物業(yè)管理條例釋義

《物業(yè)管理條例釋義》原則、管理體制等作了規(guī)定。作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī),《條例》第一條開宗明義,將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速,涉及面甚廣,但在實際生活中,對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個統(tǒng)圍?！稐l例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。在知識經(jīng)濟時代,創(chuàng)新和科技進步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高,也需借助新技術(shù)、新方法,也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提升物業(yè)管理服務(wù)水平。為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門。體現(xiàn)的精神。第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。[釋義]本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。改革開放以來,深圳、青島、大連等地對住宅區(qū)和其他物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理,取得了較好的效果。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化,房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化,越來越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過程中,物業(yè)管理這一新興目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達到50%,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過90%,全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家,從業(yè)人員超過230萬。隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實踐中也出現(xiàn)了一系列問題:一是業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確,物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確,出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行服務(wù)的關(guān)系不清楚的問題;三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益,甚至損害了業(yè)主的公共利益;四是物業(yè)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。對于這些問題應(yīng)該說與我國有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場,針對物業(yè)管理進行專門立法的呼聲逐年高漲,每年都有建議加強物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。近幾年來,國務(wù)院及其有關(guān)部門制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如《國務(wù)院關(guān)于進一業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》(財政部財基宇[1998]7號)、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(建設(shè)部建住房[1999]261號)、《物業(yè)管理委托合同示范文本》(建設(shè)部、國家工商行政管理局建房[1997]263)、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》(建設(shè)部建住房[1999]246號)等。與此同時,各地在物業(yè)管理立法方面也進行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南、陜西等20規(guī)范性文件對于指1999年4月,建設(shè)部成立《條例》起草小組,通過收集國內(nèi)外有關(guān)資料,開展立法調(diào)研,召開專家論證會和征求地方和相關(guān)部門的意見,認真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應(yīng)當解決的主要問題,于2001年3上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間,國務(wù)院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況臺,使物業(yè)管理活動有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上,國務(wù)院法制辦與建設(shè)部對《條案)?？梢哉f,《條例》反映了社會法制意識的日益增強,凝聚了人民群眾的智慧和熱情?！稐l例》的立法目的,可以從三方面理解:首先,條例旨在為物業(yè)管理活動建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于,物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時,需要有一個協(xié)調(diào)機構(gòu)和協(xié)調(diào)機制,需要有指導(dǎo)各方行為的準則。物業(yè)管理活動涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、、會議形式、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的職責(zé)、組成,業(yè)主公約的內(nèi)容效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居委物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、公用單位、事其次,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動,來維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。物業(yè)管理,實質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。對物要求建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益(第二十二條);規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓(第二十七條);強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的,應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任(第五十八條、第六十條、第六十一條、第條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責(zé)任(第四十二條);強調(diào)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主預(yù)期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)等。第三,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動和維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會效益和經(jīng)濟效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進與發(fā)展,對于改善居住質(zhì)量、維護住區(qū)的安定、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。