上海養(yǎng)老地產(chǎn)可比案例

上海養(yǎng)老地產(chǎn)可比案例第1頁(yè)/共24頁(yè)

Part.1養(yǎng)老地產(chǎn)模式介紹養(yǎng)老地產(chǎn)可比案例小結(jié)與借鑒第2頁(yè)/共24頁(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)常規(guī)模式

目前上海養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目基本可概括為兩種模式——CCRC模式及養(yǎng)生度假模式泰康家園·申園保集·富椿佘山所在地區(qū)上海松江佘山鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商泰康人壽所屬行業(yè)服務(wù)業(yè)入住時(shí)間2016年建筑面積22萬(wàn)平方米租售模式會(huì)員卡/保險(xiǎn)+年費(fèi)所在地區(qū)上海松江佘山鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商保集集團(tuán)所屬行業(yè)房地產(chǎn)入住時(shí)間2018年建筑面積7.5萬(wàn)平方米租售模式全部銷(xiāo)售上海親和源所在地區(qū)上海浦東康橋鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商親和源股份所屬行業(yè)服務(wù)業(yè)入住時(shí)間2008年建筑面積10萬(wàn)平方米租售模式會(huì)員卡+年費(fèi)CCRC模式養(yǎng)生度假模式第3頁(yè)/共24頁(yè)CCRC模式簡(jiǎn)介

CCRC發(fā)源于美國(guó)，全稱(chēng)ContinuingCareRetirementCommunity，即持續(xù)照料退休社區(qū)

定義全稱(chēng)ContinuingCareRetirementCommunity，即持續(xù)照料退休社區(qū)為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住形成發(fā)展CCRC起源于美國(guó)教會(huì)創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史隨著消費(fèi)者意識(shí)不斷增強(qiáng)，美國(guó)CCRC房產(chǎn)供應(yīng)已開(kāi)始超過(guò)需求，全國(guó)共有超過(guò)2100個(gè)CCRC2013年開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)，目前尚處于起步階段，距離成熟還需要時(shí)間服務(wù)人群自理型老人：在社區(qū)中有獨(dú)立的住所并且生活能夠自理的居住者介助型老人：部分日常生活需要他人幫助照料的居住者介護(hù)型老人：居住者生活完全不能自理，需要他人的照料社區(qū)特點(diǎn)設(shè)計(jì)特點(diǎn)：充分運(yùn)用自然景觀，營(yíng)造田園生活；采用無(wú)障礙和安全設(shè)施，提供便利模式特點(diǎn)：集居家養(yǎng)老、社區(qū)照護(hù)和機(jī)構(gòu)服務(wù)于一體服務(wù)特點(diǎn)：擁有餐廳、超市、會(huì)所、老年大學(xué)、醫(yī)療中心等生活配套運(yùn)作模式結(jié)合了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、醫(yī)療服務(wù)、老年大學(xué)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等經(jīng)營(yíng)理念于一體一般入住費(fèi)用由入門(mén)費(fèi)、月租金、服務(wù)費(fèi)組成，餐費(fèi)依據(jù)膳食情況決定在中國(guó)可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、管理方或保險(xiǎn)公司結(jié)合運(yùn)營(yíng)CCRC針對(duì)不同情況的老年人提供與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)，并可以根據(jù)變化相應(yīng)調(diào)整，滿(mǎn)足于老年人對(duì)于生理和心理上雙方面的需求。第4頁(yè)/共24頁(yè)

Part.2養(yǎng)老地產(chǎn)模式介紹養(yǎng)老地產(chǎn)可比案例小結(jié)與借鑒第5頁(yè)/共24頁(yè)CaseStudy.1上海親和源第6頁(yè)/共24頁(yè)上海親和源——項(xiàng)目概況

