房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入

房地產(chǎn)工程與物業(yè)介入萬和城項目篇一、房地產(chǎn)項目的定位與規(guī)劃1、房地產(chǎn)項目定位

房地產(chǎn)項目定位是指經(jīng)過研究市場、技術和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關的前提條件，利用科學方法，構思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標客戶中確定其與眾不同的價值地位的過程。房地產(chǎn)項目定位----產(chǎn)品定位研究房地產(chǎn)市場環(huán)境，確定市場需求的種類、形式、大小和趨勢，為產(chǎn)品定位提供市場基礎；研究產(chǎn)品構成要素和目標客戶消費使用過程，確定房地產(chǎn)項目形成過程中的外部和內(nèi)部條件，分析產(chǎn)品方案構成的主要因素，形成市場差異化產(chǎn)品。

房地產(chǎn)項目定位----客戶定位客戶定位是確定房地產(chǎn)項目的目標消費群體和他們的特征。研究消費者消費行為、消費動機以及消費方式，同時研究消費者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境，文化的背景，喜好偏向和生活方式，回答的問題是房地產(chǎn)項目針對哪些不同的消費群體？產(chǎn)品的差異對消費行為的影響程度和影響方式？消費者對房地產(chǎn)項目的消費習慣？

房地產(chǎn)項目定位----形象定位找到本樓盤的競爭者，能夠通過廣告表達并能為目標客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征；如何讓消費者理解產(chǎn)品的內(nèi)核；如何對產(chǎn)品的特點進行描述和提升；如何讓消費者對項目產(chǎn)生認同感而發(fā)生購買行為。

房地產(chǎn)項目定位----定位原則受眾導向原則：市定位必須符合消費者的需要，而且必須為消費者接受信息的思維方式和心理需求所牽引；差異化原則：建筑風格、平面布置、垂直交通能及對外交通、價格、物業(yè)管理、環(huán)境、質(zhì)量、裝飾、升值潛力等的差別。

2、房地產(chǎn)項目規(guī)劃房地產(chǎn)項目規(guī)劃一規(guī)劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴撠?。許多規(guī)劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。房地產(chǎn)項目規(guī)劃二規(guī)劃設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。房地產(chǎn)項目規(guī)劃劃三規(guī)劃設計應該充充分考慮將來物物業(yè)管理的方便便。

現(xiàn)在物物業(yè)管理已經(jīng)成成為樓盤項目成成敗的一個重要要方面，“買不不買房看環(huán)境，，掏不掏錢看戶戶型，滿不滿意意看管理?！狈康禺a(chǎn)項目規(guī)劃劃四規(guī)劃設計要考慮慮項目營銷。營銷在規(guī)劃設計計上有兩個基本本要求，一個是是賣點，一個是是賣相。許多項目在樓房房建好之前，先先做好環(huán)境景觀觀園林，目的都都是為了營銷的的需要。只有完完成銷售才能實實現(xiàn)利潤，因此此不得不要求設設計規(guī)劃工作也也為營銷服務。。房地產(chǎn)項目規(guī)劃劃五規(guī)劃設計中的一一些專業(yè)術語：：

