年南昌知名地產(chǎn)某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)價(jià)報(bào)告

南昌市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格分析(2002年--2007年)近幾年南昌市房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的穩(wěn)健、可持持續(xù)發(fā)展得到到了更為廣闊闊的空間，特特別是2007年實(shí)現(xiàn)了“跳躍式”發(fā)展。2002--2007年南昌市房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的現(xiàn)狀及主要要特點(diǎn)：商品房和住宅投投資額在07年出現(xiàn)額跳跳躍性的增長(zhǎng)長(zhǎng)07年整體固定定資產(chǎn)投資額額呈現(xiàn)出穩(wěn)定定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，住宅投資資額為71.63億元，較06年增長(zhǎng)了215%，受其帶動(dòng)動(dòng)，商品房的的投資額也增增長(zhǎng)42.7%，竣工和施工穩(wěn)步步增長(zhǎng)02年至20007年，南昌全全市施工面積積增長(zhǎng)了234%，竣工面積積增長(zhǎng)了144%，截至2007年底，全市市商品房施工工面積為1525平米，竣工工面積371平米。供求穩(wěn)定增長(zhǎng)供略小于求2002年以來(lái)來(lái)，供求比始始終保持在1.0左右，03年的極端最最低值僅0.5，07年底為0.8，市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)供略小于求求的態(tài)勢(shì)，截截至07年底，供應(yīng)應(yīng)面積371萬(wàn)平米，銷銷售面積478平米。商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明明顯2007年全市市住宅成交均均價(jià)4677元/平方米，同同比上漲23.533%,漲幅下降了4.42％，06年南昌的房房?jī)r(jià)開(kāi)始大幅幅上漲，進(jìn)入入了第一輪快快速發(fā)展期。而07年由于土地價(jià)格的上漲，市場(chǎng)的需求旺盛使得房?jī)r(jià)一路飆升。2002-20007年市區(qū)商品住住宅平均價(jià)格格走勢(shì)圖2002年市區(qū)區(qū)商品房及商商品住宅價(jià)格格走勢(shì)圖2007年市區(qū)區(qū)商品住宅價(jià)價(jià)格走勢(shì)圖全市住宅成交均均價(jià)4677元/平方米。成成交均價(jià)最高高點(diǎn)在12月份，達(dá)到到了5883元/平方米，最最低點(diǎn)出現(xiàn)在在2月，均價(jià)為3933元/平方米，從從全年走勢(shì)看看，成交均價(jià)價(jià)在政策的影影響下依然穩(wěn)穩(wěn)中有升，南南昌的房?jī)r(jià)依依然處于理性性的狀態(tài)。備注：以上圖表表中的數(shù)據(jù)均均來(lái)源于南昌昌市政府公布布的房地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或依依據(jù)上述數(shù)據(jù)據(jù)計(jì)算得出。第二章同區(qū)區(qū)或同質(zhì)的典典型樓盤(pán)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格分析京東片區(qū)是南昌昌房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的八大片區(qū)區(qū)之一，位于于南昌市東部部。京東片區(qū)區(qū)依托于高新新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)，主要由高高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)的民營(yíng)科技技園、高新技技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)艾艾溪湖西岸和和京東片區(qū)、南南鋼及氨廠、艾艾溪湖東岸以以及瑤湖大學(xué)學(xué)校園區(qū)和瑤瑤湖風(fēng)景區(qū)組組成。目前建成的、具具有一定規(guī)模模的區(qū)域是民民營(yíng)科技園、艾艾溪湖西岸和和京東片區(qū)，區(qū)區(qū)域成熟度相相對(duì)較高，道道路建設(shè)較完完善；南鋼及及氨廠、瑤湖湖大學(xué)校園區(qū)區(qū)成熟度較低低，除道路網(wǎng)網(wǎng)較好外，生生活和服務(wù)配配套較差。隨著本片區(qū)居民民生活質(zhì)量的的提高，人文文景觀資源的的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)發(fā)，其良好的的發(fā)展前景已已被開(kāi)發(fā)商和和消費(fèi)者所看看好。