上海親和源項(xiàng)目位于浦東新區(qū)，是中國(guó)第一個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)地理位置上海市浦東新區(qū)秀沿路土地性質(zhì)工業(yè)用地每畝地價(jià)50萬(wàn)元/畝興建時(shí)間2004年開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年占地面積83,680㎡建筑面積100,000㎡配套設(shè)施面積30,000㎡總投資6億總套數(shù)838套開(kāi)發(fā)商親和源股份有限公司（前身為上海新建橋企業(yè)集團(tuán)）運(yùn)營(yíng)狀況整個(gè)社區(qū)可接納的入住總量為1,600位左右，目前入住率約為95%入園條件男性滿(mǎn)60歲，女性滿(mǎn)55歲專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)覆蓋社區(qū)的智能安全監(jiān)控設(shè)施項(xiàng)目?jī)?nèi)周邊配套數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上公開(kāi)數(shù)據(jù)第7頁(yè)/共24頁(yè)上海親和源——項(xiàng)目配套

擁有公共配套服務(wù)場(chǎng)地面積30,000㎡，商業(yè)配套占總面積27%親和源大學(xué)健身會(huì)所餐飲物業(yè)配套醫(yī)院商業(yè)街醫(yī)院：由業(yè)主出資建設(shè)與曙光醫(yī)院合作，醫(yī)院收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)特殊病例直接輸往市區(qū)曙光醫(yī)院治療。

美國(guó)艾瑪客公司：提供包括環(huán)境保潔,病人運(yùn)送,保安,設(shè)備運(yùn)行與維護(hù),洗衣及用品發(fā)放,綠地維護(hù),配餐等在內(nèi)的綜合服務(wù)世界最大餐飲服務(wù)與綜合后勤管理公司索迪斯合作：索迪斯集團(tuán)作為首家國(guó)際化餐飲綜合服務(wù)公司于1995年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。索迪斯餐廳建筑面積：2574㎡會(huì)所面積：8000㎡，與知名健身康體會(huì)所合作，提供商為香港美格菲集團(tuán)。

上海老年大學(xué)與親和源聯(lián)合辦校成立親和源分校，由老年大學(xué)提供教材教學(xué)計(jì)劃師資力量。親和源提供場(chǎng)地、設(shè)備等硬件設(shè)施，承擔(dān)教學(xué)組織財(cái)務(wù)等事務(wù)。商業(yè)街面積:1,450平方米第8頁(yè)/共24頁(yè)上海親和源——合作模式

親和源僅提供硬件開(kāi)發(fā)，而具體的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)則引入第三方機(jī)構(gòu)服務(wù)提供商合作模式餐飲美國(guó)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)老人社區(qū)的艾瑪客公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，后勤服務(wù)提供后勤服務(wù)世界最大餐飲服務(wù)與綜合后勤管理公司索迪斯親和源出資建設(shè)，利潤(rùn)分成健身會(huì)所知名健身康體會(huì)所提供商香港美格菲親和源出資建設(shè)，利潤(rùn)分成老年大學(xué)上海老年大學(xué)親和源出資建設(shè)，利潤(rùn)分成醫(yī)院曙光醫(yī)院業(yè)主注資建設(shè)，醫(yī)院收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理供應(yīng)商開(kāi)發(fā)商為主體，打造戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同管理。打造服務(wù)平臺(tái)，在餐飲、健身等方面開(kāi)發(fā)商只提供硬件設(shè)施，具體運(yùn)營(yíng)和服務(wù)交給國(guó)際一流的第三方公司。第9頁(yè)/共24頁(yè)上海親和源——銷(xiāo)售模式

