年成都某房地產(chǎn)項目可行性報告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.羊西線項目可行性分析報告項目總論（一）項目背景景項目用地：成都都標(biāo)準(zhǔn)總件廠廠的廠房用地地項目位置：成都都市羊西線三三環(huán)路內(nèi)側(cè)羊羊犀立交橋下下項目開發(fā)背景：：成都標(biāo)準(zhǔn)總總件廠的廠房房位于三環(huán)路路內(nèi)側(cè)立交橋橋下，因成都都標(biāo)準(zhǔn)總件廠廠即將生產(chǎn)廠廠區(qū)遷移至別別處，其土地地可用于商業(yè)業(yè)開發(fā)。（二）承擔(dān)可行行性研究的單單位成都舜法國聯(lián)投投資顧問有限限公司（三）研究工作作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部部門政策規(guī)劃劃（《羊西線規(guī)劃情情況》，《高高新西區(qū)規(guī)劃劃情況》），依依照委托書和和上述文件以以及相應(yīng)的法法律、法規(guī)編編寫本項目可可行性研究報報告。二、項目投資環(huán)環(huán)境和市場研研究（一）市場宏觀觀背景1.全國投資環(huán)環(huán)境國家信息中心在在剛剛發(fā)布的的2003年經(jīng)經(jīng)濟(jì)預(yù)測報告告中指出，今今年我國投資資將繼續(xù)保持持一個較高的的增長速度，預(yù)預(yù)計全社會固固定資產(chǎn)投資資增長16%%左右，GDPP增長有望達(dá)達(dá)到8%。據(jù)介紹紹，房地產(chǎn)投投資回落幅度度不大。預(yù)計計2003年全全國房地產(chǎn)投投資增幅在225%左右，比比2002年有有所回落，但但回落幅度不不會很大。主主要原因是投投資體制改革革進(jìn)一步深化化，投資環(huán)境境繼續(xù)改善。在在市場準(zhǔn)入方方面，20003年國家將將繼續(xù)清理現(xiàn)現(xiàn)行投資準(zhǔn)入入政策，在明明確劃分鼓勵勵、允許、限限制和禁止類類政策時，體體現(xiàn)國民待遇遇和公平競爭爭原則，打破破所有制界限限、部門壟斷斷和地區(qū)封鎖鎖。在融資體體制方面，將將逐步建立適適應(yīng)民間投資資需要的多層層次金融體系系，完善中小小企業(yè)信貸擔(dān)擔(dān)保體系。在在稅收優(yōu)惠政政策方面，對對企業(yè)投資國國家鼓勵發(fā)展展的行業(yè)，可可部分抵免企企業(yè)所得稅，對對個人的實業(yè)業(yè)投資可全額額或部分抵免免相應(yīng)的個人人所得稅，加加強(qiáng)規(guī)范化管管理和正確的的引導(dǎo)和服務(wù)務(wù)。我國政府府將繼續(xù)深化化行政審批制制度改革，使使市場經(jīng)濟(jì)中中的運行成本本尤其是“交易成本”大幅度下降降。2.２００３年年上半年全國國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資情況開發(fā)投資繼續(xù)高高速增長2002年，全全國房地產(chǎn)開開發(fā)完成投資資7736..42億元，同同比增長211.9%，高高于同期固定定資產(chǎn)投資增增長速度5..8個百分點點，占同期固固定資產(chǎn)投資資的比重為117.9%。今今年上半年，房房地產(chǎn)繼續(xù)保保持強(qiáng)勁發(fā)展展勢頭，全國國累計完成房房地產(chǎn)開發(fā)投投資38166.81億元元，較去年同同期增長344.0%,高高于同期固定定資產(chǎn)投資增增幅1.2個百分分點，占同期期固定資產(chǎn)投投資的比重為為25.3%%。其中東、中中、西部地區(qū)區(qū)增幅分別為為29.2%%、55.9%%、45.6%%，中、西部部地區(qū)增幅高高于東部，其其中12個地區(qū)增增幅超過500%。今年上半年，商商品住宅開發(fā)發(fā)完成投資22856.779億元，同同比增長288.0%，占占商品房投資資的67.88%（其中，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房完成投資2227.666億元，同比比增長22..6%，占商商品住宅投資資的比重為88.8%）；；辦公樓投資資完成1777.21億元元，同比增長長27.9%%，所占比重重為4.6%%；商業(yè)營業(yè)業(yè)用房完成投投資458..57億元，同同比增長500.0%，所所占比重為112.0%。東東、中、西部部地區(qū)商品住住宅開發(fā)完成成投資同比增增長分別為224.7%、47.7%%、34.5%%。中部地區(qū)區(qū)商品住宅開開發(fā)投資略高高于東、西部部地區(qū)。銷售情況良好今年上半年，全全國商品房市市場需求繼續(xù)續(xù)保持旺盛態(tài)態(tài)勢。全國商商品房銷售額額2101..77億元，同同比增長444.8%；其其中：銷售給給個人19116.02億億元,同比增長466.8%，所所占比重為991.2%。商品房空置面積積增幅較大2002年商品品房空置面積積比20011年凈增12990.59萬萬平方米，其其中，空置時時間在一年以以上的凈增3302.455萬平方米，占占竣工總量的的14.6%%。空置一年年以上的住宅宅、寫字樓、商商業(yè)營業(yè)用房房的增長速度度分別為3..6%、-5.1%%和22.4%%。東、中、西西部同比增幅幅分別為6..1%、25.7%%和33.2%%，中西部地地區(qū)增幅較大大，且高于同同期竣工面積積增幅。中、西西部地區(qū)增長長較快，有原原有基數(shù)較小小的原因，但但增幅擴(kuò)大，隱隱含著潛在的的市場風(fēng)險。今年上半年，這這一趨勢仍在在持續(xù)。僅11-5月份，全全國商品房空空置面積同比比增長9.22%，其中，商商品住宅空置置面積同比增增長10.00%。價格穩(wěn)中有升2002年，全全國商品房平平均銷售價格格2291元/平方米，同同比增長了22.92%，其其中：商品住住宅銷售價格格為21300元/平方米，同同比增長3..00%。下下半年商品房房銷售價格增增幅明顯高于于上半年。據(jù)據(jù)國家統(tǒng)計局局城調(diào)隊對335個大中城城市調(diào)查顯示示，20022年商品房價價格上漲3..7%，土地地交易價格上上漲6.9%%，房屋租賃賃價格上漲00.8%。房房價上漲幅度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居居民可支配收收入的增幅。