第二條本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定。例》的調(diào)整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。對《條例》所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:第一,物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司進行管理;其三是業(yè)主選就業(yè)主自行管理而言,作為建筑物的所有權(quán)人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權(quán)。對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn),對此,《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民。必須說明的是,業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來進行管理自己的物業(yè)。換言之,是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的,則應(yīng)當按照《條例》的規(guī)定來進行。第二,物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)為標的所進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場行為,也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權(quán)利義務(wù)直接來自于合同?？梢哉f,沒有了物業(yè)服務(wù)合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用,雙方是平等的民事法律關(guān)系。第三,物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行維修養(yǎng)護、管理,對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面:一是對房屋及配套的設(shè)施的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務(wù)。除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的服務(wù)項目(第四十四條);也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費用(第四十五條)。例》的調(diào)整范圍方面,除了需準確理解物業(yè)管理的定義外,還需明確以下幾點:一是,《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè)(住宅物業(yè))的物業(yè)管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,沒有專門的法律規(guī)定,實踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例》制定過程中,有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應(yīng)當分別立法,而《條例》設(shè)宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別,但在法律制度方面,兩者并無明顯不同,無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務(wù)合業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒有這一要求(第二十四條);同時《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當建立專項維修資金制度,而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。理活動,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。在《條例》起草過程中,曾幾易名稱。就其原因,除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業(yè)管理在我國尚處于起步當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時,并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益?！稐l例》最終采納了第二種意見。關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點需要說明。在《條例》制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個爭議較大的問題,現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱作物業(yè)管理條例不能體現(xiàn)出企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務(wù)管理條例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理也相應(yīng)的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。主張物業(yè)管理條例的意見則認為:1.物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。2.物業(yè)管理&包含對物業(yè)及共用設(shè)施、公共環(huán)境的維護、管理及提供的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理這一名稱比較準確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。3.經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理這一名稱。4.物業(yè)管理這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有100多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTYMANAGEENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動我國物業(yè)管理的國際化進程。這兩種意見雖然表現(xiàn)為對條例名稱的爭議,實質(zhì)上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認識。可以說,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無原則分歧。實質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)例》的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務(wù)這一基本精神。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)(第六條);將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同(第三十五條)等。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。[釋義]本條是關(guān)于業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定,是倡導(dǎo)性條款。民事法律活動。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個平等的民事服務(wù),完全是一個市場行為市場競爭機制的最大優(yōu)點在于,可以最大限度優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場競爭機制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會。主的合法權(quán)益往往難以得到保護。二是實踐證明,通過物業(yè)管理招標投標結(jié)果。有范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標投標方式來選擇物業(yè)。