目前，京京東片區(qū)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)已已漸成熟，已已經(jīng)開(kāi)發(fā)并入入住的樓盤(pán)有有萬(wàn)科****、青春家園園、金邊瑞香香苑、怡蘭苑和和廬山花園。在在售的樓盤(pán)中中以世紀(jì)風(fēng)情情、萬(wàn)科****、凱美怡和和、榮昌格林林晴天、豐源源天域?yàn)榇肀恚渲惺兰o(jì)紀(jì)風(fēng)情為南昌昌園林品質(zhì)引引領(lǐng)南昌，萬(wàn)萬(wàn)科以精裝修修房從產(chǎn)品上上創(chuàng)新區(qū)別其其他樓盤(pán)，現(xiàn)現(xiàn)在京東片區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)接近尾尾聲，艾溪湖湖東岸以及瑤瑤湖大學(xué)校園園區(qū)和瑤湖風(fēng)風(fēng)景區(qū)將是片片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展重點(diǎn)方向向。一、同區(qū)域樓盤(pán)盤(pán)分析豐源天域簡(jiǎn)介基本資料物業(yè)名稱豐源天域所屬板塊京東板塊物業(yè)地址南昌青山湖區(qū)艾艾溪湖與南京京東路交匯口口總建筑面積106000開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005-011-28交房時(shí)間2009-022-28建筑形態(tài)1棟29層高層層;1棟11層小高層6棟4-5層多層;8棟12-18層小高層;總戶數(shù)532戶均價(jià)4600綠化率42％營(yíng)銷代理南昌紅江威龍房房地產(chǎn)投資咨咨詢有限公司司物業(yè)管理江西豐安物業(yè)有有限公司開(kāi)發(fā)商江西豐源房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司建筑設(shè)計(jì)上海同濟(jì)建筑設(shè)設(shè)計(jì)院2.基本規(guī)劃豐源·天域位于于南京東路，艾艾溪湖畔，京京東規(guī)劃布局局中心，市政政府投資數(shù)十十億打造艾溪溪湖十二大景景區(qū)的黃金景景觀帶上。豐豐源·天域規(guī)劃為7.5萬(wàn)平方米現(xiàn)現(xiàn)代建筑，由由6棟多層，8棟板式小高高層，中庭廣廣場(chǎng)，景觀花花園，停車場(chǎng)場(chǎng)，以及臨湖湖3000平米大會(huì)所所組成。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)發(fā)，一二期以以基本售磬且且交房，三期期總用地面積積105677.06㎡,小區(qū)由一棟11層的小高層層和一棟29層的高層住住宅組成，坐坐北朝南。項(xiàng)目三期07年年1月開(kāi)盤(pán)。高層小高層3、2007年年價(jià)格走勢(shì)圖圖：高層小高層項(xiàng)目在07年主主要銷售的是是三期的一棟棟小高層和一一棟高層，前前期小高層的的價(jià)格在3500元左右，而9月份推出的的高層由于觀觀湖更好，價(jià)價(jià)格均在4500左右。凱美怡和基本資料物業(yè)名稱凱美怡和所屬板塊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)地址南昌青山湖區(qū)南南京東路.艾溪湖畔總建筑面積70000開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006-122-23交房時(shí)間2008-077-30建筑形態(tài)9棟小高層，22棟高層，11棟雙拼，22棟聯(lián)排總戶數(shù)850戶均價(jià)5400綠化率46％營(yíng)銷代理江西新德安房地地產(chǎn)顧問(wèn)有限限公司物業(yè)管理深圳萬(wàn)廈居業(yè)有有限公司開(kāi)發(fā)商江西凱美實(shí)業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司廣告策劃南昌共讀地產(chǎn)策策略顧問(wèn)有限限公司2．基本規(guī)劃凱美怡和花園是是以湖景美宅宅為開(kāi)發(fā)主題題的。小區(qū)有有大約500米的臨湖風(fēng)風(fēng)景線，業(yè)主主能方便地觀觀賞美景，屬屬親水住宅。小小區(qū)內(nèi)主要以以125平米至138平米的中偏偏大戶型為主主。小區(qū)主要要分三期開(kāi)發(fā)發(fā)，一期為7棟小高層，既既06年12月開(kāi)始銷售售，07年全年銷售售的皆為小高高層。3、2007年年價(jià)格走勢(shì)項(xiàng)目在07年66月隨著市場(chǎng)場(chǎng)大潮，成交交價(jià)格突破4000，并持續(xù)保保持這樣的水水平。世紀(jì)風(fēng)情基本資料物業(yè)名稱世紀(jì)風(fēng)情所屬板塊京東板塊物業(yè)地址南昌市北京東路路1588號(hào)總建筑面積520000㎡㎡建筑形態(tài)6棟16-177層小高層;6棟8-9層小高層（二二期）總戶數(shù)700戶（二期期）均價(jià)5600元/平平方米綠化率50%