2003年上半半年，商品房房銷售價格22424元/平方米，同同比增長了55.4%，其其中東、中部部地區(qū)價格漲漲幅較高。有21個地區(qū)商商品房銷售價價格有不同程程度的上升，4個地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陜西23.3%。有9個地區(qū)商品品房銷售價格格有不同程度度的下降，分分別為：新疆疆-12.00%、河北-111.6%、四四川-4.44%、廣西-4..04%、北北京-3.77%、云南-2..4%、遼寧寧-2.0%%、內(nèi)蒙古-00.7%、貴貴州-0.44%。3.成都市投資資宏觀背景房地產(chǎn)開發(fā)投資資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大。上半年年，商品房在在建規(guī)模達(dá)11758.44萬平方米，增增長27%，房地地產(chǎn)開發(fā)投資資96.6億元元，增長355.2%，其其中住宅投資資68.6億元元，增長266.8%。大項目成為投資資增長主要拉拉動力。從11-5月全國國城鎮(zhèn)5000萬元以上項項目的統(tǒng)計情情況看，超過過1億元的項目目130288個，占全國國全部城鎮(zhèn)5500萬元以以上施工項目目個數(shù)的222.6%，完完成投資52262億元，占占全國全部城城鎮(zhèn)500萬元以以上施工項目目完成投資的的65.4%%。商品房銷售繼續(xù)續(xù)保持良好勢勢頭。上半年年，在房地產(chǎn)產(chǎn)投資快速增增長的同時，全全國實現(xiàn)商品品房銷售額22102億元元，同比增長長44.8%%，高于同期期投資增速110.8個百百分點。其中中銷售給個人人1916億元元，增長466.8%；銷銷售面積86672萬平方方米，增長337.4%。新開工規(guī)模迅速速擴(kuò)大。上半半年，全國除除房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、城鄉(xiāng)集體體和個體投資資外的新開工工建設(shè)項目551876個個，同比增加加9657個；；新開工項目目計劃總投資資169211億元，增長長70.5%%。上半年施施工項目個數(shù)數(shù)達(dá)946661個，同比比增加119915個；施施工項目計劃劃總投資733596億元元，增長266.2%。資金到位情況良良好。上半年年，國有及其其他經(jīng)濟(jì)類型型投資累計到到位資金188411億元元，同比增長長47.4%%,比同期投投資增速高114.6個百百分點。其中中，國家預(yù)算算內(nèi)資金增長長12.7%%，國內(nèi)貸款款增長55..9%,利用用外資增長444.1%，自自籌資金增長長51.2%%。4、成都1-77月房地產(chǎn)開開發(fā)統(tǒng)計從成都市統(tǒng)計局局獲悉，7月，成都房房地產(chǎn)開發(fā)繼繼續(xù)保持迅速速發(fā)展勢頭，1－7月累計完成開發(fā)投資116.98億元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。1~7月，成都都商品房在建建規(guī)模比同期期擴(kuò)大4255萬平方米，總總量達(dá)19118.12萬萬平方米，增增長28.44％。其中寫寫字樓的開發(fā)發(fā)規(guī)模達(dá)588.53萬平平方米，增長長35.5％，增增長速度超過過商品房和商商業(yè)營業(yè)用房房。商品房銷銷售方面在77月也呈現(xiàn)出出良好的勢頭頭和發(fā)展?jié)摿αΓ?~7月，成成都市累計銷銷售商品房3325.233萬平方米，比比同期增加銷銷售48.777萬平方米米，增長177.5%。實實現(xiàn)商品房銷銷售額64..98億元，增增長18.22％。最為可可喜的是，從從上月開始，商商品房空置得得到初步抑制制，7月末，超過過一年期的空空置房面積為為78.755萬平方米，比比六月末僅新新增3.977萬平方米。從成都市統(tǒng)計局局獲悉，7月，成都房房地產(chǎn)開發(fā)繼繼續(xù)保持迅速速發(fā)展勢頭，1－7月累計完成開發(fā)投資116.98億元，增長33.1%，其中住宅投資86.92億元，增長30.7%；寫字樓投資5.23億元。增長1.8倍；商業(yè)營業(yè)用房投資13.29億元，增長36.7%。1~7月，成都都商品房在建建規(guī)模比同期期擴(kuò)大4255萬平方米，總總量達(dá)19118.12萬萬平方米，增增長28.44％。其中寫寫字樓的開發(fā)發(fā)規(guī)模達(dá)588.53萬平平方米，增長長35.5％，增增長速度超過過商品房和商商業(yè)營業(yè)用房房。商品房銷銷售方面在77月也呈現(xiàn)出出良好的勢頭頭和發(fā)展?jié)摿αΓ?~7月，成成都市累計銷銷售商品房3325.233萬平方米，比比同期增加銷銷售48.777萬平方米米，增長177.5%。實實現(xiàn)商品房銷銷售額64..98億元，增增長18.22％。最為可可喜的是，從從上月開始，商商品房空置得得到初步抑制制，7月末，超過過一年期的空空置房面積為為78.755萬平方米，比比六月末僅新新增3.977萬平方米。5.區(qū)域發(fā)展及及前景預(yù)測城西房地產(chǎn)市場場發(fā)展前景分分析A、“城西是上上風(fēng)上水的寶寶地”，成都人如如是說。城西西是成都的歷歷史文化保護(hù)護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅旅游區(qū)，杜甫甫草堂、青羊羊?qū)m、文化公公園、永陵等等風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)，清水河、摸摸底河兩條主主要水系以及及去年發(fā)掘的的金沙遺址，共共同構(gòu)成了城城西的獨特人人文景觀。由由此，也造就就了城西房地地產(chǎn)開發(fā)獨有有的川西民居居特色，近年年來城西房地地產(chǎn)的開發(fā)熱熱潮也充分說說明了這一點點。B、如今在城西西三環(huán)以內(nèi)的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，已初步形形成了羊西線線、金沙、雙雙楠、成灌路路、浣花風(fēng)景景區(qū)、光華路路和清水河等等七大版塊爭爭鋒的局面。錦錦城苑、齊力力花園、置信信逸都花園、金金房苑、浣花花溪山莊、成成都花園、會會所花園成為為這七大版塊塊的代表。