用地面積積、建筑占地面面積、容積率、、建筑密度、綠綠化率二、工程質(zhì)量通病工程質(zhì)量通病----裂縫裂縫裂縫的表現(xiàn)和危危害1、窗臺下墻體從從窗臺一角向樓樓板沿450方向形成裂縫，，該裂縫絕大部部分出現(xiàn)在底層層和頂層，尤其其是頂層窗外墻墻體。2、在現(xiàn)澆鋼筋砼砼樓板南北外墻墻角根部有450裂縫，絕大部分分表現(xiàn)為頂層和和房屋東西山墻墻端頭單元樓板板。3、在澆注鋼筋砼砼樓板時，因各各種原因留設的的施工縫，由于于沒有按規(guī)范要要求處理好，當當業(yè)主入住全部部荷載形成后，，出現(xiàn)的垂直于于短邊在跨中1/3范圍內(nèi)，和施工工縫重合的位置置出現(xiàn)裂縫。裂縫的防治1、對于上述第一一種裂縫的防止止措施，我們要要求砌體工程的的頂層和底層設設置通長現(xiàn)澆鋼鋼筋砼窗臺梁，，其高度為120mm，縱筋為4φ10，箍筋φ6@200,該縱筋直接與構構造柱或剪力墻墻錨固連接(植筋或與預留鋼鋼筋連接).其它樓層在窗臺臺標高處設置通通長現(xiàn)澆鋼筋砼砼板帶，板帶高高度不小于60mm,縱筋不小于3φ8,板帶嵌入墻體不不小于120mm.2、對于上述第二二種裂縫防治措措施，我們要求求建筑物兩端單單元現(xiàn)澆板設置置雙層雙向鋼筋筋，鋼筋間距不不大于100mm，直徑不小于8mm。所有樓板受力力轉(zhuǎn)角處設置放放射形鋼筋，鋼鋼筋的數(shù)量不小小于7φ10，長度大于板跨跨的1/3，且不小于1.5m。3、對于樓板施工工縫處理不當造造成的裂縫，我我們防治要求為為：同一層受力樓板板（除伸縮縫和和沉降縫外），，施工過程中嚴嚴禁留設施工縫縫。若由于現(xiàn)有有條件限制，不不可避免留設施施工縫時，必須須上報監(jiān)理和工工程部批準，對對留設位置、形形狀進行嚴格控控制，并要求在在粉刷前對施工工縫板底進行碳碳纖維粘貼加固固，再進行粉刷刷。工程質(zhì)量通病----滲漏滲漏的表現(xiàn)和危危害1、外飄窗的下部部、側(cè)部窗與砼砼板墻體連接處處，在雨后有滲滲漏現(xiàn)象。2、廚房、衛(wèi)生間間的煙道、管道道井根部，穿樓樓面管和地漏部部位，以及屋面面、陽臺地漏部部位有滲漏。3、外墻腳手洞、、外腳手架與墻墻體連接鐵絲等等外墻部位滲漏漏。滲漏的防治1、窗與主體結構構連接按規(guī)范要要求應用聚胺脂脂現(xiàn)場發(fā)泡柔性性連接，但現(xiàn)場場施工由于窗與與主體縫隙過大大；發(fā)泡劑施工工不連續(xù)和不飽飽滿；發(fā)泡劑填填塞超過窗框人人為切割；發(fā)泡泡劑質(zhì)量不合格格等因素影響，，造成填縫施工工偏差較大，使使窗與主體連接接部位滲水，特特別是外飄窗的的下口與主體連連結處滲漏是比比較多的。通過過對原因的分析析和維護方法的的總結，我們對對外飄窗與主體體連結工藝進行行如下要求：窗框與墻體之間間的空隙必須在在10mm~15mm之間，超出此范范圍的窗框不得得安裝；窗的下框與墻體體連結部位（外外飄窗還包括側(cè)側(cè)框與墻體部位位），用微膨脹脹水泥分二次填填實；窗框外側(cè)四周粉粉刷層與窗框連連結部位留設8mm凹槽，用黑色硅硅酮膠填補，硅硅酮膠應限品牌牌，注重質(zhì)量；；待外飄窗窗扇安安裝之后，每個個飄窗都進行4小時淋水試驗，，淋水后檢查窗窗框內(nèi)側(cè)無水跡跡方能通過驗收收；2、廚房、衛(wèi)生間間煙道、管道根根部滲水已經(jīng)是是老問題，好的的施工工藝方法法很多，我們在在此就不一一列列舉，關鍵在于于施工單位的管管理和操作者的的責任心。3、從我們項目入入住維修項目來來看，屋面滲漏漏維修較少，關關鍵還是嚴格檢檢查和認真試驗驗、整改的結果果。4、對于外墻防滲滲漏，除腳手洞洞，支模對拉螺螺栓洞嚴格按規(guī)規(guī)范填塞，專人人負責及時辦理理專項隱蔽驗收收外，我們還注注意以下三個方方面要求：外墻面刮糙用不不低于1：3的防水砂漿，刮刮糙層數(shù)不得少少于兩遍，逐層層粉刷。