房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營土地使用權(quán)獲取

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營吳聘奇wupinqi@163.com第四章土地使用權(quán)獲取4.1土地管理制度及其演變4.2土地使用權(quán)出讓4.3在建項(xiàng)目收購與項(xiàng)目公司入股土地管理基本制度社會(huì)主義土地公有制度國有土地有償使用制度土地用途管制制度占用耕地補(bǔ)償制度基本農(nóng)田保護(hù)制度土地登記制度1、全民所有制①城市市區(qū)的土地；②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；③國家依法征收的土地；④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；⑥因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2、集體所有制

勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有的形式，該土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡(jiǎn)稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍包括：①村農(nóng)民集體；②村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。4.1土地管理制度及其演變4.2土地使用權(quán)出讓

4.3在建項(xiàng)目收購與項(xiàng)目公司入股內(nèi)涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者——國家，土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地，即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地。（一）土地使用權(quán)出讓概述

概念：土地使用權(quán)出讓（以下簡(jiǎn)稱土地出讓）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。（一）土地使用權(quán)出讓概述

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年?！?/p>

（二）土地使用權(quán)年限

“年限縮水”據(jù)規(guī)定，住宅土土地使用權(quán)是從從國家將土地出出讓給開發(fā)商之日起起開始計(jì)算。而而這與樓盤開盤盤、購房者入住等的的時(shí)間均存在““時(shí)間差”。從拿到土地證到到最后取得預(yù)售售許可證，往往往需要兩三年的時(shí)間。如果遇遇到拆遷較難造造成停滯或是“倒手手”，五六年都都很正常。從預(yù)預(yù)售到入住，往往往又需要一兩年的時(shí)間。如遇開發(fā)商更改用途途，則可能縮水水二十年。大限若至？商品住宅土地使使用權(quán)限為70年，最早確立于于1990年《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例》，并一直沿用至至今。1994年《城市房地產(chǎn)管理理法》規(guī)定：“土地使使用權(quán)出讓合同同約定的使用年年限屆滿，土地地使用者需要繼繼續(xù)使用的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公公共利益需要收收回該塊土地的的，應(yīng)當(dāng)予以批批準(zhǔn)。續(xù)期后重重新簽訂土地使使用權(quán)出讓合同同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)權(quán)出讓金。”但這一法規(guī)規(guī)并未明確依照照何種規(guī)定支付付土地出讓金。。大限若至？1994年《城市房地產(chǎn)管理理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同同約定的使用期期限屆滿，土地地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或或者雖申請(qǐng)續(xù)期期但未獲得批準(zhǔn)準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國國家無償收回。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行條條例》第40條規(guī)定，土地使用權(quán)期滿滿，土地使用權(quán)權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無無償取得。大限若至？2007年施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿滿的，自動(dòng)續(xù)期。雖有此規(guī)定，，但該法律沒有對(duì)對(duì)續(xù)期是否繳費(fèi)作出明確規(guī)定。。2009《土地管理法(修訂草案征求意意見稿)》稱，住宅建設(shè)用地使使用權(quán)期限屆滿滿的，按照國家家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)續(xù)期。對(duì)住宅土土地使用權(quán)續(xù)期期問題也沒有給出出一個(gè)明確辦法法。上海市在《國有建設(shè)用地使使用權(quán)出讓預(yù)申申請(qǐng)須知》中規(guī)定定期滿滿后““無償償收回回”及及“出出讓人人收回回并補(bǔ)補(bǔ)償相應(yīng)殘殘余價(jià)價(jià)值””。引發(fā)無無償收收回、、循環(huán)環(huán)批租租、無無償續(xù)續(xù)期的的熱議議自1987年深圳圳第一一塊土土地出出讓至至今，，不過過23年但此前前的土土地使使用年年限，，各地地政府府規(guī)定定不一一幾十年年中，，政策策風(fēng)云云變幻幻未可可預(yù)期期招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出出讓（三））土地地使用用權(quán)出出讓方方式前期準(zhǔn)備工作招標(biāo)出讓文件編制發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)申請(qǐng)與資格審查投標(biāo)開標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)中標(biāo)及后續(xù)工作招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出出讓（三））土地地使用用權(quán)出出讓方方式綜合評(píng)標(biāo)分商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)商務(wù)標(biāo)：企業(yè)介紹含經(jīng)濟(jì)標(biāo)：即報(bào)價(jià)預(yù)算技術(shù)標(biāo)：施工方案多采取未署名“暗標(biāo)”招標(biāo)底價(jià)（標(biāo)底）一般保密標(biāo)底過高？標(biāo)底過低？招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出出讓（三））土地地使用用權(quán)出出讓方方式前期準(zhǔn)備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查。