C、城西近鄰高高新西區(qū)，今今年又有三大大利好消息，一一是成溫路要要建成高速公公路，而且外外環(huán)路內(nèi)的路路段不封閉，不不收費。二是是光華大道要要開工建設(shè)，三三是整治清水水河。城西的的發(fā)展將很快快，溫江、郫郫縣很快會和和成都連接起起來，明年城城西三環(huán)路外外的開發(fā)將升升溫。D、一個充滿生生機(jī)和活力的的大都市，總總是在不停地地運動著，其其中“人流”的遷移又是是最活躍的因因素。在成都都的城西，人人流的變遷又又有何特征？？調(diào)查表明，城城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)產(chǎn)逐步向城西西靠攏。鳥瞰瞰成都住宅格格局，在三環(huán)環(huán)路內(nèi)，城南南、城西集中中了成都住宅宅區(qū)總量的70％。在在城南，人們們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕棕南為代表，而而后形成的桐桐梓林區(qū)，更更是“富中之富”；在城西，則則以天府廣場場為圓心，以以城西南的雙雙楠居住區(qū)和和城西北的花花照居住區(qū)分分別為起點和和止點，從而而形成了一個個扇形狀的居居住帶。在這這個居住帶內(nèi)內(nèi)，已形成了了雙楠居住區(qū)區(qū)、撫琴居住住區(qū)、白果林林居住區(qū)、青青羊居住區(qū)等等相對成熟的的居住區(qū)，其其余都為在建建居住區(qū)。E、在整個城西西住宅中，以以多層建筑為為主，建筑密密度低，人口口密度相對也也低，綠化率率高，小區(qū)環(huán)環(huán)境相對較好好，商業(yè)配套套完善，不失失為居家過日日子的理想場場所。與舊有有的居住區(qū)不不同的是，在在正在興建的的居住小區(qū)中中，城西新樓樓盤的主格調(diào)調(diào)是，打造市市民買得起的的高品質(zhì)住宅宅。一方面，要要保持城西整整體的川西建建筑風(fēng)格，保保持區(qū)域建筑筑特色；另一一方面，新建建小區(qū)中的樓樓盤大都定位位在中高檔住住宅上。這種種定位，無疑疑是打上了“中產(chǎn)”的標(biāo)簽。F、從金牛區(qū)獲獲悉，城西北北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃劃方案正式出出臺。其中，3條新改造干道將組建3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。預(yù)計5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成。川陜路：重塑川西古鎮(zhèn)解放北路—駟馬橋段，沿道路兩側(cè)發(fā)展精品飾材市場；天回段主要發(fā)展農(nóng)工機(jī)械產(chǎn)品銷售市場帶等，同時建設(shè)充滿天回古鎮(zhèn)文化氛圍的特色城鎮(zhèn)，形成居民住宅、休閑旅游協(xié)同發(fā)展。沙西線：打造花卉世界二環(huán)路—金府路段，兩側(cè)發(fā)展餐飲服務(wù)、休閑娛樂等；金府路以西，沿府河兩側(cè)，發(fā)展集花卉培育、銷售、觀光為一體的現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光帶。成灌路：建成都最大石材城金牛賓館以東，發(fā)展中高檔的居民住宅；金牛賓館以西，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)金府石材城，使之成為成都最大的現(xiàn)代化石材貿(mào)易專業(yè)經(jīng)銷區(qū)。屆時，位于城西北的3個產(chǎn)業(yè)片區(qū)———金牛高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、會展商務(wù)區(qū)、藥品配送中心區(qū)將通過新型產(chǎn)業(yè)，形成城西北的新亮點。城西房地產(chǎn)市場場發(fā)展的趨勢勢無論是自然環(huán)境境，還是生活活環(huán)境，或是是人文環(huán)境，都都是非常適合合居住的區(qū)域域。成都市房房產(chǎn)管理局的的有關(guān)調(diào)查顯顯示，有購房房需求的消費費者中有399．3％的人選擇擇在城西購房房，比例高出出有“富人區(qū)”之稱的城南南9個百分點，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東東和城北。自古以來成都人人就對居住城城西有特別的的偏愛，再加加上其道路、交交通條件的日日趨改善，更更多的人選擇擇住在城西。在在城西，羊西西線周邊的樓樓盤當(dāng)仁不讓讓地成了主力力。羊西片區(qū)的居住住環(huán)境有很強(qiáng)強(qiáng)的商業(yè)配套套環(huán)境：成都市黃金金旅游通道羊羊西線是房地地產(chǎn)項目聚集集較多的地方方，也是城西西最先成熟的的區(qū)域。當(dāng)年年因錦城苑打打造城西高檔檔社區(qū)一舉成成功后，羊西西線就成了高高檔樓盤云集集之地。從高高層電梯公寓寓到別墅項目目，綠楊新村村的江南味園園林，德意馨馨苑的德式園園林環(huán)境設(shè)計計，錦城花園園名貴樹木營營造的“營養(yǎng)村”，御都花園園的歐式建筑筑讓成都人有有了更多的選選擇。在成都都，沒有哪一一個新興區(qū)域域像羊西線這這般幾乎在一一夜之間讓人人感覺燈紅酒酒綠的?，F(xiàn)在在羊西線因為為房地產(chǎn)業(yè)的的拉動，介入入了成都最高高檔的消費場場所。有消費費就會有需求求，羊西線的的房地產(chǎn)業(yè)與與餐飲業(yè)在某某種程度上相相互滿足，令令其有了不可可替代的地位位。C、新的住宅正正在加速向中中產(chǎn)靠攏。博博瑞房產(chǎn)、高高頻房產(chǎn)、武武海置業(yè)、托托普集團(tuán)等上上百畝的土地地開發(fā)，傾力力打造“新成都生活活樣板區(qū)”的形成，使使得西區(qū)一片片繁榮景象。有有調(diào)查報告顯顯示：在購房房方位上傾向向于城西。選選擇城西者為為37.88％，城南為為25％，城城北為222％，城東為為15.22％，在問及及“購房目的”時，有900.6％的被被調(diào)查對象選選擇了“改善居住環(huán)環(huán)境”。為了對城城西新樓盤的的業(yè)主整體構(gòu)構(gòu)成狀況有個個清晰認(rèn)識，我我們對目前的的幾家樓盤進(jìn)進(jìn)行了摸底，如如蜀風(fēng)花園城城北麗苑等。