下一層層施工前應把上上一層的質(zhì)量缺缺陷（空殼、裂裂縫、漏刮等））消除，待監(jiān)理理、甲方人員確確認后，方可進進行下一層刮糙糙。在刮糙完畢之后后，面層施工前前必須在窗臺和和欄桿、陽臺處處對腳手架進行行加固，把用于于腳手架固定的的連墻管和鐵絲絲全部除去，斷斷絕一切滲水路路線。兩遍底刮施工結結束后對外墻，，特別是山墻進進行淋水試驗，，每個淋水面持持續(xù)時間不少于于12小時，沒有發(fā)現(xiàn)現(xiàn)漏水并得到監(jiān)監(jiān)理、甲方人員員確認后，才能能嵌分格條進行行外粉面層粉刷刷施工。工程質(zhì)量通病----室內(nèi)幾何尺寸偏偏差室內(nèi)幾何尺寸偏偏差的表現(xiàn)和危危害天棚平整度和水水平度大于2cm，業(yè)主在天棚裝裝修時發(fā)現(xiàn)。室內(nèi)房屋凈尺寸寸有大小頭，特特別是有內(nèi)走廊廊的房間，其走走廊兩側(cè)墻距有有大小頭。室內(nèi)幾何尺寸偏偏差的防治1、室內(nèi)幾何尺寸寸偏差的防治關關鍵在于勤檢查查，認真檢查，，在主體結構施施工時，每個軸軸線標高都要認認真檢查和記錄錄，及時發(fā)現(xiàn)問問題并及時處理理。特別在房屋屋室內(nèi)粉刷階段段和粉刷成型完完成后階段，室室內(nèi)幾何尺寸偏偏差的檢查力度度更要加大，在在完成全部工作作量之后，需有有針對性的制定定了檢查表格，，組織了專業(yè)人人員，每間房屋屋室內(nèi)逐間檢查查幾何尺寸。我我們在排施工進進度計劃時，就就明確規(guī)定在房房屋具備竣工驗驗收條件后，留留有一個月時間間進行分戶驗收收，逐間進行質(zhì)質(zhì)量通病檢查和和整改工作，全全部整改完成后后再進行竣工驗驗收和物業(yè)辦理理交接手續(xù)。2、室內(nèi)天棚粉刷刷為節(jié)省凈空高高度和防止水泥泥砂漿粉刷層起起殼脫落，現(xiàn)都都采用水泥批嵌嵌法施工，但天天棚平整度和水水平度偏差出現(xiàn)現(xiàn)的問題也較多多起來。我們對對天棚幾何尺寸寸偏差的防治方方法為：為避免樓層凈空空高度出現(xiàn)負誤誤差，我們要求求施工單位按設設計要求層高+15mm~20mm為標準進行施工工。對樓板模板在綁綁扎鋼筋之前用用水平儀、靠尺尺檢查其水平度度和平整度，并并認真檢查模板板剛度，對不合合格的模板堅決決整改。天棚樓板成型后后，在主體驗收收準備階段，應應在墻上彈出水水平線，每間房房逐個檢查水平平度和平整度，，發(fā)現(xiàn)超過2cm的不合格點馬上上進行修整，在在主體驗收之前前處理完畢，嚴嚴禁把缺陷帶入入粉刷階段。在天棚批嵌施工工前對模板拼縫縫處砼進行打磨磨處理，對天棚棚平整度和水平平度做控制性標標高點（灰餅）），對缺陷較大大部位應先局部部處理。3、室內(nèi)房屋和走走廊兩墻凈尺寸寸大小頭超標，，其主要原因是是粉刷的控制標標高點（灰餅））制作方法不當當和沒有引起足足夠重視所致，，我們認為制作作粉刷灰餅的正正確方法是：根據(jù)墻體軸線和和粉刷內(nèi)凈尺寸寸要求，在地坪坪上沿墻體根部部彈出，滿足粉粉刷要求的內(nèi)凈凈尺寸控制線，，此控制線應與與垂直方向墻體體內(nèi)凈控制線成成方，并沒有大大小頭。根據(jù)墻根均凈尺尺寸控制線、墻墻體粉刷垂直度度和平整度要求求，制作墻體粉粉刷控制標高點點（灰餅）。工程質(zhì)量通病----鋁合金門窗質(zhì)量量通病鋁合金門窗質(zhì)量量通病主要表現(xiàn)現(xiàn)與危害1、鋁合金平開門門扇、窗扇下沉沉，造成門窗關關不上。2、推拉門開啟不不順暢、不靈活活。