第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。理與創(chuàng)新和科技進步關(guān)系的規(guī)定,是倡導(dǎo)性條款。來提高自己的管理服務(wù)水平,增強競爭能力。在物業(yè)管理實踐中,物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與和社會效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了"無人化管理"模式,得到了業(yè)主和社會的廣泛認高管理服務(wù)水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。技進步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。至于如何鼓勵,《條例》第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。[釋義]本條是關(guān)于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。定理主管機構(gòu)及其職責(zé)。國家一級的物業(yè)管理主管機構(gòu)是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門,管理職責(zé)是負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。十→條),配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(第四十三條),會同國務(wù)院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法(第五十四條),對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處(第管部門門制定物業(yè)服務(wù)收費辦法;第四十三條規(guī)定"縣級以上政府價格主管部門"會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督;第四十六條規(guī)定"有關(guān)行政主管部門"在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報告后,應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理;第五十二條規(guī)定"公用事業(yè)單位"應(yīng)當依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任;第五公安、第二章業(yè)主及業(yè)主大會主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效機制做了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;{七}監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);修資金)的管理和使用;{十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。{釋義]本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利。同一個主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實上就擁有了物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議.臨時地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議過參加業(yè)主大會會議,在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議確定辦法,對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票,作選舉權(quán)大會決定的事項,并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作或者履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔案材料;有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權(quán)要求物備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權(quán)利;有為維護業(yè)主合法權(quán)益進行投訴第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維妒等方面的規(guī)章制度;(三)執(zhí)行(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則成用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等事項,事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。為了(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定事交納專項維修資金第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。條件,業(yè)主應(yīng)承擔(dān)繳納專項維修資金的義務(wù)。實際生活中,有的物業(yè)管理區(qū)金導(dǎo)致了物業(yè)的加速老化和毀損,使物業(yè)貶值,并危及到廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全,(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用服依法要業(yè)管理企業(yè)告知的義務(wù);有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務(wù);有維護物業(yè)的使用安全和美觀的義務(wù);有遵守物[釋義]本條是對業(yè)主大會的組成與宗營的規(guī)定。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空體業(yè)主組成。《條例》申業(yè)主大會制度的建立,吸收了德國、日本等國家成員。組成的。業(yè)主大會成立后,業(yè)主將主要通過業(yè)主大會這一機制實現(xiàn)對全體業(yè)主共同利益事項的決定和管理。業(yè)主大會不僅僅要通過開會對有關(guān)物業(yè)的共同事項作出決定,更重要的是應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法,這是業(yè)主大會成立的宗旨所在。業(yè)主通過一定程序成立業(yè)主大會,其目的就是要通過它代表自己行使管理共同物業(yè)的權(quán)限定在其所屬的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以防止業(yè)主大會從事于保障全體業(yè)主的合法權(quán)益。轄市制定。零星插獨實行物業(yè)管理,不是侵占相鄰物業(yè)業(yè)主的利益,小區(qū)、有的按照建筑物的規(guī)模大小等來由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。[釋義]本條是對業(yè)主大會如何成立和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)確定方式的規(guī)定。第一款是對業(yè)主成立業(yè)主大會的規(guī)定。對此款應(yīng)從以下幾個方面來理解:1.業(yè)主大會成立的主體是業(yè)主。我國有些地方對于業(yè)主大會的成立都規(guī)定在物業(yè)銷售面積(或者入住率)達到一定比例或市居住物體業(yè)主利益的性質(zhì),理應(yīng)由業(yè)主自主組建的基本原則,容易造以自作出決定,沒有必要成立業(yè)主大會?！稐l例》允許業(yè)主根據(jù)自身的實際情況,決定是否3.業(yè)主大會的成立應(yīng)當接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。由于業(yè)主大會的成立關(guān)系到廣大業(yè)現(xiàn)在業(yè)主向政府房地產(chǎn)行政主管部門咨詢召開業(yè)主大會的法規(guī)政策、報告業(yè)主大會的籌備情況、邀請政府房地產(chǎn)行政主管部門參加首次業(yè)主大會會議等方面,政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對業(yè)主大會的成立予以指導(dǎo)幫助。