摸摸底顯示，該該地區(qū)的業(yè)主主年收入基本本在6萬元到200多萬元之間間；從職業(yè)上上看，業(yè)主的的構(gòu)成結(jié)構(gòu)是是：金融業(yè)7.8％，外外企5.66％，個體戶戶15％，職職業(yè)經(jīng)理人3％，特殊殊職業(yè)111.6％，其其他57％的業(yè)業(yè)主主要是積積蓄基礎(chǔ)較好好的中年買房房者?？梢钥纯闯?，新經(jīng)濟(jì)濟(jì)下正在崛起起的這部分高高收入的精英英階層已成為為城西居住人人群的主流。（二）區(qū)域市場場分析1.供給分析通過歷年城西的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)情況比較，可可以看到有如如下趨勢：AA、社區(qū)規(guī)?；?guī)?；浅俏饕灰淮筇厣?，除除了少數(shù)幾個個樓盤在1100畝以下下外，其余的的都在1000畝以上，而而成都花園、蜀蜀風(fēng)花園城甚甚至達(dá)到了千千畝以上。自自從20000年成都花花園率先進(jìn)入入城西這塊領(lǐng)領(lǐng)地，緊接著著置信實業(yè)、武武海置業(yè)、博博瑞房產(chǎn)、萬萬博置業(yè)、天天邑房產(chǎn)、天天合房產(chǎn)、中中房集團(tuán)等一一大批有實力力的開發(fā)商陸陸續(xù)進(jìn)入。B、社區(qū)主題化化城西作為成都后后起之新貴，近近年來發(fā)展迅迅猛，加之政政府部門有意意識地配合片片區(qū)內(nèi)的企業(yè)業(yè)加快金沙、光光華的開發(fā)建建設(shè)以及城西西原有的餐飲飲優(yōu)勢，而今今的城西已經(jīng)經(jīng)成為中產(chǎn)的的代言，成為為成都又一張張閃亮的名片片。片區(qū)內(nèi)的的品牌發(fā)展商商顯然也是有有意打造整個個城西的社區(qū)區(qū)主題，使之之得以如此迅迅速崛起。打打出“時光隨意，生生活由我”的博瑞·都市花園除除了打造都市市文化社區(qū)外外，更提出了了“健康、快樂樂、文明、時時尚”的新都市生生活的典范。C、社區(qū)生態(tài)化化原有的金沙公園園、杜甫草堂堂，加之后起起之秀清水河河市政公園使使城西的綠化化更上一個臺臺階；而今浣浣花公園的落落成又再次為為城西的生態(tài)態(tài)環(huán)境添上濃濃墨重彩的一一筆。片區(qū)內(nèi)內(nèi)，率先打出出“綠色生態(tài)住住宅”錦城豪庭為為城西的綠色色生態(tài)打響了了旗號，緊接接著各大樓盤盤也尾隨其后后，無論是御御都花園、草草堂之春還是是置信·金沙園、博博雅庭韻、中中華家園、齊齊力花園、成成都花園等等等名盤都分別別在生態(tài)綠化化上各具特色色。毗鄰金沙沙公園的置信信·金沙園在川川西民居風(fēng)格格上引入水景景，結(jié)合社區(qū)區(qū)內(nèi)的綠化精精心地勾勒出出清水河邊的的親水家園。成成都花園社區(qū)區(qū)內(nèi)7大主題園園林、7大景觀河河濱公園、1個中心文文化廣場、0.9的容容積、6％的綠化化率（不含河河濱公園）構(gòu)構(gòu)筑了一個天天然氧吧。中中華家園為大大家?guī)砹吮北泵里L(fēng)情的尖尖屋頂、維多多利亞的花園園小區(qū)，這一一切都始終將將中產(chǎn)階層的的眼球牢牢抓抓住。D、社區(qū)景觀化化園林、水景、植植物、建筑構(gòu)構(gòu)成了城西社社區(qū)一道道精精彩的風(fēng)景線線。成都花園園通過水、植植物、雕塑建建造了9大主題公公園；都市水水鄉(xiāng)———置信·金沙園通過過水景、雕塑塑、環(huán)境設(shè)計計塑造了“園林水景”“健康水景景”“休閑水景景”三大主題；；蜀風(fēng)花園城城則通過名貴貴植物把自己己社區(qū)劃分為為蘭苑、竹苑苑、菊苑、梅梅苑、桂苑5個各具特特色的現(xiàn)代川川西民居小區(qū)區(qū)……E、價格呈上升升趨勢。從上上個世紀(jì)800年代末到900年代末，十十年的時間內(nèi)內(nèi)，城西的住住宅由青羊小小區(qū)的安居型型向錦城苑為為代表的康居居型轉(zhuǎn)變。房房價也由6666元/平方米一路路上揚沖高到到了2500元—3000元/平方米。F、投資價值高高。隨著高新西西區(qū)規(guī)劃的出出臺、清水河河的治理、金金沙遺址公園園的規(guī)劃修建建，城西的房地產(chǎn)開開發(fā)變得異常?；鸨?，土地地也隨之升值值，特別是羊羊西線一帶。以以餐飲娛樂而而知名的羊西西線，其成熟熟的配套和濃濃厚的商業(yè)氣氣氛，使它成成為投資人的的樂土。G、戶型趨向于于小康型。城西早期開發(fā)了了不少的安居居戶型，主要以套二二、套三為主主。新近開發(fā)發(fā)的項目在進(jìn)進(jìn)行充分的市市場調(diào)查基礎(chǔ)礎(chǔ)上，戶型設(shè)設(shè)計趨向小康康型。I、城西在售樓樓盤綜合狀況況。目前城西西在售樓盤772個，總建建筑面積311359088m2，其中電梯梯住宅11773970mm2，占37.444%，多層層住宅12225707mm2，占39.009%，營業(yè)業(yè)用房1900554m22，占6.088%；綜合均均價32777.44元/m2，其中電梯梯住宅均價22943.559元/m2，多層住宅宅均價33008.58元元/m2，營業(yè)房均均價51333.9元/m2。2.需求分析析需求特點AA、城西房地產(chǎn)需求求市場大。城城西目前有1120個專業(yè)業(yè)市場和眾多多的經(jīng)營餐飲飲娛樂的個體體戶，造就出出了大量富人人。另外，高高新西區(qū)內(nèi)的的企業(yè)定位于于電子信息及及生物醫(yī)藥等等高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在這里里工作的一般般都是高學(xué)歷歷人士，從目目前高新西區(qū)區(qū)一些企業(yè)引引進(jìn)的人員來來看，博士生生、研究生所所占比例高，這這些人有較高高的收入，有有較高的消費費能力。這些些人還會有新新的生活方式式，他們一般般不愿進(jìn)城，會會在工作地周周圍生活休息息，從而帶動動這一帶的消消費，改變這這一帶的住宅宅消費方式。B、有效購買力充足。城西的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進(jìn)一步增多。C、投資人對城西升值潛力看好。城西目前的房價處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成A、成成都的中等收收入層是購房房的主力。