鋁合金門窗質(zhì)量量通病的防治1、在門窗型狀狀設計時，應盡盡量多推拉，少少平開，平開窗窗扇尺寸不宜大大于600×1400mm，平開門扇尺寸寸不宜大于900×2000mm，如果窗扇、門門扇過大，下沉沉在所難免。2、為防止平開開窗扇、門扇下下沉變形，平開開窗扇滑撐鉸鏈鏈選用優(yōu)等品，，平開門鉸鏈必必須在3個以上，采用4鏈桿傳動鎖，窗窗扇、門扇均加加提升塊。推拉門開啟不順順暢、不靈活，，我們經(jīng)過對實實物分析，得出出以下防治結論論：推拉門為防止重重量過大，建議議設計尺寸不宜宜大于1000×2000mm；推拉門的滑軌應應采用優(yōu)質(zhì)實腹腹鋁軌，空腹鋁鋁軌嚴禁使用；；推拉門的滑輪要要使用加強輪；；三、物業(yè)如何在在房屋品質(zhì)和質(zhì)質(zhì)量上起到監(jiān)督的作用用關注使用功能；；關注施工過程使用功能切入點點1----安保布局便于安保管理區(qū)區(qū)域分割，消除除管理死角。便于安保管理視視線的巡查，避避免管理的盲點點。人員及車輛各級級出入口設置清清晰，便于動態(tài)態(tài)管理。安保設備設施配配置齊全，可采采取有效措施防防范。安保技防措施完完備，形成多層層次的安保體系系，信息匯總通通暢，反應快速速使用功能切入點點2----消防布局消防設備、設施施配置（滅火器器、消防箱、室室內(nèi)（外）消防防栓、消防泵、、煙感、自動噴噴淋等）充分合合理，使用可靠靠。消防車道設置合合理，其位置及及轉(zhuǎn)變半徑符合合國家規(guī)范。消防登高面（場場地）設置合理理，其位置及面面積符合國家規(guī)規(guī)范。消防通道、門、、墻、避難區(qū)設設置合理，符合合國家規(guī)范。使用功能切入點點3----交通布局各級道路的功能能分配充分合理理，有層次感，，線路清晰，便便于分流管理。。主要道路和出入入口人車分流，，在設計和設施施配置上考慮到到限速要求及匯匯車余地。機動車位配置充充分（套型面積積大于130平米的每戶2個，90平米1個）。非機動車位配置置充分（一般住住宅不少于戶數(shù)數(shù)1：1.5），便于停放。。使用功能切入點點4----生活配置根據(jù)小區(qū)周邊（（1公里范圍）市場場、商業(yè)配套狀狀況設置充足市市政、商業(yè)用房房。

一般應考考慮超市、菜市市場、醫(yī)療、教教育、郵政、銀銀行、餐飲、美美容美發(fā)、建材材、文化娛樂、、交通等的配套套服務功能；如住宅區(qū)設置商商業(yè)配套，宜獨獨立集中，并事事先規(guī)劃商業(yè)功功能的劃分和商商業(yè)經(jīng)營的配套套條件，應盡量量避免產(chǎn)生干擾擾。如利用住宅宅層設置營業(yè)場場所，出入口或或樓梯須與住宅宅分開；如住宅區(qū)設置會會所，宜獨立設設計。會所面積積、活動項目宜宜根據(jù)住宅區(qū)面面積、檔次、經(jīng)經(jīng)營方式合理配配置。例如：一一般10萬平方米以上的的住宅小區(qū)宜設設置項目：健身身、乒乓、閱覽覽、兒童活動室室、棋牌、桌球球、多功能廳等等；面積在400平方米左右，住住宅區(qū)建筑面積積每增加10萬平方米會所面面積增加200平方米。使用功能切入點點5----設備配套水、電、煤、電電信、廣播電視視、污水處理等等的設計容量應應能滿足使用需需要，并留有適適當擴展余地。。配電、水泵、電電梯、中央空調(diào)調(diào)的設備定型成成熟可靠。溝、管、渠、井井的設置合理，，便于維護保養(yǎng)養(yǎng)。公共照明、樓道道照明配置合理理。公共照明數(shù)數(shù)量、亮度、位位置合適，宜采采用節(jié)能裝置。。樓道照明十層層以下住宅宜采采用節(jié)能自熄開開關，十八層以以上高層住宅宜宜應設疏散誘導導照明和燈光疏疏散指示標志。。配電房、水泵房房、電梯機房、、中央空調(diào)機房房等設備房設計計應符合國家規(guī)規(guī)范。