chǎn)產(chǎn)抵押管理理辦法》第46條規(guī)定。4、處分抵押押物業(yè)所得得金額的分分配順序支付處分抵抵押房地產(chǎn)產(chǎn)的費用；；扣除抵押房房地產(chǎn)應(yīng)繳繳納的稅款款；償還抵押權(quán)權(quán)人債權(quán)本本息及支付付違約金；；賠償由債務(wù)務(wù)人違反合合同而對抵抵押權(quán)人造造成的損害害；剩余金額交交還抵押人人。5、關(guān)于優(yōu)先先受償權(quán)與與優(yōu)先購買買權(quán)問題抵押債權(quán)的的優(yōu)先受償償。優(yōu)先于普通通債權(quán)和其其它費用，，優(yōu)先于在其其后設(shè)定的的用益物權(quán)權(quán)，優(yōu)先于其后后設(shè)定的抵抵押權(quán)。處分抵押房房地產(chǎn)時，，可以依法法將土地上上新增的房房屋與抵押押財產(chǎn)一同同處分，但但對處分新新增房屋所所得，抵押押權(quán)人無權(quán)權(quán)優(yōu)先受償償。5、關(guān)于優(yōu)先先受償權(quán)與與優(yōu)先購買