以出售使用權(quán)為主，主要分為A、B會(huì)員卡，持有會(huì)員基本是一半一半卡種年限房型（面積）會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A卡永久性，可轉(zhuǎn)讓?zhuān)衫^承（銷(xiāo)售使用權(quán)）大套（108㎡）75萬(wàn)6.98萬(wàn)/年中套（70㎡）3.98萬(wàn)/年小套（58㎡）2.98萬(wàn)/年B卡終身，相當(dāng)于躉交15年租金，未住滿(mǎn)15年，按實(shí)際居住時(shí)間減扣費(fèi)用，退還其余卡費(fèi)大套（108㎡）88萬(wàn)2.38萬(wàn)/年中套（70㎡）55萬(wàn)小套（58㎡）45萬(wàn)C卡50年產(chǎn)權(quán)大/中/小套：2萬(wàn)/㎡2.38萬(wàn)卡種年限房型（面積）會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A卡永久性，可轉(zhuǎn)讓?zhuān)衫^承（銷(xiāo)售使用權(quán)）大套（108㎡）118萬(wàn)7.38萬(wàn)/年中套（70㎡）3.98萬(wàn)/年小套（58㎡）2.98萬(wàn)/年B卡終身，相當(dāng)于躉交15年租金，未住滿(mǎn)15年，按實(shí)際居住時(shí)間減扣費(fèi)用，退還其余卡費(fèi)大套（108㎡）88萬(wàn)4.2萬(wàn)/年中套（70㎡）60萬(wàn)小套（58㎡）45萬(wàn)親和源以會(huì)員制模式為載體，通過(guò)會(huì)員制的運(yùn)營(yíng)構(gòu)建了俱樂(lè)部式的服務(wù)模式。第一是使用權(quán)讓渡的模式。這一模式是將老年公寓的使用權(quán)通過(guò)會(huì)員制的安排讓渡給老年人，而產(chǎn)權(quán)保存在親和源的開(kāi)發(fā)者手中。這一模式的設(shè)計(jì)可以保障社區(qū)管理的有效與有序性，提升服務(wù)的質(zhì)量與水平。第二是產(chǎn)權(quán)讓渡的模式。通過(guò)公寓產(chǎn)權(quán)的出讓來(lái)滿(mǎn)足傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)思想，滿(mǎn)足老年人的消費(fèi)習(xí)慣，同時(shí)老人仍然通過(guò)會(huì)員制的安排享受到親和源系統(tǒng)的服務(wù)。但是由于土地性質(zhì)的問(wèn)題，老人無(wú)法獲得實(shí)際產(chǎn)權(quán)，所以這種變相的房屋買(mǎi)賣(mài)行為難以獲得法律的保障，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。銷(xiāo)售初期2014年3月之后注：銷(xiāo)售初期，親和源推出具有產(chǎn)權(quán)的C卡，拿出一棟樓進(jìn)行銷(xiāo)售，定價(jià)參考周邊的均價(jià)2萬(wàn)元左右數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上公開(kāi)數(shù)據(jù)，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研第10頁(yè)/共24頁(yè)CaseStudy.2泰康家園·申園第11頁(yè)/共24頁(yè)泰康家園·申園——項(xiàng)目概況

泰康申園地處佘山板塊，是長(zhǎng)三角地區(qū)首個(gè)由保險(xiǎn)公司投資建設(shè)的連鎖養(yǎng)老社區(qū)地理位置上海市松江新城占地面積91,000㎡建筑面積222,000㎡綠化率35%總戶(hù)數(shù)總共約2,400，一期1,060運(yùn)營(yíng)狀況一期已開(kāi)280戶(hù)，入住率約90%建設(shè)周期2012年12月27日取地、2014年4月3日上海展示館揭幕、2016年7月開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)（一期）功能服務(wù)擬建社區(qū)服務(wù)設(shè)施：會(huì)所、醫(yī)院、幼兒園、社區(qū)商業(yè)；居住服務(wù)區(qū)分為獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專(zhuān)業(yè)護(hù)理等不同功能的居住單元開(kāi)發(fā)商泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)美國(guó)ABHOW入園條件男性滿(mǎn)60歲，女性滿(mǎn)55歲泰康上海養(yǎng)老社區(qū)按照居民年齡和身體狀況劃分為獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專(zhuān)業(yè)護(hù)理、記憶障礙等不同功能的居住單元。一期二期數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上公開(kāi)數(shù)據(jù)，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研第12頁(yè)/共24頁(yè)泰康家園·申園——基本配套及會(huì)員服務(wù)

