房地產項目全面預算管理二

房地產項目全面預算管理

景德鎮(zhèn)融科智地房地產開發(fā)有限公司第一部分:如何理解房地產項目全面預算管理第二部分:如何構建房地產項目全面預算管理體系第三部分:房地產項目開發(fā)企業(yè)如何實施全面預算管理第四部分:房地產項目全面預算管理的業(yè)務管控基礎目錄學習目的：建立系統(tǒng)完整的房地產項目全面預算管理體系掌握項目預算、計劃、成本、資金的精細化管細節(jié)和技巧1、預算的概念預算是企業(yè)未來一定時期經營計劃的數(shù)量表現(xiàn)形式，是“經營管理計劃”正式的、量化的、貨幣化得表現(xiàn)體現(xiàn)：經營活動的各項指標、行為計劃與相應的措施。2、預算管理的原理借助預算制度的推行，對企業(yè)經營管理活動進行事先規(guī)劃、控制、并有效協(xié)助各部門，以達到既定的經營目標和戰(zhàn)略目標。第一講如何理解房地產項目全面預算管理3、厘清概念第一講如何理解房地產項目全面預算管理企業(yè)預算項目預算成本預算工程預算針對項目的工程造價部分計算和預測工程經濟狹義：對項目的開發(fā)成本進行測算廣義：對公司的生產經營成本測算財務核算針對項目的開發(fā)全過程進行計劃和財務預測項目管理針對企業(yè)一定時期內的生產經營活動作出計劃財務預測企業(yè)經營管理全面預算管理基本概念、特征1、基本概念全面預算管理指以企業(yè)總體經營目標（總利潤目標）為導向，將企業(yè)的所有經營活動都納入預算管理，即對企業(yè)全體人員、全部業(yè)務、全部過程實施基于預算的控制和管理。2、特征全員全過程全方位第一講如何理解房地產項目全面預算管理房地產項目全面預算管理房地產企業(yè)全面預算管理現(xiàn)狀房地產企業(yè)全面預算管理特點房地產企業(yè)全面預算管理的含義房地產企業(yè)全面預算管理的要求和作用第一講如何理解房地產項目全面預算管理房地產項目全面預算管理現(xiàn)狀管理現(xiàn)狀：全面性不夠：預算管理的覆蓋范圍與影響力不夠，大多局限于財務的數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)性不夠：沒有作為一個管理體系，實現(xiàn)對公司經營活動的全過程規(guī)劃、控制與協(xié)調做法各異：各開發(fā)企業(yè)的方式方法迥然不同，沒有統(tǒng)一的模式、深度與標準，達到的管理效果也相去甚遠第一講如何理解房地產項目全面預算管理2、房地產項目全面預算管理特點房地產企業(yè)產品及經營特征決定了管理特點開發(fā)周期長、產品單件性：由于客戶需求、時間與地域變化、市場變化多端，預算難度大資金需求與資源整合量大：預算管理中強調對資金的管理和資源的配置專業(yè)協(xié)作要求高：屬綜合學科且無固定模式，業(yè)務部門的統(tǒng)籌與協(xié)調是管理重點

第一講如何理解房地產項目全面預算管理3、房地產項目全面預算管理的含義房地產項目全面預算管理就是要求房地產開發(fā)企業(yè)把項目運營和企業(yè)運營充分結合起來，即在項目開發(fā)和銷售等業(yè)務活動中、不論是計劃管理、盈利預測、成本費用控制、資金安排、績效考核等方面，均貫徹“從項目中來，到項目中去”的原則，把預算目標落實到項目開發(fā)目標中，從而實現(xiàn)企業(yè)的經營計劃和戰(zhàn)略目標。

第一講如何理解房地產項目全面預算管理4、房地產項目全面面預算管理的要要求強化的要求：目標要求清晰：：項目目經濟指標結合合企業(yè)總體經營營目標（互為基基礎與前提）計劃綜合協(xié)調：：從從各項目開發(fā)計計劃到企業(yè)經營營計劃（生命周周期與經營周期期）合理配置資源：：統(tǒng)統(tǒng)籌各項目資源源的占用與供給給（資金、人員員）團隊責任落實：：項目于職能雙雙重組織于個人人的績效體現(xiàn)在在項目的開發(fā)與與管理中（過程程中的專業(yè)協(xié)作作要求）第一講結束第一講如何理理解房地產項目目全面預算管理理房地產項目全面面預算管理體系系的構成房地產項目全面面預算管理的核心內容房地產項目全面面預算管理體系系的目標設置房地產項目全面面預算管理體系系的組織方式第二講如何構構建房地產項目目全面預算管理理體系房地產項目全面面預算管理體系系的構成核心內容：業(yè)業(yè)務預算、資資本預算、資金金預算、財務（（報表）預算目標設置：戰(zhàn)略略目標、經營目目標、預算指標標組織機構：決策策組織、管理組組織、執(zhí)行組織織實施機構：PDCA（編制、執(zhí)行、、反饋、調整））業(yè