拍賣會(huì)舉辦《成交確認(rèn)書》簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出出讓（三））土地地使用用權(quán)出出讓方方式前期準(zhǔn)備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競(jìng)拍申請(qǐng)與資格審查公布掛牌信息報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)（截止仍2個(gè)以上競(jìng)買人）《成交確認(rèn)書》簽訂及后續(xù)工作招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出出讓（三））土地地使用用權(quán)出出讓方方式需用地單位提出用地申請(qǐng)編制協(xié)議出讓方案底價(jià)確認(rèn)報(bào)批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結(jié)果核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地辦理土地登記招標(biāo)/programs/view/GP6lyHo-kUo//video/VIDE1266826643126883/programs/view/d5Bu5pacl58//show/2JqW8XKCmiQ8XmV8.html/v/b/29767332-1290078633.html/show/H48kTiE_Jd2ZQENm.html拍賣/v_show/id_XMTI4NzcyNTYw.html/show/zswdEBvex6otxqPx.html/show/hDwDoVCJDQ3sIUAk.html/video/VIDE1262064233773882/show/QUEiaqq_wO-vi3jB.html掛牌/ptv/vplay/843091.html/show/hVncvriEtrtchU60.html/v_show/id_XMjE5MTYzNDYw.html/show/Sinq3EuZuVnt333h.html/20080920/n259658081.shtml/programs/view/6IaYA2101oA/1、土地地使用用權(quán)收收回土地使使用權(quán)權(quán)屆滿滿。建設(shè)用用地使使用權(quán)權(quán)年限限屆滿滿前，，因公公共利利益需需要提提前收回該該土地地的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法法對(duì)該該土地地上的的房屋屋及其其他不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)給予予補(bǔ)償償，并并退還還相應(yīng)應(yīng)的出出讓金金。因土地地使用用者不不履行行土地地使用用權(quán)出出讓合合同而而收回回土地使使用權(quán)權(quán)。司法機(jī)機(jī)關(guān)決決定收收回土土地使使用權(quán)權(quán)。（四））土地地使用用權(quán)收收回與與終止止2、土地地使用用權(quán)終終止（1）土地地使用用權(quán)因因土地地滅失失而終終止土地使使用權(quán)權(quán)要以以土地地的存存在或或土地地能滿滿足某某種需要為為前提提，因因土地地滅失失而導(dǎo)導(dǎo)致使使用人人實(shí)際際上不能繼繼續(xù)使使用土土地，，使用用權(quán)自自然終終止。。（2）土地地使用用權(quán)因因土地地使用用者的的拋棄棄而終終止由于政政治、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、行行政等等原因因，土土地使使用者者拋棄棄使用的的土地地，致致使土土地使使用合合同失失去意意義或或無法法履行而而終止止土地地使用用權(quán)。。（四））土地地使用用權(quán)收收回與與終止止4.1土地管管理制制度及及其演演變4.2土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓4.3在建項(xiàng)項(xiàng)目收收購與與項(xiàng)目目公司司入股股在建項(xiàng)項(xiàng)目收收購是指通通過在在建工工程轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的方式式，獲獲取項(xiàng)目所所用土土地使使用權(quán)權(quán)、地地上在在建工工程、、行政政批文文及各類權(quán)權(quán)益，，同時(shí)時(shí)繼續(xù)續(xù)承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目目所負(fù)負(fù)義務(wù)務(wù)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)。。收購程程序：：在建項(xiàng)項(xiàng)目初初步調(diào)調(diào)查。。專業(yè)調(diào)調(diào)查。。專業(yè)意意見發(fā)發(fā)表。。項(xiàng)目談?wù)勁?。。轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議簽簽訂。。項(xiàng)目過過戶手手續(xù)辦辦理。。（一））在建建項(xiàng)目目收購購注意事事項(xiàng)：：權(quán)屬合合法與與完整整性法律文文書的的完善善性合作協(xié)協(xié)議的的合法法性、、合理理性與與執(zhí)行行情況況工程進(jìn)進(jìn)度與與投資資進(jìn)度度工程質(zhì)質(zhì)量財(cái)務(wù)狀狀況（一））在建建項(xiàng)目目收購購?fù)顿Y方方按照照對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目公司司的評(píng)評(píng)估價(jià)價(jià)格購購買該項(xiàng)目目公司司的股股權(quán)或或按照照比例例新入入股該該項(xiàng)目目公司司，主要包包括參股、控股和全資收收購三種方方式。。（1）如果果項(xiàng)目目公司司的所有股股東對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目不不再具具有投資意意向或或無資資金進(jìn)進(jìn)行投投資，，會(huì)選選擇整體出出售項(xiàng)目公司，，由收收購方方（投投資方方）進(jìn)進(jìn)行全全資收收購。。（二））項(xiàng)目目公司司入股股投資方方按照照對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目公司司的評(píng)評(píng)估價(jià)價(jià)格購購買該項(xiàng)目目公司司的股股權(quán)或或按照照比例例新入入股該該項(xiàng)目目公司司，主要包包括參股、控股和全資收收購三種方方式。。（2）如果果項(xiàng)目目公司司的部分股股東對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目不不再具具有投資意意向或或無資資金進(jìn)進(jìn)行投投資，，一般般會(huì)選選擇部分股股權(quán)轉(zhuǎn)讓，或者者項(xiàng)目目公司司從引引進(jìn)戰(zhàn)戰(zhàn)略投投資者者的角角度考考慮也會(huì)選選擇部部分股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或或增加加股東東，由由收購購方（投資資方））對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目公公司進(jìn)進(jìn)行參參股或或控股股。（二））項(xiàng)目目公司司入股股項(xiàng)目公公司入入股程程序盡職調(diào)調(diào)查。。專業(yè)問問題協(xié)協(xié)商與與解決決。股權(quán)價(jià)值評(píng)估。入股談判。入股協(xié)議簽署。