申園主要由泰康集團(tuán)自主運(yùn)營(yíng)；內(nèi)部配套完善，為老年人提供便捷與人性化服務(wù)二級(jí)甲等康復(fù)醫(yī)院（2017年8月起可用醫(yī)保）食堂影院老年大學(xué)老人活動(dòng)中心理財(cái)中心（依托泰康專(zhuān)業(yè)理財(cái)師，為老人提供低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健的理財(cái)服務(wù)）泳池健身房SPA館基本配套提供一日三餐的營(yíng)養(yǎng)套餐供餐服務(wù)提供滿(mǎn)足日常使用的生活用電，24小時(shí)熱水供應(yīng)新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)及每年5個(gè)月的地暖服務(wù)社區(qū)24小時(shí)安保服務(wù)，提供緊急呼救，無(wú)線定位，生命感應(yīng)安全提供公共設(shè)施維護(hù)及室內(nèi)家用設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)檢修服務(wù)每周一次入戶(hù)保潔，定期換洗床單被套窗簾等提供免費(fèi)班車(chē)、代購(gòu)代辦、就醫(yī)陪同等服務(wù)提供每年一次的大型體檢提供常規(guī)身體檢測(cè)和心理疏導(dǎo)服務(wù)提供個(gè)人化飲食、活動(dòng)、康復(fù)、健康管理服務(wù)，建立專(zhuān)屬檔案提供公共的會(huì)所、游泳池、健身房、小劇場(chǎng)等服務(wù)提供老年大學(xué)課程以及免費(fèi)養(yǎng)生健康講座組織社區(qū)康樂(lè)活動(dòng)已經(jīng)近郊旅游等園區(qū)wifi覆蓋，免費(fèi)上網(wǎng)會(huì)員服務(wù)第13頁(yè)/共24頁(yè)泰康家園·申園——銷(xiāo)售前準(zhǔn)備

2014年4月3日，泰康之家·申園的養(yǎng)老生活體驗(yàn)館揭幕，為其后續(xù)銷(xiāo)售打下基礎(chǔ)

生活體驗(yàn)館主要有以下功能區(qū)：

1、樣板房2、醫(yī)療體驗(yàn)區(qū)3、康復(fù)理療區(qū)4、棋牌活動(dòng)室5、老年大學(xué)6、高端理財(cái)室7、專(zhuān)業(yè)護(hù)理區(qū)8、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)泰康之家申園在銷(xiāo)售前耗資3,000萬(wàn)打造了生活體驗(yàn)館。第14頁(yè)/共24頁(yè)泰康家園·申園——銷(xiāo)售模式

分為出售會(huì)員卡和銷(xiāo)售保險(xiǎn)兩種模式，但大多老人選擇會(huì)員卡模式若要即刻入住，需一次性購(gòu)買(mǎi)總值200萬(wàn)元保險(xiǎn)產(chǎn)品，直系親屬可入住，但月費(fèi)高于會(huì)員卡模式，需按上述標(biāo)準(zhǔn)+3,000元左右繳納?；蚍质曩?gòu)買(mǎi)（每年20萬(wàn)元）保險(xiǎn)，滿(mǎn)200萬(wàn)額度即可入住，直系親屬可入住，但月費(fèi)高于會(huì)員卡模式，需按上述標(biāo)準(zhǔn)+3,000元左右繳納戶(hù)型入門(mén)費(fèi)/戶(hù)（萬(wàn)元）（銷(xiāo)售初期）入門(mén)費(fèi)/戶(hù)（萬(wàn)元）（當(dāng)前）一人費(fèi)用（元/月）雙人費(fèi)用（元/月）一室45m220（押金）+55（會(huì)員卡）20（押金）+100（會(huì)員卡）6,80010,800一室60m220（押金）+85（會(huì)員卡）20（押金）+150（會(huì)員卡）8,35012,650一室80m220（押金）+110（會(huì)員卡）20（押金）+200（會(huì)員卡）9,90014,500兩室120m220（押金）+230（會(huì)員卡）20（押金）+300（會(huì)員卡）14,20019,100銷(xiāo)售模式一：會(huì)員卡注：1、其他特約服務(wù)及慢病管理等均按需收費(fèi)；2、會(huì)籍不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)伦鈶?hù)均需重新登記入住；3、押金和會(huì)員費(fèi)可在3年后全款退還，押金包括突發(fā)治療保證金的功能。銷(xiāo)售模式二：購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研第15頁(yè)/共24頁(yè)CaseStudy.3保集·富椿佘山第16頁(yè)/共24頁(yè)保集·富椿佘山——項(xiàng)目概況