,因此,注意的是,這里只規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定方式。至于業(yè)主在首次會議召開以后的業(yè)主大會會議上的主權(quán)。,如按100平方米一票的方式。根據(jù)住宅套數(shù)確定投票權(quán)數(shù),優(yōu)點是對于同一類型的物業(yè)便于計算,區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的建筑面積差異很大的情況下,不利于占有物業(yè)份額大的業(yè)主意志的體現(xiàn)和保第十一條業(yè)主大會履行下列職責(zé):(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);議事規(guī)則(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主一些規(guī)域內(nèi)持有1/2以上參加。。[釋義]本條是對業(yè)主大會會議的召開形式和條件、業(yè)主大會作出決定的方式、決定的法律效力的規(guī)定。形式。召開業(yè)主大會一般采用召集全體業(yè)主開會集體討論的形式。但是,在業(yè)主人數(shù)。這時可以考慮其他的會議召開有利于業(yè)主行使參加業(yè)主大會會議的定。業(yè)主大會作出的決定要代表和維護全體業(yè)主的共同利益,如果參加業(yè)主大會事項方式。為了保障業(yè)主大會有關(guān)決定能夠真正地代表全體業(yè)主的整體利益,避免少數(shù)業(yè)主濫款對業(yè)主大會決定的通過作出了最低投票權(quán)數(shù)的限制。根據(jù)業(yè)主大會作出決定的事項性質(zhì)的不同,表現(xiàn)為兩種不同的作出決定的方式:2.特別多數(shù)決定方式,即業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。專項維修資力及于為定期會議和臨時會議。[釋義]本條是對業(yè)主大會會議制度的規(guī)定。召開定期會議和臨時會議的情況。本款并沒有硬性規(guī)定必須定期會議召開的時間與次數(shù),定召開,這樣更符合實際情況和符合業(yè)主意愿。召開業(yè)主大會臨時會議的條件,規(guī)定為經(jīng)臨時大會會議的組織者也由業(yè)主委員會承擔(dān)。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。[釋義]本條是對召開業(yè)主大會會議的會前通知、告知和會議記錄制度的規(guī)定。通知。理互協(xié)助的角度出發(fā),應(yīng)當建立兩者間必要的溝通機制。因此,全可能有兩個以上的居民委員會,只要是相第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),履行下列職責(zé):(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會性質(zhì)與職責(zé)的規(guī)定。主要職責(zé):業(yè)主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業(yè)(二)代表業(yè)主(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定,影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時,的規(guī)定進行處理。(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。[釋義]本條是對業(yè)主委員會備案制度、業(yè)主委員會委員、主任、副主任資格的規(guī)定。是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,就在業(yè)主大會議事規(guī)則,本款規(guī)定業(yè)主委員會成立后應(yīng)當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備難以起到登記的效果,其次,登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會的成立與運作大會會議選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。一般來說,業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合以下條件:有自己的本職工作,進行業(yè)主委員會的工作往往是在本職工作之外進行的,而家服務(wù)責(zé)。業(yè)主委樣可以第十七條業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當承擔(dān)的[釋義]本條是對業(yè)主公約的內(nèi)容和法律效力的規(guī)定。業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的,規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)叫業(yè)使項的。全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范,它一般以書面形式訂立。業(yè)主公約作為業(yè)主對允諾,作為業(yè)主自我管理的一種重要形式和手段,要求全體業(yè)主共同遵守。業(yè)主的一種有益的補充,是有效調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件，也是物業(yè)管理順利第一款規(guī)定了業(yè)主公約的主要內(nèi)容。業(yè)主公約一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容:業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑和共用設(shè)施使用的有關(guān)程;業(yè)主對自有物業(yè)進行裝飾裝修時應(yīng)當遵守的規(guī)則:等等。;對公共秩序、境3.業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)。如遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共共部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面喇叭;方式。會或者物業(yè)管理企業(yè)調(diào)解和處理等,業(yè)主不服調(diào)解和處理的,可過訴體業(yè)主。在這里,有如下幾點值得說明:者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理勢必要直接與物業(yè)使用物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中,物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè),對[釋義]本條是對業(yè)主大會議事規(guī)則主要內(nèi)容的規(guī)定。定。這些主要內(nèi)容有:1.業(yè)主大會的議事方式。包括業(yè)主大會會議是采用集體討論還是書面征求意見的形式。2.業(yè)主大會的表決程序。包括業(yè)主大會會議的基本議程。業(yè)主大會的表決形式等。3.業(yè)主投票權(quán)確定辦法。如何來確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。包括業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)、任期,正副主任的配置等。第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。定的要求。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行一定的職責(zé),但是其履行職責(zé)時必紹了業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使權(quán)利的范委員不符合任職資格的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員的決定;業(yè)主大會作出的挪用專項維修資金的決定:業(yè)主委員定,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主通告。