)務管控基礎：：計劃管理、成成本費用管理、、項目經濟評價價機制第二講如何構構建房地產項目目全面預算管理理體系房地產項目全面面預算管理的核心內容四項核心內容:業(yè)務預算：反映預算期內內企業(yè)可能形成成先進收付的生生產經經營的預算資金預算：是企業(yè)根據(jù)日日常經營預算與與資本支出預算算所作的的現(xiàn)金流入、流流出的預算，進進而企業(yè)可作出出籌資方面的預預算資本預算：是企業(yè)對預算算期內進行資本本性投資活動的的預算財務預算：以財務報表形形式反映的預算算成果第二講如何構構建房地產項目目全面預算管理理體系第二講如何構構建房地產項目目全面預算管理理體系房地產項目全面面預算管理的內容組成銷售預算項目開發(fā)成本預算費用預算預計損益表生產預算預計現(xiàn)金流量表財務預算其他利潤預算全面預算內容其他業(yè)務收入預算其他業(yè)務支出預算預計資產負債表土地征用及拆遷補償費開發(fā)間接費公共配套設施費建筑安裝工程費基礎設施費前期費用資金預算業(yè)務預算房地產項目全面面預算管理體系系的目標設置基于戰(zhàn)略的企業(yè)業(yè)目標體系厘清企業(yè)的戰(zhàn)略略目標明確公司的經營營目標設置全面預算管管理的預算目標標鎖定企業(yè)經營的的核心財務指標標第二講如何構構建房地產項目目全面預算管理理體系1、基于戰(zhàn)略的企企業(yè)目標體系分四層次：企業(yè)戰(zhàn)略目標，，企業(yè)經營目標標，年度預算目目標，財務分析析指標戰(zhàn)略規(guī)劃與全面面預算的聯(lián)系第二講如何構構建房地產項目目全面預算管理理體系戰(zhàn)略計劃、業(yè)務規(guī)劃經營目標、計劃績效考核全面預算延伸和細化執(zhí)行和反饋第二講如何構構建房地產項目目全面預算管理理體系2、厘清房地產開開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略略目標戰(zhàn)略規(guī)劃的要點點：“金字塔””Vision希望未來成為什什么樣的企業(yè)Mission明確企業(yè)的客戶戶是誰？將為客客戶提供什么樣樣的服務Value公司在追求目標標是遵循的準則則Strategy公司的發(fā)展規(guī)劃劃房地產企業(yè)的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略產品、品牌的發(fā)發(fā)展方向投資經營的發(fā)展展規(guī)模技術經濟指標將將要達到的水平平組織、管理水平平的提高員工培訓及文化化建設人才戰(zhàn)略及員工工薪酬水平的提提高第二講如何構構建房地產項目目全面預算管理理體系3、明確公司的經經營目標按戰(zhàn)略轉化為四四個維度的公司司目標客戶滿意核心能力內部管理財務結果企業(yè)經營的內部部和外部目標1、內部目標基于成本與費用用：總成本費用用、成本指標、、費率基于收入：總收收入、銷售價格格基于利潤：利潤潤、銷售利潤率率基于效率：開發(fā)發(fā)周期、銷售及及回款速度、資資金周轉率基于股東價值：：資本利潤率2、外部目標基于市場競爭：：市場定位、市市場占有率基于客戶滿意：：客戶滿意度第二講如何構構建房地產項目目全面預算管理理體系4、設置全面預算管理理的預算目標全面預算管理目標標的設置宗旨預算目標的確定過過程預算目標包含的要要素分析全面預算管理目標標的設置宗旨符合公司的發(fā)展階階段與經營環(huán)境體現(xiàn)和實現(xiàn)公司管管理的計劃性支持公司經營目標標管理為公司各級經營管管理者提供財務管管理工具配合公司進行考核核與薪酬支付第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系預算目標的確定過過程戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略目目標（3—5年）第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系經營目標經營計劃考核指標基于戰(zhàn)略的預算目目標是年度預算的的起點預算目標非財務指標財務指標預算目標包含的要要素分析體現(xiàn)核心預算內容容管理經營目標中的內部部指標為主四類屬性的指標結結合財務指標為主量化指標為主動態(tài)指標與靜態(tài)指指標結合第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系預算目標包含的要要素分析體現(xiàn)核心預算內容容管理經營目標中的內部部指標為主四類屬性的指標