項(xiàng)目為養(yǎng)生度假結(jié)合養(yǎng)老概念，區(qū)別于一般的CCRC模式，僅含有初級(jí)醫(yī)療配套等地理位置上海市松江區(qū)佘山鎮(zhèn)土地性質(zhì)工業(yè)（30年）開(kāi)盤(pán)時(shí)間2017年5月交房時(shí)間2018年占地面積150,000㎡建筑面積75,000㎡容積率0.5建筑限高10米綠化率45%總戶(hù)數(shù)其中一期逾400戶(hù)，二期未定主力戶(hù)型單層別墅95㎡；公寓66㎡一房，86㎡兩房停車(chē)位384個(gè)開(kāi)發(fā)商保集集團(tuán)項(xiàng)目位于佘山豪宅區(qū)域，憑借豐富的景觀資源，與周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)和五星級(jí)酒店比鄰，是保集為高端人群打造的度假休閑第二居所或退休后的養(yǎng)生第一居所。區(qū)別于一般的CCRC模式，僅含有初級(jí)的醫(yī)療配套、簡(jiǎn)易的娛樂(lè)設(shè)施和餐飲場(chǎng)所，屬于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。第17頁(yè)/共24頁(yè)保集·富椿佘山——銷(xiāo)售模式

項(xiàng)目以住宅方式進(jìn)行銷(xiāo)售，但僅有使用權(quán)；并按月繳納一定的費(fèi)用獲得基本物業(yè)服務(wù)

銷(xiāo)售模式——保集富椿佘山項(xiàng)目由于土地性質(zhì)為工業(yè)用地，所以無(wú)房產(chǎn)證，只有使用權(quán)，與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，需一次性付款，不限購(gòu)不限貸。銷(xiāo)售報(bào)價(jià)：別墅480萬(wàn)/套

公寓180-200萬(wàn)/套去化情況：4月推出18套別墅，去化約90%

推出24套公寓，去化約60%，去化情況一般服務(wù)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)）：公寓2,000元/月；別墅3,000元/月由于容積率和限高的原因，同時(shí)為了保證居住的舒適度等，項(xiàng)目打造了95㎡的別墅產(chǎn)品（單層）和66㎡、86㎡的公寓產(chǎn)品（共三層），并部分附贈(zèng)花園和露臺(tái)。第18頁(yè)/共24頁(yè)

Part.3養(yǎng)老地產(chǎn)模式介紹養(yǎng)老地產(chǎn)可比案例小結(jié)與借鑒第19頁(yè)/共24頁(yè)可比案例適老化設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目可對(duì)以上適老化要點(diǎn)進(jìn)行選擇性配置電梯、主過(guò)道加寬易行入戶(hù)門(mén)加寬無(wú)高差淋浴房玄關(guān)收納多臺(tái)面設(shè)計(jì)防滑地磚地面無(wú)高差主臥床頭柜增大加高插座高度人性化設(shè)計(jì)升降晾衣架安全扶手淋浴房坐浴設(shè)計(jì)臥室朝南平開(kāi)窗把手降低高度分床設(shè)計(jì)門(mén)板防撞條中