水泵房不不應設在住宅建建筑內(nèi)，給水泵泵房內(nèi)不應有污污水管穿越，電電梯井不應緊鄰鄰臥室，緊鄰書書房及起居室時時，應采取隔音音措施使用功能切入點點6----智能化配置安保智能化一般般可配置紅外線線周界防越系統(tǒng)統(tǒng)、門禁可視對對講系統(tǒng)、小區(qū)區(qū)巡更系統(tǒng)，電電視監(jiān)控系統(tǒng)、、車輛道匣管理理系統(tǒng)、室內(nèi)緊緊急呼叫系統(tǒng)、、電梯內(nèi)緊急呼呼叫系統(tǒng)、居家家安防系統(tǒng)等，，并與中央控制制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡智能化一般般可配置社區(qū)寬寬帶、電子公告告牌、社區(qū)物業(yè)業(yè)管理網(wǎng)絡平臺臺、家電遠程控控制系統(tǒng)。設備管理智能化化一般可配置公公共照明管理系系統(tǒng)、停車庫管管理系統(tǒng)、電梯梯運行狀態(tài)管理理系統(tǒng)、消防管管理系統(tǒng)、配電電及給排水管理理系統(tǒng)、家庭表表具管理系統(tǒng)、、煤氣泄漏報警警系統(tǒng)、緊急廣廣播系統(tǒng)等，并并與中央控制中中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心位位置宜設于管理理部內(nèi)，或與管管理部相鄰相近近，布線系統(tǒng)應應分考慮與中央央控制中心的距距離和由此造成成的信號衰減。。智能化設備和技技術應考慮技術術先進性、設備備標準化、網(wǎng)絡絡開放性、系統(tǒng)統(tǒng)可靠性及可擴擴性，采用成熟熟產(chǎn)品。使用功能切入點點7----房屋單體屋面應充分考慮慮到防水及隔熱熱效果，可上人人屋面及屋頂花花園滿足其特殊殊要求。墻體應充分考慮慮到防水、隔熱熱、隔音效果。。樓板厚度與隔音音符合國家規(guī)范范。住宅分戶門宜采采用統(tǒng)一制作的的安全防衛(wèi)門。。住宅外窗應考慮慮開啟方便，尺尺度（安裝空調(diào)調(diào)要求），隔音音防水效果好，，不宜近距離直直接面對其他住住戶的門窗。廚房設計應遵循循洗、切、炒流流線，操作面長長度宜在2—3米，燃氣熱水器器位置合理，灶灶宜避開窗口設設置。衛(wèi)生間不應直接接開向起居房，，餐廳或廚房不不應布置在下屋屋住戶廚房、臥臥室、起居房和和餐廳上層，有有上下水的潔具具宜盡量避開臥臥室墻面布置。。廚房、衛(wèi)生間隔隔樓板及墻身應應充分考慮防水水隔聲設置，地地漏位置合理，，便于檢修。管道、管線布局局合理、互不干干擾碰撞，尺寸寸符合國家規(guī)范范，管道井檢修修孔應設置合理理，便于檢修。。宜采用垂直煙道道，斷面尺寸充充分（一般不少少于250mm），應有防止油油煙回流和串煙煙措施。出屋頂頂口高度適中，，高層宜安裝無無動力風帽。底層地坪應充分分考慮防潮措施施。房型設計應考慮慮生活習慣，不不宜引起裝修時時的大改動（敲敲墻、再次分隔隔等）。有上部屋面陽臺臺或管道可直接接下至下一層屋屋面（陽臺）時時，應考慮防盜盜措施。陽臺欄桿或欄板板高度合理（一一般不少于1.10M），宜采用垂直直桿件，桿件距距小于0.10M，防止兒童攀爬爬。使用功能切入點點8----室內(nèi)配置室內(nèi)空調(diào)機位設設置合理，應與與家具布置一并并考慮。臥室內(nèi)內(nèi)宜避免對床直直吹。室外空調(diào)機位應應考慮外墻美觀觀、設置統(tǒng)一機機座、安全隱蔽蔽。室外空調(diào)機位應應考慮安裝及維維修便利。距離離過近而對吹的的室外機應相互互錯開，與鄰套套住宅機座相鄰鄰時，應采取安安全隔離措施。?？