房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程施工流程

項目選址前期工作工程建設物業(yè)管理項目運作主要程序財務部可研規(guī)劃設計土地取得工程部開發(fā)部總承包管理單位返回建設單位建設運營部財務部開工竣工施工工程部開發(fā)部總承包管理單位返回建設單位建設運營部申報規(guī)劃要點送審項目建議書領取批準文件編制可研性研究報告送審可行性研究報告返回初步確定建設方案文件返還中國勘察設計協(xié)會設計單位開發(fā)部規(guī)劃管理局

返回（3）申報規(guī)劃要點注：（1）擬建工程方案示意圖（2）1：2000或1：500地形圖藍圖2份，其中1份用鉛筆畫出用地范圍（3）建設單位對擬建項目或方案的說明（2）（1）（2）（1）（3）規(guī)劃要點通知書文件返還設計單位開發(fā)部總承包單位開發(fā)部計委部門返回項目建議書（1）（2）《項目建議書的批復》（3）（4）（1）（2）（3）注：（1）地理位置圖與規(guī)劃方案的總平面圖（2）土地使用單位主管部門批復文件（3）《項目建議書》（4）《規(guī)劃要點通知書》送審項目建議書設計單位業(yè)主返回市政、公用、環(huán)保等部門編制可行性研究報告注：（1）《項目建議書的批復》（2）編制可行性研究報告資料索取與信息傳遞（3）《規(guī)劃設計條件通知書》（4）市政、公用、環(huán)保等主管部門的咨詢意見或方案（1）（2）（3）（4）可行性研究報告項目建議書主要內容項目概況房地產(chǎn)項目的市場分析及調研項目建設的初步選址方案項目各項建設條件項目的建設規(guī)模、規(guī)劃方案及建設內容項目的環(huán)境影響及環(huán)境保護項目投資估算及資金籌措方式項目經(jīng)濟效益的初步估算及各項財務分析結論圖紙、協(xié)議書、營業(yè)執(zhí)照等各項建議書附件返回開發(fā)部環(huán)保局市政、供電、公用、電信返回計委部門（1）（2）（3）（1）（4）送審可行性研究報告注：（1）“四源”可行性規(guī)劃方案審批意見（2）《環(huán)境影響評估報告》（3）《項目建議書的批復》（4）“四源”可行性規(guī)劃方案（2）（1）（2）（3）可行性研究報告批準文件建設用地規(guī)劃許可證領取土地使用證領取拆遷許可證土地征用與拆遷返回設計單單位開發(fā)部總承包管理單位注：初初步方方案內內容A技術經(jīng)經(jīng)濟指指標的的初步步確定定B包括平平面圖圖、立立面圖圖、剖剖面圖圖、分層平平面圖圖的規(guī)規(guī)劃草草案委托返回初步確確定開開發(fā)方方案初步方方案文件返返送辦理建建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證開發(fā)部部計劃部部門規(guī)劃部部門建設用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證（1）（3）（2）（5）（1）可研研報告告批復復；1：2000或1：500的地形形圖和和〈申請文文件〉（2）1：2000或1：500的地形形圖（3）〈規(guī)劃設設計方方案審審定通通知書書〉（4）〈選址規(guī)規(guī)劃意意見通通知書書〉（5）計劃劃部門門批準準征用用土地地的任任務計計劃（4）設計環(huán)環(huán)節(jié)返回房地局局對相相關國有土土地拆拆遷意意見政府部部門對對征用集集體土土地批批復申請項項目選選址申請規(guī)規(guī)劃設設計條條件確定設設計方方案初步設設計及及施工圖圖設計計領取建建設工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證審定規(guī)規(guī)劃方方案返回文件返返送申報項項目選選址設計單單位開發(fā)部部計劃部部門規(guī)劃部部門選址規(guī)