包包括新經(jīng)濟(jì)的的產(chǎn)業(yè)工人、白白領(lǐng)、高校教教師、商人等等。B、郊區(qū)居民。城西房價雖高于郊區(qū)，但其完善的的配套、優(yōu)質(zhì)質(zhì)的環(huán)境、交交通便捷、購購物方便使越越來越多的郊郊區(qū)人向城西西看齊。C、外地來蓉蓉人員。從城城西城南的消費者構(gòu)構(gòu)成情況看，外外地消費者具具有很大的購購買潛力。包包括外地來蓉蓉經(jīng)商人員、外外地機(jī)構(gòu)駐蓉蓉辦事處職員員和“三資”企業(yè)的外地地人員。D、房地產(chǎn)投投資者，相對對于跌宕起伏伏、充滿投機(jī)機(jī)和風(fēng)險的股股票市場，房房地產(chǎn)具有低低風(fēng)險、保值值增值性強(qiáng)等等特點，具有有很好的投資資價值。城西西房地產(chǎn)巨大大的發(fā)展?jié)摿α?，投資者更更不會忽視。3.競爭分析城西目前在售樓樓盤總開放規(guī)規(guī)模約3200萬平方米，高高于城東和城南總開開發(fā)規(guī)模。價價格主要在2500-33200元/平方米之間間，高于城東低于城南的平均價格格水平。建筑筑形態(tài)多以高高層和小高層層為主，戶型型多以小康型型的三室、四室為主主，110-260平方米為主主。羊西線在售樓盤盤情況表（見見附表1）4.羊西線的消消費認(rèn)可度和和典型物業(yè)調(diào)調(diào)查通過對城西居民民的隨機(jī)調(diào)查查，得出他們們選擇羊西線線8個完美理由由：■吃在羊西線線，安逸！住住在羊西線，舒舒服！■歷代貴人住住城西，能住住在城西的羊羊西線就是貴貴中之貴了?！鱿胭嶅X就住住城西，城西西有120余個專專業(yè)市場，餐餐飲娛樂火爆爆異常，市場場總成交額上上百億元，能能夠賺個零頭頭就夠了?！觥龀啥既讼矚g歡喝茶，住羊羊西線三步一一茶坊，五步步一茶樓，像像圣淘沙、水水景灣，隨便便選一家都很很有品位?！鲈S多人有了了錢就想長命命百歲，那最最好選擇城西西，尤其是羊羊西線，這里里是成都市的的天然氧吧，你你每天早上都都能呼吸新鮮鮮空氣?！黾彝バ枰?jīng)經(jīng)營。周末領(lǐng)領(lǐng)著自己的妻妻子和心肝寶寶貝開著奧拓拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到到都江堰、青青城山、西嶺嶺雪山都很方方便，路上沒沒有紅綠燈?！鲋苣┬蓍e，花十幾塊錢就可以在羊西線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包?！鰧?4小時進(jìn)行到底的“夜貓子”喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。這里有24小時營業(yè)的情人吧、休閑中心和娛樂場所。具體典型物業(yè)調(diào)調(diào)查見附表：：《羊西線在在售樓盤銷售售價格表》見見附表2《羊西線在售樓樓盤物業(yè)構(gòu)成成表》見附表表3《城西在售樓盤盤綜合情況表表》見附表44《成都市羊西線線住宅市場消消費者調(diào)查》5.市場分析有有關(guān)結(jié)論項目位于成都市市羊西線中，羊羊西線是成都都新興的知名名餐飲一條街街，它的人氣氣非常旺，是是成都市的一一條“黃金旅游通通道”。隨著高新新西區(qū)的建設(shè)設(shè)已初具規(guī)模模、成灌高速速的建設(shè)和各各個專業(yè)市場場的發(fā)展壯大大，城西這一一帶已經(jīng)越來來越顯示出它它的發(fā)展?jié)摿α?。對于本項項目我們可以以從城西的生生態(tài)綠化角度度營造天然綠綠色氧吧，讓讓小區(qū)真正和和綠色生態(tài)圈圈融為一體。城城西近年來新新建樓盤的檔檔次、價格多多以大規(guī)模和和中、高檔次次為主，本項項目可以作為為跟進(jìn)者進(jìn)入入中、高樓盤盤市場。消費者對羊西線線住宅產(chǎn)品蘊蘊含較為強(qiáng)烈烈的潛在購買買欲。費者對羊西線生生活價值具備備較高的選擇擇性認(rèn)知。由由于羊西線于于近幾年住宅宅開發(fā)的驟熱熱、餐飲休閑閑經(jīng)濟(jì)的推動動以及整體宣宣傳力度的加加強(qiáng)，使消費費者在廣度層層面上對其悠悠閑個性、增增值潛力及上上風(fēng)上水等特特征形成較高高認(rèn)同率。線整體生活環(huán)境境的發(fā)展不均均衡，消弱了了該區(qū)域住宅宅產(chǎn)品之消費費者由潛在購購買欲轉(zhuǎn)變?yōu)闉楝F(xiàn)實購買行行為的市場可可得性。發(fā)展展不均衡存在在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消消費者評價即即為“生活不舒服”。三、項目用地分分析及評價（一）地塊解析析1.交通條件本區(qū)域的交通、道道路網(wǎng)絡(luò)較為為完善，544路，305路、100路等公公交車和郊區(qū)區(qū)中巴車均在在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過過，而緊鄰項項目的三環(huán)路路更是交通快快速通道。2.用地現(xiàn)有狀狀況本項目占地約448畝，整體體地形較為方方正，地勢平平坦?，F(xiàn)土地地為廠房，被被其他廠家租租用。3.水電氣保障障隨著近幾年城西西房地產(chǎn)的大大量開發(fā)和市市政基礎(chǔ)設(shè)施施的不斷修建建及完善，城城西的水電氣氣網(wǎng)絡(luò)從根本本上得到改善善。本區(qū)域從從硬件和軟件件上構(gòu)建了極極為有力的保保障。4.規(guī)劃限制條條件雖然長期以來規(guī)規(guī)劃限制是制制約城西房地地產(chǎn)開發(fā)不可可忽略的因素素，根據(jù)政府府各類規(guī)劃方方案和針對本本項目所處的的位置，我們們在規(guī)劃局進(jìn)進(jìn)行了了解，其其基本的控規(guī)規(guī)要求如下：：A、建筑高度440m以下；B、項目的總體體綠化本應(yīng)在在30％以上；；C、項目的容積積率要不小于于1.2；項目建筑間距要要大于1.2。（二）項目SWWOT分析1.優(yōu)勢分析：：本區(qū)域位于城西西羊西線三環(huán)環(huán)路立交橋下下，緊靠三環(huán)環(huán)路，交通極極為便利。同同時，周圍的的自然景觀多多，其生態(tài)環(huán)環(huán)境極佳。羊西線區(qū)域內(nèi)生生活、交通、公公交等基本配配套較為完善善，社區(qū)成熟熟度高。