容積率1.7物業(yè)管理深圳萬(wàn)廈居業(yè)物物業(yè)有限公司司開(kāi)發(fā)商江西世紀(jì)風(fēng)情實(shí)實(shí)業(yè)公司景觀設(shè)計(jì)美國(guó)貝爾高林園園林設(shè)計(jì)公司司規(guī)劃：世紀(jì)風(fēng)情情是由江西世世紀(jì)風(fēng)情實(shí)業(yè)業(yè)有限公司開(kāi)開(kāi)發(fā)的大型綜綜合房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面面積52萬(wàn)平方米，總總規(guī)劃戶數(shù)33800戶。目前一期已基本本售罄，二期期在售，三期期花鏡即將推出出，四期尚在在規(guī)劃當(dāng)中三期花境地處京京東大道與西西安路交界處處，位于世紀(jì)紀(jì)風(fēng)情二期東面，占占地面積約13萬(wàn)平方米（另另外還有25畝教育預(yù)留留用地被打造造成大型運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)），建筑筑面積約25萬(wàn)平方米，主主要由多層、花花園洋房、高高層、小高層層構(gòu)成，共45棟。Mini小戶型公寓（07年4月15日開(kāi)始銷售）二期小高層住宅同時(shí)銷售中小高層住宅3、2007年年價(jià)格走勢(shì)Mini小戶型公寓（07年4月15日開(kāi)始銷售）二期小高層住宅同時(shí)銷售中小高層住宅綜述：2007年周邊邊樓盤(pán)均只有有小高層在售售，公寓、洋洋房物業(yè)形態(tài)態(tài)價(jià)格則無(wú)法法與之對(duì)比。在2007年44月以前，萬(wàn)萬(wàn)科****小高層價(jià)格格明顯低于周周邊樓盤(pán)價(jià)格格。2007年5月月以后，萬(wàn)科科小高層由于于精裝修，若若裝修成本500元/平米左右，去去除裝修成本本，則高于周周邊樓盤(pán)價(jià)格格。但是價(jià)格格漲幅明顯低低于周邊樓盤(pán)盤(pán)，價(jià)格上漲漲空間被壓縮縮。萬(wàn)科的平均價(jià)格格漲幅，高于于片區(qū)其他樓樓盤(pán)。二、同質(zhì)樓盤(pán)香溢花城基本資料物業(yè)名稱香溢花城所屬板塊青山湖板塊物業(yè)地址南昌市青山湖區(qū)區(qū)湖濱東路1269號(hào)燕鳴島公公園北側(cè)總建筑面積500000㎡㎡建筑形態(tài)1棟11層的小小高層;20棟6層的多層;5棟18-30層的高層;雙拼:15棟;聯(lián)體:3棟（二期）總戶數(shù)1132戶（二二期）均價(jià)6000元/平平方米（小高高層）綠化率45%

容積率1.5物業(yè)管理深圳恒基物業(yè)有有限公司開(kāi)發(fā)商浙江煙草南昌中中溢置業(yè)有限限公司景觀設(shè)計(jì)深圳奧斯本環(huán)境境藝術(shù)設(shè)計(jì)有有限公司青山湖香溢花城城位于青山湖湖東大門(mén)廣場(chǎng)場(chǎng)南、北兩側(cè)側(cè)，開(kāi)發(fā)用地地483畝，總建筑筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米，由由浙江煙草集集團(tuán)投資13億元建設(shè)，主主要由多層、小小高層、高層層、花園洋房房、別墅構(gòu)成成。一期已經(jīng)經(jīng)售罄，二期期在售，三區(qū)區(qū)小高層5月17日已開(kāi)盤(pán)。3、2007年年價(jià)格走勢(shì)07年香溢花城城花園洋房一一直處于銷售售中，其中穿穿插普通住宅宅和別墅的銷銷售，07年1月到5月以花園洋洋房和小高層層住宅的銷售售為主，6月-12月以花園洋洋房和別墅的的銷售為主，2007年11月24日推出多層層房源，現(xiàn)已已去化大半。萬(wàn)達(dá)星城1.基本資料物業(yè)名稱萬(wàn)達(dá)華府所屬板塊紅谷灘板塊物業(yè)地址南昌市紅谷灘區(qū)區(qū)贛江中大道道總建筑面積10000000㎡建筑形態(tài)10棟31-333層高層總戶數(shù)2300戶均價(jià)6800元/平平方米綠化率49%