規(guī)劃通通知書書（4）（5）（8）（1）（2）（3）（6）（7）（1）〈項目建建議書書的批批復〉（2）建設設單位位或其其上級級主管管部門門申請請用地地的函函件（3）建設設地址址申請請書（4）建設設工程程選址址研究究報告告（5）建設設工程程規(guī)劃劃方案案（6）工程程情況況的主主要說說明和和選址址要求求（7）擬建建方案案（8）意向向位置置的的地形形圖返回建設地地點征征求意意見文文件土地環(huán)環(huán)節(jié)開發(fā)部部設計單單位規(guī)劃部部門規(guī)劃設設計條條件通通知書書申請規(guī)規(guī)劃設設計條條件返回（1）（2）（3）（4）（5）（6）（1）〈項目建建議書書的批批復〉（2）〈選址規(guī)規(guī)劃意意見通通知書書〉（3）建設設用地地規(guī)劃劃許可可證（4）建設設單位位對擬擬建項項目的的說明明（5）擬擬建方方案示示意圖圖（6）地形形圖（3）（5）（6）文件返返還開發(fā)部部業(yè)主設計單單位規(guī)劃部部門審批文文件委托規(guī)規(guī)劃設設計方方案返回〈設計條條件通通知書書〉簽訂設設計委委托書書規(guī)劃設設計方方案草草案規(guī)劃設設計方方案草草案包包括：：總平面面圖、、立面面圖、、剖面面圖、、分層平平面圖圖及技技術經(jīng)經(jīng)濟指指標和設計計說明明開發(fā)部部設計單單位規(guī)劃部部門審定設設計方方案通通知書書審定規(guī)規(guī)劃設設計方方案返回規(guī)劃設設計條條件通通知書書項目方方案設設計項目方方案設設計包包括：：總平面面圖、、各層層平面面圖、、立面圖、、剖面面圖和和方案案說明明書設計單單位業(yè)主勘察單單位確定送送審設設計方方案確定設設計方方案返回委托設計方案案勘察方案案組織設計計招標評評審形成評審審意見〈可行性研研究報告批復復〉〈規(guī)劃設計計條件通知知書〉〈審定設計計方案通知知書〉〈環(huán)保影響響評估報告批復復文件〉業(yè)主（承承包管理理部門））設計單位位初步設計計報告及設計說說明規(guī)劃部門門連同各各部門（環(huán)保、、市政、、公用、、消防、供供電、電電信等））初步設計計批復文文件施工圖設設計設計單位位初步設計計返回委托托遞交文件件：〈規(guī)劃條件件通知書書〉；（審定設設計方案案〉；設計標標準計委和建建委業(yè)主（承包管管理部門門）設計單位位年度項目目轉正規(guī)劃部門門建設工程程規(guī)劃許可可證返回領取建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證（1）（3）（4）（5）（2）（1）〈審定設計計方案通通知書〉（2）設計資資料，包包括總平平面圖，，施工設計計圖（3）〈項目開發(fā)發(fā)手冊〉（4）〈工程檔案案登記證證明〉（5）其他文文件，包包括有關關協(xié)議，，批準文件件（6）年度開開工計劃劃（6）編制送審審招標文文件編制送審審標底發(fā)中標通通知書簽工程承承包合同同工程建設設招標返回簽定監(jiān)理理合同領取固定定資產(chǎn)投資許可可證其他手續(xù)續(xù)領取建設設工程開開工證辦理開工工證開工階段段業(yè)主總承包管管理部門門工程部招標辦核準招標標文件編制送審審招標文文件返回投資計劃劃開工審批批表施工圖紙紙其它與招招標相關關的文件件資料核準招標標資格發(fā)出招標標文件編制招標標文件送審招標標文件招標申請請、登記記返回開發(fā)部工程部業(yè)主招標辦經(jīng)確認的的標底經(jīng)核準的的標底編制送審審標底總承包管管理部門門1施工圖2其他與招招標有關關的文件資資料編制標底底經(jīng)確認的的標底業(yè)主工程承包包合同中標通知知書投標單位位發(fā)中標通通知書簽工程承承包合同同返回中標單位位招標通知知書招標文件件1召開招標標會，勘勘察現(xiàn)場場2投標3開標4評標，決決標工程部組織工程部當?shù)乇O(jiān)理理主管機機關中標監(jiān)理理單位監(jiān)理合同同簽定監(jiān)理理合同返回招標編制監(jiān)理理規(guī)劃業(yè)主投資計劃劃開發(fā)部工程部地稅局納稅憑證或免繳證明明當?shù)赜媱澆坎块T固定資產(chǎn)投資許可證證返回領取固定資資產(chǎn)投資許可證證建設工程規(guī)劃許可證證稅務登記，，免稅申請請或納稅申報報預繳投資資方向調節(jié)稅稅1投資方向調調節(jié)稅繳納納或免繳證證明2計劃部門下下發(fā)的年度度計劃文件件業(yè)主其他手續(xù)包包括：辦理質量監(jiān)監(jiān)督注冊登登記手續(xù)辦理開工統(tǒng)統(tǒng)計登記辦理開工前前審計報裝施工用用水，電路路協(xié)調街道環(huán)環(huán)衛(wèi)部門協(xié)調交通管管理部門交納綠化建建設費，簽簽訂綠化協(xié)協(xié)議以上所有手手續(xù)均由工工程部負責責組織當?shù)氐仨椖抗舅巨k理返回工程部當?shù)刂鞴懿坎块T建設工程開開工證返回辦理開工證證必備條件所需文件申請建設工工程開工證證，必須提提交以下文文件：全部蓋章完完畢的開工工審批表《基本建設項項目開工審審計表》《固定資產(chǎn)投投資許可證證》列入年度正正式開工計計劃的批件件《房屋拆遷許許可證》“四源”供應應協(xié)議，電電力、電信信等供應協(xié)協(xié)議工程質量監(jiān)監(jiān)督登記文文件項目的工程程建筑安裝裝合同副本本返回工程部業(yè)主三通一平資金管理返回建設階段根據(jù)合同施工場地的的三通一平質量管理進度管理組織結構圖設計變更施工協(xié)調管管理總承包部門門工程部施工單位返回資金管理調整后資金金需求資金投入計計劃調整資金需需求確定總體施施工方案按計劃資金金劃撥投資計劃業(yè)主竣工階段返回辦理單項工工程的驗收收辦理項目的的綜合驗收收工程部當?shù)刭|監(jiān)部部門業(yè)主當?shù)刭|監(jiān)部部門工程部施工單位當?shù)卦O計院院監(jiān)理單位驗收小組辦理驗收返回辦理單項工工程的驗收申請單項工工程竣工驗驗收驗收小組工程部業(yè)主當?shù)刂鞴懿坎块T驗收工作組組驗收報告工程質量竣竣工檢驗證證書辦理項目的的綜合驗收收返回申請辦理項項目綜合驗驗收并保證具備備驗收條件件組織1全過程的開開發(fā)程序查查驗2質量鑒定項目目融融資資和和資資金金安安排排編制送審可可行性研究報告初步設計政策編制總體施施工方案施工監(jiān)理銷售返回可行性研究報告年度投資計計劃各種稅費月度投資計計劃修訂資金需需求銷售計劃及執(zhí)行情況況銷售部開發(fā)部工程部項目公司1項目公司2項目公司N財務部策劃融資部部資金收支預預算表融資計劃書書融資談判返回項目融資和和資金安排排投資計劃潛在投資者者明確資金缺缺口融資計劃執(zhí)行情況銷售計劃的的執(zhí)行情況資金需求資金需求前期策劃部部建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證項目可研報報告的批復復設計方案審審定通知書書國有土地出出讓合同訂樁坐標成果通通知單建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證業(yè)主國有土地管管理部門國有土地使使用證國有土地出出讓合同國有土地臨臨時使用證證一定比例的的地價款發(fā)發(fā)票辦理國有土土地使用證證+開發(fā)部返回工程部業(yè)主房地管理部部門拆遷許可證證拆遷申請辦理拆遷許許可證返回（2）返還提交文件（（1）（2）（1）國有土地地使用證明明文件（2）拆遷方案案與計劃在質量監(jiān)督督檢查中，，建設單位位應具備如如下文件：：1《建設工程開開工證》和《工程質量監(jiān)監(jiān)督通知書書》2施工承包合合同（副本本）3工程地質勘勘察報告4工程施工圖圖紙（全套套設計圖