照{(diào)機冷凝水和和隔霜水應設專專管排放，或接接入陽臺排水系系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置置合理，應靠近近室內(nèi)機位，管管中應距地2.2米左右，向外傾傾斜10度左右。當戶型或廳房過過大時，應考慮慮柜式空調(diào)的要要求。如使用小型中央央空調(diào)，層高應應大于3.3m，并留有室外機機位置。室內(nèi)各類插座、、開關位置合理理，應與家俱布布置和使用習慣慣一并考慮。配配電箱配出回路路設計分配合理理。電視、信息（電電話和數(shù)據(jù)）插插座宜在主臥、、起居、書房分分別設置，且不不宜并行設置。?？紤]居家安防系系統(tǒng)的配置及擴擴展功能。使用功能切入點點9----綠化配置綠化布局合理，，喬木、灌木、、花、草的配置置層次豐富，數(shù)數(shù)量品種充足，，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠綠地率設置合理理，分布均衡，，集中綠地位置置適中，便于人人流自然匯聚。。綠化品種適宜當當?shù)貧夂驐l件，，以變色觀葉植植物為主，茂盛盛期長，成活率率高，抗病蟲性性好。綠化品種便于養(yǎng)養(yǎng)護，養(yǎng)護成本本節(jié)約。綠化布局不遮擋擋住宅采光，便便于人行通行，，宜考慮行走習習慣。綠化品種宜無污污染，兼具吸收收有害污染功能能（如尾氣）主干道兩側(cè)及集集中綠地宜有大大型樹木。使用功能切入點點10----景觀配置景觀裝飾布局合合理，宜處于相相對而言對人流流集中的區(qū)域。。采用水景應考慮慮水系的水質(zhì)、、清理、保潔、、排泄、補充、、養(yǎng)護。水系岸床設計應應考慮防滲漏效效果。不宜在小區(qū)內(nèi)設設置深度超過1米的水系，并有有防護或警示。。景觀裝飾應便于于清潔、養(yǎng)護，，宜采用牢度較較高、不易污染染、損壞、變型型、破舊的材料料。泛光照明不影響響住戶，不造成成光污染。使用功能切入點點11----公共空間應充分考慮雨水水排泄能力的設設計，避免排泄泄不暢通。宜設置可開展社社區(qū)活動的集中中場所及避難場場所。公共活動區(qū)域分分布合理、均衡衡，位置適中，，并盡量減少對對住戶的影響。。綠化及保潔用水水取水口設置合合理（一般距離離不大于150m）。各類表具、表箱箱設置合理，便便于查看、收發(fā)發(fā)。樓道內(nèi)應設設置公告欄，宜宜預留牛奶箱，，休閑椅位置，，室外信報箱應應有防雨措施。。樓宇入口處及公公共場所宜考慮慮殘障人員出入入，宜設置無障障礙通道和設施施。公共空間的道路路、踏步、坡道道應考慮老人、、小孩等行動不不便人員，宜設設置相應保護措措施。高層住宅通至屋屋頂平臺宜為普普通玻璃門。樓道、樓梯、過過道便于家具搬搬運、人員不易易碰撞。施工階段關注點點1----房屋整體情況了了解了解各類機電設設施設備配置或或容量、設施設設備的安裝調(diào)試試、各類管線的的分布走向、隱隱蔽工程、房屋屋結構等，并指指出設計中缺陷陷、遺漏的工程程項目，加強常常見工程質(zhì)量通通病及隱蔽工程程等特殊過程的的監(jiān)控。從業(yè)主主使用功能角度度，注意完善相相關設計規(guī)劃缺缺陷，包括各類類開關、空調(diào)位位（孔）、插座座、排水、預留留電源、排煙道道、門的開啟方方向等。施工階段關注點點2----地下室工程地下室因其結構構埋藏于地表以以下，受地下水水或雨季雨水滲滲入泥土里形成成的水壓環(huán)境，，是滲漏問題的的常發(fā)部位。因因此，根據(jù)其設設計采取的防水水施工方案而相相應地重點監(jiān)理理以下事項：無論采取何種防防水設計施工，，基坑中不應積積水，如有積水水，應予排除。。嚴禁帶水或泥泥漿進行防水工工程施工。