容積率4物業(yè)管理南昌萬(wàn)達(dá)物業(yè)管管理有限公司司開(kāi)發(fā)商南昌萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司景觀設(shè)計(jì)深圳大學(xué)建筑設(shè)設(shè)計(jì)研究院/英力捷國(guó)際際工程策劃設(shè)設(shè)計(jì)顧問(wèn)（香香港）有限公公司規(guī)劃：萬(wàn)達(dá)星城城2003年開(kāi)盤(pán)，一一期多層，二二期一區(qū)高層層，三期一區(qū)區(qū)多層，小高高層，三期二二區(qū)小高層，二二期二區(qū)、三三區(qū)（即萬(wàn)達(dá)達(dá)華府）高層層，三期三區(qū)區(qū)在規(guī)劃中?，F(xiàn)現(xiàn)正在銷售萬(wàn)萬(wàn)達(dá)華府臨江江住宅，均價(jià)價(jià)6800元/平方米。萬(wàn)萬(wàn)達(dá)華府07年12月2日開(kāi)盤(pán)，實(shí)實(shí)現(xiàn)了成交均均價(jià)的快速跳跳躍，主要為為江景高層3、2007年年價(jià)格走勢(shì)萬(wàn)達(dá)華府萬(wàn)達(dá)華府綜述：可以看出，同質(zhì)質(zhì)樓盤(pán)中，香香溢花城由于于部分別墅的的銷售，價(jià)格格上漲幅度起起伏最大；萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品品類別相近，上上漲幅度也類類似，從月平平均上漲幅度度看，萬(wàn)科略略低于萬(wàn)達(dá)，但但是只有0.74%的差別，尚尚在合理范圍圍內(nèi)。萬(wàn)科****項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格格分析第一節(jié)萬(wàn)科科****項(xiàng)目簡(jiǎn)介南昌萬(wàn)科*****，位于南昌昌市高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)火炬大道東東艾溪湖畔。分南北兩區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，總占地面積910.74畝，是一個(gè)超大規(guī)模的成熟社區(qū)。采用簡(jiǎn)潔現(xiàn)代的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情與南昌特有的居住習(xí)俗相結(jié)合的開(kāi)發(fā)理念。南區(qū)410畝已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成，萬(wàn)科****北區(qū)500余畝正在開(kāi)發(fā)中。****南區(qū)采采用歐洲建筑筑風(fēng)格，****北區(qū)倡導(dǎo)新新都市主義。****共有三大主主題會(huì)所：南南區(qū)以運(yùn)動(dòng)為為主題的假日日會(huì)所和以景景觀為主題的的湖濱會(huì)所，北北區(qū)以休閑為為主題的藍(lán)岸岸會(huì)所。三大大會(huì)所設(shè)施包包括：游泳池池、健身房、體體操房、沙弧弧球館、放映映廳、室內(nèi)籃籃球場(chǎng)、羽毛毛球館、兵乓乓球室、臺(tái)球球室、影音室室、棋牌室、閱閱覽室、咖啡啡座等。江西萬(wàn)科**房房地產(chǎn)發(fā)展有有限公司是由由萬(wàn)科企業(yè)股股份有限公司司與江西**投資發(fā)展有有限公司共同同出資組建的的，成立于2001年9月。萬(wàn)科****銷銷售價(jià)格一覽覽表（公寓）時(shí)間價(jià)格（非臨湖毛毛坯）時(shí)間（非臨湖精精裝）價(jià)格2007.01136482007.011-----2007.02237012007.022-----2007.03338212007.033-----2007.04439482007.044-----2007.05539632007.055-----2007.06642652007.06652472007.07743402007.07751432007.08846852007.08851112007.09949392007.09957022007.10054202007.10059832007.11153562007.11159152007.12256932007.12257812007年均價(jià)價(jià)4131.355-----5550.399萬(wàn)科****銷銷售價(jià)格一覽覽表（洋房）時(shí)間價(jià)格（非臨湖毛毛坯）時(shí)間（臨湖精裝裝）價(jià)格2007.01140742007.011-----2007.02239592007.02244822007.033-----2007.03343552007.044-----2007.04450452007.055-----2007.05557032007.0666613.22007.06660232007.077-----2007.07759402007.088-----2007.08859692007.099-----2007.09955262007.100-----2007.100-----2007.111-----2007.111-----2007.122-----2007.122-----2007年均價(jià)價(jià)5365.799萬(wàn)科****銷銷售價(jià)格一覽覽表（小高層層）時(shí)間價(jià)格（非臨湖毛毛坯）時(shí)間（臨湖精裝裝）價(jià)格2007.01132092007.011-----2007.02231852007.022-----2007.03333382007.033-----2007.04438612007.044-----2007.055-----2007