第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,[釋義]本條明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會與公安機關(guān)、居民委員會之間的關(guān)系。作的專門機關(guān)。維護社會治安秩序,制止危害社會秩序的家公共權(quán)力機關(guān),體現(xiàn)了對公共秩序進行管理的國家意志,它在對物業(yè)管理區(qū)域。主進一步發(fā)展和物業(yè)管理的進一步推廣,隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)在某些方面雙方會的相關(guān)工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督的角度出發(fā),本款規(guī)定住宅會,并認真聽取居民委員會的建議。第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。[釋義]本條是關(guān)于簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定。常狀況下,業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)開展工作,物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情表業(yè)主業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下,只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理服務(wù),物理企業(yè)之間簽訂。這時的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。所以,前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著重要的作用,是物業(yè)從建設(shè)到管理順利銜接的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征:理企業(yè)之前的過渡時間內(nèi)。實踐中,物業(yè)的銷售、業(yè)主的者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽常情況下物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè),而前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的主體是建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)。這是因為首次業(yè)主大會尚未召開,業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定選聘物業(yè)管理企業(yè)，而此時已有實施物業(yè)管理的現(xiàn)實業(yè)管理企業(yè)能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)。業(yè)主權(quán)可查。的責(zé)任等事項依法作出約定。制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。律效力作出了規(guī)定。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公大會并不能立即成立。但基于物業(yè)的正常使用和已經(jīng)入住業(yè)主共同利益的考慮,卻有制定業(yè)主共,這種在業(yè)主大會制定業(yè)主公約之前存在的業(yè)主公約,稱為業(yè)主臨時公約。第一款規(guī)定了業(yè)主臨時公約的制定,包括以下幾個方面的內(nèi)容:定制定新的,已2.業(yè)主臨時公約制定的時間。本款規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。這是因為,一旦有業(yè)主人住,外,在實踐中,建設(shè)單位一般將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件,或者在物業(yè)買賣合同中時公約的條款,通過這種方式讓物業(yè)買受人作出遵守業(yè)主臨時公約的承諾,這在客觀上要求業(yè)主臨時公約應(yīng)當包含本條例第二章第17條正式業(yè)主公約同樣的內(nèi)容,即對約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。第二款規(guī)定了業(yè)主臨時公約內(nèi)容的限制。業(yè)主臨時公約由建設(shè)單位制定,但由于物業(yè)買受人在購房時與建設(shè)單位的實力對臨時公約的制定缺乏主動參與的機會。建設(shè)單位基于對自己有利的動機,往往試圖保持對物業(yè)一定的加入不公正的條款,從而損害物業(yè)買受人的利益。如規(guī)定長期(甚至終對物業(yè)的某些部分事有保留的權(quán)利,如利用建筑物的外墻面和樓頂做廣告盈利,保留的利益,本款對業(yè)主臨時公約的內(nèi)容進行了原則上的限制,規(guī)定建設(shè)單位制時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。務(wù)的規(guī)定。相關(guān)。但由于業(yè)主臨時公約的制定權(quán)在建設(shè)單位手中,建設(shè)單位有可能濫用單方制定業(yè)主臨時公約的權(quán)利。因此,對建設(shè)單。因此,買為了進一步強化和保護物業(yè)買受人的權(quán)益,本款規(guī)定,物業(yè)買受人應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約進行承諾。承諾是一個合同法上的概念,是相對于要約而言的,指受要約人做出的接受要約人發(fā)出的要約的意思表示。為了避免建設(shè)單位和物業(yè)買受人對是方式。實踐中,通常的做法是建設(shè)單位將業(yè)主臨時公約作要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款,讓物業(yè)買受人在物業(yè)買賣就意味著業(yè)主臨時公約得到物業(yè)買受人的接受和認可,從而為物業(yè)買受人遵守業(yè)的依據(jù)。第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物{釋義}本條是對前期物業(yè)管理實施招投標的規(guī)定。理間界限模糊,缺乏明確的交接驗收手續(xù),建設(shè)單位前期開發(fā)過程中遺留的大量問題往往被掩蓋下來,這理企業(yè)在承接物業(yè)項目后不能正確地處理前期建設(shè)和后期維修、養(yǎng)護的關(guān)系,大了物業(yè)管理的難度,容易引發(fā)糾紛。招投標制度的推行,打破了"誰開發(fā)、誰管理"的舊有管理模式,增加了前期物業(yè)管理的標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。強制性規(guī)定。管理項目的簽訂和廣大居民的公共利益密切相關(guān),選聘物業(yè)管理業(yè)所在地的業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。條是對建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同內(nèi)容要求的規(guī)定。業(yè)和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù),是物業(yè)管理法律關(guān)系確立的基本依據(jù)。但是,前期物業(yè)服務(wù)合同位和物業(yè)管理企業(yè)作為合同主體簽訂的,而前期物業(yè)服務(wù)的對象卻是業(yè)主,這就存在一個物業(yè)買受人在購買物業(yè)時企業(yè)不按照合同提供服務(wù),而是由于業(yè)主缺乏對物業(yè)服可以保證購房人對前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的知情權(quán),但顯然,將前期物業(yè)過程,業(yè)主沒有參與,那么,作為附件的前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定業(yè)主的義務(wù),屬于"合同為第三人設(shè)定義務(wù)",雙方容易對附件規(guī)定第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期務(wù)合同終止。[釋義]本條是對前期物業(yè)服務(wù)合同期限的規(guī)定。