采用防水混凝土土結構時，應重重點檢查：底板板應盡量連續(xù)澆澆注，須留設施施工縫時，應嚴嚴格按照規(guī)范中中的留設要求和和施工要求施工工后，墻體只允允許留水平施工工縫；后澆帶、、沉降縫等應盡盡量要求在底板板以下，墻體外外側(cè)相應部位加加設防水層(可用卷材、涂膜膜等)；預埋件的埋設設應嚴格按規(guī)范范施工；養(yǎng)護時時間和養(yǎng)護方式式應嚴格監(jiān)控。。采用水泥砂漿防防水層，除按設設計及規(guī)范施工工外，應注意陰陰陽角應做成圓圓弧形或鈍角；；剛性多層作法法防水層宜連續(xù)續(xù)施工，各層緊緊密貼合不留施施工縫。施工階階段關關注點點3----回填土土工程程回填土土工程程涉及及首層層樓地地面(無地下下室結結構的的)、室外外地坪坪的工工程質(zhì)質(zhì)量，，如回回填質(zhì)質(zhì)量不不好，，將會會導致致地面面投入入使用用一段段時間間后出出現(xiàn)下下沉、、損壞壞埋設設管道道，使使地面面開裂裂等問問題。。因此此，應應對此此項工工程回回填土土成份份、分分層打打夯厚厚度進進行監(jiān)監(jiān)控，，有問問題應應堅決決要求求返工工，否否則后后患無無窮。。施工階階段關關注點點4----樓面、、屋面面砼工工程樓面、、屋面面砼工工程質(zhì)質(zhì)量，，通常常是引引發(fā)樓樓面、、屋面面開裂裂的一一個主主要原原因，，亦是是物業(yè)業(yè)在以以后的的維修修工作作中無無能為為力的的問題題，故故在樓樓面、、屋面面砼工工程中中應重重點注注意。。①鋼筋筋綁扎扎：鋼筋綁綁扎是是否按按圖按按規(guī)范范施工工，其其下料料長度度、綁綁扎位位置、、搭接接位置置、排排列均均勻等等問題題，均均造成成以后后樓板板的開開裂，，特別別是樓樓板的的邊、、角位位置、、懸挑挑梁板板的鋼鋼筋綁綁扎應應重點點檢查查，同同時應應監(jiān)督督施工工單位位切實實做好好鋼筋筋墊塊塊工作作，以以免出出現(xiàn)露露筋現(xiàn)現(xiàn)象。。②砼澆澆注：：物業(yè)參參與監(jiān)監(jiān)理的的人員員應重重點對對廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間的地地面澆澆注進進行監(jiān)監(jiān)理，，有剪剪力墻墻結構構的亦亦為重重點監(jiān)監(jiān)督。。如這這些部部位施施工出出現(xiàn)問問題，，通常常會引引發(fā)廚廚、廁廁、衛(wèi)衛(wèi)生間間地面面、剪剪力墻墻墻面面出現(xiàn)現(xiàn)大面面積滲滲水，，還會會出現(xiàn)現(xiàn)難以以檢查查維修修的問問題。。如剪剪力墻墻因砼砼搗制制不密密實，，出現(xiàn)現(xiàn)水滲滲入外外墻面面后，，在墻墻體內(nèi)內(nèi)的孔孔隙內(nèi)內(nèi)滲流流一段段距離離后滲滲出內(nèi)內(nèi)墻面面，導導致維維修困困難，，故對對以上上部位位砼的的振搗搗應嚴嚴格監(jiān)監(jiān)控。。施工階階段關關注點點5----砌筑工工程交付過過的房房屋常常有墻墻體與與梁底底的結結合部部出現(xiàn)現(xiàn)裂縫縫的現(xiàn)現(xiàn)象，，造成成此問問題，，通常常是墻墻體砌砌筑至至梁底底時的的砌筑筑方式式不對對，砂砂漿不不飽。。因此此，在在砌筑筑工程程中應應對砌砌筑砂砂漿的的飽滿滿、墻墻頂磚磚砌方方式進進行監(jiān)監(jiān)督，，墻頂頂與梁梁底間間的砌砌磚，，應把把磚體體斜砌砌，使使磚體體兩頭頭頂緊緊墻頂頂和梁梁底，，并保保證砂砂漿飽飽滿。。施工階階段關關注點點6----裝飾工工程外墻面面：外外墻面面抹灰灰及飾飾面施施工的的好壞壞常常常是影影響外外墻是是否滲滲水的的一個個關鍵鍵。目目前用用做法法，外外墻面面仍未未做到到對外外來雨雨水作作整體體設防防(無特別別的防防水層層)，僅是是靠外外墻面面的砂砂漿抹抹灰層層，外外飾面面作防防