.05550182007.066-----2007.06650052007.077-----2007.07748072007.088-----2007.08848612007.099-----2007.09951892007.100-----2007.10051452007.111-----2007.11151032007.122-----2007.122-----2007年均價(jià)價(jià)3387.788萬(wàn)科****價(jià)價(jià)格走勢(shì)圖第二節(jié)萬(wàn)科科****實(shí)際價(jià)格與與比準(zhǔn)價(jià)格比比較分析比較定價(jià)法是將將估價(jià)對(duì)象與與近期的相似似樓盤(pán)進(jìn)行比比較進(jìn)行修正正得出估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)格的的一種方法。考考慮的主要是是項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)系和和市場(chǎng)接受程程度。其參照照的對(duì)象主要要是同區(qū)域或或同質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)；比較的因因素有：地域域因素，如地地段、環(huán)境、交交通、公共配配套設(shè)施；樓樓盤(pán)本體質(zhì)素素，如規(guī)模、設(shè)設(shè)計(jì)、裝修、建建筑選材、景景觀、外觀車車位、承建商商、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商實(shí)力；；物業(yè)管理，如如物業(yè)公司品品牌、物業(yè)收收費(fèi)；營(yíng)銷，如如市場(chǎng)時(shí)機(jī)、營(yíng)營(yíng)銷包裝；工工程形象進(jìn)度度等方面。本報(bào)告是以萬(wàn)科科****為標(biāo)準(zhǔn)，將將其與同區(qū)域域樓盤(pán)凱美怡怡和、世紀(jì)風(fēng)風(fēng)情、豐源天天域和香溢花花城萬(wàn)達(dá)星城城同質(zhì)的樓盤(pán)盤(pán)在同一時(shí)段段進(jìn)行比較，并并根據(jù)修正因因素進(jìn)行調(diào)整整，從而得出出這幾個(gè)樓盤(pán)盤(pán)的得分，然然后根據(jù)公式式計(jì)算得出萬(wàn)萬(wàn)科****的價(jià)格。公式：V=V’’×1/（1+K%）V：萬(wàn)科*****的價(jià)格V’：比較樓盤(pán)盤(pán)的價(jià)格K：比較樓盤(pán)相相對(duì)于****的得分根據(jù)比較定價(jià)法法，可以得出出萬(wàn)科****在各個(gè)時(shí)間間段的比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格。見(jiàn)下表表：豐源天域修正表表時(shí)間價(jià)格得分比準(zhǔn)價(jià)格2007.33530-9.7%3187.62007.53611-9.7%3260.72007.94352-9.6%3934.22007.1114725-9.6%4271.4世紀(jì)風(fēng)情修正表表時(shí)間價(jià)格得分比準(zhǔn)價(jià)格2007.240485.8%4282.82007.439328.6%4270.22007.641823.9%4345.12007.12248258.2%5220.7凱美怡和修正表表時(shí)間價(jià)格得分比準(zhǔn)價(jià)格2007.33765-4.6%3591.82007.53978-8.4%3643.82007.74327-5.4%4093.32007.1004488-3.4%4335.4萬(wàn)達(dá)星城修正表表時(shí)間價(jià)格得分比準(zhǔn)價(jià)格2007.13791-2.7%3688.62007.34016-2.7%3907.62007.64274-2.7%4158.62007.94446-2.7%4325.9****小高層層比準(zhǔn)價(jià)格表表時(shí)間比較樓盤(pán)小高層比準(zhǔn)價(jià)格格小高層實(shí)際價(jià)格格萬(wàn)達(dá)星城凱美怡和豐源天域世紀(jì)風(fēng)情2007.1--43907.43591.83187.64270.23739.33386.9442007.5--84158.64093.33260.74345.13964.44977.4222007.9--124325.94335.43934.25220.74454.15149.8說(shuō)明：以上各個(gè)個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格格為根據(jù)這些些樓盤(pán)的價(jià)格格修正得出的的****的比準(zhǔn)價(jià)格格。****價(jià)格比比較表時(shí)間小高層比準(zhǔn)價(jià)格格小高層實(shí)際價(jià)格格小高層比