期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。與一般的服務(wù)性行為不同,物業(yè)管理服務(wù)具有長期性的特點。物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)過程中,要對物業(yè)進行添置設(shè)施設(shè)備等一些前期投入,這些前期投入作為企業(yè)的經(jīng)營成本,需理企業(yè)在承接物業(yè)之前,要進行成本測算和經(jīng)營風(fēng)險預(yù)測,前期物業(yè)服務(wù)合可以約定期限。訂的結(jié)束,只有在合同期內(nèi)這是由前期物業(yè)管理本身的過渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護做期限上的硬性要求,有違合同自由原則;二是3年期滿,前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止,但如果業(yè)主大會沒有成立,或者業(yè)主大第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得轉(zhuǎn)讓給他人。[釋義]本條是對物業(yè)共用部位、共用功能設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定。、共同使用的建筑物的部位、板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),共用的上下水管道、或?qū)５诙藯l物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。釋義]本條是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接驗收的規(guī)定。物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。以植的做法,要么不經(jīng)過物業(yè)承接驗收這道程序,要么做起來流于形管"不分的體制決定了物業(yè)管開發(fā),當開發(fā)項目存在問題時,處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位不可能進行正常方面意義:物業(yè)買受人享受物業(yè)管理消費的權(quán)益。有序發(fā)展,提高人民群眾居住水平和生活質(zhì)量,維護社會安定。而著手實施物業(yè)管理。物業(yè)的接管驗收是開展物業(yè)管理必不可少的重要環(huán)節(jié),是物業(yè)管理的基物業(yè)管理工作真正開始開展的首要環(huán)節(jié)。以是這種理想規(guī)植的做法,要么不經(jīng)過物業(yè)承接驗收這道程序,要么做起來流于形管"不分的體制決定了物業(yè)管開發(fā),當開發(fā)項目存在問題時,處于不平等位置的物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位不可能進行正常物業(yè)管理企業(yè)的合法利益得不到有效保護,物業(yè)管理企方面意義:物業(yè)買受人享受物業(yè)管理消費的權(quán)益。有序發(fā)展,提高人民群眾居住水平和生活質(zhì)量,維護社會安定。第三十條建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。房的規(guī)定。理區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理活動需要有一定的場所、空間等物質(zhì)條件才能進行,其中最重要的業(yè)主委員會活動用房等。事先預(yù)留,一般關(guān)于物業(yè)管理用房的配置方案在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)理法規(guī)都對建設(shè)單位提供必要的物業(yè)管理用房問題進行了規(guī)定,有的地方還制定了具的要求:1.物業(yè)管理用房應(yīng)該在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)。這樣才有利于物業(yè)管理企業(yè)實施管理。2.物業(yè)管理用房要有必要的面積。建設(shè)單位要提供必要面積的管理用房,避免面積數(shù)額不足而導(dǎo)致開展有關(guān)物業(yè)管理活動的第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。{釋義}本條是對建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任的規(guī)定。對物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標準和合同約定的質(zhì)量缺陷,予以保的責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,但前期物業(yè)管理一般處于建設(shè)單位的物明確建設(shè)單位對物業(yè)的保修責(zé)任,保修責(zé)任應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承年;燈具、電器開關(guān)6個月。其他部位的保修期限,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行延長上述保修期限。但是,根據(jù)該規(guī)定的第7條、第12條,用戶驗收商品住宅后自行添置、改動的設(shè)施、設(shè)備,由用戶自行承擔(dān)第四章物業(yè)管理服務(wù)合主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督;第四十四條對特約服務(wù)費用作了規(guī)條規(guī)定,七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的義出現(xiàn)的一些問題,如物業(yè)管理企業(yè)無法獨立承擔(dān)民事責(zé)任問題、物業(yè)服務(wù)亂收費問題、物業(yè)保安超越對性的作了具體規(guī)定。理解本章的各條規(guī)定,有利于理順物業(yè)管理當事人的相互第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定?！踞屃x】本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、地位和資質(zhì)的規(guī)定。規(guī)定。種以營利為目的經(jīng)濟組織。我國的物業(yè)管理起步較晚。在住房制度改革前,城市居民居民將已購公有住房到房地產(chǎn)市場出售換購新的住房。隨著住房制度改革的步步深法組建的物業(yè)管理公司;有的不具備法人資格,如房地如一業(yè)不具備獨立的法人資格,與其進行交易的相對人的合法權(quán)益難以得到有效保A這的物承接驗收。很多應(yīng)由開發(fā)公司解決的矛盾和問題,推給下屬的物業(yè)管理公司,物業(yè)管業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格,意味著物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具備下列條件:的規(guī)定。任的且可確立與之相關(guān)的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。民事責(zé)任的。譽好上是對業(yè)主共同事務(wù)進行管理的一種服務(wù)活動。一般說來，物業(yè)管理企養(yǎng)護,也承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護責(zé)任。如果主如一險業(yè)管理理行業(yè)的技術(shù)進步。人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。業(yè)管理職業(yè)資格證書制度的規(guī)定。物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格證書制度,是提高物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì),規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為,業(yè)管理的人員",主要是指物業(yè)管理經(jīng)營管理人員和技術(shù)工種人員。其中,物業(yè)管理經(jīng)營管理人員,主要是指術(shù)復(fù)雜、通用性廣、涉及到國家財產(chǎn)、人民生殊性的需要。