羊西線區(qū)域在市市民心中的認(rèn)認(rèn)可度高。區(qū)域內(nèi)教育配套套設(shè)施完善，業(yè)業(yè)主子女求學(xué)學(xué)問題得到解解決。2.劣勢分析：：立交橋下噪音大大，對居住有有一定的影響響。項目用地現(xiàn)為廠廠房，由于需需要拆遷會使開發(fā)發(fā)周期增長。項目周圍的形象象不佳，需要要進(jìn)一步改善善。項目不靠近羊西西線的主干道道，不具有商商業(yè)氛圍，對對項目銷售會會帶來一定的的影響，銷售售回款也有一一定的壓力。3.機(jī)會分析：：高新西區(qū)直接推推動城西房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作作為省市“一號工程”————高新西西區(qū)發(fā)展迅速速，近兩年內(nèi)內(nèi)吸引了大量量資金、科研研項目、科技技人才，對生生活社區(qū)、配配套設(shè)施及服服務(wù)的需求與與日俱增，特特別是外企經(jīng)經(jīng)營管理者更更需要環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、設(shè)施完完善、服務(wù)良良好的高檔生生活社區(qū)。項目周邊可開發(fā)發(fā)的用地不多多，使本項目目更具有開發(fā)發(fā)開發(fā)機(jī)會。本項目旁邊住宅宅項目正在開開發(fā)，能夠提提升項目的形形象和消費者者的認(rèn)可度，對對項目周邊的的環(huán)境也能得得到一定的改改善，對市場場有一定的推推動作用。4.威脅分析：：黃忠小區(qū)和羊西西線有一定的的土地未開發(fā)發(fā)，使項目存存在較多的潛潛在競爭者。區(qū)域內(nèi)的樓盤在在建筑和自然然景觀上都達(dá)達(dá)到了很高的的品質(zhì)，消費費者對區(qū)域內(nèi)內(nèi)的住宅比較較挑剔，為本本項目的產(chǎn)品品定位帶來難難度。區(qū)域內(nèi)部分樓盤盤將會分流本本案客戶。（三）項目用地地環(huán)境評價本項目位于羊西西線的成熟板板塊，同時隨隨著城西的科科學(xué)合理規(guī)劃劃的實施和基基礎(chǔ)設(shè)施的不不斷完善，既既為本項目的的開發(fā)提供了了便捷的交通通，配套設(shè)施施的良好保障障，人文、生生態(tài)環(huán)境得到到大大的提升升。因為近幾幾年城西房地地產(chǎn)開發(fā)量大大，出現(xiàn)了大大量的高檔樓樓盤，提升區(qū)區(qū)域的整體形形象，在消費費者心中的認(rèn)認(rèn)可度較高。綜綜上概述，本本項目的開發(fā)發(fā)具有良好的的市場環(huán)境，有有成熟的市場場和較大的市市場需求，但但競爭也很激激烈。總的來來講，只要定定位準(zhǔn)確，開開發(fā)得當(dāng)，本本項目仍能為為開發(fā)商創(chuàng)造造良好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益、社會會效益及環(huán)境境效益。四、市場定位及及方案評價（一）項目可能能的開發(fā)方案案：根據(jù)城西房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)有的市場場狀況和本區(qū)區(qū)域的控規(guī)要要求，結(jié)合本本項目的實際際用地特性和和狀況，項目目不開發(fā)為商商業(yè)項目；我我們提出如下下可能的開發(fā)發(fā)方案：方案一：以居住住為住的多層層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為為主的中檔多多層住宅小區(qū)區(qū)。項目開發(fā)發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)圍合而成的的現(xiàn)代建筑風(fēng)風(fēng)格的生態(tài)居居住小區(qū)，在在建筑立面和和內(nèi)部環(huán)境上上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計計，營造出特特色小區(qū)。戶戶型以錯層和和平層為主。方案一的具體設(shè)設(shè)想：項目的規(guī)劃布局局項目的規(guī)劃布局局遵循傳統(tǒng)民民居街、巷、院院的圍合式格格局；項目的建筑設(shè)計計建筑立面強(qiáng)調(diào)突突出川西民居居文化的底蘊蘊與意境；建建筑材質(zhì)選用用環(huán)保建材，著著力表現(xiàn)自然然色澤和紋理理的美觀，使使風(fēng)格與造型型趨于和諧統(tǒng)統(tǒng)一，淡雅明明快的色調(diào)勾勾勒出民居文文化特點，使使之成為既符符合地域文化化內(nèi)涵又具有有時代特色的的理想家園，從從而創(chuàng)造出新新的川西民居居的建筑風(fēng)格格；另外，大量采采用環(huán)保型新新技術(shù)、新工工藝、新產(chǎn)品品、新設(shè)備最最大限度上降降低建筑對環(huán)環(huán)境的污染和和破壞。項目的戶型設(shè)計計充分考慮現(xiàn)代人人的居家理念念，采用磚混混結(jié)構(gòu)的設(shè)計計，層數(shù)為6躍7層，每個樓樓層兩戶人家家，復(fù)式層高3..9米，其他他３米。充分分考慮居室的的通風(fēng)、采光光、干濕與動動靜分區(qū)；面面積從百余平平米到近三百百平米，以平平層、錯層、躍躍層、復(fù)式等等戶型進(jìn)行合合理搭配，充充分滿足中等等收入家庭的的居家要求。在在戶內(nèi)，客廳廳和臥室，甚甚至躍層的上上層都要照顧顧到生態(tài)環(huán)境境的共享，開開間5.1米的寬寬闊客廳與空空中露臺相連連；通過向上上和向下兩道道1.3米高的的樓梯，活躍躍室內(nèi)空間。項目的環(huán)境設(shè)計計小區(qū)環(huán)境主要由由噴泉、疊水水、建筑小品品和綠化鑲嵌嵌組成，充分分體現(xiàn)人與自自然的和諧交交融，突出濃濃厚的川西民民居特色。設(shè)計空中花花園，使住戶戶身在戶內(nèi)都都同樣能感受受生態(tài)的美景景和花鳥魚蟲蟲的樂趣。