結結合財務指標為主量化指標為主動態(tài)指標與靜態(tài)指指標結合第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系5、鎖定企業(yè)經營的的核心財務指標（1）主要財務指標的的分類與計算（2）指標數(shù)據(jù)的對比比分析（1）主要財務指標的分分類與計算償債能力分析：短短期、長期營運能力分析：人人力資源、生產資資料盈利能力分析：企企業(yè)盈利、社會貢貢獻發(fā)展能力分析：第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系房地產項目全面預預算管理的組織方方式（1）全面預算管理的的組織機構（2）房地產企業(yè)的管管控模式全面預算管理的組組織機構基本的層級（三級級）：領導機構、、統(tǒng)籌機構、實施施機構全面預算的決策組織-----決策、領導、監(jiān)督督全面預算的管理組織-----計劃、組織、協(xié)調調全面預算的執(zhí)行組織-----編制、執(zhí)行、反饋饋第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系預算管理領導機構構的職責---審議通過預算目標標、預算政策和程程序---審定、下達正式預預算---根據(jù)需要審批調整整或修改的預算---制定相應的預算控控制措施和激勵制制度---仲裁有關預算沖突突第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系全面預算管理的統(tǒng)統(tǒng)籌機構職責---起草、審議有關制制度與標準，下發(fā)發(fā)后培訓---組織、協(xié)調各部門門完成相應計劃于于目標的編制，有有關輔導和預審---跟蹤預算執(zhí)行，負負責落實各業(yè)務信信息反饋與指標的的統(tǒng)計---處理例外事件第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系全面預算管理的執(zhí)執(zhí)行機構職責---制度分管領域的經經營計劃、業(yè)務計計劃和目標---學習掌握公司全面面預算管理制度和和應用工具---安裝全面預算管理理編制計劃完成預預算表的編制并交交財務（統(tǒng)籌機構構）審核---同上級領導審核確確認有關預算目標標---依據(jù)有關管理制度度在業(yè)務活動之執(zhí)執(zhí)行預算標準---預算執(zhí)行中本業(yè)務務的臺帳建立、數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計與信息反反饋第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系房地產企業(yè)的管控控模式幾種管控模式：非集團企業(yè)：單項項目開發(fā)單地區(qū)多項目開發(fā)發(fā)集團企業(yè)：多地域域集團化公司管理理第二講如何構建建房地產項目全面面預算管理體系第三講房地產項目目開發(fā)企業(yè)如何實實施

全面預算管管理房地產項目全面預預算管理的運行方方式預算的編制與審定定預算的執(zhí)行與控制制預算的差異分析與與調整預算的考核與評估估全面預算管理體系系建立中經常存在在的阻礙與克服房地產項目全面預預算管理的運行方方式PDCA過程：編制、執(zhí)行行、偏差分析、調調整---考核評估與管理完完善預算的編制與審定定1.編制的原則2.預算的編制過程3.預算編制的模版與與分工4.編制的時間和計劃劃5.預算成果評審與審審批1.預算編制的六項原原則原則一：目標一致致性原則原則二：全面性原原則原則三：適度性原原則原則四：分級預算算原則原則五：上下結合合原則原則六：不調整原原則2.預算的編制過程公司預算的編制實實行全員參與、上上下結合、分別編編制、分類匯總、、綜合平衡的方式式編制。四個主要工作步驟驟及預算報表編制制流程步驟一:下達目標步驟二:編制上報步驟三:審查平衡、審議批批準步驟四:下達執(zhí)行3.預算編制的模版與與分工?集團/公司制定各分公司司/項目統(tǒng)一的預算編編制模版（財務及及相關部門共同））?各公司/業(yè)務部門/項目分工：分別編編制各部門業(yè)務預預算、資金及資本本預算，由財務匯匯總?集團與分公司分工工：集團分解目標標、合并各分公司司報表，形成集團團及各分公司預算算成果集團公司的全面預預算的合并層級一級合并二級合并三級合并四級合并全集團集團職能部門分公司各職能部門項目公司項目1項目24.預算編制的時間和和計劃?年度預算：上年年年底?定期修訂：季度、、半年度?