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的的包括維護小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序等,涉及經(jīng)濟、法和培員帶來壓力,促使他們不斷更新知識和增強技能,還要協(xié)理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理原則的規(guī)定。物業(yè)管理公司共同管理一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)的現(xiàn)象。多家管理主要有幾種情況:一是建設(shè)單管理企業(yè)和業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)同時為同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù);二是同一物主委員會,這些業(yè)主委員會分別選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理;三是業(yè)主委員會將沖突,業(yè)主利益可能成為多家物業(yè)管理企業(yè)追的區(qū)域。一個物業(yè)管理區(qū)域,往往由若干個帶有公用設(shè)施設(shè)備的建筑物或者建筑物組群行第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。是的不規(guī)范具有很大關(guān)系。理等在《條例》出臺前，一般將物業(yè)服務(wù)合同稱之為"物業(yè)管理合同"和"物業(yè)管理服務(wù)合同"。在實踐中，一些人望文生義，認為會的授規(guī)定。服務(wù)合同應(yīng)當具備以下主要內(nèi)容:是指物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容，主要包括以下一些事項:物業(yè)及其附屬的各類設(shè)備設(shè)施的完好及正常使用而進行的管理與服行理服務(wù)。包括房屋裝修的安全、垃圾處理等各項管理工作。的觀的評價標準。這將為合同的順利履行提供基礎(chǔ)。務(wù)項關(guān)內(nèi)容予以細化。的方法。議的約定的其他事項等內(nèi)容。第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)?！踞屃x】本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)提供約定服務(wù)的義務(wù)和不履行合同約定的責(zé)任的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)為對價來獲取物業(yè)服務(wù)費用的；二者，物業(yè)管理企業(yè)提供的應(yīng)當是"相應(yīng)"的服務(wù)，而"相應(yīng)"的判斷標準，在于物業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。定。約損層含義:一是根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類型的責(zé)任。例如，構(gòu)成違約和侵權(quán)的，承擔(dān)違約和侵權(quán)責(zé)任；違反行政管理秩序第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。業(yè)管理活動中的承接驗收以及資料移交的規(guī)定。本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間物業(yè)承接驗收和資料移交的規(guī)定。業(yè)第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！踞屃x】本條是關(guān)于物業(yè)管理用房權(quán)屬和用途的規(guī)定。設(shè)用房歸業(yè)主所有。位在出售物業(yè)時，已經(jīng)將物業(yè)管理用房的建造成本打人物業(yè)銷售價格，也就是說，在物業(yè)銷售后，建設(shè)產(chǎn)生一系列的問題:首先，建設(shè)單位可能以此要求業(yè)主選聘其下屬的物業(yè)管理企業(yè);其二，建設(shè)單位作為產(chǎn)權(quán)屬,應(yīng)當通過物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度加以明確。本條規(guī)定中的"業(yè)主",是一個集合概念,它可以是指某棟樓內(nèi)的全體房所有權(quán)究竟是屬于全體業(yè)主、,變物業(yè)管理用房用途;二是,物業(yè)管理用房用途在符合特定條件時可以改變。這里的特定條件是"經(jīng)業(yè)主大會同意"。理用房確有空余,如不能改變用途,實屬資源浪門辦理相應(yīng)的手續(xù)。第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。時物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當屬行義務(wù)的規(guī)定。例如合同到期、免因為物業(yè)管理企業(yè)的更替給業(yè)主造成損失。同時，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當協(xié)助兩家物業(yè)管理企業(yè)做好交接工作。一方面，礎(chǔ)；訂好合同，對今后物業(yè)管理的實施有利無弊。性O(shè)例如保服。物業(yè)管理企業(yè)就專業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)向業(yè)主負責(zé)。第四十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。。本條規(guī)定有以下四層含義:第一，物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)屬于一種市場交易行為，具體的服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)的服務(wù)費用應(yīng)會有不同的要求，而物業(yè)服務(wù)費用是與物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量密切相關(guān)的;第三,物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)當遵住度假未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。于物業(yè)服務(wù)費用繳納的規(guī)定。和業(yè)主的主要義務(wù)。務(wù)費用的繳納主體角度來做規(guī)定的。從本條規(guī)定來看，物業(yè)服務(wù)費用的繳納有三種不同情況:一種是由業(yè)主第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。條是關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督的規(guī)定。政處罰。"的物業(yè)服務(wù)收費。，第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。服務(wù)屬于派生服務(wù)的范疇，提供特約服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)。按照本條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)"可以"而不換言之，需在物業(yè)服務(wù)合同之外另行訂立一個合同O該合同與物業(yè)服務(wù)合同在主體、內(nèi)容等方面并不一致，不能混為一談。第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！踞屃x】本條是關(guān)于公用事業(yè)等單位收費的規(guī)定。公企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用"可以節(jié)省當事人的時間和金第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。意業(yè)第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施第一款規(guī)定有兩層含義:一是，物業(yè)管理企業(yè)具有協(xié)助做好安全防范工作的義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的這一義務(wù)直接出自于《條部機了規(guī)定。。