項目的配套另建一層地下室室，用于小區(qū)區(qū)公共配套設(shè)設(shè)施和停放車車輛，小區(qū)無機(jī)動動車行駛；籃籃球場、游泳泳池等其他健健身設(shè)施配套套；會所；安安全、消防系系統(tǒng)等；物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可可導(dǎo)入人性化化物管家政的的服務(wù)項目，在在避免干擾業(yè)業(yè)主生活私密密性和舒適度度的前提下，設(shè)設(shè)置保姆鐘點點工服務(wù)，老老人、幼兒托托管服務(wù)，家家用器具維修修服務(wù)等項目的客戶定位位二次置業(yè)的中等等收入者方案二：以居住住為主的高層層電梯公寓開發(fā)為居住為主主的12層的單元元式框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中檔電梯公公寓?？煽紤]慮在中心地面面修建生態(tài)休休閑廣場，在在室外地面上上修建綠色植植物走廊；大大力營造小區(qū)區(qū)的內(nèi)部環(huán)境境和建筑立面面的特色。方案二的具體設(shè)設(shè)想：項目的規(guī)劃布局局項目的規(guī)劃布局局采用矩形圍圍合式格局，中中間為中庭休休閑廣場和其其他配套；項目的建筑設(shè)計計建筑外觀采用線線流暢、色彩彩明快的現(xiàn)代代建筑風(fēng)格，用用石材及高檔檔面磚裝飾外外墻，塑鋼飄飄窗設(shè)計，彰彰顯高檔生活活品質(zhì)。建筑筑層數(shù)為122層的單元式式框架結(jié)構(gòu)的的中檔電梯公公寓，每層兩兩戶；項目的戶型設(shè)計計在戶型設(shè)計上充充分滿足中高高收入層的居居家要求，主主力戶型為1120m2-200mm2的三室兩廳廳和四室三廳廳的錯層、平平層為主；每每戶設(shè)置外飄飄式窗臺延景景入室；在戶型空間間上，采用通透式大大空間，運用用移動式隔墻墻來自由分隔隔，達(dá)到空間間與人的完全全互動；充分分考慮居室的的通風(fēng)、采光光、干濕與動動靜分區(qū)；項目的環(huán)境規(guī)劃劃在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)設(shè)計一個主要要由綠色草坪坪、廣場噴泉泉、景觀游泳泳池、流動水水渠、園藝小小品、體育設(shè)設(shè)施、兒童游游戲樂園銀杏杏、榕樹、茶茶花等名貴樹樹組合而成的的休閑廣場，突出綠意、生態(tài)、健康、別致等特色。在小區(qū)的四周設(shè)設(shè)計計一個流動水水渠讓潺潺溪流圍圍繞小區(qū)四四周周，使居家家環(huán)環(huán)境更富“小橋流水人人家”的生動意境境。在綠色色環(huán)環(huán)境鋪排之之間間，設(shè)置健健康康通道，滿足足業(yè)主晨練和與家人散步步的需要。項目的配套建一層地下室，用用于物管配套套和停放車輛輛，修建健身身館、棋牌館館、乒乓球館館、桌球館、多多功能廳、家家政服務(wù)中心心等多項康體體設(shè)施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶戶配配置紅外線防防盜報警系系統(tǒng)統(tǒng)，電視監(jiān)監(jiān)控控系統(tǒng)，單單元元對講系統(tǒng)統(tǒng)，24小時保安安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶戶設(shè)設(shè)有配電箱箱以以及10A（40A）或15A((60A)新新型電表，設(shè)設(shè)設(shè)計用電負(fù)負(fù)荷荷標(biāo)準(zhǔn)層為為66000WW，躍躍層為80000W，六回回路供電方方式式；電訊、電視：每每戶戶直播電話話戶戶兩門，三三個個電話接口口，每戶電視插插座三個；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶戶均均設(shè)inteernett寬寬帶網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)統(tǒng)接口；消防報警系統(tǒng)：：每每層均設(shè)有有消消火栓系統(tǒng)統(tǒng)，地地下室設(shè)專專用用消防水池池，屋屋頂專用消消防防水箱，每每個個消火栓配配有有按鈕接入入消消防中心，實實實現(xiàn)防火安安全全性，可靠靠性性；三表遠(yuǎn)程抄抄送系統(tǒng)。物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)務(wù)外外，可導(dǎo)入入人人性化物管管家家政的服務(wù)務(wù)項項目，在避避免免干擾業(yè)主主生生活私密性性和和舒適度的的前前提下，設(shè)設(shè)置置保姆鐘點點工工服務(wù)，老老人人、幼兒托托管管服務(wù)，家家用用器具維修修服服務(wù)等。項目的客戶定位位二次置業(yè)的中、高高收入者。（二）投資估算算1.項目土地成成本本測算本項目的土地價價格格按95萬元/畝測算。土地成本=土地地價價格×土地面積=995×48=45660（萬元）項目測算開發(fā)技技術(shù)術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積4488畝建筑面積5766000m2；綠化率≥30％％容積率1.88建筑高度≧400mm建筑層數(shù)6躍躍77方案二：總占地面積4488畝建筑面積8322000m2；綠化率≥30％％容積率2.66建筑高度≧400mm建筑層數(shù)122層層2.項目建安成成本本估算方案1：項目以5躍6的的多多層的框架架結(jié)結(jié)構(gòu)，以此此為為基礎(chǔ)估算算建安成本=60000元/M2（見附附表5-1）方案2：項目主體為122層層的框架結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，以此為為基基礎(chǔ)估算建安成本=９００００元/M2（見附附表5-2）3.項目分項投投資資估算項目總投資估算算方案1：單位綜綜合合成本為：：１１８８３元元//M2項目總投資為：：1108444（萬萬元）（見附附表5-1）方案2：單位綜綜合合成本為：：２２０６０元元//M2項目總投資為：：1171411（萬萬元）（見附附表5-2）4.項目銷售收收入入估算方案1：總建筑筑面面積576600m2單價2３00元/m2項目銷售收入==5576000**23000==1324488萬方案2：總建筑筑面面積832200m2單價25000元/m2項目銷售收入==8832000**25000==2080000萬5.項目利潤與與利利潤率估算算方案1：項目利利潤潤=132448-1008844=224404萬項目稅利潤率==項項目利潤/項目投資總總額*1000%==24044//1084444*1000%%=22%%方案2：項目利利潤潤=208000-1771141=336659萬項目利潤率=項項目目利潤/項目投資總總額*1000%=3659//1171411**100%%==21%6、項目稅后利利潤與與利潤率分分析析項目稅后利潤若項目稅收費用用根根據(jù)項目銷銷售售收入的5..7%計算，則則方案1：稅收費費用用=項目銷售收收入*5.77%=75555.14萬項目利潤=項目目銷銷售收入-項目總投資資-稅收費用=11648..886萬方案2：稅收費費用用=項目銷售收收入*5.77%=111885.6萬項目稅后利潤==項項目銷售收收入入-項目總投資資-稅收費用=22473..44萬項目稅后利潤率率分分析方案1：項目稅稅后后利潤率=項目稅后利利潤/項目投資總總額*1000%==11648..886/108844*11000%=1155%方案2：項目稅稅后后利潤率=項目稅后利利潤/項目投資總總額*1000%==22473..44/171441*10000%=144%%五、方案評估及及選取取（一）、項目可可能能的開發(fā)方方案案比較：項目優(yōu)點缺點方案一人居環(huán)境較為優(yōu)優(yōu)越越；總體投入相對較較少少；c、開發(fā)周期較較短；；區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)業(yè)較較多，競爭爭激激烈；b.不能達(dá)到土土地地開發(fā)利潤潤最最大化的要要求求；c、區(qū)域樓盤價價位較較高，競爭爭力力弱。d、在戶型分隔隔和布布局上有一一定定的限制；；e、對項目本身身的形形象起不到到提提升作用；；f、獲得的利潤潤小g、不能很好的的營造造環(huán)境方案五區(qū)域內(nèi)消費人群群對對電梯公寓寓的的需求較大大；；中等收入者對區(qū)區(qū)域域的中、高高樓樓盤的認(rèn)可可度度大；能夠提升項目自自身身的形象；；容易很好進(jìn)行戶戶型型布局和特特色色環(huán)境的設(shè)設(shè)計計；可獲得更多的利利潤潤；在環(huán)境設(shè)計和營營造造上有較大大難難度；區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)業(yè)較較多，競爭爭激激烈；需花大量精力對對項項目進(jìn)行包包裝裝和宣傳；；d.開發(fā)周期長長，資金金投入較大大財務(wù)測算比較：：分析：從絕對利潤看，方方案二比方案案一多８２４４.５４萬元（方方案一為16648.866萬元，方案案二為24773.4萬元元）。從利潤率看，方方案案一和方案案二二相當(dāng)（方方案案一為22％，方案二二為為21％）。（二）方案選取取及及建議經(jīng)過對以上2種種方方案的綜合合對對比，結(jié)合合風(fēng)風(fēng)險較小、利利利潤較大的的原原則，我們們建建議本項目目采采用第二種種開開發(fā)方案。采用這種開發(fā)方方案案具有以下下優(yōu)優(yōu)勢：A、小高層電梯梯公寓寓在城西市市場場比較成熟熟，消消費者認(rèn)可可度度高，進(jìn)入入市市場容易。B、小高層電梯梯公寓寓的售價高高，總總體利潤價價值值大。C、開發(fā)形式為為小高高層，土地地利利用率高。D、容易營造特特色的的環(huán)境和建建筑筑布局，能能獲獲得更多的的利利潤，顯示示更更高的檔次次。E、整個項目的的投入入資金量少少，金金融融資的的可可能性加大大，難難度減少。就財務(wù)指標(biāo)而言言，方方案二的絕絕對對利潤相對對較較高，具有有較較高的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益；而利利潤潤率方案二二與與方案一相相當(dāng)當(dāng)。針對以上的優(yōu)勢勢，此此方案具有有較較強(qiáng)的操作作性性和操作空空間間。就收益益而而言，收益益相相對較大，開開開發(fā)難度較較小??；屬于可可操操作性較強(qiáng)強(qiáng)的的開發(fā)方案案。（三）項目定位位本項目定位為：：通通過對上面面方方案的比較較，按按照利潤較較大大，風(fēng)險較較小小的原則，我我我們將此項項目目定位為純純居居住型的中中檔檔小高層電電梯梯公寓。開開發(fā)發(fā)形式為122層、單元式式框架結(jié)構(gòu)構(gòu)建建筑，具有有較較好的內(nèi)部部環(huán)環(huán)境和鮮明明的的建筑特色色的的生態(tài)居住住小小區(qū)，在區(qū)區(qū)域域內(nèi)打造一一個個高檔次的的生生態(tài)居住小小區(qū)區(qū)。六、項目開發(fā)進(jìn)進(jìn)度度安排及資資金金籌措（一）開發(fā)周期期按以上方案本項項目目從立項、拆拆拆遷到竣工工交交驗、產(chǎn)權(quán)權(quán)辦辦理共需時時間間為18個月。（二）開發(fā)各階階段段的周期安安排排工作項目時間（月）備注立項0.5初規(guī)設(shè)計0.5報規(guī)0.5項目施工圖設(shè)計計2同期項目拆遷報建2同期項目拆遷項目土建施工４項目室內(nèi)安裝２項目外裝2項目室外安裝及及環(huán)環(huán)境１竣工交驗0.5項目產(chǎn)權(quán)辦理1合計1４（三）資金籌措措整個項目開發(fā)的的資資金主要來來源源于三個方方面面：其中：開發(fā)商自自有有資金４３３８８０萬元；；項目土地銀行抵抵押押貸款２８８２２１萬元；；銷售期銷售回款款１１１４４５５萬萬元；（四）投資使用用計計劃（見附表6）七、銷售及經(jīng)營營收收入預(yù)測（一）電梯公寓寓銷銷售收入估估算算電梯公寓按255000元/m2計算：項目銷售收入==8832000**25000==2080000萬（二）項目銷售售回回款計劃（見附表7）（三）財務(wù)內(nèi)部部收收益率財務(wù)內(nèi)部收益率率。根據(jù)現(xiàn)金金流量表（見見附表8）計算可得得出本方案的的財務(wù)內(nèi)部收收益率為99.24%%。在現(xiàn)金流流量表中基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率取66.7%，按按月計算。八、風(fēng)險分析與與回回避的手段段（一）開發(fā)風(fēng)險險評評測1.靈敏度的測測算算對項目投資利潤潤率率影響較大大的的是投資額額，售售價及開發(fā)發(fā)成成本，在此此對對三個影響響投投資利潤率率的的因素作敏敏感感性分析。（見附表9）由附表四可見,,售售價變化對對利利潤率影響響最最大,其他兩個因因素變化對對利利潤率影響響較較小。故此此本本項目考慮慮是是以銷售進(jìn)進(jìn)度度作為目標(biāo)標(biāo)還還是以銷售售利利潤作為