臨時調整：環(huán)境變變化，突發(fā)事件年度預算編制計劃劃示例任務起始時間完成時間責任部門備注1預算準備預算模板、指南修訂與發(fā)布預算編制培訓2目標下達公司、部門、下屬公司規(guī)劃公司預算目標確定預算目標分解至部門和下屬公司3預算編制各種計劃的確定各種預算的編制任務起始時間完成時間責任部門備注4匯報審批部門、下屬公司預算報批公司預算匯總合并、報批預算管理機構審核批準預算下達年度預算編制計劃劃示例5.預算的評審與審批批過程?部門自審、相互討討論簽署?財務審核(統(tǒng)籌部門)?修改、上會（必要要時）?決策層審批通過?正式下達執(zhí)行自我審核按級層上報審核對比修改再上報批準發(fā)布全面預算的執(zhí)行與與控制1.預算執(zhí)行與控制的的要點2.預算執(zhí)行中的責任任分解3.預算指標對業(yè)務的的控制4.實施動態(tài)管理1.全面預算執(zhí)行與控控制要點強調日常責任控制制業(yè)務活動與預算控控制的密切關聯(lián)堅持動態(tài)管理，建建立報告體系2.預算執(zhí)行中的責任任分解業(yè)務部門的責任財務部門管理部門/機構3.預算指標對業(yè)務的的控制業(yè)務發(fā)生的控制：從項目開發(fā)到具體體日常工作，避免免對工期、成本、、費用、收入與開開支的不利影響；；按預算控制費用審審批，權限的管理理，超支預警按資金計劃調配及及款項支付業(yè)務操作層：各業(yè)業(yè)務部門生產經營計劃戰(zhàn)略規(guī)劃考核指標貨幣化表現(xiàn)決策層、管理層財務行政人力部門門業(yè)務活動與預算控控制4.實施動態(tài)管理?日常動態(tài)檢查?月度分析析考核?中期檢查查預測?適時合理理調整?分階段考考核?年度考評評總結全面預算算的差異異分析與與調整1.預算分析析的內容容2.預算調整整的原則則3.預算調整整的條件件4.預算調整整的過程程1.預算分析析的內容容?上期改進進建議執(zhí)執(zhí)行情況況跟蹤?關鍵指標標的完成成情況?影響指標標完成情情況的內內外部因因素分析析?分析差異異的改進進建議及及相應對對策?根據(jù)變動動預測其其趨勢及及規(guī)律?與標竿企企業(yè)的對對比分析析2.預算調整整的原則則?不隨意調調整原則則?內部挖潛潛原則?積極調整整原則?綜合調整整原則（（如：銷銷售收入入與營銷銷費）3.預算調整整的條件件?企業(yè)改制制、重組組、合并并、購并并等情況況發(fā)生。。?公司調整整發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，重重新制定定經營計計劃。?客觀環(huán)境境發(fā)生重重大變化化，需調調整有關關預算指指標。?公司內部部條件發(fā)發(fā)生重大大變化。。?發(fā)生不可可抗力的的事件。。?預算管理理委員會會認為必必須調整整的其他他事項。。例：項目目開發(fā)中中常遇預預算外重重大調整整工程支出出類預算算外調整整費用類支支出預算算外調整整4.預算調調整的的過程程?領導層層提出出：按按照預預算編編制的的過程程，即即提出出目標標－－－編制制報表表－－－統(tǒng)籌籌平衡衡－－－審批批下達達?執(zhí)行層層提出出：編編制報報表－－－統(tǒng)統(tǒng)籌平平衡－－－審審批下下達企業(yè)預預算目目標的的調整整－PDCA戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃經營計計劃預算目目標實際完完成情況況預算編編制PLAN做出調調整ADJUST跟蹤對對比CHECK預算執(zhí)執(zhí)行DO全面預預算的的考核核與評評估1、全面面預算算工作作評估估2、全面面預算算目標標考評評3、全面面預算算與績績效考考核1、全面面預算算工作作評估估預算工工作評評估表表評估內容權重（％）預算編制的準確性40預算編制的及時性和規(guī)范性20預算工作的組織周密性10預算執(zhí)行流程的規(guī)范性10預算調整流程的遵循性4預算分析的及時性、全面性、系統(tǒng)性、透徹性和集成性12預算考核的嚴肅性42、全面面預算算目標標考評評全面預預算的的考核核指標標?不同的的部門門和下下屬公公司確確定不不同的的考核核指標標預算及及考核核責任任的界界定----按不同同考核核責任任將各各級組組織劃劃分為為責任任中心心利潤中中心收入中中心費用中中心成本中中心各責任任中心心的預預算及及考核核指標標（按責責任預預算體體系的的分類類）單位重點預算目標利潤中心ROE（凈資產利潤率）；EBIT（息稅前總利潤）；凈資產增長率資產現(xiàn)金回