主應(yīng)當承擔(dān)連帶責(zé)任。的非O第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物管理活動中的投訴。物業(yè)投訴制度的規(guī)定。部門職第五章物業(yè)的使用與維護修養(yǎng)護問題；五條對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途?！踞屃x】本條是關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的規(guī)定。方化體育設(shè)施的，上一級人民政府在批準前，應(yīng)當舉行聽證會，聽取公眾意見。五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。理。業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主?！勘緱l是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)于房屋裝飾裝修的規(guī)定。修行為。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，人民生活水平不斷提高，鑒于此，《條例》規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù)。有關(guān)規(guī)定。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。義】本條是關(guān)于住房專項維修資金制度的規(guī)定。一個統(tǒng)一的、明確的規(guī)定。因此，《條例》明確規(guī)定由業(yè)主交納住房專項維修資金。保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。上多單位繳交維修資金，售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計人住宅銷售收人。公有住房售房款中提取的維修資金的性質(zhì)予以調(diào)整，以解決所有權(quán)與使用權(quán)不一致的問題，切實保護購房人的合法權(quán)益。所以《條例》明確作出了"住房專項維修資金屬于業(yè)主須符合國家有關(guān)規(guī)定。后，按業(yè)企業(yè)不得借機實現(xiàn)企業(yè)的私人經(jīng)濟利益或者達到自己的目標。專得第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合?！踞屃x】本條是關(guān)于物業(yè)存在安全隱患時的維修養(yǎng)護責(zé)任的規(guī)定。，由縣承擔(dān)的法律《條例》第二十七條規(guī)定:“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！背闪艘?、本條涉及的違法行為是:建設(shè)單位擅自處分業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，其處分只能由全體共同所有人或者共同使用權(quán)人決定。使本應(yīng)當由權(quán)利人行使的權(quán)利，包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、種情況，其共同特點是對財產(chǎn)權(quán)利的侵犯。責(zé)任分為兩部分承擔(dān)民事賠償責(zé)任。民事業(yè)主。的，由縣承擔(dān)的法律?！币弧⒈緱l涉及的違法行為是:建設(shè)單位擅自處分業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，其處分只能由全體共同所有人或者共同使用權(quán)人決定。責(zé)任分為兩部分，構(gòu)成了對行政管理秩序的破壞，因而《條例》承擔(dān)民事賠償責(zé)任。民事以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。一、本條規(guī)定的違法行為包括兩種情況得的資質(zhì)證書，雖然在形事收違法所得，并處一定的罰款。因為不遵守資質(zhì)管理制度的行為本身是比較嚴重的違法行為，第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的法律責(zé)任。三條規(guī)定，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。律責(zé)任分兩種:(2)民事法律責(zé)任。本條規(guī)定的民事法律責(zé)任，是針對給業(yè)主造成損失的情況而言的。物業(yè)管理企業(yè)聘用沒有取得職業(yè)資格專項維修對挪用專項維修資金的處罰。里資質(zhì)證書是企業(yè)從嚴業(yè)，不能再有從事物業(yè)管理的資格。位。第六十四條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民。釋義】本條是對建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的處罰。單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。深圳物業(yè)管理條例匯編1、物業(yè)管理條例【國務(wù)院令(2003)第379號】 652、國務(wù)院關(guān)于修改《物業(yè)管理條例》的決定【國務(wù)院令(2007)第504號】 713、廣東省物業(yè)管理條例(1998版) 784、廣東省物業(yè)管理條例(2008版) 835、深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(2008版) 926、深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例(2004年修正) 1047、深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例(1999年修正) 111 1、物業(yè)管理條例【國務(wù)院令(2003)第379號】中華人民共和國國務(wù)院令第379號總理溫家寶二○○三年六月八日物業(yè)管理條例第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工條例。第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。第二章業(yè)主及業(yè)主大會第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體第十一條業(yè)主大會履行下列職責(zé)：(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。違反公約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員第三章前期物業(yè)管理第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當簽訂書的前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。的合法權(quán)益。第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第二十七條第二十八條第二十九條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。第三十條建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第四章物業(yè)管理服務(wù)第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第四十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十二條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。第四十三條第四十四條第四十五條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。第五章物業(yè)的使用與維護第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有第六章法律責(zé)任第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所第五十九條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部元以下的罰款。第六十條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民